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DIE IMMOBILIEN EXPERTEN DIE IMMOBILIEN EXPERTEN DIE IMMOBILIEN EXPERTEN
Massenbewertung von Erbbaugrundstücken
Vortrag beim Erbbaurechtskongress 2015
Hans Christian Schmidt, Comes Real GmbH
Kassel, 24. Februar 2015
DIE IMMOBILIEN EXPERTEN DIE IMMOBILIEN EXPERTEN DIE IMMOBILIEN EXPERTEN
Zusammenfassung
• Comes Real hat ein Tool für die Massenbewertung von Erbbaugrundstücken entwickelt, das den Kernanforderungen der ImmoWertV entspricht und parallel auch Berechnungen im Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) ermöglicht
• Das Programm hat seine Praxistauglichkeit bei Bewertungen für verschiedene Eigentümer großer Grundstücksbestände bewiesen
• Die Erbbaugrundstücke großer Bestandshalter werden häufig nur sporadisch, pauschal und oft nicht sachgerecht bewertet. Die Folgen liegen auf der Hand:
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Ausgangssituation
• Comes Real wurde Ende 2013 von einem großen Bestandshalter beauftragt, die Grundlagen und Möglichkeiten einer ressourcenschonenden Massenbewertung von Erbbaugrundstücken zu prüfen
• Eine Vorgabe war, die entsprechende Bewertung „möglichst nahe“ an den deutschen normierten Verfahren (ImmoWertV) durchzuführen
• Es zeigte sich früh, dass eine solche Bewertung nur mittels eines komplexen Berechnungstools durchführbar ist
Dieses Tool sollte dem Auftraggeber nach Durchführung der Erstbewertung für Folgebewertungen zur Verfügung stehen. Wichtig war daher auch eine möglichst einfache Bedienbarkeit
• Eine große Zahl von Bewertungsgegenständen sowie eine nicht optimale Datenlage führen regelmäßig dazu, dass den gesetzlichen Anforderungen nicht in vollem Umfange entsprochen werden kann bzw. einzelne Pauschalannahmen getroffen werden müssen
• Mit diesen Einschränkungen sind die einschlägigen Vorschriften von ImmoWertV und WertR im Rahmen des Wertermittlungs-Modells aber gleichwohl bestimmend
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Vorbereitung
Studie von Comes Real:
o Grundlagen der Bewertung von Erbbaugrundstücken o Ausgangslage und Modellüberlegungen o Bewertungsverfahren: Portfolio- und Massenbewertungen
• Methodik • Bodenwert • Liegenschaftszinssatz • Differenzierter Erbbauzins • Anpassungsfaktoren • Entschädigungsregelungen nach Beendigung • Zu- / Abschläge
o Bewertungsmodell: Aufbau und Umsetzung o Erstbewertung: Maßnahmen und Massen o Kritische Analyse der Ergebnisse
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Portfolio-Daten
• Die Werte der Erbbaugrundstücke (Stiftungsvermögen) wurden bis 2013 pauschal auf der Grundlage von Bodenrichtwerten festgestellt und nur in Einzelfällen angepasst
• Das erste der durch Comes Real neu bewerteten Grundstücksvermögen umfasst 3.449 verschiedene Flurstücke mit einer Gesamtfläche von rund 235 ha
• Das betreffende Portfolio generiert einen jährlichen Erbbauzins von gut 5 Mio. €
• Die mit großem Abstand wichtigste Nutzung der betreffenden Grundstücke ist „Wohnen“ (88% der Gesamtfläche)
• Die (nach dem jährlichen Erbbauzins) gewichtete vertragliche Gesamtlaufzeit aller Erbbaurechtsverträge liegt bei rund 98 Jahren, 2% der Verträge haben eine Laufzeit von unter 90 Jahren und nur 11 Stück eine solche von unter 60 Jahren
• Per Anfang 2013 lag die gewichtete Restlaufzeit aller Verträge bei gut 67 Jahren
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Datenbank des Auftraggebers
• Die Informationen zu den Erbbaugrundstücken werden mit einer CAFM-Software erfasst und gepflegt. Die Software verfügt über Schnittstellen für den Datenexport und -import in gängigen Formaten
• Der Einsatz des Bewertungs-Tool von Comes Real setzt diverse objektspezifische Mindestinformationen voraus (in erster Linie Stammdaten, aber auch z.B. den aktuellen Erbbauzins), die zu einem beliebigen Stichtag in ein geeignetes Format (z.B. MS Excel) zu exportieren sind
• Relevante Datenbankfelder des Auftraggebers (CAFM-Software):
Vertrags-ID FlurstücksNr.
Eigentümer-ID Gemarkung Grundstücks-ID Gewann/Str.
Vertrag vom (TT.MM.JJJJ) Fläche (qm) Laufzeit (Jahre) weitere Flurstücke
Vertragsende (TT.MM.JJJJ) aktueller Erbbauzins (EUR) Anpassungsklausel vertraglicher Erbbauzins (EUR)
Anpassung in % Zahlungsbeginn (TT.MM.JJJJ) Nutzungsart (abschl. Katalog)
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Bewertungsmethodik: Vergleichswertverfahren
• Die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) empfehlen die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren, wenn für das zu bewertende Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen:
Ableitung aus bebauten Erbbaurechten, die mit der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit hinreichend übereinstimmen. Maßgebliche Kriterien der Vergleichbarkeit: Bebauung, Erbbauzins, Bodenwertniveau, Restlaufzeit, Anpassungsmöglichkeit
• Eine sachgerechte Anwendung des Vergleichswertverfahren ist bei Erbbaugrund-stücken nur selten möglich:
Verfahren beschränkt sich in der Praxis auf baugleiche, benachbarte Grundstücke
• Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden, setzt sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil und ggf. dem Gebäudewert-anteil zusammen (finanzmathematische Methode)
• Auch das vorliegende Portfolio wurde daher in der als Sekundärmethodik vorgesehenen finanzmathematischen Methode (WertR 4.3.2.2) bewertet
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Bewertungsmethodik: Finanzmathematisches Verfahren
• Der Bodenwertanteil errechnet sich über zwei wesentliche Komponenten:
o den über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwert, und o den über die Restlaufzeit kapitalisierten / abgezinsten Erbbauzins
Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Üblich ist die Verwendung der von Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerten
Bodenwert und verbleibende Erbbauzinszahlungen werden mit dem (i.d.R. vom Gutachterausschuss festgestellten) Liegenschaftszins abgezinst
• Der Gebäudewertanteil kann sich ergeben, wenn
o die Restnutzungsdauer eines aufstehenden Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts erheblich übersteigt („Kurzläufer“) , und
o das betreffende Gebäude nach Beendigung des Erbbaurechts nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist
Hierbei ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen Sachwertobjekten (etwa EFH, DHH) und solchen, bei denen der Ertragswert festzustellen ist (MFH, Gewerbeobjekte)
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Bewertungsmethodik: Finanzmathematisches Verfahren
Ende Laufzeit Erbbaurecht
Bo
den
wer
t u
nb
elas
tet
Abzinsung Bodenwert
Abzinsung (laufende) Erbbauzinsen
Summe der Wertbestandteile x Marktanpassungsfaktor
= Wert des Erbbaugrundstücks
Abzinsung Gebäudewert (Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert)
Gebäude- Wertanteil (wenn zutreffend)
Boden- wertanteil
€
Grafische Darstellung
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Erforderliche Daten und deren Herkunft (Auswahl)
Detail Benötigte Daten Herkunft Bodenwert des Grundstücks Grundstücksgröße
Bodenrichtwert DB Auftraggeber Gutachterausschuß
Angemessener Erbbauzins Bodenwert (€) Liegenschaftszins
Gutachter Gutachterausschuß/ Pauschalannahme
Tatsächlich gezahlter Erbbauzins Aktueller Erbbauzins (€) DB Auftraggeber jährlicher Wertvorteil /-nachteil Barwert des jährlichen Wertvorteils /-nachteils
Liegenschaftszins Restnutzungsdauer
Gutachterausschuß/ Pauschalannahme DB Auftraggeber
Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks
ggf.: Gebäudewertanteil („Kurzläufer“) Sachwert, grobe Schätzung
Grundstücksdaten, Restlaufzeit, Entschädigungsregelung Kubaturen, Baukosten
DB Auftraggeber extern: Geodaten, BKI
Erbbaugrundstücksfaktoren, Zu- und Abschläge
Vergl. Erbbaugrundstücke, Inhalt ErbbRV, Marktdaten
Gutachterausschuß DB Auftraggeber, Gutachter
Bewertungsmethodik: Finanzmathematisches Verfahren
DB = Datenbank
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Bewertungsmethodik: Finanzmathematisches Verfahren
Eignung für die Massenbewertung
- Es werden nur wenige externe Daten benötigt. Diese gehören zum „Standard-programm“ der Gutachterausschüsse (Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze)
- Mögliche Abweichungen bei der Ermittlung des unbelasteten Bodenwertes werden durch Abzinsungseffekte minimiert Ggf. Wertkontrolle/Wertanpassung von „werttreibenden“ Grundstücken mit kurzen Vertragslaufzeiten: diese können leicht identifiziert werden
- Die Standardisierung von Liegenschaftszinssätzen ist möglich (Bewertungsliteratur; Nutzungsart, demographische Kennziffern etc.)
- „interne Daten“ (Grundstücksgröße, Erbbauzins, Laufzeit) sind in der Datenbank des Auftraggebers vorhanden: keine Fehleranfälligkeit des Modells bei korrekten Auftraggeberdaten
- Ein Gebäudewertanteil fällt nur an, wenn wirtschaftliche Restnutzungsdauer die Vertragslaufzeit übersteigt (und der Restwert nicht entschädigt werden muss)
Die finanzmathematische Methode ist für eine Massenbewertung ungleich praktikabler als die Vergleichswertermittlung!
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Bewertungsmethodik: Bodenwerte/Bodenrichtwerte
• Wenn sich ein Bodenwert nicht im Vergleichswertverfahren ermitteln lässt, werden die durch die Gutachterausschüsse ermittelte Bodenrichtwerte herangezogen
• Bodenrichtwerte für unbelastete Grundstücke (§ 196 Abs. 1 BauGB) sind bei den Gutachterausschüssen i.d.R. flächendeckend vorhanden
Soweit für einzelne Bundesländer die Ausschüsse individuell abgefragt werden müssen (z.B. in Baden-Württemberg) stehen aktuelle, entsprechend Auftraggeber-Vorgaben formatierte Daten über Dienstleister zur Verfügung
Dieser Weg ist bei Massenbewertungen in der Regel zu wählen
• Wertunschärfen bei pauschaler, nicht individualisierter Übernahme von Bodenrichtwerten werden in einem Massenmodell bei langen Laufzeiten durch Abzinsungseffekte minimiert
• Einzelne, besonders „werttreibende“ Grundstücke (kurze Restlaufzeiten, große Flächen) können durch das Modell leicht identifiziert („TOP X“) und sodann ggf. einzeln überprüft werden
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Bewertungsmethodik: Liegenschaftszinsen
• Bei Erbbaugrundstücken liegen dem Volleigentum vergleichbare Informationen der Gutachterausschüsse für Liegenschaftszinsen nicht vor
• In der Regel wird bei der Bewertung auf die Daten vergleichbarer Grundstücke im Volleigentum zurückgegriffen
Soweit die Ausschüsse keine solchen Daten veröffentlichen, werden sie vom Gutachter unter Berücksichtigung vergleichbarer Werte im Portfolio und auf der Grundlage der allgemeinen Bewertungsliteratur festgestellt
• In der Literatur werden Korrekturen des „unbelasteten Liegenschaftszinses“ für die Anwendung auf Erbbaugrundstücke diskutiert:
Erfordernis einer Korrektur nach unten, da durch die öffentliche Hand und die Kirchen häufig - etwa zur Unterstützung der Schaffung von Wohneigentum - nur ein vergleichsweise niedriger Erbbauzins verlangt wird
Erfordernis einer Korrektur nach oben, da der Wert eines Erbbaugrundstücks für einen langen Zeitraum von der Wertentwicklung am Grundstücksmarkt abgekoppelt und nur mit einem unterproportional steigenden (Lebens-haltungskosten-) Index verbunden ist
• Der Einfluss dieser entgegengesetzt wirkenden Korrekturfaktoren auf den Liegen-schaftszins ist aber (insb. bei Massenbewertungen) praktisch nicht nachweisbar
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WFM = Wert gem. finanzmathematischem Modell WUG = Bodenwert unbelastetes Grundstück n = Restlaufzeit des Erbbaurechts in Jahren q = Zinsfaktor q = 1+p/100, wobei p = Zins in % nach Art und Lage auf dem Grundstücksmarkt Zt = vertraglich/gesetzlich zulässiger Zins (€/m²) Za = angemessener Erbbauzins (€/m²)
• Für die Wertermittlung nach WertR ist neben dem „tatsächlich gezahlten“ auch der „angemessene“ Erbbauzins zu berücksichtigen:
Bewertungsmethodik: differenzierte Erbbauzinsen
• In der Bewertungsliteratur wird die Auffassung vertreten, dass der tatsächlich gezahlte und der angemessene Erbbauzins mit jeweils unterschiedlichen Zinssätzen zu kapitalisieren sind, um die langfristige Differenz zwischen
steigenden Bodenwerten einerseits, und Laufender/m Erbbauzinsanpassung/Lebenshaltungskostenindex andererseits
abzubilden
• Das Bewertungs-Tool sieht diese Möglichkeit vor, unterschiedliche Kapitalisierungs-zinssätze können berücksichtigt werden:
„Voreinstellung“ ist der Ansatz von Werth, wonach ein pauschaler Unterschied von 2% die Differenz in gebotener und ausreichender Weise abbildet
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Bewertungsmethodik: Erbbaugrundstücksfaktoren
• Gem. §14 ImmoWertV sind die finanzmathematisch errechneten Werte von Erbbaugrundstücken mit Faktoren („Erbbaugrundstücksfaktoren“) anzupassen
Diese Faktoren sollen aus dem Verhältnis geeigneter (tatsächlicher) Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaugrundstücken abgeleitet werden und so Marktverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfassen, die auf andere Weise nicht berücksichtigt werden
• Solche Faktoren werden von den Gutachterausschüssen regelmäßig nicht ermittelt
• Für eine (ggf. auch pauschale) Ableitung/Ermittlung der Faktoren sind in den Datenbanken der bewerteten Portfolien keine ausreichend signifikanten Grundstückdaten vorhanden
Im Rechenmodell können Erbbaugrundstücksfaktoren aber pauschal (z.B. auf der Basis bestimmter Cluster oder Bandbreiten) angesetzt werden
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Bewertungs-Tool: Strukturelle Vorüberlegungen
• Angesichts der Komplexität der unterschiedlichen Bewertungsvorgänge kam nur die weitgehende Programmierung des Tools in Betracht. Hier lag die Ausführung in vba („Visual Basic for Applications“) nahe, einer von Microsoft entwickelten, einfachen Programmiersprache, die nahtlos in Excel integriert ist
• Diese „ereignisgesteuerte“ Programmiersprache kann nach Eingaben oder Mausklicks eines Anwenders umfangreiche vordefinierte Aktionen / Berechnungsschritte ausführen
• Mit der Integration in Excel sind die Ausführbarkeit auf praktisch jedem Arbeitsplatz und eine hohe Nutzerakzeptanz sichergestellt
• Dem Bewertungsablauf möglichst sinnvoll nachgebildet, besteht das Tool aus 5 verschiedenen Eingabe- und Berechnungsmodulen. Eine Erweiterung / Anpassung sowohl der Masken als auch des Programmablaufs ist möglich
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Bewertungs-Tool: Anwendung / Usability
Import von Stammdaten, Generierung von Listen
• Da die Datenbank ursprünglich nur Gemarkungen und Straßennamen enthielt, waren die für die automatisierte Massenabfrage von Bodenrichtwerten und ggf. Liegenschaftszinsen erforderlichen Adressdaten zu ergänzen
• Hierfür wurde ein weiteres (Mini-) Tool programmiert, das automatisch die postalischen Adressen der Grundstücke ermittelt und sie für die Zuspielung externer Daten strukturiert
So können alle Informationen ausgegeben werden, die für die Erhebung der erforderlichen Daten nötig sind (zur direkten Weiterverwendung durch den Dienstleister, als Input für Datenbank oder batch-Online-Recherche)
• In der betreffenden Maske des Tools kann auch die Ausgabe der „TOP X“ ( = die nach Erbbauzins wichtigsten Grundstücke des Portfolios) gewählt werden :
Da regelmäßig keine Informationen zum aktuellen Zustand des Grundstücks (z.B. Infrastruktur, Nachbarschaft, Anbindung) vorlagen, wurden auf diese Weise die individuell zu besichtigenden bzw. zu bewertenden Grundstücke bestimmt
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Import von Stammdaten, Generierung von Listen
• In gleicher Weise können die Basisdaten gefiltert/ausgegeben werden, die für die (Pauschal-) Bewertung von aufstehenden Gebäuden nötig sind („Kurzläufer“: Gebäudewertvergütung bei Ende des Erbbaurechts):
Bewertungs-Tool: Anwendung / Usability
Lfd# Art CRID# PLZ Ort Strasse / Gem. Flurstück Nutzung Fläche ges.
(qm)
WEG WEG:
Zähler
WEG:
Nenner
Fläche
anteil.
ErbbZ
tatsächl.
Vertrag ab Sach-
/ErtrW
1 Kurz 105385 3035/20 Wobau/selbstgenutzt 424 424 137 30.07.49 SW
2 Kurz 105384 3035/19 Wobau/selbstgenutzt 424 424 137 30.07.49 SW
3 Kurz 105383 3035/18 Wobau/selbstgenutzt 424 424 137 30.07.49 SW
4 Kurz 105382 3035/17 Wobau/selbstgenutzt 424 424 297 30.07.49 SW
5 Kurz 105381 3035/16 Wobau/fremdgenutzt 501 501 162 30.07.49 EW
7 Kurz 105377 3035/6 Wobau/selbstgenutzt 475 WEG 1 4 119 159 01.04.95 SW
6 Kurz 105376 3035/6 Wobau/selbstgenutzt 475 WEG 3 4 356 479 01.04.95 SW
8 Kurz 105367 401/4 Wobau/selbstgenutzt 707 707 276 30.05.50 SW
9 Kurz 107827 8144 gewerblich 1.440 1.440 6.718 26.06.06 EW
10 Kurz 107826 8143 gewerblich 1.531 1.531 8.775 21.11.05 EW
11 Kurz 105378 3035/8 Wobau/selbstgenutzt 517 517 141 17.12.49 SW
12 Kurz 105581 3271 Wobau/selbstgenutzt 336 336 130 09.05.50 SW
13 Kurz 105582 3276 Wobau/selbstgenutzt 337 337 130 09.05.50 SW
• Auf der Grundlage dieser Daten sowie weiterer Recherchen und Berechnungen erfolgte eine vereinfachte Wertermittlung der betreffenden aufstehenden Gebäude (s.u.)
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Bewertungs-Tool: Eingabemasken und Programmsteuerung
Import von Stammdaten – Generierung von Listen
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Bewertung aufstehender Gebäude
• Im konkreten Fall gab es keine Informationen zu möglichen aufstehenden Gebäuden. Auf der Grundlage von Datenbankinformationen ...
o Datum Begründung des Erbbaurechts o (Rest-) Laufzeit o Nutzungsart des Grundstücks o Grundstücksbezeichnung, Adresse
• … wurden typische Kennziffern (z.B. Gesamtnutzungsdauern), Luftbilder und Geodaten identifiziert. Auf dieser Basis wurden dann u.a. Alter, Flächen und ungefähre Kubaturen der Gebäude ermittelt
• Unter Ansatz einschlägiger Baukostenindizes („BKI Baukostenindex“) wurden sodann überschlägige Sachwerte errechnet
• Sachwerte waren mangels erforderlicher Daten auch für solche Gebäude anzusetzen, die eigentlich in anderen Verfahren (etwa nach ihrem Ertrag) zu bewerten sind
Vereinfachte Sachwertermittlung bei fehlenden Gebäudedaten
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Bewertung aufstehender Gebäude
Vereinfachte Sachwertermittlung bei fehlenden Gebäudedaten
Ermittlung der BGF über Luftbilder (Geschosse, ggf. Schätzung Baujahr) und Vermessungsportale (Fläche)
Standardisierte Ermittlung der Neubaukosten, z.B. über BKI-Kostendatenbank oder NHK
Übertragung der Daten in Objektdatenbank (dort Altersabschreibung, Entschädigungsregelung etc.)
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Bewertung aufstehender Gebäude
Vereinfachte Sachwertermittlung bei fehlenden Gebäudedaten
Der (abgezinste) Wert eines auf dem Erbbaugrundstück befindlichen Gebäudes ist zu ermitteln, wenn
• die (Rest-) Nutzungsdauer des aufstehenden Gebäudes länger ist als die (Rest-) Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages, und
• der Gebäudewert nicht oder nur teilweise durch den Grundstückseigentümer zu entschädigen ist: nur dann kommt dem Gebäude ein zu berücksichtigender „eigener Wert“ zu
Konkretes Portfolio #1: 79 „Kurzläufer“ Gebäude-Neuwert 25,2 Mio. EUR - abgezinst 730 TEUR
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Erfassung von Bodenrichtwerten und Liegenschaftszinsen
Bewertungs-Tool: Eingabemasken und Programmsteuerung
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Berechnung von Anpassungsfaktoren
Bewertungs-Tool: Eingabemasken und Programmsteuerung
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Start der Wertermittlungs-Berechnungen (ImmoWertV und/oder DCF)
Bewertungs-Tool: Eingabemasken und Programmsteuerung
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Export der Ergebnisse im CAFM-Format
Bewertungs-Tool: Eingabemasken und Programmsteuerung
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Massenbewertung von Erbbaugrundstücken PLZ von 10000 #BEZUG!
Zusammenfassung der wichtigsten Ausgangsdaten und Ergebnisse PLZ bis 99999 #BEZUG!
Stichtag: 1.01.2014
Grundstücksnutzung (Di fferenzierung nach Kleiber aaO)
G Einheiten Flächen
gem. Tabelle
m²
Flächen tatsächl.
(WEG kons.) m²
BRW €/m²
NEU
Bodenwert €
NEU
LZ (gew.n.
ErbbZ)
Wert CR € Wert in
% CRWert €
CR/m²
Wert CR €
DCF NEU
Wert in
% CRWert €
CR/m²
Wohnen 4.316 3.764.090 1.887.976 199,7 377.068.255 3,06% 195.448.529 92,5% 103,5 197.450.529 91,0% 104,6
Garage 2 2.534 66 114,5 7.544 5,50% 5.541 0,0% 84,1 7.184 0,0% 109,0
Büro/Praxis/Verwaltung 5 16.345 1.069 218,7 233.806 5,50% 110.704 0,1% 103,5 153.277 0,1% 143,4
Industrie/Werkstatt/Lager x 4 6.714 6.714 90,8 609.829 6,00% 171.046 0,1% 25,5 172.028 0,1% 25,6
Gewerbe allgemein 77 241.586 209.228 99,4 20.795.676 5,51% 8.744.642 4,1% 41,8 10.921.180 5,0% 52,2
Heim/Krankenhaus x 3 6.302 6.302 222,2 1.400.595 6,00% 1.274.981 0,6% 202,3 1.486.120 0,7% 235,8
Schule x 4 33.279 33.279 81,1 2.697.410 6,00% 188.180 0,1% 5,7 302.995 0,1% 9,1
Sport/Freizeit x 1 2.506 2.506 58,0 145.348 6,00% 41.670 0,0% 16,6 45.453 0,0% 18,1
Gemeinde/Veranstaltung/KiGA x 23 53.448 48.682 105,0 5.111.355 6,00% 1.181.510 0,6% 24,3 1.475.900 0,7% 30,3
Öffentlich allgemein x 33 80.582 80.582 127,2 10.253.046 6,00% 2.623.226 1,2% 32,6 3.089.635 1,4% 38,3
Außenanlage x 38 21.518 16.658 82,6 1.376.595 6,00% 308.138 0,1% 18,5 381.372 0,2% 22,9
Sonstiges 23 45.571 43.754 130,2 5.697.334 5,50% 1.213.492 0,6% 27,7 1.497.116 0,7% 34,2x = grds. Gemeinbedarfsflächen
Gesamt 4.529 4.274.475 2.336.816 182,0 425.396.794 3,45% 211.311.658 100,0% 90,4 216.982.789 100,0% 92,9
DCF-BerechnungImmoWertV
Werte nur beispielhaft!
Bewertungs-Tool: Ausgaben
# #
zuge-ordnet
PLZ Gemarkung Adresse Flurstück Nutzung1 Nutzung2 Gemein-
bedarfs-
fläche
Grundstück
Fläche ges.
qm
WEG Anteil
%
Grund-
stücks-anteil
qm
RestLZ
ErbbR Jahre
ErbbZ
'zugeordnet'
ges.
Reserve 2 BRW €/qm Bodenwert LZ % Erbbauzins
angemessen
EUR
Erbbauzins
tatsächlich
EUR
Diff. ErbbZ
angem/tats
EUR
Verviel-
fältiger
Gesamtwert
ErzbO EUR
Wert ErzbO
je Objekt
EUR
Grundstücks-
wert
unbebaut €
Grundstücks-
wert unbeb.
ErbbZ korr.
Rang Wert
ErzbO je
Objekt
Wert ErzbO
€/qm
Gebäude-
wert zu
ermitteln
tatsächl.
Verzinsung
ErzbO
Reserve2 MAF Wert-
Abschlag
GrdstWert
nach
Faktoren
etc.
Gebäude
Neuwert
ohne Grdst.
Gebäude
Reinertrag
Gebäude-
wert b.
Ablauf inkl
Heimfall
Wert des
belasteten
Grundstücks
100382 100382 79199 Kirchzarten Höfener Straße 50243/1 Wobau/selbstgenutztWohnen 917 100,0% 917 8,62 5.930 480,0 440.160 3,00% 13.205 1.251 11.954 137.550 137.550 290.926 341.134 X 0,91% 0,83 1,00 249.000 6.553 297.479
100461 100460 79249 Merzhausen Friedhofweg 18 und 18 A232/4 Wobau/selbstgenutztWohnen 798 100,0% 798 42,93 14.310 440,0 351.120 3,00% 10.534 1.557 8.977 119.700 119.700 136.023 98.715 X 1,30% 1,00 1,00 397.000 20.079 156.103
100657 100657 77933 Reichenbach (Lahr/Schwarzwald)Burgstraße 131172 Wobau/selbstgenutztWohnen 547 100,0% 547 9,75 65 150,0 82.050 3,00% 2.462 65 2.397 82.050 82.050 49.638 61.506 X 0,08% 0,80 1,00 344.000 9.889 59.527
100718 100717 79215 Elzach Am Finkenacker 3621/2 Wobau/selbstgenutztWohnen 935 100,0% 935 8,30 6.084 200,0 187.000 3,00% 5.610 118 5.492 140.250 140.250 147.161 146.304 X 0,08% 1,00 1,00 401.000 10.554 157.715
102116 102116 77743 Ichenheim Blumenstraße 73123/3 Wobau/selbstgenutztWohnen 626 100,0% 626 14,58 104 90,0 56.340 3,00% 1.690 104 1.586 93.900 93.900 30.267 36.617 X 0,11% 0,80 1,00 244.000 9.412 39.679
102256 102235 79787 OberlauchringenKonstanzer Äcker 1619/1 Wobau/fremdgenutztWohnen 1.427 100,0% 1.427 10,61 364 100,0 142.700 3,50% 4.995 159 4.836 214.050 214.050 80.369 99.077 X 0,07% 0,80 1,00 272.000 8.036 88.405
102293 102293 78073 Dürrheim Friedenstraße 2020/3 Wobau/selbstgenutztWohnen 734 100,0% 734 8,36 96 200,0 146.800 3,00% 4.404 96 4.308 110.100 110.100 92.297 114.674 X 0,09% 0,80 1,00 247.000 6.501 98.798
Zusammenfassende Darstellung der wichtigsten Bewertungsergebnisse („Statistik“)
Darstellung der wichtigsten Annahmen und Ergebnisse je Grundstück
DIE IMMOBILIEN EXPERTEN DIE IMMOBILIEN EXPERTEN DIE IMMOBILIEN EXPERTEN
• Für signifikante Cluster der automatisierten Bewertungen (Clusterung nach Standort, Grundstücksnutzung und -größe, Restlaufzeit) wurden zu Prüfzwecken individuelle Einzelbewertungen durchgeführt
Dabei lagen die Abweichungen in der Regel unter 10 %
• Maßgeblicher Grund für Abweichungen im normierten Verfahren war der pauschale Ansatz der Liegenschaftszinsen im automatisierten Massenverfahren:
Die bei der Massenbewertung pauschal nach Nutzungsarten differenzierten Liegenschaftszinsen und der einheitliche Abschlag für Gemeinbedarfsflächen waren bei individueller Betrachtung regelmäßig zu korrigieren
• Im Rahmen der Bewertung eines hinreichend großen und diversifizierten Grundstücksportfolios (wie vorliegend) wird aber eine sehr hohe Überein-stimmung zwischen Massen- und Einzelbewertung erzielt
• Die Abweichungen bei Bewertungen im nicht-normierten (DCF-) Verfahren bewegten sich in einem ähnlichen Rahmen
• Die Bewertungsergebnisse von normiertem (ImmoWertV) und nicht-normiertem (DCF) Verfahren wiesen zum Teil größere Differenzen auf:
Hauptgrund war die fehlende „Feinjustierung“ zwischen Liegenschaftszinsen einerseits und Diskontierungs-/ Kapitalisierungszinsen andererseits
Bewertungs-Tool: Kritische Analyse der Ergebnisse
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Bewertung aufstehender Gebäude im Entschädigungsfall
• Die mit vergleichsweise hohem Aufwand verbundene Bewertung von aufstehenden Immobilien bei „Kurzläufern“ hatte nur minimalen Einfluss auf das Gesamtergebnis:
Bei 79 zu bewertenden Gebäuden mit unterschiedlichen Entschädigungsregelungen (Portfolio #1) lag beispielsweise der nicht zu entschädigende Gesamtwert der Gebäude insgesamt unter 1% des Portfoliowertes
• In Abhängigkeit von Datenlage, Bewertungszweck und nach Analyse der Objekte wird daher wegen
der nur grob überschlägigen Ermittlung bei unzureichender Datenlage teilweise nicht einschlägiger Bewertungsverfahren („Sach- statt
Ertragswertverfahren“)
häufig auf die Gebäudebewertungen verzichtet werden können
Bewertungs-Tool: Kritische Analyse der Ergebnisse
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• Auch wenn - modellbedingt - vereinzelt spürbare Differenzen zwischen automatisiert und individuell errechneten Einzelwerten feststellbar sind , führt die Massenbewertung von Erbbaugrundstücken mit dem Tool zu einem Gesamtergebnis, das annähernd der Summe der Einzelbewertungen entspricht
• Eine entsprechende Signifikanz konnte bei der Bewertung von vier verschiedenen, heterogenen Portfolien mit Gesamtflächen von rund 350 ha und einem Gesamt-Verkehrswert von rund 365 Mio. EUR festgestellt werden. Der Verkehrswert der Erbbaugrundstücke liegt bei durchschnittlich ca. 55% der aktuellen Bodenrichtwerte
• Mit dem Tool können auch unterschiedliche Portfolio-Szenarien durchgespielt und so Best- und Worst Case Annahmen dargestellt werden:
Welchen Einfluss haben z.B. Grundstücksverkäufe und -ausgaben, geänderte (Rest-) Laufzeiten, angepasste Liegenschaftszinsen auf die Bewertung?
Abschließende Würdigung
DIE IMMOBILIEN EXPERTEN DIE IMMOBILIEN EXPERTEN DIE IMMOBILIEN EXPERTEN
Vielen Dank !
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Ansprechpartner
Hans Christian Schmidt, Partner
Tätigkeitsschwerpunkte: Strategie- und Organisationsberatung, Immobilienbewertung Asset Management-Beratung, Due Diligence-Prüfung, Transaktionsbegleitung, IT-Implementierung
Ausbildung: Volljurist, Immobilienökonom ebs (European Business School), „Chartered Surveyor“ (Immobiliensachverständiger)
Werdegang: Handlungsbevollmächtigter Aareal Bank AG, Prokurist Allgemeine Immobilien Holding AG, Geschäftsführer BGIS GmbH (Immobilien-verwaltung und -vertrieb), Geschäftsführer IC Group (Fondsinitiator, Asset Management), Vorstand IC Invest SICAV (Offener Immobilienfonds), Geschäftsführer Wertgrund Asset Management GmbH, Aufsichtsrat Wertgrund Immobilien AG, diverse Beiratsmandate
Besonderes: Fellow der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ (FRICS), Vorsitzender der Prüfungsausschüsse von RICS Deutschland und RICS Schweiz. Dozent bei verschiedenen Hochschulen (Schwerpunktthema „Immobilien Due Diligence “). Mitglied der BRSI Bundesvereinigung Restrukturierung, Sanierung und Interim Management
Comes Real GmbH Perfallstr. 1 D - 81675 München
+49 (0) 89/4524675-40 [email protected]
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