metologi pasar modern

Studi Kelayakan Pembangunan Pasar ModernKota Selat Baru – Kec. Bantan

F. Pendekatan dan Metodologi Kerja

Kelayakan pada kegiatan mengkaji gagasan Pasara Modern dikaitkan dengan kemungkinan tingkat keberhasilan tujuan yang hendak diraih. Maka untuk meraih kelayakannya perlu dilakukan serangkaian kegiatan mulai dari mengembangkan, menganalisis dan menyaring prakarsa atau gagasan yeng timbulsampai kepada menelusuri berbagai aspek proyek.Gagasan pasar modern dapat pula berupa tanggapan atas situasi yang disebabkan oleh desakan untuk meningkatkan taraf hidup dan potensi yang ada di Bengkalis.Pendekatan dan metodologi kerja kelayakan pasar modern akan dilakukan dengan menelaah aspek-aspek: pasar, teknik, analisis financial dan lingkungan. Dimana hasil akhirnya adalah rekomendasi untuk menentukan apakah investasi pasar modern Kota Selat Baru kecamatan Batan sehat atau tidak. Urutan kajian pekerjaan ini dapat dilihat pada gambar 1 Diagram alir metodologi kerja

1 Aspek pasarMaksud mengkaji aspek pasar adalah hasil yang diperoleh dari kajian ini untuk digunakan manajement organisasi Pasar melalui informasi. Selanjutnya informasi yang diperoleh digunakan untuk mengidentifikasi kesempatan dan permasalahan yang berkaitan dengan demand dan pemasaran. Diharapkan managemen organisasi Pasar dapat meningkatkan kualitas keputusan-keputusan yang diambil.

1.1Proses mengkaji aspek pasar.Proses pengkajian pasar meliputi, menilai situasi,sifat pasar, market environment, yang diurai sebagai berikut :

Menilai situasiMenilai situasi termasuk mendefinisikan masalah yang hendak dikaji dari dunia usaha yang hendak diraih antara lain :

a. Sifat pasarPersaingan, monopoli, setengah monopoli. Jumlah produsen yang telah ada dan perkiraan penambahan Besarnya permintaan pasar terhadap produk yang sejenis saat ini

dan potensi pertumbuhan Pangsa pasar, potensi pertumbuhan. Perilaku konsumen Lapisan masyarakat pembeli Dorongan dan motivasi untuk membeli

b. Market environment Peraturan yang berlaku di dunia usaha Pasar yang berlaku antara

lain , labeling, persyaratan keselamatan. Sosial dan ekonomi meliputi perubahan komposisi penduduk,

pekerja wanita, lokasi dan nilai-nilai budaya di Bengkalis.

PT. Sinurta Kertahsibayak F.1/12


KERANGKA ACUAN KERJA

DEFINISI TUJUAN

ANALISIS PASAR

ANALISIS TEKNIK

FINANSIAL DAN EKONOMI

LINGKUNGAN

KELAYAKAN PROYEK REKOMENDASIAPP APP

a. Latar Belakang Proyekb. Maksud dan Tujuanc. Metodologid. Rencana Kerjae. Mobilisasi tenaga ahli

Analisis pasaro Menilai situasio Menyusun program pengkajian

demando Mengumpulkan data & informasi Tekniso Identifikasi daerah regionalo Analisis lokasio Menentukan kapasitas bangunano Menetukan tata letak bangunano Menentukan sistem utilitaso Menentukan aksesibilitaso Menentukan kenyamanan dlm

bangunano Menentukan keamanan

bangunan

Kajian finansialo Metoda unjuk kerjao Initial cash flowo Operating cash flowo Aliran kas keluaro Kriteria kelayakan Kajian kelayakan lingkungano Pengumpulan data & informasio Proyeksi perubahan rona lingkungan

awalo Penentuan dampak pentingo Evaluasi dampak pentingo Rekomendasi/ saran tindak

Penyempurnaan draft laporan akhir

Evaluasi kelayakan finansial dan lingkungan

Kesimpulan dan rekomendasi hasil kajian

LAPORAN PENDAHULUAN DRAFT LAPORAN AKHIR LAPORAN AKHIR

DIAGRAM ALIR METODOLOGI KERJA(GAMBAR 1)



1.2Program Pengkajian Pasar/ DemandMengkaji aspek pasar dari produk yang akan ditawarkan, meliputi : Segmen pangsa pasar- Segmen/pengsa pasar yang akan dijadikan sasaran- Identifikasi manfaat segmen pangsa pasar yang bersangkutan Pola dan jaringan distribusi- Ruang lingkup jaringan distribusi/ pelayanan yang direncanakan- Pola distribusi, menggunakan pengecer (retailer) atau grosir atau

kedua-duanya disediakan Promosi- Pemilihan cara media promosi- Besar skala promosi yang dilakukan

1.3.Mengumpulkan data dan informasiData dan informasi yang dikumpulkan yaitu : Data primer, adalah data yang dikumpulkan melalui survai langsung

dengan cara ; wawancara , dan quetioner. Data sekunder, adalah data yang diperoleh dari pengumpulan studi

terdahulu, badan Statistik Bengkalis, Rencana Induk Kabupaten Bengkalis.

Hasil yang diperoleh dari aspek pasar adalah; jenis dari Pasar yang akan disediakan, jumlah yang disediakan, model kepemilikan, prakiraan pertumbuhan dalam kurun waktu 20 tahun.Prakiraan demand untuk waktu 20 tahun akan dihitung berdasarkan data demand yang diperoleh baik sekunder maupun data primer, dikorelasikan dengan pertumbuhan potensi Bengkalis dari hasil analisis data statistik.Variable tetap adalah demand sedangkan variable tak tetap adalah potensi Bengkalis.Persamaan yang terjadi adalah persamaan regresi mulivariable

2 Aspek teknisMaksud dan tujuan dari aspek teknis adalah : Identifikasi daerah regional Lokasi pasar modern Menentukan kapasitas Bangunan Menentukan tata letak bangunan Menentukan sistem utilitas Menentukan aksesibilitas Menentukan kenyamanan dalam bangunan Menentukan keamanan bangunan Menentukan biaya bangunan.Aspek –aspek yang dibahas tersebut di atas akan digunakan untuk menentukan besarnya investasi yang harus disediakan.

2.1Identifikasi daerah regional



Identifikasi kondisi fisik dan sosial kabupaten Bengkalis khususnya kecamatan Bantan.Kajian ini meliputi review rencana tata ruang kecamatan Bantan meliputi : Peruntukan lahan Kependudukan Fasilitas lingkungan Simpul jasa distribusi Jalan dan aksesibilitas Utilitas kota Indikasi program Pemkab.

2.2Lokasi pasar modernPemilihan lokasi pasar, kriteria penilaian antara lain adalah : Sarana perhubungan Instalasi listrik Instalasi telepon Instalasi air bersih Instalasi komunikasi Transportasi Jarak terhadap pusat kegiatan kota Daerah bebas banjir View daerah sekitarnya Pembebasan tanah/ kepemilikan tanah Harga tanah

2.3Kapasitas bangunanKapasitas bangunan merupakan besar luas lantai bangunan yang akan dibangun pada lahan tersebut dengan memperhatikan kaidah-kaidah; fungsi, arsitektural, struktur termasuk intensitas bangunan yang diperkenankan pada lokasi tersebut.

a. Fungsi bangunanMerupakan luas lantai bangunan yang berfungsi untuk penjualan berbagai jenis kegiatan antara lain : barang basah, barang kering, makanan, restauran/food court, elektronik, kebutuhan rumah tangga, buah-buahan.

b. ArsitekturalMerupakan prakiraan skematik bentuk bangunan yang mempunyai lagam modern namun mengakomodasi bentuk khas Bengkalis.Jumlah lantai bangunan, merupakan sitem bangunan kompak, vertikal dan memanfaatkan lahan sebanyak mungkin untuk ruang terbuka aktip serta resapan air.Masing-masing lantai bangunan mempunyai fungsi yang saling mendukung.Akses vertikan untuk mencapai lantai atasnya digunakan escalator, lift dan tangga.



c. StrukturSistem struktur yang dipilih mengacu kepada beban-beban yang harus dipikul seperti ; beban hidup, beban mati, beban lateral akibat angin, pergerakan horizontal, gempa.Sistem struktur dan bahan yang digunakan dapat mengakomodasi fungsi, bentuk arsitektur dan keselamatan bangunan.

d. Intensitas bangunanIntensitas bangunanIntensitas bangunan merupakan kepadatan bangunan yang diperkenankan dibangun pada lokasi tersebut agar tercapai tujuan kenyamanan, keamanan, dan keindahan. Index Intensitas bangunan ditentukan dengan adanya ratio Koefisien lantai Dasar Bangunan (KLB), ratio Koefisien Lantai Bangunan (KLB).

2.4Tata letak bangunanPola tata letak bangunan, merupakan perkerjaan penataan masa bangunan, ruang terbuka, aksesibilitas dan parkir kendaraan pengunjung serta parkir untuk kendaraan drop/ angkut barang.

2.5Sistem utilitasMerupakan supply utilitas : listrik, air bersih, telepon, lokal area network (LAN),sistem peringatan dini (early worning), sistem pemadam kebakaran, sistem jaringan pembuangan limbah dan prosesnya, serta sampah .

2.6AksesibilitasAksesibilitas dari jalan raya ke lokasi sangat penting ditentukan karena jaringan ini merupakan penghubung antara jaringan jalan ekternal Pasar dengan jaringan jalan internal Pasar.Jaringan jalan di dalam lokasi pasar akan dipakai sebagai prasarana lalu lintas kendaraan pengunjung, kendaraan bongkar-muat barang, kendaraan service (angkutan sampah)Sirkulasi pejalan kaki (pedestrian) akan dipakai sebagai prasarana pejalan kaki yang akan menuju ke fasilitas Pasar, dua tipe sirkulasi pejalan kaki yaitu, pedestrian terbuka, dan pedestrian beratap.

2.7Kenyamanan dalam bangunanBangunan Pasar merupakan tempat transaksi penjual dengan pembeli. Sebagai penjual memberikan pelayanan yang baik bagi pembelinya agar nyaman dan aman untuk mengunjungi dan membeli barang yang dijual. Kenyamanan di dalam bangunan akan dicapai dengan melengkapi bangunan seperti sistem pengatur suhu (air conditioning) dan ventilasi.

2.8Keamanan bangunanBangunan yang direncanakan harus aman, ini akan dapat dicapai apabila melengkapi bangunan dengan sistem security. Sistem security



ini dipasang pada ruang-ruang yang untuk penjualan barang-barang berharga dan Bank sehingga investasinya berada pada penyewa ruangan.Keamanan bangunan keseluruhan terhadap petir disediakan oleh pengelola Pasar.

2.9Biaya bangunanBiaya bangunan dapat dianggap sebagai initial cost bagi pengelola. Biaya bangunan akan dihitung berdasarkan luas lantai bangunan dikalikan dengan harga per meter persegi bangunan sesuai dengan kelengkapannya.

3 Kajian finansialTujuan analisis finansial adalah untuk memperoleh gambaran kinerja finansial Pasar, dua alasan dilakukannya analisis finansial pasar modern kota Selat Baru yaitu :

o Pasar Modern kota Selat Baru dikelola oleh suatu badan usaha yang harus mempertanggung jawabkan penggunaan dana pada peluang investasi yang menghasilkan unjuk kerja finansial yang baik

o Pembangunan Pasar Modern akan membutuhkan dana dalam jumlah yang besar, yang mungkin pendanaannya tidak dapat ditanggung seluruhnya oleh pengelola sendiri tetapi harus menggunakan juga dana eksternal baik pinjaman maupun tambahan penyertaan modal, ataupu menjalin kerjasama dengan pihak lain. Baik pemberian pinjaman, penambahan ekuitas ataupun kerjasama investasi.

Kedua alasan tersebut mensyaratkan unjuk kerja keuangan yang baik.

3.1Metodologi unjuk kerja finansialPenilaian unjuk kerja finansial digambarkan terhadap proyeksi aliran kas proyek. Aliran kas ini terdiri dari kas awal (initial cash flow), aliran kas operasi (operating cash flow), dan aliran kas akhir (terminal cash flow).Dari proyeksi aliran kas ini akan dihitung berbagai indikator kelayakan finansial yaitu Net Present Value (NPV), Financial Internal Rate of Return (FIRR), Profitability Index (PI) dan Payback Period.

3.2Initial cash flow.Initial cash flow adalah seluruh aliran kas (keluar) yang terjadi sebelum asset dapat dioperasikan, termasuk dalam kelompok aliran kas awal ini antara lain : biaya engineering design biaya pembebasan lahan biaya penggunaan lantai bangunan biaya pengadaan instalasi bangunan



3.3Operating cash flowOperating cash flow terdiri atas dua komponen, yaitu revenue yang merupakan aliran kas masuk, dan biaya-biaya operasi yag merupakan aliran kas keluar.Revenue yang diperoleh dari pengoperasian Pasar Modern terdiri atas : penyewaan lantai bangunan utility surcharge Promosi produk/ jasa Parkir

3.4Aliran kas keluar, biaya operasi terdiri atas komponen ; Biaya tenaga kerja Biaya asset maintenance Biaya utilitas Biaya bahan Biaya administrasi.Karena unit yang dioperasikan asset ini adalah sebuah unit usaha yang membayar pajak, maka kas keluar harus termasuk pembayaran pajak.Dari proses aliran kas ini akan diperhitungkan indikator kelayakan finansial yaitu : Net Present value (NPV), Financial Internal Rate of Return (FIRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period.

3.5Kriteria kelayakanProyek dikatakan menghasilkan unjuk kerja finansial aik jika mempunyai : NPV (dihitung pada tingkat diskonto biaya modal perusahaan)

positip, atau FIRR yang besarnya melebihi biaya modal perusahaan, atau Profitability index lebih besar dari 1 Payback period tidak terlalu lama.

3.6Evaluasi kelayakan finansialEvaluasi kelayakan finansial dilakukan untuk memeriksa apakah investasi pada Pasar Modern ini layak dari segi komersial atau pengusahaan. Untuk itu evaluasi didasarkan pada proyeksi arus kas masuk (diterima) dan arus kas keluar (dikeluarkan).Pengusaha menghasilkan beberapa revenue yang dapat dikelompokan menjadi revenue langsung dan revenue tidak langsung. Pendapatan langsung sebagai usaha property adalah pendapatan yang diperoleh dari penyewaan lantai bangunan, promosi produk, tarif jasa tersebut dapat ditetapkan oleh pengelola Pasar sendiri tanpa harus dikonsultansikan kepada pemerintah. Sedangkan pendapatan tidak lagsung dari utility surcharge, dan parkir penentuang tarifnya sangat tergantung dari tarif pemerintah, pengelola menambahkan besarnya tarif tersebut.



Pengusaha Pasar akan mengeluarkan biaya operasional dan perawatan, serta semua kewajiban termasuk pajak-pajak. Syarat utama bagi kelayakan proyek tentu saja adalah kalau revenue secara konsisten melebihi pengeluaran.

Untuk mengevaluasi kelayakan finansial akan digunakan indikator Net Present value (NPV), Payback Period dan Finansial Internal Rate of Return (FIRR).Net present value adalah nilai sekarang dari seluruh aliran kas mulai sekarang sampai akhir proyek

NPV =

NPV dihitung dengan menggunakan tingkat diskonted i yang menggambarkan biaya modal (cost capital) entitas usaha yang mengelola Pasar Modern tersebut. Proyek layak untuk diterima apabila menghasilkan NPV>0. NPV positip ini berarti bahwa pengoperasian Pasar tersebut menciptakan nilai bagi investor.Payback period adalah beberapa periode (tahun) investasi proyek ini terbayar oleh aliran kas bersih yang dihasilkan. Pada dasarnya payback yang lebih cepat lebih disukai oleh para investor, namun tidak ada suatu batasan obsolut berkaitan dengan hal tersebut.

Financial Internal Rate of Return (FIRR) adalah tingkat suku bunga yang membuat NPV = 0. proyek dapat diterimajika menghasilkan FIRR melebihi biaya modal yang harus dibayarkan kepada para pemilik modal (pemegang saham dan pemberi pinjaman).

4 Kelayakan LingkunganKelayakan lingkungan menunjukan pendugaan dampak yang bisa ditimbulkan oleh usaha pasar modern terhadap lingkungan, dalam studi ini akan di analisis secara diskriptip tentang kelayakan terhadap lingkunganPenyusunan ini dilakukan berdasarkan aspek-aspek sebagai berikut : Pengumpulan data dan informasi tentang

- Rencana pasar modern- Rencana lingkungan awal

Proyeksi perubahan rona lingkungan awal Penentuan dampak penting yang ditimbulkan Evaluasi dampak penting Rekomendasi/ saran tindak

- Alternatif usaha atau kegiatan- Rencana pengelolaan lingkungan- Rencana pemantauan lingkungan



ILUSTRASI SKETSA IDEA PASARA MODERN KOTA SELAT BARU, KECAMATAN BANTAN, KABUPATEN BENGKALIS


metologi pasar modern

Documents