BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Tahap Proyek Pembangunan PerumahanA. Teknis Proyek Pembangunan

Pekerjaan proyek konstruksi dimulai dengan tahap awal proyek yaitu tahap perencanaan dan perancangan, kemudian dilanjutkan dengan tahap konstruksi yaitu tahap pelaksanaan pembangunan fisik, berikutnya adalah tahap operasional atau tahap penggunaan dan pemeliharaan.Pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek konstruksi dari tahap awal proyek (tahap perencanaan dan perancangan) hingga masa konstruksi (pelaksanaan pembangunan fisik) ada tiga pihak yaitu:a. Pemilik proyek (owner)b. Pihak perencana (designer)c. Pihak kontraktor (aannemer), (Ervianto, 2005)

I. Fase-Fase Kegiatan Dalam Proyek Konstruksi Fase Pelelangan Konsultan Perencana :

1. Persiapan dokumen lelang: penggandaan dokumen lelang yang sudah diverifikasi dan divalidasi sesuai jumlah peserta lelang, atau sesuai jumlah yang tertera di kontrak awal.

2. Prakualifikasi konsultan perencana : bersama dengan klien/pemilik proyek membuat pengumuman lelang dan menyeleksi peserta yang mendaftar.

3. Mengundang peserta lelang : bersama dengan klien/pemilik proyek mengundang peserta untuk menghadiri penjelasan pekerjaan (aanwijzing)

4. Pengambilan dokumen pelelangan : bersama dengan klien/pemilik proyek mengurus pengambilan dokumen lelang oleh peserta lelang.

5. Penjelasan dan petunjuk (aanwijzing) : bersama dengan klien/pemilik proyek, mengadakan rapat dengan para konsultan perencana yang lolos prakualifikasi, menjelaskan secara detail tata cara pelelangan dan detail teknis pekerjaan proyek yang harus dilaksanaan.

6. Pemasukan penawaran: bersama dengan klien/pemilik proyek, menerima dokumen penawaran yang diajukan oleh kontraktor.

7.Memberikan masukan pemilihan konslutan perencana dengan pertimbanganpertimbangan dari aspek rencana teknis pengerjaan sampai besaran anggaran yang diajukan.

8. Membantu proses kontrak antara pemilik proyek dengan konsultan perencana: mengawal klien/pemilik proyek, pada saat melakukan perjanjian kerja dengan kontraktor terpilih.

I.2 Perencanaan Proyek Pembangunan Perumahan

A. Tahap Persiapan Awal1. Latar Belakang Proyek

Proyek pembangunan perumahan ini didasari adanya peningkatan kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal. Umumnya hal ini disebabkan oleh tingginya arus urbanisasi dari desa ke kota. Jumlah penduduk yang semakin banyak tidak didorong dengan adanya kemampuan penyediaan tempat tinggal. Proyek pembangunan perumahan ini juga dimaksudkan untuk mengembangkan lokasi tanah kosong yang berlokasi di daerah yang cukup strategis di Palembang serta mengoptimalkan sumber daya yang dimilki terutama pada aspek utilitas “Land Development”.

2. Konsep Pembangunan ProyekKebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat. Konsep Pembangunan ini mengacu kepada pengembangan lokasi menjadi cluster perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dengan nuansa asri, ramah lingkungan dan minimalis. Pembangunan akan dilaksanakan secara bertahap dalam waktu 3 bulan untuk pembangunan satu rumah. Proyek ini mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam pembangunan.

B. Studi Kelayakan1. Deskripsi Proyek

Proyek pembangunan rumah tinggal di Palembang merupakan bangunan permanen tipe 120 yang terdiri dari 1 (satu) lantai dengan luas tanah 315m2

dan luas bangunan 156m2 per rumah. Pelaksanaan proyek tersebut meliputi seluruh pekerjaan persiapan, galian tanah, konstruksi bangunan hingga pekerjaan finishing.Lokasi proyek terdapat di Jalan Swadaya Lorong Perikanan III, Kelurahan Talang Aman Kecamatan Kemuning, Palembang. Tanah tempat lokasi proyek tersebut memiliki batas-batas sebagai berikut:1. Sebelah Utara dengan rumah penduduk2. Sebelah Selatan dengan lahan kosong3. Sebelah Barat dengan lahan kosong4. Sebelah Timur dengan jalan

Spesifikasi khusus tentang daya jual agar menarik minat pembeli serta berkaitan dengan desain bangunan terhadap penampilan fisik bangunan yang minimalis dan sederhana.

2. Aspek Pemilihan Lokasi dan Lingkungana. Lokasi Proyek

Lokasi terletak di Jalan Swadaya Lorong Perikanan III, Kelurahan Talang Aman Kecamatan Kemuning, Palembang dengan luas 3500m2. Proyek terletak di daerah pemukiman yang telah padat dan daerah bebas banjir. Ditinjau dari segi geografis, proyek ini berada diatas tanah yang keras serta tidak berkontur.

b. DemografiKota Palembang terletak di Provinsi Sumatera Selatan dengan luas wilayah 358,55 km² yang dihuni 1,7 juta orang dengan kepadatan penduduk 4.800 per km². Pemilihan proyek di Kota Palembang dikarenakan Palembang merupakan kota terbesar kedua di Sumatera setelah Medan dan pada tahun 2030 jumlah penduduk diperkirakan mencapai 2,5juta jiwa.

c. Fasilitas UmumLokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan

menengah. Lokasi proyek dekat dengan sejumlah fasilitas publik seperti

pasar tradisional, bank, pusat perbelanjaan, rumah sakit, sarana pendidikan

dan terakses oleh angkutan umum. Akses jalan masuk ke proyek cukup

padat, namun masih dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai

sebagai sarana lalu lintas jalan utama perumahan.

Beberapa fasilitas umum yang terdapat di sekitar lokasi proyek, antara

lain: SMA Muhammadiyah I Palembang, Rumah Sakit Mata (Eye Center)

Palembang, Pasar tradisional Pal. 5 dan beberapa bank swasta.

3. Aspek Pasar dan Pemasaran

a. Potensi dan Segmentasi Pasar

Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat

urgent bagi setiap masyarakat/keluarga. Keberadaan proyek rumah tinggal

diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyakat tersebut. Hal ini

disebabkan karena lokasi pembangunan berada di posisi yang cukup

strategis. Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan

bahwa pemilihan segmen pasar cukup memadai untuk diperhitungkan.

b. Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan

strategi marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara

intensif. Media promosi antara lain dengan menggunakan Attractive

Leaflet, Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta umbul-umbul,

dan door to door ke Institusi yang dianggap berpotensi. Hal yang dapat

dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan proyek adalah menemukan

target market yang memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan

situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.

c. Proyek Utilitas

Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka

pemanfaatan lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih

optimal dalam periode waktu satu tahun. Utilitas/jaringan yang ada

disekitar lokasi antara lain jaringan Listrik PLN, Telkom, PDAM dan

jaringan pendukung lainnya.

4. Aspek Teknis dan Teknologis

a. Tahap Persiapan

Tahap persiapan terdiri atas:

Perencanaan

Merencanakan dan melakukan studi kelayakan pada proyek yang akan

dikerjakan.

Perijinan

Setelah melakukan studi kelayakan proyek dan hasilnya layak dan

sekiranya menguntungkan. Maka selanjutnya melakukan tahap

perijinan kepada pemerintah daerah untuk mendapat surat ijin

membangun.

Persiapan Awal / Land Clearing

Setelah mendapat perijinan dari pemerintah setempat, maka barulah

mempersiapkan site proyek yang ada. Persiapan konstruksi, alat”

berat, dan pekerja.

Secara umum, jadwal pelaksanaan proyek sebagai berikut:

No. Uraian PekerjaanOktober November Desember

I II III IV V I II III IV V I II III IV V

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

1 Pekerjaan Persiapan

2 Pekerjaan Pondasi

3 Pekerjaan Beton K 225

4 Pek. Pasangan dan Plesteran

5 Pekerjaan Kuda-kuda dan Atap

6 Pek. Kusen, Pintu dan Jendela

7 Pekerjaan Plafond.

8 Pek. Inst, Listrik dan Armature

9 Pekerjaan Lantai

10 Pekerjaan Kamar Mandi

11 Pekerjaan Pengecatan

5. Tahap Konstruksi

Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu

selama 3 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di

bawah.

Spesifikasi Teknis

Jenis

PekerjaanSpesifikasi

Rumah

Pondasi Batu bata

Dinding Batu Bata diplester dan di aci

Lantai Keramik

Rangka Atap Baja Ringan

Penutup Atap Genteng Metal Berpasir A

Plafond Gypsum dan Kalsiboard

Pintu Panel Kayu Kelas II

Kusen Kayu kelas II (Kulim)

Bak mandi Fiberglass

Air Sumur Bor

Jendela Kayu kelas II + Kaca

6. Aspek Hukum dan AMDAL

a. Aspek Hukum

Dalam aspek hukum beberapa perijinan sudah dan sedang di laksanakan

oleh developer seperti:

Perijinan Proyek

Ijin IPPT : Proses

S.I.U.P : 08061 / 1.824.271

Site Plan : 10.10.72.03.00687

S.K.D.P : 58 / 1.824

Kep. Hum dan HAM : AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2008

T.D.P : 09.03.1.51.59339

N.P.W.P : 02.837.624.2-017.000

Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV. A.

IMB Induk : Proses

Rekomendasi PLN : Proses

Rekomendasi PDAM : Proses

Keterangan Bebas Banjir : Proses