ELEMENTI DI MANUTENZIONE EDILIZIA

L’organismo edilizio, con il passare del tempo, subisce inevitabilmente processi di trasformazione che ne riducono le prestazioni fino a renderlo non più utilizzabile ovvero a decretarne la fine del ciclo di vita utile.

Possono essere individuati essenzialmente due processi di trasformazione:

1. l’invecchiamento o degradamento fisico

2. l’obsolescenza.

1. Il degradamento fisico

(dell’intero organismo edilizio o delle sue parti)

può essere dovuto

all’azione degli agenti atmosferici o all’usura

In un diagramma tempo-livello di qualità il fenomeno può essere rappresentato mediante una curva ad andamento parabolico che, partendo dal livello della qualità iniziale conferito all’organismo edilizio, con il passare del tempo, decresce fino a zero.

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2. L’obsolescenza

esprime l’incapacità dell’organismo edilizio a rispondere alle esigenze dell’utenza. Essa può essere dovuta anche a nuove normative ma è essenzialmente riconducibile a motivi di carattere

funzionale, tecnologico o economico.

o Nel primo caso – obsolescenza funzionale –accade che l’organizzazione dell’edificio non risponde più alle richieste dell’utenza perché non più adeguata per caratteristiche funzionali quali superfici, numero di stanze, tipologia della distribuzione interna ecc.

o Nel secondo caso – obsolescenza tecnologica –si è in presenza degli effetti del progresso tecnico che mette sul mercato nuove tecnologie rendendo superate, ovvero obsolete, quelle precedenti.

o Nel terzo caso –obsolescenza economica –Può essere dovuta alla somma di aspetti funzionali e tecnologici ovvero determinata dell’andamento del mercato immobiliare.

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Degradamento fisico e affidabilità

Il fenomeno del degradamento è sufficientemente prevedibile perché connesso con le

caratteristiche fisiche del singolo componente ovvero dell’intero organismo.

Di un componente è possibile prevederne la durata in ragione dell’uso e della sua

esposizione ad agenti atmosferici o ad altri agenti degradanti.

Ci si deve, dunque, adoperare per contrastare tale fenomeno potenziando la

affidabilità

del componente o del sistema

intesa come

attitudine di un’entità a svolgere una funzione richiesta in date condizioni, durante un intervallo di tempo stabilito (UNI EN 13306 del 2003)

ovvero come

probabilità che l’oggetto funzioni senza guastarsi a un livello predisposto, per un certo tempo t e in determinate condizioni ambientali.

In altre parole, possiamo dire che l’affidabilità mette in relazione tra loro:

durata di vita

qualità prestazionale

condizioni di impiego.

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e che, pertanto, per operare in sede progettuale in termini di affidabilità dovranno essere noti

l’intervallo di tempo entro il quale si richiede che l’elemento funzioni

il criterio secondo il quale si dichiari l’elemento funzionante

le condizioni ambientali e di utilizzo dell’elemento (mantenute costanti nel tempo).

In generale, al crescere del livello di affidabilità

corrispondono minori necessità e costi di manutenzione

Una maggiore affidabilità comporterà, però,

maggiori costi di costruzione.

Si dovrà allora ottimizzare la scelta

individuando il punto di minimo del costo totale

inteso come somma dei costi di costruzione e di quelli di manutenzione.

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Ciò, ovviamente, nel caso in cui il parametro economico sia l’unico considerato o, comunque, quello preponderante.

Ci si potrebbe, infatti, trovare in presenza di richieste che privilegino un maggior livello di affidabilità a prescindere dai costi.

Il concetto di affidabilità e la sua relazione con il costo totale (somma del costo di costruzione e dei costi di manutenzione) è particolarmente significativo per la verifica del rapporto costi-benefici che la recente legislazione sui lavori pubblici riferisce proprio alla somma dei costi di costruzione e di quelli di manutenzione.

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Obsolescenza e manutenibilità

Il fenomeno dell’obsolescenza è prevedibile che si verificheràma non sono prevedibili

natura, livello quantitativo e tempi.

Lo definiamo, allora, fenomeno imprevedibile

e possiamo adoperarci per superarne gli effetti non già contrastandolo,perché sarebbe una inutile opposizione ad un fenomeno inarrestabile,

bensì dotando l’organismo edilizio, ovvero le sue singole parti, della capacità di adeguarsi alle nuove esigenze,

potenziando cioè le sue caratteristiche di

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manutenibilità

intesa come

idoneità dell’oggetto ad essere facilmente sottoposto a interventi di manutenzione.

Ovvero

Attitudine di un’entità, in certe condizioni d’uso, di essere mantenuta o ripristinata in uno stato in cui essa possa eseguire la funzione richiesta, quando la manutenzione è effettuata in date condizioni e vengono adottate le procedure e le risorse prescritte.(UNI EN 13306 del 2003)

Sinteticamente possiamo affermare che:

Le attività di contrastodel degradamento fisico

e di superamento degli effetti dell’obsolescenzasi esplicano potenziando le caratteristiche

di affidabilità e di manutenibilitàdell’organismo edilizio e delle sue parti.

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Il grado di incertezza

Per ottenere ulteriori informazioni sulla natura dei descritti fenomeni di degradamento e obsolescenza può essere utile verificarne l’andamento in relazione al tempo e al grado di incertezza.

Si potrà verificare per entrambi che, partendo dall’istante zero, il loro livello di incertezza cresce per tutto il periodo iniziale “di rodaggio” (verso maggiori livelli quello dell’obsolescenza) fino a stabilizzarsi (piu’ velocemente quello del degradamento) su livelli dell’ordine del 100% per l’obsolescenza e del 50% per quello del degradamento.

Deve rilevarsi, inoltre, che si producono effetti di obsolescenza già nelle fasi di progettazione e di costruzione; fenomeni di degradamento fisico appartengono già alla fase della costruzione.

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Definizioni di manutenzione

1964 – British Standard

Combinazione di attività svolte per conservare o riportare un oggetto in condizioni accettabili

1972 – Building Maintenance Commitee

Lavoro intrapreso con lo scopo di mantenere, restaurare o migliorare ogni attrezzatura, vale a dire ogni parte del fabbricato, i suoi servizi e l’area circostante, sino ad ottenere uno standard corrente accettabile e per garantire la funzionalità e il valore del complesso edilizio.

1978 – Legge 457 – Norme per l’edilizia residenzialeprima definizione in Italia

manutenzione ordinaria:interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

manutenzione straordinaria:interventi che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell’edificio, nonché per realizzare ed integrare i servizio igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche di destinazione d’uso.

1990-1993 – UNI Commissione Qualità e Affidabilità e Commissione Manutenzione

Combinazione di tutte le azioni tecniche e amministrative, incluse le azioni di supervisione, volte a mantenere o a riportare un’entità in uno stato in cui possa svolgere la funzione richiesta.

1996 – UNI Commissione Manutenzione – Sottocommissione Manutenzione di patrimoni immobiliari.

Obiettivo della manutenzione di un immobile è quello di garantire l’utilizzo del bene, mantenendone il valore patrimoniale e le prestazioni iniziali entro limiti accettabili per tutta la vita utile e favorendone l’adeguamento tecnico e normativo alle iniziali o nuove prestazioni tecniche scelte dal gestore o richieste dalla legislazione.

2003 – UNI EN Commissione ManutenzioneVersione italiana della norma europea EN 13306 del 2001

Combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative e gestionali, durante il ciclo di vita di un’entità, volte a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta.

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Affidabilità e manutenibilità come requisiti di progetto

Dalle definizioni di manutenzione si ricava che essa dipende essenzialmente dai richiamati requisiti di affidabilità e di manutenibilità.

I requisiti di manutenibilità e di affidabilità devono essere

requisiti di progetto

nel senso che è indispensabile conferirli al momento delle scelte progettualie, perché siano efficaci,

nelle prime fasi della progettazione.

Per meglio comprendere le necessità manutentive

e le implicazioni di queste rispetto alle scelte progettuali

può essere utile analizzarele possibili classificazioni delle varie forme della manutenzione

e verificarele azioni necessarie nel corso delle attività manutentive.

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Classificazioni delle forme di Manutenzione

Rispetto al funzionamento:

Impedisce la funzionalità

Non interrompe la funzionalità

Rispetto alla logistica

In situ – eseguita sul luogo dove l’elemento viene utilizzato

Fuori sede – eseguita lontano dal luogo di utilizzo

Remota – eseguita a distanza

Automatica – eseguita senza l’intervento dell’uomo

Rispetto alla pianificabilità

ProgrammataManutenzione preventiva eseguita in base a un programma temporale o a un numero stabilito di grandezzedove per grandezze si intende, ad esempio, il numero di ore di produzione, un numero di avvii o di fermate, i chilometri percorsi, ecc.(UNI EN 13306 del 2003)

Non programmata

Rispetto ai tempi e agli scopi Correttiva – eseguita in seguito ad un’avaria

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Preventiva – eseguita ad intervalli prestabiliti per evitare le avarieovveromanutenzione eseguita a intervalli predeterminati o in base a criteri prescritti e volta a ridurre la probabilità di guasto o il degrado del funzionamento di un’entità(UNI EN 13306 del 2003);

Migliorativa – eseguita con azioni di miglioramentoovveroInsieme delle azioni di miglioramento o piccola modifica che non incrementano il valore patrimoniale del bene(UNI 10147 del 2003)

La manutenzione correttiva o preventiva può definirsi:

di emergenza – se effettuata senza alcun ritardo dal verificarsi di un’avaria;

differita – se può essere ritardata;

sistematica – se si esegue senza preventive verifiche dello stato di funzionamento;

secondo condizione – preventiva ma eseguita solo dopo il controllo di alcuni parametri.

Forme di manutenzione diffuse nel settore edilizio sono

la manutenzione a guasto avvenutoche appartiene a strategie di manutenzione generalmente poco efficienti, soprattutto se riguardano elementi critici di un sistema, ma che non deve sempre e comunque essere valutata negativamente;

la manutenzione di opportunitàdefinita come insieme delle operazioni di manutenzione condotte in forma sequenziale o parallela su piu’ componenti in corrispondenza di una opportunità di intervento (per esempio: a seguito di intervento manutentivo di emergenza, o a guasto avvenuto, o per manutenzione ciclica, o per disponibilità finanziaria di bilancio) tale da realizzare sinergie e sincronie nell’impiego di risorse economiche, tecniche e organizzative.

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Le attività per la manutenzione

In generale una qualsiasi forma di manutenzione richiederà alcune delle seguenti attività:

Monitoraggi

Ispezioni

Localizzazione dei guasti

Rimozioni e smontaggi

Riparazioni

Reinstallazione e rimontaggi

Sostituzioni per termine del ciclo di vita

Revisioni

…………………..

In relazione alle classificazioni e alle attività di manutenzione evidenziateassumono particolare rilevanza le caratteristiche di

accessibilità, flessibilità, sostituibilità.

La loro efficacia appare di tutta evidenzia se si considerano, ad esempio, i sistemi impiantistici di un organismo edilizio.

Non si potrà procedere ad alcuna attività manutentiva senza poter accedere agli elementi del sistema; è ben noto come, invece, la prassi costruttiva preveda l’esecuzione degli impianti con il sistema “sotto traccia” che limita drasticamente l’accessibilità ai componenti.Tale tecnica di installazione, insieme ad altre caratteristiche, riduce pure in modo decisivo la flessibilità dei sistemi impiantistici e la sostituibilità dei componenti.

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A prescindere da quanto si vedrà a proposito del Piano di Manutenzione da redigersi ai sensi della legislazione in materia di opere pubbliche (codice appalti del 2016 e regolamenti successivi),

per la redazione di un piano di manutenzione si dovranno individuare:

le prestazioni fornite dall’organismo edilizio e dalle sue parti

i modi di guasto, ovvero le tipologie di degradamento e obsolescenza e le loro cause

le verifiche e i controlli da effettuare

il tipo di interventi da eseguire

i tempi

le risorse necessarie

Bibliografia essenziale:Procedimenti e metodi della manutenzione edilizia. Vol I.C.Molinari, Gruppo Editoriale Esselibri Simone, Napoli 2002

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