método de valuación
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Método de Valuaciónde Inmuebles Históricos
C O L E C C I Ó N
FEDERICO LÓPEZ DIONISIO
Textos para la Enseñanza de Arquitectura
Candita Victoria Gil JiménezRectora
Miguel Ángel Hernández RiveraDirector de la División Académica de Ingeniería y Arquitectura
Eva Margarita Arechederra Sauvagé
Universidad Juárez Autónoma de TabascoDivisión Académica de Ingeniería y Arquitectura
Método de Valuaciónde Inmuebles Históricos
Primera edición, 2010
Esta publicación fue sometida a dictamines de pares académicos.
D.R. © Universidad Juárez Autónoma de Tabasco Av. Universidad s/n. Zona de la Cultura Colonia Magisterial, C.P. 86040 Villahermosa, Centro, Tabasco.
Queda prohibida la reproducción parcial o total del contenido de la presente obra, sin contar previamente con la autorización expresa y por escrito del titular, en terminos de la Ley Federal de Derechos de Autor
Fotografías de interiores y portada:Eva Margarita Arechederra SauvagéDiseño de portada: Ricardo Cámara Córdova
ISBN: 978-607-7557-67-8
Número de registro otorgado por INDAUTOR:03-2007-071811173900-01
Hecho en Villahermosa, Tabasco, México.
Arechederra Sauvagé, Eva Margarita
Método de Valuación de Inmuebles Históricos / Eva Margarita Arechederra Sauvagé – Villahermosa, Tabasco: Universidad Juárez Autónoma de Tabasco, 2010
217 p.: IL. – (Colección Federico López Dionisio, Textos para la Enseñanza de Arquitectura)
Incluye Referencias Bibliográficas e Índice
ISBN: 978-607-7557-67-8
1. Arquitectura – Conservación y Restauración \ 2. Edificios Históricos – Conservación y Restauración
L.C. NA105 A74 2010
Índice
PrólogoIntroducción
Capítulo I.- La Disciplina ValuatoriaProceso histórico de la valuación
Desarrollo de la valuación en México
La valuación en Tabasco
Monumentos históricos y artísticos
La valuación de edificios históricos
Capítulo II. Teoría de la Valuación de Inmuebles CatálogadosDefinición de términos y conceptos Teorías de la valuación de edificios antiguos Antecedentes históricos de la teoría de la valuación
La axiología como apoyo de la valuación de catálogados Características del valor y su aplicación a la arquitectura El valor del espacio en la arquitectura
Capítulo III.- Métodos de ValuaciónAntecedentes históricos de métodos de valuación
En la Nueva España El México del siglo XXMétodos de valuación de inmuebles catálogados Métodos VALCAP
Método Angelópolis Método de Matriz de Coeficientes
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Método Grupo TINSANormatividad aplicada a inmuebles catálogados Legislación federal Clasificación de bienes inmuebles Las legislaciones estatales y municipalesNormatividad de la actividad valuatoria
Normatividad en el estado de Tabasco
Capítulo IV.- Historia de VillahermosaOrigen de la provincia de Tabasco El origen de la ciudad de Villahermosa Descripción de la villa Crónica de la ciudad
Demarcación oficial de barrios Desarrollo urbano
Delimitación del centro histórico de Villahermosa
Clasificación de inmuebles catálogados en Villahermosa Elementos arquitectónicos de edificios catálogados
Capítulo V.- Diseño MetodológicoTipo de investigación Diseño de la investigaciónDelimitación del área de estudio Población y muestra
Instrumentos de recolección de datos Análisis de datos
Capítulo VI.- Presentación del Caso de EstudioUbicación y contexto urbano
Plano de localización
Descripción del inmueble Antecedentes históricos
Características arquitectónicas de evaluaciónPlanos arquitectónicos Plantas arquitectónicas
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Fachadas arquitectónicas Detalles arquitectónicos
Capítulo VII.- Descripción del MétodoGeneralidades
Elementos conceptuales Elementos analíticos
Elementos descriptivos Elementos argumentativos Elementos metodológicosEsquema conceptual del métodoEsquema y contenido del formato de avalúoConsideraciones previas al avalúo Estructura del formato de avalúo Elementos del avalúo de inmuebles catálogados Análisis comparativo de métodos aplicados Explicación del sistema de confrontación de métodosTabla comparativa de métodos Resúmenes de resultados de alternativas de avalúos
Capítulo VIII. Avalúo del Edificio del Café del PortalContenido del avalúoAntecedentes
Antecedentes legales del inmueble Antecedentes históricos del inmueble
Características urbanas de la zona
Impacto ambientalCaracterísticas del terreno
Descripción general del inmuebleValores del objeto arquitectónicoElementos constructivos
Consideraciones previas al avalúo Objetivo del presente avalúo Metodología de valuación Definición de términos
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Declaraciones y documentos
Método comparativo de mercadoMétodo de valor físico o directoMétodo de capitalización de rentasValores estimativos
Tabla Angelópolis (generalidades) Análisis porcentual y gráfico Coeficiente de incremento (ve_2) Tabla original Vía coeficiente modificado (ve_2a)Resumen de resultados
Consideraciones previas a la conclusiónConclusión
Anexos
Reporte fotográfico Ficha de levantamiento
Análisis de precios unitarios
ConclusionesBibliografíaAnexos
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Prólogo
La valuación de inmuebles catálogados, como una de las especialidades de la valua-
ción en general, tiene a su cargo la determinación de valores tangibles e intangibles de un inmueble definido por la autoridad (INHA o INBA), como patrimonio histórico y cultural de la nación, debidamente inventariados y catálogados para su uso, conser-vación y difusión, así como para venerar la memoria de personajes ilustres o hechos históricos relevantes que hayan tenido lugar en ellos.
En general, los procesos de expresión de valor de los inmuebles catálogados descansan fundamentalmente en los métodos tradicionales de la valuación inmobi-liaria, que mediante la investigación física, económica y de mercado permiten deter-minar el monto económico de las variables cuantitativas que inciden en el valor de dichos bienes. Sin embargo, en la tarea de valorar inmuebles catálogados confluyen multitud de variables que el valuador profesional deberá analizar detenidamente, ya que además de la implícita complejidad del avalúo inmobiliario tradicional deberá desarrollarse paralelamente el estudio de los factores subjetivos para inmuebles con-
siderados como patrimonio de la nación y vinculados estrechamente a su historia.Este importante trabajo desarrollado por la Maestra en Valuación y Arquitec-
ta, Margarita Arechederra Sauvagé, resulta de gran importancia en el ámbito de la valuación, ya que aborda e incorpora al formato de avalúo tradicional el estudio de los factores subjetivos que inciden en los bienes catálogados o los denominados “Va-
lores del objeto arquitectónico”, que toma en cuenta aspectos intangibles sobre la ex-
presión formal plástica de bienes catálogados, así como la ornamentación, armonía, integración al contexto, funcionalidad, originalidad y autenticidad de autoría, ya sea de carácter social, cultural o espiritual, siendo de gran importancia en la expresión del resultado del estudio final de valor.
Asimismo, la autora profundiza aún más en el tema, realizando un análisis, clasificación y asignación de valores de reproducción de los elementos arquitectóni-