MODULO XMODULO XMETODOS AVALUATORIOSMETODOS AVALUATORIOS

1.-EL METODO COMPARATIVO O DE MERCADO1.-EL METODO COMPARATIVO O DE MERCADO

Es el método más usual entre los avaluadores. Generalmente se confunden con la comparación entre los precios dela oferta. Nada más erróneo.

Para que el Método Comparativo tenga aplicación científica se requiere la Homogenización y la aplicación de varios factores complementarios, como es la Recolección de datos.

En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. Hay que estudiar cuanto ha pagado la demanda cuanto esta en condiciones de pagar el mercado por determinado predio,comparandolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares.En este capitulo trataremos solamente de los terrenos ya urbanizados o parcelados dentro de una ciudad.

El método de homogenización: se basa en definir el tamaño, frente y fondo del Lote Tipo y conocer el precio o valor comercial de dicho lote .A partir de tal identificación se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista. Entonces se aplicaran los factores que a continuación enunciamos y que adelante describiremos su aplicación:

a)Profundidad. Factor de Fondo.b)Frente. Factor de Frentec)Formad)Tamañoe)Proporciónf)Varios frentes o Esquinag)Topografíah)Valor de Plottage

LOTE TIPO: Es necesario describir el concepto de Lote tipo con el fin de comprender la metodología: En un barrio o en un sector de la ciudad existe un lote típico, es decir aquel que mas se repite y que podría definirse como el Lote Modal de la zona.

1.- INFLUENCIA DE LA PROFUNDIDAD

El mercado no paga lo mismo por un lote que tiene muy buen frente sobre una calle principal que por otro que tiene escaso frente. Asimismo el mercado prefiere un lote con poca profundidad desde la calle. Aquellos con mucha profundidad tienen menor utilización en la construcción y por tanto la demanda pagará menos. La teoría básica indica que el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se profundiza. Los metros más valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los menos valiosos son los del extremo profundo.Los primeros avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes criterios y de acuerdo con estos se estableció una formula matemática para determinarlo.Así conocemos el Criterio: Hoffman, Harper, Criterio 1/3 -2/3, Ibape, etc.

2.- INFLUENCIA DEL FRENTE

IBAPE presento una formula que relaciona el frente tipo de la zona con el frente del lote que se avalùa.Esta ecuación ha sido también asumida por la Unión Panamericana de Avaluadores y

por la mayor parte de los peritos en Latinoamericana formula es la siguiente:

T = [A/Ar] 0,25

Siendo A = frente del inmueble que se avalúa Ar = frente del lote tipo de la zona

0,25 = exponente que equivale a sacar raíz cuarta (dos veces raíz cuadrada en una calculadora simple).

Según el IBAPE la condición básica es que el frente se sitúe entre la mitad del frente tipo y el doble del frente tipo:

0.5 Ar <A < 2Ar

En cambio si el lote es superior al doble del frente tipo, en este caso más de 20 metros, el factor máximo aplicable seria 1.19

3.- INFLUENCIA DE LA FORMAHasta aquí nos hemos referido a lotes regulares, generalmente

cuadrados o rectangulares. Pero en la realidad las ciudades tienen

especialmente en las zonas centrales lotes de diferentes formas o Lotes Irregulares.Es el resultado de las subdivisiones y compraventas parciales que

durante el tiempo se han realizado. También cuando se generan procesos de

expropiación para una vía quedan lotes irregulares.

Cuando las irregularidades son pequeñas se puede asumir que el lote es

regular y se aplicarlas formulas explicadas, Pero cuando la forma es

totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo del Fondo Ficticio o

Equivalente. Fe = S A

Donde S= área o superficie del lote y A = Frente del loteUn segundo procedimiento es descomponer la figura irregular del

lote en figuras regulares parciales (rectángulos, cuadrados, triángulos) obteniéndose el valor final por la suma o sustracción algebraica de

los valores e las partes. Esta alternativa conduce a resultados aproximados. Aunque el procedimiento y las formulas matemáticas son útiles,

siempre debe prevalecer el criterio del avaluador.

4.- INFLUENCIA DE LA PROPORCIONEntendemos por proporción la relación frente a fondo. Se describe así, A: BSiendo A la unidad y B la relación Fondo /Frente.Para establecer la proporción tomamos el frente real y lo dividimos por el frente. Este seria el dato para B. El dato de A siempre es Uno.

Ejemplo: un lote de 30 de frente por 60 de fondo, tiene: B= 60/30 =2, Luego su proporción es 1:2. Un lote de frente 10 por 50 de fondo tiene una proporción de 1:5 Un lote cuadrado tendría una proporción 1:1El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular.Pero los lotes tienen siempre mas fondo que frente. Una proporción normal es 1:3.Pero un lote 1:2 es mejor que un lote 1:3 y este será mejor que un lote 1:4

5.- INFLUENCIA DEL TAMAÑOEn el caso de los terrenos urbanos o de los inmuebles en general las variaciones se dan ante los Precios Totales. Una gran mansión tendrá muy pocos demandantes, mientras que una vivienda mínima popular tendrá todo el déficit de vivienda detrás. Un lote pequeño tiene muchos compradores, un lote grande solamente los empresarios de la construcción. Un local pequeño tiene muchos comerciantes, mientras que un super local solamente a las grandes cadenas de almacenes.

De esta forma el avaluador debe de establecer un criterio para aplicar el Factor de Tamaño según el tipo de inmueble, su ubicación y el mercado potencial que tiene.

Los lotes grandes pueden tener un magnifico frente y una óptima proporción pero su tamaño lo obliga a encontrar pocos compradores.No existen formulas matemáticas para aplicar el Factor de Tamaño. Únicamente la experiencia de cada lugar y del mejor uso que podría tener el lote o el inmueble de gran tamaño.

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6.- INFLUENCIA DE ESQUINA Y VARIOS FRENTESLa experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por los lotes esquineros que los demás lotes de la cuadra. Cuando un constructor promueve una urbanización generalmente vende primero los lotes de esquina y luego los demàs.Por esta razón le pone un precio superior al lote esquinero. En la practica estos lotes esquineros suelen valer entre un 10% y 20% más que los lotes medianeros el lote se vende con casa, se le carga el 20% generalizado en la práctica del mercado.

El lote esquinero al tener dos frentes, tiene en la práctica un frente amplio dividido en dos calles y no tiene fondo. Lo que tiene es un aislamiento lateral contra dos lotes vecinos que sí tiene fondo. Si se mira desde una calle el fondo es el otro frente y desde la otra calle el fondo es el frente de la primera calle. Por tanto no se le debe aplicar ningún factor fondo y debemos partir del precio del lote tipo.

Pero al tener dos frentes deberíamos aplicar una especie de Factor de Frente. Dado que la suma de los dos frentes siempre va a ser superior al frente tipo mirado desde cualquiera de las dos calles, el factor máximo a aplicar sería 1.19 como mencioné antes. Esto significa un incremento del 19% sobre el precio del lote tipo. Por eso la practica de los avalúos dice que el lote esquinero vale 20% más que los lotes medianeros.Este método nos permite concluir que el frente a dos calles hace que la calle principal entregue su precio a todo el lote.

7.- INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFIA

La topografía de un lote influye en el precio por comparación con los terrenos tipo de esa ciudad o regiòn.Si el promedio de la ciudad es plana, es natural que los terrenos con topografía inclinada tengan un deméritos la ciudad es montañosa lo extraño es encontrar un terreno plano y entonces el lote plano tiene una valoración con respecto a los demás .Lo conveniente es determinar el barrio o zona de la ciudad que investigamos, cual es la topografía tipo del sector para así examinar sí a un terreno inclinado le establecemos un demérito o si al terreno plano le estimamos una valorización.

Un método muy práctico es determinar el costo de las obras para adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los terrenos planos .Este costo debe ser disminuido del precio establecido para un terreno en el mismo sector.

Si se trata únicamente de movimientos de tierra o excavaciones, debe calcularse su costo para sustraerlo del valor típico en terreno plano. Pero en algunas regiones con terrenos inestables sería necesario construir muros de contención o pantallas amarradas con tibacks” cuyo costo es muy elevado y puede en algunos casos conducir a que el lote inclinado tenga un precio unitario igual a la mitad del terreno plano al sustraer los costos de adecuación. No siempre la topografía montañosa es un factor de demérito. En algunas ciudades planas ,los terrenos en ladera o en la parte alta de una montaña son valorados positivamente por la demanda debido al paisaje, a la tranquilidad o a la frescura del clima. En este caso no se aplica demérito por la topografía, aunque exista un costo mayor en la cimentación, sino una valorización por la mayor demanda.

El IBAPE propone aplicar la relación: F= 1-D/2

Siendo F el factor topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba. Así por ejemplo con inclinación del 10% se aplica un factor de 0,95;con inclinación del 30% el factor topografía sería 0,85 y con inclinación del 100%(ángulo de 45 grados) el factor sería del 0,5 Para inclinaciones superiores hacia arriba continua el factor de 0,5

Si la inclinación es hacia abajo (la calle está encima y el terreno cae) la relación es: F= 1-2D/3

Con inclinación del 10% hacia abajo el factor sería 0, 93,con inclinación del 30% el factor es 0,8 y con inclinación del 100% el factor baja al 0,33. Para inclinaciones superiores se continúa aplicando el factor 0,33

8.- VALOR DE PLOTTAGE

Los lotes con frente a varias calles, tiene un incremento en el valor del terreno al considerar dichos lotes unidos, bajo un solo propietario, que si se los valúa independientemente. Este mayor valor que adquieren los tres lotes se denomina VALOR DE PLOTTAGE.

V (1+2+3) >V1+V2+V3

Coeficiente de plotting = P = V (1+2+3) > 1 V1+V2+V3Así en un ejemplo, donde se unen tres lotes medianeros, con frente a tres calles de diferentes precio. El avalúo considerando la calle principal nos da a $162/m².Con el incremento por los frentes se sube a $178/m².Observese que en éste caso el valor total del lote es de $426.200,pero si los lotes fueran independientes se tendrían los siguientes valores: Lote A: (15x55)x$200=165.000;sin considerar los otros factores.Lote B (15x55) x$100= 82.500(no tiene factores de demérito)Lote C: (25 x 30)x$50x1.10 x1.13= 42.600TOTAL tres lotes independientes=$290.100 (120/ m²)TOTAL tres lotes unidos = $426.200 (178/m²)Incremento de lotes unidos con frente a 3 calles=48.3%

En ese caso los lotes A, B y C sumados independientemente valían $290.100; pero al integrarse en un solo lote valen $426.200.El coeficiente de Plotting de estos tres lotes integrados es = 426.200/ 290.100 =1,48El valor de plottage les da un incremento del 48% por integrarse.

Si se trata de varios dueños que unen sus lotes para obtener una ganancia, el mayor valor o valor de plottage se reparte entre ellos en proporción al aporte de cada uno. Se debe determinar cual es el lote que da valor a los demás y en que proporción lo genera con el fin de repartirse esta utilidad.

Hasta aquí el Valor de Plottage se considera trabajando con el Método Comparativo o de Mercado. Sin embargo un calculo más exacto se hará cuando se aplique el Método de Potencial de Desarrollo, pues al integrarse dos lotes que permitan elevar la altura del edificio o mejorar el proyecto arquitectónico se produce una ganancia que identificaremos como Valor de Plottage.

Recolección de Datos:

Las fuentes de recolección deben ser las Transacciones y los Anuncios de Ofertas. Las Transacciones son la mejor fuente y más segura. Los avaluadores que están vinculados al Corretaje y venta de bienes raíces tienen una fuente directa de información.Debe tenerse en cuenta que la transacción debe darse en condiciones de LIBRE NEGOCIACIÓN, el comprador y el vendedor conocen el mercado y ambos desena y no están obligados a la negociación.(daciones en pago a bancos, donaciones, aportaciones a negocios, remates judiciales, no son representativas).

En cuanto a los ANUNCIOS Y OFERTAS se puede acudir a:Avisos de periódicos de amplia circulación en la ciudad.Información a Gremios y Asociaciones Inmobiliarias.Datos de Corredores de Benes Raíces y Constructores de inmueblesAvisos y vallas en el sector mediante recorrido.

Cuando la información viene directamente del propietario ,es posible que el precio pedido sea sustancialmente alto, ya que e en la mayoría de veces los propietarios no conocen el valor de su inmueble y suelen pedir muy por encima del precio razonablemente de mercado.

En algunas ciudades existen ESTUDIOS ESPECIALES que proveen mejor información sobre los precios de oferta y transacciones.

Estudios de Oferta y Demanda por edificaciones urbanas, proporcionada en nuestra ciudad por la Cámara de la Construcción, elaborada por la Comisión de Mercado Inmobiliario, de la cual formo parte .

Las Asociaciones de Bienes raíces tienen Archivos de valor del metro cuadrado de suelo en las diferentes áreas, zonas y barrios de la ciudad.

Revistas Dedicadas a la Actividad Inmobiliaria ,como son : tu Casa ecuador.com; Vistazo publica semestralmente Bienes y Detalles que es una Guía de Bienes Raíces, Detalles de Construcción y Decoración, Diario El Comercio también publica una Revista llamada Construir es una Guía especializada para la construcción y la compra de vivienda, Magazine Bienes Raíces, Bolsa de Bienes Raíces del Banco del Pacífico, y en el internet como por ejemplo: www.revista bienes raices.net, y otros que ofrecen variedad de información.

Ahora bien , Cuales son los datos que se deben recolectar ?????:Datos: de transacción, de oferta, de avisos, de publicación, etc.Fuente de información: catastro, Asociación de bienes raíces, periódicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc.Localización: dirección exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la esquina, centro comercial, servicios del área, transporte ,vías de acceso.Dimensiones: frente, fondo, área, regularidad.Precio y Condiciones de venta.

EL METODO RESIDUALEL METODO RESIDUALEste método nos explica como llegar al valor del lote a partir Este método nos explica como llegar al valor del lote a partir del precio total del inmueble, deduciendo el costo de la del precio total del inmueble, deduciendo el costo de la construcción, o sea encontrando el lote urbanizado como construcción, o sea encontrando el lote urbanizado como residuo, razón por la cual se llama Método Residual. El residuo, razón por la cual se llama Método Residual. El método también permite determinar el valor total de las método también permite determinar el valor total de las ventas y aplicando un factor de Incidencia de la tierra se ventas y aplicando un factor de Incidencia de la tierra se puede calcular el valor máximo que soportaría el lote.puede calcular el valor máximo que soportaría el lote.En este caso sae deduce el valor del lote por el Potencial de En este caso sae deduce el valor del lote por el Potencial de Desarrollo que podría tener de acuerdo con las normas o Desarrollo que podría tener de acuerdo con las normas o reglamentación urbana.reglamentación urbana.

LA REGLAMENTACION Y LOS PRECIOS DEL SUELOLA REGLAMENTACION Y LOS PRECIOS DEL SUELO1.1 El factor de constructibilidad1.1 El factor de constructibilidadDecíamos que el valor del suelo urbano se determina en Decíamos que el valor del suelo urbano se determina en función de la ubicación e infraestructura existente. Pero función de la ubicación e infraestructura existente. Pero mientras en los terrenos rurales la demanda de fija en la mientras en los terrenos rurales la demanda de fija en la fertilidad del suelo, en los urbanos el constructor comprador fertilidad del suelo, en los urbanos el constructor comprador se fija en el valor que puede producir y vender. Este valor se fija en el valor que puede producir y vender. Este valor está en directa proporción con la densidad,altura,estrato,uso está en directa proporción con la densidad,altura,estrato,uso y precio al cual puede vender. Esto determina un Potencial y precio al cual puede vender. Esto determina un Potencial que denominaremos Potencial de Desarrollo.que denominaremos Potencial de Desarrollo.

1.2 Índice de ocupación y altura1.2 Índice de ocupación y altura

El Índice de ocupación es el área ocupada en el primer piso El Índice de ocupación es el área ocupada en el primer piso respecto del lote urbanizado:respecto del lote urbanizado:

IO = IO = Área construida en primer piso Área construida en primer piso

Área del terreno urbanizadoÁrea del terreno urbanizado

Si un edificio ocupa en el primer piso 500m² y el terreno neto Si un edificio ocupa en el primer piso 500m² y el terreno neto urbanizado es de 800 m²,el Índice de Ocupación será: 500/800 = urbanizado es de 800 m²,el Índice de Ocupación será: 500/800 = 0,62 es decir 62%.Generalmente los índices máximos de 0,62 es decir 62%.Generalmente los índices máximos de ocupación en las zonas centrales y comerciales de una ciudad ocupación en las zonas centrales y comerciales de una ciudad llegan hasta el 0,8.En zonas residenciales es normal un índice de llegan hasta el 0,8.En zonas residenciales es normal un índice de 0,6.En las viviendas de estratos altos y en las parcelaciones este 0,6.En las viviendas de estratos altos y en las parcelaciones este índice puede reducirse a 0,3índice puede reducirse a 0,3

Todas las ciudades definen en sus normas una zonificación por Todas las ciudades definen en sus normas una zonificación por usos (vivienda, comercio, industria, oficinas, etc.) y por estratos usos (vivienda, comercio, industria, oficinas, etc.) y por estratos sociales (alto, medio, bajo) a la cual de le asignan Índices de sociales (alto, medio, bajo) a la cual de le asignan Índices de Ocupación, alturas y densidades. Tiene al go que ver la altura con Ocupación, alturas y densidades. Tiene al go que ver la altura con el Índice de Ocupación? el Índice de Ocupación?

Ciertamente que si. A medida que la altura se eleva, el edificio debe dejar mayores retiros por todos los costados con el fin de permitir una mayor iluminación y resplandor a las unidades de los pisos bajos. Esto significa que debe ocupar menor área en el primer piso a medida que se eleva la altura. A más pisos menor índice de Ocupación.

1.3 Densidades1.3 Densidades

Las normas de planeación urbana definen también un número Las normas de planeación urbana definen también un número máximo de viviendas construible en un lote. Estas densidades máximo de viviendas construible en un lote. Estas densidades tiene varias definiciones:tiene varias definiciones:

a)Densidad Territorial: Es el número de viviendas de una a)Densidad Territorial: Es el número de viviendas de una ciudad, o una parte de la ciudad, relacionada con el área que ciudad, o una parte de la ciudad, relacionada con el área que ocupa. Se mide en número de viviendas por hectárea.ocupa. Se mide en número de viviendas por hectárea.

b) Densidad Bruta Predial: Corresponde al número de b) Densidad Bruta Predial: Corresponde al número de viviendas que caben en un predio o terreno sin urbanizar y viviendas que caben en un predio o terreno sin urbanizar y antes de cesiones para uso urbano. Por eso se llama “terreno antes de cesiones para uso urbano. Por eso se llama “terreno bruto”, porque no ha tenido ninguna acción urbana en la bruto”, porque no ha tenido ninguna acción urbana en la infraestructura. Para ello se calcula cuantas viviendas caben infraestructura. Para ello se calcula cuantas viviendas caben en el terreno y se divide por el número de hectáreas brutas en el terreno y se divide por el número de hectáreas brutas que ocupa.que ocupa.Ejemplo: en un terreno de 25.000 m² se pueden hacer 420 Ejemplo: en un terreno de 25.000 m² se pueden hacer 420 viviendas, la densidad bruta predial será :420/2,5 =168 viviendas, la densidad bruta predial será :420/2,5 =168 viviendas por hectárea bruta.viviendas por hectárea bruta.

c) Densidad neta predial:c) Densidad neta predial: Es el número de viviendas que caben en el terreno neto Es el número de viviendas que caben en el terreno neto después de descontar las áreas de afectación vial, control después de descontar las áreas de afectación vial, control ambiental exigido, zonas de cesión A o parques,etc.Lo que ambiental exigido, zonas de cesión A o parques,etc.Lo que queda es el terreno neto sobre el cual se hacen los edificios. queda es el terreno neto sobre el cual se hacen los edificios. En éste terreno neto probablemente se hagan calles internas, En éste terreno neto probablemente se hagan calles internas, zonas verdes privadas o áreas de aislamiento. Puede zonas verdes privadas o áreas de aislamiento. Puede confundirse en muchos casos con el terreno útil. No siempre confundirse en muchos casos con el terreno útil. No siempre el terreno neto y el útil son lo mismo.el terreno neto y el útil son lo mismo.Ejemplo: En el caso anterior hay que dejar el 16% para vías Ejemplo: En el caso anterior hay que dejar el 16% para vías públicas y entregar un parque con el 21% para uso público. públicas y entregar un parque con el 21% para uso público. Asimismo se debe dejar un 7% del terreno para cederlo a una Asimismo se debe dejar un 7% del terreno para cederlo a una gran avenida de la ciudad. En total se debe perder el 44% del gran avenida de la ciudad. En total se debe perder el 44% del terreno ,quedando neto el 56% o sea 14.000 m².terreno ,quedando neto el 56% o sea 14.000 m².Al desarrollarse 420 viviendas, la densidad neta predial es : Al desarrollarse 420 viviendas, la densidad neta predial es : 420/1,4= 300 viviendas /Ha.420/1,4= 300 viviendas /Ha.

La densidad que generalmente se usa en las normas urbanas La densidad que generalmente se usa en las normas urbanas es la Densidad Neta Predial la cual debe ser calculada por el es la Densidad Neta Predial la cual debe ser calculada por el arquitecto en sus planos para cumplir la reglamentación.arquitecto en sus planos para cumplir la reglamentación.

1.4 Índice de Construcción1.4 Índice de ConstrucciónLos anteriores indicadores, Índice de Ocupación, Los anteriores indicadores, Índice de Ocupación, Altura, y Densidad, necesariamente desembocan en Altura, y Densidad, necesariamente desembocan en un resultado; el número máximo de metros que un resultado; el número máximo de metros que pueden hacerse en un predio. Este número máximo pueden hacerse en un predio. Este número máximo dividido por el área neta del terreno se denomina dividido por el área neta del terreno se denomina Índice de Construcción.Índice de Construcción.

Indice de Construcción (IC)= Indice de Construcción (IC)= Área Construida Área Construida Área Neta del Área Neta del Terreno Terreno El área construida (A.C) no contabilizan los sótanos, El área construida (A.C) no contabilizan los sótanos, sino el área construida por encima del terreno, a sino el área construida por encima del terreno, a partir del primer psio.El área neta del terreno es el partir del primer psio.El área neta del terreno es el predio ya descontando las cesiones y vías, predio ya descontando las cesiones y vías, corresponde al terreno que se calcula para la corresponde al terreno que se calcula para la densidad neta predial. densidad neta predial.

Aplicación del Método ResidualAplicación del Método ResidualPara encontrar el máximo valor del suelo urbanizado en Para encontrar el máximo valor del suelo urbanizado en función de lo que se puede hacer encima, no basta con que la función de lo que se puede hacer encima, no basta con que la reglamentación lo permita, es necesario examinar si el reglamentación lo permita, es necesario examinar si el mercado lo acepta y el proyecto es vendible. El proceso que mercado lo acepta y el proyecto es vendible. El proceso que se debe seguir es el siguiente:se debe seguir es el siguiente:1. Con base a las normas identificar el área máxima 1. Con base a las normas identificar el área máxima construible.construible. a. Se determina el terreno neto urbanizable a. Se determina el terreno neto urbanizable b. Se conocen los retiros laterales,posterioress y frontal. b. Se conocen los retiros laterales,posterioress y frontal. c Se halla el índice de ocupación máximo aceptable. c Se halla el índice de ocupación máximo aceptable. d. Se define la altura o número de pisos construible. Debe d. Se define la altura o número de pisos construible. Debe tenerse tenerse en cuenta si se trata de pisos útiles o pisos para en cuenta si se trata de pisos útiles o pisos para equipamiento equipamiento comunal. comunal. e. El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el e. El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el Índice de Índice de ocupación al terreno, se multiplica por el número de ocupación al terreno, se multiplica por el número de pisos. El pisos. El resultado es el área construida total sin incluir sótanos. resultado es el área construida total sin incluir sótanos. f. El área total construida se puede multiplicar por (K) y se f. El área total construida se puede multiplicar por (K) y se obtiene obtiene el área útil o vendible. el área útil o vendible.

*****Los valores de K pueden oscilar entre 0,8 y 0,9 según sea *****Los valores de K pueden oscilar entre 0,8 y 0,9 según sea el el estrato alto, medio o bajo. estrato alto, medio o bajo.

Para edificios de 5 pisos en estrato bajo se podría aplicar 0,9Para edificios de 5 pisos en estrato bajo se podría aplicar 0,9Para estrato medio y alto en 5 a 7 pisos se aplica 0,85.Para estrato medio y alto en 5 a 7 pisos se aplica 0,85.Para estrato alto con pisos entre 5 y 10 se aplica 0,8.Para estrato alto con pisos entre 5 y 10 se aplica 0,8.En oficinas se suele aplicar 0,8En oficinas se suele aplicar 0,8Solamente edificios muy altos superiores a 30 pisos podrían Solamente edificios muy altos superiores a 30 pisos podrían aplicar 0,75 o menos.aplicar 0,75 o menos.2. Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto 2. Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto multiplicando el área útil vendible por el precio por m² multiplicando el área útil vendible por el precio por m² esperado de ventas según el mercado actual. Puede hacerse esperado de ventas según el mercado actual. Puede hacerse el calculo por usos:locales,oficinas,vivendas,garajes cubiertos.el calculo por usos:locales,oficinas,vivendas,garajes cubiertos.3. Se define un rango para el factor “alfa” o incidencia del 3. Se define un rango para el factor “alfa” o incidencia del suelo en el proyecto.suelo en el proyecto.Debe tenerse en cuenta que alfa,disminuye de acuerdo al Debe tenerse en cuenta que alfa,disminuye de acuerdo al estrato y es inverso a la cantidad de construcción.En los estrato y es inverso a la cantidad de construcción.En los estratos bajos alfa, vale menos. En los altos índices de estratos bajos alfa, vale menos. En los altos índices de construcción, alfa vale menos. Asimismo en las construcción, alfa vale menos. Asimismo en las oficinas,locales y bodegas ,alfa vale más que en la vivienda.oficinas,locales y bodegas ,alfa vale más que en la vivienda.4. Se aplica el resultado de alfa, al valor esperado de la venta. 4. Se aplica el resultado de alfa, al valor esperado de la venta. Este será el valor máximo aceptable por la demanda para el Este será el valor máximo aceptable por la demanda para el lote urbanizado.lote urbanizado.

Ejemplo: Cuál será el valor máximo aceptable por Ejemplo: Cuál será el valor máximo aceptable por un terreno de 800 m²,que tiene un índice de un terreno de 800 m²,que tiene un índice de ocupación según normas de 45%,altura máxma por ocupación según normas de 45%,altura máxma por normas de 7 pisos,precio vendible de la zona a normas de 7 pisos,precio vendible de la zona a $1.400 y corresponde a estrato alto de la ciudad?$1.400 y corresponde a estrato alto de la ciudad? -Área construida máxima:800x0.45x7= 2.520 m²-Área construida máxima:800x0.45x7= 2.520 m²-Área útil vendible:2520x0,8= 2.016 m²-Área útil vendible:2520x0,8= 2.016 m²-Valor de ventas:1.400 x2.016=2’822.400 (éste -Valor de ventas:1.400 x2.016=2’822.400 (éste dato incluye garaje)dato incluye garaje)-Rango de incidencia alfa: entre 0,14 y -Rango de incidencia alfa: entre 0,14 y 0,17.Aplicaremos 0,1550,17.Aplicaremos 0,155-Valor máximo del -Valor máximo del terreno:0.155x2’822.400=437.472terreno:0.155x2’822.400=437.472-Precio unitario máximo:437472/800=546,84/m²-Precio unitario máximo:437472/800=546,84/m²

CONCLUSIÓN: La clave es conocer qué nos permite la norma(reglamentación urbana),cómo se aplica la norma(arquitectura),cuales son los costos de construcción(presupuestos de edificación),a cómo se puede vender(conocimientos inmobiliarios) y cuál puedes ser la utilidad esperada(estudio de factibilidad).Es pues un estudio interdisciplinario que requiere mucha información y conocimientos.

EL METODO DE LA RENTAEL METODO DE LA RENTA Este método permite llegar al valor del inmueble a partir de la Este método permite llegar al valor del inmueble a partir de la

renta líquida que produce. En general denominamos alquiler a renta líquida que produce. En general denominamos alquiler a la renta que produce un inmueble. Existe en todas las ciudades la renta que produce un inmueble. Existe en todas las ciudades y países una relación entre la renta y el valor del inmueble. y países una relación entre la renta y el valor del inmueble. Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso específico podemos calcular cuanto puede valer el inmueble a específico podemos calcular cuanto puede valer el inmueble a partir de la renta. Este sería un método de renta Directo.partir de la renta. Este sería un método de renta Directo.

Se debe determinar el valor del Capital Inmueble.Se debe determinar el valor del Capital Inmueble. Debe tenerse en c cuenta que el capital Inmueble no siempre Debe tenerse en c cuenta que el capital Inmueble no siempre

es el valor de venta del inmueble.es el valor de venta del inmueble.

1. Valor del Capital-Mejoras o Capital –Construcción1. Valor del Capital-Mejoras o Capital –Construcción Para su determinación se aplica el método del costo de Para su determinación se aplica el método del costo de

reproducción o costo de construcción a nuevo.reproducción o costo de construcción a nuevo.

Se aplican las depreciaciones por edad, conservación y Se aplican las depreciaciones por edad, conservación y obsolescencia.obsolescencia.EN el caso de los locales del primer piso en zonas comerciales, EN el caso de los locales del primer piso en zonas comerciales, producen una renta superior a los pisos superiores, de tal producen una renta superior a los pisos superiores, de tal manera que al avaluar la cuota parte del terreno manera que al avaluar la cuota parte del terreno correspondiente al local, se debe considerar un mayor peso que correspondiente al local, se debe considerar un mayor peso que a los pisos superiores. Esto se determinará adelante al referirnos a los pisos superiores. Esto se determinará adelante al referirnos al peso “p”al peso “p”Un almacén o local vale y rinde más no por ser una Un almacén o local vale y rinde más no por ser una construcción en el primer piso, sino por estar en el primer piso o construcción en el primer piso, sino por estar en el primer piso o sea por ocupar una cierta posición en el terreno. Es pues una sea por ocupar una cierta posición en el terreno. Es pues una característica que influencia su cuota parte en el valor del característica que influencia su cuota parte en el valor del terreno y no en el valor de sus construcciones.terreno y no en el valor de sus construcciones.22. Valor del Capital –Terreno. Valor del Capital –TerrenoEl terreno vale por lo que el propietario puede construir.El terreno vale por lo que el propietario puede construir.Las normas municipales permiten calcular el máximo Las normas municipales permiten calcular el máximo aprovechamiento de un terreno.aprovechamiento de un terreno.Si un terreno está desaprovechado o subtitulado de acuerdo al Si un terreno está desaprovechado o subtitulado de acuerdo al máximo que podría edificar, el terreno se desvaloriza y vale máximo que podría edificar, el terreno se desvaloriza y vale menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado. El transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado. El arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un menor arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un menor valor de canon.valor de canon.Para ello existen métodos a fin de calcular cuándo pierde un Para ello existen métodos a fin de calcular cuándo pierde un terreno por su baja utilización.terreno por su baja utilización.

22. Valor del Capital –Terreno. Valor del Capital –Terreno

El terreno vale por lo que el propietario puede construir.El terreno vale por lo que el propietario puede construir.Las normas municipales permiten calcular el máximo Las normas municipales permiten calcular el máximo aprovechamiento de un terreno.aprovechamiento de un terreno.Si un terreno está desaprovechado o subtitulado de acuerdo al Si un terreno está desaprovechado o subtitulado de acuerdo al máximo que podría edificar, el terreno se desvaloriza y vale máximo que podría edificar, el terreno se desvaloriza y vale menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado. transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado. El arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un El arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un menor valor de canon.menor valor de canon.

Para ello existen métodos a fin de calcular cuándo pierde un Para ello existen métodos a fin de calcular cuándo pierde un terreno por su baja utilización.terreno por su baja utilización.

Puede también existir un terreno sobre-aprovechado lo cual daría un mayor valor al terreno ya que si se demuele el edificio se podrán construir menos pisos.

En éste caso el arriendo sería mayor, Debe tenerse en cuenta que lo que arrendamos es la construcción, así el arriendo dependerá de la mayor o menor área construida, sin importar las normas de edificación las cuales son clave para definir el valor del terreno pero no el del arrendamiento.

Podría pues definirse un coeficiente de aprovechamiento del Podría pues definirse un coeficiente de aprovechamiento del terreno que se aplicaría así:terreno que se aplicaría así: Ca = Ca = Área construida efectivaÁrea construida efectiva Área máxima construible Área máxima construible Cuando se tienen usos comerciales en primer piso y usos Cuando se tienen usos comerciales en primer piso y usos diferentes en pisos superiores, el análisis de la renta del diferentes en pisos superiores, el análisis de la renta del primer piso se hace por el peso diferencial que debe absorber primer piso se hace por el peso diferencial que debe absorber el terreno en el primer piso. La forma tradicional de considerar el terreno en el primer piso. La forma tradicional de considerar esa mayor rentabilidad de un piso con relación a los otros es esa mayor rentabilidad de un piso con relación a los otros es a través de pesos diferenciados para dichos pisos, de forma a través de pesos diferenciados para dichos pisos, de forma que los pisos más rentables tengan áreas homogéneas que los pisos más rentables tengan áreas homogéneas mayores (de acuerdo a sus “pesos”).De ésta manera la mayores (de acuerdo a sus “pesos”).De ésta manera la comparación entre lo construido efectivamente y lo posible de comparación entre lo construido efectivamente y lo posible de ser construido se hace por la relación de las respectivas áreas ser construido se hace por la relación de las respectivas áreas homogeneizadas ,calculadas a partir de “pesos” distintos a los homogeneizadas ,calculadas a partir de “pesos” distintos a los pisos con potencialidad de producir rentas distintas.pisos con potencialidad de producir rentas distintas.

3. Calculo de “p”3. Calculo de “p”Se define el coeficiente “p” como el peso del terreno en el Se define el coeficiente “p” como el peso del terreno en el primer piso.primer piso.Cuando se avalúa un local del primer piso, la tierra no se Cuando se avalúa un local del primer piso, la tierra no se trabaja por coeficiente de copropiedad. Debe estimarse el trabaja por coeficiente de copropiedad. Debe estimarse el peso “p” del primer piso en el terreno para poder avaluar su peso “p” del primer piso en el terreno para poder avaluar su peso y renta.peso y renta.Hay una correlación entre las cuotas partes del valor del Hay una correlación entre las cuotas partes del valor del terreno en cada metro edificado y el valor del arriendo, terreno en cada metro edificado y el valor del arriendo, especialmente en lo que se refiere a locales.especialmente en lo que se refiere a locales.

En una zona comercial el primer piso tiene mayor En una zona comercial el primer piso tiene mayor potencialidad para producir renta que los piso superiores. El potencialidad para producir renta que los piso superiores. El área “homogeneizada” sería obtenida así:área “homogeneizada” sería obtenida así:-Primer piso = “p” xAt-Primer piso = “p” xAt-Piso superiores= “I” xAs-Piso superiores= “I” xAsSiendo At: área construida en el primer piso.Siendo At: área construida en el primer piso.As: área construida en pisos superiores.As: área construida en pisos superiores.“p”:peso del terreno en el primer piso.“p”:peso del terreno en el primer piso.Para el calculo de “p” el Ing. Milton Candeloro en su libro Para el calculo de “p” el Ing. Milton Candeloro en su libro Avaliacao de Alugueis propone esta fórmula:Avaliacao de Alugueis propone esta fórmula:

P = P = c(d-1) (a-t) +vdc(d-1) (a-t) +vdv-c(d-1)tv-c(d-1)tp= peso de la cuota parte para primer pisop= peso de la cuota parte para primer pisod= peso relativo del arriendo del primer pisod= peso relativo del arriendo del primer pisot=índice de ocupación del terreno permitido por leyt=índice de ocupación del terreno permitido por leya= índice de construcción permitidoa= índice de construcción permitidov=precio unitario del terrenov=precio unitario del terrenoc= precio unitario dela construcción y mejoras.c= precio unitario dela construcción y mejoras.

4. Tasa de Renta4. Tasa de RentaUna vez determinado el Capital Inmueble por el cálculo de l Una vez determinado el Capital Inmueble por el cálculo de l Tierra y la Construcción, viene la dificultas de definir la tasa Tierra y la Construcción, viene la dificultas de definir la tasa de renta.de renta. La renta o alquiler opera como un “comodín” o factor de La renta o alquiler opera como un “comodín” o factor de ajuste entre la valorización del inmueble y la tasa media de ajuste entre la valorización del inmueble y la tasa media de ganancia de la economía mas un factor de riesgo y un factor ganancia de la economía mas un factor de riesgo y un factor de liquidez.de liquidez.En el caso de los inmuebles el factor de riesgo es casi nulo En el caso de los inmuebles el factor de riesgo es casi nulo pero el factor liquidez debe existir dado que no es fácil pero el factor liquidez debe existir dado que no es fácil convertir el inmueble en dinero líquido.convertir el inmueble en dinero líquido.

5. Factor de Rentabilidad5. Factor de Rentabilidad1. Rentabilidad de una inversión:1. Rentabilidad de una inversión:Se mide por varios métodos:Se mide por varios métodos:-Beneficio /costo-Beneficio /costo-Utilidad/ capital invertido-Utilidad/ capital invertido-Valor presente neto-Valor presente neto-Tasa Interna de retorno.-Tasa Interna de retorno.Se compara con la tasa media de ganancia de la economía y con la Se compara con la tasa media de ganancia de la economía y con la tasa de interés comercial.tasa de interés comercial.

2.-Rentabilidad en bienes raíces2.-Rentabilidad en bienes raícesEsta dada por tres factores:Esta dada por tres factores:-Valorización del terreno más inflación.-Valorización del terreno más inflación.-Aumento de valor de la construcción menos depreciación.-Aumento de valor de la construcción menos depreciación.-Alquileres recibidos-Gastos de mantenimiento = Renta líquida.-Alquileres recibidos-Gastos de mantenimiento = Renta líquida.- La rentabilidad total debe ser comparable con las demás - La rentabilidad total debe ser comparable con las demás alternativas de alternativas de inversión en condiciones normales: inversión en condiciones normales:-Tasa de interés comercial-Tasa de interés comercial-Rentabilidad de las acciones.-Rentabilidad de las acciones.Inversiones Industriales y comerciales.Inversiones Industriales y comerciales.-La economía busca el equilibrio de las tasas de ganancia o -La economía busca el equilibrio de las tasas de ganancia o rentabilidad rentabilidad general. general.

3.- Determinación de la renta líquida necesaria para equilibrar 3.- Determinación de la renta líquida necesaria para equilibrar la rentabilidad inmobiliariala rentabilidad inmobiliaria

CONCLUSIÓN: Parece razonable afirmar que la renta de los CONCLUSIÓN: Parece razonable afirmar que la renta de los inmuebles tiende al 1% mensual en condiciones de baja y inmuebles tiende al 1% mensual en condiciones de baja y media inflación. La tasa de renta sale por diferencia entre la media inflación. La tasa de renta sale por diferencia entre la rentabilidad media nacional y la valorización de los inmuebles rentabilidad media nacional y la valorización de los inmuebles más un premio por la iliquidez del mercado inmobiliario. más un premio por la iliquidez del mercado inmobiliario. Naturalmente que esta tasa oscilará de acuerdo con el Naturalmente que esta tasa oscilará de acuerdo con el momento del ciclo económico ,el mercado inmobiliario, el momento del ciclo económico ,el mercado inmobiliario, el estrato y el uso del inmueble en la zona.estrato y el uso del inmueble en la zona.

6.- Matriz de rentabilidad6.- Matriz de rentabilidadSe elabora a partir de la experiencia determinando el canon Se elabora a partir de la experiencia determinando el canon del inmueble y su valor y construyéndola por antigüedad, del inmueble y su valor y construyéndola por antigüedad, estado de conservación y uso. estado de conservación y uso.

Normalmente sucede que la tasa de renta es inversamente Normalmente sucede que la tasa de renta es inversamente proporcional a la valorización .En los sitios donde la proporcional a la valorización .En los sitios donde la valorización es baja y por tanto el valor del inmueble es bajo, valorización es baja y por tanto el valor del inmueble es bajo, como en las zonas centrales y en las casonas de inquilinato, la como en las zonas centrales y en las casonas de inquilinato, la tasa de renta es alta para compensar la pérdida por tasa de renta es alta para compensar la pérdida por valorización.valorización.

Los locales del centro de la ciudad se valorizan a tasa inferior Los locales del centro de la ciudad se valorizan a tasa inferior a la inflación o apenas similar: La tasa de renta oscila entre a la inflación o apenas similar: La tasa de renta oscila entre 1,3 y 1,5%1,3 y 1,5%

No siempre se da éste fenómeno pero debe tenerse en cuenta No siempre se da éste fenómeno pero debe tenerse en cuenta para el análisis de la renta.para el análisis de la renta.

En cambio en sitios de gran valorización y gran valor del En cambio en sitios de gran valorización y gran valor del inmueble la tasa tiende al 1% y aún podría situarse por debajo inmueble la tasa tiende al 1% y aún podría situarse por debajo del 1%.del 1%.Sin embargo si la demanda es alta, la tasa puede permanecer Sin embargo si la demanda es alta, la tasa puede permanecer por encima del 1% llegando al 1,2%por encima del 1% llegando al 1,2%