mindestmiete für die vermietung durch körperschaften des öffentlichen rechts
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Mindestmiete für die Vermietung durch Körperschaften des öffentlichen Rechts. Dr. Peter Pilz Mag. (FH) Petra Simonis-Ehtreiber. Inhaltsverzeichnis. Vermietung gemäß Rz 265 UStR Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR Weitere Vorgehensweise Musterbeispiele. Vermietung gemäß Rz 265 UStR. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Mindestmiete für die Vermietung durch
Körperschaften des öffentlichen Rechts
Dr. Peter Pilz Mag. (FH) Petra Simonis-Ehtreiber
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Inhaltsverzeichnis
• Vermietung gemäß Rz 265 UStR
• Gewerbliche Vermietung gemäß Rz 263 UStR
• Weitere Vorgehensweise
• Musterbeispiele
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Vermietung gemäß Rz 265 UStR
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Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Alt
Kriterien bis 31.12.2010• Bestandsvertrag nach § 1090 ABGB• Entgeltlichkeit• Deckung der Betriebskosten §§21 bis 24 MRG• 1,5 % jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen
• Diese Kriterien gelten für „NEUE“ Verträge ab 1.1.2008• Für bestehende Verträge vor 1.1.2008 galt die Verrechnung der
Betriebskosten
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Vermietung und Verpachtung Rz 265 UStR - Neu
Kriterien ab 1.1.2011 • Bestandsvertrag nach § 1090 ABGB• Entgeltlichkeit• Deckung der Betriebskosten §§21 bis 24 MRG• 1,5 % jährliche Afa-Komponente der Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten inkl. Grund und Boden einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen
• Subventionen bzw. Zuwendungen iSd § 3 Abs. 1 Z 6 EStG kürzen die Afa-Bemessungsgrundlage nicht
• Drittkosten sind ungekürzt zu berücksichtigen• Bereits ab 1.1.2008 bei „Neue Verträge“ anzuwenden• Bestehende Bestandsverträge bereits vor 1.1.2008 sind ab
1.1.2011mit den neuen Kriterien auszustatten
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Betriebskosten gem. §§21 - 24 MRG nach Rz 265 UStR
• Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für– Wasser, Kanal, Müll– Beleuchtung– Heizkosten– Versicherung– Ausgaben für die Verwaltung– Aufwendungen für die Hausbesorger– Öffentliche Abgaben (Grundsteuer, usw.)
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Afa Komponente nach Rz 265 UStR
• Grundsätzlich sind die historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Aufwendungen für Großreparaturen zu berücksichtigen
• Sind diese nicht mehr bekannt, – so ist der Wert des Grundstückes im Schätzungswege zu ermitteln– als Afa-Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert iSd § 10 BewG
1955 idgF zu berücksichtigen– der Gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre
– kann glaubhaft gemacht werden, dass Grund und Boden unentgeltlich erworben wurde, kann dieser außer Ansatz gelassen werden
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Vermietung von historischen Gebäuden
• Wert der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Aufwendungen für Großreparaturen die NICHT mehr bekannt sind– Entweder Bewertungsgutachten oder– Vergleichsrechnung
• Mindestmiete auf Basis der Sachbezugswerte für die lohnsteuerliche Wohnraumbewertung oder
• 1,5 % der Vorsteuerabzug gebracht habenden Anschaffungs-, Herstellungs- und Großreparaturkosten
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Subventionen gemäß § 3 Abs. 1 Z 6 EStG nach Rz 265 UStR
• Subventionen dürfen nicht von der Afa-Bemessungs-grundlage abgezogen werden:– Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln (Pflichtbeiträge aufgrund
gesetzlicher Anordnung, EU-Zuschüsse) – Zinsenzuschüsse– Aufgrund von gesetzlicher Ermächtigung oder eines Beschlusses
eines Organs gewährt werden
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Drittkosten und Eigenleistungen
• Drittkosten sind ungekürzt in der Miete weiterzuverrechnen, – Anmietungskosten (z.B. Pacht von Dritten)
– Leasingkosten (lt. Anfrage inkl. Kaution)
– Kosten eines Baurechts, usw.
• Eigenleistungen sind in die Anschaffungskosten hinzuzurechnen
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Mietenkalkulation nach Rz 265 UStR
Vermietung durch die Gemeinde Rz 265 UStR
+ 1,5 % Afa-Komponente
+ Betriebskosten gem. §§ 21 - 24 MRG
= Miete Netto
+ 20% Umsatzsteuer
= Miete Brutto
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Gewerbliche Vermietung gemäß
Rz 263 UStR
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Gewerbliche Vermietung/Verpachtung
Gewerbliche Vermietung• Voraussetzungen gem. § 2 KStG 1988
– Wirtschaftlich selbstständige Einrichtung
– Privatwirtschaftliche Tätigkeit
– Wirtschaftliches Gewicht der Tätigkeit - mindestens EUR 2.900,-
– Nachthaltigkeit der Tätigkeit
Beispiele: Veranstaltungshalle mit Nebenleistung
Verpachtung einer Beteiligung gewerblicher Art • Kantinen, Gasthäuser, Freibäder, usw.
Fallen nicht unter Rz 265 UStR
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Weitere Vorgehensweise
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Was ist zukünftig zu tun?
• Gibt es eine Vermietung seitens der Gemeinde bzw. wird eine Vermietung geplant?
• Wurden Mietvorauszahlungen bzw. Eigenleistungen berücksichtigt?– Mietvorauszahlungen/Eigenleistungen:
• In welcher Höhe?• Der Umsatzsteuer unterworfen?• Bereits aufgelöst?• Anzurechnen?
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Vermietung von Gebäuden (I)
Errichtung vor 2002 mit Vorsteuerabzug
Zukünftig Investitionen
Umsatzsteuerpflichtige Miete nach
Rz 265 UStR
Keine zukünftig Investitionen
Umsatzsteuerfreie Miete
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Vermietung von Gebäuden (II)
Errichtung nach 2002 mit Vorsteuerabzug
Keine umsatzsteuerpflichtige
Vermietung
VorsteuerberichtigungUmsatzsteuerpflichtige
Vermietung
Mindestmiete nach Rz 265 UStR
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Vorsteuerberichtigung (I)
• Gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG – Vermietung und Verpachtung von Grundstücke und von Geschäfträumen sowie anderen Räumlichkeiten = Keine Vorsteuer und keine Umsatzsteuer
• Gemäß § 6 Abs. 2 UStG – Optierung auf steuerpflichtige Vermietung= Vorsteuerabzug und Umsatzsteuer
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Vorsteuerberichtigung (II)
• Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG – bei Nutzungsänderung
– Innerhalb von 10 Jahren ab der erstmaligen Inbetriebnahme
– Umsatzsteuerfreie Vermietung = Keine zukünftige Vorsteuer bei Investitionen bzw. Betriebskosten
= Vertragsänderungen
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Vorsteuerberichtigung (III)
• Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG
Vorsteuerabzug im Jahr 2003 iHv. EUR 100.000,-
BetriebJahre 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Vorsteuerberichtigung für die Jahre 2011 bis 2012 iHv. EUR 20.000,-
Umsatzsteuerfreie Vermietung
Umsatzsteuerpflichtige Vermietung
p.a.
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Steuerbefreiung
• Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten vor 2002– Vertragsänderung – KEIN Umsatzsteuerausweis
– Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig
• Umstieg auf Steuerbefreiung bei Errichtungskosten nach 2002– Vertragsänderung – KEIN Umsatzsteuerausweis
– Beim Finanzamt keine Mitteilung notwendig
– Vorsteuerberichtigung
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Beschlussfassung
• Vertragsänderung und Gebührenermittlung• Beschlussfassung im Gemeinderat• Genehmigung der Aufsichtsbehörde gemäß § 90 Abs. 1 Z 3
steiermärkische Gemeindeordnung– Folgende von der Gemeinde getätigte Rechtsgeschäfte und
getroffene Maßnahmen sind an die eine Genehmigung der Aufsichtsbehörde gebunden
• Der Abschluss von Bestandsverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 120 Monaten
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Musterbeispiele
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Beispiele Rz 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr 2002
• Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr 1999 mit Vorsteuer-abzug.
Anschaffungskosten 500.000,00Grund und Boden 200.000,00Betriebskosten 8.500,00
EURAbschreibungskomponente 1,50% 10.500,00Betriebskosten 8.500,00Summe der Mindestmiete netto 19.000,00zuzüglich 20 % Ust 3.800,00Summe der Mindestmiete brutto 22.800,00
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Lösung 265 UStR - Errichtung vor dem Jahr 2002
1. Variante - zukünftiger Vorsteuerabzug gewünscht (weitere Investitionen)
= jährliche Mindestmiete zuzüglich 20% Umsatzsteuer in Höhe
von EUR 22.800,- zu verrechnen.
2. Variante – kein zukünftiger Vorsteuerabzug
= Option auf Steuerbefreiung
= Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen und für die
Betriebskosten
= Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt nicht der
Umsatzsteuer
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• Die Errichtung der Sportanlage erfolgt im Jahr 2004 mit Vorsteuer-abzug.
Anschaffungskosten 500.000,00Grund und Boden 200.000,00Betriebskosten 8.500,00
EURAbschreibungskomponente 1,50% 10.500,00Betriebskosten 8.500,00Summe der Mindestmiete netto 19.000,00zuzüglich 20 % Ust 3.800,00Summe der Mindestmiete brutto 22.800,00
Beispiele UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002
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Lösung UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002 (I)
1. Variante - zukünftig Vorsteuer abziehen= eine jährliche Mindestmiete zuzüglich 20% Umsatzsteuer in
Höhe von EUR 22.800,- zu verrechnen.= Optierung auf Steuerbefreiung ab dem Jahr 2014 möglich
2. Variante – kein zukünftiger Vorsteuerabzug= Vorsteuerberichtigung in Höhe von 3/10 zu je EUR 10.000,- pro
Jahr = EUR 30.000,-= Keine Vorsteuer für zukünftige Investitionen und für die
Betriebskosten = Die Miethöhe ist frei vereinbar und unterliegt nicht der Umsatzsteuer
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• Lösungsvorschlag Variante 1
– Die Höhe der Umsatzsteuer ist geringer als die Höhe der Vorsteuerberichtigung.
Berechnung der höheren Belastung EUR
Variante 1:Umsatzsteuer auf die Afa-Komponente für 3 Jahre 6.300,00
Variante 2:Vorsteuerberichtigung für die Jahre 2011 bis 2013 30.000,00
Lösung UStR 265 - Errichtung nach dem Jahr 2002 (II)
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Beispiel - Sachbezugswert/Rz 265 UStR
• Richtwert in der Steiermark ab 1.4.2010 EUR 6,76/m²• Verminderung dieses Richtwertes um 10% Umsatzsteuer und
25% Betriebskosten• 50-iger Abschlag für Nichtwohnraum• 30-iger Abschlag bei niedrigem Ausstattungsstandard oder
Sanierungsbedürftigkeit• Keller- und Dachbodenräume (soweit diese keine Wohnzwecke
dienen) sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen außer Ansatz
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Beispiele - Sachbezugswert/Rz 265 UStR
PlanungsprämissenVermietung eine Wohnung in der Steiermark ab 1.1.2011
Der Richtwert in der Steiermark beträgt EUR 6,76/m²
Gesamt Nutzfläche beträgt 300 m², die sanierungsbedürftige Wohnung beträgt 60 m².
Eine Dachreparatur im Jahr 1980 wurde in Höhe von EUR 25.726,18 inkl. 18% Vorsteuer für das gesamte Gebäude vorgenommen.
Die Generalsanierung kostet im Jahr 2005 EUR 250.000,- für das gesamte Gebäude (Heizung, Sanitäranlagen, Vollwärmeschutz, usw.).
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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (I)
1.) Sachbezugswertberechnung - nicht sanierungsbedürftig EUR/m²
Verminderung um 10% Umsatzsteuer 6,76abzüglich 25 % Betriebskosten (BK) -1,69
Netto Miete ohne Ust und BK 5,07
50% Abschlag da Nichtwohnraum 0,00
Zischensumme 5,07
30% Abschlag Sanierungsbedürftig 0,00
Zischensumme 5,07
Mindestmiete monatlich für die 60 m² Wohnung 304,20
Mindestmiete jährlich für die 60 m² Wohnung 3.650,40
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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (II)
2.) 1,5 % Vorsteuerabzug-Kontroll-Berechnung
2.1.) DachsanierungFür die Dachsanierung im Jahr 1980 wurde ein 18%-ige Vorsteuerabzug vorgenommen.
Kosten für die Dachsanierung EURSanierung Brutto 25.726,18
dividiert durch 1,18 netto 21.801,85
Betrag pro m² 72,67
Betrag für die 60m² Wohnung pro Jahr 4.360,37
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Lösung - Sachbezugswert/Rz 265 UStR (III)
Laut Finanzamt muss daher der höhere Mindestjahresmietbetrag aus der Sachbezugswertmethode in Höhe von EUR 4.360,37 als Entgelt ohne Betriebskosten verrechnet werden, um im umsatzsteuer-rechtlich-unternehmerischen Bereich zu bleiben.
2.2.) Generalsanierung 2005Für die Dachsanierung im Jahr 2005 wurde ein 20%-ige Vorsteuerabzug vorgenommen.
Kosten für die Generalsanierung EURSanierung Netto 250.000,00
Betrag pro m² 833,33
Betrag für die 60m² Wohnung pro Jahr 50.000,00
Kosten jährlich für die Dachsanierung für die 60 m² Wohnung 4.360,37Kosten jährlich für die Generalsanierung für die 60 m² Wohnung 50.000,00Summe der anteiligen Anschaffungskosten für die 60 m² Wohnung 54.360,37
davon 1,5 % Mindestjahresmiete lt. 1,5% Vorsteuerabzug-Kontroll-Berechnung 815,41
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Kontakt/Information
Dr. Peter PilzWirtschafttreuhänder und Steuerberater, geschäftsführender Gesellschafter von BFP und Kommunal-s
Tätigkeitsschwerpunkte:
Beratung von Körperschaften öffentlichen Rechts, betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen Bereich, Maastrichtberatung, Projektentwicklung, Sanierungsberatung, Rechtsformgestaltung, Ausgliederungen.
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Kontakt/Information
Mag.(FH) Petra Simonis-EhtreiberTeamleiterin, Steuersachbearbeitervon BFP und Kommunal-s
Tätigkeitsschwerpunkte:
Beratung von Körperschaften öffentlichen Rechts, betriebswirtschaftliche Beratung im öffentlichen Bereich, Vereine, Ausgliederungen.
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Kommunal-s GmbH
Steuerberatungsgesellschaft
8010 Graz, Schubertstraße 62
Tel.: +43 (316) 321950 – 850
www.kommunales.at