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LSC沼津みなみ事業計画案概要

平成28年3月現在

本日の事業説明の内容

再開発事業の進捗状況

1. 都市計画決定取得以後の主な事

業内容

2. 第1期工事街区の事業計画案と第

2期工事街区のスケジュール

3. 平成27年度準備組合～平成28年

度本組合設立→事業認可取得

1. 再開発後のライフスタイルセンターのコンセプトに基づくまちの運営及びテナントのゾーニング計画とリーシング計画案

2. まちづくり会社の床取得に伴う資金計画及び運営計画等の事業計画案の作成

3. 完成後の持続可能なまちづくり会社の事業プラン

1

再開発準備組合及び本組合株式会社LSC沼津みなみ

準備組合

準備組合

本組合

28年度27年度 29年度

本組合

本組合

30年度 3１年度 32年度

完成引き渡しまち会社運営

完成引き渡しまち会社運営

32年度

事業計画案事業計画案

まち会社の床取得

基本計画立案

調査・設計

外部への住宅販売

組織体制・人材採用の検討

実行体制の検討

権利変換解体工事

まち会社による再開発地域の運営

本事業計画は再開発プロジェクトの内、完成後のまち会社による再開発地域の運営を対象としています。

はじめに

再開発は「完成して終わり」ではなく、事業として継続可能であることが重要と考えます。

事業としての継続可能性を確保するためにも工事着手前から完成後の再開発地域運営の事業計画を立案、検証する必要があります。

本事業計画の対象

再開発プロジェクト全体像

2

１．ビジョン２．環境分析３．全社戦略４．事業別戦略

４-１：テナント事業戦略４-２：コンシェルジュ事業戦略

５．機能別戦略

５-１：マーケティング戦略５-２：人材確保戦略５-３：ファイナンス戦略

６．数値計画

3





６．数値計画

4

1-1:ビジョン

LSC沼津みなみは「ライフスタイルセンター」を形成します

災害に強く安全・安心な住環境を提供するまち常に進化しライフスタイルの提案ができる持続可能なまち 3世代が満足することが出来る医、食、文化の充実したまちコミュニティを創造し、住む人訪れる人が共にいきいきと楽しく暮らせるまち

5

地権者新規居住者

来訪者テナント

1-2：ビジョン

関わる方々すべてが満足する再開発を目指します

継続して発展可能なよりよいまち再開発後も自身のニーズに応えてくれるまち

十分な集客力を持ったまち事業展開のためのサポートが揃ったまち

高品質で徒歩圏内ですべてが揃うまち質サービス・消費材の選択肢を揃えたまち衣食住の安全性があるまち文化インフラの整ったまちコミュニティの場があるまち居心地のよいまち

こだわりの店が揃ったまち近隣観光地の経由地となるまち

再開発地域

6

安全快適

１．ビジョン

２．環境分析３．全社戦略４．事業別戦略




６．数値計画

7

再開発の打ち手を考えるために、再開発に影響を与える

外部の環境・内部の環境を分析しました

2-1：環境分析

マクロ環境

ミクロ環境

マクロ環境分析

ミクロ環境分析顧客

再開発地域

競合

3C分析

顧客分析再開発地域分析

競合分析

法・政治環境分析

経済環境分析

社会環境分析

技術環境分析

法・政治環境

経済環境

社会環境

技術環境

ミクロ環境を3つの視点で分析します

PEST分析

マクロ環境を4つの視点で分析します

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環境分析の結果、「機会」ととらえられるキーワードを抽出しました

（詳細な分析はAPENDIX参照）

地方再生の動きの活発化

都市再開発に対する助成金スキー

ムの増加

医療・福祉ニーズの増加

中間層以上の消費増加

不動産市場の活発化

銀行融資の拡大

再開発地域の目的達成が

可能と認識される「機会」

競合となる居住地はコミュニティを提供できていない

利便性、住環境を両立できる居住地

が少ない

シェアオフィスコワーキングス

ペース子育て支援

沼津市鉄道高架化に伴う駅北からの来訪者増加

マンション購入検討者の増加

コミュニティを求める人々の増加

ICTの発達

長期的な低金利インバウンド需要

の増加

集客力の高い施設の存在

フードサイエンス

生涯学習機能の集積

文化・芸術の充実

2-2：環境分析（SWOT分析）

9

環境分析の結果、「脅威」ととらえられるキーワードを抽出しました


沼津市鉄道高架化に伴う駅南居住

者の流出

競合となるマンション数の増加

犯罪発生率の増加

公共交通NWの不備

所得増加による採用活動の困難化

大手デベロッパーの運営する周辺商業施設の存在

再開発の目的達成に対する「脅威」

地震発生リスクの高い土地を避ける傾向の高まり

東海・等南海地震

後継者不足

沼津から東京への人材流出

再開発地域商圏人口の減少

高所得産業の不足

中心市街地の衰退

沼津市郊外への消費者の流出

富士山噴火建物の老朽化


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環境分析の結果、「強み」ととらえられるキーワードを抽出しました


周辺地域で最も早く地権者がまとま

る団結力

海外とのネットワーク、地域づくりの見識を有する中核者の存在

中心市街地は都市としてのインフラが整備されている

地域コミュニティがしっかりしている

水がきれい

サーフィン、ヨット、ゴルフなどのアウトドアが楽しめる

立地

再開発の目的達成を後押しする「強み」

中心街を始め土地が平らで移動が自転車でも容易

海産物・農産物などの資源が豊か地産地象に適して

いる

歴史的に教養がある人が多い

自然豊かで穏やかな気候

潜在的な集客力

地政学的に恵まれ豊か

富裕層が多い

都心部へのアクセスも十分可能

富士山が見える立地

外からの受け入れに対して寛容

争いごとを好まず心豊かな人が多

い。


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環境分析の結果、「弱み」ととらえられるキーワードを抽出しました


実施主体となる人材の不在

駅からやや遠い

高齢化が進み若い活力が乏しい

再開発の経営担当者が高齢化しているためトレンドを読み切れない

まちの所得が低く消費が活発でない

地震に弱いイメージ

再開発の目的達成の

足枷となりかねない「弱み」

東京に比べて質の高い商品や

サービスが何か分かっていない。

車への依存度が高く歩いて暮らせるまちづくりへの理解力が乏しい

エリアデザインが無いためエリアマネジメントも無い

その場限りのイベントでまちの活性化を図ろうとして

いる

おしゃれな印象があまりない

民間資金だけでは再開発の実行

が困難

高齢者が多く若い人とのネットワー

クが弱い

商業での歴史が長く業態の切り替えが必要なことが理解されていない

津波の心配はないのに誤った情報が広まっている

中心商店街が魅力なく集客力が落

ちている

再開発を自身の事業ととらえrず誰かがやってくれるものと期待してる

行政が中心市街地に対する具体的なエリデザイン

が無い

中心商店街の役員の世代交代がされていない。


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機会脅威

• 地方再生の動きの活発化• 都市再開発に対する助成金のスキームの増加• 沼津市鉄道高架化に伴う駅北からの来訪者の増加• マンション購入検討者の増加• 不動産市場の活発化• 銀行融資の拡大• 長期的な低金利• インバウンド需要の増加• 医療・福祉ニーズの増加• 中間層以上の消費増加• コミュニティを求める人々の増加• ICTの発達

• 競合となる居住地はコミュニティの場を提供できていない

• 利便性・住環境を両立できる居住地が少ない• 集客力の高い周辺施設の存在

• 沼津市鉄道高架化に伴う駅南居住者の駅北への流出• 競合となるマンション数の増加• 沼津から東京への人材流出• 再開発地域商圏人口の減少• 所得増加による採用活動の困難化• 地震発生リスクの高い土地を避ける傾向の高まり• 大手デベロッパーの運営する周辺商業施設の存在• 沼津市郊外への消費者の流出• マンション傾斜問題によりマンション購入に慎重となる人々の増加

強み

• 周辺地域で最も早く地権者がまとまる団結力

• 海外とのネットワーク、地域づくりの見識を有する地権者の存在

• 自然豊かで穏やかな気候• 潜在的な集客力• 水がきれい• 富士山が見える立地• 都心部へのアクセスも十分可能な立地

• アウトドアが楽しめる立地

• 海外の街並を参考にしたコミュニティの場を提供できるまちづくりを行う

• 海外からの来訪者の需要に応えるまちづくりを行う• 現状の再開発地域にない高品質なサービスを扱うテナントの招致

• 都心と周辺施設の経由地として周辺施設への来訪者を誘導することができるようなまちづくり、PR活動を行う

• まちの中だけで日常生活に必要なサービスが揃う環境をつくり、利便性・住環境の両立を図る

• カルチャースクール等によりコミュニティの場を提供する

• 必要があれば東京にもすぐ行ける点をアピールポイントとする

• 周辺地域にはない高品質なサービスを提供するテナントが揃うまちづくりを行う

• 海外とのネットワークを活かし日本未進出のアパレルブランドを誘致する

• 「モノ消費」ではなく良質なサービスの提供により「コト消費」を楽しむことができるまちをつくる

• 潜在集客力を活かしカルチャースクールでの生涯学習など、周辺商業施設が対応しきれていないニーズに応える

2-6：環境分析（CROSS-SWOT分析①）強みと機会・脅威の組み合わせで考えられる打ち手をまとめました

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機会脅威

• 地方再生の動きの活発化• 都市再開発に対する助成金のスキームの増加• 沼津市鉄道高架化に伴う駅北からの来訪者の増加• マンション購入検討者の増加• 不動産市場の活発化• 銀行融資の拡大• 長期的な低金利• インバウンド需要の増加• 医療・福祉ニーズの増加• 中間層以上の消費増加• コミュニティを求める人々の増加• ICTの発達

• 競合となる居住地はコミュニティの場を提供できていない

• 利便性・住環境を両立できる居住地が少ない• 集客力の高い周辺施設の存在

• 沼津市鉄道高架化に伴う駅南居住者の駅北への流出• 競合となるマンション数の増加• 沼津から東京への人材流出• 再開発地域商圏人口の減少• 所得増加による採用活動の困難化• 地震発生リスクの高い土地を避ける傾向の高まり• 大手デベロッパーの運営する周辺商業施設の存在• 沼津市郊外への消費者の流出

弱み

• 実施主体となる若手人材の不在

• 駅からやや遠い立地• おしゃれな印象があまりない

• 民間資金だけでは再開発の実施が困難

• まちの所得が低く消費が活発でない

• 地震に弱いイメージ

• エリアマネジメントスクールを開講し、地方再生に興味のある人材を集め、将来的にまちづくり会社運営の実施主体とする

• 最先端のICTを利用したまちづくりを行う• 多様な資金調達手段の組み合わせによる資金を確保する

• 医療・福祉ニーズに応えたテナントづくりを行う• カルチャースクールでの生涯学習など消費ではなく体験を楽しむことができるまちづくりを行う

• IT・フードサイエンス等の分野で産業クラスターの形成を図る

• 外部協力者を利用し再開発を進める

• 電車移動をしなくとも徒歩圏内で日常生活に必要なものがすべて揃うまちづくりを行う

• 周辺地域のショッピングセンターにはない良質なサービスを提供するまちづくりを行うことで郊外への消費者流出に歯止めをかける

• 耐震性を備えた住宅を用意し万一の防災への万全な対応をPRポイントとする

• 周辺商業施設では実現できず、駅アクセスに影響されにくい、ライフスタイルサービスを主体としたテナントの集積を図る

2-6：環境分析（CROSS-SWOT分析②）弱みと機会・脅威の組み合わせで考えられる打ち手をまとめました

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CROSS-SWOT分析で抽出した打ち手を実行するための主要課題は以下の５つです。

テナント誘致

資金確保人材確保

コンシェルジュ事業

マーケティング

2-7：環境分析（課題の抽出）

資金調達を、各種選択肢の中から最適な方法で計画・実行する。

「ライフスタイルセンター」として周辺地域と差別化されたまちづくりのために必要となるテナントを誘致する。

外部業者の活用も視野に入れながら、居住者/テナント/来訪者が満足するサービス提供が可能な人材リソースを整える。

5

4

1

2

3

テナント

コンシェルジュ

マーケティング

人材採用

ファイナンス

まち全体の利用者数増加のために、ターゲットを明確化し、集客方法を立案する。

住民/テナント/来訪者向けサービスを提供し、まちの付加価値を高める。

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１．ビジョン２．環境分析

３．全社戦略４．事業別戦略




６．数値計画

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LSC沼津みなみは、再開発地域を持続可能なライフスタイルセンターとするため、

商業依存からの脱却を図り、快適な環境と良質なサービスを提供する

住民が安心・快適に暮らせる環境を整備・提供する

万が一の災害時にも安心して暮らせる環境

日常生活を快適に暮らせる環境

ライフスタイルに密着したサービス提供により周辺地域との差別化を図る

充実した医療・福祉施設の提供

生涯学習を楽しむカルチャースクールの提供

周辺地域でこれまでなかった分野で産業クラスターの形成を図り、周辺地域の所得向上を目

指す

IT分野

フードサイエンス分野

これらを達成するため、外部協力者の活用を含む人材確保・必要資金の確保に努める

全社戦略

3-1：全社戦略環境分析を踏まえて全社戦略を立案しました

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事業別戦略戦略概要

テナント事業戦略

コンシェルジュ事業戦略

機能別戦略戦略概要

人材確保戦略

ファイナンス戦略

「ライフスタイルセンター」として差別化されたまちづくりのために、日常生活に必要な

サービスを提供するテナントを集積し、日常生活が地域内で完結するようなまちづくり

を行う。

ライフスタイルセンター実現のためにLSC沼津みなみが十分な活動を行えるだけの基盤としての資金の調達を、各種選択肢の中から最適な方法で計画・実行する。不動産収益を担保とした間接金融をベースとし、付加価値を生み出す部分を縁故を中心とした直接金融でまかなう。

住民/テナント/来訪者向けサービスを提供し、ここに住みたい、ここに出店したい、ここに来たいと思わせるようなまちをつくりあげることで、まち全体の利用者数増加を実現し、さらなる高付加価値サービスの提供→利用者数増加という好循環をつくりだす。

ライフスタイルセンター実現の一翼をLSC沼津みなみが担うために、外部業者の活用も視野に入れながら、居住者/テナント/来訪者が満足するサービス提供が可能な人材リソースを整える。

3-2：全社戦略【重点戦略】

マーケティング戦略

ハイクオリティな生活を求める子育てママを中核に、その親と子を含めた3世代が、常に町に集まりにぎわっている状況をつくりだすため、ICTと口コミの情報網をコアとした集客を行う。

全社戦略達成のための重点戦略を立案しました

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１．ビジョン２．環境分析３．全社戦略

４．事業別戦略４-１：テナント事業戦略４-２：コンシェルジュ事業戦略



６．数値計画

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4-1：テナント事業戦略

個別戦略の概要

戦略テーマ

具体的な取り組み

業績管理指標（KGI/KPI）

ライフスタイルセンター実現のために必要となる誘致テナント

の決定テナント誘致活動の実施

• ライフスタイルセンターを共通認識とするためにデザインコードを設定する

• 外部協力者を含めた商業検討の開催を通じてまちに必要な機能を抽出する

• ライフスタイルセンターの核となる医療モール・子育て関連・生涯学習サービス等のテナントとの交渉を進める

• テナント候補との接触を増やす

• ICT及びフーズサイエンスへの取り組み

• 商業検討会開催数• 誘致対象テナント決定数

• 各テナントとの接触回数• テナントからの合意数

既存の商業者との共生方針の検討

• 商業検討会の場を通じて、まちにとって必要となるサービスを既存の商業者と話し合う

• ワークショップ、勉強会を通じて事業の実現可能性を検討する

• 商業検討会開催数• ワークショップ開催数• 勉強会開催数

「ライフスタイルセンター」として差別化されたまちづくりのために、日常生活に必要なサービスを

提供するテナントを集積し、日常生活が地域内で完結するようなまちづくりを行う。

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デザインコードを基準とし、商業検討会を通じて誘致対象テナントの決定、既存商業者との共生方針の検討を実施します

4-1：テナント事業戦略

商店街商業検討会開催報告書

開催日時平成 27年 7月 21日午後 7時 30～午後 9時

開催場所 NPOSIDAM

参加者アーケード名店街 14名銀座通り商店街 3名計 17名

報告者深澤

＜概要＞

1. 当該街区のまちづくり再開発事業の進捗状況と商業ゾーンについての説明 (深澤)

2. ワークショップファシリテータ深澤

テーマ：この街区の商業のあり方について

① 既存商店街はどう向き合うべきか？

② 各店舗の事業継続の可能性はどうか？

③ 顧客のニーズに応える価値提案は？

テーマ想定テナント

A101A102A107A108A106 フルーツ&カフェ（地権者）A103A104 まちのコンシェルジェA105A116 仏具（地権者）A110 書籍・カルチャー GEO、ＣＣＣA111 ロレックスショップA112A113 水口茶店（地権者）A114 スエンA115 ヴィクトリアA201 ホシザキキッチンスタジオA206 食周り雑貨A202 ドクターストレッチA203 金のゆびA204A205 親子・キッズA302A303A304A301 コミュニティホール* 町方町自治会A305 管理事務所ＬＳＣぬまづみなみ

NUMAZU（地元系飲食）

装飾・趣味

NUMAZU（地元系・サービス）

フードサイエンス

インキュベーションオフィス*

からだケア・エステ

スポーツ・ファッション

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６．数値計画

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• それぞれのサービスのコストを見積もる

• どこまでを固定サービスにするか、どこからオプションにするかを決定する

• 料金体系を決定する• 数値計画に落とし込む


住民/テナント/来訪者向けサービスを提供し、ここに住みたい、ここに出店したい、ここに来たいと思わせるようなまちをつくりあげることで、まち全体の利用者数増加を実現し、さらなる高付加価値サービスの提供→利用者数増加という好循環をつくりだす。

戦略テーマ


サービス内容の明確化外部業者の選定料金体系の決定

• コンシェルジュ事業が提供するサービス内容を外部協力者とのミーティングを含めて議論する

• 各サービスの収益性を定量的に示し、実現可能か否かを検討する

• コンシェルジュ事業のサービスに必要となる業者をリストアップする

• 外部業者との接触を図り


• サービスリスト • 外部業者リスト• 外部業者との接触回数• 外部業者決定数

• 進捗管理表• 利用者数• 利用価格

4-2：コンシェルジュ事業戦略

23

まちづくり会社

来訪者

テナント

オプションサービス利用料

固定サービス利用料

テナント、来訪者、居住者のそれぞれへサービス提供をします

固定サービス利用

料

オプションサービス利用料

居住者


外部業者

固定サービス（エリア内案内サービス）

オプションサービス（宅配etc.）

固定サービス（清掃、タブレット付与etc.）

オプションサービス（宅配、クリーニングetc.）

固定サービス（清掃、代金回収etc.）

オプションサービ

ス利用料

オプションサービス（場所貸し等）

サービス物品

代金

サービス

代金

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各種サービス、料金体系及びそれらに紐付けた収支計画を検討します


単位：円

料金体系※ 与える価値収益（もらいかた）収益（金額）

必須固定料金orオプショ

ン固定料金orオプション

変動料金or無料

顧客に対してどのような価値を与えるかどのような方法により収益が上がるか収益はどのように計算されるか（KPIおよびそ

の他の関連指標はなにか）

テナントテナント総面積×坪当たり平均家賃（KPI①）8,923

テナント総収益（KPI①）×料率（KPI②）

（地権者保有）地権者との仲介手数料収入家賃（KPI①）×数か月分

共益費収入に含めるテナント坪数（共用部分含む）

×面積当たり月額定額共益費（KPI①）4,500

共益費収入に含める同上





直契約による収入利用テナント数（KPI①）×月額利用料（KPI

②）10 20,000

ホール貸出ホールを貸出し、イベントの開催等ができ

るようにする

利用料収入総利用時間（KPI①）×単価（KPI②）240 5,000

ワゴンショップレンタルワゴンショップをレンタルし、店舗前での

販売等を可能とする

利用料収入総利用時間（KPI①）×単価（KPI②）400 1,000

顧客サービス内容

KPI① KPI② KPI③

オプション固定店舗ウェブサイトの運営を代行する

通信環境テナント運営にあたって必要な通信環境を

整える

店舗ウェブサイト運営

セキュリティテナント運営にあたって必要なセキュリ

ティ体制を整える

清掃再開発地域をきれいに保ち事業活動にあ

たっての良好な環境を提供する

必須固定

施設としての集客まち全体として集客を行うことでテナント

への集客に寄与する

場所の提供テナント運営にあたり必要な場所を提供す

る

（自社保有）直契約による家賃収入

代金回収売上代金の管理を代行する

販売促進施策の実施販売促進活動を実施し、各テナントの収益

獲得に寄与する

設立時 5年目 10年目 15年目 20年目 25年目 30年目 35年目売上高 348,659,316 348,659,316 348,659,316 348,659,316 348,659,316 348,659,316 348,659,316経常利益 30,254,783 42,385,111 46,945,328 51,980,175 57,539,053 58,718,416 58,718,416当期純利益 19,665,609 27,550,322 30,514,463 33,787,114 37,400,385 38,166,970 38,166,970営業CF 76,374,634 76,259,347 79,223,488 50,215,959 53,829,230 54,595,815 54,595,815投資CF 0 0 0 0 0 0 0財務CF -48,246,294 -53,267,807 -58,811,963 -64,933,160 -71,691,455 0 0現金及び現金同等物 0 144,958,530 264,682,361 372,002,178 304,226,062 221,329,521 494,308,598 767,287,676固定資産残高（純額） 1,587,658,308 1,344,113,185 1,100,568,062 857,022,939 774,878,714 692,734,489 610,590,263 528,446,038開業費 40,000,000 0 0 0 0 0 0 0借入金 1,427,658,308 1,195,703,214 939,606,048 656,854,083 344,673,067 0 0 0純資産 200,000,000 293,368,500 425,644,375 572,171,033 734,431,709 914,064,010 1,104,898,862 1,295,733,714

25



５．機能別戦略５-１：マーケティング戦略５-２：人材確保戦略５-３：ファイナンス戦略

６．数値計画

26

5-1：マーケティング戦略


ハイクオリティな生活を求める子育てママを中核に、その親と子を含めた3世代が、常に町に集まりにぎわっている状況をつくりだすため、ICTと口コミの情報網をコアとした集客を行う。

戦略テーマ



ICT活用の基盤づくり口コミを促進させる情報発信

• 住民/テナント/来訪者それぞれにとって便利なまちを売りにするため、必要となる機能を整理する

• 協力業者との接触を図る

• 個々の店舗ではなくまち全体としてSNS

サービスを活用した情報発信を行う• メディアに記事取材として取り上げてもらうように常に話題性のあるイベントを誘導する

• 要件定義書• 協力業者との契約

• ページ閲覧数• Facebook「いいね」の数

27

ICTを基盤とした利便性の高いまちづくりを実現し、SNSを利用した口

コミ効果による集客を図ります。

5-1：マーケティング戦略

ICT基盤

まち

LSC沼津みなみ

SNS

来訪者

テナント居住者

情報拡散

情報拡散

情報拡散

情報発信

情報発信

28




５-１：マーケティング５-２：人材確保戦略５-３：ファイナンス戦略

６．数値計画

29

5-2：人材確保戦略


戦略テーマ


業績管理指標（KGI/

KPI）

必要な人材数・スキルの可視化

• 求める人材像/人数をポジション・役職別に文書で整理・可視化する

• 必要人員数

採用方法の立案・実行

• それぞれの人材との接触・採用方法を文書化しスケジュールに組み込む

• 採用に際して必要となる事項を整理し文書化する

• 採用を行う

• 進捗管理表• 採用数

キャリアプランの立案

• 会社として採用人材へのキャリアプランを立案する

• 外部協力者とのディスカッションを行う

• 進捗管理表• 成果物シート

アウトソースの活用

• アウトソース対象業務について候補となる業者のリストアップを行う

• 候補となる業者の選定基準を定める

• 業者へ接触し、見積を行う

• 業者の選定をする

• 進捗管理表

ライフスタイルセンター実現の一翼をLSC沼津みなみが担うために、外部業者の活用も視野に入れながら、居住者/テナント/来訪者が満足するサービス提供が可能な人材リソースを整える。

30

5-2：人材確保戦略

31

人材確保のための必要事項を洗い出し、進捗管理表に沿って計画を進めます。

1W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W事業運営に必要となる機能をリストアップする各機能ごとに必要人員数・必要スキルを定義する各機能ごとに社内対応/アウトソース活用の方針を定める自社で採用が必要な人材の採用方法を決定する採用活動の実施採用人材のキャリアプランを立案する外部協力者とのディスカッションを実施するアウトソース対象業務について考えられる業者のリストアップをする候補となる業者の選定基準を定める業者への接触し見積もりをもらう選定基準に沿って業者選定を行い契約締結する

3月 4月 5月 6月目的 ToDo必要な人材数・スキルの可視化

採用方法の立案・実行

キャリアプランの立案

アウトソース活用方針の決定

配属経営層経理・総務営業管理販売促進施設管理

求める人材像

必要スキル

必要人数

社内/アウトソース

給与体系

アプローチ方法





６．数値計画

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______________________戦略


担当者名佐久間、大内⑤ PCB 【地域拡販】

ライフスタイルセンター実現のためにLSC沼津みなみが十分な活動を行えるだけの基盤としての資金の調達を、各種選択肢の中から最適な方法で計画・実行する。不動産収益を担保とした間接金融をベースとし、付加価値を生み出す部分を縁故を中心とした直接金融でまかなう。

戦略テーマ

具体的な取組

数値計画の作成

• 各種個別戦略の方針を基に、想定される収益、必要となるコストを織り込んで数値計画を作成し必要資金を明確にする

資金調達方針の決定資金調達の実施

• 融資、出資、補助金を募る際に利用する資料として事業計画の精緻化を行う

• 資金提供者に対しての事業計画の説明を行う

• 外部協力者とディスカッションし、想定される資金調達方針ごとのシミュレーションを実施する

• 資金調達方針を決定する

5-3：ファイナンス戦略

業績管理指標（KGI/

KPI）

• 数値計画 • 数値計画 • 事業計画• 数値計画• 調達資金

33


借入金は自社での不動産取得のための資金として利用します。

不動産取得の発生しない賃貸不動産運用、コンシェルジュ事業は自己資本でまかなう計画です。

自己資本

借入金

•運転資本は自己資本で

まかなう

• コンシェルジュ事業、賃

不動産運用においては

借入の補填が必要ない

計画であると検証するこ

とが重要

•用途は自社保有不動産

の取得、運用であり、

不動産取得のための借

入と変わらない

•自社保有不動産の運用

収益から借入返済が十

分に可能であると検証

することが重要

LSC沼津みなみが営む事業と資金源、用途の関係図（数値は第1期の計画を記載）資金調達の上での考え方

借入金（政府系）

657百万円

自己資本資本金：35百万円

補助金収入：166百万円

不動産取得費用1,315百万円

事業用途資金源

ファイナンス実施に際してLSC沼津みなみの営む事業を

自社保有不動産運用、賃貸不動産運用、コンシェルジュ事業の3区分で考えます

34

借入金（民間）

657百万円

運転資本201百万円

自社保有不動産運用

コンシェルジュ事業

賃貸不動産運用


空き店舗率を過年度調査と比較すると、平成18 年度（8.98％）、平成21 年度（10.82％）、平成24 年度（14.62％）と増加傾向となっている。空き店舗率の分布をみると、「１～10％（30.3％）」、「11～20％（21.4％）」、「０％（16.4％）」の順となっている。空き店舗率の分布を人口規模別にみると、人口１０万人以上の都市では「１～10％」が最も多くなっている（商店街実態調査報告書（平成25年3月）P.21）

平成27年1月の沼津市商店街の空き店舗率は右の通り

自社保有不動産運用により得られるキャッシュフローで借入の返済が可能です

35

◆空き店舗率：事業開始時0%からスタートし4年ごとに1%の増加を見込んだ場合（30年経過時点で7%の空き室率）

空き室率の前提の参考資料

商店街名沼津中央通り商店街沼津リコー通り商店街沼津駅北振興会沼津駅前名店街沼津仲見世商店街沼津上本通り商店街商店数 37 51 55 11 128 79空き店舗 3 12 6 0 9 15空き店舗率 7.5% 19.0% 9.8% 0.0% 6.6% 16.0%

商店街名沼津大手町商店街沼津新仲見世商店街沼津銀座通り商店街商店街アーケード名店街沼津あげつち商店街沼津本町区商店連盟計商店数 76 23 57 53 57 36 361空き店舗 6 5 7 4 7 3 45空き店舗率 7.3% 17.9% 10.9% 7.0% 10.9% 7.7% 11.1%

単位：千円2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

事業利益 34,678 34,678 34,678 35,153 33,977 38,901 38,686 55,108 53,314 53,147法人税等 5,498 5,672 5,846 6,177 5,963 8,510 9,309 15,609 15,886 16,700税引後事業利益 29,180 29,006 28,832 28,976 28,015 30,390 29,377 39,499 37,429 36,447減価償却費 31,543 31,543 31,543 31,543 31,543 31,543 31,543 14,919 14,919 14,919FCF 60,723 60,549 60,375 60,519 59,558 61,934 60,920 54,419 52,348 51,366

借入元金返済額 43,863 43,863 43,863 43,863 43,863 43,863 43,863 43,863 43,863 43,863借入金利支払額 15,791 15,264 14,738 14,212 13,685 13,159 10,527 7,895 5,264 2,632計 59,654 59,127 58,601 58,075 57,548 57,022 54,390 51,758 49,127 46,495

差額 1,070 1,422 1,774 2,444 2,010 4,912 6,530 2,660 3,221 4,871


賃貸不動産運用、コンシェルジュ事業の合計損益はプラスとなっており、自己資本の範囲内で事業展開が可能な計画となっています

賃貸不動産運用、コンシェルジュ事業は自己資本でまかなうことが可能です。

36

◆賃貸不動産運用＋コンシェルジュ事業（単位：千円）

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

売上 51,856 51,756 51,657 51,559 50,802 53,471 52,351 51,261 49,565 48,537

経常利益 3,890 5,941 6,357 6,136 5,350 9,167 7,556 6,001 3,957 2,516

資本金 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000 35,000

◆空き店舗率：事業開始時0%からスタートし4年ごとに1%の増加を見込んだ場合（30年経過時点で7%の空き室率）

空き店舗率を過年度調査と比較すると、平成18 年度（8.98％）、平成21 年度（10.82％）、平成24 年度（14.62％）と増加傾向となっている。空き店舗率の分布をみると、「１～10％（30.3％）」、「11～20％（21.4％）」、「０％（16.4％）」の順となっている。空き店舗率の分布を人口規模別にみると、人口１０万人以上の都市では「１～10％」が最も多くなっている（商店街実態調査報告書（平成25年3月）P.21）

平成27年1月の沼津市商店街の空き店舗率は右の通り

空き室率の前提の参考資料

商店街名沼津中央通り商店街沼津リコー通り商店街沼津駅北振興会沼津駅前名店街沼津仲見世商店街沼津上本通り商店街商店数 37 51 55 11 128 79空き店舗 3 12 6 0 9 15空き店舗率 7.5% 19.0% 9.8% 0.0% 6.6% 16.0%

商店街名沼津大手町商店街沼津新仲見世商店街沼津銀座通り商店街商店街アーケード名店街沼津あげつち商店街沼津本町区商店連盟計商店数 76 23 57 53 57 36 361空き店舗 6 5 7 4 7 3 45空き店舗率 7.3% 17.9% 10.9% 7.0% 10.9% 7.7% 11.1%





６．数値計画

37

6：数値計画自社不動産・賃貸用不動産運用は賃料低下、空き店舗率の増加により、時の経過に応じて売上は低減する計画だが、減価償却費負担、借入金の利息負担の減少により経常利益は増加する見込み。コンシェルジュ事業は不確定要素が強いため、現状の計画では経常損失の計画としている。

38

◆全社PL（第1期）（単位：千円）

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

売上自社不動産 120,303 120,303 120,303 120,303 119,128 124,051 122,887 121,735 119,467 118,350

賃貸不動産 41,856 41,856 41,856 41,856 41,196 43,961 43,307 42,660 41,386 40,759

コンシェルジュ 10,000 9,900 9,801 9,703 9,606 9,510 9,044 8,601 8,179 7,778

経常利益自社不動産 16,631 17,158 17,684 18,685 18,036 25,742 28,159 47,213 48,051 50,515

賃貸不動産 8,965 8,965 8,965 8,965 8,304 12,337 11,684 11,037 9,762 9,135

コンシェルジュ -5,074 -3,024 -2,608 -2,829 -2,954 -3,171 -4,128 -5,035 -5,805 -6,619

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

売上推移

自社不動産賃貸不動産コンシェルジュ

(10,000)

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

経常利益推移

自社不動産賃貸不動産コンシェルジュ

単位：千円

6：数値計画減価償却の進行、借入返済により、固定資産残高、借入金残高は年々減少。一方、利益の獲得により純資産は年々増加し、修繕引当の積み増しにより修繕引当金残高も年々増加。毎期安定した営業CFを獲得していることにより現金預金も増加していく計画となっている。

39

単位：千円

◆全社B/S（第1期）（単位：千円）

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

現金預金 206,490 213,093 221,422 230,381 239,863 248,384 261,094 305,982 346,433 365,088 385,633

固定資産残高（純額） 1,315,889 1,284,346 1,252,803 1,221,259 1,189,716 1,158,173 1,126,630 968,914 827,822 753,226 678,631

修繕引当金 0 1,662 3,325 4,987 6,650 8,312 9,974 18,287 26,599 34,911 43,223

借入金残高 1,315,890 1,272,027 1,228,164 1,184,301 1,140,438 1,096,575 1,052,712 833,397 614,082 394,767 175,452

純資産 201,043 214,780 230,242 246,335 262,950 278,605 301,972 400,147 510,508 665,571 822,524

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

全社B/S（第1期）

現金預金固定資産残高（純額）修繕引当金借入金残高純資産

6：数値計画

安定した利益の獲得により営業CFは安定してプラス。財務CFは借入金元金返済額の増加によりマイナスが年々拡大。投資CFについては、初年度の固定資産取得を除いて大型の投資は予定していない。結果、現金及び現金同等物は毎期4,000円～10,000千円程度プラスの計画

40

単位：千円

◆全社CF（第1期）（単位：千円）

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

営業CF 166,043 50,467 52,191 52,822 53,345 52,384 56,573 57,113 52,203 51,396 52,081

投資CF (1,292,824) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

財務CF 1,315,890 (43,863) (43,863) (43,863) (43,863) (43,863) (43,863) (43,863) (43,863) (43,863) (43,863)

現金及び現金同等物の増減額 189,109 6,604 8,328 8,959 9,482 8,521 12,710 13,250 8,340 7,533 8,218

現金及び現金同等物の期末残高 206,490 213,093 221,422 230,381 239,863 248,384 261,094 305,982 346,433 365,088 385,633

(1,500,000)

(1,000,000)

(500,000)

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2030 2035 2040 2045

全社CF（第1期）

営業CF 投資CF

財務CF 現金及び現金同等物の増減額

現金及び現金同等物の期末残高

APENDIX

41

APENDIX目次

環境分析（PEST分析）環境分析（顧客分析）環境分析（競合分析）環境分析（再開発地域分析）

42

再開発を取り巻く法律・政治環境、経済環境

分類視点事象再開発への影響

法・

政

（P）

地方再生の動き地方再生の動きの活発化まちづくりのために利用可能な制度の増加（＋）

助成金都市再開発に対する助成金ス

キームの増加

資金確保のための選択肢の増加（＋）

沼津市鉄道高架化交通の便の改善駅北からの来訪者の増加（＋）

駅南居住者の駅北利用の増加（－）

経済

（E）

GDP マンション購買意欲の増加マンション購入検討者の増加（＋）

不動産市場不動産市場の活発化マンション購入検討者の増加（＋）

競合となるマンションの増加（－）

銀行融資銀行融資の拡大資金確保のための選択肢の増加（＋）

借入金利長期的な低金利政策借入後の金利負担の減少（＋）

インバウンド需要インバウンド需要の増加インバウンド需要の取り込みによる来訪者増加

（＋）

環境分析（PEST分析）

43

再開発を取り巻く社会環境、技術環境分類視点事象再開発への影響

社会

（S）

人口推移

日本の少子高齢化進行

沼津市から東京への人材流出

消費、労働人口の減少

医療へのニーズの増加（＋）

まちづくりのための人材確保の困難化（－）

再開発地域の商圏人口減少（－）

所得日本での賃金上昇

所得増加による中間層以上の消費増加（＋）

所得増加傾向により採用の困難化・人材の流出が加

速（－）

天災・犯罪への危惧

の高まり

絆・つながりを志向する人々の増

加

安全性を求める人々の増加

コミュニティを求める人々の増加（＋）

地震発生リスクの高い土地を避ける人々の増加

（±）

沼津市からの百貨店

の撤退沼津市中心市街地の求心力低下

郊外への消費者流出（－）

周辺商業施設との差別化（＋）

技術

（T） ICTの発達

デジタルデータ化

SNSやｽﾏｰﾄﾌｫﾝ、ｸﾗｳﾄﾞｻｰﾋﾞｽな

どの定着

デバイスの変化（PC⇒スマホ、

WEB⇒アプリ）

再開発地域のPRの効率化（＋）

居住者・来訪者の利便性を高める施策の増加（＋）

環境分析（PEST分析）

44

顧客の整理

顧客分類説明

新規

居住者

沼津出身で引退後にUターンを考えている

方引退後、地元に帰りたいと考えている方

沼津出身以外で引退後のIターンを考えて

いる方引退後、終の棲家を探してる方

通勤の制約がない現役世代沼津からの通勤が可能な現役世代

テナント

地権者が事業継続するテナント地権者が再開発後も引き続き事業継続するテナント

新規テナント（ニーズ向け）日常的に必要な商材、サービスを取り扱うテナント

新規テナント（ウォンツ向け）

居住者が日常的に利用することは少ないが、あるとうれしいテナ

ント

来訪者が利用すると記念となるようなテナント

来訪者

近隣居住者再開発地域の近隣地区に住む人

遠方からの来訪者再開発地域もしくは周辺地域の観光目的に来る来訪者

海外からの来訪者観光、買物を目的として海外から来る来訪者

環境分析（顧客分析）

45

新規居住者のニーズ

再開発地域に対するニーズ

沼津出身で引退後にUター

ンを考えている方医療サービスが充実していること

徒歩圏内で必要なものがすべて揃うこと

沼津出身以外で引退後のI

ターンを考えている方

医療サービスが充実していること

徒歩圏内で必要なものがすべて揃うこと

通勤の制約がない現役世

代

他の地域にはない高品質な消費財/サービスがあること

子育てによい環境が整っていること


46

テナントのニーズ小分類想定テナントニーズ

地権者が事業継続

するテナント－－個人で経営するよりも効率的な経営ができること

新規テナント

（ニーズ向け）

購買スーパーマーケット出店基準を充たす集客が見込めること

駐車場が充実していること

健康医療モール

駐車場が充実していること事業展開のためのインフラ等のサポートが充実していること

新規テナント

（ウォンツ向け）

購買

日本未進出のアパレ

ルブランド

百貨店サテライトショッ

プ

出店基準を充たす十分な集客が見込めること

ブランドイメージに沿ったまち

事業展開のためのインフラ等のサポートが充実してい

ること

健康フィットネス

出店基準を充たす集客が見込めること

事業展開のためのまちづくり会社からのサポート

飲食高級飲食店

出店基準を充たす集客が見込めること

テナントの持つブランドイメージに沿ったまち

事業展開のためのまちづくり会社からのサポート


47

来訪者のニーズ

再開発地域の利用目的ニーズ

近隣居住者

日常生活で必要となる商品

の購入

日常生活で必要となる商品の品揃えが充実して

いること

自宅周辺では味わえない

サービスの享受

近隣地区にない高品質の商品・サービスがある

こと

遠方からの来訪者周辺観光地域への経由地点

再開発地域から目的地への交通の便がよいこと

一休みに便利な空間があること

駐車場が充実していること

周辺地域の観光案内があること

外国からの来訪者周辺観光地域への経由地点外国語対応ができるまちであること


48

顧客ごとの競合の整理（新規居住者1/2）顧客競合強み弱み

沼津出身で

引退後にU

ターン/Iター

ンを考えて

いる方

東京都心何でも揃う環境

交通の便がよい

人が多く落ち着かない

自然が少ない

電車移動中心

住居が狭い

物価が高い

コミュニティの場が少ない

東京近郊都心まで移動すれば何でも揃う環境電車もしくは車での移動が必須

横浜何でも揃う環境



電車移動中心

住居が狭い

物価が高い


熱海

温泉地

観光地としてのよいイメージ

都心部へのアクセスがよい

水がきれいでない

観光客が多い

三島・長泉都心部へのアクセスがよいコミュニティの場が少ない

買物には車での移動が必須

裾野・御殿場

自然豊か

静かな町並み

ゴルフ場に近い

気候が安定しない（雪、湿気）

交通の便が悪い


静岡ある程度のものは揃う環境都心部から遠い

環境分析（競合分析）

49

顧客ごとの競合の整理（新規居住者2/2）顧客競合強み弱み

通勤の制

約がない

現役世代

東京都内何でも揃う環境



自然が少ない

電車移動中心

住居が狭い

物価が高い


アウトドアを楽しむにはある程度移動が必須

東京都下都心まで移動すれば何でも揃う環境電車もしくは車での移動が必須

横浜何でも揃う環境



電車移動中心

住居が狭い

物価が高い


アウトドアを楽しむにはある程度移動が必須

熱海

温泉地

観光地としてのよいイメージ

都心部へのアクセスがよい

水がきれいでない

観光客が多い

三島・長泉都心部へのアクセスがよい



おしゃれ感が低い

静岡ある程度のものは揃う環境都心部から遠い


50

顧客ごとの競合の整理（テナント）顧客競合強み弱み

ニーズ向け

御殿場・裾野近隣に店舗が少ない人口が少ない

沼津駅前商店街駅から近くアクセスがよい駐車場が少ない

出店スペースが少ない

ウォンツ向け

サントムーン近隣住民からの高い知名度大衆的なイメージ

ららぽーと高い知名度

実績のあるデベロッパーが運営

車での移動が必須

大衆的なイメージ

イーラde 駅から近く立地がよい景観がよくない


御殿場プレミアムアウト

レット

高い知名度

実績のあるデベロッパーが運営

魅力的なブランドが揃っている

店舗周辺に他の施設がない

施設内での競合

取り扱うのはアウトレット商材

静岡駅周辺百貨店がある都心部から遠い

遠方から人を集める目玉施設がない

東京都心ブランドイメージ競合が多い

賃料が高い


51

顧客ごとの競合の整理（来訪者1/2）顧客競合強み弱み

近隣居住者

近隣スーパーマーケッ

ト慣れ親しんでいて通いやすい買物だけが目的となる


レット


一日遊べる

交通の便が悪い

取り扱うのはアウトレット商材

静岡駅周辺東京よりは近い

ある程度のものが揃っている

移動が手間

東京・横浜に比べると物足りない

東京・横浜憧れのイメージ

何でもあるイメージ

移動が手間

移動のための金銭的負担が大きい

周辺観光地域

の経由地として

利用する遠方

からの来訪者

沼津港

高い集客力

東京にはない、新鮮な海鮮料理

深海魚水族館

駅からのアクセスがよくない

駐車場のキャパシティ不足


レット


一日遊べる東京近郊でも同様の商業施設がある

グルメ街道高速インター近くの優れた立地目玉となる集客力がある店舗がない


52

顧客ごとの競合の整理（来訪者2/2）


53

顧客競合強み弱み

周辺観光地域の経由地として利用する海外からの来訪者

沼津港高い集客力東京にはない、新鮮な海鮮料理深海魚水族館

駅からのアクセスがよくない外国語対応に不安

御殿場プレミアムアウトレット

魅力的なブランドが揃っている一日遊べる

東京近郊でも同様の商業施設がある

アクセスがよくない

サントムーン高い集客力地元密着型中間所得者層に人気の品揃え駐車場が広く収容台数が多い

駅からのアクセスが遠い高級商品の品揃えではなく客単

価も低い

イオン富士店高い集客力広域集客型中間所得者層に人気の品揃え駐車場が広く収容台数が多い


価も低い

ららぽーと(将来) 高い集客力圧倒的な売り場面積とナショナ

ルブランドの集積力広域集客型中間所得者層に人気の品揃え駐車場が広く収容台数が多い


価も低い

再開発地域の強みの整理強み弱み

ヒト

周辺地域で最も早く地権者がまと

まる団結力

海外とのネットワークを有し地域づ

くりに見識を有する中核者の存在

現状実施主体となりうる人材が不足

モノ（立地）

自然豊かで穏やかな気候

潜在的な集客力がある

水がきれい

都心部へのアクセスも十分可能

富士山が見える立地

サーフィン、ヨット、ゴルフといった

アウトドアが楽しめる立地

駅からやや遠い


カネ政府系禁輸期間の強い支援体制

地元金融機関の協力体制

民間資金だけでの再開発は困難な状況

まちの所得が低く消費が活発でない

環境分析（再開発地域分析）

54

算定方法のイメージ図

現状の売上想定額

売上増加額

まち会社取り分＝賦課金

テナント取り分

販促前

*1 想定賃料（周辺相場から算定）を業種ごとの平均家賃負担率で割り返すことにより算定*2 計画上は現状の売上想定額に一定率を乗じることにより算定*3 売上増加額に一定率を乗じてまち会社、テナントに配分

賦課金とは？• 「エリマネフィー」として家賃に上乗せするもので商業床の賃借契約上は通常ないもの• 再開発地域全体の販促活動やイベント実施によりテナントの売上増加に寄与する活動に対する対価

具体的算定方法（案）

• まち会社の活動によるテナントの売上増加額の内、一定割合をまち会社の取り分＝賦課金としてテナントに請求。

販促後

まち会社の販促活動による売上増加

分配

*1

*2 *3

賦課金算定方法

55

数値データの資料内容

財務数値サマリー

全社BS

全社BS1期

全社BS２期

全社PL

全社PL１期

全社PL２期

56

賃貸不動産PL

賃貸不動産PL１期

賃貸不動産PL2期

コンシェルジュPL

コンシェルジュPL1期

コンシェルジュPL2期

借入金明細

開業費明細

全社CF

全社CF１期

全社CF2期

自社不動産PL

自社不動産PL1期

自社不動産PL2期

lsc沼津みなみ事業計画案概要 -...

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