namirenje hipotekarnog poverioca - efikasnost i problemi

��

bank

arst

vo 5

- �

��

Autor ovog teksta, Tanja Vicković, bila je jedan od predavača na savetovanju "Ka novom građanskom pravu" u organizacĳi Udruženja banaka Srbĳe, krajem maja ove godine. Izlagala je na temu: "Namirenje hipotekarnog poverioca - efikasnost i problemi".Prezentacĳa je svojom aktuelnošću izazvala interesovanje učesnika te je za čitaoce časopisa "Bankarstvo" prenosimo u celini.

Tanja Vicković*

NAMIRENJE HIPOTEKARNOG POVERIOCA - EFIKASNOST I PROBLEMI

* Advokat, Novi Sad

sa savetovanja

��

bank

arst

vo 5

- �

��

Založno pravo u svim svojim pojavnim oblicima od značaja je za nesmetano funkcionisanje pravnog sistema u

celini i privredne tokove, tako da je ova materĳa posmatrano i istorĳskipravno i komparativnopravno uvek zauzimala i danas zauzima značajnu oblast prava. Način na koji je ona uređena uvek je u žiži interesovanja i pravne nauke i pravne prakse, ali i svih segmenata jednog društva.

Stupajući u ugovorne odnose, strane ugovornice ustanovljavaju međusobna prava i obaveze koje su dužne da poštuju i ispune. Prilikom zaključenja ugovora, ugovorne strane polaze od maxime da je ugovor zakon za stranke (“Pacta sunt servanda”) i da će, rukovođena ovim pravnim pravilom, svaka strana ispuniti ugovorom preuzete obaveze. Na polju ispunjenja ugovorom preuzetih obaveza međutim, uvek ostaje prisutan izvestan stepen sumnje, a samim tim i rizika za ugovornu stranu koja se nalazi u ulozi poverioca: da li će obaveze preuzete ugovorom biti ispunjene od strane dužnika. U momentu dospelosti obaveze za poverioca postaje ključno poštovanje ugovornih obaveza od strane dužnika, njegova solventnost, stanje imovine koju poseduje, stepen eventualne zaduženosti i slično. Iz tog razloga, već u trenutku zaključenja ugovora, potpuno opravdano se postavlja pitanje da li će poverilac, u slučaju da dužnik ne ispuni svoju obavezu dobrovoljno o dospelosti moći naplatiti svoje potraživanje. Istina, dužnik za svoju obavezu poveriocu odgovara lično, celokupnom svojom imovinom, tačnĳe vrednošću svega onoga što se zatekne u sastavu njegove imovine u momentu dospeća obaveze. Dok se u rukama dužnikovim nalazi toliko imovinskih objekata da se tražbina sigurno može naplatiti, bezbednost poveriočevog prava ne podleže sumnji. Ali realizacĳu prava iz tražbine može kasnĳe dužnik otežati ili učiniti nemogućim time što bi svoju imovinu ili jedan njen deo otuđio.1 Moguće je da i bez dužnikovog učešća drugi neki poverioci iscrpe njegovu imovinu realizacĳom odnosno namirenjem svojih tražbina, tako da za jednog

poverioca, koji se nĳe blagovremeno postarao za naplatu svoje tražbine, ništa ne ostane. U takvoj situacĳi, u nameri da osigura eventualnu potrebu da naplatu potraživanja vrši prinudnim putem, poverilac prema dužniku, opravdano, usmerava zahtev za obezbeđenje potraživanja. Tada se, po pravilu, jedna stvar izdvaja iz imovine dužnika i unapred određuje kao predmet iz koga će se poverilac namiriti, ako dug ne bude na vreme vraćen. Založena stvar odgovara da će poveriočeva tražbina biti ispunjena.

Kada je ispunjenje nekog potraživanja osigurano stvarnim pravom onda se ono gotovo ne može dovoditi u pitanje. Za potraživanje odgovara opterećena stvar ma čĳa ona bila. To znači odgovornost svagdašnjeg vlasnika stvari - vlasnici se mogu menjati, ali dok postoji stvarno pravo koje tereti stvar odgovornošću za određenu obavezu, dotle će onaj ko je vlasnik stvari morati da trpi da poverilac ostvaruje tu odgovornost namirujući se iz vrednosti opterećene stvari.2

1 Građansko pravo, dr L. Marković, Beograd, 1912. godine, str. 4632 Prof. dr Nikola Gavela, Stvarno pravo, Zagreb, 1998., str. 714

��

bank

arst

vo 5

- �

��

Kao centralna ekonomska kategorĳa i skoro neizostavno kao ekonomski cilj (kauza) svakog pravnog posla svojina zauzima značajno mesto u pravnoj i društvenoj javnosti, a samim tim i hipoteka kao vid ekspolatacĳe te svojine. Za nosioce prava svojine, kao buduće zalogodavce hipoteka je vrlo pogodna jer im omogućava da, ne gubeći ni svojinu ni državinu na založenoj stvari, obezbede željena finansĳska sredstva. Sa druge strane, interesantna je za zalogoprimce koji, nezavisno da li to spada u okvire njihove redovne delatnosti, ili ne, plasiraju kapital sa najvećim mogućim garancĳama da će plasirani kapital, novac tj. dug, uvećan za kamate i dr. biti vraćen ili naplaćen iz vrednosti založene stvari.

Veliki deo svoje primene hipoteka nalazi upravo u bankarskom poslovanju. Svako privredno društvo, pa i banka osnovana je i postoji radi stvaranja profita. Kao finansĳska institucĳa, banka plasira svoj kapital na tržište po određenoj ceni (kamati). Bez eksploatacĳe kredita nema profita, a bez hipoteke nema sigurnosti za plasiran kapital. Zato je hipoteka kao sredstvo obezbeđenja potraživanja (kredita) od izuzetnog značaja za banku. Upravo zbog toga hipoteka svoje mesto u primeni prvenstveno nalazi u bankama i banke su upravo te od kojih se može očekivati da unapređuju primenljivost ovog instituta u praksi.

Hipoteka

PojamKlasično sredstvo obezbeđenja u svojoj

prepoznatljivoj formi nastalo još u rimskom pravu, založno pravo na nepokretnoj stvari, koje nastaje upisom u javne knjige, pruža dovoljno obezbeđenje poveriočevog potraživanja bez deposedovanja zalogodavca. Ovlašćuje ga da se, ukoliko potraživanje ne bude namireno dobrovoljno od strane dužnika o dospelosti, namiri prodajom založene nepokretnosti.

Hipoteka je dakle, založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz

vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnĳih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čĳoj svojini se nepokretnost nalazi.3 Kao akcesoran pravni posao hipoteka zavisi od punovažnosti obligacionog odnosa iz kog izvire potraživanje koje se hipotekom obezbeđuje.

Predmet hipotekeHipoteka je založno pravo na nepokretnoj

stvari. Predmet hipoteke je dakle, nepokretna stvar (res immobiles), tj. ona stvar koja se ne može sa jednog mesta pomerati na drugo, bez promene njene suštine i umanjenja njene vrednosti. Hipoteka se odnosi na celu stvar, na njene sastavne delove i plodove dok su neodvojeni.

U članu 3. Zakona taksativno su određene nepokretnosti koje mogu biti predmet hipoteke:a) nepokretna stvar;b) deo nepokretne stvari;c) susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;d) poseban deo zgrade na kome postoji pravo

svojine odn. drugo pravo koje u sebi sadrži pravo raspolaganja;

e) pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog prava raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje ili raspolaganja u državnoj odn. društvenoj svojini;

f) objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Nastanak hipotekeČlanom 8 Zakona o hipoteci propisano je da

hipoteka može nastati na osnovu:a) ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna

hipoteka),b) založne izjave (jednostrana hipoteka);c) zakona (zakonska hipoteka);d) sudske odluke (sudska hipoteka).

Nezavisno od toga koji je osnov hipoteke, hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti.

3 Vidi čl. 2 Zakona o hipoteci

��

bank

arst

vo 5

- �

��

Jednostrana hipotekaAnalizirajući pravni osnov nastanka

hipoteke, sa stanovišta ovog rada, najinteresantnĳa je hipoteka koja nastaje na osnovu jednostrane založne izjave, koja u potpuno pojednostavljenoj proceduri omogućava nastanak izvršne vansudske hipoteke.

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave, primenom člana 8, 12 i 14 Zakona o hipoteci. Založna izjava je sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti kojom se on jednostrano obavezuje ukoliko dug ne bude isplaćen po dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan Zakonom.

Jednostrana izjava treba da bude sledeće sadržine:

Bezuslovno ovlašćujem poverioca da, ako obaveza po Ugovoru ne bude izvršena o dospelosti, poverilac može da naplati svoje potraživanje iz cene dobĳene prodajom, u svemu u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim Zakonom o hipoteci, bez podnošenja tužbe sudu, kao i da će hipotekovana nepokretnost prinudnim putem da bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja Ugovora o prodaji, ako je ne predam dobrovoljno.

Potvrđujem da sam upoznat i upozoren na posledice neizmirenja duga o dospelosti, da su mi iste posledice u potpunosi razumljive, da na njih nemam primedbi, pa svesno pristajem da se hipotekovana nepokretnost proda u vansudskom postupku namirenja, bez mog prava na vođenje parnice, kao i da će hipotekovana nepokretnost biti ispražnjena prinudnim putem i predata kupcu u posed, u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji, ako je ne predam dobrovoljno.

Saglasan sam da poverilac ima pravo pristupa hipotekovanoj nepokretnosti, uključujući i ulaza u istu, bez obrzira ko se u njoj nalazi, radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, kao i da sam dužan da sarađujem sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da mu omogućim pristup hipotekovanoj nepokretnosti.

Obavezujem se da neću fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, rušenje, deoba i dr.) bez pismene saglasnosti Poverioca koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga, kao i da čuvam i održavam predmet hipoteke kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, kako ne bi

svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti.

Izjavljujem da hipotekovana nepokretnost nĳe izdata u zakup, odnosno da ne postoji treće lice koje ima neposrednu državinu i koje bi se zaključenjem hipoteke dovelo u nepovoljnu situacĳu.

Ova izjava je neopoziva do izmirenja svih obaveza po osnovu Ugovora navedenog u ovoj izjavi.

U slučaju da je usled mojih radnji vrednost hipotekovane nepokretnosti bude smanjena ili zbog radnji koje nameravam da preduzmem, preti opasnost da se vrednost hipotekovane nepokretnosti smanji, poverilac ima pravo da od mene zahteva da se uzdržim od takvih radnji, a u protivnom ima pravo da, bez odlaganja, zahteva naplatu celokupnog potraživanja po Ugovoru iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Poverilac je ovlašćen da ovu založnu izjavu dostavi Republičkom geodetskom zavodu radi evidentiranja hipoteke na nepokretnosti koja je predmet ove izjave u Centralnu evidencĳu hipoteka.

Izjavljujem da sam upoznat da ova založna izjava ima snagu izvršnog naslova.

Kao osnov za zasnivanje hipoteke i ranĳa sudska praksa je poznavala hipoteku na osnovu tzv. hipotekarne izjave, koja istina nĳe bila izričito regulisana Zakonom ali je bila široko zastupljena. Bitna razlika je u tome što ranĳa tzv. hipotekarna izjava nĳe imala snagu izvršne isprave, pa je poverilac pre izvršenja morao da podnese hipotekarnu tužbu kako bi stvorio izvršni naslov (tzv. titulus executionis) i išao u izvršni postupak. Ima razloga za raspravu da

��

bank

arst

vo 5

- �

��

li je založna izjava sačinjena u skladu sa ZOH ima snagu izvršne isprave u svakom postupku namirenja (vansudski postupak namirenja, izvršni postupak, stečajni postupak).

Vansudski postupak namirenja

Nĳe sporno da je funkcĳa hipoteke dvostruka. Ona služi obezbeđenju namirenja potraživanja o dospelosti, ukoliko ga dužnik ne izmiri dobrovoljno, uz istovremenu pretnju dužniku da će potraživanje u slučaju izostanka dobrovoljnog namirenja biti namireno prodajom založene nekretnine. Druga, po uverenju autora, značajnĳa uloga hipoteke jeste namirenje potraživanja prodajom založene nekretnine čime se, u krajnjoj konsekvenci, ostvaruje osnovna svrha hipoteke, jer ukoliko bi hipotekarni poverilac bio doveden u pitanje sa svojim pravom i mogućnostima namirenja potraživanja, hipoteka bi gubila svoj smisao. Problematika oko namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom međutim nĳe mala i nĳe retka, te je upravo iz tog razloga u ovom radu stavljen akcenat na efikasnost i mogućnost namirenja potraživanja prodajom založene nepokretnosti.

Zakon o hipoteci napušta do sada vladajuće načelo oficĳelnosti sadržano u članu 980. stav 1. ZOO i članu 63. stav 1. ZOSPO, koji je, stupanjem na snagu Zakona o hipoteci, prestao da važi po kome se založni poverilac, kome založni dužnik nĳe o roku platio dug, mogao naplatiti iz vrednosti založene stvari u sudskom postupku.

Osnovni način namirenja hipotekarnog poverioca, prema rešenju Zakona o hipoteci, je vansudski postupak namirenja i regulisan je čl. 29 - 41. Zakon, međutim, ne isključuje sudsko namirenje hipotekarnog poverioca, što proizilazi iz člana 48 Zakona koji određuje da hipoteka prestaje i kad je izvršena sudska javna prodaja predmeta. U toj situacĳi ispis iz registra nepokretnosti vrši se na osnovu pravosnažne sudske odluke o namirenju hipotekarnog poverioca.

Prva opomenaUkoliko poverilac traži namirenje u

vansudskom postupku namirenja, pod uslovom da poseduje izvršnu vansudsku hipoteku upisanu u zvaničnim evidencĳama nepokretnosti, ima pravo da ukoliko dužnik ne isplati dug o dospelosti, pošalje istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su različita lica) prvu opomenu u kome ga poziva da u određenom roku namiri potraživanje,4 čime se pokreće vansudski postupak namirenja.

Druga opomenaNakon proteka 30 dana poverilac upućuje

novu opomenu o prodaji nepokretnosti, koja treba da sadrži podatke o pravnom osnovu nastanka hipoteke i hipotekovanoj nepokretnosti, pravnom osnovu potraživanja obezbeđenog hipotekom, iznos potraživanja i rok za ispunjenje obaveze.5

Zabeležba hipotekarne prodajePoverilac će istovremeno sa slanjem druge

opomene poslati registru nepokretnosti zahtev da se izvrši zabeležba hipotekarne prodaje u korist poverioca i:1. kopĳu opomene o prodaji nepokretnosti;2. kopĳu ugovora o hipoteci;3. izjavu da dužnik do tog dana nĳe ispunio

dug;4. dokaze da su prva opomena i opomena

o prodaji poslate dužniku i vlasniku nepokretnosti.Registar nepokretnosti će, u roku od sedam

dana od dana prĳema zahteva za zabeležbu, izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca.

Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:1. izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac,

kada rešenje postane pravosnažno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati nepokretnost, u skladu sa odredbama Zakona o hipoteci, i

2. zabranu prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika.

4 Elementi sadržine opomene su taksativno nabrojani u članu 29. Zakona.5 Član 29 - 31 Zakona o hipoteci

��

bank

arst

vo 5

- �

��

Vlasnik, dužnik i poverilac imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prĳema rešenja. Nadležni organ mora doneti drugostepeno rešenje u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe.

Žalba će biti uvažena ako dužnik ili vlasnik dostavi registru nepokretnosti nesporne pismene dokaze da:1. potraživanje ne postoji,2. hipoteka ne postoji,3. potraživanje nĳe dospelo za naplatu ili4. je dug isplaćen.

Drugostepeno rešenje doneseno po žalbi konačno je i izvršno i protiv njega nĳe dozvoljena tužba u upravnom sporu ili drugi pravni lek.

Pravo prodaje poverioca6 Ako dužnik ne isplati dug do dana

pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prođe rok od 30 dana, poverilac na osnovu rešenja može pristupiti prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcĳe ili neposredne pogodbe.

Poverilac je pre pristupanja prodaji dužan da tržišnu vrednost nekretnine utvrdi angažovanjem sudskog veštaka.

Aukcĳska prodajaPoverilac može sam organizovati aukcĳsku

prodaju nepokretnosti ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi. Poverilac je dužan da 45 dana pre zakazane prodaje u regionu gde se nalazi nepokretnost u dnevnom listu objavi održavanje aukcĳske prodaje. Javni oglas sadrži: opis nepokretnosti, podatke o poveriocu, početnu cenu, vreme i mesto aukcĳe i dr. korisne informacĳe.7 Oglas se uz dodatno obrazloženje i još jedan poziv na ispunjenje obaveze dostavlja dužniku, vlasniku ako je drugo lice kao i trećim licima koja imaju prava na hipotekovanoj nepokretnosti.

Početna cena na aukcĳi ne može biti niža od 75 % procenjene vrednosti, a ako prva aukcĳa ne uspe početna cena ne može biti manja od 60% od procenjene vrednosti, sem ukoliko

u tom pogledu, povodom aukcĳske prodaje, postoji poseban dogovor poverioca i dužnika. Izuzetno od tih pravila poverilac i vlasnik, odnosno dužnik mogu, prilikom organizovanja aukcĳske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost može prodati i po nižoj ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% procenjene vrednosti (član 34. Zakona o hipoteci). Poverilac može dati sopstvenu ponudu na aukcĳi.

Prodaja neposrednom pogodbomUkoliko nekretninu prodaje neposrednom

pogodbom, poverilac je dužan da u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora dužnika odn. vlasnika i sva treća lica koja imaju prava na toj nekretnini, izvesti o iznosu potraživanja, procenjenoj vrednosti nekretnine, elementima ugovora o kupoprodaji, datumu za kada se predviđa zaključenje ugovora, način raspodele sredstava dobĳenih kupoprodajom, datum kad nekretnina mora biti ispražnjenja, kao i izjavu u kom roku može da se ispuni cela obaveza da bi se izbegla prodaja nepokretnosti.

Poverilac, na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna tržišnoj.

Pod tržišnom cenom podrazumeva se uobičajena cena koja se može postići prodajom te nepokretnosti, u vreme hipotekarne prodaje.

6 Član 34 i član 35 Zakona o hipoteci7 Član 35 Zakona o hipoteci

��

bank

arst

vo 5

- �

��

Poverilac može prodavati nepokretnost samostalno ili uz angažovanje advokata, odnosno agencĳe za promet nepokretnosti.

Namirenje kad je predmet hipoteke objekat u izgradnjiAko je predmet hipoteke objekat u izgradnji,

njegova prodaja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Nadležni organ uprave će ranĳe odobrenje za gradnju poništiti i izdati novo koje glasi na kupca na način detaljnĳe u daljem tekstu

Problemi u namirenju

Problemi s obzirom na predmet hipotekePredmet hipoteke prema ZOH može biti

i suvlasnički deo nepokretnosti. Potpuno je nesporno da idealni deo nekretnine može poslužiti kao dovoljno obezbeđenje potraživanja. U ovom slučaju, imajući u vidu odredbe člana 101 ZIP-a, opravdano se postavlja pitanje ostvarivanja najvažnĳe svrhe hipoteke: namirenje potraživanja prodajom nekretnine, s obzirom da je za dozvolu izvršenja na nepokretnosti potrebna saglasnost svih ostalih suvlasnika.8 Polazeći od odredaba ZIP-a, mišljenja sam da treba biti oprezan prilikom zasnivanja hipoteke na suvlasničkom delu nepokretnosti i obezbediti se saglasnošću svih ostalih suvlasnika za prodaju nekretnine ukoliko se lični dužnik i hipotekarni dužnik, ukoliko je reč o dva subjekta, potraživanje ne namire o dospelosti.

Sa stanovišta ovog rada zanimljivo je analizirati objekat u izgradnji kao predmet hipoteke. Zakon o hipoteci uvodi novi oblik hipoteke na objektu u izgradnji. Smisao ovog instituta jeste da investitor izgradnje objekta odnosno kupac posebnog dela ili celog objekta, nakon dobĳanja odobrenja za gradnju, mogu upisati hipoteku na objektu u izgradnji ili jednom njegovom delu u korist poverioca. Očita

je namera Zakonodavca da na ovaj način stvori uslove za lakše finansiranje izgradnje odnosno kupovinu nepokretnosti u izgradnji.

Poverilac hipoteku na objektu u izgradnji stiče upisom u zemljišnim knjigama odnosno u Katastru nepokretnosti u zavisnosti od toga kod koga je upisano zemljište na kome se gradi objekat. Na taj način, ostaje dosledan načelu publiciteta i omogućava svim trećim licima da se informišu da je objekat u izgradnji opterećen hipotekom. Uvođenje objekta u izgradnju kao predmeta hipoteke je nastala kao posledica potrebe građevinarstva, koje je u poslednjoj dekadi kod nas u velikom zamahu. Nĳe bio redak slučaj, do donošenja Zakona, da nosilac prava korišćenja na gradskom građevinskom zemljištu, kome se izdaje odobrenje za gradnju i investitor izgradnje objekta koji je finansĳski sposoban da snosi trošak izgradnje, zaključuju tzv. ugovor o zajedničkoj gradnji odnosno sufinansiranju. Na taj način se stvaraju uslovi i za investitora da dođe do građevinski atraktivne parcele i za nosioca odobrenja za gradnju da zatvori finansĳsku konstrukcĳu izgradnje započetog objekta. Po osnovu ovakvog pravnog posla na investitora se faktički prenosi pravo korišćenja, uprkos zabrani njene prenosivosti iz Zakona o planiranju i izgradnji. Odobrenje za gradnju, do okončanja izgradnje glasi na inicĳalnog nosioca prava korišćenja na građevinskoj parceli. Do prenosa prava svojine na objektu u izgradnji, a samim tim i prava korišćenja na zemljištu na kome se objekat gradi dolazi tek nakon završetka objekta u izgradnji. I pored toga, mišljenja smo da je na taj način u našoj praksi faktički legalizovana trgovina odobrenjem za gradnju, a samim tim i pravom korišćenja. Za razliku od zaključivanja ugovora o sufinansiranju gde ne dolazi do prenosa prava korišćenja momentom njegovog zaključenja, realizacĳom hipoteke na započetoj gradnji uvodi se mogućnost prenosa prava korišćenja na gradskom građevinskom zemljištu u vreme kada na njemu još uvek ne postoji objekat.

8 “Sud će odrediti izvršenje na nepokretnosti na koj je izvršni dužnik suvlasnik, ako postoji saglasnost ostalih suvlasnika. Uz saglasnost svih suvlasnika sud će odrediti izvršenje prodajom cele suvlasničke nepokretnosti trećem licu ili nekom od

suvlasnika. Iz cene ostvarene prodajom ostali suvlasnici će se namiriti pre namirenja izvršnog poverioca i pre naknade troškova

izvršnog postupka. Time se ne dira u pravo preče kupovine suvlasnika.” (čl. 101 ZIP-a)

��

bank

arst

vo 5

- �

��

Odobrenje za gradnju je pojedinačni neprenosiv upravni akt. Očigledno je da Zakon o hipoteci odstupa od opšteg princima neprenosivosti odobrenja, te nalaže organu uprave koji je izdao odbrenje za gradnju da na osnovu ugovora o kupovini objekta u izgradnji, zaključenog između hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika, nosioca odobrenja za gradnju, bez odlaganja izda novo istovetno odobrenje za gradnju na ime kupca. Jedina nužna izmena novog odobrenja za izgradnju odnosila bi se u tom slučaju na rok završetka gradnje koji bi bio odložen s obzirom na realni rok u kome kupac, novi investitor, može da završi započeti objekat. Ipak, da bi se izbeglo svako odlaganje, Zakon o hipoteci utvrđuje da kupac kao novi investitor po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze bivšeg investitora kao ranĳeg nosioca odobrenja za gradnju, samim zaključenjem ugovora o hipotekarnoj kupoprodaji, i pre donošenja novog odobrenja za gradnju koje glasi na njegovo ime i ima mogućnost da odmah nastavi sa svim pravnim i faktičkim radnjama vezanim za izgradnju objekta.9

Pitanje koje se može postaviti u praksi vezano za upis hipoteke na objektu u izgradnju jeste pitanje pravnog statusa objekta u izgradnji koji je faktički završen i za koji je izdata upotrebna dozvola i izvršen tehnički prĳem objekta, ali nĳe upisan (iskazan) u zvaničnim evidencĳama nepokretnosti, bilo zbog toga što nĳe izvršeno etažiranje ili nekih drugih razloga. Zakon o hipoteci propisuje da se objektom u izgradnji smatra i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni deo koji nĳe upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji.10

Problemi s obzirom na osnov nastanka hipoteke

Vansudska izvršna hipotekaDakle, saglasno odredba člana 15 Zakona

o hipoteci jednostrana hipoteka i ugovorna hipoteka imaju snagu izvršne isprave, ukoliko sadrže gore naznačena upozorenja i ovlašćenja.

U vezi sa tim postavlja se pitanje značaja i “tretmana” vansudske izvršne hipoteke u izvršnom postupku. Sud određuje izvršenje samo na osnovu izvršne ili verodostojne isprave, ako Zakonom o izvršnom postupku (“Sl. glasnik RS”, br. 125/2004 - dalje: ZIP) nĳe drukčĳe određeno. Prema članu 30 ZIP-a izvršna isprava je izvršna odluka suda i izvršno sudsko poravnanje; izvršna odluka suda donesena u upravnom i prekršajnom postupku. Na osnovu izvršne isprave hipotekarni poverilac ima pravo da u izvršnom postupku traži namirenje potraživanja, bez podizanja hipotekarne tužbe.

Ima razloga za raspravu da li je izvršna vansudska hiptoeka izvršni naslov koji hipotekarnom poveriocu, imaocu takve hipoteke, omogućuje namirenje dospelog potraživanja prinudnim putem u izvršnom sudskom postupku, bez podnošenja hipotekarne

9 Član 39 Zakona o hipoteci: “Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog

pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na kupca objekta u izgradnji izdaće bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje

za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju. U slučaju iz stava 2 ovog člana, kupac po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre

izdavanja odobrenja kupcu.”10 Ako je za objekat koji se gradi ili je završen ali nĳe uknjižen izdato pravosnažno odobrenje za gradnju.

��

bank

arst

vo 5

- �

��

tužbe. Činjenica je da se izvršnom vansudskom hipotekom hipotekarni poverilac ovlašćuje na namirenje u vansudskom postupku namirenja. Da li hipotekarni poverilac ima pravo na direktno učešće i u izvršnom postupku ZOH ne daje odgovor. Postoje stanovišta suda da u izvršnom postupku koji je pokrenut na osnovu izvršne isprave u smislu odredaba t. 1 i 2 ZIP-a, hipotekarni poverilac koji ima izvršnu vansudsku hipoteku, prema pravilima ZIP-a nema izvršnu ispravu i ne može se naplaćivati direktno u izvršnom postupku već svoje potraživanje mora dokazivati u kontradiktornom postupku, podnošenjem hipotekarne tužbe. Mišljenja smo da prilikom zauzimanja stava treba uzeti u obzir odredbe člana 30. tačka 3. ZIP-a prema kojima je završna isprava i druga isprava koja je zakonom određena kao izvršna isprava. U suprotnom bi se imaoci vansudske izvršne hipoteke nalazili u nepovoljnĳem položaju od svakog hipotekarnog poverioca koji pokrene izvršni postupak.

Zakonska hipotekaProblem oko namirenja može nastati i

vezano za namirenje potraživanja po osnovu poreskih obaveza.

Kao što je već rečeno hipoteka se po ZOH stiče upisom u zvanične evidencĳe nepokretnosti, nezavisno od osnova nastanka. Na ovaj način kod hipoteke se obezbeđuje obaveštavanje trećih zainteresovanih lica o postojanju hipoteke (načelo publiciteta). Prema ranĳim propisima zakonsko založno pravo nastajalo je ex lege i za njegovo sticanje upis u zvanične evidencĳe nepokretnosti nĳe uslov. Imajući u vidu izloženo proizilazi da se kod zakonskog založnog prava odstupalo od načela publiciteta. Treća lica nisu mogla znati koliko ima založnih prava i koliki je iznos potraživanja koje je svakim od njih obezbeđeno.

Po našem mišljenju, to je bio jedan od osnovnih nedostataka zakonskog založnog prava, naročito imajući u vidu činjenicu da zakonsko založno pravo ima pravo prvenstva u naplati u odnosu na ugovorno založno pravo. Ovaj nedostatak otklonjen je članom 8 Zakona o hipoteci kojim je propisano da: “Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti” bez razlike šta je osnov nastanka hipoteke. Proizilazi dakle, da se i hipoteka koja nastaje na osnovu zakona stiče upisom u registar nepokretnosti. Na taj način je u novom Zakonu učinjen značajan napredak i stvorena mogućnost za potpunu afirmacĳu načela publiciteta.

U vezi analizirane odredbe Zakona zanimljivo je ukazati na stanovišta Poreske uprave u pogledu nastanka zakonske hipoteke kao sredstva obezbeđenja potraživanja po osnovu poreza. Naime, prisutno je stanovište Poreske uprave da je potraživanje po osnovu poreza vid zakonske zaloge koja nastaje po sili zakona i ima prednost u naplati u odnosu na sve ostale, pa i hipotekarne poverioce. Imajući u vidu odredbe člana 14111 Zakona o izvršnom postupku, mišljenja smo da ovakvo tumačenje nĳe prihvatljivo, jer se ovaj član jasno i decidirano odnosi na poreski dug koji opterećuje nepokretnost u poslednjoj godini a nikako na celokupan poreski dug vlasnika nepokretnosti po bilo kom osnovu. Ipak, svedoci smo činjenice da poreska uprava pokušava da svoje potraživanje naplati u posebnom postupku i to pre svih ostalih poverilaca.12

Zajednička hipoteka - redosled namirenjaMoguća je situacĳa da i na aktivnoj i na

pasivnoj strani postoji više lica (dužnika) i više poverilaca (potraživanja).

Kad je jedan predmet hipoteke založen

11 Po namirenju potraživanja iz člana 140 (troškovi izvršnog postupka i potraživanja po osnovu zakonskog izdržavanja), namiruju se:1. poreske i druge dažbine koje opterećuju nepokretnost u poslednjoj godini;2. potraživanja po osnovu naknade štete... (po raznim vidovima)3. potraživanja obezbeđena založnim pravom4. potraživanja naknade za lične službenosti i stvarne terete koji se prodajom gase, ako su nastali pre pokretanja izvršnog

postupka5. potraživanja izvršnih poverilaca po čĳem je predlogu određeno izvršenje.

(član 141 stav 1 Zakona o izvršnom postupku)12 Vidi Zakon o poreskom postupku i poreskoj administracĳi

��

bank

arst

vo 5

- �

��

nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobĳene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja hipoteke (tzv. astronomsko računanje vremena). Nĳe sporno da ranĳi hipotekarni poverilac ima prednost u odnosu na kasnĳeg hipotekarnog poverioca pod uslovom da je nekretnina dovoljne vrednosti da se iz cene dobĳene prodajom mogu namiriti potraživanja njome obezbeđenja.

Jedan od problema može se javiti kod instituta zajedničke hipoteke. Naime, moguća je situacĳa da hipotekarni poverilac A ima zajedničku hipoteku prvog reda na nekretninama X i Y, a da hipotekarni poverilac B ima hipoteku drugog reda na nekretnini Y. U trenutku dospelosti potraživanja hipotekarni poverilac A ima pravo da bira na kojoj će nekretnini da se namiruje.13 Ukoliko hipotekarni poverilac odluči da se ne namiruje na nekretnini X, nego samo na nekretnini Y u kom slučaju hipotekarni poverilac B ostaje nenamiren. S druge strane, hipotekarni poverilac koji je zasnovao hipoteku drugog reda na nekretnini Y opravdano je mogao pretpostaviti da će se hipotekarni poverilac A koji ima zajedničku hipoteku namirivati srazmerno iz vrednosti obe nekretnine, a ne samo iz nekretnine na kojoj postoji hipoteka drugog reda poverioca B, čime je zloupotrebom prava osujetio namirenje hipotekarnog poverica B. Rešenje za opisanu situacĳu jeste označenje maksimalnog iznosa potraživanja obezbeđenog zajedničkom hipotekom, prema kome hipotekarni poverilac ne bi mogao namiriti svoje potraživanje izvan visine upisane u zvaničnim evidencĳama nepokretnosti, i to samo glavnog duga i kamate u fiksnom iznosu. Po ovom pitanju sličan je i stav izvršnih sudova, prema kome hipotekarni

poverilac ima prednost u namirenju u pogledu glavnog duga i kamata izraženih u fiksnom iznosu. Odredbama stav 2 člana 714 i člana 12 t. 315 ZOH propisano je da hipotekarni poverilac ima pravo na namirenje kamate u skladu sa ugovorom o hipoteci (kamatna stopa, način obračuna i plaćanja kamate i sl.).

Zbog toga smo mišljenja da, polazeći od važeći odredaba ZOH, hipoteku drugog reda treba prihvatati kao obezbeđenje potraživanja i zasnivati isključivo pod pretpostavkom da će hipotekarni poverilac koji ima zajedničku hipoteku prvog reda namirivati upravo iz te nekretnine i to do punog iznosa potraživanja (glavni dug i kamata). Jedino ovakvim pristupom može se izbeći nastanak štete za hipotekarnog poverioca drugog reda. Da je potpuno moguće isključiti ovakvu mogućnost nĳe sporno i to izmenom odredaba stava 2 člana 4 u kome bi se uvela obaveza za hipotekarnog poverioca zajedničke hipoteke da svoje potraživanje obezbeđeno zajedničkom hipotekom namiri srazmerno iz vrednosti svih založenih nekretnina, uključujući i eventualnu

13 “Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipoteka može da optereti više nepokretnosti bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima.

U slučaju iz stava 1 ovog člana, poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti.” (čl. 4 Zakona o hipoteci)

14 “Potraživanje iz stava 1. ovog člana obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate.” 15 “3) precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu

njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nĳe određen;”

��

bank

arst

vo 5

- �

��

izmenu ZOH uvođenjem obaveze da se u zvaničnim evidencĳama neporketnosti za svaku hipoteku mora upisati maksimalan iznos potraživanja obezbeđen hipotekom.

Rezervisana prava - redosled namirenjaPoznato je da je stručna javnost podeljena u

pogledu objedinjavanja zemljišnih knjiga kao evidencĳe o pravnom statutu nepokretnosti i katastra kao evidencĳe o faktičkom stanju nepokretnosti, preuzimanjem podataka od strane katastra. Katastar nepokretnosti je organ uprave i smatram da nĳe dovoljno stručan za vođenje evidencĳa o pravnom statusu nepokretnosti, te da je ovu evidencĳu, najvažnĳu evidencĳu, evidencĳu svojine kao centralnog pitanja, kao i svu problematiku vezan za ovaj institut trebalo ostaviti u nadležnosti sudova.

Evidencĳu, dakle, vodi katastar. Iz prikaza toka vansudskog postupka namirenja vidljivo je da je katastar jedini državni organ koji učestvuje u postupku vansudskog namirenja.16

Njegovo učešće sastoji se u sledećem:• zabeležba hipotekarne prodaje u korist

poverioca• donošenje odluke po žalbi na rešenje o

zabeležbi hipotekarne prodaje.U slučaju vansudske prodaje hipoteka

prestaje ispisom. Rešenje o ispisu donosi katastar nepokretnosti. Katastar nepokretnosti nema pravo da utvrđuje da li je vansudski postupak sproveden po Zakonu, te eventualno nenamirenim poveriocima na raspolaganju ostaje pravo žalbe na rešenje o ispisu.

Problem se javlja međutim, kod primene

odredbe člana 49 Zakona o hipoteci.17 Prvo pitanje koje se postavlja je šta se dešava

kada je iz vrednosti hipoteke samo delimično namireno potraživanje obezbeđeno hipotekom. Da li katastar donosi rešenje o ispisu hipoteke s obzirom da potraživanje nĳe namireno. S druge strane, kupac koji je stekao nekretninu kupovinom u vansudskom postupku prodaje želi da kupi nekretninu koja nĳe opterećena zalogom.

Problem postaje komplikovanĳi kada ima više hipotekarnih poverilaca, a vrednost nekretnine nĳe dovoljna za namirenje svih potraživanja obezbeđenih hipotekom. Naime, moguća je situacĳa da na jednoj nekretnini čĳa je vrednost 700.000 eur postoji potraživanje u ukupnom iznosu koji prelazi vrednost založene nekretnine obezbeđeno sa tri ustanovljene hipoteke:• hipoteka I reda u iznosu od 1.250.000 eur• hipoteka II reda u iznosu od 100.000 eur• hipoteka III reda u iznosu od 10.000 eur

upisana u korist poreske uprave.Ukoliko se nekretnina prodaje po tržišnoj

vrednosti od 700.000 eur to znači da se ni hipotekarni poverilac prvog reda neće u potpunosti namiriti. Polazeći od načela prioriteta ostaće nenamireni i hipotekarni poverilac drugog i trećeg reda. Kupac predmeta hipoteke, nakon isplate kupoprodajne cene će podneti zahtev za ispis hipoteke, jer želi da za plaćenu tržišnu cenu stekne ničim opterećenu nekretninu. U tom momentu međutim, po odredbama ZOH, nisu se još uvek stekli uslovi za ispis hipoteke, jer je odredbama tačke 2 stava 2 člana 49 propisano da prava docnĳih

16 U vansudskom postupku učestvuje i organ unutrašnjih poslova: “U toku vansudskog postupka namirenja, nadležni organ unutrašnjih poslova dužan je da bez odlaganja hipotekarnom

poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoć neophodnu za sprovođenje postupka namirenja, u slučaju da vlasnik, odnosno drugi držalac nepokretnosti u postupku njene prodaje ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbĳa da se dobrovoljno iseli iz nepokretnosti, u roku iz člana 15. stav 3. tačka 1. ovog zakona, ako ugovorom o prodaji nĳe određen duži rok.

Nadležni organ unutrašnjih poslova, pruža pomoć iz stava 1. ovog člana na osnovu uvida u rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje, odnosno ugovora o prodaji nepokretnosti.

Nepokrivenost duga prodajnom cenom” (čl. 37 ZOH).17 “Hipoteka prestaje i kad je, na osnovu verodostojne isprave ili izvršne isprave, u skladu sa ovim zakonom, predmet hipoteke

prodat vansudskim putem i kad je poverilac namiren ili kad je poverilac namiren na osnovu naknadnog ugovora, u skladu sa ovim zakonom.

U slučaju iz stava 1 ovog člana:1. ispis se vrši na zahtev kupca predmeta hipoteke;2. prava docnĳih poverilaca ostaju rezervisana.”

��

bank

arst

vo 5

- �

��

poverilaca ostaju rezervisana i katastar ne može da donese rešenje o ispisu hipoteke. To znači da kupac ne može steći neopterećenu nepokretnost. Postavlja se pitanje koji će kupac prihvatiti da plati tržišnu cenu nekretnine u vansudskom postupku prodaje, a da zatim stekne svojinu opterećenu, u navedenom primeru drugorednom i trećerednom hipotekom, što znači da hipotekarni poverioci II i III reda imaju pravo da se namiruju i dalje na toj nekretnini bez obzira na promenu vlasnika.

Osim toga što nĳe jasna intencĳe zakonodavca i nĳe jasna odrednica da “prava docnĳih hipotekarnih poverilaca ostaju rezervisana”, mišljenja smo da ovaj član treba izmeniti, tako što će se Zakonom tačno definisati šta se dešava sa kasnĳim hipotekarnim poveriocima u slučaju delimičnog namirenja hipotekarnog poverioca ranĳeg ranga.

Namirenje potraživanja obezbeđenog hipotekom u stečajnom postupku

Zakonom o hipoteci propisano je da ukoliko je potraživanje obezbeđeno hipotekom, poverilac ima pravo da se namiri u stečajnom postupku, kao razlučni poverilac, iz vrednosti založene nepokretnosti.18

Pravni položaj hipotekarnog poverioca kao razlučnog poverioca u stečajnom postupku određen je u velikoj meri pravnim institutima i rešenjima koja su sadržana u Zakonu o stečajnom postupku. Zakon o stečajnom postupku, donet 2004. godine, umnogome ima drugačĳi koncept i drugačĳa rešenja u odnosu na ranĳe važeći Zakon o prinudnom poravnanju, stečaju i likvidacĳi.

Razlučni poverilac je fizičko ili pravno lice čĳe je potraživanje obezbeđeno, jer ima uspostavljeno založno pravo na stvarima ili pravima u imovini dužnika, o kojima se vode javne knjige ili zvanični registri. Proizilazi, dakle, da razlučni poverilac nĳe stečajni poverilac jer ima mogućnost da svoje potraživanje namiri iz vrednosti stvari na kojima ima već uspostavljeno založno pravo,

pre nego što te stvari budu uključene u stečajnu masu radi namirenja ostalih, neobezbeđenih poverilaca. Razlučni poverilac, ipak, može postati stečajni poverilac, ako se u toku postupka ili već prilikom podnošenja prĳave potraživanja odrekne svojstva razlučnog poverioca. Isto tako, razlučni poverilac je istovremeno i stečajni poverilac, sa ostatkom potraživanja koje je samo delimično namireno prodajom založene stvari.

Treba napomenuti da u skladu sa izričitim odredbama Zakona, razlučno pravo stečeno poslednjih 60 dana pre otvaranja stečaja, prestaje da važi.19 Ovakvo rešenje Zakona zasniva se na pretpostavci da je dužnikova nesolventnost u tom periodu mogla ili morala biti poznata poveriocima i usmereno je na sprečavanje mogućnosti i očekivanih postupaka kojima bi se, u takvoj situacĳi, pojedini poverioci stavili u povoljnĳi položaj u odnosu na druge poverioce u predstojećem stečajnom postupku.

U svim ostalim situacĳama založno pravo na stvarima u imovini dužnika, posebno hipoteka deluje punom snagom i po pravilu, efikasno i uspešno obezbeđuje namirenje potraživanja razlučnog poverioca. Može se, sa dovoljnim stepenom pouzdanosti, izvesti konstatacĳa

18 “Ako je predmet hipoteke u stečajnom postupku, poverilac ima razlučno pravo zasebnog namirenja iz vrednosti nepokretnosti.” (član 42 Zakona o hipoteci)

19 Zakon o stečajnom postupku, čl. 38 stav 5: ”Razlučna prava stečena izvršenjem ili obezbeđenjem za poslednjih 60 dana pre dana pokretanja stečajnog postupka radi prinudnog namirenja ili obezbeđenja prestaju da važe a takvi poverioci nisu razlučni poverioci.”

��

bank

arst

vo 5

- �

��

da upravo u uslovima stečaja, kroz primenu instituta stečajnog prava, založno pravo pokazuje svoja bitna svojstva i ostvaruje ciljeve i razloge zbog kojih je uspostavljeno. Naime, u uslovima ekonomske nesolventnosti dužnika razlučni poverilac u odnosu na sve druge poverioce ima izrazito privilegovan položaj. On je, u skladu sa imperativnim zakonskim normama, ovlašćen da iz imovine dužnika izdvoji, razluči jednu stvar na kojoj je ranĳe, u skladu sa važećim normama stvarnog i obligacionog prava, uspostavio određeni oblik zaloge i da se naplati iz vrednosti te stvari, pre i nezavisno od drugih poverilaca. Na taj način dolaze do izražaja stvarnopravna obeležja založnog prava, posebno hipoteke, jer, kada su uspostavljena i upisana u zvanične registre, deluju prema svima (erga omnes), praktično isključujući mogućnost drugih subjekata da uspešno ospore namirenje razlučnog (založnog) poverioca u postupku namirenja u stečaju.

Imajući u vidu odredbe Zakona o stečajnom postupku o mogućnostima za pobĳanje pravnih radnji stečajnog dužnika opravdano se postavlja pitanje da li je položaj razlučnog poverioca kao imaoca hipoteke u stečajnom postupku zaista nepovrediv. Zakon o stečajnom postupku primetno proširuje primenu ovog instituta. Prema izričitoj odredbi člana 98 stav 3 Zakona o stečajnon postupku: “Pobĳati se mogu i pravni poslovi i pravne radnje za koje postoji izvršna isprava ili koje su preduzete u postupku prinudnog izvršenja. Ako zahtev za pobĳanje bude usvojen, prestaje dejstvo izvršne isprave prema poveriocima stečajnog dužnika.” Iz date formulacĳe nedvosmisleno proizilazi da nĳe reč samo o pravnim radnjama dužnika, već i o radnjama, postupcima i odlukama drugih nadležnih organa, koji su, u skladu sa svojim na Zakonu zasnovanim nadležnostima i ovlašćenjima, doneli odluke na osnovu kojih je nastala izvršna isprava, koja je sada predmet pobĳanja. Iz citirane odredbe takođe proizilazi da nema smetnji da se pobĳa i pravosnažna i izvršna sudska odluka. Ima razloga za konstatacĳu da bi se u istom ili sličnom položaju u stečajnom postupku našao i hipotekarni poverilac, imalac izvršne vansudske hipoteke.

Ima razloga za raspravu o tome kako se ovakav pristup odražava na pravnu sigurnost, tačnĳe, da li i u kojoj meri mogućnost pobĳanja

izvršnih isprava, a naročito pravosnažnih i izvršnih presuda narušava elementarne principe pravne sigurnosti.

Otvara se i niz pravnih i praktičnih pitanja. Tako npr., trgovinski sud je u stečajnom postupku osporio izvršnu ispravu, presudu donetu na osnovu priznanja smatrajući da je priznanje dato da bi se pogodovalo jednom poveriocu u odnosu na druge. Osporena presuda je pravosnažna, izvršna i na osnovu nje je u izvršnom postupku, uspostavljeno založno pravo na imovini dužnika više od godinu dana pre pokretanja stečajnog postupka.

Sud je osporio presudu i poverioca uputio da podnese tužbu radi ostvarivanja svog, sada osporenog potraživanja. Time je stvorena veoma nejasna pravna situacĳa. Naime, ako poverilac podnese tužbu i traži utvrđenje potraživanja, sud će morati da primeni princip non bis in idem i da tužbu odbaci, jer već u istoj toj pravnoj stvari postoji pravosnažna i izvršna presuda istog tog suda.

Ako pak, ne podnese tužbu poverilac se trajno i u potpunosti lišava pravne zaštite, jer više ni u postupku pred sudom ne može dokazivati osnovanost svog potraživanja.

Po prigovoru poverioca sud je u jednoj konkretnoj pravnoj situacĳi dao obrazloženje da je veće donelo odluku da je prigovor neosnovan: “imajući u vidu izjašnjenje stečajnog upravnika i činjenicu da će stečajni upravnik tužbom pobĳati pravne radnje stečajnog dužnika koje su dovele do nastanka priznanja koje ima za posledicu odluku koja proizvodi pravno dejstvo prema stečajnom dužniku pri čemu pobĳanjem se ne utiče na sadržinu odluke već se odnosi na pravnu radnju priznanja.”

Obrazloženje je protivurečno i nejasno. Ako se pobĳa priznanje a ne sadržaj presude, to bi moralo da znači da sadržaj presude ostaje a time i potraživanje i sva druga prava uključujući i založna prava koja su na osnovu presude zasnovana. Tada se poveriocu ne može osporiti svojstvo razlučnog poverioca i njegovo pravo da se namiri iz stvari na kojima ima založno pravo.

Ako se pak, uspešno ospori priznanje pa se iz toga izvede zaključak da presuda ne proizvodi pravno dejstvo, to praktično znači da je stečajno veće u stečajnom postupku stavilo van snage pravosnažnu i izvršnu presudu istog tog suda.

��

bank

arst

vo 5

- �

��

Iako je po mišljenju autora sasvim izvesno da stečajno veće, u skladu sa pravnim sistemom, ne može imati ovakva ovlašćenja, ovakav stav Trgovinskog suda potvrđen je odlukom Višeg Trgovinskog suda, a s obzirom da u stečaju nĳe dozvoljena revizĳa, reč je dakle, o stavu najviše sudske instance u ovoj oblasti prava.

Iz opisanog slučaja proizilazi da ni imalac presude suda, kao izvršne isprave, koji je započeo izvršni postupak i time, popisom nekretnine stekao zakonsku hipoteku i razlučno pravo u stečajnom postupku ne može biti potpuno siguran da će svoje potraživanje naplatiti u stečajnom postupku. Imajući u vidu napomene oko pravnog značaja izvršne vansudske hipoteke i stavova sudova da izvršna vansudska hipoteka nĳe izvršna isprava u smislu Zakona o izvršnom postupku ima razloga za raspravu o položaju imaoca vansudske izvršne hipoteke u stečajnom postupku. Ukazujemo da bi tumačenjem prava na opisan način, padanje pod stečaj hipotekarnog dužnika moglo da onemogući namirenje hipotekarnog poverioca iz vrednosti založene nekretnine, čime bi se dovela u pitanje suština i osnovna svrha hipoteke, a to je odgovornost stvari za dug bez obzira u čĳoj je svojini, državini ili u kom se pravnom statusu u trenutku dospelosti potraživanja nalazi založni dužnik.

Zaključna razmatranja

Nesumnjivo je da Zakonom o hipoteci učinjen značajan napredak u pogledu regulisanja ovog instituta prava. Ovo tim pre što je ranĳim Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa institut hipoteke bio regulisan sa sedam članova. To znači da do donošenja novog Zakona o hipoteci nisu bila regulisana brojna pitanja što je imalo za posledicu nedovoljnu regulisanost i nedovoljan stepen pravne sigurnosti u ovoj vrlo značajnoj svojinskoj oblasti.

Problematika vezana za primenu Zakona je velika. Kao najznačajnĳi segment ovaj rad je obuhvatio pitanje namirenja potraživanja iz cene dobĳene prodajom založene nepokretnosti

i to prvenstveno u vansudskom postupku namirenja.

Potpuno je sigurno da je intencĳa zakonodavca bila da uvođenjem vansudske izvršne isprave i vansudskog postupka namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom, pravni položaj hipotekarnog poverioca i namirenje potraživanja učini efikasnĳim i sigurnĳim.

U vreme donošenja Zakona o hipoteci, zakonodavna aktivnost Narodne skupštine bila je vrlo velika. U kratkom roku doneto je mnogo zakona. Mišljenja smo da su i zbog toga brojna pitanja ostala nedovoljno definisana u Zakonu o hipoteci, u kolizĳi sa drugim pozitivnim propisima, što ima za posledicu nedovoljno siguran položaj hipotekarnog poverioca, kao i nedovoljnu primenljivost Zakona. Pravni sistem jedne države treba da bude konzistentan jer se jedino na takav način obezbeđuje njegovo nesmetano funkcionisanje.

Kod ovakvog stanja bilo bi korisno da se postavljena pitanja razreše, prvenstveno u praksi, naročito zauzimanjem stavova najviših sudskih instanci, ili pak, autentičnim tumačenjem Zakona, pa čak i davanjem inicĳative od strane onih koji ga primenjuju za njegove izmene i dopune u skladu sa predlozima datim u ovom radu, kao i izmene drugih sa njime povezanih Zakona.

namirenje hipotekarnog poverioca - efikasnost i problemi

Documents