marcelo de rezende campos marinho couto doutorando e...
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MarcelodeRezendeCamposMarinhoCoutoDoutorandoeMestreemDireitoPrivadopelaPUC-MG
CoordenadordoDepartamentodeNormaseEnunciadosdoCORI-MGOficialdoRegistrodeImóveisdeTarumirim/MG
PalestraapresentadanaOAB/MG,emBeloHorizonte,dia19deoutubrode2017
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Ø NovoregramentoparaRegularizaçãoFundiáriaØ REURB-SeREURB-EØ LegitimaçãoFundiáriaØ Novosdispositivos
Ø ConjuntosHabitacionaisØ CondomíniourbanosimplesØ CondomínioedilíciodelotesØ LoteamentodeacessocontroladoØ DireitodeLajeØ ArrecadaçãodeimóvelurbanoabandonadoØ DesapropriaçãoØ SFHxcapitalizaçãomensaldejurosØ AlienaçãofiduciáriadebemimóvelØ UsucapiãoExtrajudicial(silênciocomoanuência)
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IntroduçãoPrincipaisalterações
Ø Regulamentadapelosartigos9a54daLei13.465/17Ø RevogadoocapítuloIIdaLei11.977/2009(artigos46a71-A)
Ø RFemandamentopodecontinuarpeloregramentoantigo(art.75)Ø § 2o A Reurb promovida mediante legitimação fundiária
somentepoderáseraplicadaparaosnúcleosurbanosinformaiscomprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 dedezembrode2016.Ø Art.11,II-núcleourbanoinformal:aqueleclandestino,irregularou
noqualnãofoipossível realizar,porqualquermodo,a titulaçãodeseusocupantes,aindaqueatendidaa legislaçãovigenteàépocadesuaimplantaçãoouregularização;
Ø Art.11-§6o Aplicam-seasdisposiçõesdestaLeiaosimóveislocalizados em área rural, desde que a unidade imobiliáriatenhaárea inferior à fraçãomínimadeparcelamentoprevistanaLeino5.868,de12dedezembrode1972.
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RegularizaçãoFundiária
Ø Art.13.AReurbcompreendeduasmodalidades:
Ø I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularizaçãofundiária aplicável aos núcleos urbanos informaisocupadospredominantementeporpopulaçãodebaixarenda, assim declarados em ato do Poder Executivomunicipal;e
Ø II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) -regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanosinformais ocupados por população nãoqualificada nahipótesedequetrataoincisoIdesteartigo.
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RegularizaçãoFundiária
Ø Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedidopeloMunicípioaofinaldoprocedimentodaReurb,constituídodoprojeto de regularização fundiária aprovado, do termo decompromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimaçãofundiáriaedalegitimaçãodeposse,dalistagemdosocupantesdonúcleourbanoinformalregularizado,dadevidaqualificaçãodestesedosdireitosreaisquelhesforamconferidos;
Ø Legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferirtítulo,pormeiodoqualficareconhecidaapossedeimóvelobjetodaReurb,conversívelemaquisiçãodedireitorealdepropriedadena forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, dotempodaocupaçãoedanaturezadaposse;
Ø Legitimaçãofundiária:mecanismodereconhecimentodaaquisiçãoorigináriadodireitorealdepropriedadesobreunidadeimobiliáriaobjetodaReurb;
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RegularizaçãoFundiária
REURBEMBEMPÚBLICOØ Art. 17. Na Reurb-S promovida sobre bem público, o registro do projeto de
regularizaçãofundiáriaeaconstituiçãodedireitorealemnomedosbeneficiáriospoderãoserfeitosematoúnico,acritériodoentepúblicopromovente.
Ø Parágrafoúnico. Noscasosprevistosnocaputdesteartigo,serãoencaminhadosao cartório o instrumento indicativo do direito real constituído, a listagem dosocupantes que serão beneficiados pela Reurb e respectivas qualificações, comindicaçãodasrespectivasunidades, ficandodispensadasaapresentaçãodetítulocartorial individualizadoeascópiasdadocumentaçãoreferenteàqualificaçãodecadabeneficiário.
Ø Art.16.NaReurb-E,promovidasobrebempúblico,havendosoluçãoconsensual,aaquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento dojusto valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na formaestabelecidaematodoPoderExecutivotitulardodomínio,semconsiderarovalordas acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente daimplantaçãodessasacessõesebenfeitorias.
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RegularizaçãoFundiária
Ø TITULAÇÃO–vendadiretadeáreaspúblicasØ Art. 98. Fica facultado aos Estados, aos
Municípios e ao Distrito Federal utilizar aprerrogativa de venda direta aos ocupantes desuas áreas públicas objeto da Reurb-E,dispensados os procedimentos exigidos pela Leino8.666,de21dejunhode1993,edesdequeosimóveis se encontrem ocupados até 22 dedezembro de 2016, devendo regulamentar oprocesso em legislação própria nos moldes dodispostonoart.84destaLei.
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RegularizaçãoFundiária
LEGITIMAÇÃOFUNDIÁRIAØ Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de
aquisiçãododireito realdepropriedadeconferidoporatodopoderpúblico,exclusivamentenoâmbitodaReurb,àquelequedetiveremárea pública ou possuir em área privada, como sua, unidadeimobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbanoinformalconsolidadoexistenteem22dedezembrode2016.
Ø §1o ApenasnaReurb-S, a legitimação fundiária será concedidaaobeneficiário,desdequeatendidasasseguintescondições:(...)
Ø §4o NaReurb-Sdeimóveispúblicos,aUnião,osEstados,oDistritoFederal e os Municípios, e as suas entidades vinculadas, quandotitulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito depropriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizadopormeiodalegitimaçãofundiária.
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RegularizaçãoFundiária
Ø DEMARCAÇÃOURBANÍSTICAØ AutodeDemarcaçãoUrbanística(facultativo)
Ø I -plantaememorialdescritivodaáreaaserregularizada,nos quais constem suas medidas perimetrais, área total,confrontantes,coordenadasgeorreferenciadasdosvérticesdefinidores de seus limites, números das matrículas outranscrições atingidas, indicação dos proprietáriosidentificadoseocorrênciadesituaçõesdedomínioprivadocomproprietáriosnãoidentificadosemrazãodedescriçõesimprecisasdosregistrosanteriores;
Ø II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com asituaçãodaáreaconstantedoregistrodeimóveis.
Ø Aberturadematrículaparaaáreaaserregularizada.9
RegularizaçãoFundiária
Ø PROJETODEREGULARIZAÇÃOØ Processoadministrativo(art.28)
I-requerimentodoslegitimados;II - processamento administrativo do requerimento, no qual seráconferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reaissobreoimóveledosconfrontantes;III-elaboraçãodoprojetoderegularizaçãofundiária;IV-saneamentodoprocessoadministrativo;V-decisãodaautoridadecompetente,medianteatoformal,aoqualsedarápublicidade;VI-expediçãodaCRFpeloMunicípio;eVII-registrodaCRFedoprojetoderegularizaçãofundiáriaaprovadoperanteooficialdocartórioderegistrodeimóveisemquesesitueaunidadeimobiliáriacomdestinaçãourbanaregularizada.
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RegularizaçãoFundiária
PROJETODEREGULARIZAÇÃOØ Aprovadopelomunicípio
Ø Os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e àsdimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotesregularizados,assimcomoaoutrosparâmetrosurbanísticoseedilícios.(art.11,§1o)
Ø CERTIDÃODEREGULARIZAÇÃOFUNDIÁRIA(CRF):Atoadministrativodeaprovaçãodaregularizaçãoquedeveráacompanharoprojetoaprovadoedeveráconter,nomínimo:
I-onomedonúcleourbanoregularizado;II-alocalização;III-amodalidadedaregularização;IV-asresponsabilidadesdasobraseserviçosconstantesdocronograma;V-aindicaçãonuméricadecadaunidaderegularizada,quandohouver;VI - a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectivaunidade, por título de legitimação fundiária oumediante ato único de registro, bemcomooestadocivil,aprofissão,onúmerodeinscriçãonocadastrodaspessoasfísicasdoMinistériodaFazendaedoregistrogeraldacéduladeidentidadeeafiliação.
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RegularizaçãoFundiária
REGISTRODAREGULARIZAÇÃOØ RegistrodaCRFedoprojetoderegularizaçãofundiária
aprovado.Ø OregistrodoprojetoReurbaprovadoimportaem:
I-aberturadenovamatrícula,quandoforocaso;
II - abertura de matrículas individualizadas para oslotes e áreas públicas resultantes do projeto deregularizaçãoaprovado;e
III - registrodosdireitos reais indicadosnaCRF juntoàs matrículas dos respectivos lotes, dispensada aapresentaçãodetítuloindividualizado.
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RegularizaçãoFundiária
REGISTRODAREGULARIZAÇÃOØ § 3o O registro da CRF dispensa a comprovação do
pagamento de tributos ou penalidades tributárias deresponsabilidadedoslegitimados.Ø ITBI/ITCD?Ø IPTU/ITR?
Ø § 4o O registro da CRF aprovado independe deaverbação prévia do cancelamento do cadastro deimóvel rural no Instituto Nacional de Colonização eReformaAgrária(Incra).
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RegularizaçãoFundiária
REGISTRODAREGULARIZAÇÃO–FRAÇÕESIDEIAISØ Art. 45. Quando se tratar de imóvel sujeito a regime de
condomíniogeralaserdivididoem lotescom indicação,namatrícula,daáreadeferidaa cadacondômino,oMunicípiopoderáindicar,deformaindividualoucoletiva,asunidadesimobiliárias correspondentes às frações ideais registradas,sobsuaexclusivaresponsabilidade,paraaespecializaçãodasáreasregistradasemcomum.
Ø Parágrafoúnico. Nahipótesede a informaçãoprevista nocaput deste artigo não constar do projeto de regularizaçãofundiáriaaprovadopeloMunicípio,asnovasmatrículasdasunidades imobiliáriasserãoabertasmedianterequerimentodeespecialização formuladopelos legitimadosdeque trataesta Lei, dispensada a outorga de escritura pública paraindicaçãodaquadraedolote.
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RegularizaçãoFundiária
REGISTRODAREGULARIZAÇÃOØ Art. 48. O registro da CRF produzirá efeito de instituição e
especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelasdisposições legais específicas, hipótese em que fica facultada aoscondôminosaaprovaçãodeconvençãocondominial.
Ø Art.52. RegistradaaCRF, seráabertamatrículaparacadaumadasunidadesimobiliáriasregularizadas.
Ø Parágrafo único. Para os atuais ocupantes das unidades imobiliáriasobjetodaReurb,oscompromissosdecompraevenda,ascessõeseaspromessas de cessão valerão como título hábil para a aquisição dapropriedade, quando acompanhados da prova de quitação dasobrigações do adquirente, e serão registrados nas matrículas dasunidades imobiliárias correspondentes, resultantes da regularizaçãofundiária.
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RegularizaçãoFundiária
Art.59.Serãoregularizadoscomoconjuntoshabitacionaisosnúcleosurbanosinformais que tenham sido constituídos para a alienação de unidades jáedificadaspelopróprioempreendedor,públicoouprivado.§1o Osconjuntoshabitacionaispodemserconstituídosdeparcelamentodosolocomunidadesedificadas isoladas,parcelamentodosolocomedificaçõesem condomínio, condomínios horizontais ou verticais, ou ambas asmodalidadesdeparcelamentoecondomínio.Art.60.ParaaaprovaçãoeregistrodosconjuntoshabitacionaisquecompõemaReurbficamdispensadasaapresentaçãodohabite-see,nocasodeReurb-S,asrespectivascertidõesnegativasdetributosecontribuiçõesprevidenciárias.
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ConjuntosHabitacionais
Art. 61. Quandoummesmo imóvel contiver construções decasasoucômodos,poderáserinstituído,inclusiveparafinsdeReurb, condomínio urbano simples, respeitados osparâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, namatrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, aspartes de utilização exclusiva e as áreas que constituempassagemparaasviaspúblicasouparaasunidadesentresi.Parágrafoúnico.OcondomíniourbanosimplesseráregidoporestaLei,aplicando-se,noquecouber,odispostonalegislaçãocivil,talcomoosarts.1.331a1.358daLeino10.406,de10dejaneirode2002(CódigoCivil).
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Condomíniourbanosimples
Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiverconstruçõesdecasasoucômodos,poderáserinstituído,inclusive para fins de Reurb, condomínio urbanosimples, respeitadososparâmetrosurbanísticos locais,e serão discriminadas, na matrícula, (i) a parte doterreno ocupada pelas edificações, (ii) as partes deutilização exclusiva e (iii) as áreas que constituempassagem para as vias públicas ou para as unidadesentresi.Ø 1imóvelØ VáriasedificaçõesdeusoexclusivoØ Áreadepassagem(viapúblicaouentreasunidades)
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Condomíniourbanosimples
CódigodeNormasdeMG:Art. 972. Quando, sobre um mesmo terreno, houver aconstrução demais de um imóvel sem possibilidade legal deseudesdobro,seráadmitidaa instituiçãodocondomínioparapossibilitar o registro do título aquisitivo, em obediência aoprincípio daunicidadedamatrícula, conformedispostonesteCapítulo.Parágrafo único. Por absoluta impossibilidade física dodesdobro,igualprocedimentoseadotaráquandoaconstruçãofor sobreposta; ou quando se tratar de casas térreas,assobradadas, geminadas, condomínios de laje, ouassemelhados,emempreendimentosdepequenoporte,assimconsideradas, para esse fim, as construções de até 6 (seis)unidadese/oumáximo3(três)pavimentos.
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Condomíniourbanosimples
Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada namatrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partescomunsaoníveldosolo,aspartescomunsinternasàedificação,sehouver,easrespectivasunidadesautônomas,dispensadaaapresentaçãodeconvençãodecondomínio.§1oApósoregistrodainstituiçãodocondomíniourbanosimples,deveráseraberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, comoparte inseparável,uma fração idealdo soloedasoutraspartes comuns, sehouver,representadanaformadepercentual.§2o Asunidadesautônomasconstituídasemmatrículaprópriapoderãoseralienadasegravadaslivrementeporseustitulares.§3oNenhumaunidadeautônomapoderáserprivadadeacessoaologradouropúblico.§ 4o A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre oscondôminos,podendoserformalizadapormeiodeinstrumentoparticular.
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Condomíniourbanosimples
REQUISITOS:Ø Averbaçãodeconstruçãonamatrícula(eCND/INSS)Ø Instrumentodeinstituiçãodocondomínio
Ø Artigo108doCC:“Nãodispondoaleiemcontrário,aescriturapúblicaéessencialàvalidadedosnegóciosjurídicosquevisemàconstituição,transferência,modificaçãoourenúnciadedireitosreaissobreimóveisdevalorsuperioratrintavezesomaiorsaláriomínimovigentenoPaís.”
Ø Art.1.332.Institui-seocondomínioedilícioporatoentrevivosoutestamento,registradonoCartóriodeRegistrodeImóveis,devendoconstardaqueleato,alémdodispostoemleiespecial:(art.7,Lei4591)
Ø Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, nomínimo,doisterçosdasfraçõesideaisetorna-se,desdelogo,obrigatóriaparaostitularesdedireitosobreasunidades,ouparaquantossobreelastenhamposseoudetenção.(art.9,Lei4591)
Ø §1oAconvençãopoderáserfeitaporescriturapúblicaouporinstrumentoparticular.Art.63.NocasodaReurb-S,aaverbaçãodasedificaçõespoderáserefetivadaa partir demera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem aáreaconstruídaeonúmerodaunidadeimobiliária,dispensadaaapresentaçãode habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuiçõesprevidenciárias.
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Condomíniourbanosimples
Ø FormadecondomínioedilícioØ Instituiçãoeconvençãodecondomínio
Ø ProjetoaprovadopelomunicípioØ LoteéunidadeimobiliáriadeusoexclusivoØ Vias internas, praças, parques, etc, como
áreacomum(privado)Ø Podehaverincorporaçãoimobiliária
Ø Infraestruturarealizadapeloempreendedor22
CondomínioedilíciodeLotes
Ø AlteraçãonoCódigoCivilenaLei6.766/79:CAPÍTULOVII
DoCondomínioEdilícioSeçãoIV
DoCondomíniodeLotesArt.1.358-A. Podehaver,emterrenos,partesdesignadasdelotesquesãopropriedadeexclusivaepartesquesãopropriedadecomumdoscondôminos.§1o Afraçãoidealdecadacondôminopoderáserproporcionalàárea do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencialconstrutivoouaoutroscritériosindicadosnoatodeinstituição.§2o Aplica-se,noquecouber,aocondomíniode lotesodispostosobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislaçãourbanística.
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CondomínioedilíciodeLotes
Ø Diferentede “loteamento fechado” (condomínioedilício)
Ø Lei6.766–Art.2:§8o.Constitui loteamentodeacesso controlado amodalidadede loteamento,definida nos termos do § 1o deste artigo, cujocontrole de acesso será regulamentado por atodo poder público Municipal, sendo vedado oimpedimento de acesso a pedestres ou acondutores de veículos, não residentes,devidamenteidentificadosoucadastrados.
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Loteamentodeacessocontrolado
DIREITOREALCC:Art.1.225.Sãodireitosreais:XIII-alaje.
TÍTULOXI
(deveriasercapítulodentrodo“títuloIII–Dapropriedade”)
DALAJEArt.1.510-A–DodireitoArt.1.510-B–RestriçõesàedificaçãoArt.1.510-C–Contribuiçãocomdespesasdaspartesde“usocomum”Art.1.510-D–DireitodePreferênciaArt.1.510-E-Extinção
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DireitodeLaje
CONCEITOLEGALØ Lei13.465:Art.1.510-A.Oproprietáriodeumaconstrução-
basepoderácederasuperfíciesuperiorouinferiordesuaconstrução a fim de que o titular da laje mantenhaunidadedistintadaquelaoriginalmenteconstruídasobreosolo.Ø MP: Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na
possibilidade de coexistência de unidades imobiliáriasautônomas e titularidades distintas situadas em uma mesmaárea,demaneiraapermitirqueoproprietáriocedaasuperfíciede sua construção a fim de que terceiro edifique unidadedistintadaquelaoriginalmenteconstruídasobreosolo.
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DireitodeLaje1.Conceito
DIREITODELAJE:Ø § 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária
autônoma constituída em matrícula própria,poderãodelausar,gozaredispor.
Ø AUTONOMIAEPERENIDADEDODIREITODELAJEØ Nãoédireitorealsobrecoisaalheia
Ø “não existem direitos reais em coisa alheia com oatributodaperpetuidade,poisemalgummomentootitular terá que restituir os poderes dominiais aoproprietário.”(Rosenvald,2017)
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
DIREITODEPROPRIEDADEDELAJE:Ø Énovaformadedireitodepropriedade
Ø “O direito de laje é uma nova manifestação do direito depropriedade.”
Ø “atipificaçãododireitodelaje-cominícionoartigo1.510-AdoCódigo Civil -, abre-se um novo capítulo na constanteressignificaçãododireitodepropriedadebrasileiro”
Ø “A seu turno, o direito de laje é propriedade perpétua, cujoregistro no RGI ensejará uma nova matrícula, independentedaqueleaplicávelàpropriedadedosolooudesuafraçãoideal”
(Rosenvald,2017)Disponívelem:https://www.nelsonrosenvald.info/single-post/2017/09/14/O-direito-real-de-laje-como-nova-manifesta%C3%A7%C3%A3o-de-propriedade
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
CONDOMÍNIOEDILÍCIO:Ø Partepropriedadeexclusiva(edificação)Ø Parte comum representada por fração ideal
(soloeedificação)Ø AutonomiadasunidadesautônomasØ Perpétuo(direitodepropriedade)Ø Nãohádireitodepreferência
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
DIREITODELAJEXCONDOMÍNIOEDILÍCIO:Ø =Propriedadeexclusiva(edificação)Ø ≠Nãohááreacomum,nemfraçãoidealØ =AutonomiaØ =PerpétuoØ ≠Nãohádireitodepreferência
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
DIREITODELAJE CONDOMÍNIOEDILÍCIO
DIREITODESUPERFÍCIE ENFITEUSE
PERPÉTUO PERPÉTUO TEMPORÁRIO PERPÉTUO
AUTÔNOMO AUTÔNOMO VINCULADO* VINCULADO*
MATRÍCULAPRÓPRIA
MATRÍCULAPRÓPRIA
CONTINUANAMATRÍCULA-MÃE
CONTINUANAMATRÍCULA-MÃE
NÃOTEMFRAÇÃOIDEALDOSOLO
TEMFRAÇÃOIDEALDOSOLO
PARTELOCALIZADANOIMÓVEL TODOOIMÓVEL
TEMDIREITODEPREFERÊNCIA
NÃOTEMDIREITODEPREFERÊNCIA
TEMDIREITODEPREFERÊNCIA
TEMDIREITODEPREFERÊNCIA
DIREITODELAJE:Ø § 4o A instituição do direito real de laje não
implicaaatribuiçãodefraçãoidealdeterrenoaotitularda lajeouaparticipaçãoproporcionalemáreasjáedificadas.
Ø §2o Otitulardodireitorealdelajeresponderápelos encargos e tributos que incidirem sobre asuaunidade.
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
REQUISITOSDODIREITODELAJE:Ø Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis
aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, asdespesasnecessáriasàconservaçãoefruiçãodaspartesquesirvamatodooedifícioeaopagamentodeserviçosde interessecomumserão partilhadas entre o proprietário da construção-base e otitular da laje, na proporção que venha a ser estipulada emcontrato.Ø Partesquesirvamaotodo:áreacomum?(=condomínioedilício?)Ø Pagamento de serviços de interesse comum: limpeza, porteiro,
vigilância,manutençãodeelevador,etc.
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
EXTENSÃODODIREITODELAJE:Ø § 1º O direito real de laje contempla oespaço
aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ouprivados, tomados em projeção vertical, comoun i dade imob i l i á r i a a u t ônoma , n ãocontemplandoasdemaisáreasedificadasounãopertencentesaoproprietáriodaconstrução-base.
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
EXTENSÃODODIREITODELAJE:Ø Lei 13.465: § 6º O titular da laje poderá ceder a
superfíciede sua construçãoparaa instituiçãodeumsucessivo direito real de laje, desde que hajaautorizaçãoexpressados titularesdaconstrução-baseedasdemais lajes, respeitadas asposturas edilícias eurbanísticasvigentes.Ø Autorização pode ser PRÉVIA (vir expressa na instituição
dalaje)ouPOSTERIOR(quandodanovainstituição)
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
DIREITODEPREFERÊNCIA:Ø Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades
sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade decondiçõescomterceiros,ostitularesdaconstrução-baseedalaje,nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que semanifestemnoprazodetrintadias,salvoseocontratodispuserdemododiverso.Ø PODERENUNCIARÀPREFERÊNCIANOCONTRATO?
Ø Constaressainformaçãonamatrícula?Ø NÃO HÁ DIREITO DE PREFERÊNCIA SOBRE A ALIENAÇÃO DA
CONSTRUÇÃO-BASE
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
DIREITODEPREFERÊNCIA:Ø Art.1.510-D-§1º-Otitulardaconstrução-baseoudalajeaquem
nãosederconhecimentodaalienaçãopoderá,mediantedepósitodorespectivopreço,haverparasiapartealienadaaterceiros,seorequerernoprazodecadencialdecentoeoitentadias,contadodadatadealienação.
Ø § 2º - Se houver mais de uma laje, terá preferência,sucessivamente,otitulardaslajesascendenteseotitulardaslajesdescendentes,asseguradaaprioridadeparaa lajemaispróximaàunidadesobrepostaaseralienada.
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
EXTINÇÃOØ Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção
dodireitorealdelaje,salvo:Ø I-seestetiversidoinstituídosobreosubsolo;Ø II-seaconstrução-basenãoforreconstruídanoprazodecinco
anos.Ø Só extingue após cinco anos. Permanece como direito real, mas a
ruínadeveseraverbadanamatrículada laje,paraconhecimentodeterceiros.
Ø Parágrafoúnico.Odispostonesteartigonãoafastaodireitoaeventualreparaçãocivilcontraoculpadopelaruína.
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DireitodeLaje2.NoçõesGerais
FORMADECONSTITUIÇÃO:Ø Paraconstruir(porconcreção)
Ø Titulardodireitodelajeiráedificar.Ø ExisteaedificaçãonosoloØ Nãoexisteaconstruçãonalaje
Ø Jáconstruído(porcisão)Ø RegularizarsituaçãodefatoØ Proprietário constroi e institue direito de laje para
alienar 39
DireitodeLaje3.AspectosRegistrais
FORMADOINSTRUMENTO:Ø Regrageraldoartigo108doCC:
Ø Art.108.Nãodispondoaleiemcontrário,aescriturapública é essencial à validade dos negócios jurídicosque visem à constituição, transferência,modificaçãoou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valorsuperioratrintavezesomaiorsaláriomínimovigentenoPaís.
Ø Toma-se por base o valor fiscal, e não o preço donegócio jurídico STJ. 4ª Turma. REsp 1.099.480-MG, Rel.Min.Marco Buzzi, julgado em2/12/2014(Info562).
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DireitodeLaje3.AspectosRegistrais
FORMADOINSTRUMENTO:Ø Constituiçãodedireitorealdelaje:
Ø Escritura,seovalorforsuperiora30SMØ Comoregimejurídico,semelhanteaoqueocorre
comocondomínioedilício
Ø Transmissãodedireitorealdelaje:Ø Escritura,seovalorforsuperiora30SM
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DireitodeLaje3.AspectosRegistrais
CONTEÚDODOINSTRUMENTODECONSTITUIÇÃO:Ø Disporobrigatoriamentesobre:
Ø Proporçãonacontribuiçãonasdespesas(art.1.510-C)Ø “...naproporçãoquevenhaaserestipuladaemcontrato”
Ø Disporfacultativamentesobre:Ø Direitodeinstituiçãoelajessucessivas
Ø Art.1.510-A-§6ºOtitulardalajepoderácederasuperfíciedesuaconstruçãoparaainstituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressadostitularesdaconstrução-baseedasdemaislajes,respeitadasasposturasedilíciaseurbanísticasvigentes.’
Ø DireitodepreferênciaØ Art.1.510-D:Emcasodealienaçãodequalquerdasunidadessobrepostas,terãodireito
depreferência,em igualdadedecondições comterceiros,os titularesdaconstrução-baseedalaje,nessaordem,queserãocientificadosporescritoparaquesemanifestemnoprazodetrintadias,salvoseocontratodispuserdemododiverso.
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DireitodeLaje3.AspectosRegistrais
POSTURASEDILÍCIASEURBANÍSTICAS:Ø HABITE-SE(averbado)
Ø Edificaçãoquesuportaráodireitodelaje.Ø ALVARÁDECONSTRUÇÃOouCERTIDÃODAPREFEITURA
Ø Referenteàviabilidadedaedificaçãonalaje.
Ø Art. 1.510-A: § 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderãodisporsobreposturasedilíciaseurbanísticasassociadasaodireitorealdelaje.
Ø Segurança jurídica:Sóse instituiparaconstruçãofuturasehouverviabilidadejurídicadeedificação.Ø CC:Art.104.Avalidadedonegócio jurídico requer: II -objeto lícito,
possível,determinadooudeterminável
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DireitodeLaje3.AspectosRegistrais
FORMADEREGISTRO:Ø LRP: Art. 176. § 9º: A instituição do direito
realdelajeocorrerápormeiodaaberturadeumamatrículapróprianoregistrodeimóveise por meio da averbação desse fato namatrículadaconstrução-baseenasmatrículasdelajesanteriores,comremissãorecíproca.
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DireitodeLaje3.AspectosRegistrais
TRIBUTAÇÃO:Ø Transmissãogratuita(ITCD):
Ø CF: Art. 155. Compete aos Estados e ao DistritoFederalinstituirimpostossobre:
Ø I - transmissão causa mortis e doação, dequaisquerbensoudireitos;
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DireitodeLaje3.AspectosRegistrais
TRIBUTAÇÃO:Ø Constituição/transmissãoonerosa(ITBI):
Ø CF: Art. 156. Compete aos Municípios instituirimpostossobre:
Ø II - transmissão "inter vivos", a qualquer título,por ato oneroso, de bens imóveis, por naturezaou acessão física, e de direitos reais sobreimóveis,excetoosdegarantia,bemcomocessãodedireitosasuaaquisição;
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DireitodeLaje3.AspectosRegistrais
CódigoCivil:Ø Art. 1.276.O imóvel urbano que o proprietário abandonar,
comaintençãodenãomaisoconservaremseupatrimônio,e que se não encontrar na posse de outrem, poderá serarrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, àpropriedade do Município ou à do Distrito Federal, se seacharnasrespectivascircunscrições.
Ø § 2o Presumir-se-á demodo absoluto a intenção a que se
refereesteartigo,quando,cessadososatosdeposse,deixaroproprietáriodesatisfazerosônusfiscais.
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Arrecadaçãodeimóvelurbanoabandonado
Lei13.465/17:Art.64. Os imóveisurbanosprivadosabandonadoscujosproprietáriosnão possuam a intenção de conservá-los em seu PATRIMÔNIO FICAM SUJEITOS ÀARRECADAÇÃOpeloMunicípiooupeloDistritoFederalnacondiçãodebemvago.§1o Aintençãoreferidanocaputdesteartigoserápresumidaquandooproprietário,cessadososatosdepossesobreoimóvel,nãoadimplirosônusfiscaisinstituídossobreapropriedadepredialeterritorialurbana,porcincoanos.§2o OprocedimentodearrecadaçãodeimóveisurbanosabandonadosobedeceráaodispostoematodoPoderExecutivomunicipaloudistritaleobservará,nomínimo:
I-aberturadeprocessoadministrativoparatratardaarrecadação;II-comprovaçãodotempodeabandonoedeinadimplênciafiscal;III - notificaçãoao titulardodomíniopara,querendo, apresentar impugnaçãonoprazodetrintadias,contadodadataderecebimentodanotificação.
§ 3o A ausência de manifestação do titular do domínio será interpretada comoconcordânciacomaarrecadação.
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Arrecadaçãodeimóvelurbanoabandonado
Ø ARRECADAÇÃOCOMOBEMVAGO(Art.64daLei13.465/17)Ø 5ANOSSEMPAGARÔNUSFISCAISØ PROCEDIMENTOADMINISTRATIVO
Ø NOTIFICAÇÃODOPROPRIETÁRIOPARAMANIFESTAREM30DIASØ SILÊNCIO/INÉRCIAÉCONSIDERADOANUÊNCIACOMAARRECADAÇÃO
Ø APÓSAARRECADAÇÃO,OPROPRIETÁRIOAINDAPODEREIVINDICAROBEMØ Art.64,parágrafo5o.,daLei13.465/17.
Ø TRANSCORRIDO3ANOSDAARRECADAÇÃO:PERDE-SEAPROPRIEDADEØ Art.1.276doCódigoCivil.
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Arrecadaçãodeimóvelurbanoabandonado
Ø DESAPROPRIADO PODE LEVANTAR 20% DA DIFERENÇA SECONCORDARCOMTRANSFERÊNCIADAPROPRIEDADE.
Art. 33. O depósito do preço fixado por sentença, à disposição do juiz da causa, éconsideradopagamentopréviodaindenização.§2ºOdesapropriado,aindaquediscordedopreçooferecido,doarbitradooudofixadopelasentença,poderálevantaraté80%(oitentaporcento)dodepósitofeitoparaofimprevisto neste e no art. 15, observado o processo estabelecido no art. 34. (redaçãoexistente)
Art. 34-A. Se houver concordância, reduzida a termo, do expropriado, a decisãoconcessivadaimissãoprovisórianaposseimplicaráaaquisiçãodapropriedadepeloexpropriantecomoconsequenteregistrodapropriedadenamatrículadoimóvel.*§ 1o A concordância escrita do expropriado não implica renúncia ao seu direito dequestionaropreçoofertadoemjuízo.*§2oNahipótesedesteartigo,oexpropriadopoderálevantar100%(cemporcento)dodepósitodequetrataoart.33desteDecreto-Lei.*
*IncluídopelaLeinº13.465,de2017.
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Desapropriação
Ø Lei 4.380/74 - Art. 15-A. É permitida apactuaçãodecapitalizaçãode juroscomperiodicidade mensal nas operaçõesrealizadaspelasentidadesintegrantesdoSistema Financeiro da Habitação - SFH.(art.75daLei13.465/17)
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SFHxcapitalizaçãodejuros
Ø AlteraçãodaLei9.514/97:Ø IntimaçãoporhoracertaØ Constituiçãoemmora
Ø 15diasparapagarnoRIØ 30 dias após a constituição em mora (15+30):
consolidaçãodapropriedadeØ Atéaquipodepurgaramora.
Ø 30diasapósaconsolidação:LeilãoØ DireitodepreferêncianaaquisiçãoØ Bemjáédepropriedadeplenadocredor
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AlienaçãofiduciáriadeBensimóveis
Ø PERDADOBEMAPÓSACONSOLIDAÇÃOØ Art.30:Parágrafoúnico. Nasoperaçõesdefinanciamento
imobiliário, inclusive nas operações do Programa MinhaCasa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 dejulhode2009,comrecursosadvindosdaintegralizaçãodecotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), umavez averbada a consolidaçãoda propriedade fiduciária, asações judiciaisquetenhamporobjetocontrovérsiassobreasestipulaçõescontratuaisouosrequisitosprocedimentaisdecobrançae leilão,excetuadaaexigênciadenotificaçãododevedorfiduciante,serãoresolvidasemperdasedanosenãoobstarãoa reintegraçãodepossedeque trataesteartigo.
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AlienaçãofiduciáriadeBensimóveis
Ø Lei13.476,de28.08.2017Ø Art. 9o Se, após a excussão das garantias constituídas no
instrumento de abertura de limite de crédito, o produtoresultante não bastar para quitação da dívida decorrente dasoperações financeiras derivadas, acrescida das despesas decobrança,judicialeextrajudicial,otomadoreosprestadoresdegarantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedorremanescente,nãoseaplicando,quandosetratardealienaçãofiduciáriadeimóvel,odispostonos§§5oe6odoart.27daLeino9.514,de20denovembrode1997.Ø §5ºSe,nosegundoleilão,omaiorlanceoferecidonãoforigualousuperior
ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado ocredordaobrigaçãodequetratao§4º.
Ø § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo decincodiasa contardadatado segundo leilão,daráaodevedorquitaçãodadívida,mediantetermopróprio.
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AlienaçãofiduciáriadeBensimóveis
Ø Averbaçãonamatrículade(art.167,II,n.32):Ø “termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda
registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privadosoriundos da implantação de empreendimentos ou de processo deregularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóveloupelopromotordoempreendimentoouda regularização fundiáriaobjetode loteamento, desmembramento, condomínio de qualquermodalidade oude regularização fundiária,exclusivamente para fins de exoneraçãoda suaresponsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvelperante o Município, não implicando transferência de domínio aocompromissáriocompradorouaobeneficiáriodaregularização.”
Ø CF,art.146:Cabeàleicomplementar:Ø III - estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária,
especialmente sobre: a) definição de tributos e de suas espécies, bemcomo, em relação aos impostos discriminados nesta Constituição, a dosrespectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes; b)obrigação,lançamento,crédito,prescriçãoedecadênciatributários;
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LeideRegistrosPúblicosResponsabilidadetributária