NAČIN OBRAČUNA POVRŠINE STANOVA I DRUGIH OBJEKATA

Način obračuna površine stanova i drugih objekata u graĎevinarstvu je najčešći kamen spoticanja izmeĎu investitora (kupca) i izvoĎača (prodavača). Problem

je u tome što kupci, odnosno investitori, kupuju stan ili neki drugi objekt po točno odreĎenoj unaprijed dogovorenoj i poznatoj cijeni. Tu treba naglasiti da,

ako dolazi do variranja prodajne cijene nekretnine, ista se dogaĎa radi drugih ekonomskih kolebanja na tržištu, a ne zbog načina obračuna površine. Pri

samom činu kupovine (ili nekog drugog preuzimanja nekretnine) stranke ne razmišljaju, a i nisu informirane o tome, kako je predmet kupovine tretiran što se

tiče izmjere i obračuna površine.

Koeficijenti površine, koji se tu koriste, su unaprijed odreĎene veličine, čijim umnoškom sa stvarnom površinom stvaraju obračunsku površinu koja može biti

u netto ili brutto varijanti. Značenje tih koeficijenata je vrlo veliko kada se zna da se prema njima obračunavaju netto i brutto površine, komunalni i vodni

doprinosi kao i svi druge tehničke radnje koje zahtijevaju izmjerenu površinu.

Često puta u praksi kupoprodaje nekretnina dolazi kada se obračunavaju projektirane površine i usporeĎuju sa onom izvedenom. Moramo znati da su u

graĎevinarstvu česta odstupanja pa i, u najboljoj namjeri, može doći do nesuglasica. Ta odstupanja se, prema ureĎenim graĎevinskim pravilima, toleriraju do

odnosa od +- 2%. Taj odnos nastaje jer se projektirana izmjera vrši na ROHBAU zidovima dok se žbuka ne prikazuje niti mjeri. Debljina žbuke je najčešće 2

do 3 cm. Možemo zamisliti kada jednoj prostoriji na jednom i drugom kraju (u oba smjera) oduzmemo 3 cm i onda na 4 do 6 prostorija u stanu razlika može

biti i do 2 do 3 m2. Kada se zna cijena m2 nekretnine onda je izvor nesuglasica na pomolu.

Kod obračuna površina prvo moramo raščistiti pojam prikaza graditeljskih sklopova putem tlocrta. U arhitekturi i graditeljstvu postoje razni prikazi

graditeljskih sklopova koji se opet prikazuju u raznim mjerilima. Za naše osnovne pojmove bitno je da se zna što je tlocrt i u kojem mjerilu se on prikazuje.

Za tlocrt je dovoljno da znamo da je on prikaz površine odozgora na način da zamislimo da smo taj objekt prerezali na visini 1 m od poda. Sve ono što se vidi

prerezano je tlocrt te površine. Zato se može primijetiti da je stubište, kada se gleda prerezano, u jednom dijelu crtano punom linijom, a u jednom dijelu

isprekidanom.

Za takav tlocrt uobičajeno mjerilo za glavne projekt je 1:100 što znači da je 100 cm u prirodi 1 cm na nacrtu. Postoje još mjerila za tlocrte kao npr. 1:50 koje

se koristi za izvedbene nacrte.

Površine koje se koriste u graditeljstvu su najčešće netto korisna površina (oznaka NKP) i brutto razvijena površina (oznaka BRP). Netto korisna površina

nekog stana je zbroj svih podnih površina računajući od gotovog ožbukanog zida i pomnoženo sa odgovarajućim koeficijentom prema standardu.

Za brutto razvijene površinu karakteristično je da se ona iskazuje za kuću, zgradu i sl. prostore dok se za stanove ona ne koristi. Izražava se na način da se

izračunava kao zbroj svih površina čije se dužine i širine mjere od vanjskih obodnih zidova objekta (ožbukanih ili obloženih). I ova površina se množi

odgovarajućim koeficijentom koji ovisi o elementima o kojima čemo u nastavku govoriti. Tu je bitno da se za NKP i za BRP koriste potpuno isti koeficijenti

tako da se ne bi mislilo da su za jednu površinu jedni, a za drugu drugi.

BRP je nešto kompliciranije izračunati i za prvu ruku možemo reći da je ona najčešće 15-20% veća od NKP-a. Obračun BRP-a je temelj za izračun volumena

zgrade koji je opet mjera za obračun komunalnog doprinosa. Volumen je ništa drugo nego umnožak BRP-a i čistih visina mjerenih izmeĎu izvedenih podova i

stropova.

Graditeljski koeficijenti su postali predmet standarda još 1966. godine njihovom objavom u ondašnjem Službenom listu SFRJ pod službenom oznakom JUS

U.C2.100. Naslov tog standarda je bio “Površina i zapremina zgrada – uslovi izračunavanja”.

Dolaskom Hrvatske države na vlast svi zakoni, pravilnici i propisi smatrali su se preuzetim sve do trenutka donošenja zamjenskih koji će tu problematiku

tretirati u sklopu novih dogaĎanja.

To preuzimanje i vrijeme važenja bilo je i službeno regulirano Zakonom o normizaciji Republike Hrvatske koji je tu problematiku potanko analizirao. Prema

navedenom zakonu, za ovaj standard, izvršeno je njegovo preimenovanje u hrvatsku normu te je kao takav nastavio egzistirati kao HRN U.C2.100. Tim činom

preimenovanja nije se praktički ništa dogodilo, u smislu njegovog sadržaja, nego su koeficijenti iz istog nastavili se koristiti sve do današnjih dana. Jasno je

da su se isti nisu uvijek mogli primijeniti na današnju situaciju modernog graditeljstva koje sadrži parkirališna mjesta izvan zgrade, kućne vrtove i ostale

graĎevinske sklopove koji se u tom standardu ne spominju.

U meĎuvremenu je, što se tiče obračuna površina, došlo do stanovitih promjena te su na snazi slijedeći pravilnici i standardi:

HRN standard

ISO standard

Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (Narodne Novine 90/10),

Pravilnik o dopuni pravilnika o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (Narodne Novine 111/10)

Kada je riječ o HRN standardu on se pokušava sve više izbaciti iz uporabe iz razloga što je isti nasljednik JUS-a, dok su ISO standardi komplicirani i rjeĎe se

primijenjuje kod jednostavnijih površina isti nije u svemu prilagoĎen za naše potrebe kao i njegova kompliciranost odbila je mnoge koji su ga htjeli

primijenjivati. Gore spomenuti pravilnici su u uporabi i koriste se kod projekata i obračuna mada isti ne sadržavaju sve površine koje se u praksi mogu pojaviti

(npr. garažna mjesta u i izvan objekta i sl.).

Graditeljski koeficijenti su često kamen spoticanja u praksi kupovanja i prodaje nekretnina kako smo gore opisali. Često kupc i kupuju stan sa koeficijentima

koji na npr. terasi, balkonu i sličnim prostorima imaju razna tumačenja. Tu se najčešće dogaĎaju nerazumijevanja jer prodavač u predugovoru navodi jednu

kvadraturu da bi u osnovnom ugovoru naveo onu drugu. Tu treba navesti i činjenicu da se u etažnim elaboratima navode korisne vrijednosti, propisane

Zakonom o vlasništvu, koji pod korisnim vrijednostima podrazumijevaju netto korisnu površinu. Netto korisna površina je upravo ta stvarna površina

pomnožena sa graditeljskim koeficijentima koji se mogu kretati od 0,25 za otvorene terase do 1,5 za poslovne prostore više od 4,0 m.

Nije rijedak slučaj da se u oglasima navodi prodaja apartmana na moru veličine 40 m2 sa terasom stvarne površine 20 m2. Tu prodavatelj naglašava upravo tu

razliku izmeĎu korisne površine i stvarne površine.

U praksi se dogaĎa i činjenica da je zakonodavac predvidio predaju etažnih elaborata, po kojima se rade vlasnički listovi, tek kada su zgrade završene.

Stupanj završenja nije strogo preciziran pa u praksi postoji nedoumica kada je zgrada završena da se može etažirati.

Često se običan korisnik nekretnine pita čemu inače služe koeficijenti za obračun površina? Tu je najbolje zamisliti da su koeficijenti jedan oblik mjere koja

regulira opremu nekog prostora. Tako se može dogoditi da je zakonodavac propisao za podrumski prostor koeficijent 0,5 da bi se u isto vrijeme isti opremio

kao stan sa svim propisanim stambenim uvjetima te ga kao takvog propisno stavio pod koeficijent 1,0.

Da bi lakše razumjeli čemu koeficijenti površina služe možemo tumačenje istih zamisliti kao svoĎenje opremljenosti promatranog graĎevinskog prostora na

jednake i usporedive veličine. To znači da ako se stan (ili neki drugi graĎevinski objekt) prodaje ili kupuje po cijeni od 1.500 EUR/m2 onda je isti navedene

cijene za čitav prostor uključivši garažna ili parkirna mjesta, ostave, terase, balkone i loggie. Prema takvom načinu gledanja svi graĎevinski sklopovi se onda

jednako vrednuju pa se njihova cijena, putem koeficijenata, svodi na jednaku cijenu za čitav stan.

Prema vještačkom mišljenju da kupac/prodavač treba kupiti/prodati stan kom 1 sa cijenom npr. 100.000 EUR. Takav stan ili drugi graĎevinski objekt je u

viĎenom stanju bez obzira kakvi su koeficijenti u njemu primijenjeni. Na taj način ne treba razbijati glavu jeli primijenjen ispravan koeficijent ili ne kada

znamo njegovu ukupnu cijenu.

Standard koji regulira uporabu graditeljskih koeficijenata napisan je u formi norme, prema kojoj se u mnogim tehničkim strukama definiraju razne aktivnosti.

U našem zakonodavstvu primjena norme nije uvijek obvezna tako da nije strogo propisano da prodavač nekretnine mora za svoj stan primjeniti navedenu

normu. Ta norma se više čini kao preporuka nego kao obveza. Na taj način kupac je u situaciji da kupuje stan komada 1 sa svim njegovim površinama. Kako

se došlo do tih površina ne bi trebao biti kupčev problem (tako barem misli prodavatelj). U praksi vještaka se često traži tumačenje pojedine norme

retroaktivno kada je stan već kupljen.

Često se javljaju nesuglasice i oko prostora u potkrovlju. Tu zakonodavac korisnost nekog koeficijenta ne uzima samo kao opremu nekog prostora nego kao

stambenu visinu. Pa onda navodi stambene i nestambene prostore u potkrovlju (oprema prostora) kao i njegovu visinu koja je podijeljena u grupe 0-1 m, pa

1-2 m i na kraju preko 2 m. Na taj način potkrovni prostor sa stambenom opremom, ali manjom visinom od 2 m može imati manji koeficijent.

Prikaz graditeljskih koeficijenata za pojedine slučajeve imamo u dolje navedenoj tablici (prema HRN standardu):

Isto tako primjer tabličnog prikaza koeficijenata dan je u donjem prikazu u članku 5. gore spomenutih Pravilnika:

Gore opisane situacije u praksi su dosta pojednostavljene jer za pravu izmjeru treba poznavati odreĎeni broj pravila koji su proizašli iz standarda. Tako da su

neke situacije u praksi komplicirane i praktički nerješive bez angažiranja adekvatnog stručnjaka.

Izvor: webgradnja.hr