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MÉMOIRE SUR LE RAPPORT SUR L'APPLICATION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
MÉTHODOLOGIE ET PRÉSENTATION
Afin de faciliter la lecture de ce document,
nous avons suivi l’ordre et les titres des
propositions utilisés dans le Rapport sur
l’application de la Loi sur le courtage
immobilier (le Rapport). Par ailleurs, nous
avons groupé certains commentaires
communs à plusieurs propositions afin
d’alléger le texte. Il en est fait mention
aux endroits appropriés afin de pouvoir se
référer plus facilement au texte du
Rapport sur l’application de la Loi.
LES RÉSEAUX DE FRANCHISES : UNE FORCE VIVE DE L’INDUSTRIE DU COURTAGE IMMOBILIER 4
NOS OBJECTIFS 4
NOTRE DÉMARCHE 4
CONSULTATION PRIVÉE 5
LE COURTAGE IMMOBILIER : UNE INDUSTRIE EN ÉVOLUTION 6
Le consommateur 6
L’agent immobilier 6
Le courtier propriétaire 7
Le franchiseur 7
En conclusion… 7
I. LA STRUCTURE D’ENCADREMENT DU COURTAGE IMMOBILIER 8
A. Les propositions de la première option : le Bureau de Courtage immobilier 8
B. Les propositions de la deuxième option : L’ACIQ - Une Association améliorée 9
II. LES CHAMPS D’APPLICATION DE LA LOI 11
III. LES AGENCES IMMOBILIÈRES 13
A. La notion d’agence immobilière 13
B. Les obligations des agences 14
IV. LES COURTIERS 15
A. Les appellations 15
B. L’autonomie 17
C. La formation 19
D. Le permis 21
E. Les courtiers débutants 21
F. Les courtiers représentant une agence 22
G. Les représentants et la publicité 22
H. Les activités actuellement interdites 23
I. Les conflits d’intérêts et la divulgation 23
V. LES FRANCHISEURS IMMOBILIERS 24
VI. L’INSPECTION ET LA DISCIPLINE 26
VII. LES POUVOIRS RÉGLEMENTAIRES DE L’ACIQ 26
VIII. LES RÈGLES CONCERNANT LES CONTRATS 27
IX. LE FONDS D’INDEMNISATION DU COURTAGE IMMOBILIER 28
X. MESURES TRANSITOIRES 29
XI. L’ASSUJETTISSEMENT DES AGENTS ET COURTIERS À L’OFFICE DES PROFESSIONS DU QUÉBEC 30
Mémoire sur le Rapport sur l'application
de la Loi sur le courtage immobilier
4
LES RÉSEAUX DE FRANCHISES :UNE FORCE VIVE DE L’INDUSTRIE DU COURTAGE IMMOBILIER
LES CINQ PRINCIPAUX RÉSEAUX DE COURTIERS ET D’AGENTS FRANCHISÉS DU QUÉBEC ; RE/MAX
QUÉBEC, SUTTON (QUÉBEC) SERVICES IMMOBILIERS INC., LES SERVICES IMMOBILIERS ROYAL LEPAGE
QUI OPÈRENT AUSSI LE GROUPE TRANS-ACTION SERVICES DE COURTAGE, RÉSEAU IMMOBILIER
LA CAPITALE ET CENTURY 21 QUÉBEC, RÉPONDENT PAR CE MÉMOIRE À L’INVITATION LANCÉE PAR LE
MINISTRE YVES SÉGUIN DE PARTICIPER ACTIVEMENT À LA CONSULTATION PORTANT SUR LA RÉVISION DE
LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER.
À ce jour, l’ensemble de nos réseaux de franchises regroupe près de 9 200 agents immobiliers représentant
plus de 70 % de ceux-ci et plus de 80 % des praticiens actifs de l’industrie du courtage immobilier résiden-
tiel au Québec.
NOS OBJECTIFS
LES POINTS DE VUE EXPRIMÉS DANS LE PRÉSENT DOCUMENT REFLÈTENT LES INTÉRÊTS SOCIO-
ÉCONOMIQUES PROPRES AUX AGENTS ET COURTIERS IMMOBILIERS DE CETTE INDUSTRIE. Nous
voulons nous assurer que l’application des mesures proposées tiendra compte des intérêts de nos
courtiers et agents qui doivent composer avec les enjeux du courtage immobilier moderne.
Les positions avancées par nos réseaux sont toutefois compatibles avec la volonté gouvernementale de
renforcer la protection du public. Les moyens proposés pour y arriver rejoignent, à bien des égards, ceux
exprimés par le gouvernement et par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ).
Au cours des dix dernières années, nous avons pu constater que la protection du public et les intérêts de
nos membres n’étaient pas en opposition, et que l’industrie du courtage immobilier a su s’adapter afin de
surpasser les normes qui lui ont été dictées en cette matière.
Nous avons la conviction que l’amélioration de la formation pour accéder à la profession et la formation
continue cumulées à l’encadrement des opérations de courtage assurera une meilleure protection du public
que l’option de responsabilisation des agents préconisée par l’ACAIQ.
Nous devons garder à l’esprit que notre industrie est composée essentiellement de travailleurs indépen-
dants, de véritables entrepreneurs qui ont trouvé, dans le courtage immobilier, une nouvelle carrière tout
en contribuant à l’essor de l’économie québécoise. Nous sommes confiants qu’un cadre législatif revisité
et inclusif des nouvelles façons de faire stimulera l’innovation commerciale et facilitera une offre de services
à la mesure des attentes des consommateurs.
Nos observations et recommandations vont aussi dans le sens de l’allègement réglementaire préconisé par
le gouvernement soit moins de règles, des règles plus souples, plus simples et mieux présentées. Dans
une industrie déjà fortement réglementée, la souplesse et le caractère évolutif des cadres législatifs et
réglementaires sont pour nous des conditions favorisant une saine évolution de l’industrie.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
NOTRE DÉMARCHE
AFIN DE PRÉPARER CE MÉMOIRE, NOUS AVONS REGROUPÉ DES HAUTS DIRIGEANTS DE NOS RÉSEAUX
RESPECTIFS ET MENÉ DES CONSULTATIONS AUPRÈS DE NOS COURTIERS. Alors que nous sommes
habituellement des compétiteurs, nous avons formé un groupe de travail pour analyser et commenter le
projet de loi ; en effet, nous partageons la même vision pour l’avenir de notre industrie et nous tenons à
être entièrement impliqués dans ses orientations et son évolution. Notre connaissance cumulée de l’industrie
et notre implication dans son bon fonctionnement nous placent dans une position privilégiée pour discuter
des propositions mises de l’avant par le gouvernement et avancer nos propres recommandations.
Le présent document est le fruit d’une longue réflexion et de nombreuses sessions de travail où nous avons
remis en question plusieurs pratiques professionnelles de notre industrie. Il présente nos recommanda-
tions et nos commentaires communs sur les moyens de moderniser la Loi sur le courtage immobilier afin
d’optimiser la qualité des services professionnels offerts aux consommateurs et, du même coup, d’assurer
une plus grande protection au public.
Nous avons eu l’opportunité de prendre connaissance du document de l’ACAIQ daté d’avril 2005 intitulé
« Commentaires de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec sur le Rapport sur l’appli-
cation de la Loi sur le courtage immobilier ». À bien des égards nous partageons la même vision de notre
industrie et nos recommandations vont dans le même sens que celles de l’ACAIQ. Aussi, afin d’éviter la
redondance des arguments et de présenter un document qui exprime davantage nos positions que le
fondement de celles-ci, nous avons volontairement choisi de ne pas étoffer chacune de nos recommanda-
tions. Nous demeurons toutefois disponibles pour élaborer sur les fondements des positions exprimées.
CONSULTATION PRIVÉE
LA TENUE D’UNE CONSULTATION PRIVÉE PERMETTRAIT AU GOUVERNEMENT DE MIEUX COMPRENDRE
LE POINT DE VUE DES DIFFÉRENTS INTERVENANTS DE NOTRE INDUSTRIE. Nous sommes favorables à
la tenue d’une telle consultation et nous revendiquons le privilège d’y être entendus.
5MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
6
LE COURTAGE IMMOBILIER : UNE INDUSTRIE EN ÉVOLUTION
LE CONSOMMATEUR
POUR LE CONSOMMATEUR, UNE TRANSACTION IMMOBILIÈRE DEMEURE UNE OPÉRATION COMPLEXE,
SEGMENTÉE ET TRÈS RÉGLEMENTÉE. Acheter ou vendre un immeuble est souvent un processus ardu et
empreint d’émotivité et de stress. Confronté à une situation où les enjeux financiers sont importants, le
consommateur recherche à la fois un facilitateur et un négociateur qui agit comme intermédiaire à la
transaction et un conseiller qui comprend ses besoins, ses attentes et ses anxiétés.
Traditionnellement, le consommateur s’adjoignait les services d’un agent ou d’un courtier immobilier pour
rechercher un immeuble à acheter ou pour vendre une propriété ; le rôle de l’agent consistait à aider le
consommateur pour la mise en marché, la recherche d’immeubles et les négociations pour mener à bon
terme la transaction. Le consommateur appréciait également que l’agent immobilier puisse lui référer les
divers professionnels impliqués dans la chaîne de la transaction : par exemple, arpenteurs, prêteurs
hypothécaires, inspecteurs en bâtiments et notaires.
Bien que ce qui précède demeure la pierre angulaire de l’offre de services du praticien, depuis l’utilisation
de plus en plus répandue d’Internet et des technologies de communications avancées, le consommateur
est en mesure de recueillir en ligne les informations relatives à un immeuble et le rôle d’intermédiaire de
l’agent immobilier a été profondément élargi.
L’AGENT IMMOBILIER
L’AGENT INTERAGIT AVEC UN CONSOMMATEUR PLUS INFORMÉ QUI COMPREND MIEUX LES MÉCANISMES
DE MARCHÉ ET QUI EXIGE DES RÉPONSES IMMÉDIATES. Ce consommateur plus renseigné s’attend à
ce que l’agent agisse comme conseiller spécialisé, contribuant à transformer les informations recueillies
en savoir, et comme aiguilleur informé pour l’assister à franchir chacune des nombreuses étapes d’une
transaction immobilière.
Les nouvelles technologies ont aussi eu un impact important au niveau de l’organisation des bureaux de
courtage. L’agent branché est toujours plus autonome, il peut avoir son propre site Web, il communique par
courriel ou par téléphone cellulaire et peut effectuer certaines tâches avec son ordinateur portable, d’où
qu’il soit dans le monde. Avec des fonctions plus élargies, l’agent doit pouvoir compter plus que jamais sur
le soutien et les connaissances de son courtier.
Dans ce nouvel environnement, les agents sont présents moins régulièrement et moins longtemps à leurs
établissements traditionnels et le directeur du bureau de courtage doit innover dans ses méthodes de
travail pour assurer à ses agents un encadrement et un soutien adéquats. Son rôle, axé sur l’assistance
aux agents, demeure tout de même primordial et son soutien lors des étapes cruciales d’une transaction
est encore réel et désirable.
Les agents immobiliers sont, encore à ce jour, responsables financièrement de la commercialisation des
inscriptions et de leurs activités professionnelles ce qui en fait de véritables travailleurs autonomes. Ce
mode d’organisation du travail et cette division des responsabilités ne sont pas sur le point de changer.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
LE COURTIER PROPRIÉTAIRE
L’INDUSTRIE DU COURTAGE IMMOBILIER EST ESSENTIELLEMENT COMPOSÉE DE PLUS DE 1 500
ENTREPRENEURS INDÉPENDANTS, DES CHEFS D’ENTREPRISE, QUI CUMULENT SOUVENT LES RÔLES
DE COURTIER PROPRIÉTAIRE ET DE DIRECTEUR DE BUREAU. Ces courtiers sont des investisseurs qui ont
choisi de prendre un risque financier et ils assument la responsabilité des actes posés par leurs représen-
tants autorisés, les agents.
Dans sa capacité de gestionnaire responsable, le courtier propriétaire d’un bureau de courtage doit encore
s’assurer que ses agents soient bien appuyés et suffisamment formés et informés pour remplir de façon
professionnelle leur rôle auprès du consommateur. Il est donc dans l’intérêt du courtier propriétaire d’un
bureau de courtage que sa clientèle de consommateurs soit bien servie et bien protégée. La confiance des
clients passe par la qualité du service et par l’intégrité et le professionnalisme de son équipe d’agents.
LE FRANCHISEUR
DANS CE CONTEXTE, LES FRANCHISEURS CHERCHENT À METTRE EN PLACE DES SYSTÈMES ET DES
OUTILS EFFICACES, DISTINCTIFS ET TOUJOURS PLUS MODERNES AFIN D’AIDER LEURS COURTIERS ET
AGENTS À RÉUSSIR DANS LEURS ENTREPRISES ET À S’ADAPTER À L’ÉVOLUTION DE LEUR ENVIRON-
NEMENT.
Le rôle de tous les intervenants de l’industrie est appelé à évoluer constamment et à engendrer un reposi-
tionnement vis-à-vis de ces nouvelles réalités du marché. Avec les nouvelles technologies de l’information,
le courtage immobilier a évolué considérablement au cours des dernières années et les structures en place
doivent tenir compte des nouvelles exigences de nos marchés. Une révision de notre mécanisme d’enca-
drement permettra de répondre aux besoins toujours grandissants des consommateurs et d’incorporer
des façons éprouvées de rendre des services professionnels de qualité.
EN CONCLUSION…
NOTRE INDUSTRIE A BEAUCOUP CHANGÉ AUX COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES. Sous la poussée
d'un marché immobilier encore très actif, le nombre de courtiers et d'agents s'est accrû de plus de 43 %,
passant de 10 249 au 31 décembre 1999 à 14 686 en décembre 2004. La taille des bureaux de courtage a
aussi considérablement augmentée, il n'est plus rare maintenant de voir des bureaux de plus de 50 et 100
agents. Afin de s’ajuster à cette nouvelle réalité, les entreprises ont métamorphosé leurs offres de services
et leurs façons de faire. Le nombre d'agents et de courtiers oeuvrant dans de petits bureaux de courtage
est en baisse constante depuis les cinq dernières années.
Les profils linguistique et culturel des agents ont aussi considérablement changé. À l'instar de la popula-
tion du Québec, la profession a vu apparaître un nombre important d'agents de diverses ethnies qui étaient
jusqu'alors quasi-absents dans l’industrie. Cette nouvelle situation n'est pas sans apporter sa part de défis
quand on constate que certains praticiens ont une difficulté réelle à maîtriser une ou l'autre des deux
langues officielles.
Nous estimons qu’il aurait été bénéfique que l'ACAIQ actualise ses recommandations en fonction des réali-
tés prévalant dans le marché. Avec plus du tiers des membres de la profession qui ont moins de trois ans
d'expérience et 43 % qui en ont moins de cinq ans, nous pouvons difficilement soutenir que c'est par la
pleine autonomie des agents que passe une meilleure protection du public. Nous croyons que dans le
marché actuel il est encore trop tôt et inopportun de favoriser une si grande autonomie de nos agents. Au
contraire, la place du courtier n'a jamais été aussi importante. Au lieu de changer les structures et d'en-
courager une plus grande autonomie des agents, il serait préférable de tout mettre en œuvre pour améliorer
leur compétence.
7MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
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I. LA STRUCTURE D’ENCADREMENT DU COURTAGE IMMOBILIER
DANS SON ENSEMBLE, L’INDUSTRIE DU COURTAGE IMMOBILIER A SU DÉVELOPPER UN MODÈLE D’EN-
CADREMENT QUI RÉPOND À LA FOIS AUX OBJECTIFS DE PROTECTION DU PUBLIC ET AUX BESOINS
D’AFFAIRES DE SES PRATICIENS. Ce modèle, bien qu’il puisse être amélioré et mis à jour afin de refléter
les nouvelles réalités technologiques et économiques, réussit à assurer aux consommateurs québécois,
une prestation de services fiable et de qualité.
À titre de référence, le Rapport annuel de l’ACAIQ pour 2003 rapporte qu’il y a eu 40 plaintes déposés au
comité de discipline de l’Association contre l’un ou l’autre des 14 000 agents ou courtiers immobiliers et ce,
alors qu’il s’effectuait plus de 80 000 transactions immobilières résidentielles. Ces données se comparent
avantageusement à tout autre ordre professionnel; par exemple, pour la même période, le comité de
discipline de la Chambre des notaires recevait 38 plaintes pour ses 3 000 notaires.
Ces bons résultats s’expliquent par les moyens impressionnants dont dispose déjà l’industrie, notamment :
Contrôle des qualifications et compétences pour accéder à la profession ;
Mentions obligatoires et recours à des formulaires obligatoires ;
Supervision par les courtiers des opérations de leurs agents ;
Obligation de divulgation de conflits d’intérêts ;
Réglementation de la publicité et des représentations ;
Tenue obligatoire de livres et de registres ;
Programmes de formation éprouvés ;
Inspections professionnelles aléatoires et ciblées ;
Règles de déontologie et de discipline ;
Obligation de détenir une assurance erreurs et omissions ;
Dispositions pénales ;
Fonds d’indemnisation en cas de fraude ou de détournement ;
Bureau du syndic ;
Contrôle des activités de courtage illégal.
Les recommandations et prises de position qui suivent s’inscrivent, par conséquent, dans le constat que
nous faisons que le courtage immobilier au Québec se porte bien et que la protection du public est appro-
priée. Nos travaux ont cependant été conduits dans le souci de renforcer davantage cette protection. À titre
d’exemple, nous avons retenu les éléments suivants :
Amélioration de la formation d’accueil des nouveaux agents ;
Instauration d’un nouveau programme de formation continue obligatoire ;
Non intrusion des non-assujettis dans le domaine du courtage immobilier ;
Meilleur contrôle de la publicité et des représentations ;
Maintien de la responsabilité des courtiers quant aux opérations immobilières ;
Recours à l’injonction, lorsque nécessaire, par l’organisme de contrôle.
Nous sommes donc fortement favorables au maintien de la structure d’encadrement actuelle et des
principes d’autogestion, d’autoréglementation et d’autodiscipline déjà établis.
A. LES PROPOSITIONS DE LA PREMIÈRE OPTION :
LE BUREAU DE COURTAGE IMMOBILIER
PROPOSITIONS 1.1 À 4.3
Nous rejetons la proposition gouvernementale, telle que stipulée dans le Rapport, qui consiste à mettre en
place un Bureau et ce, pour les raisons suivantes :
La formule actuelle d’association fonctionne de façon efficace et pragmatique ;
Les courtiers et agents ont su jouer un rôle positif quant à la poursuite
des grandes orientations de leur industrie ;
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
L’option Bureau du courtage immobilier n’a pas fait ses preuves dans d’autres sphères d’activité.
Ce genre d’organisme nécessiterait une période de rodage importante et créerait inutilement
de l’incertitude. Le public, que l’organisme veut protéger avec cette formule, paiera pour les difficultés
d’apprentissage et de démarrage de cette nouvelle structure ;
La mise en place d’une nouvelle entité, soit le Bureau du Courtage immobilier, perturberait l’industrie
du courtage immobilier dans son fonctionnement quotidien et provoquerait une confusion immédiate ;
il faudrait allouer des sommes d’argent importantes pour clarifier cette nouvelle structure auprès
du public, des intervenants et des praticiens.
B. LES PROPOSITIONS DE LA DEUXIÈME OPTION :
L’ACIQ - UNE ASSOCIATION AMÉLIORÉE
PROPOSITIONS 5.1 À 8.2
PROPOSITION 5.1 Le nom
Nous constatons que l’appellation ACAIQ prête à confusion en laissant croire qu’on est en présence d’une
association vouée aux services de ses membres et par conséquent, elle doit être revue. Nous proposons
donc de la remplacer par « Autorité », terme plus représentatif d’un organisme de réglementation soit
l’Autorité du Courtage Immobilier du Québec (ACIQ). L’appellation ACIQ reflète mieux la mission de l’orga-
nisme et assure une certaine continuité aux yeux du public et de l’industrie immobilière et ce, même si cet
organisme n’est pas un organisme à caractère public au sens strict du terme.
PROPOSITION 5.2 La mission : protection du public
Nous estimons que la mission de l’ACAIQ doit être qualifiée : sa mission de « protection du public dans le
domaine du courtage immobilier » devrait être une mission principale et non pas une mission unique
restrictive. Cette précision laisserait à l’ACAIQ assez de latitude pour faire preuve d’initiative, pour offrir de
la formation et des services là et quand c’est nécessaire et pour prendre des décisions ponctuelles en
marge, mais cohérentes avec sa vocation principale de protéger le public.
PROPOSITION 6.1 Le conseil d’administration de l’ACIQ
En augmentant de deux à cinq le nombre d’administrateurs nommés par le gouvernement, l’organisme de
contrôle de l’industrie se priverait d’une expertise de pointe et alourdirait sa structure et son fonction-
nement. Ces administrateurs externes à l’industrie devraient être constamment éduqués et informés sur
le fonctionnement et les particularités de notre domaine. Que le nombre d’administrateurs passe à un
maximum de trois nous apparaît toutefois acceptable.
PROPOSITION 6.2 Conseil d’administration - Double fonction
Nous sommes en désaccord avec des règles d’exclusion aussi restrictives que celles proposées au Rapport
puisque l’ACAIQ risque de se voir privée de compétences et d’expertises importantes. Nous sommes
cependant favorables, à la lumière d’expériences passées, à ce qu’un administrateur ne puisse siéger
simultanément à l’ACAIQ et au sein d’une association directement liée au courtage (par exemple : une
chambre immobilière).
L’appartenance à une bannière pour les administrateurs siégeant ou ayant siégé au conseil n’a jamais été
une source de difficulté. Un dirigeant d’un franchiseur devrait pouvoir siéger à l’ACAIQ tout comme des
courtiers franchisés qui y siègent déjà. L’expérience des dirigeants de franchiseurs est vaste et riche et
peut être mise à contribution.
Des mécanismes de contrôle connus et des modes de conduite éprouvés peuvent être mis en place pour
éviter toute situation de conflit ou d’apparence de conflit d’intérêt.
9MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
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PROPOSITION 7.1 Formation de base
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale à l’effet que l’ACAIQ ne puisse pas dispenser la
formation de base menant à la certification. Toutefois, si aucun collège dans une région donnée n’offre une
telle formation, il devrait être possible pour l’ACAIQ de combler ce manque en offrant le programme pré-
paratoire à la profession, soit par un mode d’enseignement traditionnel ou par de la formation à distance.
Dans tous les cas, il revient à l’ACAIQ d’encadrer cette formation, d’en contrôler le contenu et d’administrer
les demandes de dispense de cours pour les étudiants. Nous développons davantage notre vision de la
formation à la proposition 14.
PROPOSITION 7.2 Formation d’intérêt privé
Nous estimons que le terme « privé » devrait être précisé ; à priori, nous favorisons que l’ACAIQ puisse offrir
de la formation directement reliée à une meilleure compréhension de la Loi, des règlements, des formu-
laires et des clauses obligatoires ainsi que la formation sur les règles de l’art.
PROPOSITION 7.3 Agir comme conciliateur
La proposition gouvernementale telle que présentée à la proposition 7.3 risque d’ouvrir la porte à des situa-
tions problématiques. Nous sommes favorables à ce que l’ACAIQ puisse, sujet à l’accord des parties à une
transaction, jouer un rôle de conciliateur. Cependant, cette fonction ne doit pas être effectuée par le ser-
vice du syndic. Un service comme l’actuelle ASSISTANCE ACAIQ pourrait bien jouer ce rôle en autant que
cette conciliation respecte des règles qui restent à déterminer.
Un pouvoir dévolu au syndic d’agir comme conciliateur nous semble inopportun et n’augmenterait pas la
protection du public. Les agents et courtiers fautifs ne doivent pas échapper aux sanctions déjà prévues
par la Loi. La crainte parmi les praticiens d’avoir à faire face au bureau du syndic demeure un moyen
coercitif important. Introduire des demi-mesures risque de fragiliser l’appréhension que le bureau du
syndic suscite et qui contribue grandement au respect des règles. Il y aurait risque de banalisation des
règles de discipline.
Les litiges concernant le partage de la rétribution entre courtiers doivent être spécifiquement exclus de la
compétence du service ASSISTANCE ACAIQ.
L’obligation faite au courtier inscripteur d’informer son client, le propriétaire vendeur, du mode de partage
de la rétribution avec le courtier collaborateur entraînera une diminution du nombre de litiges entre les
courtiers.
PROPOSITION 7.4 Le recours à l’injonction
Nous endossons la proposition gouvernementale à l’effet que l’ACAIQ puisse demander à un juge de la Cour
supérieure de prononcer une injonction dans toute matière se rapportant à la Loi ou à ses règlements.
PROPOSITION 8.1 Approbation des examens
Nous proposons que la préparation et la validation des examens pour devenir agent ou courtier soient du
seul ressort de l’ACAIQ et ce, sans approbation additionnelle de la part de l’organisme de supervision.
PROPOSITION 8.2 Révocation d’approbation
Avec une feuille de route positive depuis les dix dernières années, l’approbation et la révocation des
contrats-types et des formulaires devraient être de la juridiction exclusive de l’ACAIQ et ce, sans approba-
tion additionnelle, notamment par l’organisme de supervision.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
II. LES CHAMPS D’APPLICATION DE LA LOI
PLUSIEURS INDIVIDUS ET ENTREPRISES AIMERAIENT POUVOIR EFFECTUER DES OPÉRATIONS DE
COURTAGE SANS ÊTRE ASSUJETTIS À LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER. En effet, le courtage
immobilier exerce un attrait pour un grand nombre de personnes extérieures à notre profession. Le grand
public ne doit pas être confronté à des groupes et à des individus qui exerceraient des activités de courtage
immobilier en marge de nos structures de protection actuelles et ce, sans formation pertinente et sans
encadrement.
Nous devons nous féliciter que l’introduction de lois régissant le courtage immobilier ait eu pour effet
d’augmenter le professionnalisme et la responsabilisation des acteurs de notre industrie tout en pro-
tégeant mieux le public contre toute forme d’abus et de carence de connaissances. Les activités de
courtage immobilier, en marge de la loi ou exemptées de son application, n’offriraient pas les filets de pro-
tection maintenant prévus à la Loi (par exemple : assurance erreurs et omissions, Fonds d’indemnisation,
discipline et inspection, formation, etc.) et doivent être découragées.
Par ailleurs, la réglementation de l’acte de courtage hypothécaire devrait demeurer sous l’égide de la Loi
sur le courtage immobilier. En effet, l’acte de courtage hypothécaire s’apparente davantage aux activités et
pratiques constatées dans le domaine du courtage immobilier qu’à ce qui entoure la vente d’autres pro-
duits financiers. Ces deux activités de courtage sont intimement liées.
Dans le même ordre d’idées, l’inspection en bâtiments est aussi une activité nécessaire à la réalisation
d’une transaction immobilière. Nous déplorons le manque de compétence de certains praticiens et, de
façon générale, le manque d’encadrement de cette profession. Nous décrions la pratique utilisée par de
trop nombreux inspecteurs qui consiste à obtenir des consommateurs la signature d’un dégagement de
responsabilité. Il est urgent que cette pratique soit réglementée, que les compétences de ses praticiens
soient vérifiées et qu’ils aient l’obligation de détenir une assurance responsabilité professionnelle. Enfin,
nous sommes d’opinion qu’il n’appartient pas à l’ACAIQ de prendre en charge ce domaine d’activité.
Finalement, il y aurait lieu de définir « l’acte de courtage » et de donner à cette définition un sens plus
inclusif. Nous élaborons sur cette nécessité dans la présente section. Dans le même ordre d’idées, il serait
approprié de retirer la condition « contre rétribution » de cette définition afin de contrer l’exercice illégal de
la profession.
PROPOSITION 9.1 Domaine exclusif avec exemptions et autorisations
En tant que professionnels aguerris de l’industrie du courtage immobilier, nous ne pouvons qu’être en
profond désaccord avec les possibilité d’exemption et d’autorisations de la proposition 9. Permettre à des
individus et à des entreprises non certifiés de s’immiscer dans le courtage immobilier, sans assurer
convenablement la protection du public, nuirait considérablement au professionnalisme et à l’intégrité de
notre industrie.
PROPOSITION 9.2 Vente d’entreprise
Nous partageons la position défendue sur ce point par l’ACAIQ dans son mémoire sur le Rapport sur
l’application de La loi sur le courtage immobilier.
PROPOSITION 9.3 Location
Nous partageons la position défendue sur ce point par l’ACAIQ dans son mémoire sur le Rapport sur
l’application de La loi sur le courtage immobilier.
11MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
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PROPOSITION 9.4 Dispenses
Notre industrie a mis en place des programmes de formation efficaces et s’assure que ses professionnels
connaissent à fond les aspects financiers et légaux des transactions dont ils sont responsables. Nous nous
opposons vivement à toutes dispenses qui viendraient affaiblir les pratiques professionnelles rigoureuses
et éprouvées de notre industrie.
Le public serait mal protégé et même à risque si nous laissons des individus ou des entreprises non
assujettis œuvrer dans le domaine du courtage immobilier. La possibilité d’obtenir des dispenses et des
exemptions ouvrirait la porte au lobbying et à des groupes de pression extérieurs à notre industrie et
rendrait plus vulnérable toute la chaîne d’autorité gouvernementale.
PROPOSITION 9.5 Autorisations
Une connaissance significative des lois reliées au domaine de l’immobilier est nécessaire pour bien con-
seiller le public. À preuve, deux des cinq cours de formation portent strictement sur l’étude des lois,
lesquelles sont exclusivement de compétence provinciale, donc inspirées de notre tradition juridique
civiliste. Permettre à des entreprises étrangères de faire du courtage immobilier au Québec équivaudrait à
permettre à des agents non formés à cette culture juridique civiliste de conseiller notre public pour l’acte
juridique qu’est l’avant-contrat. C’est pourquoi nous devons nous y opposer.
Si, ultimement, et en dépit de notre opposition, des autorisations doivent être données et des règles
édictées, il revient à l’ACAIQ, le seul organisme compétent en la matière, d’en dresser les règles.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
III. LES AGENCES IMMOBILIÈRES
QUELLE QUE SOIT LEUR APPELLATION, AGENCES IMMOBILIÈRES OU BUREAUX DE COURTIERS IMMO-
BILIERS, CES DERNIERS ENTRETIENNENT UNE RELATION D’AFFAIRES ÉTROITE AVEC LES AGENTS ET
COURTIERS IMMOBILIERS QUI Y OEUVRENT. Agents et courtiers choisissent encore majoritairement, et
de plus en plus, d’appartenir à un bureau qui leur offre un cadre de travail riche et stimulant. Ils y trouvent
des services administratifs donnant accès à un personnel expérimenté, un environnement et un
encadrement professionnels et une trousse d’outils adaptés aux besoins grandissants du public.
La structure de responsabilité actuelle a été bien rodée et répond aux besoins de protection des consom-
mateurs car ceux-ci transigent ainsi avec une entreprise responsable, stable et bien établie, qui a pignon
sur rue. Le propriétaire du bureau est conscient que la clef de son succès en affaires passe par la satis-
faction de sa clientèle et par des agents et courtiers qui sont traités en partenaires d’affaires.
Pour les courtiers propriétaires d’agences immobilières, il s’agit d’un investissement à long terme dont ils
se portent garants. Ils ont conclu des contrats à long terme avec leurs fournisseurs de services et jouis-
sent de l’appui de leurs franchiseurs tout en favorisant la permanence, la stabilité et la transparence dans
leurs opérations de courtage. Les agents et courtiers sont identifiés à une place d’affaires unique et
responsable et le courtier assume le plein contrôle des activités se déroulant sous son toit et sous son nom.
Les engagements à long terme des agences et leur permanence assurent aux consommateurs un environ-
nement équilibré et sécurisant.
Nonobstant les progrès technologiques et l’utilisation de plus en plus courante d’Internet, l’agent ou le
courtier immobilier vit dans un environnement de stress et d’incertitude ; la cadence des négociations en
vue d’une transaction immobilière réussie peut être éprouvante et incertaine. L’agent ou le courtier sur le
terrain a encore, aujourd’hui, besoin de se ressourcer et de pouvoir compter sur son équipe de soutien pour
l’assister, le guider et, dans d’autres circonstances, le motiver. Le directeur du bureau de courtage remplit
ce rôle de conseiller et de mentor dans les opérations immobilières et les négociations difficiles. En effet,
il est pratique courante qu’un agent consulte son courtier pour s’assurer que le geste posé soit le bon et
ce, sans conséquences négatives.
Une déresponsabilisation de l’agence favoriserait un relâchement de l’encadrement des agents immo-
biliers qui se retrouveraient, par conséquent, laissés à eux-mêmes. Les propositions gouvernementales de
la section relative à l’autonomie des agents laissent peu de place au maintien de cette relation de confi-
ance et de coopération bien établie entre le responsable d’une agence immobilière et son personnel pro-
fessionnel. Pourtant, le modèle actuel a fait ses preuves et semble convenir aux praticiens de l’industrie et
au public, ce dernier étant bien protégé et bien servi.
Nous sommes d’avis qu’à court terme, les changements majeurs proposés dans la structure de respon-
sabilité de notre industrie iraient à l’encontre de la recherche d’une plus grande protection du public. De
plus, les relations de confiance développées entre agences et agents au cours des dernières années
seraient remises en question et, par conséquent, seraient affaiblies.
A. LA NOTION D’AGENCE IMMOBILIÈRE
NOUS SOMMES EN FAVEUR D’UNE ÉPURATION DES TERMES UTILISÉS POUR DÉSIGNER LES INTER-
VENANTS DANS NOTRE INDUSTRIE.
Nous proposons de laisser tomber dans tous les cas, le qualificatif « affilié » et d’éliminer la catégorie
spéciale de courtier affilié. Les détenteurs de cette dernière catégorie de certificat devraient, à courte
échéance, être contraints, à la condition qu’ils se qualifient, à opter pour une autre catégorie de permis.
Contrairement à la proposition soumise par l’ACAIQ, nous favorisons le maintien des appellations actuelles,
agent et courtier. Un changement de nom ne ferait qu’augmenter la confusion chez les consommateurs ;
l’agent devient un courtier et il est autorisé à agir pour un courtier mais ils ont des responsabilités différentes.
13MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
14
Faire passer tous les praticiens à un niveau d’autonomie et de responsabilisation plus élevé n’amène, en
soi, aucun bénéfice particulier que d’autres modifications au régime actuel ne pourraient procurer. De plus,
cela risque d’amener un regrettable exode d’un bon nombre de praticiens.
Nous sommes d’opinion qu’il ne faut pas entraver l’accession et le maintien à la profession d’agent. Notre
industrie accueille dans une très large mesure des gens qui cherchent à se replacer dans le marché de
l’emploi. Ils en sont souvent à leur seconde ou troisième carrière et leur apport économique est apprécia-
ble. Notre industrie est enrichie et stimulée par ces personnes en réorientation de carrière et leur apport
à la société serait moins enrichissant si la possibilité de devenir agent leur était rendue plus difficile, voire
inaccessible.
PROPOSITIONS 10.1 ET 10.2 Obligation de détenir un permis
En faisant les adaptations nécessaires pour incorporer les recommandations mentionnées à la proposition 12
du chapitre suivant, nous sommes favorables à l’obligation de détenir un permis et non plus un certificat.
PROPOSITION 10.3 Un établissement au Québec
Nous appuyons la proposition gouvernementale qui obligerait les agences immobilières à avoir au moins
un établissement au Québec.
B. LES OBLIGATIONS DES AGENCES
PROPOSITION 11.1 Rôles et responsabilités des praticiens
Nous vous référons à nos remarques et recommandations contenues au point 13 quant aux définitions et
au partage des rôles et responsabilités entre les différents praticiens.
PROPOSITION 11.2 Exclusivité des fonctions
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
PROPOSITION 11.3 Se consacrer à plein temps
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
PROPOSITION 11.4 Nombre de directeurs obligatoires
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
PROPOSITION 1.5 Conservation des livres
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
PROPOSITION 11.6 Exigences particulières pour les dirigeants
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport et sommes d’avis
que les directeurs déjà en place soient reconnus sans avoir à se soumettre à des exigences particulières.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
IV. LES COURTIERS
A. LES APPELLATIONS
LE CHOIX DE L’APPELLATION SOUS LAQUELLE LES AGENTS DEVRONT EXERCER REVÊT UNE GRANDE
IMPORTANCE, NON SEULEMENT POUR LA COMPRÉHENSION DU PUBLIC MAIS POUR SA PROTECTION.
En effet, nous appréhendons qu’un changement d’appellation soit perçu par les agents comme une recon-
naissance par l’État d’un accroissement désirée de leur autonomie et ce, au détriment des rapports déjà
très fragile qui existe entre eux et leurs courtiers.
PROPOSITIONS 12.1 ET 12.2 L’appellation agent et les personnes physiques
Nous comprenons que les appellations utilisées dans l’industrie du courtage immobilier semblent com-
plexes pour le consommateur. Supprimer l’appellation d’agent, tel que suggéré dans la proposition 12.2, ne
ferait qu’augmenter la confusion aux yeux du public et créerait des dépenses importantes pour les
quelques 14 000 praticiens de l’industrie.
L’utilisation de l’appellation courtier pour les agents actuels pourrait laisser croire au public, à tort, que le
nouveau courtier a les mêmes responsabilités que le courtier immobilier actuel. De plus, ce changement
de nom défavoriserait les praticiens d’expérience de notre industrie, sans égard à leur expérience acquise.
Nous favorisons toutefois une simplification des appellations ; le Tableau I qui suit fait le lien entre les
appellations et les personnalités juridiques qui y sont associées.
Cette proposition concilie deux objectifs :
Le consommateur distingue ainsi le type d’intervenant qui est devant lui : l’agent qui est la personne autorisée
à agir au nom d’une personne morale et l’agent agréé qui est la personne qui peut qualifier l’entreprise.
Le consommateur distingue aussi le type d’entreprise avec laquelle il fait affaires : celle d’un courtier
lorsque c’est une entreprise individuelle et celle d’une agence lorsque c’est une personne morale qui permet
à des agents de la représenter ou d’agir en son nom.
15MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
TABLEAU I – APPELLATIONS ET PERSONNALITÉS JURIDIQUES
APPELLATIONS ACTUELLES APPELLATIONS PROPOSÉES PERSONNALITÉS
Agent affilié
Courtier affiliéappellation appelée à disparaître
Agent agréé
Courtier agréé
Bureau
Agent
Agent agréé
Courtier
Agence
Personne physique
Personne physique
Entreprise individuelle
Entreprise de personnes
morales
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Nous excluons la possibilité que l’entreprise d’une personne seule, alors appelée courtier, puisse autoriser
des agents à travailler pour son compte. Si le courtier désire embaucher des agents, il devrait alors
constituer son entreprise en personne morale. Le Tableau II ci-après résume les fonctions et les carac-
téristiques associées à chaque appellation.
Enfin, nous suggérons que les agents puissent incorporer des compagnies de gestion et, sous réserve des
règles applicables en matière de fiscalité, toucher leurs rétributions par le truchement de ces véhicules
corporatifs.
Tout changement d’appellation entraînerait des coûts substantiels pour tous les membres de l’industrie :
cartes d’affaires, papeterie, enseignes et affiches. Il y aurait lieu de prévoir des règles transitoires et
un échéancier raisonnablement long afin de répartir ces coûts sur une plus longue période de temps. Un
examen plus détaillé de cette période transitoire est fait au Chapitre X de ce document.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
TABLEAU II – DÉFINITION DES APPELLATIONS PROPOSÉES
APPELLATIONS DÉFINITIONS COMMENTAIRES
Agent
Agent agréé
Courtier
Agence
L’individu qui œuvre au sein
d’une agence ou qui est
autorisé à agir pour elle
Degré de formation de
l’individu qui peut qualifier
une entreprise
Sauf dispense, un agent ne
peut accéder au statut
d’agent agréé avant trois ans
L’entreprise d’un individu
oeuvrant seul
Nom donné à l’individu
qui dirige une agence
Nécessite que le praticien ait
une formation d’agent agréé
Le courtier ne peut pas avoir
d’agent à son emploi, seule
l’agence le peut
L’entreprise d’une personne
morale qui autorise des
agents à œuvrer au sein de
son organisation ; elle est
dirigée par un courtier qui a
une formation d’agent agréé
Une agence peut avoir des
agents et des agents agréés à
son emploi
Nécessite un second permis
pour le courtier qui entend
poser des actes de courtage
B. L’AUTONOMIE
PROPOSITION 13.1 L’autonomie des agents
POUR LES RAISONS DÉVELOPPÉES CI-APRÈS, NOUS NOUS OPPOSONS À LA POSSIBILITÉ POUR LES
AGENTS D’AGIR À LEUR COMPTE SANS QU’ILS N’OBTIENNENT, AU PRÉALABLE, UNE CERTIFICATION
D’AGENT IMMOBILIER AGRÉÉ DOUBLÉE DE TROIS ANNÉES D’EXERCICE.
La pierre angulaire des recommandations de l’ACAIQ repose sur une plus grande responsabilisation de
l’agent et sur son autonomie face au courtier. Avoir des praticiens plus compétents est un objectif
souhaitable auquel nous souscrivons entièrement. Avoir des agents plus responsables, suivant le modèle
autonomiste proposé par l’ACAIQ et repris dans les propositions gouvernementales, entraînera cependant
une suppression inopportune de la supervision des actions des agents exercée par les courtiers.
Il nous apparaît paradoxal que la recherche d’une plus grande protection du public face aux actions des
agents puisse passer par un affaiblissement des méthodes d’encadrement éprouvées. Cette supervision
exercée par les courtiers, même si elle est effectuée de façon ponctuelle et adaptée à chaque situation,
demeure le meilleur gage de protection pour le public et elle doit être maintenue, voire augmentée et
encouragée. À nos yeux, il faut privilégier le maintien de façons de faire éprouvées où l’expérience de
pointe, la stabilité et la longévité de l’agence contribuent à enrichir et à sécuriser les opérations immobi-
lières et ce, au moment même où celles-ci se déroulent.
Cette approche est préférable à l’alternative de constater, a posteriori, que l’inexpérience et ou le manque
de connaissance d’un agent a causé un préjudice aux droits d’une des parties. De plus, une autonomie
aussi large pour les agents ouvrirait la porte à des individus aux pratiques critiquables puisque les agences
seraient moins sélectives et n’auraient pas à assumer les conséquences des gestes posés par ces
derniers. Il serait à craindre que, n’étant plus responsables des actions de leurs agents, les agences en
arrivent à réduire leurs critères de sélection et leurs exigences vis-à-vis des nouvelles recrues. Les rela-
tions étroites qui existent actuellement entre un courtier et ses agents seraient profondément perturbées
avec une redéfinition si radicale des rôles et responsabilités des agents.
En outre, le nombre important de nouveaux agents ayant joint la profession au cours des récentes années
milite en faveur du maintien d‘un encadrement plus rigoureux. L’implication directe, et au moment opportun,
du courtier est non seulement bénéfique aux opérations immobilières en cours, elle est même nécessaire
pour maintenir des standards de qualité améliorés. Parce que l’agence est légalement responsable
des transactions des agents qui oeuvrent pour elle et sous sa supervision, elle se voit conférée d’office une
certaine autorité. C’est justement cette autorité qui la motive à se préoccuper de la compétence et de la
performance de ses agents.
Il s’ensuit que l’agence peut s’intéresser au perfectionnement de ses agents, à l’actualisation de leurs
connaissances et à l’encadrement général des agents qu’elle autorise à agir pour son compte. En fait, cette
dynamique constitue une dimension importante et significative du rôle du courtier auprès de ses agents.
En effet, il est fréquent de voir un directeur d’agence contribuer au perfectionnement de ses agents par des
actions telles que : conseils contextuels, notes de service favorisant le partage des connaissances, organi-
sation de conférences de perfectionnement et rapports des dernières tendances du marché et de l’industrie.
Illustrons cela par un seul exemple : le déploiement de la formation dispensée par l’ACAIQ à ses membres
qui passe par la participation volontaire et implicite des agences.
Nous appréhendons également qu’une plus grande autonomie des agents réduirait considérablement
l’apport des agences dans leur poursuite de l’excellence et fragiliserait la qualité de la pratique. Dans le
même esprit, la quête d’autonomie des agents ne doit pas être justifiée par un contournement de la chaîne
de responsabilité actuelle.
L’objectif d’une protection du public améliorée ne serait pas mieux atteint par la seule responsabilisation
des agents. La structure d’encadrement et les modèles d’affaires présentement utilisés par notre indus-
trie sont le fruit de nombreuses années d’essais et d’adaptation, tout en composant avec les réalités de la
législation en place et avec les ressources à notre disposition.
17MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
18
Pensons également aux difficultés supplémentaires que tout fractionnement des bureaux actuels entraî-
nerait vis-à-vis :
L’inspection professionnelle ;
La formation continue ;
Le contrôle de la détention des assurances erreurs et omissions ;
La tenue des livres et registres ;
La publicité des membres ;
Les possibles abus de poursuites judiciaires en réclamation de rétribution ;
Les actes de courtage au quotidien.
Avec le modèle actuel, l’agence est responsable de son plein gré et les agents savent qu’ils doivent opérer
à l’intérieur des balises établies par leurs courtiers. Notre industrie a atteint un équilibre de responsabili-
sation enviable et respecté qui satisfait les besoins de sécurité du public tout en assurant la viabilité des
courtiers et agents qui y gagnent leur vie.
En ce qui a trait au partage de responsabilité entre agents et courtiers abordé dans le dernier mémoire de
l'ACAIQ, formule que nous ne privilégions pas, nous tenons à préciser que dans l'éventualité ou la nouvelle
loi adopte ce concept, il sera primordial que la responsabilité du courtier ne soit aucunement entravée pour
lui permettre d'assurer un contrôle adéquat des opérations et que cette co-responsabilisation constitue
une ressource supplémentaire contribuant à accroître la protection du public. La notion de co-responsabi-
lisation est indissociable du maintien des appellations épurées préconisées dans ce mémoire car il serait
impensable de promouvoir le concept de co-responsabilisation autrement qu'entre des intervenants dont
le statut soit reconnu de tous, à défaut de quoi une réelle confusion surviendrait.
Cette confusion serait encore plus grande dans le cas d'un transfert de responsabilité complète à l'agent,
sans l'étape essentielle d'une co-responsabilité, formule que nous rejetons totalement.
Au soutien de ce qui précède, prenons le seul exemple de la propriété d’un contrat de courtage. Qu’en sera-
t-il d’un différend entre l’agent et son courtier à ce sujet ? Aujourd’hui le courtier est le seul responsable
en droit civil de ce contrat. Cela permet au courtier, en soi seul responsable, d’imposer à l’agent sa vision
des choses. Comment le public sera mieux protégé si l’agent devenu courtier, co-responsable du contrat,
reconnaît moins ou pas d’autorité à son courtier ? N’y a-t-il pas là un risque réel que l’agent fautif en fasse
à sa tête et que le courtier soit sans moyen véritable pour l’en empêcher ?
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
C. LA FORMATION
POUR LES AGENTS
L’amélioration de la formation, tant celle pour accéder à la profession que la formation continue, contri-
buera à une meilleure protection du public. À ce titre, nous tenons à souligner que si une seule mesure
devait être adoptée à l’occasion de la présente révision, ce devrait être celle portant sur l’enrichissement
du programme de formation obligatoire, appuyé par un nouveau programme de formation continue. Avant
de rendre les agents responsables et de fragiliser leur encadrement, il faut d’abord bien les former.
Pour ce faire, nous favorisons une approche par laquelle l’appropriation des connaissances en matière de
courtage immobilier se fait davantage par la pratique et la supervision de l’agence plutôt que par un
enseignement théorique.
Nous favorisons toujours que le cours pour devenir agent immobilier corresponde à une Attestation
d’Étude Collégiale (AEC) avec, comme qualification préalable, un diplôme d’études secondaires. Le contenu
du programme de formation doit être mieux adapté à la réalité quotidienne d’un agent immobilier et doit
aussi pouvoir s’adapter au rythme des changements qui surviennent dans cette industrie. Pour y arriver,
le contenu des cours doit, non seulement être plus pertinent et plus pratique, mais le programme doit
couvrir plus de matière. Nous estimons que cette formation doit être enrichie et plus aiguisée sur le
plan pratique ; par exemple, par des simulations sur le terrain afin de mieux comprendre les détails d’une
transaction.
Parce que ce programme doit être plus pratique et évoluer rapidement, nous demandons que le seul
organisme compétent pour en déterminer le curriculum soit l’ACAIQ. Ce serait une erreur de laisser à des
intervenants externes à la profession le soin de déterminer le contenu des cours.
Nous constatons, parmi les agents qui nous arrivent des différents établissements d’enseignement
autorisés à donner la formation d’agent, qu’il existe une inégalité dans les diverses offres de services de
ces établissements. Le fait qu’il y a déjà près d’une vingtaine d’établissements autorisés à donner cette for-
mation a pour effet de fractionner les ressources. Au plan pratique, certains collèges offrent ce programme
seulement une fois durant l’année et c’est souvent suffisant pour la capacité d’accueil de leur région.
Si l’élaboration du programme est confiée à des établissements qui n’en font pas une priorité, nous
risquons de voir une dégradation rapide de la qualité du cours et de constater que les investissements
nécessaires pour sa mise à niveau ne se réalisent pas. Par ailleurs si, au contraire, l’ACAIQ est chargée du
carnet de commande du programme, plusieurs collèges qui n’avaient pas l’intention d’investir dans son
élaboration verront un intérêt à simplement offrir cette formation.
Nous favorisons le maintien d’un examen de contrôle pour accéder à la profession. Cet examen doit être
administré par l’ACAIQ assurant ainsi l’atteinte des objectifs pédagogiques visés.
La certification devrait être assortie d’un examen de connaissance de la langue utilisée en pratique, soit le
français ou l’anglais.
Comme tous les professionnels, les agents et courtiers se doivent de demeurer à la fine pointe des
développements de leur industrie. Dans ce sens, nous suggérons également l’adoption d’une formation
continue obligatoire fortement axée sur la pratique.
L’ACAIQ serait responsable de contrôler les exigences de cette formation : accréditation des formateurs,
tenue de registres et remise d’unités de formation continue (UFC). L’ACAIQ s’assurerait que chaque courtier
et agent suive cette formation de perfectionnement et, avec comme moyen de coercition, la possibilité de
suspendre temporairement le permis du membre au moment du renouvellement des droits.
La diversité des types d’immeuble amène le besoin de former des agents pour travailler dans des domaines
plus spécifiques. Nous favorisons le développement de cours spécialisés pour préparer adéquatement ces
agents désireux d’œuvrer dans des domaines comme, par exemple, les immeubles à revenus, les secteurs
industriels et commerciaux, l’investissement, les domaines agricoles et forestiers et le courtage hypothé-
caire, si cette spécialité devait demeurer sous l’égide de la Loi sur le courtage immobilier.
19MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
20
POUR LES DIRECTEURS
Nous sommes loin du temps où un bureau de courtage immobilier était l’affaire de quelques individus qui se
regroupaient pour partager ressources et informations. Du petit bureau dont le directeur était également
agent immobilier, nous sommes passés à des bureaux de plus de cinquante et cent agents et où le directeur
est un administrateur à temps plein. Au cours des dernières années, nous avons assisté à un changement
important dans le paysage du courtage immobilier. Nous avons pu constater l’émergence d’imposantes
entreprises de courtage avec des courtiers propriétaires indépendants à la tête de ces entreprises.
Il faut former cette génération montante de gestionnaire. La place qu’occupent ces agences, la stabilité et
la fiabilité que leur gestionnaire apporte aux consommateurs et le rôle essentiel de conseiller qu’il joue
auprès de ses agents, justifie que la formation s’étende à ce groupe d’individus. Même le courtier indépen-
dant qui est quotidiennement aux prises avec des préoccupations d’ordre administratif bénéficierait d’une
formation appropriée.
La relève, les futurs directeurs et courtiers, devraient être tenus de suivre un programme de formation con-
tinue adapté aux situations et aux exigences qu’ils rencontreront. Toutefois, pour les directeurs déjà en
place, leurs acquis et leur compétence à diriger une agence ne doivent pas être subordonnés à ce qui
précède.
De plus, il faut prévoir des cours spécialisés qui s’adresseront à tous les directeurs et courtiers et qui
couvriront des sujets tels finance et comptabilité, gestion des ressources humaines, travail d’équipe et
résolution de conflits. Les équivalences académiques devraient être reconnues.
L’ensemble de ces propositions en matière de formation nécessite un certain temps de mise en place ; des
mesures transitoires devraient donc être adoptées. Nous traitons de ces mesures au Chapitre XI de ce document.
PROPOSITION 14.1 Objectifs de la formation minimale
Nous sommes favorables à ce que l’ACAIQ conserve le droit de supervision et de contrôle du programme
de base et des programmes de formation continue.
PROPOSITION 15.1 Formation supplémentaire
Nous sommes favorables à ce que l’ACAIQ puisse imposer à ses membres de suivre certaines formations
supplémentaires, non seulement dans des circonstances particulières comme la discipline ou un domaine
de spécialisation, mais également dans le cadre d’un programme de formation continue.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
D. LE PERMIS
PROPOSITIONS 16.1 À 16.8
Nous sommes favorables aux propositions gouvernementales suivantes telles que stipulées dans le
Rapport :
PROPOSITION 16.1 Le remplacement du certificat par un permis
PROPOSITION 16.2 Le caractère permanent du permis
PROPOSITION 16.3 Les concepts de permis temporaire et de permis permanent
PROPOSITION 16.4 Sous réserve des commentaires précédents, les qualifications
et les exigences pour obtenir un permis
PROPOSITION 16.5 Le pouvoir de sanctionner une agence
PROPOSITION 16.6 Les amendes perçues
Nous sommes favorables au fait que l’excédent des amendes perçues soit versé dans un fonds destiné à
l’éducation du public et des membres.
PROPOSITION 16.7 Assurance-responsabilité.
Nous sommes favorables à cette proposition et réitérons notre recommandation à l’effet que la respons-
abilité doit demeurer au niveau de l’agence ou du courtier. Advenant qu’une co-responsabilité agent-
agence soit le modèle retenu, il faudra prévoir que l’assurance responsabilité de l’agence soit supplétive.
Ainsi, à moins que l’agence n’ait également commis une faute, c’est l’assurance de l’agent qui sera d’abord
appelée à indemniser la victime.
PROPOSITION 16.8 Situations où l’ACAIQ peut refuser et retirer un permis
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
E. LES COURTIERS DÉBUTANTS
PROPOSITION 17.1 PÉRIODE PROBATOIRE POUR DEVENIR AGENT AGRÉÉ
Nous recommandons que la période probatoire soit de trois ans avant qu’un agent puisse devenir agent
agréé et travailler à titre de courtier au sein d’une entreprise individuelle ou pour qualifier une agence.
21MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
22
F. LES COURTIERS REPRÉSENTANT UNE AGENCE
PROPOSITION 18.1 REPRÉSENTER UNE SEULE ENTREPRISE
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
PROPOSITION 18.2 PRÉSENTER SA QUALITÉ DE REPRÉSENTATION
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
G. LES REPRÉSENTANTS ET LA PUBLICITÉ
LE TÉLÉMARKETING, SOIT LA SOLLICITATION PAR VOIE TÉLÉPHONIQUE, DEVRAIT ÊTRE RÉGLEMENTÉ
ET NON SIMPLEMENT INTERDIT. Ce qui importe c’est que le consommateur soit en mesure d’identifier
facilement pour qui la sollicitation se fait, soit un courtier immobilier, un opérateur de site Internet, une
revue immobilière ou tout autre bénéficiaire de cette publicité.
Le contrôle de la conformité devrait être étendu à toutes les formes de sollicitation, de représentation et
de publicité relatives à la promotion de services et à la facilitation d’une opération de courtage immobilier.
La sollicitation visant à conclure un contrat de courtage, la représentation, l’affichage ou toutes autres
formes de publicisation des informations immobilières devraient être incluses.
En pratique, l’assujettissement à ce contrôle devrait être dicté par la nature de l’activité ; seront ainsi assu-
jetties toutes les activités comprises dans la définition de l’acte de courtage immobilier. Ce contrôle sera
facilité par l’adoption d’une définition appropriée, voire plus large et plus inclusive, de « l’opération ou l’acte
de courtage ».
Ainsi, les activités incluses dans cette définition et menées par un individu ou une entreprise qui publicise
des informations et/ou des services de courtage immobilier seront soumises à ce contrôle. Les activités
menées par des individus et entreprises qui opèrent des sites Internet ou des systèmes organisés, tant des
médias ou sites spécialisés en immobilier ou en habitation que des médias ou sites généralistes, seront
incluses dans cette définition et seront régies.
Suivant ce qui précède, le franchiseur d’un réseau de courtage immobilier ne devrait pas être une personne
soumise à ce contrôle du simple fait de sa présence dans l’industrie. Il est reconnu que ce dernier n’est pas
un intervenant dans les opérations de courtage. C’est plutôt par la nature de ses actions que l’on déter-
minerait, à la pièce et selon les circonstances, si le franchiseur tomberait sous la juridiction de la Loi.
Gardons à l’esprit que les représentations et la publicité des franchiseurs se doivent déjà de respecter la
Loi sur la protection du consommateur et la Loi sur la concurrence.
Enfin, l’essence même de notre industrie repose sur son efficacité de vendre un immeuble en tant qu’inter-
médiaire, et non uniquement de fournir un conseil. La commercialisation de cette efficacité de pouvoir
vendre, que ce soit pour un agent, un bureau ou pour un réseau ne doit pas être empêchée. C’est pourquoi
il est nécessaire que la publicité de type comparatif puisse continuer de se faire. Néanmoins, l’ACAIQ doit
maintenir sa capacité de contrôler les aspects quantifiables et qualifiables qui composent la représenta-
tion et la publicité afin que le public soit dûment informé.
PROPOSITION 19.1 Conformité de la publicité et des représentations
Nous sommes favorables à l’obligation pour les praticiens de se conformer aux règles relatives à la
publicité et aux représentations.
PROPOSITION 19.2 Établissement des règles de publicité et de la divulgation
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
H. LES ACTIVITÉS ACTUELLEMENT INTERDITES
PROPOSITIONS 20.1 ET 20.2 Activités incompatibles
Contrairement à la proposition gouvernementale, nous recommandons que soit maintenue l’interdiction
d’exercer simultanément d’autres professions. Nous préférons voir des agents bien servir un maître plutôt
qu’en décevoir deux.
I. LES CONFLITS D’INTÉRÊTS ET LA DIVULGATION
PROPOSITIONS 21.1 ET 21.2 Conflits d’intérêts et divulgation
L’industrie du courtage immobilier a déjà des règles et des mécanismes de contrôle éprouvés et très effi-
caces en matière de conflits d’intérêts. Nous avons d’ailleurs des inspections aux deux ans et un proces-
sus de divulgation rigoureux. Ceci dit, nous sommes toutefois d’accord pour encourager une plus grande
transparence dans l’industrie.
Nous sommes favorables à ce que l’obligation de divulgation soit maintenue. Nous tenons cependant à
apporter les précisions suivantes :
Il est préférable de favoriser la divulgation d’intérêts plutôt que la prohibition pure et simple de recevoir
une récompense, sans tenir compte des circonstances et de sa valeur relative.
Il ne faudrait pas en venir à interdire ou même à forcer la divulgation relativement à des choses de valeur
insignifiante par rapport à la valeur de la rétribution en cause. Par exemple, la remise d’une bouteille de vin
ou la possibilité de participer à un tirage d’un voyage ne place pas son récipiendaire en situation de conflit,
ou d’apparence de conflit d’intérêts. La disproportion dans la probabilité d’obtenir une récompense ou entre
la valeur de celle-ci et la valeur des services est trop grande et n’amènera pas son bénéficiaire à négliger
les intérêts premiers de son client.
Si l’on devait mettre en place un système trop rigide et excessif, celui-ci aurait le défaut de ne pas être
administrable et ainsi, les praticiens le discréditeraient et pourraient chercher à le déjouer.
23MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
24
V. LES FRANCHISEURS IMMOBILIERS
PROPOSITION 22.1 Assujettissement
Les franchiseurs ne sont pas des intermédiaires dans une opération immobilière. Ils ne devraient pas être
assujettis à la Loi sur le courtage immobilier du seul fait qu’ils sont des joueurs importants de l’industrie.
Nous proposons plutôt que ce soit par les actes posés que l’on détermine qui doit se conformer à la Loi sur
le courtage immobilier et non pas nommément un groupe, tel les franchiseurs. En conséquence, toute
entreprise qui fait de la sollicitation, des représentations menant à une opération de courtage ou affiche
des inscriptions immobilières privées ou confiées à un courtier aura à se conformer à la Loi, sans pour
autant détenir un certificat. Le législateur n’aurait pas à recenser et à nommer spécifiquement ces entre-
prises dans la Loi.
Quant à toute publicité qui origine des franchiseurs et qui ne vise pas à faciliter une opération de courtage,
elle doit déjà respecter la Loi sur la protection du consommateur et la Loi sur la concurrence.
PROPOSITION 22.2 L’encadrement de la publicité des franchiseurs
Nous nous objectons à la recommandation de l'ACAIQ d'abolir toute publicité comparative. Comme nous
l’avons déjà exprimé, des lois appropriées, auxquelles les franchiseurs doivent se conformer pour leur
publicité d’ordre général, et non spécifiques à la commercialisation d’informations immobilières existent
déjà pour réglementer la publicité des entreprises. Par ailleurs, il en serait autrement si les franchiseurs
se mettaient à faire de la publicité reliée aux informations inhérentes aux opérations de courtage ; ces
actions devraient alors être encadrées.
Dans les faits, le partage des responsabilités entre franchiseurs et franchisés est stipulé clairement dans
les contrats qui les lient. Les franchiseurs supportent leur réseau en faisant uniquement de la publicité
corporative plutôt que de la promotion d’informations immobilières et d’inscriptions individuelles. Les fran-
chiseurs ne sont pas des intervenants dans les opérations immobilières et leur responsabilité est déjà
limitée suivant les termes de leurs liens contractuels avec leurs franchisés.
Il est déjà prévu dans les conventions de franchise de contraindre les franchisés et leurs agents, tout
comme les franchiseurs, à respecter l’ensemble des législations applicables au domaine du courtage
immobilier. Les lois afférentes au contrôle de la publicité sont incluses dans nos conventions et nous
entendons faire respecter les identifications corporatives et les marques de commerce de la même façon.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
PROPOSITIONS 22.3 ET 22.4 Surveillance et injonction
Nous sommes favorables aux propositions gouvernementales telles que stipulées dans le Rapport.
Nous tenons toutefois à mettre l’emphase sur la problématique qui pourrait résulter d’une application non
circonscrite des propositions 22.1 à 22.4.
En effet, avec la prolifération des moyens de communication et des outils technologiques, il serait imprati-
cable pour les franchiseurs de contrôler les outils promotionnels utilisés par les quelques 9 400 agents et
courtiers de leurs réseaux ; ils ne devraient donc pas en être redevables.
Les points suivants viennent corroborer notre très grande réticence à appuyer toutes propositions qui
iraient dans ce sens :
En tant que franchiseurs responsables, nous avons adopté des directives et des codes de conduite
rigoureux quant à la publicité faite par nos franchisés;
De plus en plus d’agents possèdent leur site Internet personnel qu’ils peuvent changer plusieurs fois
par jour; les coûts, le temps et le personnel requis pour contrôler tous ces sites seraient hors de proportion ;
Les chambres immobilières, propriétaires du service inter-agence™ ont déjà pour mandat de vérifier
l’intégrité des informations relatives aux inscriptions ;
Chaque agent immobilier fait sa propre publicité locale, il n’appartient pas aux franchiseurs de vérifier
la publicité des agents à travers le Québec. À cet égard, nous assistons depuis maintenant plusieurs années
à une véritable explosion du nombre et du type de médias diversifiés auxquels les agents font appel ;
Pour les franchiseurs qui ont un réseau national et international, l’application de ces propositions
serait d’une complexité administrative démesurée. De plus, il est à craindre que les outils technologiques
nécessaires ne seraient pas à leur portée, ceux-ci étant souvent hébergés à l’extérieur de la province.
25MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
26
VI. L’INSPECTION ET LA DISCIPLINE
PROPOSITIONS 23.1, 24.1 ET 24.2 L’inspection
Nous favorisons les propositions de ces sections, en autant que l’option ACIQ soit retenue
PROPOSITIONS 25.1 ET 26.1 Le syndic
Nous favorisons le maintien du système actuel en autant que l’option ACIQ soit retenue.
Nous estimons toutefois qu’il serait souhaitable d’explorer des façons de faire qui feraient en sorte que ces
processus soient moins longs et moins coûteux. Cependant, le maintien du rôle du syndic tel qu’il est exercé
présentement est de première importance.
Les services ASSISTANCE ACAIQ et INFO ACAIQ jouent un rôle important et devraient être maintenus.
PROPOSITIONS 27.1À 27.4 Le comité de discipline
Nous sommes favorables aux propositions gouvernementales telles que stipulées dans le Rapport.
VII. LES POUVOIRS RÉGLEMENTAIRES DE L’ACIQ
PROPOSITION 28.1 Autorités réglementaires
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport.
PROPOSITION 28.2 ET 28.3 Pouvoirs réglementaires - ACIQ
Nous sommes en désaccord avec le pouvoir réglementaire très large de cette proposition. De plus le Fonds
d’indemnisation devrait être intégré à l’organisme de contrôle.
Nous réitérons que nous sommes en désaccord avec l’option Bureau.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
VIII. LES RÈGLES CONCERNANT LES CONTRATS
PROPOSITION 29.1 Recours aux nouvelles technologies
Nous sommes favorables à une réglementation moderne qui évoluera au même rythme que la technologie,
tout en facilitant le bon déroulement d’une opération immobilière et constituée d’un minimum d’exigences.
PROPOSITIONS 30.1 ET 30.2 Les contrats types ou formulaires
Nous sommes favorables aux propositions gouvernementales telles que stipulées dans le Rapport.
Nous sommes favorables à ce qu’il y ait des mentions obligatoires dans les contrats de même que nous
suggérons que le recours à des formulaires prescrits soit obligatoire.
Il faudrait cependant revoir certaines règles pour éviter des pratiques menant à la réouverture des négocia-
tions après l’inspection, alors qu’une promesse d’achat est en suspens.
PROPOSITION 30.3 Révocation et approbation de formulaires
Nous sommes en désaccord avec l’approbation ou la révocation de clauses types obligatoires dans les
contrats par l’organisme de supervision.
PROPOSITION 31.1 Le contrat de courtage pour la vente d’un immeuble résidentiel
Nous sommes favorables au changement proposé par cette proposition et au maintien du droit de dédit
actuel en ajoutant les règles propres à la location.
Nous sommes également en accord à ce que les règles relatives aux contrats soient incluses dans les
règlements plutôt que dans la Loi.
PROPOSITION 31.2 Inclure les personnes morales et les sociétés en nom collectif
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport. Il y aurait
lieu d’ajouter les règles propres à la location.
PROPOSITION 31.3 Double du contrat
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale telle que stipulée dans le Rapport et à tout
assouplissement des règles qui font obstacle à l’emploi des moyens technologiques pour faciliter une
transaction; par exemple, éliminer un nombre spécifique de copies originales obligatoires.
27MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
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IX. LE FONDS D’INDEMNISATION DU COURTAGE IMMOBILIER
La nature et la mission du Fonds d’indemnisation
PROPOSITION 32.2
Nous sommes favorables à la proposition gouvernementale puisque l'utilisation des intérêts à des fins
favorisant la protection du public respecte la mission du Fonds d’indemnisation du courtage immobilier
(FICI). Nous précisons toutefois que nous ne sommes pas favorables au concernant l'actuelle
structure du FICI, non intégré à l'ACAIQ.
En effet, le FICI constitue, à notre connaissance, le seul Fonds d'indemnisation non intégré à l'organisme
de contrôle au Québec. La nouvelle législation doit obligatoirement transférer tous les pouvoirs réglemen-
taires du FICI à l'organisme de contrôle, soit l'ACAIQ.
PROPOSITIONS 32.2 À 32.10
À cet égard, nous sommes assurément en accord avec les modalités de transfert incluses aux points 32.2
à 32.10, et ce, exclusivement dans leur application au transfert du FICI à l'ACAIQ.
PROPOSITION 33.1
Nous sommes d'avis que tous les pouvoirs réglementaires, incluant celui de déterminer la cotisation des
membres, est la responsabilité exclusive de l'organisme de contrôle, soit l'ACAIQ et non le gouvernement.
COMPTE EN FIDÉICOMMIS
L’obligation pour le praticien de recommander à son client acheteur d’accompagner sa proposition d’achat
d’un dépôt doit demeurer. Malgré cette obligation déontologique de recommandation qui existe déjà, nous
constatons que ces mêmes clients acheteurs le font peu et, lorsqu’ils le font, ces dépôts se retrouvent
majoritairement dans le compte en fidéicommis du notaire choisi par l’acheteur plutôt que chez le courtier
inscripteur.
Il ne serait pas opportun de contraindre chaque membre à détenir un compte en fidéicommis et ce, même
si cette obligation pouvait être déléguée à son agence. Dans l’état actuel des règles régissant les comptes
en fidéicommis, la gestion de tous ces comptes s’avèrerait fastidieuse et entraînerait des coûts supplémen-
taires importants. Le peu d’intérêt que généreraient ces comptes en ferait une source de financement trop
dispendieuse pour les membres de l’ACAIQ.
En toutes circonstances, il ne saurait être question de permettre le transfert de sommes du compte en
fidéicommis au compte d’opération de l’agence ou du courtier.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
statu quo
X. MESURES TRANSITOIRES
Les changements qui seront apportés par une nouvelle Loi sur le courtage immobilier demanderont des
adaptations et des investissements importants de la part de tous les intervenants de l’industrie, notam-
ment en ce qui concerne les appellations, la publicité et la formation.
LES APPELLATIONS ET LA PUBLICITÉ
Nous demandons qu’une période transitoire de deux ans soit prévue pour voir au remplacement des dif-
férents documents et outils publicitaires : cartes d’affaires, papeterie des agents et des agences, sites
Internet des agents et des bannières, affiches de vente et autres publicités.
LA FORMATION
Nous demandons qu’une période transitoire de deux ans soit prévue pour la mise en vigueur du nouveau
programme de formation pour l’accession à la profession que nous souhaitons plus complet et pratique.
Le programme de formation continue devra aussi être préparé et mis en place : élaboration du contenu,
sélection et préparation des formateurs, logistique et mécanismes de suivi. Une période transitoire de deux
ans devrait également être prévue pour le mettre en place.
29MÉMOIRE CONJOINT DES RÉSEAUX DE FRANCHISES IMMOBILIÈRES
RÉVISION DE LA LOI SUR LECOURTAGEIMMOBILIER
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XI. L’ASSUJETTISSEMENT DES AGENTS ET COURTIERS À L’OFFICE DES PROFESSIONS DU QUÉBEC
PROPOSITION 34.1 L’Office des professions du Québec
Nous sommes en désaccord avec un rattachement, à court et à moyen terme, à l’Office des professions du
Québec. Les intérêts du public ne seront pas mieux protégés par ce rattachement que par les amende-
ments attendus à la Loi sur le courtage immobilier. Aussi, nous craignons qu’un débat entourant cette
question ne retarde l’adoption et l’entrée en vigueur de ces amendements.
Assujettir les agents et courtiers immobiliers à l’Office des professions du Québec créerait des situations
problématiques et nous ne voyons pas les avantages qui en découleraient, notamment :
Nous nous opposons à l’atteinte d’une pleine autonomie des agents et, pour la protection du public,
nous préférons le maintien de la structure actuelle où l’agent immobilier est autorisé à agir pour le compte
d’une agence et où le rapport contractuel s’établit entre l’agence et le client ;
Les agences se comportent davantage comme des entreprises dans le commerce que des cabinets
de professions libérales ;
L’activité fondamentale des membres de notre industrie, et ce qui nous caractérise encore à ce jour,
est la facilitation de la vente de biens immobiliers et non pas de services–conseil ;
Notre industrie est basée sur notre capacité de partager l’information immobilière; à titre d’exemple,
le service inter-agences est basé sur l’échange et la collaboration entre praticiens. De plus, nos obligations
déontologiques de collaboration sont particulières à notre industrie et n’ont pas leur équivalent dans
d’autres professions libérales ;
Les pratiques commerciales distinctes et les modes d’opération uniques à notre industrie ne cadreraient
pas avec les façons de faire des professions libérales. Mentionnons nos pratiques en matière de publicité,
nos techniques de sollicitation de nouveaux clients et le référencement rémunéré ;
La particularité du mode de rétribution des courtiers, axé uniquement sur les résultats, est spécifique
à l’industrie du courtage immobilier ;
Dans notre industrie, les courtiers ont majoritairement recours à l’incorporation pour la conduite
de leurs affaires. Puisque nous estimons que ces pratiques représentent des avantages indéniables
pour le public, nous encourageons ces pratiques ;
Notre industrie a su s’adapter aux réglementations en place et à développer des structures qui lui sont
propres tout en étant efficaces. Avec des changements fondamentaux à la Loi sur le courtage immobilier,
nous craignons que notre industrie perde l’autonomie qui a été gage de son succès actuel et que notre
profession soit marginalisée au sein de l’Office des professions du Québec ;
Nous appréhendons également qu’il y ait une remise en question de l’exclusivité d’exercice de notre
profession accompagnée d’une augmentation des cas de dispenses et d’exemptions ;
Cette proposition limiterait l’accessibilité à notre profession; en effet, le courtage immobilier est bien
souvent un théâtre de succès indirect pour des gens qui avaient peu d’autres options de carrière et permet
à ces derniers de contribuer positivement à la collectivité. Toute interdisciplinarité pourrait mener à une
exclusion de ces gens.
RÉVISION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER
MÉMOIRE SUR LE RAPPORT SUR L'APPLICATION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER