Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2018

MODELI VREDNOTENJA

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN

Modeli vrednotenja

Model vrednotenja je orodje, s katerim določa-mo posplošeno vrednost nepremičnine. Model vrednotenja pove, kateri podatki o posamezni nepremičnini se uporabijo za izračun posplošene vrednosti in kako velik je vpliv posameznega po-datka na vrednost.

Cilj evidentiranja podatkov o trgu nepremičnin v evidenci trga nepremičnin (to je kupoprodaj- nih poslov, ki so predmet davka na promet z ne-premičninami in davka na dodano vrednost ter najemnih pravnih poslov, ki se sklepajo med naje-modajalci in najemojemalci) je, da se spremlja trg nepremičnin v Sloveniji in da se zagotovijo podatki za tržno vrednotenje nepremičnin. Brez podat-kov o trgu nepremičnin ni mogoče oceniti tržne vrednosti, ne v postopku individualnih cenitev nepremičnin, kot tudi ne v postopku množičnega vrednotenja nepremičnin. Administrativne meto- de ocenjevanja vrednosti nepremičnin so glede na mednarodne trende preteklost.

V splošnem lahko trg nepremičnin glede na značil-nosti delovanja trga posameznih vrst nepremičnin ločimo na 4 glavne trge in sicer:

trg stanovanjskih nepremičnin (stanovanja, hiše, zemljišča namenjena za gradnjo stano-vanj in hiš, garaže),

trg poslovnih nepremičnin (lokali, trgovski centri, pisarniški prostori, zemljišča namenje-na za gradnjo poslovnih nepremičnin),

trg industrijskih nepremičnin (skladišča, in-dustrijske stavbe, zemljišča namenjena za gradnjo industrijskih nepremičnin) in

trg kmetijskih in gozdnih zemljišč (kmetijska in gozdna zemljišča). Vsak od navedenih tr-gov ima različne značilnosti, saj so elementi ponudbe in povpraševanja različni.

Modeli vrednotenja se v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin razvijajo na način, da se oblikujejo različni modeli vrednotenja glede na delovanje trga različnih vrst nepremičnin. Na podlagi podatkov o trgu posameznih vrst ne-premičnin (stanovanja, hiše, lokali, pisarne, zem-ljišča za gradnjo hiš, kmetijska zemljišča, gozdna zemljišča, ipd..) se oblikujejo modeli vrednotenja, ki pojasnjujejo delovanje trga posamezne vrste ne-premičnin. Modeli vrednotenja vključujejo ključne lastnosti nepremičnin, ki pomembno vplivajo na tržno vrednost in sicer: vrsta nepremičnine, lokaci-ja, starost, vzdrževanje, velikost in kakovost. Mo- deli vrednotenja se oblikujejo toliko časa, dokler na dosežejo rezultatov, ki se dovolj približajo de-jansko realiziranim cenam in najemninam.

Oblikovanje modelov vrednotenja je dokaj zaple- tena naloga, saj so potrebna znanja s področja matematike, statistike, ekonomije, geodezije, in-formatike in prostorskih informacijskih sistemov. Informacijski sistem je zelo pomemben, saj se pri modeliranju uporabljajo ogromne količine po-datkov in baz podatkov. Modeli vrednotenja se izdelajo v obliki zapletenih matematičnih enačb, zaradi boljšega razumevanja širše javnosti pa so v Sloveniji matematične enačbe »prevedene« v bolj prijazno obliko, to je v vrednostne cone, vred-nostne ravni in vrednostne tabele in točkovnike. Vrednostne cone in vrednostne ravni pojasnjujejo vpliv lokacije na vrednost nepremičnine, starost, velikost in kakovost pa je v modelu določena z vrednostno tabelo in točkovniki.

Najpomembnejši vpliv na vrednost posamezne nepremičnine pri modelih vrednotenja ima vrsta nepremičnine ter lokacija, torej podatek, v kate- ri vrednostni coni in vrednostni ravni se nahaja.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 1

Višja je vrednostna raven v coni, višja je vrednost nepremičnine in obratno. Tako so na primer višje vrednostne ravni stanovanjskih nepremičnin na tržno zelo atraktivnih območjih (Ljubljana, Piran, Izola in druga turistično atraktivna območja), nižje vrednostne ravni pa so na neatraktivnih in nerazvi-tih območjih (Kozjansko, Goričko, Kočevsko).

Vrednostne cone in vrednostne ravni se določa na podlagi podatkov o trgu nepremičnin. Večje je šte-vilo vrednostnih con, bolj podrobno je upoštevana lokacija posamezne vrste nepremičnin v modelu

vrednotenja. Za model stanovanjskih hiš je obliko- vanih približno 380 vrednostnih con, torej je ob-močje celotne države razdeljeno na 380 območij. Za stanovanja je celotno območje razdeljeno na 330 vrednostnih con in tako naprej.

Pri oblikovanju vrednostnih con in določitvi vred-nostnih ravni se uporabljajo podatki transakcij za zadnja 3 leta, cone in ravni se določa toliko časa, dokler ne ustrezajo realiziranim cenam na trgu ne-premičnin.

vrednostne tabele

način uporabe modela

točkovniki za lastnosti

vrednostne ravni

vrednostne cone

sestavinemodelov

vrednotenja

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 2

Shematski prikaz delovanja vrednostnih con. Vpliv lokacije je izražen kot funkcija oddaljenosti od lokalnega centra – atraktivne lokacije. Glede na želen nivo podrobnosti opredeljenega vpliva lokacije se opredelijo vrednostne cone. Manjše kot so, bolj podrobno je lokacija v modelu opredeljena in več tržnih podatkov potrebujemo pri umerjanju vrednostnega nivoja. Z manjšanjem velikosti vrednostnih con, se manjša tudi razlika, korak med posameznimi nazivnimi vrednostmi sosednjih vrednostih ravni (to predstavlja vrednost referenčne nepremičnine). Atribut lokacije se za vsako nepremičnino določa v postopku pripisa glede na njeno lego in uporabljen model vrednotenja.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 3

Ko so modeli oblikovani se uporabijo za izračun vrednosti posamezne nepremičnine.

V registru nepremičnin se vodi in vzdržuje okoli 6,5 milijona nepremičnin, ki so v lasti ali solasti 1,2 milijona lastnikov in solastnikov. Vseh 6,5 milijona nepremičnin se razvrsti v istovrstne skupine ne-premičnin (stanovanja (320.000), hiše (550.000), lokalov (85.000), kmetijskih zemljišč (3,2 milijona), ipd.). Oblikovanih je toliko modelov vrednotenja, kot je različnih istovrstnih skupin nepremičnin. Z uporabo modelov vrednotenja se tako izvajajo izračuni posamezne nepremičnine v registru ne-premičnin. V registru nepremičnin se podatki o nepremičninah spreminjajo dnevno. Vrednost nepremičnine pa je odvisna od podatkov o ne-premičnini in modelov vrednotenja, zato se preko noči vse spremembe podatkov evidentirajo, obe-nem pa se na podlagi modelov izvajajo preračuni spremenjenih nepremičnin. Na takšen način so vsak dan vrednosti vseh nepremičnin v registru nepremičnin ažurne.

Nov zakon o množičnem vrednotenju nepre- mičnin (ZVMN-1) določa oblikovanje 17 skupin istovrstnih nepremičnin in 17 modelov vred-notenja.

V ZMVN-1 je urejeno, da se morajo modeli vred-notenja preveriti najmanj vsaki dve leti, prila-goditev pa se lahko izvede na dva načina: z red-nim postopkom oblikovanja vrednotenja novih modelov ali s poenostavljenim postopkom s pri-lagajanjem vrednostnih ravni.

Modeli vrednotenja

Podatki o nepremičninah

REGISTER NEPREMIČNIN

Izračun vrednosti posamezne

nepremičnine

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 4

Posodabljanje modelov vrednotenja in časovni zamik množičnega vrednotenja

Vrednost nepremičnin na trgu se spreminja in je odvisna od razvojne, ekonomske in politične situacije v državi. Zato vrednost nepremičnin v »stabilnih« časih teoretično zelo počasi raste, v »nestabilnih« časih pa lahko rahlo ali pa tudi strmo pade. Običajno se trg nepremičnin in s tem vrednosti nepremičnin ne spreminjajo zelo hitro (v mesecu ali dveh, kot je to mogoče pri obveznicah), temveč počasi v valovih. V ekonomsko turbulentnih časih se običajno trg nepremičnin na nove družbeno ekonomske razmere odzove v letu, dveh ali več. S ciljem, da modeli čim bolj pojasnjujejo tržne razmere, je potrebno trg nepremičnin ves čas spremljati, analizirati in izračunavati trende cen, na podlagi katerih se sprejme odločitev ali je potrebno modele vrednotenja prenoviti. ZMVN-1 določa, da se najmanj vsaki 2 leti izvede temeljita preveritev modelov vrednotenja, ter izvedejo poprave in nadgradnje modelov vrednotenja. Trenutno modeli vrednotenja nepremičnin temeljijo na stanju trga nepremičnin leta 2010, do uveljavitve ZMVN-1 pa so bile izvedene 3 indeksacije vrednosti, s katerimi so bili modeli vrednotenja prilagojeni na stanje trga nepremičnin v letu 2017. V letih 2018 in 2019 se bodo izvedle prenove in nadgradnje modelov vrednotenja, kot to določa ZMVN-1.

Modeli vrednotenja se oblikujejo na določen časovni presek – datum. Za izdelavo modelov vrednotenja na določen datum se uporabijo podatki o trgu nepremičnin za zadnja 3 leta, ki so za potrebe umerjanja modelov časovno prilagojeni na izbran datum vrednosti. Narava sistemov množičnega vrednotenja nepremičnin je, da imajo modeli vrednotenja ves čas določen časovni zamik, glede na stanje na trgu

nepremičnin, saj prenove in nadgradnje modelov vključno z vsemi postopki uveljavitve modelov vrednotenja (usklajevanje z občinami, javna ob-ravnava, sprejem uredbe vlade, obveščanje vseh lastnikov, ipd..) ni mogoče izvesti prej kot v 2 letih. Po uveljavitvi modelov vrednotenja pa je letno mogoče spremljati spremembe na trgu in posledično prilagajati modele na stanje na trgu s prilagajanjem vrednostnih ravni posameznim vrednostnim conam.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 5

Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2018