media briefing · 2019-05-28 · media briefing แนว ... (1)...
TRANSCRIPT
Media briefingแนวนโยบาย Macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย
สายนโยบายสถาบนการเงน4 ตลาคม 2561
Agenda
• เหตผลและความจ าเปนในการพจารณาทบทวนหลกเกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศย– สถานการณการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย
• แนวนโยบาย macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย– วตถประสงคและหลกการ
– ขอเสนอแนวนโยบายฯ
• ประโยชนทจะไดรบ
2/11
ภาคอสงหารมทรพยขยายตวดตอเนอง และราคาอสงหารมทรพยยงคงเพมขน แมจะไมเรงตวมากนก
138
148
180
176
100110120130140150160170180190200
2556 2557 2558 2559 2560 H1/61
ดชนราคาบานเดยว
ดชนราคาทาวนเฮาส
ดชนราคาอาคารชด
ดชนราคาทดน
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
ม.ค. เม.ย. ก.ค. ต.ค. ม.ค. เม.ย. ก.ค. ต.ค. ม.ค. เม.ย. ก.ค.
2559 2560 2561
ยอดคงคางตราสารหน ยอดคงคางสนเชอ
ยอดคงคางตราสารหน (%yoy) (RHS) ยอดคงคางสนเชอ (%yoy) (RHS)
ยอดคงคาง (ลานบาท) %yoy
ยอดคงคางสนเชอ ธพ. และตราสารหนของผประกอบการอสงหารมทรพย
ดชนราคาอสงหารมทรพยindex(Jan 2009 = 100)
3/11
เพอการบรโภคอนๆ
คาเบยประกนชวตผก
เพอการปรบปรง/ตอเตม/ซอมแซม
กเพอการลงทน
49
24
54
0
10
20
30
40
50
60
2556 2557 2558 2559 2560 H1/61
สนเชอปลอยใหมระบบ ธพ. LTV>90%
สนเชอปลอยใหมระบบ ธพ. LTV รวม top up>100%
สนเชอปลอยใหมสถาบนการเงนเฉพาะกจ LTV>90%
% จ านวนบญช
การแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย (1)
(1) สนเชอปลอยใหมท LTV ระดบสงมสดสวนเพมขน สะทอนมาตรฐานการปลอยสนเชอ (credit underwriting standards) ทหยอนลง
สนเชอ top-up ระบบ ธพ.
ขอมลระบบ ธพ. ณ H1/61
หมายเหต: สนเชอ top-up หมายถง สนเชอเพอวตถประสงคอนภายใตหลกประกนทอยอาศยเดยวกน ซงอาจใหเพมพรอมกบการใหสนเชอบาน (housing loan) หรอใหเพมเตมระหวางการผอนช าระ อาท สนเชอ home for cash
4/11
เกณฑ Loan-to-Value (LTV) ปจจบน มสวนเออตอการขยายตวของสนเชอเพอทอยอาศย
สนเชอเฉพาะหนบาน ไมนบรวมหน top-up
มลคาหลกประกน
ราคาหลกประกน ประเภทหลกประกน LTV threshold
ต ากวา 10 ลานบาทแนวราบ เชน บานเดยว ทาวนเฮาส บานแฝด 95%
แนวสง เชน หองชด หรอคอนโดมเนยม 90%
ตงแต 10 ลานบาทขนไป ทกประเภท 80%
หาก สง. ปลอยสนเชอ LTV ไมเกน threshold ทก าหนด จะไดรบคาน าหนกความเสยง (risk weight: RW) ท 35%แตหากปลอยเกนกวา threshold ทก าหนด จะไดรบ RW ท 75%
นยาม
เกณฑ risk weight by LTV
L V
5/11
3.6%
4.0%
2.5%
3.4%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
Q1/58 Q1/61 Q1/58 Q1/61
ยอดคงคางสนเชอ
%NPL (RHS)
60
70
80
90
100
2556
2557
2558
2559
2560
H1/6
1
การแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย (2)
ผกทม 1 สญญา ผกทม 2 สญญาขนไป
บาทตอเดอน
60
70
80
90
100
2556
2557
2558
2559
2560
H1/6
1
%
%NPL
LTV แนวสง สญญาท 2 ขนไป
117,790
88,99962,212
49,000
0
50,000
100,000
150,000
2556 2557 2558 2559 2560 H1/61
median รายไดผกสญญาท 2 ขนไป
median รายไดผกสญญาท 1
0% 20% 40% 60% 80% 100%
H1/61
2560
2559
2558
2557
2556 สญญาท 1 แนวราบ
สญญาท 1 แนวสง
สญญาท 2 แนวราบ
สญญาท 2 แนวสง
สญญาท 3 ขนไป แนวราบ
สญญาท 3 ขนไป แนวสง
สดสวนบญชตามจ านวนสญญา แยกตามประเภทหลกประกน ของผกระบบ ธพ. LTV ทอยอาศยราคา 10 ลบ. ขนไป
รายไดผกของระบบ ธพ. (ทอยอาศยแนวสง)
พนลานบาท
%
ยอดคงคางและคณภาพสนเชอบานของระบบ สง.
หมายเหต: ขอมล National Credit Bureau (NCB) ค านวณโดย ธปท.
(2) LTV ระดบสงซงเรงขนในการกสญญาท 2 และทอยอาศยราคา 10 ลบ. ขนไป เออตอการกซอเพอลงทนหาผลตอบแทน (search for yield)
หมายเหต: - Box plot แสดง LTV distribution เฉพาะหนบานโดย (1) ขอบลางคอ percentile ท 25 (2) ขอบบนคอ percentile ท 75 และ (3) วงกลมใน box plot คอ median และขดดานบน คอ percentile ท 75 ของ LTV ทรวมสนเชอ top-up
6/11
การแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย (3)
5.9
4.6
3.5
1.6
0
2
4
6
2556 2557 2558 2559 2560 H1/61
รายได 1-3 หมนบาท 3-5 หมนบาท5 หมน - 1 แสนบาท มากกวา 1 แสนบาทขนไป
300
330
360
390
420
450
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2556 2557 2558 2559 2560 H1/61
M-DSR <=20% 20%-40% 40%-60%>60% median tenor (RHS) p95 tenor (RHS)
หมายเหต: M-DSR ค านวณภาระผอนช าระเฉพาะหนบาน ไมรวมหน top-up และอนๆ
Loan-to-Income (LTI) ตามกลมรายได ของผกระบบ ธพ. สดสวนบญชตามระดบ M-DSR และระยะเวลาผอนช าระ (tenor) ของผกระบบ ธพ.
เดอนเทา
(3) ผกมมลคาหนบานตอรายได (loan-to-income: LTI) ทโนมสงขน โดยเฉพาะกลมรายไดต า แมจะยดระยะเวลาผอนช าระใหยาวขนบาง แตภาระผอนช าระหนบานตอเดอน (mortgage debt service ratio: M-DSR) ในระดบสงยงมสดสวนเพมขน
7/11
ตลาดสนเชอเพอทอยอาศยแขงขนรนแรงมากขน สงผลให credit underwriting standards หยอนลง
อาท ไมจ าเปนตองมเงนดาวนกอนก และไดเงนกมากกวามลคาหลกประกน
คณภาพสนเชอฯ มทศทางดอยลงสวนทางกบการฟนตวของเศรษฐกจ และมสญญาณการกเพอการลงทน (search for
yield) ไมใชซอเพออยอาศยจรงสงขน โดยเฉพาะทอยอาศยมลคา 10 ลบ. ขนไป และการมสญญากมากกวา 1 หลง
ขอเสนอแนวนโยบาย Macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย
8/11
วตถประสงคการออกแนวนโยบาย macroprudential
• เปนมาตรการเชงปองกน (preventive measure) ทชวยลดความเสยงเชงระบบและมงสราง credit culture ทด
– ผก: มการออมกอนก มเงนดาวนกอนซอบาน ไมกเกนความจ าเปน
– ผใหก: ตระหนกถงความเสยงทแทจรง สามารถรองรบความเสยงจากความไมแนนอนของมลคาหลกประกน
• เพอสนบสนนใหคนทตองการกซอทอยอาศยเพออยอาศยจรงสามารถซอไดในราคาทเหมาะสม
1. คงเกณฑเดม ส าหรบการกสญญาแรก เพอใหประชาชนยงสามารถซอบานเพออยอาศยจรงได2. ส าหรบสญญาท 2 ขนไป หรอทอยอาศยราคา 10 ลบ. ขนไป ก าหนด LTV limit ทรอยละ 80 เพอดแลความเสยงจากการเกงก าไร3. นบรวมสนเชอ top-up ทกประเภททอางองหลกประกนเดยวกน ใหสะทอนความเสยงทแทจรง
โดยมผลบงคบใชเฉพาะกบสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม และสนเชอทจะ refinance ซงคาดวาจะเรมใชเกณฑใหม มกราคม 2562
ขอเสนอแนวนโยบาย Macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย
ราคา หลกประกน LTV threshold เกณฑต ากวา 10 ลบ.
สญญาท 1 แนวราบ 95% RW
แนวสง 90% RW
สญญาท 2 ขนไป แนวราบ 80% Limit
แนวสง 80% Limitตงแต 10 ลบ. ขนไป แนวราบและสง 80% Limit
ขอเสนอเกณฑ LTV (นบรวมสนเชอ top-up)
ราคา หลกประกน เกณฑ RW by LTVต ากวา 10 ลบ. แนวราบ 95%
แนวสง 90%
ตงแต 10 ลบ. ขนไป แนวราบและสง 80%
เกณฑปจจบน (ไมนบรวมสนเชอ top-up)
ขอเสนอ
9/11
ประชาชนและภาคสวนตางๆ ไดประโยชนอยางไรจากแนวนโยบายฯ ในครงน
ครวเรอนทกซอเพออยอาศยจรง
ครวเรอนทกซอเพอลงทน
สถาบนการเงน
ผประกอบการอสงหารมทรพย
เศรษฐกจการเงน
• สามารถซอทอยอาศยในราคาทเหมาะสมมากขน เพราะอปสงคเพอการลงทนและเกงก าไรจะลดลง
• มวนยทางการเงน ไมกยมเกนความจ าเปน มความสามารถในการผอนช าระใหเปนเจาของบานไดจรง
• รบความเสยงไดดขน ไมประเมนความเสยงต าเกนควร
• ลดโอกาสทจะถกกระทบจากการปรบลดลงของราคาอสงหารมทรพยอยางรนแรง
• ลกหนมคณภาพดขน ลดภาระกนส ารองในอนาคต• มความสามารถในการรองรบความเสยงจากความ
ไมแนนอนของมลคาหลกประกน• วางแผนการลงทนไดอยางเหมาะสม ลดความเสยงจากภาวะอปทานคงคางในอนาคต
มเสถยรภาพ เออตอการขยายตวอยางยงยน
10/11
Timeline
4 ต.ค. 61
11 ต.ค. 61 พ.ย. 61 1 ม.ค.
62
• เผยแพร consultation paper และเปดรบฟงความคดเหนผานชองทาง website ธปท. (ปดรบฟงความคดเหนวนท 22 ต.ค. 61)
• ประชมชแจงและรบฟงความเหน (hearing)จากสถาบนการเงน ผประกอบการ และผบรโภค
• ออกประกาศ • เกณฑมผลบงคบใช
11/11
สงทไดด าเนนการแลว: microprudential supervision เพอดแลพฤตกรรมการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยใหเหมาะสม เชน การไมใหวงเงนสนเชอดวย valuation ทเกนจรง (สนเชอเงนทอน) โดย สง. ควรมการประเมนมลคาหลกประกนใหมนใจวาเปนราคาทซอขายกนจรง การพจารณาภาระหนเมอเทยบกบรายไดของผกอยางเหมาะสม รวมถงตองระมดระวงในกระบวนการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยมากขน