_MARKET_INSIGHT Oficinas Lima

2T-2015

Consultores Inmobiliarios Internacionales

San Isidro, Lima - Perú

Se registró un avance del PBI de 4.25% en abril y 1.22% en mayo, lo que

haría que el resultado económico del segundo trimestre sea similar al

del trimestre anterior. La proyección de crecimiento para el 2015 del

Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) es de 3.9%, según su último

Reporte de Inflación, mientras que otras instituciones convergen en un

avance de sólo 3.0%.

Como medida para impulsar a la economía nacional, el Ejecutivo ha

obtenido recientemente la posibilidad de legislar directamente en ma-

teria económica por 90 días, sin necesidad de consulta o validación

previa del Congreso. Las variables críticas que deberán promocionarse

están relacionadas a la inversión privada y comercio exterior.

Bajo sus nuevos poderes, el gobierno ya anunció que una de sus pri-

meras acciones será la promulgación de la “Ley del arrendamiento”

durante el mes de julio. El foco principal de esta ley será la posibilidad

de adquirir una vivienda mediante leasing inmobiliario, además de la

exoneración del IGV para los alquileres de vivienda. Según información

del Fondo MiVivienda, se espera que más de 25,000 familias accedan a

una vivienda mediante el leasing inmobiliario en los próximos 2 años.

El Ministerio de Vivienda ha anunciado que con estas medidas, el sec-

tor construcción crecería un 5.0% durante el 2015. Sin embargo, estos

esfuerzos sólo serán útiles en la medida que estén acompañados de

un sólido marco regulatorio. Otros impulsos que el Estado podría darle

al sector construcción son la generación de mayor infraestructura de

saneamiento, y la promoción de fondos de inversión inmobiliarios me-

diante incentivos fiscales.

La nueva oferta de oficinas prime del 2T-2015 fue de 47,855 m2, mien-

tras que la del segmento B fue 31,041 m2. El proyecto más importante

del 2T-2015 fue el Centro Empresarial Leuro (Miraflores), debido a que

ingresó con un nivel de colocación a usuarios finales superior al prome-

dio de sus competidores recientes.

La absorción neta fue de 26,508 m2 para el segmento prime y 18,197

m2 para el segmento B. Los sub-mercados donde se registraron las

mayores absorciones netas de oficinas prime fueron Miraflores y La

Molina; mientras que en el segmento B. las lideraron los sub-mercados

de Miraflores y San Isidro Financiero.

Las tasas de vacancia registradas al cierre del 2T-2015 son de 13.61% y

12.51% para los segmentos prime y B, respectivamente. La vacancia

total del segmento prime suma 92,443 m2 y se encuentra distribuida en

un 67% en Surco, 16% en Miraflores, 8% en La Molina, 6% en San Isidro

Financiero y 3% en San Isidro Empresarial.

Por otro lado, se registró una reducción en los precios promedio de

alquiler. Los valores al cierre del 2T-2015 son de USD 19.87/m2 para

oficinas prime y USD 18.99/m2 para oficinas de clase B. En el caso del

segmento prime, la reducción del precio promedio de Lima obedece a

la caída de los precios de salida en Surco, sub-mercado que posee la

mayor disponibilidad del mercado.

Los ingresos más importantes del 3T-2015 serán los edificios Barlovento

y Torre Orquídeas en San Isidro Financiero, Swiss Tower en Miraflores y

la Torre Cuatro del Centro Empresarial San Borja.

RESUMEN

Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP).

1T-2015 2T-2015

VACANCIA

ABSORCIÓN

PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción)

PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)

Stock. Es el total de metros cuadrados de oficinas acumulados hasta un

determinado periodo de corte. Sólo se consideran edificios entregados.

Absorción neta. Es la sumatoria del total de ocupaciones (positivo) y

desocupaciones (negativo) de las áreas de oficinas que se dan durante un

periodo. Solo se consideran a usuarios finales.

Vacancia. Es la cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles en

un momento determinado para venta o alquiler sobre la base del stock.

Tasa de vacancia. Corresponde al nivel de disponibilidad de oficinas

tanto para venta o alquiler respecto al stock. Equivale a la fórmula:

Tasa de vacancia = ( Vacancia / Stock )*100%.

Precio de salida. Es el precio de oferta inicial de una oficina. Sobre este,

se realizan ofertas y contraofertas de compra o alquiler y se obtiene un

Precio de cierre, que puede ser igual o menor al precio de salida. Los

precios mostrados en este informe corresponden a precios de salida.

CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS

Se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación que poseen

los edificios de oficinas, y en consecuencia sus niveles de renta y perfil de

arrendatarios.

Clase Prime. Hace referencia a los edificios que poseen frente hacia vías

principales en los distritos más importantes. Sus acabados y áreas comu-

nes son de alta calidad. Están enfocados principalmente a corporaciones

que necesitan áreas grandes. Estos edificios suelen ofrecer plantas libres

o con pocas divisiones.

Clase B. Hace referencia a edificios de fácil acceso. Pueden o no ubicarse

en los distritos más importantes. La calidad de sus acabados es estándar.

La presencia de áreas comunes no es un requisito indispensable y suelen

ofrecer áreas menores que los edificios prime.

Definiciones

Lima Oficinas|2T-2015 Binswanger Perú

ESCENARIO ECONÓMICO

P.2

Lima Oficinas|2T-2015 Binswanger Perú

P.3 P.4

Edificios Prime

Edificios B

Proyectos Prime en construcción

Zonas corporativas principales

Zona de expansión

LEYENDA

Proyectos B en construcción

1. El precio de alquiler considera sólo a oficinas en edificios ya entregados

2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción

Magdalena

San Miguel

Ejército

San Isidro Empresarial

San Borja

Miraflores

San Isidro Financiero

Chacarilla

Surco

La Molina

Lima Oficinas|2T-2015

Se registró la entrada de 11 nuevos edificios de oficinas durante el 2T-2015. Para el segmento prime ingresaron el Centro Empresarial Leuro

(27,385 m2) en Miraflores y Park Office (20,470 m2) en La Molina. Cabe destacar que Miraflores ha recibido un edificio de clase prime A+ luego

de más de 4 años —el último fue Miracorp en el 4T-2010—, y también que La Molina acoge a su primer edificio corporativo de clase prime. En

total, se entregaron 47,855 m2 de oficinas prime, cifra similar a lo registrado durante el 1T-2015. Para los próximos dos trimestres, prevemos

que el total de metros cuadrados prime que se entreguen mantenga la tendencia actual. Por otra parte, en el segmento B se entregaron 9

edificios de oficinas, de los cuales 6 se ubican en Miraflores, 2 en San Isidro Financiero y 1 en Surco. Estos edificios agregaron 31,041 m2 al

stock de oficinas de clase B. Del grupo, resalta el Centro Empresarial Abril por ser el de mayor área útil.

En cuanto a lanzamientos, tenemos a San Isidro Empresarial como el protagonista del 2T-2015. Hasta el 1T-2015 no habían nuevos desarrollos

anunciados para esta zona, pero al cierre del 2T-2015 se empezó con la comercialización de 2 nuevos proyectos prime: Real Dos y Palmeras 400.

Ambos proyectos ofrecen áreas en alquiler y serían entregados a inicios del 2017. Esperamos que en lo que resta del año se anuncien uno o

dos proyectos adicionales para San Isidro Empresarial, los cuales complementarían la escasa oferta que presenta esta zona corporativa. Otro

lanzamiento destacable es el proyecto mixto Focus en Lince, el cual combinará oficinas pequeñas (áreas 30 m2 y 100 m2) con un hotel de la

marca Ibis. Este proyecto apunta a atender la demanda por oficinas de profesionales independientes y empresas pequeñas.

Binswanger Perú

P.5

La absorción neta del 2T-2015 sumó 39,338 m2 para el segmento prime. Este resultado equivale a más del triple de lo obtenido en el trimes-

tre anterior. Una parte significativa de la absorción prime de Lima se registró en Miraflores, específicamente en el Centro Empresarial Leuro.

Este nuevo edificio tiene dentro de sus principales arrendatarios a la China National Petroleum Corporation (CNPC), considerada como una de

las empresas más grandes del mundo, además de otras multinacionales de los sectores de consumo masivo, farmacéutico, tecnología y

publicidad. Otro distrito donde se colocó una buena cantidad de metros cuadrados de oficinas prime fue La Molina. Esto sucedió gracias al

edificio Park Office, el cual destaca porque gran parte de sus oficinas vendidas fueron adquiridas por usuarios finales. Por otro lado, el avan-

ce de las colocaciones de oficinas en Surco continúa lento pese a la enorme oferta para entrega inmediata que posee.

En el segmento B, la absorción neta fue de 18,198 m2, y se concentró principalmente en Miraflores debido a que este distrito fue el que reci-

bió la mayor cantidad de nuevos metros cuadrados. En San Isidro Empresarial, Ejército y Chacarilla se observaron absorciones netas negati-

vas, producto del traslado de las sedes corporativas de algunas empresas.

Aún continúan ingresando nuevas empresas al país, algunas se fusionan y otras deciden entrar en procesos de relocación, sea porque nece-

sitan más área o ir a un edificio más moderno. Esto implica que las empresas tomen decisiones inmobiliarias, cuyos objetivos son el conse-

guir, en principio, una oficina con una ubicación estratégica. Lo que viene después, son las bondades como pueden ser la calidad de áreas

comunes del edifico o la certificación LEED. Es en base a estos conceptos, que la absorción del 2T-2015 fue significativamente superior a la

del 1T-2015 —para el segmento prime—. Las empresas que han estado buscando oficinas desde fines del 2014, han encontrado en los edifi-

cios entregados durante el 2T-2015 mejores ubicaciones y bondades que los edificios recibidos en los trimestres anteriores.

NUEVOS EDIFICIOS

ABSORCIÓN

La tasa de vacancia del segmento prime se incrementó ligeramente durante el 2T-2015, pasando de 13.29% a 13.61%. Los buenos niveles de

absorción registrados en los edificios Centro Empresarial Leuro (Miraflores) y Park Office (La Molina), evitaron que la tasa de vacancia promedio

de mercado se incremente significativamente como en el trimestre anterior. En total, se encuentran disponibles 92,443 m2 de oficinas prime en

Lima, de los cuales el 67% (61,762 m2) se concentra en Surco, el 16% (14,486 m2) en Miraflores y el 8% (7,635 m2) en La Molina. San Isidro Finan-

ciero y San Isidro Empresarial tienen la menor participación dentro de la vacancia total con 6% (5,717 m2) y 3% (2,844 m2), respectivamente.

Mientras que en el segmento B, el incremento de la tasa de vacancia fue en más de 1 punto porcentual, pasando de 11.05% a 12.51%. Esto

debido a que los nuevos edificios de clase B ingresaron, en promedio, con un 60% de área disponible. La vacancia total del segmento B ascien-

de a 80,093 m2, de los cuales el 23.21% (18,592 m2) corresponde a los edificios estrenados durante el 2T-2015. En cuanto a participación sobre

la vacancia total de clase B, Miraflores se lleva la mayor parte con un 28% (22,243 m2), seguido de Surco con 23% (18,786 m2) y San Isidro Finan-

ciero con 14.52% (11,632 m2).

P.6

VACANCIA

PRECIOS DE ALQUILER Al cierre del 2T-2015, se registró una reducción en el precio promedio de alquiler de oficinas prime en Lima, el cual pasó de USD 20.39/m2 a

USD 19.87/m2. Esta disminución de 2.55% obedece principalmente a Surco, que posee la mayor participación (67%) sobre los metros cuadra-

dos vacantes de Lima, además de una baja tarifa de alquiler.

Sin embargo, la situación de precios por sub-mercado continúa distinta. En San Isidro Financiero, el precio de salida promedio es de USD

21.55/m2, sobre un rango de USD 20.00/m2 y USD 22.00/m2. Mientras que en San Isidro Empresarial, el precio de salida se mantiene sobre un

valor único de USD 23.00/m2. Por otro lado, en Miraflores se observó un incremento significativo en el precio de salida promedio, el cual pasó

de USD 20.15/m2 a USD 21.57/m2. Esta apreciación se debe a que cerca del 60% de la disponibilidad de oficinas de Miraflores, se concentra

actualmente en el Centro Empresarial Leuro, el cual tiene un precio de salida de USD 22.00/m2. Finalmente, los precios promedios de salida

registrados para Surco y La Molina son de USD 19.27/m2 y USD 19.00/m2, sobre un rango de USD 17.00/m2 y USD 21.50/m2.

Cabe precisar que los precios de salida corresponden a ofertas iniciales que generalmente están sujetas a negociación. De acuerdo a la zona y

perfil del propietario, los precios finales o de cierre pueden resultar hasta un 10% menos que los precios de salida.

Para el segmento B, los precios promedios de salida más altos fueron registrados en San Isidro Empresarial (USD 20.66/m2), San Isidro Finan-

ciero (USD 20.16/m2) y Magdalena (USD 19.50/m2). Mientras que los precios más bajos se encontraron en La Victoria (USD 14.80/m2), San Mi-

guel (USD 14.84/m2) y Surquillo (USD 15.00/m2).

Lima Oficinas|2T-2015 Binswanger Perú

El precio promedio de venta de clase prime se encuentra en USD 2,241/m2 para proyectos en construcción. Este valor disminuyó respecto al

trimestre anterior cuando se encontraba en USD 2,251/m2. La oferta de oficinas prime en construcción destinada a la venta se concentra sólo

en 4 distritos: San Isidro Financiero, Miraflores, Surco y Magdalena. En San Isidro Financiero, se encuentran 5 proyectos con un precio de venta

promedio de USD 2,390/m2. En Miraflores, sólo se comercializa un proyecto prime en venta que tiene un precio promedio de USD 2,247/m2.

Mientras que en Surco, se encuentran 3 proyectos en construcción con un precio de venta promedio de USD 2,335/m2 y con un rango entre

USD 2,200/m2 y USD 2,619/m2. Finalmente, tenemos a Magdalena con 5 proyectos prime en construcción que tienen un precio de venta USD

2,141/m2 sobre un rango bastante amplio entre USD 1,750/m2 y USD 2,480/m2.

En el caso de proyectos de clase B en construcción y que estén en venta, el precio promedio es de USD 1,977/m2. Las zonas que acogen este

tipo de oferta son 8: San Isidro Financiero, Miraflores, San Borja, Ejército, Chacarilla, Surquillo, Magdalena y Lince. Las zonas que concentran la

mayor parte de la oferta de clase B en construcción son: Miraflores con 6 proyectos y un precio de venta promedio de USD 2,051/m2; San Isi-

dro Financiero con 5 proyectos y un precio de venta promedio de USD 2,271/m2; y Lince con 3 proyectos en construcción y un precio de venta

promedio de USD 1,840/m2.

PRECIOS DE VENTA

TENDENCIAS: ¿Quiénes son los usuarios finales de las oficinas prime?: San Isidro Financiero vs Surco

En casi todos los mercados de oficinas, las empresas que ocupan las mayo-

res áreas están ligadas a los rubros de finanzas, seguros y consumo masivo.

Lima no es la excepción y sigue un patrón similar, incorporando a otros sec-

tores empresariales propios de su naturaleza económica.

Sin embargo, de un sub-mercado a otro surgen características particulares

como la concentración de ciertos sectores empresariales. Tal es la diferencia

entre Surco —sub-mercado que tiene menos de una década de existencia y

que en el 2015 se ha convertido en el segundo sub-mercado más grande de

Lima— y San Isidro Financiero, el principal centro corporativo de Perú.

Los mayores consumidores de metros cuadrados prime en este último sub-

mercado, San Isidro Financiero, son los bancos y compañías de seguros con

un 33% de participación sobre el stock total, seguidos de empresas comercia-

lizadores de bienes de consumo final con 19%, y finalmente las empresas

relacionadas con la extracción y comercialización de minerales, petróleo,

energía y gas con un 13%. Cabe mencionar que una parte significativa de los

contratos de arrendamiento de los últimos 2 años fueron firmados con em-

presas de estos 3 grupos empresariales. El promedio de área arrendada de

estas empresas es superior a los 1,500 m2.

Por otra parte, en Surco, la participación de los bancos y compañías de segu-

ros sobre el stock total de oficinas prime se reduce a un discreto 9%. El prin-

cipal grupo empresarial que consume oficinas prime es el de minería, petró-

leo, energía y gas con un 24% de participación. Y en general, se observa que

las empresas ligadas a la extracción de recursos se están ubicando en los

nuevos edificios con certificación LEED —¿a qué minera no le gustaría tener

sus oficinas en un edificio eco-amigable?—. Finalmente, otro rubro con una

significativa participación es el de IT y Telecomunicaciones (16%), el cual po-

see una presencia destacable dentro de los contratos de alquiler recientes.

En otras economías con más desarrollo, el sector de IT y Telecomunicaciones

se ha convertido en el principal conductor de la demanda de oficinas.

P.7

Lima Oficinas|2T-2015 Binswanger Perú

PROYECCIONES Hasta el cierre del 2T-2015, ya se ha entregado el 44.5% de la oferta de 211,874 m2 de oficinas prime prevista para el 2015. Los sub-mercados

protagonistas de los dos primeros trimestres fueron Surco, La Molina y Miraflores; y ahora para los dos siguientes serán San Isidro, San Borja y

Magdalena. Particularmente para el 3T-2015, la competencia se trasladará a San Isidro Financiero con la entrega de los siguientes edificios pri-

me: Torre Barlovento, Torre Orquídeas y el Centro Ejecutivo Javier Prado 560.

Sin embargo, el nivel de oferta no se refleja en el comportamiento de la demanda. La absorción neta de oficinas prime durante los últimos 5

años ha sido, en promedio, de 67,000 m2 por año. Frente a los 211,874 m2 de oficinas prime programados para el 2015, es evidente que cerra-

remos el año con una extensa brecha entre la oferta y la demanda. Esto se verá reflejado en la tasa de vacancia prime, la cual llegaría a superar

el 20% al finalizar el 2015.

A partir del 2016 la entrega de nuevos edificios irá disminuyendo progresivamente. Varios de los proyectos que debían iniciar obras entre fina-

les del 2014 e inicios del 2015 no lo han hecho, básicamente porque obtuvieron bajos niveles de pre-venta. Sucede que la venta de oficinas

prime va perdiendo mercado, debido a la contracción de la demanda de inversionistas individuales. Prueba de ello, es que más del 80% de

proyectos prime congelados en los últimos 12 meses corresponde a aquellos que ofrecían exclusivamente oficinas en venta. En definitiva, las

condiciones actuales del mercado en cuanto a vacancia, velocidad de colocación y precios no son las más propicias para los desarrolladores

pequeños y de corto plazo. Es por ello, que los nuevos proyectos prime que se lancen en lo que resta del 2015 y el 2016, le pertenecerán princi-

palmente a desarrolladores de largo plazo, que además tengan fuertes espaldas financieras que les permitan concretar sus proyectos sin in-

convenientes.

Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de

fuentes confiables; no obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es

de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo de Binswanger Perú.

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