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Guia de Serviços da Prefeitura de Osasco

MANUAL DO IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO ONEROSA DE BENS IMÓVEIS INTER VIVOS - ITBI

Lançamento: Art. 48: Nas transmissões ou nas cessões, o contribuinte, antes da lavratura da escritura ou do instrumento, conforme o caso, comparecerá ao setor competente da Administração, com a descrição completa do imóvel, suas características, localização, área do terreno, tipo de construção, benfeitorias e outros elementos que possibilitem a estimativa de seu valor pelo fisco, que promoverá o lançamento do tributo e expedirá o Documento de Arrecadação Municipal - DAM.

Arrecadação:

Art. 49: O imposto será pago antes da realização do ato ou da lavratura do instrumento público ou particular que configurar a obrigação de pagá-lo, exceto:

III - na transmissão objeto de instrumento lavrado em outro Município, quando o imposto será pago no prazo de 30 (trinta) dias contados da data de sua lavratura;

- Data da Transação = data da transmissão no doc. apresentado, pode ser, minuta de escritura (carimbada e assinada), Escritura, Contrato de Financiamento e outros)

(Recolhimento no mesmo dia para instrumento lavrado no Município.)

IV - nas transmissões realizadas por termo judicial ou em virtude de sentença judicial, quando o imposto será pago no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da assinatura do termo ou do trânsito em julgado da sentença.

- Data da Transação = data da sentença judicial

Art. 50: Considerar-se-á ocorrido o fato gerador na lavratura de contrato de compra e venda, exceto se deles constar expressamente que a imissão na posse do imóvel somente ocorrerá após a quitação final.

- Data da Transação = data da quitação final


Alíquota: Regra 2%, exceto SFH 1%

Art. 47: A alíquota do imposto sobre a transmissão onerosa de bens imóveis é de 2% (dois por cento).

Parágrafo Único. Para os imóveis financiados por meio do Sistema Financeiro de Habitação, o imposto será calculado da seguinte forma:

I - sobre o valor financiado será aplicada alíquota de 1% (um por cento);

II - sobre a diferença apurada entre o valor total da transação ou valor venal do imóvel, e o valor financiado será aplicada alíquota de 2% (dois por cento).

Multas, Juros e Atualização monetária:

Art. 51: A falta de pagamento do imposto sobre a transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis na data do respectivo vencimento (vencimento do prazo de arrecadação Art. 49), independentemente de procedimento fiscal, importará na cobrança em conjunto dos seguintes acréscimos:

I - multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do imposto atualizado;

II - atualização monetária, de acordo com a variação de índices oficiais da data em que o tributo deve ser recolhido até o mês em que for efetuado o pagamento;

III - juros de mora, a razão de 1% (um por cento) ao mês, calculados sobre o valor do débito atualizado monetariamente, devido a partir do mês imediato àquele em que o tributo deve ser recolhido até o mês em que for efetuado o pagamento, considerado mês qualquer fração deste.

Execução fiscal:

Art. 51: Parágrafo Único. Inscrita ou ajuizada a execução fiscal, serão devidos também custas, honorários advocatícios e demais despesas na forma da Legislação vigente. (Repristinado pela Lei Complementar nº 279/2014).


Natureza da Operação

Compra e Venda

Fato Gerador:

Art. 43: I - compra e venda, pura ou condicional, e atos equivalentes;

Art. 43: VII - mandato em causa própria e seus substabelecimentos, quando o instrumento contiver os requisitos essenciais à compra e à venda;

Art. 43: XVI - qualquer ato judicial ou extrajudicial inter vivos não especificado neste artigo que importe ou se resolva em transmissão, a título oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física, ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia;

Art. 43: V - transferência do patrimônio de pessoa jurídica para o de qualquer um de seus sócios, acionistas ou respectivos sucessores;

Art. 43: VIII - instituição de fideicomisso;

Art. 43: IX - enfiteuse e subenfiteuse;

Art. 43: X - rendas expressamente constituídas sobre o imóvel;

Art. 43: XI - concessão de direito real de uso;

Art. 43: XII - concessão de direitos de usufruto;

Art. 43: XIV - acessão física quando houver pagamento de indenização;

Sujeito Passivo:

Art. 44: I - o adquirente dos bens ou direitos transmitidos;

Base De Cálculo:

VALOR DA TRANSAÇÃO OU VALOR VENAL, O QUE FOR MAIOR.

Art. 46: é o valor da transação ou da cessão dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.

§ 1º Nos casos em que o valor referido no caput for inferior ao valor previsto na Planta Genérica de Valores e na Tabela de Preços de Construção, adotar-se-á este último para o lançamento. (Valor Venal)

Arrecadação:

Ver página 01 - Art. 49, caput, III e IV


Cessão de Direitos

Conceito:

Cessão de Direitos é o instrumento através do qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Por meio dela, o vendedor, conhecido como cedente, repassa ao comprador, denominado cessionário, o direito sobre o bem objeto da Cessão, que poderá ser móvel ou imóvel.

Em se tratando de bem imóvel, em geral, a Cessão de Direitos poderá ser utilizada em dois casos: (i) Quando não há escritura definitiva do imóvel, ocasião em que o Cedente venderá ao Cessionário o direito de compra sobre referido bem, e; (ii) Nos casos em que se transmite os direitos proveniente de sucessão, enquanto o bem foi dado à partilha.

Fato Gerador:

Art. 43: XIII - cessão de direito do arrematante ou adjudicante, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação;

Art. 43: XV - cessão de direitos sobre permuta de bens imóveis;

Art. 43: XVII - cessão de direitos relativos aos atos mencionados no inciso anterior (XVI - qualquer ato judicial ou extrajudicial inter vivos não especificado neste artigo que importe ou se resolva em transmissão, a título oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física, ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia;);

Art. 43: XVIII - incorporação de imóvel ou de direitos reais sobre imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital, quando a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição;

Sujeito Passivo:

Art. 44: II - o cessionário, no caso de cessão de direitos;

Base De Cálculo:





Arrecadação:


Alienação Fiduciária

Conceito:

Alienação Fiduciária é um modelo de garantia de propriedades, móveis ou imóveis, que se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor.

A alienação fiduciária, também conhecida por alienação em garantia, é uma prática bastante comum no Brasil, principalmente em negociações de automóveis e imóveis, onde o bem é adquirido pelo comprador a partir de um crédito pago em prestações.

Neste caso, o veículo comprado, por exemplo, fica como garantia da dívida. O carro só passará a ser registrado no nome do comprador quando este quitar todo o pagamento do bem adquirido. Caso haja incumprimento nos pagamentos do crédito, o bem é tomado do devedor pelo credor.

Os bens sob o regime de alienação fiduciária não devem ser comercializados para terceiros pelo comprador / devedor (antes da quitação da dívida), sendo este apenas livre para usufruir da propriedade.

No Brasil, todos os aspectos referentes ao modo como a alienação fiduciária deve ser aplicada estão presentes na lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

Fato Gerador:

I - compra e venda, pura ou condicional, e atos equivalentes;

Sujeito Passivo:



Base De Cálculo:




Arrecadação:


Adjudicação

Conceito:

Adjudicação é um ato judicial que concede posse e propriedade de bens, móveis e imóveis, ao alguém.

Em Direito Jurídico e Civil, adjudicação é o ato de transferir à pessoa que promove a execução judicial (o exequente) os bens penhorados ou os respectivos rendimentos arrecadados no processo, em pagamento do seu crédito contra o executado.

Adjudicação é o ato ou efeito de adjudicar, que significa dar ou entregar por sentença.

Fato Gerador:

Art. 43: IV - arrematação ou adjudicação em leilão, hasta pública ou praça;

Data da Transação: data da adjudicação; data da assinatura da sentença (não é a data da publicação da sentença).

Sujeito Passivo:



Base De Cálculo:

Art. 46: § 2º Na arrematação ou leilão, na remição, na adjudicação de bens imóveis ou direitos a eles relativos, a base de cálculo será o valor estabelecido pela avaliação judicial ou administrativa, ou o preço pago, se este for maior.

Arrecadação:


II - na arrematação ou adjudicação, quando o imposto será pago no prazo de 30 (trinta) dias contados da data em que tiver sido assinado o ato ou deferida a adjudicação, ainda que haja recurso pendente;


Arrematação

Conceito:

A arrematação judicial, entendida igualmente como leilão ou praça, é o ato de transferência dos bens penhorados, em que um leiloeiro (também chamado de pregoeiro) apregoa e um licitante (arrematante) os adquire, pelo maior lance. Trata-se de verdadeira expropriação judicial involuntária, presenciando-se a fase derradeira da execução forçada, onde ocorre a conversão dos bens penhorados em dinheiro, para satisfação de um crédito.

Fato Gerador:

Art. 43: IV - arrematação ou adjudicação em leilão, hasta pública ou praça;

Data da Transação: data da arrematação

Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:

Art. 46: § 2º Na arrematação ou leilão, na remição, na adjudicação de bens imóveis ou direitos a eles relativos, a base de cálculo será o valor estabelecido pela avaliação judicial ou administrativa, ou o preço pago, se este for maior.

Arrecadação:


II - na arrematação ou adjudicação, quando o imposto será pago no prazo de 30 (trinta) dias contados da data em que tiver sido assinado o ato ou deferida a adjudicação, ainda que haja recurso pendente;


Consolidação

Conceito:

Incidente sobre a consolidação da propriedade em casos de execução de garantia de alienação fiduciária. Normalmente quando o comprador deixa de pagar a alienação fiduciária e o banco retoma o imóvel.

Fato Gerador:

A transmissão da propriedade.

- Data da Transação: data do decurso de prazo do cartório de registro de imóveis (certidão do cartório).

Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:




Arrecadação:

Ver página 01 - Art. 49, caput, III e IV.


Dação em pagamento

Conceito:

É um acordo convencionado entre credor e devedor, onde o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida, ou seja, o devedor realiza o pagamento na forma de algo que não estava originalmente na obrigação. Dá-se algo em pagamento, que não estava originalmente na obrigação.

Fato Gerador:

Art. 43: II - dação em pagamento;

Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:




Arrecadação:



Divisão Amigável

Conceito:

Quando duas ou mais pessoas possuem uma propriedade em conjunto dizemos que elas têm uma cota parte desta propriedade ou um percentual desta propriedade no todo.

Fato Gerador:

Art. 43: I - compra e venda, pura ou condicional, e atos equivalentes;

A formalização da divisão amigável da propriedade.

- Data da Transação: data da divisão no documento apresentado.

Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:




Arrecadação:


Não Incidência:

Por se tratar de ato na maioria das vezes não oneroso, a Guia de ITBI de divisão amigável entra nos casos de não incidência do imposto.


Desincorporação

Conceito:

Entende-se que a desincorporação de capital da pessoa jurídica, desde que os bens voltem aos mesmos alienantes, está amparada pela imunidade Constitucional, visto que ocorre uma redução do capital da pessoa jurídica ocasionando em uma extinção parcial da sociedade.

Ao modo que o texto Constitucional imuniza o pagamento de ITBI na incorporação de bens imóveis, no efeito reverso, isto é, na desincorporação destes mesmos bens, retornando ao sócio (proprietário anterior) em pagamento de suas quotas, a norma constitucional também a ampara.

Não Incidência:

Não incide o imposto quando ocorre a devolução do imóvel ao sócio em virtude de redução do capital.


Integralização de Capital

Conceito:

A integralização é exatamente a transmissão do valor do capital social subscrito pelos sócios, que será incorporado ao patrimônio da empresa. Capital Social são os recursos investidos pelos sócios/empresário para a criação/constituição de empresa, ou seja, bens ou dinheiro que os sócios se comprometem a transferir do seu patrimônio pessoal para a formação do patrimônio da sociedade. Para que o capital social seja integralizado, os sócios deverão primeiramente subscrever suas quotas de capital. Após a subscrição, o capital poderá ser integralizado. A integralização consiste no ato que determinado sócio cumpre com a obrigação de contribuir para a formação do capital social.

Isto é, uma pessoa com interesse de ingressar ou investir numa determinada sociedade, pode investir ao invés de dinheiro, bens imóveis em realização do capital, adquirindo para si as quotas da sociedade.

Fato Gerador:

Art. 43: XVIII - incorporação de imóvel ou de direitos reais sobre imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital, quando a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição; § 2º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida nos incisos XVIII e XIX deste artigo, quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações a que se referem os incisos citados.

Não Incidência:

Não incide o ITBI caso a atividade preponderante da Pessoa Jurídica não seja a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. Para saber isso deve-se analisar a Receita Operacional da PJ.


Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:




Arrecadação:


Cisão

Conceito:

A cisão é a operação pela qual a companhia transfere parcelas do seu patrimônio para uma ou mais sociedades, constituídas para esse fim ou já existentes, extinguindo-se a companhia cindida, se houver versão de todo o seu patrimônio, ou dividindo-se o seu capital, se parcial a cisão (artigo 229 da Lei 6.404/1976).

A fusão é a operação pela qual se unem duas ou mais sociedades para formar sociedade nova, que lhes sucederá em todos os direitos e obrigações (artigo 228 da Lei 6.404/1976). Note-se que, na fusão, todas as sociedades fusionadas se extinguem, para dar lugar á formação de uma nova sociedade com personalidade jurídica distinta daquelas.

A incorporação é a operação pela qual uma ou mais sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações (artigo 227 da Lei 6.404/1976). Na incorporação a sociedade incorporada deixa de existir, mas a empresa incorporadora continuará com a sua personalidade jurídica.


Fato Gerador:

Art. 43: XIX - transmissão desses bens ou direitos, decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

§ 2º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida nos incisos XVIII e XIX deste artigo, quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos anos anteriores e nos dois anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações a que se referem os incisos citados.

Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:




Arrecadação:



Permuta

Conceito:

É um tipo de contrato no qual uma das partes é obrigada a dar algo (imóvel) em troca de alguma coisa, que não seja moeda financeira.

Fato Gerador:

Art. 43: III - permuta;

Sujeito Passivo:

Art. 44: III - nas permutas, cada uma das partes pelo valor tributável do bem ou direito que recebe.

Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:




Arrecadação:



Retro-venda

Conceito:

É a cláusula do contrato de compra e venda pela qual o vendedor reserva o direito de resgatar a coisa imóvel alienada, dentro do prazo decadencial de três anos, mediante restituição do preço recebido, e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:


§ 1º Nos casos em que o valor referido no caput for inferior ao valor previsto na Planta Genérica de Valores e na Tabela de Preços de Construção, adotar-se-á este último para o lançamento.

Arrecadação:


Não Incidência:

Art. 58: São isentos do pagamento do imposto sobre a transmissão os bens ou direitos referidos nos artigos anteriores:

II - sobre a transmissão de bem imóvel quando volta ao domínio do antigo proprietário por força de retro-venda, retrocessão ou pacto de melhor comprador;


Tornas e Reposições

Conceito:

Entende-se por tornas, em termos linguísticos, uma compensação paga por uma das partes envolvidas como suplemento para igualar o valor de uma coisa que se troca por outra. As tornas acontecem cada vez mais em consequência de processos de divórcios e partilha de heranças.

Fato Gerador:

VI - tornas ou reposições que ocorram:

a) nas partilhas efetuadas em virtude de dissolução da sociedade conjugal ou morte quando o cônjuge ou herdeiro receber, dos imóveis situados no Município, cota-parte de valor maior do que o da parcela que lhe caberia na totalidade desses imóveis;

b) nas divisões para extinção de condomínio de imóvel, quando for recebida por qualquer condômino cota-parte material, cujo valor seja maior do que o de sua cota-parte ideal;

Sujeito Passivo:


Base De Cálculo:

Art. 46: § 3º Nas tornas ou reposições, a base de cálculo será o valor venal do bem correspondente à fração ideal excedente transmitida por ato inter vivos.

Arrecadação:


I - nas tornas ou reposições em que sejam interessados incapazes, quando imposto será pago no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data em que se der a concordância do Ministério Público;


Não Incidência> Isenções e Imunidades:

Isenções e Imunidades são casos de não incidência do imposto.

(Imunidades: Constituição Federal, artigo 156, inciso II, §2 – I artigo 150, inciso VI, letra “b” e isenções da LC n° 139/2005, art. 58)

A NÃO INCIDÊNCIA DEVERÁ SER REQUERIDA POR MEIO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO, PESSOALMENTE NA SECRETARIA DE FINANÇAS PARA QUE SEJA ANALISADO O DIREITO.

LC n° 139/2005 – CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL

Art. 58: São isentos do pagamento do imposto sobre a transmissão os bens ou direitos referidos nos artigos anteriores:

(não incide) I - no caso de substabelecimento de mandato em causa própria ou com poderes equivalentes, feito para o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;

(não incide) II - sobre a transmissão de bem imóvel quando volta ao domínio do antigo proprietário por força de retro-venda, retrocessão ou pacto de melhor comprador;

(imunidade) III - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito; (SALVO ART. 43 XVIII)

(imunidade) IV - quando decorrente da incorporação ou fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra. (CISÃO OU EXTINÇÃO DE PJ, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil)


ISENÇÕES DIVERSAS EM LEIS MUNICIPAIS:

LC 177/08 - OS LOTEAMENTOS DE INTERESSE SOCIAL JARDIM CANAÃ, LOTEAMENTO TERRA É NOSSA, JARDIM 1º DE MAIO E JARDIM LIBERDADE, INCLUÍDOS NO PROGRAMA DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DO MUNICÍPIO DE OSASCO.

LEI 4.442/2010 - Reg. Fundiária Art. 6 (I e II) - Zona Especial de Interesse Social – ZEIS

Art. 6º Ficam isentas de ITBI - Imposto sobre a Transmissão Intervivos de Imóveis, para imóveis situados em áreas definidas como Zona Especial de Interesse Social - ZEIS, as operações:

I - relativas à primeira transmissão do loteador, incorporador ou associação de adquirentes para o adquirente;

II - relativas à transferência de proprietário de gleba para associação de adquirentes. § 1º A isenção mencionada no caput fica condicionada à aprovação do plano Urbanístico e Regularização pela Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano - SHDU, nos termos da Lei Complementar nº 152, de 09 de outubro de 2006.

§ 2º A isenção referida no caput será concedida para os mesmos tipos de transações, quando o respectivo objeto consistir em imóveis situados em conjuntos habitacionais ou loteamentos promovidos pelo Poder Público Municipal.

Lei 4.433/2010 – Art. 1 II – Interesse Social HAB, PMCMV, F

LC n° 139/2005 – CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL – Art. 58, III e IV

RELAÇÃO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS, não incidência de Empresas:

Cópia do ato constitutivo (estatuto ou contrato social) da empresa adquirente e alterações com registro no órgão competente; (*)

Cópia do cartão do CNPJ da empresa adquirente; (*)

Cópia do CPF e RG (ou documento equivalente) do signatário do pedido e do procurador, se o mandato for particular; (*)

Cópia do contrato ou alteração contratual ou outro instrumento que transmitiu os bens imóveis; (*)

https://leismunicipais.com.br/a/sp/o/osasco/lei-complementar/2006/15/152/lei-complementar-n-152-2006-regulamenta-a-lei-complementar-n-125-de-03-de-agosto-de-2004-que-institui-o-plano-diretor-no-que-tange-as-zonas-especiais-de-interesse-social-e-dispoe-sobre-normas-especificas-para-a-producao-de-habitacao-de-interesse-social-e-habitacao-de-mercado-popular


Matricula ou certidão de matricula dos imóveis (datada no máximo de 1(um) ano); (*)

Cópia do laudo de avaliação dos bens imóveis, no caso de Sociedade Anônima; (*)

Cópia do espelho do IPTU ou declaração do ITR, este se for o caso; (*)

Cópia do Balanço Patrimonial e Dem. Resultado do Exercício dos dois (02) anos anteriores e/ou posteriores à transação; (*)

Declaração de Informações s/ Atividades Imobiliárias – DIMOB, se houver;

Outros documentos julgados necessários.

IMUNIDADE ENTIDADES RELIGIOSAS:

CF Art. 150: os Municípios não podem: VI - instituir impostos sobre:

b) templos de qualquer culto;

(Constituição Federal, artigo 150, inciso VI, letra “b”).

RELAÇÃO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS, ENTIDADES RELIGIOSAS:

Cópia de RG, CPF ou CNH do responsável ou do representante, se for o caso; (*)

Procuração para o representante, se for o caso;

Cópia do Estatuto da Entidade Religiosa; (*)

Cópia da(s) Ata(s) de alteração(s) estatutária(s); (*)

Cópia do documento comprobatório da transação; (*)

Cópia do espelho de IPTU;

manual do imposto sobre a transmissÃo onerosa de bens imÓveis … · art. 50: considerar-se-á...

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