modulo ii.01 metodos de valoracion metodo del coste (1)

8/19/2019 Modulo II.01 Metodos de Valoracion Metodo Del Coste (1)

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CURSOVALORACIÓN DE INMUEBLES

MÓDULO II.01Métodos de Valoración

Método del Coste

FAC/01

Edición:1

Fecha:Mayo 2010

Eurovaloraciones, S.A. Página 1 de 10

1. MÉTODOS DE VALORACIÓN

Las valoraciones a realizar por EUROVAL en principio han de seguir la Normativa de Valoraciónde Bienes Inmuebles y de determinados derechos para determinadas finalidades financieras(Mercado Hipotecario, Cobertura de provisiones de compañías aseguradoras, patrimonio deFondos de inversión inmobiliaria y fondos de pensiones) según la Orden MinisterialECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre "Normas de valoración debienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras”, modificadapor la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17 de Octubre de 2007” y por la OrdenEHA/564/2008, de 28 de febrero, BOE de 5 de Marzo de 2008 o normativa que sustituya a esta.

En el título II, capítulo I de dicha orden se recoge en su art. 15 los siguientes métodos técnicos devaloración utilizables:

1.1. El Método del coste.1.2. El Método de comparación.1.3. El Método de actualización de rentas.1.4. El Método residual.

1.1. MÉTODO DEL COSTE1.1.1. AplicabilidadAplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en

construcción o rehabilitación o terminados.Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor dereemplazamiento.

El Método del Coste consiste en calcular el Valor del inmueble como suma del Valor deMercado correspondiente al suelo, más el coste de Construcción del inmueble, más los gastosnecesarios para edificar.El cálculo del Coste de Reemplazamiento o de Reposición, tiene como fin conocer las inversionesque debe realizar la persona (física o jurídica) que va a construir un edificio determinado.El Coste de Reemplazamiento o de Reposición, puede calcularse como:- COSTE DE REEMPLAZAMIENTO O DE REPOSICIÓN BRUTO (CRB): a nuevo- COSTE DE REEMPLAZAMIENTO O DE REPOSICIÓN NETO (CRN): a la situación real quepresenta a la fecha de la valoración.

Dicho valor podrá ser• Valor de Reemplazamiento o Reposición en bruto o a nuevo (CRB) de un inmueble es

la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de lavaloración, otro inmueble de sus mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.)pero utilizando tecnología y materiales de construcciones actuales.

• Valor de Reemplazamiento o Reposición neto o actual (CRN) de un inmueble es elresultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha dela valoración.Es el Valor que supondría construir, o reproducir en su caso, el inmueble objeto detasación en el momento en el que ésta se realiza teniendo en consideración, si a lugar, ladepreciación que le corresponde en función de su antigüedad, estado de conservación ypérdida de funcionalidad.


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Si la edificación está en construcción se puede obtener en bruto, en su estado actual, y enla hipótesis de que las obras se encuentren finalizadas.

1.1.1.1. Valor de Reemplazamiento o Reposición en bruto o a nuevo (CRB)Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de lavaloración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) peroutilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

Para su cálculo se sumarán las siguientes inversiones:• El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.

Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien elmétodo de comparación, bien el método residual.

• El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación. Será el coste de laconstrucción por contrata. Se considerará como coste de la construcción porcontrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastosgenerales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán endicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmentedesmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica,los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta,además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran esecarácter.

• Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. Serán los medios delmercado según las características del inmueble objeto de valoración, conindependencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos secalcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración.

Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:• Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la

declaración de obra nueva del inmueble.• Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.• Los costes de licencias y tasas de la construcción. El importe de las primas de los

seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnicapara calcular dichas primas.

• Los gastos de administración del promotor.• Los debidos a otros estudios necesarios.• No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier

clase de gastos financieros o de comercialización.

En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construccióno en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de lavaloración, sin incluir acopios ni mobiliario.

Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, enconstrucción o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, los precios de lasunidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse, en su caso,con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. La modificación del valordel suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización dela tasación.


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El Coste de Reemplazamiento o de Reposición Bruto o a Nuevo, es la suma de lasinversiones para reemplazar, en la fecha de valoración, un activo por otro nuevo y moderno de lasmismas características, pero que utilice tecnología y materiales de construcción actuales.Equivale a la suma del Valor de Mercado del terreno, del Coste de ejecución por contrata de laedificación a nuevo y de los gastos generales imprescindibles, calculados todos ellos a preciosactuales.

1.1.1.2. Valor de Reemplazamiento o Reposición neto o actual (CRN)Es aplicable exclusivamente a los edificios o a los elementos de un edificio, terminados. Sudeterminación se realizará deduciendo del CRB, calculado de acuerdo con lo dispuesto enel punto anterior, la depreciación física y funcional de la edificación.La depreciación física de la edificación (art. 19.2 de la OM ECO/805/2003) se calcularápor alguno de estos tres procedimientos:

a. Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. En el casode que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementosde la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas.

b. Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el CRB,excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir laantigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por eltasador y, como máximo:

Edificios de uso Residencial..................................Edificios de Oficinas...............................................Edificios Comerciales.............................................Edificios de uso Industrial e inmuebles ligados auna Explotación económica…................................

100 años75 años50 años

35 años

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima seobtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de lasuperficie destinada a cada uno de los usos.

c. Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en unonuevo de similares características.

Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente aledificio en que se encuentren.

La depreciación física, es la pérdida de valor que experimenta un inmueble en su situaciónactual respecto a la que tendría si se construyese de nuevo en la actualidad, originadas porrazones:Físicas Uso, desgaste, antigüedad, estado de conservación del edificioFuncionales Obsolescencia del edificioEconómicas Externos al propio edificioEcológicas Medioambientales


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La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesariospara adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño uobsolescencia.

La depreciación funcional, roduce una pérdida de valor causada por falta de utilidadfuncional en la distribución y aprovechamiento de los diversos espacios que componen lapropiedad, o por un exceso de costes operativos, para la función a las que se destina y fuediseñado o reformado.Está motivada por las deficiencias en el diseño arquitectónico, instalaciones o materiales deconstrucción inadecuados para un nivel normal de habitabilidad, avance tecnológico, ……Se calculará sumando los costes y gastos necesarios para adaptar el inmueble a los usos a los quese destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.

El Coste de Reemplazamiento o de Reposición Neto o Actual, es el resultado de deducir delCRB la depreciación física que tenga el activo en la fecha de valoración.El CRN es exclusivamente aplicable a edificios o elementos de un edificio terminados.

1.1.1.3. Normas Internas para determinar el Coeficiente de Depreciación Física y suAplicación en el Cálculo del CRN – AUTOMATIZADO EN SET

Definiciones Según el Art. 4 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo:

Depreciación física: Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamientobruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación yduración de sus componentes.

Depreciación funcional: Es la pérdida que experimenta el valor dereemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación ala función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble porobsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

Vida útil: Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de serusado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de laconstrucción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la

fecha de la tasación.

Depreciación física en inmuebles residencialesAnálisis crítico de los distintos sistemas de depreciación. Elección del modelo dedepreciación.Uno de los problemas de la normativa de valoración hipotecaria ha sido motivado por elcambio de sistema de cálculo de la depreciación física realizado en la normativa de 1994(O.M. 30.XI.94), y que se ha mantenido en la normativa actual ECO/805/2003.

La normativa actual considera como sistema estándar una depreciación muy acusada, encomparación con las normativas anteriores, especialmente a partir de los 60 años de edad

en viviendas. Ello provoca que el tasador tenga que corregir de manera algo subjetiva loscasos de excesiva depreciación utilizando la edad efectiva en lugar de la edad física real, obien, utilizando coeficientes en función del estado de conservación o mantenimiento.


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La experiencia nos demuestra que la problemática de la valoración de viviendas de edadavanzada ha ocasionado una práctica profesional excesivamente subjetiva, ya que eltécnico contrarresta el exceso de depreciación con coeficientes poco justificados.

Debido a ello una vez analizadas los distintos sistemas de depreciación física aceptadosprofesionalmente, los hemos ensayado en nuestra base de datos para testar elcomportamiento de los distintos sistemas en las tasaciones realizadas.

De los distintos sistemas existentes, finalmente hemos trabajado a partir de losrepresentados en el gráfico anexo. Las depreciaciones representadas, todas ellascorrespondientes a usos residenciales, son la de la normativa hipotecaria anterior a lanormativa de 1994, la normativa hipotecaria actual, así como las tres gráficas de la

normativa catastral (edificios residenciales de calidad alta, mediana y sencilla).De la observación del gráfico puede desprenderse:

• la depreciación de la ECO/805 para viviendas, se contradice a partir de los 50-60años de edad con el resto de ecuaciones de depreciación, incluso con la normativahipotecaria anterior a 1994.

• A partir de ésta edad consideramos que si el inmueble ha tenido una conservaciónadecuada, no es correcto seguir con la depreciación lineal sino que debe corregirsesuavizando la depreciación. Este hecho se hace patente en la valoración deinmuebles de más de 100 años, en cuyo caso si aplicáramos la depreciación del1% de la ECO/805, obtendríamos un coste de reposición nulo.

Comparando las distintas gráficas, parece más adecuado el funcionamiento de las gráficascatastrales, debido a que aplica valores continuos y los valores a partir de 90 años tiendena estabilizarse.

Los modelos catastrales introducenun concepto en la evaluación de ladepreciación consistente en tener encuenta la calidad de la construcción;con éste criterio, se considera quese deprecian más las edificacionesde baja calidad y mal construidasque las edificaciones de buenaejecución y construidas conmateriales de buena calidad.A pesar de que consideramos que esun criterio muy lógico, no lo hemosadoptado para no complicar enexceso la valoración.

La modificación del sistema decálculo de la depreciación está deacuerdo con el art. 19 de la OrdenECO/805/2003. Dicho artículopermite el cálculo mediante tres procedimientos (Descritos en el punto 1.1.1.2.).

La modificación propuesta está comprendida en el apartado a. del art. 19, es decir,atendiendo a la vida útil total y residual estimada por el tasador, si bien, en éste caso,forma parte de los criterios proporcionados a los tasadores a fin de garantizar unauniformidad de criterios.

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1 7 13 19 2 5 3 1 37 4 3 4 9 5 5 6 1 67 73 7 9 8 5 9 1 97

depre ECO805

Resid Catastral C.Alt a

Resid Cat astralC.Media

Resid Cat astralC.Sencilla

hipot ecar ia < 1994


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Depreciación del edificio y depreciación de los elementosEn la revisión del sistema de depreciación, hemos creído también oportuno tener encuenta que la depreciación no es uniforme en las distintas partes del edificio debido a quelos elementos tienen distintas vidas útiles. Concretamente, hemos diferenciado entre laparte estructural del edificio y los locales o elementos a valorar.

Las depreciaciones adoptadas son:• parte estructural o básica del edificio: se adopta la depreciación catastral para

edificios de calidad alta (categoría catastral 1, 2).• elementos o locales: se adopta la depreciación catastral para los edificios de

calidad media (categoría catastral 3, 4, 5, 6).

La depreciación resultante será la media ponderada variando la ponderación en función dela tipología edificatoria.

Gráfico que resume distintasdepreciaciones. La hipotecaria(amortización lineal) la hemossituado como referencia, y las doscurvas son las depreciacionesadoptadas: la superior es lacorrespondiente a la parteestructural o básica del edificio y lainferior, la correspondiente a loselementos o locales.

Modificaciones de la depreciación por antigüedad en función de las reformasefectuadas y estado de conservación.

Inmuebles con reformas efectuadas. Para tener en cuenta la incidencia de las reformasefectuadas se adopta el sistema catastral de cálculo de la edad efectiva en función del añode la reforma y del grado de reforma.

Fa= Fc + (Fr – Fc) iFa = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación de coeficientes (edad efectiva)Fc = Fecha de construcciónFr = Fecha de reformai = Coeficiente según tipo de reforma:

i= 1,00 rehabilitación integrali= 0,75 reforma totali= 0,50 reforma mediai= 0,25 reforma mínima

De ésta manera, en función de las reformas efectuadas se calcula la edad efectiva quedeberá ser utilizada en el cálculo de la depreciación.

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depre ECO805

Parte estructural

Elementos o locales


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Debe tenerse que el sistema debe utilizarse únicamente para aquellos casos en que se harealizado un reforma de cierta consideración, ya que en los casos de mantenimientonormales deberá utilizarse la edad real del edificio.

Inmuebles con problemas de estado de conservación (precisan reformas). Dado queel sistema anterior de estimación de la edad efectiva únicamente contempla los casos enque se ha mejorado el estado de conservación, es necesario mantener un coeficientecomplementario para tener en cuenta aquellos en que los inmuebles están peorconservados que los de su misma antigüedad (inmuebles que precisan reformas porproblemas de habitabilidad y/o estructurales).

En éstos casos se aplicarán los siguientes coeficientes que se aplican aumentando la

antigüedad efectiva del inmueble:• Conservación normal: 1,00• Conservación deficiente: 1,20• Conservación muy deficiente: 1,40

La depreciación física en inmuebles de usos no residencialesLa depreciación en edificios de oficinasLa normativa hipotecaria considera la depreciación de oficinas algo más acusada que ladepreciación residencial, reduciendo la vida útil máxima del edificio de 100 a 75 años. Porel contrario, la normativa catastral considera que tienen el mismo comportamiento tanto losedificios de viviendas como los de uso terciario.

En el gráfico se han representado losdistintos criterios de depreciación enedificios de oficinas. Como puedeobservarse, sucede algo similar alcaso de edificios residenciales, sibien, en éste caso, las diferenciasempiezan a producirse sobre les 35-40 años.

Al igual que en el caso de edificiosresidenciales, hemos diferenciado

entre la parte estructural del edificio ylos locales o elementos a valorar. Lasdepreciaciones adoptadas son:

• parte estructural o básica deledificio: se adopta ladepreciación catastral paraedificios de calidad alta(categoría catastral 1, 2)

• elementos o locales: seadopta la depreciacióncatastral para los edificios de calidad media (categoría catastral 3, 4, 5, 6).

La depreciación resultante será la media ponderada variando la ponderación en función dela tipología edificatoria.

DEPRECIACIÓN EDIFICIOS DE OFICINAS

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1 10 19 28 37 46 55 64 73 82 91 100

hipotecaria oficinas

catastral oficinas (alta)

catastral of icinas (media)

catastral oficinas


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La depreciación en edificios industrialesLa normativa hipotecaria considera que las edificaciones industriales sufren unadepreciación muy acusada, dándoles una vida económica de 35 años.

Dado que existen inmuebles industriales de características constructivas muy variables(tipología, acabados constructivos, etc.), y también los usos que soportan son muy distintos(almacenaje, actividades industriales pesadas, etc.) consideramos que la depreciación nopuede reducirse a una gráfica que considera que todos los edificios alcanzan la ruinatécnica-económica a los 35 años.

En el gráficose han representado losdistintos criterios de depreciación enedificios industriales para la normativahipotecaria y la normativa catastral.Como puede observarse, sucede algosimilar a los casos anteriores, si bien, enéste caso, las diferencias son muchomás importantes y empiezan a sersignificativas partir de los 15 años.

En éstos casos consideramos quepodemos adoptar como depreciacióntipo o normal la propuesta de lanormativa catastral, si bien

consideramos que en cada caso deberácomprobarse especialmente el estadode la nave en función a suscaracterísticas constructivas ytipológicas, ya que en algunos casos la depreciación puede ser más acusada.

Esta manera de proceder solventa el problema de la valoración de las naves de más de 35años (>1971) que todavía están en uso. Sin duda existe un parque edificado de edificios delos años sesenta que pueden estar todavía en uso y que, al no tener sentido considerarque el valor de la edificación es nulo, el técnico tenía que estimar una edad efectiva oemplear coeficientes de conservación poco justificados.

Al igual que en el caso de edificios residenciales, hemos diferenciado entre la parte

estructural del edificio y los locales o elementos a valorar. Las depreciaciones adoptadasson:

• parte estructural o básica del edificio: se adopta la depreciación catastral paraedificios de calidad alta (categoría catastral 1, 2).

• elementos o locales: se adopta la depreciación catastral para los edificios decalidad media (categoría catastral 3, 4, 5, 6).

DEPRECIACIÓN EDIFICIOS INDUSTRIALES

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hipotecaria industrial

catastral industrialfabril(media)catastral industrial fabril(alta)catastral f abril (sencilla)


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1.1.1.4. Coste de Construcción – AUTOMATIZADO EN SETLa obtención del coste de construcción se realiza a través de un estudio comparativo delas distintas fuentes más usuales a nivel profesional, tanto procedentes de revistasespecializadas de la construcción como procedentes de distintas fuentes administrativas.

• Revistas especializadas: CONSTRUC, B.E.C., EME DOS• Fuentes administrativas: COAM, COAC, Catastro, Comunidad de Madrid

Cada una de las fuentes proporciona la información de precios de la construcción endistintos formatos; algunas en coste de ejecución material, otras coste de contrata, etc.

Debido a ello, el estudio se ha desarrollado diferenciando para cada una de las fuentes los

Costes de ejecución material (PEM), los Costes de contrata (incluido Beneficio industrial) y,finalmente, los Costes de construcción con gastos de promoción incluidos.

En la revisión de valores se han modificado también los criterios de diferenciación espacialde costes de construcción:

• No se considera la relación zona geográfica / coste de construcción, debido a que sibien es cierto que en general existe una correlación de valores, por el contrario,existen casos de edificios de características cualitativas diferentes a laspredominantes de cada zona.

• No existe diferenciación de los costes a nivel geográfico, debido a que para cadatipología constructiva se permite un intervalo de variación suficientemente ampliocomo para comprender las oscilaciones de las distintas áreas geográficas.

Los costes de construcción son revisados anualmente, recurriendo a las mismas revistasespecializadas y son informados a nuestros técnicos. Siendo introducidos en nuestraaplicación informática SET y comunicados a través de nuestro sistema de comunicacionesCOM, a la red de tasadores.


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1.1.1.5. Fórmulas a aplicar para obtener los Valores de Reemplazamiento oReposición Bruto o a nuevo (CRB) y neto o actual (CRN) – AUTOMATIZADOEN SET

El Valor de Reemplazamiento o Reposición Neto. Se obtienen genéricamente como sumadel valor del suelo más del valor de la construcción, convenientemente depreciado.

Para obtener el Valor de Reemplazamiento o Reposición Bruto en su estado actual, casode inmuebles en construcción o en rehabilitación, habrá que decrementarse el coste de laconstrucción, en el porcentaje de obra que se estima ejecutado.

Se han de aplicar las siguientes fórmulas:•

Valor de reemplazamiento o reposición Bruto o a nuevo (CRB)CRB= Vs + [(Cc+GN) x P]

• Valor de reemplazamiento o reposición Neto o actual (CRN)

CRN= Vs + (Cc+GN) x (1-d)En donde:

Vs = Valor de suelo urbanizadoCc = Coste de construcción

GN = Otros gastos necesarios para el Coste de Construcciónd = % depreciación física/funcionalP = Porcentaje de obra ejecutada

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