ĐÊm khÁch thuÊÊm khÁch thuÊ – tp hcmctp hcmc quý 4, … · những tiêu điểm gần...
TRANSCRIPT
CBRE ĐÊM KHÁCH THUÊ – TP HCMCĐÊM KHÁCH THUÊ TP HCMC
Quý 4, 2011
Ngày 20 tháng 10 năm 2011
Trình bày bởi ông Chris Currie
Những tiêu điểm gần đâyTỷ giá đồng đô-la tăng gần 21.000 đồng/đô-laTỷ giá đồng đô la tăng gần 21.000 đồng/đô la
Moody cảnh báo về bậc tính nhiệm của PhápNgày 18 tháng 10 năm 2011, 12 giờ (GMT +7)
Lạm phát Việt Nam tăng đến 22.16%, mức tăng cao Ngày 14 tháng 10 năm 2011, 11 giờ 51 (GMT +7)
ạ p ệ g , gnhất ở Châu Á
Chính phủ đang hướng đến tăng GDP năm 2012 ở mức 6%Chính phủ đang hướng đến tăng GDP năm 2012 ở mức 6%
Kinh tế Trung Quốc phát triển chậm ở mức 9.1% trong Quý 3
Lãi vay không giảm trước năm 2012
PwC: Doanh nghiệp Việt Nam vẫn tự tin phát triểnPwC: Doanh nghiệp Việt Nam vẫn tự tin phát triển
Nghiên cứu gần nhất của PwC Việt Nam cho thấy doanh nghiệp Việt Nam tự tin nhất trong khu vực Châu Á về triển vọng phát triển doanh nghiệp
Ngày 12 tháng 10 năm 2011, 8 giờ 38 (GMT +7)
CBRE | Page 2
Nội dung chính
Tổng quan thị trường
Vì sao các công ty di dời văn phòng?Nguồn cung – 2012g g
Cánh cửa cơ hội• Bỏ lỡ cơ hội• Bỏ lỡ cơ hội
Xây dựng hợp đồng thuê một cách chiến lược
CBRE | Page 3
Tổng quan thị trường cao ốc văn phòng Quý 4, 2011Sự chuyển đổi từ cao ốc hạng B sang cao ốc hạng A!Sự chuyển đổi từ cao ốc hạng B sang cao ốc hạng A!
Giá thuê trên hợp đồng giữ nguyên – giá thuê thực có nhiều ưu đãi
Yêu cầu thuê hàng tháng: Quý 3 2010 và Q3 2011 – giảm 17%
Diện tích thực thuê trung bình năm 2010 – 56 742m2 2011 là 40 000m2Diện tích thực thuê trung bình năm 2010 – 56.742m2, 2011 là 40.000m2
Chính sách ưu đãi cực kỳ hấp dẫn trong những tòa nhà ĐƯỢC CHỌN LỌC
đang trở lại
Các cao ốc văn phòng đang xây dựng tạo nên nguồn cung năm 2012, nhưng
những năm sau đó…
Khách thuê có nhiều kinh nghiệm giờ đây nhận thấy có nhiều cơ hội đang mở ác t uê có ều g ệ g ờ đây ậ t ấy có ều cơ ộ đa g ở
ra
Trung tâm TP HẤP DẪN TRỞ LẠI các công ty đang hướng về khu vực
CBRE | Page 4
Trung tâm TP HẤP DẪN TRỞ LẠI – các công ty đang hướng về khu vực
trung tâm thành phố vì nhận được nhiều ưu đãi
Tiền đồng mất giá
Khung tỷ giá ngoại tệ
Thanh toán tiền thuê trước vớiThanh toán tiền thuê trước với
tỷ giá cố định
Hợp đồng thuê theo tiền đồngHợp đồng thuê theo tiền đồng
Hoàn lại cọc theo loại tiền đặt
cọc ban đầuNguồn: Standard Chartered Bank; https://research.standardchartered.com/researchdocuments/Pages/ResearchArticle.aspx?&R=77756
Ngày Tỷ giá USD
Tiền thuê tại thời điểm VND % tăng
20/10/2008 VND 16.600 $25 $25 VND 415.00020/10/2009 VND 17.852 $25 $26.89 VND 446.300 7.54%20/10/2010 VND 19 500 $25 $29 37 VND 487 500 17 47%
CBRE | Page 5
For indicative purposes only – based on Vietcombank Transfer rate
20/10/2010 VND 19.500 $25 $29.37 VND 487.500 17.47%20/10/2011 VND 20.940 $25 $31.54 VND 523.500 26.14%
Nguồn cung văn phòng ở TP HCM – Quý 3 2011
2,000,000
HCMC OFFICE STOCKExisting Space New Space Coming OnlineNguồn cung hiện có Nguồn cung tương lai
NGUỒN CUNG VĂN PHÒNG Ở TP HCM
1,500,000
, ,
500,000
1,000,000
02004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q3/2011
Q3 2011
9 - Hạng A – 304.380 m2 B k k 8 000 000 2 ( ồ )9 Hạng A 304.380 m2
45 - Hạng B – 767.270 m2
229 - Hạng C – 772.038 m2
Bangkok 8.000.000 m2 (nguồn cung)
Nguồn: CBRE Thailand
CBRE | Page 6
Tổng cộng – 1.843.688 m2
Giá thuê văn phòng theo hạng
Á À Á Ă Ò
$80
ASKING RENTS BY GRADEGrade A Grade B Grade C
GIÁ CHÀO CÁC VĂN PHÒNG THEO HẠNGHạng CHạng BHạng A
$60
$20
$40
$02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q3/2011
CBRE | Page 7
Tỷ lệ trống theo hạng
Hạng A
Hạng B
Hạng C
Tỷ lệ trống toàn thị trường khoảng 16 8%
CBRE | Page 8
Tỷ lệ trống toàn thị trường khoảng 16.8%
Những cao ốc lớn - Nguồn cung hiện nay?
Vị trí Tỷ lệ lắp đầy / cam kết Diện tích trống ước tínhBitexco Financial Tower Q.1 40% 24.102 m2Kumho Q.1 98% 1.100 m2QMetropolitan Q.1 98% 1.000 m2Sun Wah Tower Q.1 96% 961 m2Diamond Plaza Q.1 100% 0 m2Saigon Centre Q.1 96% 456 m2Saigon Tower Q.1 98% 250.90 m2Me Linh Point Tower Q.1 100% 0 m2A&B Tower Q.1 93.83% 1.614 m2Green Power Q.1 70.20% 3.947,30 m2Vincom Q.1 51% 37.091 m2CENTEC Q 3 98% 200 m2CENTEC Q.3 98% 200 m2Saigon Trade Center Q.1 92% 3.500 m2Maritime Bank Tower Q.1 54% 8.786 m2CentrePoint PN 97 50% 682 m2CentrePoint PN 97.50% 682 m2E town TB 98.80% 1.000 m2REE Tower Q4 20% 13.800 m2Flemington Q.11 75% 7.000 m2
CBRE | Page 9
g
Tổng Cộng 105.490 m2Nguồn: cung cấp bởi chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư
Tp HCM -Diện tích thực thuê tính theo hạng250 000
Grade A Grade B Grade CHạng CHạng BHạng A
150 000
200,000
250,000
50 000
100,000
150,000
0
50,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011-YTD
2011 thực thuê*: DNVN 70% DNNN 30%Ổn định? Ảnh hưởng FDI?
2007 Tổng cộng 148.542 m2ổ2008 Tổng cộng 151.235 m2
2009 Tổng cộng 154.459 m22010 Tổng cộng 226 971 m2
CBRE | Page 10
2010 Tổng cộng 226.971 m2Q3 2011 120.000 m2
Yêu cầu thuê hàng tháng của CBREYêu cầu thuê hàng tháng giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoáiYêu cầu thuê hàng tháng giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái
Lượng yêu cầu thuê tương tự đầu năm 2010
80
100
120
140
20
40
60
80
0
20
1/09
3/09
5/09 7/09
9/09
11/09
1/10
3/10
5/10
7/10
9/1011
/10 1/11
3/11
5/11
7/11
9/11
Các ngành có nhu cầu thuê caoNgân hàng (Việt nam) Bảo hiểm
Giáo dục Công nghiệp/sản xuất
CBRE | Page 11
Giáo dục Công nghiệp/sản xuất
Cánh cửa cơ hội
Vì sao các công ty di dời văn phòng?
Không đủ diện tích làm việc – hạn chế phát triểnTiết kiệm tài chínhTiết kiệm tài chínhCải tiến chất lượng – Cao ốc / Hình ảnh
• Kỹ thuật cơ điện• Kỹ thuật cơ điện• Quản lý• Vị trí
ễ• Dễ dàng đi lại• Đậu xe• Tuyển dụng / gìn giữ nhân tàiTuyển dụng / gìn giữ nhân tài
= Nâng cao vị thế cạnh tranhCBRE | Page 12
Nâng cao vị thế cạnh tranh
2012 – Chất lượng nguồn cung
Thiết kế/nhà thầu– trong nước và nước ngoài “Xịn nhất”Chất lượng xây dựng, kỹ thuật cơ điện, thiết kế sàn, môi trường làm việc – hiệu quả cao hơnCác chứng nhận về cao ốc xanh - LEEDTiện ích/tiện nghi – Đậu xe, khu vực ăn uống, dễ dàng đi lại, an ninh, quản lý
Tổng diện tích cho Ngày bàn giao đểCao ốc Hạng
Tổng diện tích chothuê được Sàn điển hình
Ngày bàn giao đểtrang trí nội thất
Saigon One Tower A 50.000 m21.017m2 –1.175m2 3/2012
President Place A 9.100 m2 748 m2 6/2012
Le Meridien A 13.177 m2 1.883 m2 7/2012
Times Square A 12 704m2 1 588m2 3/2012
CBRE | Page 13
Times Square A 12.704m2 1.588m2 3/2012
Tổng diện tích cho thuê được khoảng 84.277 m2
Nguồn cung 2012 – Times SquareDiện tích cho thuê: 12 704m2 8Diện tích cho thuê: 12.704m2– 8 tầng văn phòngSàn điển hình: 1 588m2/sànSàn điển hình: 1.588m2/sànBàn giao để trang trí nội thất tháng 3/2012Dự án phức hợp: cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm th i ă hộ dị hthương mại, căn hộ dịch vụThiết kế và nhà thầu “Xịn nhất”: Kumho; IT Cisco; Arup kiến trúcKumho; IT Cisco; Arup kiến trúcChất lượng xây dựng, kỹ thuật cơ điện, thiết kế mặt sàn vuông vức, ệ ặ gmôi trường làm việcTiện ích/tiện nghi – khu vực ăn ố dễ dà đi l i i h
CBRE | Page 14
uống, dễ dàng đi lại, an ninh
Nguồn cung 2012 – President PlaceDiện tích cho thuê: 9 100m2Diện tích cho thuê: 9.100m2Sàn điển hình: 748m2/sànBàn giao để trang trí nội thấtBàn giao để trang trí nội thất tháng 6/2012Tầng trệt, lửng + 12 lầu vănTầng trệt, lửng 12 lầu văn phòng
Cao ốc văn phòng đầu tiên đạtCao ốc văn phòng đầu tiên đạt giấy chứng nhận LEED GOLDNhà thầu Việt Nam “Xịn nhất”à ầu ệ a ị ấChất lượng xây dựng, kỹ thuật cơ điện, thiết kế mặt sàn, môi trường làm việcTiện ích/tiện nghi – khu vực ăn uống dễ dàng đi lại an ninh
CBRE | Page 15
uống, dễ dàng đi lại, an ninh
Nguồn cung 2012 – Saigon One TowerDiện tích cho thuê khoảng:Diện tích cho thuê khoảng: 50.000m2Sàn điển hình: 1 017 – 1 175m2Sàn điển hình: 1.017 1.175m2Bàn giao để trang trí nội thất tháng 3/2012Dự án phức hợp: cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, ă hộ bácăn hộ bán
Bouygues – thiết kế/nhà thầu Việt Nam và nước ngoài “XịnViệt Nam và nước ngoài Xịn nhất”Chất lượng xây dựng, kỹ thuật ợ g y ự g ỹ ậcơ điện, sàn nâng, môi trường làm việcTiệ í h/tiệ hi kh ă
CBRE | Page 16
Tiện ích/tiện nghi – khu vực ăn uống, dễ dàng đi lại
Nguồn cung 2012 – Le Meridien
Diện tích cho thuê: 9.000 m2Sàn điển hình: 1.500 m2
ể ấBàn giao để trang trí nội thất tháng 6/2012Khách sạn Starwood và vănKhách sạn Starwood và văn phòngNhà thầu Việt Nam “Xịn nhất”Nhà thầu Việt Nam Xịn nhất CotecConsChất lượng xây dựng, kỹ thuật cơ điện, thiết kế sàn - môi trường làm việcTiệ í h/tiệ hi kh ăTiện ích/tiện nghi – khu vực ăn uống, dễ dàng đi lại
CBRE | Page 17
The Vista – Quận 2Diện tích cho thuê khoảng:Diện tích cho thuê khoảng: 9.500m2Sàn điển hình: 993m2Sàn điển hình: 993m2 Bàn giao để trang trí nội thất tháng 2/2012Dự án phức hợp: cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ báhộ bánChina State HK, RSP & Benoy: Thiết kế/nhà thầu nước ngoài “XịnThiết kế/nhà thầu nước ngoài Xịn nhất”Chất lượng xây dựng, kỹ thuật cơ ợ g y ự g ỹ ậđiện, thiết kế sàn, môi trường làm việcTiệ í h/tiệ hi kh ă
CBRE | Page 18
Tiện ích/tiện nghi – khu vực ăn uống, dễ dàng đi lại
Tối ưu hóa vị thế
Khi tiếp cận 1 cao ốc, cần lưu ý các yếu tố:
Diện tích thuê đượcNăng lực và thương hiệu chủ đầu tư - hiểu biết về thị g ự g ệ ịtrườngTài lực của chủ đầu tưC kế ớ á điề kh ả đ iCam kết sớm – các điều khoản ưu đãiThời điểm đi vào hoạt động - phải chờ đợiChủ đầu tư cao ốc văn phòng mới sẽ đi đến quyết địnhChủ đầu tư cao ốc văn phòng mới sẽ đi đến quyết định nhanh
CBRE | Page 19
Tặng – Nhận
Tặng NhậnSức mạnh của thương hiệukhách thuê
Tiền thuê được miễn
Tặng Nhận
khách thuê
Phương thức thanh toánTiền thuê tăng dần qua các năm&Đặt cọc
Thời hạn thuê dài hơn
Miễn hoặc giảm phí đậu xe
&Thời hạn thuê dài hơn
Điều khoản chấm dứt hợp đồng sớm được miễn tiền phạt
Bảng hiệu quảng cáo ngoài trời hấp dẫnsớm được miễn tiền phạt
Diện tích yêu cầu
g p
CBRE | Page 20
Tốc độ thương lượng
Chính sách ưu đãi / linh hoạt khi chào giá
Giai đoạn miễn tiền thuê – bù đắp chi phí trang trí nội thất văn phòngthất văn phòngGiá thuê tăng dần qua các nămThời i t t í ội thất ă hò dài hThời gian trang trí nội thất văn phòng dài hơnMiễn hoặc giảm phí đậu xeễ ả ảMiễn hoặc giảm phí treo bảng hiệu
CBRE | Page 21
Giá thuê thựcDiện tích 1 361m2
Chính sách ưu đãi thực sự hữu dụng – Tiết kiệm được 16% trên giá thuê ký kết
Diện tích 1.361m2Tiền thuê (dựa trên diện tích NET ) $30/m2/thángPhí quản lý $6/m2/thángVAT 10%Tổng cộng $39,60/m2/tháng $39,60 /m2/thángTổng cộng hàng tháng (Tiền thuê) $40.830,00USDg g g g ( )Tổng cộng hàng tháng (Phí quản lý) $8.166,00USDTổng cộng hàng tháng (VAT) $4.899,60USDTổng cộng hàng tháng (Tiền thuê, PQL, VAT) $5.895,60USDThời hạn hợp đồng 60 thángTổng cộng $3.233.736,00USD
Các ưu đãiMiễn tiền thuê 9 thángTổng giá trị tiền thuê được miễn $367.470,00USD
$4,5/m2/tháng $35,10 /m2/tháng
Biển hiệu quảng cáo (1m x 1.2m) 1.20m2Giá thị trường $250/m2/thángTổng cộng giá trị biển hiệu trong suốt 5 năm $18.000USD
$0,22/m2/tháng $34,88 /m2/thángMiễn tiền gửi xeốSố lượng xe ô tô 4
Giá thị trường $200/ thángTổng cộng tiền gửi xe ô tô trong suốt 5 năm $48.000USD
$0,59m2/tháng $34.29 /m2/tháng
Số lượng xe gắn máy 70Số lượng xe gắn máy 70Giá thị trường $20/thángTổng cộng tiền gửi xe gắn máy trong suốt 5 năm $84.000USD
$1,03/m2/tháng $33,26 /m2/tháng
Đóng góp cho trang trí nội thất
CBRE | Page 22
g g g$0/m2/tháng
Tiên thuê thực sau khi tính các ưu đãi $33,26 /m2/ tháng
Diệ tí h 365 2 1 361 2
Chính sách ưu đãi bù đắp cho CAPEX – ví dụDiện tích 365 m2 1.361 m2
Giá thuê $40/m2/tháng $33/m2/tháng
Giá thuê năm đầu $35/m2/tháng $30/m2/tháng
Tiền thuê hàng tháng $14.6/tháng $44.913/thángg g $ / g $ / g
Chi phí trang trí nội thất $350 m2 $350 m2
ổ $ $Tổng giá trị TTNT ước tính $127.750 $476.350
Giai đoạn miễn tiền thuê 2 tháng 5 tháng
Tổng số tiền thuê được miễn $29.200 $224.565Tổng số tiền tiết kiệm được từ tiền thuê hệ thống giá bậctừ tiền thuê hệ thống giá bậc thang $18.250 $28.581
Tổng giá trị ưu đãi $47.450 $253.146
CBRE | Page 23
Tổng giá trị ưu đãi $ $Giá trị tiền thuê được miễn / tổng giá trị TTNT 37,14% 53,14%
Sau 2012….không có nguồn cung cao ốc chất lượng ngay trung tâm TP mãi đến 2015!
Vietcombank Tower SJC TowerVietinBank
SJC Tower
CBRE | Page 24
BIDV Tower – đường Nguyễn HuệSaigon Centre giai đoạn II
Không để mất lợi thế của người thuê
ASKING RENTS BY GRADEGIÁ CHÀO THUÊ THEO HẠNG
$80
ASKING RENTS BY GRADEGrade A Grade B Grade C
GIÁ CHÀO THUÊ THEO HẠNG
Hạng CHạng BHạng A
$
$60
$20
$40
$02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q3/2011
2012 …2015/2011
6/2002 4/2005 7/2005 12/2006 12/2007 5/2008 1/2009 1/2010
Tăng gấp đôi / giảm một nữa6/2002 4/2005 7/2005 12/2006 12/2007 5/2008 1/2009 1/2010
Khu vực thấp tầng 14 16 18 22 48 50 42 27
Khu vực trung tầng 17 20 23 26 49 52 44 31
CBRE | Page 25
Khu vực trung tầng 17 20 23 26 49 52 44 31
Khu vực cao tấng 20.5 24 28 28 50 54 46 32Lưu ý: giá thuê không bao gồm phí quản lý và VAT
Giá Thuê Văn Phòng Khu Vực Châu Á Quý 2 2011
Giá Thuê Giảm Nhanh Giá Thuê Giảm Chậm Giá Thuê Tăng Nhanh Giá Thuê Tăng Chậm
CBRE | Page 26
Tính toán ký cho văn phòng mới– Tối ưu hóa sử dụng
Sử dụng nhà quản lý dự ándày dạn kinh nghiệmy ạ g ệ
Sử dụng mặt bằng hiệu quả nhất
Thiết kế mặt bằng linh hoạt để tương lai cóthể phát triển thêm nhân sự. Ví dụ: chuyển đổinhà kho thành một số bàn làm việc khi nhânộ ệsự gia tăng
CBRE | Page 27
Xây dựng hợp đồng thuê một cách chiến lược
Các điều khoản giúp tăng/giảm diện tích trong tương lai• Quyền được từ chối đầu tiên
ề ả• Quyền giảm diện tích thuê• Quyền chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạnYêu cầu chủ đầu tư đảm bảo công ty quản lý tài sản/bảo trìYêu cầu chủ đầu tư đảm bảo công ty quản lý tài sản/bảo trì tòa nhà luôn được chuyên nghiệpChủ đầu tư có quỹ bảo trì tòa nhà định kỳ?Chủ đầu tư có quỹ bảo trì tòa nhà định kỳ?Điều khoản chuyển nhượng – liệu tòa nhà có bị bán không?Quyền tăng chỗ đậu xey g ậThời hạn hợp đồng dài hơn – 5 năm trở lên để nhận được nhiều ưu đãi hơn• Tặng và nhận!
CBRE | Page 28
Tóm lược
CHẤT LƯỢNG tốt hơn và cao ốc XANH ra đờiCánh cửa cơ hội MỞ RỘNG - chủ đầu tư đang sẵn sàng ộ Ộ g gchào đónGiá thuê ký kết trên hợp đồng tuy giữ nguyên nhưng giá trị THỰC hiệ hữ ở hí h á h đãi ắ bắt h h kẻTHỰC hiện hữu ở chính sách ưu đãi – nắm bắt nhanh kẻo vụt mất cơ hộiTính toán kỹ cho văn phòng mới sử dụng tối ưuTính toán kỹ cho văn phòng mới – sử dụng tối ưuLuôn linh hoạt – xây dựng hợp đồng thuê một cách chiến lượcợGiữ vững vị thế cạnh tranh, không để mất lợi thế của người thuê.
CBRE | Page 29
www.cbrevietnam.comhơn 300 văn phòng trên 50 quốc gia
49
33Cảm ơnChúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này Các thông tin này đã được đưa ra với giả thuyết
Cảm ơn
CBRE | Page 30
chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Các thông tin này đã được đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin
này có thể sẽ không thể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vị cần tự mình tiến hành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch.