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Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta – CAU A5035-0
Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 1
EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 6a. VARA CÍVEL DO FORUM DE SANTO ANDRÉ – SÃO PAULO
AUTOS No. 0005073-91.2010.8.26.0554
MARIA LUCIA GARROBO PINTO, Arquiteta, CAU A5034-0, Perita Judicial,
nomeada no PROCEDIMENTO ORDINÁRIO que CONDOMINIO ROYAL PARK
EDIFÍCIOS MAGNUN I E MAGNUN II move contra EDIVALDO DA SILVA PIEDADE
E OUTROS, após realizar diligências e vistorias vêm mui respeitosamente
apresentar as conclusões a que chegou no presente trabalho:
_
L A U D O
Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta – CAU A5035-0
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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente laudo visa apuração do justo e real valor de um imóvel integrante do
Termo de Penhora as fls. 126 do PROCEDIMENTO ORDINÁRIO que
CONDOMINIO ROYAL PARK EDIFÍCIOS MAGNUN I E MAGNUN II move contra
EDIVALDO DA SILVA PIEDADE E OUTROS.
A signatária foi honrada com sua nomeação para Perita do Juízo as fls. 153, para
avaliar o imóvel sob nº. 74.288 no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo
André.
- Assistentes técnicos: não foram indicados - Quesitos: não foram formulados
II - VISTORIA
1. LOCALIZAÇÃO
O imóvel objeto do presente laudo localiza-se a Rua Adolfo Bastos nº. 1124,
apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I, integrante do Condomínio Royal Park, no
bairro Vila Bastos na cidade de Santo André.
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Vista aérea do local e respectivo entorno:
2. PLANTA GENÉRICA DE VALORES
Conforme a Planta Genérica de Valores da cidade de Santo André, o imóvel situa-se
no Setor 015 e Quadra 128.
3. MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região onde se encontra o imóvel avaliando é dotada de todos os melhoramentos
públicos usuais, tais como iluminação pública, redes de água e esgoto, energia
elétrica, telefone, pavimentação com guias e sarjetas e serviço de coleta de lixo.
O local apresenta completa infraestrutura e é atendido por de comércio de âmbito
local, dispondo ainda de posto de saúde, escola, igreja, policiamento regular e rede
de transporte coletivo que trafega ao longo das principais vias do bairro. Trata-se de
região com densidade demográfica média de vocação residencial. A região é servida
por transporte coletivo que trafega ao longo dos principais vias do bairro dentre elas
as Avenidas Atlântica e Lino Jardim.
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4. ACESSO
Através da Avenida Portugal e Rua Dr. Eduardo Monteiro dos Cel. Alfredo Flaquer,
distando aproximadamente a 3,00 km do Paço Municipal de Santo André.
5. BENFEITORIAS
5.1. Do Condomínio
O Condomínio Royal Park é constituído por 02 (dois) edifícios com 04 (quatro)
subsolos, pavimento térreo e 13 (treze) pavimentos tipo com 02 (dois) apartamentos
por andar.
O condomínio dispõe de salão de festas, salão de jogos, sala de ginástica, quadra
de tênis, quadra esportiva coberta, play ground, churrasqueira, área ajardinada,
portaria com portões automáticos e interfones.
5.2. Do apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I
O apartamento nº. 62, localizado no 6º andar do Edifício Magnun I, integrante do
Condomínio Royal Park, possui 05 (cinco) vagas de garagem para guarda de
veículos e um depósito.
Sala estar : Piso : Assoalho de madeira e granito
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Sala de jantar : Piso : Assoalho de madeira e granito
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Lavabo : Piso : Granito
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
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Terraços : Piso : Granito
Paredes : Cerâmica e peitoril em vidro temperado
Teto : Forro de madeira
Dormitório suíte 1 : Piso : Assoalho de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Closet : Piso : Assoalho de madeira
Paredes : Armários em madeira
Teto : Pintura látex
Banheiro suíte 1 : Piso : Granito
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Dormitório suíte 2 : Piso : Assoalho de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Banheiro suíte 2 : Piso : Granito
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Dormitório suíte 3 : Piso : Assoalho de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Banheiro suíte 3 : Piso : Granito
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Dormitório : Piso : Assoalho de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Banheiro social : Piso : Granito
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
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Sala íntima - TV : Piso : Assoalho de madeira
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Cozinha : Piso : Cerâmica
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Área de serviço : Piso : Cerâmica
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Dormitório empregada : Piso : Cerâmica
Paredes : Pintura látex
Teto : Pintura látex
Banheiro empregada : Piso : Cerâmica
Paredes : Azulejo até o teto
Teto : Pintura látex
Padrão do imóvel : Apartamento Padrão Luxo
Conservação : Regular
Idade : 17 anos
Área construída privativa : 290,5253 m2
Área construída comum : 298,6049 m2
Área total construída : 589,1302 m2
Fração ideal no terreno : 1,923077%
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6. FOTOS ILUSTRATIVAS
Foto nº 1 – Vista da entrada do Condomínio Royal Park, localizado a Rua Adolfo
Bastos nº. 1124, na cidade de Santo André.
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Foto nº 2 – Vista da fachada do Edifício Magnun I, integrante do Condomínio Royal
Park e onde se localiza a unidade avalianda.
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Foto nº 3 – Vista parcial do de entrada social do Condomínio Royal Park.
Foto nº 4 – Vista parcial da quadra de tênis do Condomínio Royal Park.
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Foto nº 5 – Vista da área ajardinada do Condomínio Royal Park.
Foto nº 6 – Vista da piscina do Condomínio Royal Park.
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Foto nº 7 – Vista parcial do salão de festas disponível no Condomínio Royal Park,
onde está localizado apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I, avaliado no presente
laudo.
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Foto nº 8 – Vista parcial da sala de ginástica do Condomínio Royal Park.
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Foto nº 9 – Vista parcial da sala de jogos do Condomínio Royal Park.
Foto nº 10 – Vista parcial da quadra esportiva coberta do Condomínio Royal Park.
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Foto nº 11 – Vista parcial de um dos subsolos do Condomínio Royal Park.
Foto nº 12 – Vista parcial do hall social de entrada do Edifício Magnun I, onde se
localiza o apartamento nº. 62, avaliado no presente laudo.
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Foto nº 13 – Vista parcial da sala de estar da unidade nº. 62 do Edifício Magnun I,
integrante do Condomínio Royal Park.
Foto nº 14 – Vista parcial da sacada junto a sala do apartamento nº. 62 do Edifício
Magnun I, integrante do Condomínio Royal Park.
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Foto nº 15 – Vista da sala de jantar do apartamento nº. 62 do Edifício Magnun I,
integrante do Condomínio Royal Park.
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Foto nº 16 – Vista parcial da suíte principal do apartamento nº. 62 avaliado no
presente laudo.
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Foto nº 17 – Vista parcial do closet da suíte principal do apartamento nº. 62.
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Foto nº 18 – Vista parcial do banheiro da suíte principal do apartamento nº. 62.
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Foto nº 19 – Vista parcial do dormitório da suíte 2 do apartamento nº. 62.
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Foto nº 20 – Vista parcial do banheiro da suíte 2 do apartamento nº. 62.
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Foto nº 21 – Vista parcial do dormitório da suíte 3 do apartamento nº. 62.
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Foto nº 22 – Vista parcial do banheiro da suíte 3 do apartamento nº. 62.
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Foto nº 23 – Vista parcial da sala íntima de distribuição entre as três suítes,
dormitório e banheiro social do apartamento nº. 62.
Foto nº 24 – Vista parcial da cozinha do apartamento nº. 62.
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Foto nº 25 – Vista parcial da área de serviço do apartamento nº. 62.
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Foto nº 26 – Vista parcial do dormitório de empregada do apartamento nº. 62.
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Foto nº 26 – Vista parcial do banheiro de empregada do apartamento nº. 62.
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III - AVALIAÇÃO
1. CRITÉRIO ADOTADO
1.1. Critério Avaliatório - Comparativo Direto
O critério a ser utilizado é o Método Comparativo Direto. Sua aplicação se resume
na apuração do valor unitário básico de venda praticado na região onde se localiza o
imóvel avaliando, devendo todos os elementos comparativos coletados, possuir as
mesmas características básicas.
1.2. Fator Oferta
Será atribuído aos elementos coletados um desconto de 10% nas ofertas a fim de
cobrir a elasticidade de negócios.
1.3. Depreciação Pela Idade de Construção
Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método Ross-
Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com o estado de
conservação por ocasião da vistoria.
Para a unidade em questão utilizaremos o seguinte fator de obsolescência:
foc = 0,802
1.4. Vagas de Garagem
As vagas de garagem dos elementos comparativos serão homogeneizadas de
acordo com o item VI.9 – Recomendações do “Estudo - Valores de Edificações de
Imóveis Urbanos” – IBAPE.
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1.5. Fator Padrão
Serão aplicados os fatores previstos no estudo “Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos”- IBAPE/SP, sendo que para a unidade avalianda será empregado o fator
correspondente à faixa média do item 1.3.6 – Apartamento Padrão Luxo, ou seja:
4,000 de R8N.
1.6. Fator Altura
Aplicação dos coeficientes recomendados pelo Professor Dante Guerrero, no
Estudo apresentado no “Curso Avançado de Engenharia de Avaliações – Rio de
Janeiro – 1980”.
Planta baixa: .......................................................................... 0,85 1o e 2o andares: ..................................................................... 0,90 3o e 4o andares: ..................................................................... 0,95 5o e 6o andares: ..................................................................... 1,00 7o e 8o andares: ..................................................................... 1,10 9o andar até o último: ............................................................ 1,15
2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
2.1. Valor Unitário Básico (VUB)
Aplicando-se os critérios referidos no capítulo anterior, o valor unitário resultará dos
cálculos desenvolvidos adiante:
a) Elementos Comparativos
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ELEMENTO No. 1 Local : Rua Adolfo Bastos nº 1.124 Cidade : Santo André
Dormitórios : 04 dormitórios Garagem : 05 vagas Área útil : 290,5253 m2 Fonte : Bell House Imóveis Informante : Sra. Shirlei Telefone : 4438-1611 Oferta : R$ 1.500.000,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Luxo Coeficiente : 4,00
Idade aparente : 17 anos (c) Foc : 0,802 Altura : 10º andar Falt. : 1,150
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 4,000/4,000 = 1,000 3. Fator obsolescência : 0,802/0,802 = 1,000 4. Fator altura : 1,00/1,15 = 0,870 5. Fator transposição : 623,00/623,00 = 1,000 Vu1 = ___R$ 1.500.000,00 x 0,900____x (1,000 + 1,000 + 0,870 + 1,000 – 4,000 + 1,000) (290,5253 m² + 5 x 15,00 m² x 0,50)
Vu1 = R$ 3.581,00/m2
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ELEMENTO No. 2 Local : Rua Antonio Bastos nº 337 Cidade : Santo André
Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 03 vagas Área útil : 220,00 m2 Fonte : Ipremier Imóveis Informante : Sr. Áureo Telefone : 5599-3200 Oferta : R$ 699.000,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066
Idade aparente : 10 anos (c) Foc : 0,886 Altura : 1º andar Falt. : 0,900
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 4,000/3,066 = 1,305 3. Fator obsolescência : 0,802/0,886 = 0,905 4. Fator altura : 1,00/0,90 = 1,111 5. Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu2 = ___R$ 699.000,00 x 0,900___x (1,305 + 0,905 + 1,111 + 1,080 – 4,000 + 1,000) (220,00 m² + 3 x 15,00 m² x 0,50)
Vu2 = R$ 3.635,00/m2
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ELEMENTO No. 3 Local : Rua Antonio Bastos nº 755 Cidade : Santo André
Dormitórios : 04 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 160,00 m2 Fonte : Lello Imóveis Informante : Sr. Reinaldo Telefone : 4469-0566 Oferta : R$ 580.000,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066
Idade aparente : 15 anos (e) Foc : 0,727 Altura : 1º andar Falt. : 0,900
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 4,000/3,066 = 1,305 3. Fator obsolescência : 0,802/0,727 = 1,103 4. Fator altura : 1,00/0,90 = 1,111 5. Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu3 = ___R$ 580.000,00 x 0,900___x (1,305 + 1,103 + 1,111 + 1,080 – 4,000 + 1,000) (160,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50)
Vu3 = R$ 4.770,00/m2
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ELEMENTO No. 4 Local : Rua Antonio Bastos nº 721 Cidade : Santo André
Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 03 vagas Área útil : 119,00 m2 Fonte : Rivith Imóveis Informante : Sra. Patrícia Telefone : 3422-7135 Oferta : R$ 580.000,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066
Idade aparente : novo Foc : 1,000 Altura : 5º andar Falt. : 1,000
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 4,000/3,066 = 1,305 3. Fator obsolescência : 0,802/1,000 = 0,802 4. Fator altura : 1,00/1,00 = 1,000 5. Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu4 = ___R$ 580.000,00 x 0,900___x (1,305 + 0,802 + 1,000 + 1,080 – 4,000 + 1,000) (119,00 m² + 3 x 15,00 m² x 0,50)
Vu4 = R$ 4.379,00/m2
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ELEMENTO No. 5 Local : Rua Antonio Bastos nº 721 Cidade : Santo André
Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 03 vagas Área útil : 119,00 m2 Fonte : Rivith Imóveis Informante : Sra. Patrícia Telefone : 3422-7135 Oferta : R$ 600.000,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066
Idade aparente : novo Foc : 1,000 Altura : 10º andar Falt. : 1,150
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 4,000/3,066 = 1,305 3. Fator obsolescência : 0,802/1,000 = 0,802 4. Fator altura : 1,00/1,15 = 0,870 5. Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu5 = ___R$ 600.000,00 x 0,900___x (1,305 + 0,802 + 0,870 + 1,080 – 4,000 + 1,000) (119,00 m² + 3 x 15,00 m² x 0,50)
Vu5 = R$ 4.034,00/m2
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Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 35
ELEMENTO No. 6 Local : Rua do Bosque nº 27 Cidade : Santo André
Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 105,00 m2 Fonte : Construtora Reluma Informante : Sra. Rose Telefone : 2324-2022 Oferta : R$ 525.000,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066
Idade aparente : novo Foc : 1,000 Altura : 5º andar Falt. : 1,000
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 4,000/3,066 = 1,305 3. Fator obsolescência : 0,802/1,000 = 0,802 4. Fator altura : 1,00/1,00 = 1,000 5. Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu6 = ___R$ 525.000,00 x 0,900___x (1,305 + 0,802 + 1,000 + 1,080 – 4,000 + 1,000) (105,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50)
Vu6 = R$ 4.674,00/m2
Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta – CAU A5035-0
Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 36
ELEMENTO No. 7 Local : Rua do Bosque nº 27 Cidade : Santo André
Dormitórios : 03 dormitórios Garagem : 02 vagas Área útil : 105,00 m2 Fonte : Construtora Reluma Informante : Sra. Rose Telefone : 2324-2022 Oferta : R$ 570.000,00 Data : abril/2014 Padrão : Apartamento Padrão Fino Coeficiente : 3,066
Idade aparente : novo Foc : 1,000 Altura :15º andar Falt. : 1,150
ELEMENTOS DE CÁLCULO PARA HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator elasticidade : 0,900 2. Fator padrão : 4,000/3,066 = 1,305 3. Fator obsolescência : 0,802/1,000 = 0,802 4. Fator altura : 1,00/1,15 = 0,870 5. Fator transposição : 623,00/577,00 = 1,080 Vu7 = ___R$ 570.000,00 x 0,900___x (1,305 + 0,802 + 0,870 + 1,080 – 4,000 + 1,000) (105,00 m² + 2 x 15,00 m² x 0,50)
Vu7 = R$ 4.519,00/m2
Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta – CAU A5035-0
Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 37
b) Média Aritmética
ELEMENTOS R$/m2
1.........................................................................................................R$ 3.581,00/m2
2.........................................................................................................R$ 3.635,00/m2
3.........................................................................................................R$ 4.770,00/m2
4.........................................................................................................R$ 4.379,00/m2
5.........................................................................................................R$ 4.034,00/m2
6.........................................................................................................R$ 4.674,00/m2
7.........................................................................................................R$ 4.519,00/m2
Ma = R$ 29.592,00 = R$ 4.227,00/m2 07 elementos
LIMITES:
Inferior : R$ 4.227,00/m2 x 0,700 = R$ 2.958,90/m2
Superior : R$ 4.227,00/m2 x 1,300 = R$ 5.495,65/m2
c) Média Aritmética Saneada
Como não existem elementos discrepantes, teremos a seguinte Média Aritmética
Saneada:
Mas = R$ 4.227,00/m2 para abril de 2014 (quatro duzentos e vinte e sete reais)
Maria Lucia Garrobo Pinto Arquiteta – CAU A5035-0
Avaliações e Perícias ___________________________________________________________________________________________________________
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Rua Dr. João Batista de Lacerda No. 645 – CEP 03177-010 – Tel. 2605-8672 – São Paulo 38
2.2. Valor do Imóvel
O valor do apartamento nº. 62, será dado pela fórmula:
VI = Au + (5 x Ag x 0,50) x Vub onde :
VI = Valor do Imóvel
Au = Área Útil do apartamento = 290,5253 m2
Au = Área útil da vaga de garagem = 15,00 m2
Vub = Valor Unitário Básico = R$ 4.227,00/m²
VI = 290,5253 m² + (5 x 15,00 m2 x 0,50) x R$ 4.227,00/m²
VI = R$ 1.386.562,00 ou em números comerciais:
VI = R$ 1.390.000,00 para abril de 2014
(hum milhão e trezentos e noventa mil reais)
IV - ENCERRAMENTO
Tendo sido concluída sua missão, mandou a signatária imprimir o laudo de
avaliação em 38 (trinta e oito) folhas, todas elas rubricadas no anverso, sendo esta
a última datada e assinada.
Santo André, 07 de abril de 2014.
MARIA LUCIA GARROBO PINTO Perita Judicial