montage financier cergypontoise

MONTAGE DE L’OPERATION «LES TERRASSES D’EDEN» SUR LA COMMUNE DE CERGY (VAL D’OISE)

Maïté VERDOL, Marion VION-DURY, Stéphane WEINZAEPFLENCours de N.S ATKINS-Janvier 2009

M2 Aménagement et Urbanisme

Perspective « Les terrasses d’Eden » ; SOGEPROM

TABLE DES MATIÈRES……………………………………………………………………………………………………………………………………………….1

En guise d’introduction…………………………………………………………………………………………………………………………………………….2

Première partie : La phase de développement…………………………………………………………………………………………………………………3

Deuxième partie : La signature de la promesse de vente……………………………………………………………………………………………………5

Troisième partie : La conception du projet immobilier……………………………………………………………………………………………………….6

Quatrième partie: Le montage financier…………………………………………………………………………………………………………………………9

Cinquième partie: La demande de permis de construire…………………………………………………………………………………………………..11

Sixième partie: La commercialisation………………………………………………………………………………………………………………………….12

Septième partie: Les études d’exécution………………………………………………………………………………………………………………………15

Huitième partie: La souscription des assurances…………………………………………………………………………………………………………….17

Récapitulatif chronologique…………………………………………………………………………………………………………………………………….18

Annexes………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..19

TABLE DES MATIÈRES 1

Plan de masse ZAC de la Croix-Petit ; SEM Cergy-Pontoise Aménagement

Extrait de la plaquette de vente ; Situation de l’opération ; SOGEPROM

EN GUISE D’INTRODUCTION

SOGEPROM: LE MAÎTRE D’OUVRAGE

LES TERRASSES D’EDEN: UN PROJET QUI S’INSCRIT DANS LE CADRE D’UNE OPÉRATION ANRU

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Dans cet exercice, nous sommes le maître d’ouvrage, entité porteuse du be-soin qui définit l’objectif, le calendrier et le budget du projet. Sur l’opération de la Croix-Petit, le maître d’ouvrage est SOGEPROM, un acteur important de la promotion immo-bilière en France. Le promoteur est une « personne morale dont la profession ou l’objet est de prendre, de façon habituelle et dans le cadre d’une organisation permanente, l’initia-tive de réalisations immobilières et d’assumer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude, l’exécution et la mise à disposition des usagers de programme de constructions », d’après la définition de la FCP. Créée en 1972 par le groupe Société Générale dans une perspective de di-versification de ses investissements et de croissance, SOGEPROM a renforcé, depuis 2004, ses activités de promotion immobilière, après sa fusion avec sa filiale COPRIM.

La Croix-Petit a été construit entre 1971 et 1973. Il connaît aujourd’hui une dégradation sociale et urbaine : concentration d’une population en situation écono-mique difficile, absence d’axes pénétrants de circulation, dégradation des espaces publics…Pour résoudre ces divers problèmes, la Ville de Cergy a décidé de mener une opération de rénovation urbaine du quartier. Dans cette optique, elle a signé le 26 septembre 2005 une convention « Opération de rénovation urbaine Croix Petit-Chênes d’or » avec l’Agence nationale de rénovation urbaine. Sont associés à cette convention l’association Foncière logement, les bailleurs sociaux, la Caisse des dépôts et consi-gnations et le Préfet du Val d’Oise.

Un projet urbain et social, qui a été élaboré par l’architecte-urbaniste Gérard Lebihan, est destiné à décloisonner et requalifier les quartiers, développer de nouvel-les opérations de logements, de rétablir la mixité sociale et renforcer la présence du service public. Est ainsi envisagé un vaste projet de construction d’un ensemble de 900 logements sur une emprise foncière de 6 ha environ, propriété de la ville de Cergy qui a été cédée à la SEM de Cergy-Pontoise, aménageur pour la réalisation de l’opé-ration.

Située à 30 km de Paris (liaison RER A et C), la ville de Cer-gy est une ville nouvelle créée à la fin des années 1960. La ville de Cergy accueille d’impor-tants programmes d’habitat social conformément à l’une de ses voca-tions initiales, et elle n’échappe pas aux difficultés inhérentes à certains de ces quartiers. Prenant acte de la dégradation de certains espaces et certains équipements, la Ville a en-trepris un certain nombre d’actions, relevant de la “ politique de la ville ”. L’îlot de la Croix-Petit est un des espaces concernés.

LA PHASE DE DEVELOPPEMENT

IDENTIFIER UN TERRAIN

LES ÉTUDES PREALABLES

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La première étape d’un projet de promotion immobilière correspond à la phase de développement. Celle-ci repose sur la découverte et l’étude préalable d’un terrain et de ses potentialités. En cas d’opportunité, le développeur est amené à déterminer un coût du foncier et à négocier auprès du propriétaire le prix figurant sur la promesse de vente, lorsqu’un accord est trouvé. Cette étape n’est pas constitutive du montage de projet à proprement parler, mais détermine, a priori, le bon déroulement de l’ensemble de l’opération. En effet, l’acquisition d’un terrain est sans doute la phase la plus impor-tante de la profession de promoteur.

En premier lieu, il s’agit d’identifier un terrain susceptible d’accueillir un projet immobilier. Dans le cadre de notre opération, le foncier a été repéré par contact per-sonnel. Le directeur de développement au sein de SOGEPROM, a ainsi été averti de la mise en œuvre d’une ZAC sur le site de la Croix-Petit à Cergy et de l’attribution de lots à des promoteurs. L’emplacement et le site du terrain sont des éléments fondamentaux suscep-tibles de déterminer la réussite de l’opération. Il faut donc impérativement prendre en compte les caractéristiques du terrain telle que sa localisation (adresse, cadastre), son accessibilité (desserte routière et ferroviaire) et les points de repère environnants. Ici, le lot E de la ZAC, qui nous intéresse, est situé au cœur d’un périmètre plus vaste encadré par l’avenue du Ponceau, l’avenue du port et l’avenue du Nord. Le RER A est à environ 800 mètres et le boulevard du Port permet de rejoindre facilement en voiture l’A15, menant à Paris. Des écoles, collèges, des terrains de sport, commerces et l’université Cergy-Pontoise les Chênes se trouvent à proximité immédiate du futur projet, et sont acces-sibles à pied. La mairie, la préfecture et la gare sont aussi très proches.

Les aspects physiques Il s’agit tout d’abord, pour le développeur, d’appréhender physiquement le site, en tenant compte de caractéristiques susceptibles d’engendrer un surcoût dans les futurs travaux. En particulier, il convient de prendre connaissance de la forme du lot, de sa pente éventuelle, de la présence d’arbres par exemple. Étant donné que le terrain qui nous intéresse se situe sur une ZAC, celui-ci fait l’objet de travaux d’aménagement et est livré nu et prêt à être bâti. Celui-ci, rectangulaire, présente une surface d’environ 2.400 m².

L’étude des sols

Il faut ensuite procéder à une étude des sols. En effet, il est important, une fois encore, de vérifier la qualité du sol et, ainsi, éviter tout risque de surcoût important en cas de pollution ou de caractéristiques géotechniques défavorables, imposant la mise en œuvre de fondations spéciales très onéreuses. SOGEPROM a donc commandé une étude des sols avant de signer la promesse de vente (en juin 2007), qu’elle a confiée au bureau d’étude Soler environnement. Cette étude n’a relevé aucune pré-sence de substance polluante, ni d’éléments géologiques de nature à imposer des dispositions adéquates en fondation. Par ailleurs, l’aménagement du terrain considéré au sein d’une ZAC a éga-lement apporté des assurances complémentaires au promoteur. Le terrain n’est pas inclus dans un périmètre de plan de prévention des risques (PPR). De même, l’amé-nageur atteste, par la réalisation d’études, que l’aléa de présence d’argiles est a priori nul. Enfin, la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) indiquait également, dans un courrier adressé à la SEM aménageur, que le projet « n’est pas susceptible de porter atteinte à la conservation du patrimoine archéologique », prévenant en grande partie le risque de fouilles archéologiques sur le terrain, ce qui peut s’avérer extrême-ment coûteux pour le promoteur.

L’étude de marché

Avant de s’engager, le développeur doit toutefois s’assurer de l’existence d’un marché et d’une demande en logement sur le site sur lequel il porte un intérêt. C’est la raison pour laquelle il lance systématiquement une étude de marché. Celle-ci, qui peut être réalisée en interne ou être externalisée, comme c’est le cas dans notre projet, au profit de Sares Marketing, permet d’étudier les prix pratiqués sur les programmes de construction environnants. Par là-même, cette démarche assure l’adéquation entre

Une fois le terrain identifié, un certain nombre de points doivent être étudiés dans le cadre d’études préalables, engagées par le développeur, afin de déterminer le potentiel économique du foncier.

On peut distinguer quatre types d’études, permettant d’évaluer l’opportunité d’une opération sur le terrain considéré.

LA PHASE DE DEVELOPPEMENT

BILAN FINANCIER ET NÉGOCIATION DU PRIX DU FONCIER

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Le développeur peut ensuite établir un bilan financier préalable, après avoir estimé la constructibilité du terrain et des recettes éventuelles grâce à l’étude de mar-ché. Ce premier bilan repose généralement sur des ratios courants :

- Des recettes calculées à partir de la SHON envisagée au prix de vente moyen sur le marché ;

- Un coût de construction moyen de 1.600 €/m² TTC;

- Des honoraires techniques calculés à partir de ratios (5,5% à 6% sur les travaux TTC pour l’architecte, 1% sur les travaux TTC pour le contrôle technique et le SPS par exemple) ;

- Des frais financiers évalués généralement à 2% sur le chiffre d’affaires ;

- Des honoraires de gestion à hauteur de 6% du chiffre d’affaires ;

- Des frais de commercialisation entre 3,5% et 4% en interne et 8,5% en réseau ;

- Une marge de 8%.

Après avoir défini l’ensemble des postes de recettes et de dépenses, le dé-veloppeur détermine une enveloppe financière destinée au foncier, lui permettant, ou non, de négocier le prix de vente du terrain avec le propriétaire. Dans le cas qui nous intéresse, le prix initial fixé par la SEM était de 400 €/m² HON. Ce montant a été rené-gocié à hauteur de 375 €/m² HON, soit une différence de près de 130.000 € HT pour une SHON de 5.330 m².

l’offre et la demande, grâce à l’analyse des récents projets sur Cergy et ses communes environnantes, en termes de rythme de vente, de programmation et de prix de vente. Ceci permet de déterminer une cartographie des prix, qui servira plus tard de support dans la définition de la grille de prix des appartements.

L’étude de marché fait notamment apparaître trois éléments, propre à orienter la décision du développeur :

- La pénurie de logements neufs dans le secteur ;

- La forte concurrence simultanée avec le lancement des programmes voisins sur la ZAC de la Croix-Petit, ainsi que celle née de la ZAC Sainte-Apolline à Cergy le Haut

- Enfin, le prix de vente est estimé à 3.500 €/m² et 3.090 €/m² parking inclus res-pectivement en TVA 19,6% et 5,5%.

L’étude de faisabilité technique Le développeur peut ensuite s’engager plus avant dans la définition du poten-tiel du terrain en réalisant une étude de faisabilité. Celle-ci est généralement confiée à un architecte, comme c’est le cas pour notre opération.SOGEPROM a sélectionné Fabrice DUSAPIN, inscrit sur la liste des architectes avec lesquels la ville de Cergy a l’habitude de travailler. A ce stade de l’opération, il s’agit en particulier de déterminer la constructibilité du terrain par l’étude de l’ensemble des règles d’urbanisme et assimilées – périmètres sauvegardés tels qu’une ZPPAUP par exemple –. Dans ce cadre, plusieurs éléments importants du plan local d’urbanisme (PLU) sont étudiés :

- La zone dans laquelle se situe le terrain. Dans notre cas, il s’agit de la zone UC, caractérisée par de l’habitat collectif et des activités économiques diversifiées. Le zonage implique différentes servitudes qui s’imposent au promoteur dans la conception de son projet.

- L’implantation par rapport aux limites séparatives implique un recul d’au moins 5 m.

- Le PLU ne fixe pas de contraintes en matière d’emprise au sol.

- La hauteur des constructions ne peut excéder 23 m mesurée à partir du terrain naturel au faîtage.

- L’article UC14 ne fixe pas de COS (coefficient d’occupation du sol), mais l’amé-nageur impose toutefois, pour le lot considéré, une SHON maximale de 5.330 m², ce qui équivaut à un COS de 2,22.- Le nombre de parkings exigés : pour les immeubles d’habitation de plus de 2.000 m² HON sont exigés au minimum 22 places pour 1.000 m².

- Les espaces verts ne sont pas imposés, d’autant plus que la ZAC intègre l’aménage-ment d’un vaste parc central.

LA SIGNATURE DE LA PROMESSE DE VENTE

CHOIX DE LA STRUCTURE JURIDIQUE ADEQUATE :LE RECOURS A UNE SAS

CHOIX DU NOTAIRE ET DU GÉOMÈTRE

CHOIX D’UNE PROMESSE DE VENTE UNILATERALE

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Lorsque le développeur estime que le terrain est susceptible d’accueillir une opération suffisamment rentable, pour un coût du foncier correct, celui-ci engage alors auprès du propriétaire du terrain la signature d’une promesse de vente.

Le promoteur doit toutefois créer une entité juridique spécifiquement chargée de mettre en œuvre l’opération. Cette démarche, imposée par des questions de res-ponsabilité, entraîne la création de structures juridiques de plusieurs types :

- Des SCCV ou des SCI pour les trois quarts des opérations, pour lesquelles cha-que associé est responsable de sa dette à hauteur de sa quote-part ;

- Des SNC de plus en plus rarement, qui engage la responsabilité de chaque associé à 100% en cas de dettes.

Dans le cas qui nous intéresse, SOGEPROM se trouve dans une situation spécifique, du fait de son appartenance à un groupe bancaire, qui finance systémati-quement les opérations que développe sa filiale de promotion immobilière, n’imposant pas la création d’une entité juridique distincte. De fait, l’ensemble des programmes portés par SOGEPROM à 100% le sont à travers la Société à Actions Simplifiées (SAS) SOGEPROM HABITAT, qui correspond à l’outil technique et juridique de mon-tage des opérations.

La promesse de vente est un document contractuel sous-seing privé qui, en vertu des sommes engagées, est préparée par un notaire. Dans notre opération, la SEM a eu recours à son notaire, déjà sensibilisé à la ZAC, qui a réunit l’ensemble des pièces administratives et d’urbanisme pour la rédaction de la promesse, et a vérifié la situation financière hypothécaire du vendeur.

En outre, un géomètre intervient également afin d’effectuer le bornage du ter-rain et, ainsi, délimiter très précisément l’assiette du terrain. En outre, il est également amené à réaliser, à ce stade du projet, des plans topographiques, faisant apparaître les relevés altimétriques et les héberges sur et autour du terrain.

Enfin, le promoteur, qui se prévient toujours d’un quelconque risque, signe presque systématiquement des promesses unilatérales de vente, plus encore en cas de retournement du marché. Contrairement à la promesse synallagmatique, la promesse unilatérale n’engage pas l’acheteur qui dispose, durant une période dé-terminée dans le contrat, d’un droit d’option sur le bien, pour un prix déterminé, à 375 €/m² HON dans notre cas, qu’il est libre ou non de lever.

Les promesses de vente imposent généralement le versement d’un acompte de 10 % du prix du terrain par le promoteur. Néanmoins, dans le cas qui nous inté-resse, la SEM a accepté que cet acompte ne soit pas prévu dans la promesse. Ainsi, le prix du terrain sera payable dans sa totalité, comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente. En outre, figurent dans la promesse les conditions sus-pensives, dont la non réalisation rend caduc l’ensemble des engagements souscrits par les parties. Il s’agit en particulier, pour le promoteur, de l’obtention du permis de construire devenu définitif et du certificat de réalisation des travaux d’aménagement par la SEM, attestant que le terrain est définitivement desservi par les VRD et prêt à être construit.

LA CONCEPTION DU PROJET IMMOBILIER

CONSTITUTION DE L’ÉQUIPE TECHNIQUE

Le maître d’ouvrage doit s’assurer les services de divers intervenants pour concevoir un projet de qualité en s’acquittant des obligations fixées par l’aménageur et par la réglementation. Les relations du maître d’ouvrage avec l’ensemble de ces intervenants sont régies par de contrats. Passés avec chacun d’entre eux, ces documents précisent les missions des partenaires de SOGEPROM, la durée de leurs travaux ainsi que les mo-dalités de rémunération prévues dans le cadre de l’exécution du contrat.

Le premier intervenant est l’architecte. Cet homme de l’art dont la profession est régie par la loi de 1977 sur l’architecture, est une pièce maîtresse de l’opération de montage. Il s’agit ici de Fabrice DUSAPIN, qui a été préalablement réalisé l’étude de faisabilité. Le contrat de maîtrise d’œuvre de conception porte la rémunération forfai-taire de l’architecte à hauteur de 270.000 € HT.

Outre ce partenaire, SOGEPROM a désigné, dans l’opération de la Croix-Petit, un maître d’œuvre d’exécution, COTEC. Ce dernier s’est vu confier une mission générale d’assistance technique auprès de l’architecte et d’estimation du coût travaux durant la conception. Par là même, COTEC est également compétent pour réaliser les études techniques, notamment thermique et acoustique. En outre, COTEC s’est également engagé, contractuellement, pour assurer la réalisation des études d’exécution et le pilotage du chantier. Pour l’exécution de cette mission, le contrat pré-voit une rémunération globale forfaitaire définitive et non révisable de 250 000 euros HT dans le cadre d’une opération en entreprise générale.

À ces deux partenaires, regroupés sous l’appellation de maîtrise d’œuvre, qui apportent « une réponse architecturale, technique et économique », la légis-lation impose à SOGEPROM d’adjoindre un bureau de contrôle technique et

DEFINITION DE LA PROGRAMMATION

Une fois l’équipe du projet désignée, le responsable de programme doit déter-miner la programmation de l’opération. Cette phase du montage consiste à définir le nombre de logements à construire ainsi que leur surface, dans le respect du coût

un coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé, qui sont des bureaux d’études indépendants du maître d’ouvrage. A l’instar du maître d’œuvre d’exécution, ces deux personnes morales ont été désignées par SOGEPROM pour assurer de fonctions clés tout au long de l’opération de montage et au-délà. Le contrôleur technique, représenté dans cette opération par l’entreprise BATIPLUS, a été chargé par le maître d’ouvrage de prévenir l’ensemble des risques portant sur la sécurité des personnes dans les constructions achevées, mais aussi sur la solidité de l’ouvrage, sa viabilité, et l’ensemble de ces caractéristiques techniques relevant du Code de la construction et de l’habitation, telle que la norme d’accessibi-lité handicapé. L’intervention du contrôle technique s’étend donc depuis la phase de conception jusqu’à la réalisation. Afin de prévenir les différents aléas techniques, le contrat de BATIPLUS prévoit la remise de deux rapports au cours de l’opération de montage

- Un rapport initial du contrôle technique à l’issue de la phase de conception ;

- Un rapport de fin de contrôle technique à l’issue de la phase de réalisation.

Ses honoraires, qui sont à la charge de SOGEPROM et sont fixés dans la cadre d’une convention conclue en janvier 2008, sont calculés par rapport aux coûts de construc-tion. Ils représentent 0,37% HT du montant TTC des travaux, soit 27.750 € HT.

Outre le contrôle technique, s’ajoute le coordonnateur SPS. SOGEPROM a désigné l’entreprise BATIPREV pour assurer une double mission :

- Prévenir les risques résultant des interventions simultanées ou successives de plusieurs intervenants sur le chantier ;

- Prévoir l’utilisation de moyens logistiques ou de protection communs.Le CSPS réalise notamment un plan général de coordination avant la signature des marchés, ainsi que le dossier ultérieur d’intervention sur l’ouvrage (DIUO) au moment de la phase chantier.

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Après avoir obtenu l’assurance de la faisabilité de l’opération et la signature de la promesse de vente du terrain, le responsable de programme, désormais, est prêt à lancer la phase de conception du projet immobilier. Cette phase consiste à formaliser une offre de logement qui réponde aux at-tentes du marché identifiées préalablement tout en tenant compte, dans notre cas, des demandes formulées par l’aménageur public.


CONCEPTION DU PROJET ARCHITECTURAL

Cette phase occupe une large place dans le montage du projet immobilier. La conception du projet immobilier, confiée à l’architecte repose sur sa créativité et sa ca-pacité à proposer un projet compétitif, à l’esthétique de qualité et adapté à la demande du marché. Bien que Fabrice DUSAPIN dispose d’une grande liberté artistique, son tra-vail est néanmoins encadré par deux éléments.Le premier d’entre eux est la volonté de la SEM. L’aménageur a en effet imposé des dispositions architecturales, urbaines et techniques pour que le projet s’insère au mieux dans le quartier de l’opération.Ces dispositions ont été formulées dans :

- Le cahier de recommandations techniques qui indique par exemple la référence des matériaux à utiliser en priorité – la terre cuite –, ou encore la peinture des façades – la référence RAL-K5 CLASSIC).- Le cahier de recommandations architecturales et urbaines.

Outre ces dispositions destinées à assurer l’unité architecturale de la ZAC, l’architecte a dû se conformer au budget imposé par SOGEPROM, qui a fixé, dans le contrat de maîtrise d’œuvre de conception, une enveloppe consacrée au projet archi-tectural.

La conception du projet s’est ponctuée de nombreuses réunions au cours des-quelles les esquisses et plans d’architecte, en particulier ses façades, ont fait l’objet de réajustements esthétiques et techniques, pour s’adapter aux exigences du maître d’ouvrage et de la SEM Cergy-Pontoise Aménagement. À ces exigences s’ajoutent celles du contrôleur technique, qui émet un avis sur le projet au cours de ces réunions afin d’assurer sa conformité aux normes techniques du Code de la construction et de l’habitation.

Après avoir conçu l’enveloppe du bâtiment et le découpage interne des appartements, l’architecte démarre la réalisation des plans de vente dont dépend la commercialisation. Ces documents permettent, à une échelle plus fine, d’agencer les pièces des appartements et de leur conférer une fonctionnalité optimale. Néanmoins, le pétitionnaire d’un permis de construire n’est plus dans l’obligation de joindre à sa demande le découpage et les plans

de construction fixé dans la phase de développement. Pour cela, le promoteur prend appui sur l’étude de marché réalisée en amont, mais doit également tenir compte des contraintes imposées par la SEM aménageur.Ce programme constitue la base de la commande passée à l’architecte.

Dans le cadre de l’opération de lotissement de la Croix Petit, SOGEPROM a défini, en accord avec les recommandations architecturales et urbaines formulées par la SEM Cergy-Pontoise pour le lot E, la répartition suivante :

- 30% de T1 et T2

- 50% de T3

- 20% de T4 et de T5

Cette typologie, encadrée par la SEM, a fait l’objet d’une négociation compte tenu du retournement du marché. Au cours de ces négociations, menées entre SOGE-PROM, la SEM Cergy-Pontoise Aménagement et la municipalité de la ville de Cergy, il a été décidé d’une répartition équitable entre petits et grands logements. Compte tenu des difficultés de commercialisation des très grands logements (T4 et T5), et sans défi-nition par l’aménageur de la nature des « grands » logements (T3 et plus) qu’il impose, le responsable de programme s’oriente rapidement vers la réalisation nombreuse de T3 au détriment des appartements de plus grande taille. En outre, la contraction du marché a également imposé au promoteur à la réflexion, en termes de surfaces. En effet, les acquéreurs, aujourd’hui, n’achètent plus par rapport à la surface de leur appartement mais par rapport au budget qu’ils peuvent solliciter. En d’autres termes, il s’agit de réduire au possible les surfaces de chaque type d’appartement, afin de permettre aux ménages d’accéder au logement souhaité pour un coût global plus faible.Au total sont programmés :

91 appartements dont

- 15 T1, d’une taille moyenne de 25 m² ;

- 31 T2, d’une surface moyenne de 38 m² ;

- 36 T3, d’une surface moyenne de 58 m² ;

- 8 T4, d’environ 70 m² ;

- 1 T5, de 113,1 m², sur la demande de la SEM.

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Plan de vente d’un T2 ; Les Terrasses d’Eden ; SOGEPROM

Élévation nord ; Les Terrasses d’Eden ; SOGEPROM

Perspective jardin ; Les Terrasses d’Eden ; SOGEPROM

Élévation sur rue ; Les Terrasses d’Eden ; SOGEPROM


intérieurs. Ces plans de vente ne sont donc pas constitutifs de la dé-livrance du permis. Figurent géné-ralement sur les plans de vente les équipements du logement – cuisi-ne, sanitaires, vasques et lavabos, W.C. et quelques fois mobilier –. En revanche, certains éléments ne sont volontairement pas indiqués, tels que le réseau électrique, dont l’organisation est encore susceptible de modifications au moment des étu-des d’exécution ou de la phase de chantier.

Un regard attentif est éga-lement porté sur les parkings en sous-sol, qui constituent un poste de dépense très important, et qui impliquent la définition optimale du nombre de places et de leur

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répartition dans les niveaux de sous-sol, afin d’aboutir à la solution la moins coûteuse. De façon globale, un parking en sous-sol représente un coût unitaire de 10.000 € HT.

Une fois la définition du projet suffisamment avancée, le responsable de pro-gramme commande un chiffrage du coût de construction, par un économiste de la construction ou par son maître d’œuvre d’exécution, comme c’est le cas dans notre exemple. COTEC, après étude des plans et du parti-pris architectural de l’architecte, positionne le projet par rapport à l’enveloppe initialement définie.

Au total, la phase de conception doit aboutir, conformément aux exigences du maître d’ouvrage et, pour notre opération, de l’aménageur public, sur la réalisation :

- du plan de masse du bâtiment ;

- de ses façades et de perspectives l’intégrant dans son environnement ;

- des plans de vente de chaque appartement du bâtiment.

LE MONTAGE FINANCIER

ASSIETTE FORFAIT

BUDGET D'OPERATIONLES TERRASSES D'EDEN

Montage : VEFA au détail

TAUX

1. TERRAINTerrain 1 962,0 1 962,0 384,6 2 346,6Révisions terrain 1,81% 1 962 35,6 35,6 7,0 42,6Frais de notaire 1,78% 1 998 35,6 2,0 37,5

SOUS-TOTAL 1. TERRAIN 2 033,2 393,6 2 426,72. FRAIS ADMINISTRATIFS

TLE / CAUE / TDENS 150,0 150,0 150,0

ASSIETTE K€

FORFAIT K€ HT K€ HT TVA K€ TTCTAUX

%

TLE / CAUE / TDENS 150,0 150,0 150,0Divers taxes 100,0 100,0 100,0

SOUS-TOTAL 2. FRAIS ADMINISTRATIFS 250,0 250,03. FRAIS TECHNIQUES

Géomètre 50,0 50,0 9,8 59,8Sondage / Étude de sol 50,0 50,0 9,8 59,8

SOUS-TOTAL 3. FRAIS TECHNIQUES 100,0 19,6 119,64. V.R.D.

Voirie, réseaux divers 100,0 100,0 19,6 119,6SOUS-TOTAL 4. V.R.D. 100,0 19,6 119,6

TOTAL FONCIER 2 483,2 432,8 2 915,95. TRAVAUX

Travaux 7 100,0 7 100,0 1 391,6 8 491,6Révisions travaux 3,00% 7 100,0 213,0 41,7 275,0Imprévus 2,00% 7 100,0 145,8 28,6 174,3

SOUS-TOTAL 5. TRAVAUX 7 458,8 1 461,9 8 940,96. HONORAIRES TECHNIQUES

A hit t 330 0 330 0 64 7 394 7Architectes 330,0 330,0 64,7 394,7Bet moe 250,0 250,0 49,0 299,0Bet 0,50% 7 458,8 37,3 7,3 44,6Pilotage 0,50% 7 458,8 37,3 7,3 44,6Bureau de contrôle 0,37% 7 458,8 27,6 5,4 33,0CSPS 0,17% 7 458,8 15,0 12,7 2,5 15,2Assurances 2,35% 8 940,9 210,1 235,5

SOUS-TOTAL 6. HONORAIRES TECHNIQUES 905,0 136,2 1 066,6TOTAL CONSTRUCTION 8 363 8 1 598 1 10 007 5TOTAL CONSTRUCTION 8 363,8 1 598,1 10 007,57. FRAIS ANNEXES

Honoraires de gestion groupe 5% 17 531,1 876,6 171,8 1 048,4Honoraires S.A.V. groupe 0,70% 8 363,8 58,5 11,5 70,0Honoraires de vente groupe 3,50% 17 531,1 613,6 120,3 733,9Honoraires de vente réseau 0,48% 17 531,1 84,1 16,5 100,6Publicité 2,50% 17 531,1 438,3 85,9 524,2Frais divers annexes 0,91% 17 531,1 159,5 31,3 190,8Provision S.A.V. 0,30% 8 363,8 25,1 4,9 30,0Provision S.A.V. 0,30% 8 363,8 25,1 4,9 30,0

SOUS-TOTAL 7. FRAIS ANNEXES 2 255,7 442,1 2 697,98. ÉLÉMENTS FINANCIERS

Frais financiers 260,5 260,5 260,5Autres frais financiers 70,0 70,0 70,0Cautions / garantie 50,0 50,0 50,0

SOUS-TOTAL 8. ÉLÉMENTS FINANCIERS 380,5 380,5TOTAL DÉPENSES 13 483,2 2 473,0 16 001,7RECETTES

Cage A 5 672,2 1 111,8 6 784,0Cage B 3 301,5 627,5 3 829,0Cage C 5 585,3 1 094,7 6 680,0Parkings 199,1 39,0 238,1

SOUS-TOTAL RECETTES 14 758,1 2 873,0 17 531,1T.V.A. RÉSIDUELLE 400,0RÉSULTAT 7,27% du CA TTC 1 274,9 1 274,9

Comme nous l’avons vu précédemment, un premier bilan financier, certes ap-proximatif, est élaboré durant la phase de développement, après les études de sol, de la réglementation et du marché. Par la suite, le bilan financier initial évolue sans cesse du-rant toute la phase de conception du projet, afin de préciser, de façon progressive, cha-que poste de dépense et de recette et ainsi de réduire l’incertitude. Il prend en compte différents postes.

Le foncier, qui a fait l’objet d’une négociation avant la signature de la pro-messe de vente, présente désormais un coût relativement stable, fixé à 375 € du m². Les frais administratifs, qui correspondent aux diverses taxes s’attachant l’opération de construction, en particulier la TLE, sont ici estimés. Le coût de construction s’est également précisé, grâce au chiffrage du projet architectural par COTEC, maître d’œuvre d’exécution. Celui-ci s’élève ainsi à 7.100 K€. A titre préventif, des postes de révision et d’imprévu ont été budgétés pour un total de 375 K€ (respectivement 3% et 2% du coût des travaux H.T.). Les frais annexes quant à eux restent relativement stables, à 2.255 K€, puisqu’ils participent aux frais de fonctionnement du groupe, au titre d’honoraires de gestion, de vente et de publicité. Ceux-ci résultent également de taux appliqués au chiffre d’affaires (5% pour les honoraires de gestion de groupe et 2,5% pour la publicité par exemple). Les honoraires techniques constituent une catégorie de dépenses suscepti-ble d’évoluer en fonction des besoins techniques, puisqu’il s’agit ici de la rémunération de l’équipe externe au maître d’ouvrage : architecte, géomètre, thermicien, acousti-cien, bureaux d’études, pour un montant total de 905 K€. Enfin, les frais financiers sont budgétés à 260 K€ et restent fluctuants, en fonction de la durée des études de conception et d’exécution avant le lancement du chantier. De la même façon, à la suite de la définition des prix de vente, il est possible de déterminer précisément, hors promotions éventuelles, le chiffre d’affaires de l’opéra-tion, qui s’élève à 14.758 K€.

De ce fait, la marge restante, en rémunération des fonds propres et du risque, est donc de 1.275 K€.Ce bilan est néanmoins susceptible d’être modifié tout au long du montage, mais égale-ment de la phase chantier, en cas d’imprévus.

LE BILAN FINANCIER

Bilan d’opération ; Les Terrasses d’Eden ; Page entière en annexe

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LE MONTAGE FINANCIER

L’OPPORTUNITÉ DE L’OPÉRATION

Au regard du bilan financier, la marge, évaluée à 7,27% du chiffre d’affaires TTC semble relativement faible pour un projet de 91 logements. De ce fait, le risque apparaît sensible sur cette opération. Trois choix se présentent alors au promoteur :

- Poursuivre l’opération en une seule et unique phase, ce qui pourrait s’avérer très risqué dans le cas d’un retournement sévère du marché et d’une chute de la demande.- Poursuivre l’opération en la réalisant en deux tranches, conférant au maître d’ouvrage l’assurance d’un double seuil de précommercialisation à 30% ou plus sur chacune des tranches. Cette solution, bien que plus coûteuse techniquement, présente l’avantage de diminuer le risque, mais aussi d’assurer des bénéfices en cas de réussite.- Enfin, le promoteur peut également abandonner l’opération et se retirer du lot.

Compte tenu de la tension du marché, un promoteur prudent serait tenté d’abandonner cette opération. Néanmoins, la baisse des indices de construction, ainsi que le retrait de concurrents pourraient peut-être favoriser le projet sur le plan finan-cier. C’est pourquoi nous estimons qu’il n’est pas illégitime de proposer la solution de la réalisation de l’opération en tranches. Cette modalité permettrait ainsi de réaliser une première phase de 54 logements, suivie d’une seconde de 37 appartements.

LA DEMANDE DE CRÉDIT BANCAIRE

La deuxième étape du montage financier correspond au calcul et à la de-mande du crédit bancaire. Le promoteur ne peut, en effet, assumer seul la totalité des dépenses et doit recourir à l’emprunt auprès d’un établissement bancaire. Cependant, ce dernier impose deux types de garanties au maître d’ouvrage. Tout d’abord, les ban-ques sont aujourd’hui beaucoup plus attentives quant au projet qu’elles contribuent à financer. Ainsi, celles-ci se refusent à prêter pour des opérations qui présentent trop de risques. En outre, les établissements bancaires imposent aux promoteurs d’injecter, en moyenne, 30% de fonds propres sur le prix de revient.

Prix de revient = Total dépenses : 13 483 200 € - Frais de gestion et de commercialisation : 2 255 700 € - Frais financiers : 260 500 € = 10 967 000 €

Pour calculer le crédit bancaire, il faut donc déterminer le montant des fonds propres :

20% de fonds propres = 2.193.400 €, soit un crédit bancaire de 11.289.800 €.

À partir du calcul du crédit, et après définition du rythme de vente, le maî-tre d’ouvrage réalise un plan de trésorerie. L’idéal est d’aboutir à un planning serré, permettant de réaliser l’opération sur le délai le plus court. Le plan de trésorerie permet ainsi de répartir le crédit au moment des besoins, en planifiant les appels de fonds aux acquéreurs en fonction de l’avancement des travaux. Par là même, une meilleure répartition des recettes et des dépenses dans le temps permet de diminuer le besoin de crédit et, par suite, les frais financiers.

Après la définition de ces éléments financiers et préalablement au démarrage des travaux, le maître d’ouvrage sollicite donc la banque pour l’ouverture de crédit.

Dans le même temps, il souscrit auprès de la banque une garantie financière d’achèvement, dite extrinsèque, par opposition à la garantie intrinsèque, qui consiste, pour le promoteur, à s’assurer lui-même.

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LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE

PRÉPARATION DU DOSSIER DE PERMIS

Dès lors que la phase de conception arrive à son terme, que le projet architec-tural est abouti, le maître d’ouvrage prépare, conjointement avec le maître d’œu-vre, la demande de permis de construire. La demande de permis de construire est présentée sous la forme d’un impri-mé CERFA, et est généralement complétée aussi bien par SOGEPROM, pour ce qui concerne l’identité du demandeur, ses coordonnées et les caractéristiques du terrain, que par l’architecte, pour la description du projet. En outre, à cette demande doivent être jointes des pièces complémentaires, limitativement énumérées par le Législateur :

- Un plan de situation du terrain ;

- Un plan de masse du projet ;

- Un plan en coupe du terrain et de la construction ;

- Une notice décrivant le terrain et présentant le projet ;

- Un plan des façades et des toitures ;

- Une perspective permettant d’apprécier l’insertion paysagère du projet ;

- Des photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement pro-che et lointain.

Bien que le maître d’ouvrage soit responsable et pétitionnaire de la demande d’autorisation de construire, c’est généralement l’architecte qui prépare la demande ainsi que l’ensemble des pièces jointes à cette demande. Pour autant, certains éléments relève de SOGEPROM, en particu-lier les documents produits par le contrôle technique. En effet, au terme de la phase de conception, le bureau de contrôle établit un rapport initial de contrôle technique, validant les documents de conception, qui doit être joint à la demande de permis de construire. En outre, SOGEPROM doit joindre au dossier de permis de construire une copie du cahier des charges de cession de terrain, indiquant les prescriptions impo-sées par l’aménageur au promoteur.

Une fois le permis de construire préparé et validé par le maître d’ouvrage, ce-lui-ci peut éventuellement faire l’objet d’une vérification préalable auprès d’un juriste ou d’un avocat spécialisé en la matière. Néanmoins, compte tenu de la sécurité juridique

DÉPÔT ET RÉCEPTION DU PERMIS

Le dossier est alors déposé en mairie, en contrepartie d’un récépissé de dé-pôt, indiquant le délai d’instruction de droit commun, qui est de trois mois. Par ailleurs, le service instructeur dispose d’un délai d’un mois, à compter du dépôt de la demande, pour solliciter des pièces complémentaires, prorogeant ainsi la durée de l’instruction.

Trois mois plus tard, SOGEPROM reçoit l’arrêté de permis de construire, l’autorisant à édifier son bâtiment, conformément au projet mentionné dans la deman-de d’autorisation. Dès lors, le maître d’ouvrage doit impérativement procéder à l’affichage de l’autorisation sur son terrain. Pour cela, il réalise ou fait réaliser un panneau qu’il dis-pose en plusieurs points de son périmètre foncier. En outre, SOGEPROM missionne un huissier de justice afin de procéder, chaque mois, à un constat de bon affichage de l’autorisation de construire, la mise à la connaissance du public de la délivrance du permis de construire. En effet, c’est à partir de l’affichage en mairie, de la notification du maître d’ouvrage et de l’affichage du permis sur le terrain considéré, que commence à courir le délai de retrait administratif et de recours des tiers, qui est de deux mois. Durant cette période, des personnes morales ou physiques ayant intérêt et capacité à agir peuvent ainsi former un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de l’arrêté de per-mis de construire devant le tribunal administratif, en soulevant des moyens propres à justifier l’annulation du permis.

Enfin, après l’expiration du délai de recours des tiers, il est généralement sou-haitable de demander une attestation de non recours à la mairie qui a délivré l’auto-risation, afin de garantir la sécurité juridique de l’opération.

qui entoure ce projet, situé au sein d’une Z.A.C., il n’est pas nécessaire d’effectuer un contrôle supplémentaire de la demande de permis de construire.

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LA COMMERCIALISATION

Annonce publicitaire internet ; Les Terrasses d’Eden ; www.sogeprom.fr

Extrait de la plaquette de vente ; Les Terrasses d’Eden ; SOGEPROM

LES SUPPORTS DE COMMERCIALISATION

Après avoir déterminé le nom du programme, Les «Terrasses d’Eden », le promoteur doit lancer l’ensemble des supports nécessaires à la commercialisation des produits :

- Les plaquettes de vente, réalisées par un publicitaire, qui assurent la pro-motion et la mise en valeur de l’opération, à l’aide d’une présentation attractive, d’une perspective attirante et d’arguments en termes d’équipements, d’accessibi-lité et de cadre de vie, mis en évidence dans la phase de développement.

- Les lignages dans la presse et sur internet, afin de diffuser les produits à un large public.

- L’aménagement du bureau de vente par un bulliste, à proximité de l’opération, au sein duquel les clients bénéficieront d’un espace d’accueil pouvant aboutir à la signature d’un contrat de réservation auprès d’un vendeur.

LA PRÉPARATION DES CONTRATS DE RESERVATION Parallèlement, le responsable de programme doit également préparer les contrats de réservation. Ces derniers sont très encadrés par la loi et comportent de nombreuses mentions obligatoires :

- la surface habitable ; - le nombre de pièces ; - la date de signature de l’acte de vente ; - la date de livraison ; - la qualité de la construction au moyen d’une notice descriptive des prestations ;- ou encore le prix prévisionnel ainsi que l’échéancier de paiement – légalement 35% à l’achèvement des fondations ; 70% au hors d’eau ; 95% à la fin des travaux ; le solde à la livraison.

Néanmoins, il est important de faire figurer dans les contrats de réservation les conditions suspensives au respect du délai de livraison, notamment en cas d’intem-péries, de retards imputables aux concessionnaires (EDF, GDF, compagnie des eaux), ou encore de défaillance d’une entreprise sur le chantier, entre autres.

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LA DÉFINITION DE LA GRILLE DE PRIX

Afin d’optimiser la commercialisation, le maître d’ouvrage promoteur élabore une grille de prix pour déterminer le prix de vente des logements du programme. À cet effet, il dispose de l’ensemble des informations nécessaires, transmises par l’architecte :

- Le nombre de pièces des appartements ;- leur taille ;- leur étage ;- leur orientation et/ou vue-la surface de leurs annexes éventuelles (terrasses, loggias, balcons)

Dans une première étape, la démarche consiste à déterminer, à partir d’un prix de vente moyen au m², défini dans l’étude de marché, en l’occurrence 3.500 €/m² TTC dans notre cas, le prix de chaque appartement en fonction de sa sur-face habitable. Par la suite, des critères de pondérations, qui correspondent aux avantages intrinsèques de chaque appartement, en fonction leur situation dans le bâtiment, sont intégrés au raisonnement :

- Le nombre de pièces du logement présente un fort impact sur le prix de vente : les grands logements se vendent moins facilement en raison de leur coût élevé. Il faut donc augmenter artificiellement le prix des petits logements et diminuer celui des grands appartements.- L’étage détermine une moins forte exposition au bruit et un éclairage croissant à mesure que l’on s’élève.- L’orientation favorable assure une plus forte exposition au soleil et des avanta-ges en termes de luminosité et de chauffage naturel, tandis que la vue représente une aménité paysagère, en particulier du côté du parc central. - Enfin, les annexes : balcons, jardins et terrasses constituent une extension de la surface habitable et représentent, par là même, un élément valorisant.

Pour chacun des appartements, l’élaboration de la grille de prix consiste à multiplier le prix de vente brut (surface x prix de vente moyen au m²) par un indice consécutif de l’un des critères de pondération.

Prenons l’exemple d’un T2 de 38 m², situé au troisième étage, orienté au nord, mais disposant d’une loggia de 5 m².- Le prix de vente brut de l’appartement est de 38 m² x 3.500 € = 133.000 € TTC- Étant donné que l’appartement se situe au troisième étage, celui-ci est relativement protégé des nuisances de la rue. On peut donc appliquer un indice sur cet atout : 133.000 € x (+) 0,02 : + 2.660 €- Par ailleurs, l’appartement dispose en outre d’une petite loggia, permettant d’appli-quer un nouvel indice : 133.000 € x (+) 0,01 = + 1.330 €- Pour autant, son orientation est assez désavantageuse : 133.000 € x (-) 0.01 = - 1.330 € - Enfin, un T2 se vend assez facilement sur le marché, on peut donc légèrement aug-menter son prix de vente : 133.000 € x (+) 0,01 = + 1.330 €

On obtient donc un prix de vente final de 136.990 € TTC, soit 3.605 €/m²

En outre, un prix de vente unitaire, de 11.000 € TTC, est défini pour les places de stationnement, et viennent donc s’ajouter au prix de chaque appartement doté d’un parking, c’est-à-dire essentiellement les T2 et les grands logements.

L’opération des « Terrasses d’Eden » présente toutefois la particularité d’être située dans un secteur ANRU, faisant bénéficier les acquéreurs, sur conditions de ressources, d’une TVA 5,5%. Ce paramètre constitue un atout pour le promoteur. En effet, celui-ci n’est pas directement touché par la TVA, qui est répercutée sur l’acheteur final. En d’autre termes, la TVA 5,5% peut être un atout de commercialisation grâce à la diminution des prix des appartements. Néanmoins, afin d’assurer un objectif de mixité sociale, la SEM recommande aux promoteurs de limiter les ventes en TVA 5,5%, ce qui, en pratique, semble difficile à mettre en œuvre.

Une fois l’ensemble de ces éléments déterminés, la commercialisation peut démarrer. Celle-ci revêt alors une importance fondamentale, car du rythme et du vo-lume de vente est déterminée la poursuite, ou non, de l’opération. En effet, afin de minimiser les risques, les promoteurs, de même que les établissements bancaires qui financent les prêts, exigent une précommercialisation de 30% au moins des logements avant le démarrage du chantier.

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Extrait du contrat de réservation ; Les Terrasses d’Eden ; SOGEPROM

Lorsque le seuil de précommercialisation est atteint, les études DCE peuvent être lancées afin de finaliser le montage technique de l’opération. Or, la signature des actes de vente, à la date indiquée dans le contrat préliminaire à la vente en l’état futur d’achèvement (contrat de réservation), est également conditionnée par la réalisation d’un état descriptif de division (EDD) et d’un règlement de copropriété (RCP). Ces documents sont à nouveau établis par le tandem Géomètre – Notaire, après la préparation du DCE, mais avant la signature des actes authentiques. Le res-ponsable de programme commande auprès du géomètre un EDD qui, plus tard, sera enregistré à la Conservation des hypothèques, sur la base des plans d’exécution. Ainsi, ce dernier établit une liste des lots privatifs et communs constitutifs de la future copropriété, en définit la destination et l’usage, ainsi que les tantièmes de copropriété. Ce sont ces tantièmes qui, plus tard, fixent pour chaque propriétaire la quote-part de la propriété du sol dont ils jouissent ainsi que les droits de vote aux assemblées généra-les attribués à leur lot respectif. Après la définition de l’EDD intervient le notaire pour la préparation du rè-glement de copropriété. Il s’agit d’un acte notarié et obligatoire qui s’impose aux fu-turs propriétaires et, par extension, aux locataires de l’immeuble et qui organise le fonctionnement de la copropriété, la gestion de l’immeuble et les rapports mutuels entre les copropriétaires. Ce règlement, outre les informations générales du bâtiment qu’il rappelle, indique la destination des parties communes et privatives, les servitudes éventuelles entre elles, ainsi que la répartition des charges, entre autres.

Pour autant, la préparation de l’EDD et du RCP implique la réalisation préala-ble des études d’exécution.

Pour ce qui concerne notre programme, la SEM refuse les ventes concédées à des investisseurs, encore moins des ventes en bloc, afin de développer la propriété plutôt que la location.

L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

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LES ÉTUDES D’EXÉCUTION

Les études d’exécution visent à préparer et mener l’ensemble des documents et démarches nécessaires à l’ouverture du chantier dans les semaines suivantes. Il s’agit ainsi de préciser des éléments techniques spécifiques, sans remettre en cause l’enveloppe ni les caractéristiques architecturales ou la programmation du projet. Sur l’opération des « Terrasses d’Eden », un contrat de maîtrise d’œuvre technique, d’exécution et de pilotage de chantier a été passé avec COTEC, qui assure un encadrement technique de la phase de conception avec l’architecte et intervient plus largement pour la réalisation des études d’exécution.Dans le cas qui nous intéresse, les études techniques sont réalisées en deux phases :

LES ÉTUDES D’EXÉCUTION DE LA PHASE DE CONCEPTION

Étant donné le contexte de Z.A.C., la SEM Cergy-Pontoise Aménagement est très impliquée dans la conception de l’opération, et a imposé, comme nous l’avons vu dans la phase de conception, des prescriptions architecturales et techniques. De ce fait, certaines études, ordinairement réalisées avant la préparation des dossiers de consultation des entreprises, l’ont été au cours de la conception du projet. C’est le cas des études thermiques et acoustiques, qui consistaient à étudier l’op-portunité financière et technique d’une isolation par l’extérieur. Bien que cette solution, coûteuse mais énergiquement plus efficace, par une nette réduction des ponts thermi-ques, n’ait pas été retenue par la suite, il n’en reste pas moins que des études précises en la matière ont été menées. Celles-ci permettent ainsi de préciser les modalités de réalisation du bâtiment et, par là même, d’optimiser le chiffrage du coût de construc-tion.

Le rapport thermique a donc été réalisé par le maître d’œuvre d’exécution, COTEC, en application de la réglementation en vigueur à la date du dépôt de permis de construire, c’est-à-dire la RT 2005 (réglementation thermique). La RT 2005 impose des valeurs maximales pour les indices suivants :

- la déperdition thermique du bâtiment (Ubât) ;- la consommation énergétique conventionnelle (Cep) ;- la température intérieure conventionnelle (Tic).

Le rapport thermique comporte une série de mesures, sur la base des plans de l’archi-tecte, assurant la conformité du bâtiment projeté aux niveaux de références et maxi-

L’ÉLABORATION DU DCE ET L’APPEL D’OFFRE

Ces études, qui sont intervenues de façon précoce, ont autorisé un haut de-gré de précision dans la conception du bâtiment et un chiffrage relativement précis du coût de construction, permettant la mise en œuvre des études d’exécution au moment désiré. Ces études consistent pour l’essentiel à la préparation des dossiers de consul-tation des entreprises, qui contiennent les éléments suivants :

- Les plans d’exécution au 2cm/m et les CCTP- le CCG- le CCP- le rapport initial du contrôle technique (RICT)- le plan général de coordination du coordinateur SPS.

Toutefois, les études d’exécutions ne sont généralement lancées qu’après la purge du permis de construire, et tiennent compte du rythme de commercialisation. En effet, il s’agit de diminuer le risque et un travail qui serait inutile, en s’assurant que la demande de permis de construire sera bien accordée, et que le programme se vend correctement. Ainsi, dès lors que l’objectif des 30% de commercialisation est en voie d’être atteint, le maître d’ouvrage peut alors lancé auprès de son maître d’œuvre les études suivantes.

Les plans d’exécution sont préparés par l’architecte avec l’aide du maître d’œuvre d’exécution et font figurer l’ensemble des renseignements techniques profes-sionnels nécessaires aux entreprises : réseaux des fluides, réseau électrique, béton armé, charpente… Ces plans sont assortis de cahiers des clauses techniques particulières (CCTP), élaborés par le maître d’œuvre, qui définissent en détail l’ensemble des tra-vaux dû par chaque corps d’état et leurs coûts à 5 % près. Suite à ces études d’avant-projet détaillés sont réalisées des études de projet qui proposent les plans de principe pour chaque corps d’état et suppriment les aléas et travaux supplémentaires éventuels pendant l’exécution des travaux.

males exigés par la RT 2005.De la même façon, une étude acoustique a été commandée auprès de COTEC, afin de vérifier la conformité du projet en matière d’isolation phonique, compte tenu du classe-ment du boulevard du Port par arrêté préfectoral.

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LES ÉTUDES D’EXECUTION

Autre pièce du DCE, le cahier des clauses générales ou CCG définit préci-sément les dispositions générales qui régissent les rapports entre les futurs contrac-tants (entreprises et maître d’ouvrage). Celui-ci est rendu contractuel par la signature du cahier des clauses particulières. Dans notre cas, le recours à l’entreprise générale, COTEC en l’occurrence, permet au promoteur de se décharger des appels d’offre pour chaque corps d’état.

Enfin, le RICT et le PGC constituent des pièces réglementaires à joindre au DCE. Ces derniers sont préparés, à la demande du maître d’ouvrage, par le contrôle technique et par le coordinateur SPS. Le RICT assure la conformité des documents de conception par rapport aux règles du code de la construction et de l’habitation ; tandis que le PGC définit l’ensemble des modalités d’organisation du chantier afin de prévenir tout risque en matière de sécurité et de protection de la santé.

Lorsque l’ensemble des documents du DCE est produit, la phase d’appel d’offre est lancée. Cette consultation permet de recueillir les propositions de plusieurs entreprises pour chaque corps de métier, selon des critères de coût, imposé par le CCTP, mais aussi de qualité et de méthodologie proposés par les candidats. S’agis-sant des « Terrasses d’Eden », les entreprises sont directement choisies par COTEC, maître d’œuvre d’exécution en entreprise générale, en qualité de sous-traitant. De même, durant la phase de chantier, celles-ci reçoivent leurs honoraires directement du maître d’œuvre d’exécution. Néanmoins, ces sous-traitants doivent recevoir l’agrément du maître d’ouvrage pour exercer.

Enfin, les entreprises retenues sont tenues de respecter certaines obligations légales. Elles doivent être en règle de leurs obligations sociales et fiscales, mais doi-vent également fournir des assurances :- une garantie décennale, garantissant tout sinistre sur 10 ans, rendant l’ouvrage impropre à sa destination ;- une garantie biennale, qui porte les éléments séparables du gros œuvre ;- la souscription à une responsabilité civile professionnelle.

Dès lors que les entreprises, d’abord concernées par les travaux de gros œu-vre, sont signataires de leurs marchés respectifs, qui fige les prestations à réaliser et leur coût, la phase de chantier peut démarrer.

Maîtrise d' uvre : Référence :

Architecte : Tél : 01 44 61 82 82 07 06 02

Fax : 01 44 61 79 30

Date :

B.E.T. : Tél. : 01 48 43 32 02

Fax : 01 48 46 88 39 19/02/2008

Bureau de BATI PLUS Etabli par :

Contrôle :

COTEC / RT

Coordonnateur BATI PREV

SPS : Visé par :

Indice Date

Modifications B 06/03/2008

FABRICE DUSAPIN

13 rue Auger

75010 PARIS

39 rue du Repos

93500 PANTIN

et 2 niveaux de sous-sols

95 - CERGY PONTOISE

Lotissement de la Croix Petit

ESTIMATION DES TRAVAUX

MAITRE D'OUVRAGE

SOGEPROM HABITAT

Immeuble Ellypse

Construction de 73 logements (Bâtiment R+4)

92400 COURBEVOIE

41 Avenue Gambetta

DCEModification

Plan d’étage courant R+4 - Architecte : Arnaud Daniel ; SOGEPROM

Cartouche DCE ; Les Terrasses d’Eden ; COTEC

91

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L’acte de construire engage la responsabilité des acteurs du bâtiment à dif-férentes étapes du processus de montage du projet immobilier. Le maître d’ouvra-ge-promoteur, plus que les autres intervenants est concerné et voit sa responsabilité engagée lors de la réalisation de l’opération, aussi bien qu’après sa réception et la livraison de l’ouvrage dont il est le porteur. C’est la raison pour laquelle le promoteur est conduit à souscrire certains types d’assurances qui se classent en deux catégories : une police d’assurance nécessaire à l’exercice de sa profession par le promoteur et des polices d’assurance qui sont souscrites pour chaque chantier.

LA SOUSCRIPTION DES ASSURANCES

LA RESPONSABILITÉ CIVILE PROFESSIONNELLE

Cette assurance se définit comme « une police d’assurance qui est souscrite à l’année et grâce à laquelle la société de promotion est garantie en cas de défaut de conseil ou omission dans ses différents rôles de conseil auprès des fournisseurs, corps de métier, ou encore voisins ou acquéreurs du bien immobilier ». Cette assurance est souvent demandée par les banques lors des transactions.

LES POLICES PROPRES A L’OPÉRATION

- L’assurance dommage-ouvrage des projets immobiliers

A l’issue des travaux, après la livraison et la réception de l’ouvrage, des dom-mages peuvent survenir. Dans ce cadre, et afin d’assurer le paiement de la totalité des travaux de réparation de ces dommages, le promoteur privé est dans l’obligation de souscrire une assurance dommage-ouvrage avant l’ouverture du chantier.Cette assurance est obligatoire. En cas de non souscription de cette « police unique par chantier », le promoteur risque une amende importante. Par ailleurs, cette assu-rance est demandée par le banquier lors de la vente. Elle prend effet après l’expiration des délais de parfait achèvement (soit un an à compter de la réception de l’ouvrage).

- L’assurance responsabilité décennale

Mise en place par la loi Spinetta (4 janvier 1978), ce type d’assurance concer-ne les désordres de nature décennale. En vertu de l’article 1792-1 du Code civil, les « constructeurs » d’ouvrage ont l’obligation de s’assurer pour couvrir leur responsabilité

décennale. Elle s’applique en cas de « dommages,[y compris dans le cas où ils résul-tent] d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Il peut s’agir aussi bien de fissures graves que de l’effon-drement d’une charpente.Ce type de police prend effet à compter de la réception des travaux.Il est à noter que les constructeurs ont également intérêt à souscrire une assurance facultative pour garantir les désordres de nature biennale. Cette garantie qui concerne les équipements de l’ouvrage peut concerner différents dommages au rang desquels le décollement du carrelage ou un défaut des ascenseurs.

- L’assurance tous risques chantier (TRC)

Outre les dommages qui peuvent survenir après la livraison et la réception d’ouvrage, le maître d’ouvrage doit prendre en compte les dommages qui peuvent survenir au cours de la construction.Il s’agit aussi bien des dommages causés à l’ouvrage lui-même (ex : destruction par acte de vandalisme), des dommages aux installations de chantier (ex : vol de matériel sur le chantier), des dommages causés aux bâtiments avoisinants (ex : brèche cau-sées dans un bâtiment mitoyen lors d’une manœuvre engagée par une grue sur le chantier), que de dommages causés aux tiers (ex : chute d’un ouvrier sur le chantier au cours de ses horaires de travail).Cette assurance prend effet à l’ouverture du chantier et cesse à la réception des tra-vaux ou à la mise en œuvre de l’ouvrage.

On soulignera que pour l’ensemble de ces contrats de droit privé, le maître d’ouvrage promoteur doit veiller à choisir un assureur réputé solvable et bien connu sur la place.

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RÉCAPITULATIF CHRONOLOGIQUE

RECAPITULATIF DE LA PROCÉDURE DE MONTAGE DE PROJET IMMOBILIER

Études préalablesÉt d d hé- Étude de marché

- Études de sol (pollution, caractères géotechniques)- Étude de faisabilité technique

Souscription des assurances- Dommage Ouvrage Réalisation de l'EDD et du RCP- Responsabilité décennale Constructeur non réalisateur (CNR)- Tous Risques Chantier

Définition de la programmation et grille de prix

Ch i d t i t d é èt l é ti d l d t t l b d t iChoix du notaire et du géomètre pour la préparation de la promesse de vente et le bornage du terrain

Signature de la promesse de vente Dépôt de la demande de PC Obtention du PC Seuil des 30% de commercialisation

Phase de conception Études d'exécution

Commercialisastion CHANTIER

Instruction de la demande de permis de construire et délai de recours des tiers

Technique

Financier / Com

Juridique

Réalisation des plans de venteRepérage du terrain

Réalisation du projet architectural puis présentations à la SEM pour accord Choix des entreprises

Étude thermique Consultation des entreprisesDébut de la commercialisation

Établissement du DCE (CCG - CCTP - Plans d'exécution)

Ét bli t d PGC l CSPS (à j i d DCE)Établissement du PGC par le CSPS (à joindre au DCE)

Chiffrage précis du projetConstitution de l'équipe technique : - Choix de l'architecte sur liste- Maître d'œuvre d'exécution et pilote de chantier Réalisation d'études - Bureau de contrôle Réalisation de la grille de prix - Études acoustiques- Coodinateur SPS

Préparation des supports de commercialisationPl tt d t- Plaquettes de vente

Production du RICT par le contrôle technique - Lignages dans la presse- Aménagement du bureau de vente

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AN

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1 962,0384,6

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1 96235,6

35,67,0

42,6Frais de notaire

1,78%1 998

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37,5SO

US-TO

TAL 1. TER

RA

IN2 033,2

393,62 426,7

2. FRA

IS AD

MIN

ISTRA

TIFSTLE

/ CA

UE

/ TDE

NS

150,0150,0

150,0

ASSIETTE

K€

FOR

FAIT

K€ H

TK

€ HT

TVAK

€ TTCTA

UX

%

TLE / C

AU

E / TD

EN

S150,0

150,0150,0

Divers taxes

100,0100,0

100,0SO

US-TO

TAL 2. FR

AIS A

DM

INISTR

ATIFS

250,0250,0

3. FRA

IS TECH

NIQ

UES

Géom

ètre50,0

50,09,8

59,8S

ondage / Étude de sol

50,050,0

9,859,8

SOU

S-TOTA

L 3. FRA

IS TECH

NIQ

UES

100,019,6

119,64. V.R

.D.

Voirie, réseaux divers

100,0100,0

19,6119,6

SOU

S-TOTA

L 4. V.R.D

.100,0

19,6119,6

TOTA

L FON

CIER

2 483,2432,8

2 915,95. TR

AVA

UX

Travaux7 100,0

7 100,01 391,6

8 491,6R

évisions travaux3,00%

7 100,0213,0

41,7275,0

Imprévus

2,00%7 100,0

145,828,6

174,3SO

US-TO

TAL 5. TR

AVA

UX

7 458,81 461,9

8 940,96. H

ON

OR

AIR

ES TECH

NIQ

UES

Ahit

t330

0330

064

7394

7A

rchitectes330,0

330,064,7

394,7B

et moe

250,0250,0

49,0299,0

Bet

0,50%7 458,8

37,37,3

44,6P

ilotage0,50%

7 458,837,3

7,344,6

Bureau de contrôle

0,37%7 458,8

27,65,4

33,0C

SP

S0,17%

7 458,815,0

12,72,5

15,2A

ssurances2,35%

8 940,9210,1

235,5SO

US-TO

TAL 6. H

ON

OR

AIR

ES TECH

NIQ

UES

905,0136,2

1 066,6TO

TAL

CO

NSTR

UC

TION

8363

81

5981

10007

5TO

TAL C

ON

STRU

CTIO

N8 363,8

1 598,110 007,5

7. FRA

IS AN

NEXES

Honoraires de gestion groupe

5%17 531,1

876,6171,8

1 048,4H

onoraires S.A

.V. groupe

0,70%8 363,8

58,511,5

70,0H

onoraires de vente groupe3,50%

17 531,1613,6

120,3733,9

Honoraires de vente réseau

0,48%17 531,1

84,116,5

100,6P

ublicité2,50%

17 531,1438,3

85,9524,2

Frais divers annexes0,91%

17 531,1159,5

31,3190,8

Provision S

.A.V

.0 ,30%

8 363,825,1

4,930,0

Provision S

.A.V

.0,30%

8 363,825,1

4,930,0

SOU

S-TOTA

L 7. FRA

IS AN

NEXES

2 255,7442,1

2 697,98. ÉLÉM

ENTS FIN

AN

CIER

SFrais financiers

260,5260,5

260,5A

utres frais financiers70,0

70,070,0

Cautions / garantie

50,050,0

50,0SO

US-TO

TAL 8. ÉLÉM

ENTS FIN

AN

CIER

S380,5

380,5TO

TAL D

ÉPENSES

13 483,22 473,0

16 001,7R

ECETTES

Cage A

5 672,21 111,8

6 784,0C

age B3 301,5

627,53 829,0

Cage C

5 585,31 094,7

6 680,0P

arkings199,1

39,0238,1

SOU

S-TOTA

L REC

ETTES14 758,1

2 873,017 531,1

T.V.A. R

ÉSIDU

ELLE400,0

RÉSU

LTAT

7,27%du C

A TTC

1 274,91 274,9

montage financier cergypontoise

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