PROIECT

"MANAGEMENTUL PROIECTELOR"

Împrumut bancar pentru achiziționarea unui apartament

Bîrsan Mihaela-Amalia

Marconi Ana Maria Felicia FAIMA 1514E

IEDEEE

An universitar 2015-2016

1

CUPRINS

1. ABORDAREA ÎN CADRUL LOGIC .......................................................................................31.1. FAZA DE ANALIZĂ...............................................................................................................31.1.1. DEFINIREA SITUAŢIEI PROBLEMĂ.................................................................................31.1.2. ANALIZA FACTORILOR INTERESAŢI............................................................................ 41.1.3. ANALIZA PROBLEMELOR.................................................................................................91.1.4. ANALIZA OBIECTIVELOR..............................................................................................101.1.5. ANALIZA STRATEGIILOR................................................................................................111.2. FAZA PLANIFICĂRII..........................................................................................................121.2.1. CONSTRUIREA MATRICEI LOGICE...............................................................................121.2.2. ANALIZA RISCURILOR.....................................................................................................14 1.2.3. PREGĂTIREA PLANULUI DE ACTIVITĂŢI....................................................15 1.2.4. PREGĂTIREA PLANULUI DE RESURSE.........................................................16 1.2.5. METODA DRUMULUI CRITIC..........................................................................16 1.3. REZUMAT ABORDAREA ÎN CADRUL LOGIC.............................................................17 BIBLIOGRAFIE.............................................................................................................................18

2

1. ABORDAREA ÎN CADRUL LOGIC

Decizia de achiziționare a unei locuințe în București a condus la realizarea prezentului proiect.

Pentru construirea matricii cadrului logic se va parcurge faza de analiză a situației existente, problematice, care determină nevoia achiziționării locuinței, dar și faza de planificare, în care se va menționa și descrie detaliat activitățile care au condus la satisfacerea nevoii menționată anterior și resursele utilizate în acest sens.

1.1. FAZA DE ANALIZĂ

1.1.1. Definirea situației problemă

Situația problematică: Nevoia obținerii unui imprumut

Contractarea unui împrumut este un pas foarte important pe care viitorul proprietar are de gând să îl facă. În primul rând, ofertele băncilor, deși extrem de variate, pot ascunde taxe sau comisioane care nu pot fi acoperite de venitul clientului sau, mai mult decât atât, sunt abuzive sau nejustificate. S-a ales varianta creditului de la Banca Pentru Locuințe prin BCR. BPL-BCR ar fi dispusă să ofere împrumut până la suma maximă de 30.000 EUR.

Achiziționarea unei case implică, pe lângă timpul necesar vizitării diferitelor complexuri rezidențiale sau a apartamentelor din blocurile deja existente, de la proprietar, și siguranța banilor. Acest fapt constituie o problemă, din cauză că există persoane care nu au o situație financiară stabilă și nici rude dispuse sa ofere un împrumut sau să gireze pentru ei, astfel încât să poată achiziționa un apartament de două sau de trei camere (preferințele diferă în funcție de suprafață, zonă, facilități). De aceea, e nevoie să se apeleze la un împrumut, gradul de îndatorare fiind mult mai mare, cu implicații serioase, trebuind să se returneze nu doar suma ce reprezintă împrumutul, ci o sumă aproape dublă, care cumulează dobânzile și alte taxe.

Deși cel interesat să își achiziționeze o locuință vizitează foarte multe târguri imobiliare, oferta este totuși restrânsă, raportată la nevoile sal și posibilitățile materiale. La o persoană care are un venit minim de economie, nu poate contracta un împrumut suficient de generos, încât să poată achiziționa o locuință cu 3 camere, într-o zonă centrală, cu toate facilitățile. De exemplu, prețul apartamentelor din zonele Berceni sau Pipera vor fi mai ieftine decât cele din zona Ștefan cel Mare, din pricina distanței și duratei de deplasare până în centrul Capitalei sau a împrejurimilor. Apoi, proprietarii complexurilor rezidențiale din Berceni se "luptă" în a afirma că ansamblul lor este mai aproape de mijloacele de transport în comun decât ansamblul vecinilor. De menționat că un apartament regăsit într-un bloc construit mai aproape de metrou este mai scump, considerabil (cu 1.000 - 1.500 EUR) față de un apartament aflat într-o zonă mai îndepărtată de o stație de metrou. Același lucru se poate

3

spune și despre accesul la bulevarde mari, principale, care fac legătura cu alte zone ale Bucureștiului.

O altă problemă este legată de veridicitatea informațiilor oferite de către dezvoltator sau agentul care se deplasează în incinta complexului. Unii dezvoltatori promit construcția completă la o anumită dată, iar viitorii proprietari sunt convinși să își achiziționeze locuința mai devreme pentru a avea siguranța că și-au cumpărat casa înaintea altor familii. Din păcate, există riscul ca termenul de finalizare al construcției să fie cu mult decalat, iar mutarea într-o casă nouă să devină o povară.

1.1.2. Analiza factorilor interesați

Factorii interesați de acest proiect și de ducerea sa la bun sfârșit sunt de diferite tipuri, au caracteristici diverse și influențează într-un fel sau altul proiectul sau ceilalți factori.

În proiectul de față, factorii interesați ce urmează a fi analizați sunt:

a) Viitorul proprietar;

b) Părinții viitorului proprietar;

c) Banca ce oferă împrumutul;

d) Celelalte bănci de la care s-a cerut oferta;

e) Dezvoltatorul imobiliar;

f) Ceilalți dezvoltatori imobiliari;

g) Vecinii din noul imobil

4

Factori interesaţi CaracteristiciInterese,aşteptări,obiective

Modul de influenţă

Potenţial,deficienţe,contribuţii

Implicare în proiect, responsabilități,

strategie de abordare a factorului

Influența proiectului asupra

intereselor factorilor interesați (grad de influență,

tip de influență)

Influența factorilor interesați asupra

proiectului (grad de influență, tip de

influență

Viitorul proprietar

- Indecis, influențat de salariul mic;- Dependent de împrumut bancar- Dorința de a se muta mai repede;- Tânăr de 24 ani, necăsătorit;- Inginer

-Mutarea cât mai rapidă într-un imobil nou, care corespunde cerințelor, la un preț până la 30.000 EUR, 1 sau 2 camere, balcon, etaje superioare, distanță mică față de metrou;-Acomodarea într-un timp cât mai scurt.

Influență critică pozitivă

Influență critică pozitivă

-Responsabil, pregătit pentru a începe o nouă viață;-Salariu bun pentru entry-level;-Salariu totuși redus pentru contractarea unui împrumut mai mare;-Contribuții: inexistente, în afara împrumutului

Implicare critică, organizează și implementează proiectul

5

Părinții viitorului proprietar

-Situație economică modestă;-Mama susține fiul în a se muta, pe când tatăl este împotrivă;-Decizia este doar un punct de reper pentru fiu;-Tatăl ar putea-o ajuta cu avansul-Mama: administrator atestat de imobile; tatăl: director IT

- Asigurarea unui climat cât mai bun pentru dezvoltarea personală a fiului prin oferirea libertății și a stabilității sale

Influență ridicată pozitivă și/sau negativă

Influență ridicată pozitivă și/sau negativă

-Sprijin în luarea deciziilor;-Tatăl nu este de acord în totalitate cu mutarea și nu acordă un sprijin prea mare;-Contribuție morală

Implicare ridicată, contribuie la organizarea și luarea deciziilor viitorului proprietar, oferă sprijin în luarea deciziilor

Banca ce oferă împrumutul

-Instituție importantă, care oferă împrumuturi de tipul Prima Casă pentru tineri;-Una dintre cele mai mari bănci românești;-Agenții Banca pentru Locuințe - Prima Casă sunt buni consultanți;-Acordă foarte multe facilități clienților deja existenți la momentul contractării unui împrumut;

-Putere decizională foarte mare în ceea ce privește acordarea împrumutului (fără

-Câștigarea unui nou client și a încrederii acestuia;-Acumularea dobânzilor și comisioanelor în favoarea sa;-Rulajul banilor din contul de economii are loc permanent, iar cu cât este asigurată o sumă cât mai mare, cu atât rulajul este frecvent, benefic băncii.

Influență ridicată pozitivă

Influență critică pozitivă și/sau negativă

-Poate oferi un împrumut de până la 30.000 EUR;-Perioada de înapoiere, suma de înapoiat și comisioanele aferente sunt imense (30 ani, suma ajunge până la 60.000 EUR);-Contribuție totală

Implicare critică, având în vedere că este principalul contributor financiar pentru achiziționarea casei.Implicare în luarea deciziilor, întrucât suma oferită de bancă influențează decizia de achiziționare a apartamentului.

6

acordul băncii, împrumutul nu poate fi contractat).

Celelalte bănci de la care s-a cerut

oferta

- Putere decizională redusă (viitorul proprietar a ales banca potrivită pentru împrumut);-Instituții importante, cu paletă largă de oferte pentru alte tipuri de împrumuturi decât Prima Casă;-Agenții pentru Prima Casă mai puțin implicați, oferă împrumuturi mai mici decât banca inițial contractată.

-Acordarea de oferte în cazul contractării unui potențial împrumut;-Acordarea de oferte pentru ceilalți membri ai familiei;

Fără influență Fără influență -Nu au reușit să răspundă cerințelor;-Contribuție nulă

Fără implicare

Dezvoltatorul imobiliar

-Extins în zona de sud a Bucureștiului;-Recunoscut pentru multitudinea de oferte;-Decizie majoră în cazul negocierii pentru acordarea de reduceri la împrumutul Prima Casă.

-Câștig prin comisionul dezvoltatorului;-Vânzarea a cât mai multor imobile într-un timp cât mai scurt (acest dezvoltator din zona de sud a Capitalei vinde, în medie, 7 apartamente pe săptămână. De aceea își permite să

Influență ridicată pozitivă

Influență critică pozitivă

-A acordat consultanță profesionistă;-Are o ofertă variată;-Siguranța achiziției;-Nu acordă o reducere mai mare-Nu admite anumite modificări

Implicare critică în organizare și implementare în funcție de oferta pe care o prezintă

7

își extindă din ce în ce mai mult suprafețele construibile;

-Obiectivul: încheierea cât mai multor contracte cu proprietarii pentru obținerea profitului.

în apartament;

-Contribuție financiară: acordarea de reducere la încheierea unui precontract, adică returnarea a 500 EUR la achiziționarea casei.

Ceilalți dezvoltatori imobiliari

-Concentrați pe alte zone ale Bucureștiului;-Oferte mai puțin avantajoase;-Putere redusă de decizie, având în vedere dezvoltatorul deja ales.

-Acordarea unor vouchere și facilități potențialilor clienți (voucher pentru mobilă de lux de 2000 EUR).

Fără influență Fără influență -Nu au reușit să răspundă cerințelor;-Contribuție nulă

Fără implicare

Vecinii din noul imobil

-Familii cu copii, tineri căsătoriți;-99% dintre aceștia au contractat un credit Prima Casă.

-Dorința de a avea vecini liniștiți și ordonați

Influență scăzută pozitivă

Influență scăzută pozitivă

-Liniștiți, buni platnici, responsabili;-Familiile cu copii sunt mai gălăgioase;-Contribuție: nulă

Implicare redusă

8

1.1.3. Analiza problemelor

Contractarea unui împrumut de tipul Prima Casă constituie o provocare pentru toți cei care vor să-și achiziționeze un apartament. Enumerăm aici gradul mare de îndatorare, într-un timp de până la 30 de ani pentru împrumuturile mari, obligația de a semna nenumărate acte pentru a se alcătui un dosar extrem de stufos. De asemenea, obținerea împrumutului se face destul de târziu, la cel puțin două luni de la depunerea cererii pentru obținerea acestuia.

Probleme apar și în situația în care potențialul proprietar găsește o locuință care îi place în mod deosebit, dar care depășește limita maxim admisibilă a împrumutului ce poate fi obținut. Este situația tinerilor, în special, care au salarii mai mult sau mai puţin bune și doresc să pornească singuri la drum. În mod normal, salariul minim pe economie este de aproape 1000 lei lunar, iar împrumutul pe care îl poate contracta o astfel de persoana poate fi destul de mic, însă, prin BPL, perioada de indatorare poate fi redusă la 15 ani, dar numai cu condiția să nu fie un împrumut de tipul Prima Casă, ci unul ipotecar.

Problema se adâncește când ofertele imobiliare sunt reduse - posibilități puține de alegere - sau chiar prea variate - posibilul proprietar este indecis.

În continuare vom realiza analiza problemelor majore ale situației existente, atât din punctul de vedere al obținerii împrumutului (facilitățile pe care banca le oferă), cât și în ceea ce privește oferta dezvoltatorilor.

1. Cadrul și subiectul analizei: găsirea unei locuințe potrivite de către viitorul proprietar (îndatorarea la bancă pentru împrumut);

2. Probleme majore:

a) Obținerea târzie a documentației pentru împrumut;

b) Salariul mic pentru obținerea unui împrumut mai mare;

c) Sprijinul financiar redus sau nul din parte familiei (codebitor);

d) Ofertă restrânsă de apartamente din cauza limitei de împrumut;

e) Răspuns târziu al departamentului HR pentru predare documente.

3. Construirea arborelui problemelor

9

1.1.4. Analiza obiectivelor

10

1.1.5. Analiza strategiilor

11

1.2. FAZA PLANIFICĂRII (Construirea matricei logice)

Intervenţie logică Indicatori de performanță

verificabili în mod obiectiv

Surse și mijloace de verificare

Ipoteze

Obiective generale:*Depunerea la timp a dosarului pentru Prima Casă*Prioritate în achiziționarea apartamentelor rezervate

- Dosarul este depus în luna iunie a anului 2016 după două luni de completare a acestuia;- Prioritate 80% față de alți potențiali clienți care nu au rezervat apartamentul

Statistică din propria experiență

-

Obiectiv specific:Achiziționarea unui apartament prin obținerea unui împrumut Prima Casă

- Mutarea într-un nou imobil aduce profit de 5% dezvoltatorului din valoarea de 30.000 EUR a apartamentului;- Contractarea unui împrumut aduce un beneficiu la profit de 2% băncii- Creditul contractat este de 30.000 EUR- Dobânda fixă de 7,11% pe an

Statistici bancare, statistici efectuate de către dezvoltator după vânzare, calcule efectuate de către noul proprietar

Factori: salariu, condițiile băncii pentru împrumut, condițiile dezvoltatorilor, condițiile din apartamente, departamentul HR de la locul de muncăRiscuri: imposibilitatea de a accesa împrumutul dorit pentru achiziționarea apartamentului vizat

Rezultate preconizate (asteptate)

1. Scrierea dosarului și completarea acestuia2. Răspunsuri prompte ale departamentului HR pentru oferirea de documente;3. Creditarea salarială cu minimum 2 luni înainte de contractarea împrumutului;4. Ofertă crescută de apartamente încadrate în buget

- Siguranţa obținerii unui împrumut considerabil pentru achiziționarea unui apartament să fie de 100%;- Obținerea împrumutului în 2 luni;- Consultarea ofertei în proporție de 90% cu privire la localizarea și facilitățile complexurilor rezidențiale

Ofertele primite de la dezvoltatori, condițiile bancare

Condițiile de aprobare a împrumutului, promptitudinea departamentului HR

12

Activități1. Deschiderea unui depozit BPL2. Alimentarea depozitului BPL3. Vizitarea târgurilor imobiliare4. Programare vizionare apartamente5. Vizionare apartamente6. Alegerea a două apartamente7. Consultarea ofertelor altor bănci8. Consultarea graficelor de împrumutare9. Depunerea cererii de împrumut10. Alegerea împrumutului11. Depunerea actelor (I)12. Solicitarea documentelor de la serviciu13. Depunerea actelor (II)14. Revizionare apartamente alese15. Alegerea apartamentului final16. Solicitare evaluare apartament17. Completare definitivă dosar18. Depunerea dosarului la dezvoltator19. Solicitare și primire împrumut20. Semnare contract vânzare -cumpărare21. Alegere finisaje22. Mutarea în noul apartament

Mijloace:* personal pregătit din domeniul bancar, dezvoltatori, angajați din departamentul HR, evaluatori corecți* comunicarea rapidă prin intermediul emailului, telefon;* disponibilitatea băncii de a oferi împrumutul rapid

Experiență proprie, experiența rudelorCost total proiect: 9,078 RON (sunt incluse costurile cu deschidere a contului BPL, transportul, cererea de acte)

Condiții:- disponibilitatea băncii- disponibilitatea dezvoltatorului- disponibilitatea departamentului HRPrecondiții:- loc de muncă stabilIpoteze:1. Fonduri insuficiente pentru acoperirea taxelor;2. Creșterea salarială într-un timp scurt înainte de contractarea împrumutului;3. Acces imediat la informații din toate ariile de interes pentru achiziționarea unui apartament;4. Prelucrarea promptă a documentelor de către departamentul de resurse umane.

13

1.2.2. Analiza riscurilor

Zone de risc

Obiective Descrierea riscului

Circumstanțele care favorizează apariția riscului

Responsabil cu

gestionarea riscului

Risc inerent

Strategia adoptată

pentru risc

Instrumente de control

intern

Termenul de punere în operare

Data ultimei

revizuiri și stadiul acțiunii

Risc rezidual la data ultimei

revizuiriRiscuri

secundareObs.

Prob

abili

tate

Impa

ct

Expu

nere

Prob

abili

tate

Impa

ct

Expu

nere

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Banca ce oferă

creditul

Oferire credit

Distorsiune informare

Informații disponibile abia

la momentul obținerii creditului

Directorul sucursalei

R R - Pierdere încredere

și/ sau clienți

R-M Monito- rizarea

- - -

R R R-M

Fonduri insuficiente

pentru acoperirea

taxelor

-

Depar-tamentul

HR

Oferire docum. și informații

Prelucrare și predare

întârziată a documentelo

r

Organizare slabă a

compartimentelor

Directorul HR M

M - situație

conflictuală

M-M

Acceptare

- - -M M S-

M

- -

Familia Sprijin

Producerea unui evenim.

care să necesite

multă atenție și bani

Pierderea locului de muncă al unuia dintre

codebitori din cauza vârstei

Părinții R M R-M Atenuare Aplicarea pt alte joburi

- -

M M M-R

Executarea silită de

către bancă

-

14

1.2.3. Elaborarea planului de activitățiNR.CRT. ACTIVITATE LUNA

FEBRUARIE MARTIE APRILIE MAI1 Deschiderea unui

depozit BPL

2 Alimentarea depozitului BPL

3 Vizitarea târgurilor

imobiliare

4 Programare vizionare

apartamente

5 Vizionare apartamente

6 Alegerea a două

apartamente

7 Consultarea ofertelor altor bănci

8 Consultarea

graficelor de împrumutare

9 Depunerea cererii de împrumut

10 Alegerea

împrumutului

11 Depunerea actelor (I)

12 Solicitarea

documentelor de la serviciu

13 Depunerea actelor (II)

14 Revizionare

apartamente alese

15 Alegerea apartamentului final

16 Solicitare evaluare

apartament

17 Completare definitivă dosar

18 Depunerea

dosarului la dezvoltator

19 Solicitare și primire împrumut

20 Semnare contract

vânzare -cumpărare

21 Alegere finisaje 22 Mutarea în noul

apartament

15

1.2.4. Pregătirea planului de resurse

ACTIVITATE RESURSE COSTURI (RON)

1. Deschiderea unui depozit BPL

Copii xerox acte 6Mape 4

Combustibil deplasare 200Depunere la deschidere 500

TOTAL A.1. 710

2. Alimentarea depozitului BPLCost deplasare 800

Alimentarea pe parcurs a contului 5500TOTAL A.2. 6300

3. Vizitarea târgurilor imobiliareCost deplasare 200

Taxe intrare târguri 20TOTAL A.3. 220

4. Programare vizionare apartamente

Telefoane 40Mape pentru organizare pliante 5

TOTAL A.4. 45

5. Vizionare apartamente

Cost deplasare 300Telefoane 30

Apă 15TOTAL A.5. 345

6. Alegere a două apartamenteCost deplasare 150

TOTAL A.6. 150

7. Consultarea ofertelor altor bănci

Cost deplasare 100Mape 3

TOTAL A.7. 1038. Consultarea graficelor de

împrumutareTOTAL A.8. 0

9. Depunerea cererii de împrumut

Xerox 2Cost deplasare 50

Mape 3Telefoane 10

TOTAL A.9. 6510. Alegerea împrumutului TOTAL A.10. 0

11. Depunerea actelor (I)Mape 2

Cost deplasare 100Xerox 1

TOTAL A.11. 103

12. Solicitarea documentelor de la serviciu

TOTAL A.12.0

13. Depunerea actelor (II)Cost deplasare 50Xerox + mape 5TOTAL A.13. 55

16

14. Revizionare apartamente alese

Cost deplasare 150Telefoane 20

TOTAL A.14. 170

15. Alegerea apartamentului final TOTAL A.15.0

16. Solicitare evaluare apartamentCost deplasare 50TOTAL A.16. 50

17. Completare definitivă dosarXerox + mape 5Cost deplasare 100TOTAL A.17. 105

18. Depunerea dosarului la dezvoltator

Telefoane 20Cost deplasare 80TOTAL A.18. 100

19. Solicitare și primire împrumut TOTAL A.190

20. Semnare contract vânzare-cumpărare

Xerox + mape 10Telefoane 15

Cost deplasare 100TOTAL A.20. 125

21. Alegere finisajeTelefoane 10

Cost deplasare 80TOTAL A.21. 90

22. Mutarea în noul apartamentTelefoane 50

Firmă de mutări 200Cost deplasări 300TOTAL A.22. 550

TOTAL PROIECT 9,078 RON

17