nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải...
TRANSCRIPT
Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị
trường quyền sử dụng đất huyện An Lão,
thành phố Hải Phòng
Nguyễn Văn Phương
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
Luận văn ThS. ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80
Người hướng dẫn: PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Năm bảo vệ: 2012
Abstract. Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai ở nước ta. Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường QSDĐ theo
pháp luật đất đai hiện hành. Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm
gần đây, các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ
trên thị trường khu vực huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011. Điều tra, thu thập tài
liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.
Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường QSDĐ.
Keywords. Địa chính; Quyền sử dụng đất; Quản lý thị trường
Content
1. Tính cấp thiết
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện
nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn để
phát triển kinh tế của đất nước. Theo pháp luật, toàn bộ đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà
nhà nước là đại diện diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu
dài và có các quyền, trong đó có các quyền chuyển dịch quyền sử dụng đất. Chính vì vậy
quản lý có hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ góp phần quan trọng vào quá
trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư
cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng
phát triển bền vững. Phát triển thị trường QSDĐ làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn
cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tư
trong và ngoài nước.
Thị trường QSDĐ ở nước ta đã được hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới được công
nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của người sử dụng đất (chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Thị trường QSDĐ phát
triển mạnh song lại không được quản lý chặt chẽ. Trong một thời gian dài Nhà nước đã
không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường QSDĐ dẫn đến hậu quả là giá đất
biến động mạnh và những cơn “sốt” đất thường xuyên xảy ra. Tình trạng này của thị trường
tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và
dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho người có thu nhập thấp,…
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp
quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường QSDĐ, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất,
xóa bỏ thị trường “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có thể sử
dụng động lực của thị trường QSDĐ để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang
hóa, đất kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất
và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
An Lão là một huyện ngoại thành của Thành phố Hải Phòng có tốc độ phát triển kinh
tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa
thì những hoạt động của thị trường QSDĐ cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện. Tuy
nhiên công tác quản lý và thực trạng phát triển của thị QSDĐ tại khu vực này đã và đang đặt
ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên đã chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn
cao học như sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này trên địa bàn
huyện An Lão.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường QSDĐ
tại khu vực nghiên cứu.
3 . Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá đất ở
tại khu vực hai thị trấn và một số trục đường chính của huyện; các hoạt động giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trong thị trường QSDĐ và công tác quản lý
các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
ở nước ta.
- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường QSDĐ theo pháp luật đất đai hiện
hành
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm gần đây, các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ trên thị trường khu vực huyện
An Lão giai đoạn 2005 - 2011.
- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường QSDĐ
trên địa bàn nghiên cứu.
- Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường QSDĐ.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Các phương pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:
- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn
trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất
và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phương nhằm thu thập các số liệu về giá đất
ở thực tế tại hai thị trấn An Lão, Trường Sơn và trên một số đoạn đường quốc lộ, tỉnh lộ,
đường huyện trên địa bàn huyện An Lão.
- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh làm rõ sự chênh lệch giữa giá đất do nhà
nước quy định và giá đất thị trường tại huyện An Lão
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu thập được
về giá đất, các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ, các hoạt
động hỗ trợ cho thị trường và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường
QSDĐ và công tác quản lý thị trường này tại khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nước về giải
pháp quản lý, phát triển thị trường QSDĐ.
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Lý luận về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
Việt Nam
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất
đai. Ở nước ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” . Sự
thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát
triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xóa bỏ
hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn với sở hữu nhà ở
đối với cá nhân, tư nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng… như đã từng có trước năm 1980.
Việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một sự kiện lịch sử,
được tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời kỳ đổi mới, nhất là sau
khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp.
Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề QSDĐ của hộ nông dân dần dần được hình thành.
Luật đất đai năm 1993 ra đời và QSDĐ đã được ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ
gia đình, cá nhân .
Như vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua
việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện
trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt
theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất.
Theo Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các
hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất được giao và hưởng thục các lợi ích có được
từ các hoạt động này như bán, chuyển nhượng những tài sản trên đất. Còn người sử dụng đất
ở thì ngoài quyền được xây dựng nhà để ở trên đất được giao, còn có quyền bán, chuyển
nhượng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nước có
quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao.
Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai năm 1987, trong
đó Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn được quyền cho thuê
đất. Với quyền này, diện người sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ
những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất. Điều quan
trọng là nếu người sử dụng đất trong diện được giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử
dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Một điểm bổ sung
quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là người sử dụng đất có thêm một quyền mới,
đó là quyền được “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”.
Theo tổng thế, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 105 và 106, người
sử dụng đất cơ bản có các quyền sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất.
Nói tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách về đất
đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới quá trình nâng
cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này, một khái niệm mới trong quá
trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hình thành, đó là “thị trường QSDĐ”.
1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta
1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta
Thị trường QSDĐ là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong xã hội
sử dụng; các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và
cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn QSDĐ của mình.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:
Giá trị QSDĐ hình theo quan hệ cung – cầu đối với từng thửa đất:
Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:
Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác
Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất đai
QSDĐ có thể được chuyển từ người này sang người khác (giữa các tổ chức, cá nhân),
nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà nước đảm nhận
với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc điểm này, thị trường QSDĐ
chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước.
1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất:
- Chủ thể của thị trường QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ: chủ thể thị trường
QSDĐ được tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân
sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao
dịch như chuyển nhượng, cho thuê,… QSDĐ trên thị trường QSDĐ.
- Khách thể trung tâm của thị trường QSDĐ là QSDĐ:
Đối tượng giao dịch giữa hai bên cung – cầu trên thị trường QSDĐ là QSDĐ. - Giới trung
gian của thị trường QSDĐ:
- Giới trung gian của thị trường QSDĐ được hiểu là môi giới và là cầu nối hữu hình hoặc
vô hình liên kết các chủ thể của thị trường khi họ thực hiện giao dịch về QSDĐ.
1.2.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội
Trong nền kinh tế của mối quốc gia, mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối
đồng thời lại có sự tương tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế - xã hội
của đất nước. Cụ thể thị trường QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường
lao động,… Thị trường QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá, đô thị hoá, hiện đại
hoá đất nước, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thị trường này nếu
được phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực vào sự phồn vinh của đất nước.
1.3. Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2003 đã có những qui định pháp lý cụ thể liên quan tới quản lý thị
trường QSDĐ như sau:
- Đất được tham gia thị trường bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật Đất đai
năm 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị
trường bất động sản.
- Các thửa đất được tham gia vào thị trường phải đảm bảo các điều kiện: Thửa đất đã
được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thửa đất không có
tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất
phải trong thời hạn sử dụng đất.
- Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường QSDĐ bằng các biện pháp
sau:
+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động
sản;
+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị
trường bất động sản;
+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Ngoài Luật đất đai 2003 còn có các văn bản pháp lý khác có những quy định liên
quan đến thị trường QSDĐ như Bộ luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Do nhiều hoạt động chuyển dịch QSDĐ của các tổ chức,cá nhân mang tính chất dân
sự nên Bộ Luật dân sự đã có 8 chương với 48 Điều từ Điều 688 - 735 quy định về các hợp
đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ [3]. Đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý các hoạt động giao dịch về
QSDĐ.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 tại Điều 6 quy định các loại bất động sản được
đưa vào kinh doanh trong đó “QSDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo quy định về
đất đai” [10]. Như vậy Luật kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận QSDĐ là hàng hoá.
Luật đã có những quy định cụ thể về kinh doanh QSDĐ (từ Điều 38 – 43), trong đó quy định
về đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; quyền và nghĩa vụ của bên
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ; quy định về quyền và nghĩa vụ của bên
cho thuê, bên thuê QSDĐ.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dưới luật (Nghị định của Chính phủ,
Thông tư của Bộ Tài nguyên & Môi trường,…), tuỳ vào đặc điểm của từng đơn vị hành
chính, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh có văn bản cụ thể hoá và hướng dẫn để công tác quản lý thị trường QSDĐ được chặt chẽ
và đầy đủ.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão
Huyện An Lão có tổng diện tích tự nhiên là 11.506,43 ha chiếm 7,6% diện tích tự
nhiên của toàn thành phố Hải Phòng. Huyện nằm cách trung tâm thành phố Hải Phòng 18
km.
Huyện An Lão có toạ độ địa lý :
Kinh độ: Từ 106027’30” đến 106
041’15”
Vĩ độ từ 20042’30” đến 20
052’30”
- Phía Bắc An Lão giáp huyện An Dương
- Phía Nam giáp huyện Tiên Lãng
- Phía Đông giáp quận Kiến An
- Phía Đông Nam giáp Kiến Thuỵ
- Phía Tây và Tây Bắc giáp hai huyện Thanh Hà và Kim Môn thuộc tỉnh Hải Dương.
Huyện An Lão ở trung tâm đất liền của thành phố Hải Phòng có vị trí chiến lược và
quan trọng của đồng bằng sông Hồng, nằm trên trục chính của quốc lộ 10, tỉnh lộ 360, 354,
357. Đây là tuyến đường huyết mạch nối liền một số đô thị chạy qua các tỉnh thành như thành
phố Thái Bình, thành phố Hải Phòng, thành phố Nam Định và thành phố Ninh Bình. Với điều
kiện thuận lợi về vị trí địa lý như trên và là huyện ven đô kế cận quận Kiến An đang được
phát triển thành quận thương mại và dịch vụ nên An Lão có lợi thế để phát triển toàn diện các
ngành kinh tế, xã hội như: công nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ...Vị trí địa lý thuận lợi
cũng là điều kiện quan trọng cho việc phát triển thị trường QSDĐ trên địa bàn huyện.
Theo số liệu thống kê của huyện, năm 2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế là: 19,75%
trong đó: Nông, lâm, thuỷ sản tăng: 6,69%; Công nghiệp - xây dựng tăng: 24,75 %; Dịch vụ
tăng: 25,70%. GDP bình quân đầu người đạt 12,78 triệu đồng.
Nhìn chung, kinh tế An Lão tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực. Trong đó tỷ
trọng nông lâm nghiệp, thuỷ sản giảm từ 44,86% năm 2007 xuống còn 44,28% năm 2010.
Công nghiệp - xây dựng từ 36,54% năm 2007 lên 37,52% năm 2010. Dịch vụ 18,60% năm
2007 giảm còn 18,21% năm 2010.
Dân số Huyện An Lão tính đến ngày 31/12/2009 có 132.168 người, mật độ dân số
trung bình là 1150 người/km2 , tỷ lệ tăng dân số trung bình là 0.75% (bảng 3, 4).
+ Thành thị có tổng số dân là 11.461 (người), trong đó: thị Trấn An Lão có tổng số
dân: 4.098 người; Thị trấn Trường Sơn có tổng số dân: 7.363 người.
+ Nông thôn bao gồm một phần dân cư thị trấn Trường Sơn và 15 xã có tổng số dân:
120.707 người.
Dân số trong độ tuổi lao động là 83.157 nghìn người chiếm khoảng 63%. Lao động
trong nông nghiệp là chủ yếu. Lao động có trình độ văn hoá, trình độ nghề nghiệp thấp.
Mức thu nhập bình quân theo đầu người là 12,78 triệu đồng/người trong năm 2010.
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện
Theo kết quả thống kê đất đai năm 2011, huyện An Lão có tổng diện tích tự nhiên là
11506.43 ha.
Nhóm đất nông nghiệp.
Năm 2011, diện tích đất nông nghiệp có 6424.05ha chiếm 55.85 % diện tích tự nhiên,
trong đó:
- Đất sản xuất nông nghiệp 5653.75 ha, bằng 49.14 % diện tích đất nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp 115.14 ha chiếm 1.00 % diện tích đất nông nghiệp.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản 620.39 ha, bằng 5.39 % diện tích đất nông nghiệp.
Bảng 1 : Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của huyện năm 2011
Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu(%)
Tổng diện tích đất tự nhiên 11.506,43 100,00
Đất nông nghiệp 6.424,05 55,85
Đất phi nông nghiệp 4.901,83 42,60
Đất chưa sử dụng 178,55 1,55
Nguồn: Báo cáo thống kê đất đai huyện An Lão năm 2011
a. Hiện trạng sử dụng đất sản xuất nông nghiệp
Năm 2011, Đất sản xuất nông nghiệp 5.653,75 ha, bằng 49,14 % diện tích đất nông
nghiệp, trong đó:
- Đất trồng cây hàng năm 5.410,12 ha chiếm 47,02 % diện tích đất nông nghiệp, gồm:
+ Đất trồng lúa 5.228,91 ha, chiếm 45,44 % diện tích đất nông nghiệp.
+ Đất trồng cây hàng năm khác 181,21 ha, chiếm 1,57 % diện tích đất nông
nghiệp.
- Đất trồng cây lâu năm 243,63 ha, chiếm 2,12 % diện tích đất nông nghiệp.
b. Hiện trạng sử dụng đất lâm nghiệp
Năm 2011, diện tích đất lâm nghiệp nghiệp 115,14 ha chiếm 1,00 % diện tích đất nông
nghiệp, trong đó :
- Đất rừng sản xuất 17,59 ha chiếm 0,15 % diện tích đất nông nghiệp.
- Đất rừng phòng hộ 52,34 ha chiếm 0,45 % diện tích đất nông nghiệp
c. Hiện trạng sử dụng đất nuôi trồng thuỷ sản
Đất nuôi trồng thuỷ sản có 620.39 ha, bằng 5.39 % diện tích đất nông nghiệp.
Nhóm đất phi nông nghiệp
Năm 2011, diện tích đất phi nông nghiệp của huyện có 4.901,83 ha, chiếm 42,60%
diện tích tự nhiên, trong đó:
* Đất ở 1.873,37 ha chiếm 16,28 % diện tích đất phi nông nghiệp.
* Đất chuyên dùng 1.921,40 ha chiếm 16,70 % diện tích đất phi nông nghiệp, gồm:
- Đất trụ sở cơ quan và các công trình sự nghiệp 12,30 ha, chiếm 0,11 % diện tích đất
phi nông nghiệp.
- Đất quốc phòng 105,06 ha, chiếm 0,91 % diện tích đất phi nông nghiệp.
- Đất an ninh 30,47 ha, chiếm 0,26 % diện tích đất phi nông nghiệp.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có 226,00 ha, chiếm 1,96 % diện tích đất
phi nông nghiệp.
- Đất có mục đích công cộng 1.547,57 ha, chiếm 13,45 % diện tích đất phi nông nghiệp.
* Đất nghĩa trang, nghĩa địa 125,13 ha chiếm 1,09 % diện tích đất phi nông
nghiệp.
* Sông, suối và mặt nước chuyên dùng 946,22 ha chiếm 8,22 % diện tích đất phi nông
nghiệp.
* Đất phi nông nghiệp khác 5,44 ha, chiếm 0,05 % diện tích đất phi nông nghiệp.
Đất chưa sử dụng
Năm 2011, huyện còn 178,55 ha đất chưa sử dụng chiếm 1,55 % diện tích tự nhiên,
phân bố rải rác trên địa bàn của huyện trong đó:
- Đất bằng chưa sử dụng 107,27 ha chiếm 0,93 % diện tích đất chưa sử dụng.
- Đất đồi núi chưa sử dụng 70,30 ha chiếm 0,61 % diện tích đất chưa sử dụng.
- Đất núi đá không có rừng cây 0,98 ha chiếm 0,01 % diện tích đất chưa sử dụng.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực thi hành, công tác quản lý đất đai
trên địa bàn huyện tiếp tục được củng cố, cơ bản hoàn thành được những nhiệm vụ và kế
hoạch của ngành cũng như của huyện, được thể hiện ở các mặt sau:
1. Về công tác tổ chức
Hiện nay, phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện thực hiện chuyên môn quản lý Nhà
nước về đất đai. Cơ sở vật chất phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế.
Tuy nhiên đội ngũ cán bộ đang từng bước đáp ứng được các nhu cầu về mặt nhân sự trong lĩnh
vực quản lý đất đai trên địa bàn huyện.
2. Công tác hoạch định và quản lý địa giới hành chính
Thực hiện Chỉ thị 364/CT-TTg của Chính phủ, UBND các xã trên địa bàn huyện phối
hợp với các cơ quan chức năng đã tiến hành hoạch định ranh giới hành chính các xã, cắm mốc
giới, ổn định phạm vi quản lý và sử dụng đất trên địa bàn từng xã. Hiện tại, hệ thống hồ sơ địa
giới hành chính cơ bản được thống nhất rõ ràng, xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc
các điểm mốc giới được chuyển lên bản đồ.
3. Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Hiện tại huyện An Lão đã hoàn thành đo đạc xong bản đồ địa chính trên toàn bộ các xã
trên địa bàn. Hồ sơ địa chính được lập phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên
toàn huyện. Tuy nhiên công tác cập nhật biến động, nhất là các giao dịch về QSDĐ không đầy
đủ.
Công tác xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện theo các kỳ kiểm kê đất
đai năm 2005, 2010.
4. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Huyện ủy, UBND huyện luôn quan tâm chỉ đạo và coi công tác cấp giấy chứng nhận
(gồm GCNQSD đất nông nghiệp và GCNQSD đất ở) là công việc quan trọng và thường
xuyên phải thực hiện. Đến năm 2011 toàn huyện An Lão còn 5713 trường hợp chưa được
cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân về tình trạng pháp lý, tranh chấp,…
nên tỷ lệ cấp mới đạt thấp (19,99%).
5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quan tâm và triển khai kịp thời, quy
hoạch sử dụng đất kỳ trước được lập và thực hiện theo đúng quy định. Hiện nay, quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2015 huyện An Lão đã được lập.
Hàng năm Phòng Tài nguyên Môi trường tham mưu giúp UBND huyện lập kế hoạch sử
dụng đất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công tác kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm một lần
được UBND huyện quan tâm thực hiện.
6. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý
vi phạm pháp luật về đất đai
Trong những năm qua, công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường xuyên
dưới nhiều hình thức như thanh, kiểm tra theo kế hoạch hoặc đột xuất... có sự hướng dẫn của
các phòng Ban trong huyện, nên số lượng tranh chấp, khiếu kiện về đất đai đã giảm. Trong
những năm qua các cấp các ngành chức năng của huyện đã tổ chức thanh tra tốt việc chấp
hành các chế độ thể lệ quản lý sử dụng đất đai; tiếp nhận và giải quyết đơn thư tố cáo và
khiếu nại của công dân. Cho nên đến nay số lượng các vụ khiếu kiện, tranh chấp liên quan
đến đất đai còn rất ít.
2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trƣờng này trên
địa bàn huyện An Lão.
2.3.1 Hệ thống giá thực tế trên thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão:
Để đánh giá thực trạng giá đất ở trên thị trường QSDĐ huyện An Lão, đề tài đã sử dụng
phương pháp điều tra thông tin thị trường (sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp hộ
gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và từ phỏng
vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phương). Các thông tin về giá đất được điều tra tại hai thị
trấn An Lão, Trường Sơn và trên một số đoạn đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện theo các
vị trí quy định tại khung giá của Nhà nước.
Năm 2012, do ảnh hưởng của hoạt động thị trường bất động sản thành phố Hải Phòng nói
chung bị trầm lắng nên số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mặt
bằng giá tại địa bàn huyện An Lão cũng giảm so với các năm 2010, 2011. Tuy nhiên, qua kết
quả điều tra giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn An Lão, Thị trấn Trường Sơn, khu vực nông
thôn cũng như một số tuyến đường chính trên địa bàn huyện An Lão năm 2012 cho thấy, giá
thị trường vẫn còn chênh lệch khá nhiều so với khung giá áp dụng cùng thời điểm do Nhà
nước quy định. Cụ thể tại thị trấn An Lão, giá đất ở thực tế tại các vị trí 1, 2 còn cao hơn giá
nhà nước từ 1,5 đến 2,85 lần. Tại thị trấn Trường Sơn giá đất ở thực tế tại các vị trí cao hơn
từ 1,1 đến 3,67 lần. Tại các vị trí 1, 2 của các trục đường giao thông chính của huyện, giá đất
ở thực tế còn cao hơn từ 1,2 đến 2,5 lần. Tại các khu vực dân cư nông thôn giá đất ở thực tế
cao hơn từ 1,2 đến 3,65 lần so với giá nhà nước.
Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão:
Căn cứ Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Chính phủ ban hành
quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê và được
sự cho phép của UBND thành phố Hải Phòng, ngày 5/12/2005 huyện An Lão đã tổ chức
phiên đấu giá quyền sử dụng 6042 m2 tại khu An Tràng, thị trấn Trường Sơn với giá khởi
điểm 2,9 triệu đồng/ m2, giá trúng đấu giá là 3 triệu đồng/m
2, tổng số tiền thu được là 18,1 tỷ
đồng.
Được sự chỉ đạo của UBND Thành phố; sự quan tâm của Huyện ủy - Hội đồng nhân dân,
Uỷ ban nhân dân huyện An Lão đã thực hiện các biện pháp đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng
kỹ thuật, nhanh chóng đưa đất vào đấu giá, đồng thời dùng các biện pháp tuyên truyền rộng rãi
trên toàn Huyện nhằm thu hút đầu tư của nhân dân trong và ngoài huyện. Cùng với sự tan băng
của thị trường bất động sản trong nước năm 2006, sang năm 2007, thị trường QSDĐ bắt đầu
nóng trở lại. Người dân bắt đầu quan tâm nhiều đến đấu giá QSDĐ. UBND thành phố Hải Phòng
đã ban hành Quyết định số 2005/2007/QĐ – UBND ngày 16/10/2007 về việc ban hành Quy chế
đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải
Phòng. Vào quý IV năm 2007, huyện An Lão đã tổ chức bán đấu giá 6 khu đất tại các địa điểm:
thị trấn An Lão, thị trấn Trường Sơn, xã An Tiến, xã Trường Thành, xã Tân Viên với tổng diện
tích 2,39 ha, tổng số tiền trúng đấu giá là 79,1 tỷ đồng.
Năm 2008, 2009 huyện tổ chức đấu giá 14 khu đất với tổng diện tích 3,58 ha tại các địa
điểm: xã Trường Thành, xã Tân Viên, xã Bát Trang, xã Thái Sơn, xã An Thắng, xã An Thọ, xã
Quốc Tuấn, xã Mỹ Đức, thị trấn Trường Sơn, xã An Tiến, xã An Thái, xã Chiến Thắng, xã
Trường Thọ. Tổng số tiền trúng đấu giá thu được khá lớn, năm 2008 đạt 34,6 tỷ đồng, năm 2009
đạt 29,4 tỷ đồng.
Các năm 2010, 2011 do thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng
có dấu hiệu giảm nhiệt và trầm lắng nên số lượng các phiên đấu giá không nhiều, huyện đã tổ
chức thành công các phiên đấu giá quyền sử dụng các lô đất làm nhà ở địa điểm tại khu An Tràng
thị trấn Trường Sơn và xã An Tiến với tổng diện tích 7560 m2, số tiền trúng giá của 2 dự án đạt
21,9 tỷ đồng.
Có thể nói, với việc tổ chức đấu giá liên tục từ năm 2007 đến 2011, đấu giá QSDĐ của
Huyện trong những năm trở lại đây diễn ra thành công. Các phiên đấu giá QSDĐ đều được chuẩn
bị kỹ lưỡng, tổ chức trang trọng, nghiêm túc, không xảy ra các sai phạm nào nghiêm trọng, tạo sự
hấp dẫn cho người dân tham gia. Kết quả đấu giá đều thành công, tạo nguồn thu lớn cho Huyện
thực hiện các nhiệm vụ chi đầu tư.
Tuy nhiên kết quả đấu giá so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở và đấu giá quyền
sử dụng đất vào mục đích làm nhà ở của UBND huyện An Lão cho thấy tỷ lệ đạt được so với
kế hoạch đặt ra còn thấp. Chẳng hạn, theo báo cáo của UBND huyện An Lão về kết quả đấu
giá đất ở 2 năm 2007, 2008 và 6 tháng đầu năm 2009 đã đấu giá được 373 lô đất với diện tích
39193 m2 nhưng số lô còn lại là 802 lô, diện tích là 107258,8 m
2. Nguyên nhân chủ yếu là
các vị trí đấu giá nằm xen kẽ khu dân cư, đất chân tre rìa làng không có khả năng sinh lời và
nhiều vị trí không có người tham gia đấu giá.
2.3.2 Thực trạng hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
Hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chủ yếu dưới hình thức “dồn điền, đổi
thửa” theo chủ trương của nhà nước nhằm khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất đã diễn
ra khá hiệu quả trên địa bàn huyện An Lão trong giai đoạn 1994 – 2003. Bình quân số
thửa/hộ đã giảm từ 7,02 thửa trước khi dồn điền xuống còn 4,21 thửa sau khi dồn điền, diện
tích bình quân thửa đã tăng từ 312 m2 lên 521 m
2.
Tuy nhiên sau năm 2003, hoạt động chuyển đổi QSDĐ dưới hình thức “dồn điền, đổi
thửa” trên địa bàn huyện có biểu hiện như ngừng lại, các hoạt động dồn điền không được tiếp
tục đẩy mạnh thực hiện. Như vậy hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn
huyện An Lão đã có tác động tích cực phần nào khắc phục tình trạng manh mún, tuy nhiên
Nhà nước và chính quyền địa phương cần có chính sách thúc đẩy hơn nữa hoạt động này
nhằm quy hoạch lại đồng ruộng cho mục đích công nghiệp hóa sản xuất nông nghiệp.
2.3.3. Thực trạng các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và công tác quản lý đăng ký biến
động
Khi pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thực hiện chuyển QSDĐ đã thực
sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất
sản xuất kinh doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động
hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Sau khi
Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện An Lão, trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường là
đơn vị sự nghiệp có thu được thành lập thực hiện chức năng dịch vụ hành chính công, giúp
phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện việc giải quyết các thủ tục hành
chính về đất đai như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, thực hiện
nghĩa vụ tài chính…. thì việc tiếp nhận hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã
được quản lý tốt hơn. Theo số liệu thống kê của phòng Tài nguyên và Môi trường thì số
lượng các giao dịch chuyển nhượng một phần và toàn phần QSDĐ trên địa bàn huyện An Lão
ngày càng gia tăng.
Bảng 2: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm
2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão
Năm Nội dung thủ tục Tổng HS đăng ký Tổng Số HS giải quyết
2005
Chuyển quyền toàn phần
và một phần thửa đất
175 175
2006 210 210
2007 419 419
2008 747 747
2009 1229 1229
2010 1557 1557
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện An Lão
Từ các số liệu bảng trên cho thấy việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ toàn phần hay
một phần trên địa bàn huyện ngày càng gia tăng về số lượng hồ sơ, hay nói một cách khác thị
trường giao dịch chính thống thông qua Nhà nước ngày càng được quản lý và theo dõi. Tuy
nhiên, bên cạnh số lượng lớn các giao dịch đã được Văn phòng Đăng ký QSDĐ thẩm định thì
còn những vấn đề tồn tại như: Các hộ gia đình, cá nhân giao dịch tự do, việc tìm kiếm thông
tin đất đai từ Văn phòng Đăng ký còn rất hạn chế, việc thủ tục hành chính thay đổi theo qui
định của Thành phố cũng đã làm gián đoạn việc giao dịch chuyển nhượng. Quy định về thuế
thu nhập từ chuyển quyền cũng gây khó khăn cho người dân khi thực hiện quyền chuyển
nhượng nên thực tế ngoài các giao dịch thông qua Nhà nước còn một số lượng các giao dịch
của người dân vẫn chỉ tồn tại trên các giấy tờ mua bán trao tay. Mặt khác, công tác cập nhật
hồ sơ địa chính đối với các hộ đăng ký biến động đến nay vẫn chưa được cập nhật đầy đủ.
Việc phối kết hợp trong việc quản lý hồ sơ và chủ sử dụng đất đối với từng thửa đất giữa cơ
sở và cơ quan Nhà nước cấp huyện chưa được thiết lập chặt chẽ (UBND xã - Phòng Tài
nguyên và Môi trường).
2.3.4. Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện An Lão
Công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động thuê đất của các tổ chức trong nước và
nước ngoài trên địa bàn huyện nhìn chung đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật hiện
hành. Tuy nhiên đối với các hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất thì thị trường này vẫn mang
tính tự phát, nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Hiện nay, hình thức cho thuê quyền sử
dụng đất của các hộ gia đình,cá nhân tại huyện An Lão có các dạng chính sau:
- Xây dựng nhà trọ cho công nhân các khu công nghiệp sản xuất kinh doanh, xí nghiệp
thuê để ở.
- Cho thuê nhà để phục vụ kinh doanh: tại khu trung tâm thị trấn An Lão, thị trấn Trường
Sơn, quốc lộ 10 có vị trí sinh lời nên các hộ gia đình cá nhân có nhà, đất không sử dụng đã
cho các tổ chức, cá nhân thuê để kinh doanh, sản xuất.
2.3.5. Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển
QSDĐ, đã đem lại hiệu quả kinh tế- xã hội to lớn. Các quyền năng mà Nhà nước cho phép
người sử dụng trong đó có thế chấp QSDĐ được triển khai thực hiện trên thực tế. Đại đa số
người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp QSDĐ.
Bảng 3: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng
đất từ năm 2005 đến nay trên địa bàn huyện An Lão
Năm Nội dung thủ tục Tổng Số HS đăng ký thế
chấp bằng QSD đất
Tổng Số HS tiếp nhận và
giải quyết thủ tục xoá đăng
ký thế chấp
2005
Thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử
dụng đất
301 45
2006 340 115
2007 395 145
2008 425 250
2009 439 376
2010 450 407
2011 476 438
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường
Từ các số liệu trên cho thấy, người sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão ngày càng ý
thức hơn về quyền lợi của mình sau khi được cấp giấy chứng nhận, đó là quyền được thế
chấp bằng QSDĐ. Năm 2005 chỉ có 301 hồ sơ xin đăng ký thế chấp thì năm 2011 số lượng
hồ sơ đã lên tới 476 hồ sơ. Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn,
họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế
chấp QSDĐ là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho
thấy người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp QSDĐ chưa nhiều. Mặt khác, tâm lý chung
của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn. Trong khi đó, theo quy
định các tổ chức tín dụng Việt Nam chỉ cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm
cố và tài sản bảo lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng; việc xác định giá trị QSDĐ thế
chấp dựa trên Bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quy định
từng năm. Mà khung giá đất do Thành phố Hải Phòng quy định từng năm vẫn chưa “tiệm
cận” được với giá thị trường và còn bất cập, chưa hợp lý cần được điều chỉnh thường xuyên
để phù hợp với thực tế. Thực tế các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 30% đến
40% giá trị thực tế của tài sản đem đảm bảo, do vậy, người dân vẫn chịu thiệt thòi khi đi đăng
ký thế chấp.
2.3.6. Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ.
Bên cạnh các giao dịch trong thị trường QSDĐ trên địa bàn huyện An Lão được thực hiện
thông qua Văn phòng đăng ký đất của huyện thì các điểm môi giới luôn tồn tại song hành và
một phần đã giúp các giao dịch trong thị trường QSDĐ được thực hiện. Với các điểm môi
giới, các nguồn cung QSDĐ được tập hợp, mối liên hệ giữa cung và cầu được thiết lập, các
nhu cầu đối với thị trường QSDĐ được lựa chọn và đáp ứng. Đáp ứng được đòi hỏi của thị
trường nên các điểm môi giới hình thành, đã và đang tồn tại.
Tuy nhiên, mặt trái của các điểm môi giới này là hoạt động tự phát, không có cơ chế hoạt
động thống nhất và việc thu phí không qua kiểm soát của Nhà nước.
Hiện trên địa bàn huyện tồn tại các điểm môi giới nhỏ lẻ hoặc một số cá nhân tham gia
hoạt động môi giới trong thị trường QSDĐ với tính chất thời vụ, tạm thời và tự phát. Hầu hết
các trường hợp này chưa có đầy đủ các chứng chỉ hành nghề (chứng chỉ môi giới, chứng chỉ
định giá bất động sản) theo quy định của pháp luật.
2.4 Đánh giá chung về thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện An Lão
Qua nghiên cứu thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này trên địa
bàn huyện An Lão rút ra nhận xét, đánh giá về những mặt được và những vấn đề tồn tại chủ
yếu như sau:
- Những ưu điểm:
Nội dung “quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản” là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai mới có từ khi có Luật Đất đai 2003 (tại
Điều 6). Mặc dù đây là một nhiệm vụ khá mới mẻ nhưng ngay từ khi triển khai thi hành luật
trên địa bàn huyện từ năm 2004, Huyện ủy và UBND huyện An Lão, UBND các xã, thị trấn
đã quan tâm tới công tác quản lý thị trường QSDĐ bằng việc kết hợp với các cơ quan chức
năng khảo sát xác định giá đất nhà nước, thực hiện khá tốt công tác tổ chức và tiến hành đấu
giá QSDĐ nhằm tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tăng nguồn cung cho thị trường và góp
phần ổn định giá đất ở thị trường, thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện với chức năng thực hiện dịch vụ đăng ký – cấp
GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, quản lý thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà
nước, cung cấp cho Phòng Tài nguyên& Môi trường, UBND huyện và các xã thị trấn thông
tin về các hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ
thông qua đăng ký biến động QSDĐ. Các kết quả về thiết lập bảng giá đất do nhà nước quy
định (do UBND thành phố Hải Phòng quy định trên cơ sở Khung giá của nhà nước) ngày
càng chi tiết, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất với số lượng
đăng ký chính quy ngày càng tăng thể hiện tính hiệu quả trong quản lý thị trường QSDĐ trên
địa bàn huyện An Lão.
- Những vấn đề tồn tại chủ yếu
+ Để phục vụ cho công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất trước hết cần hoàn thành
công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên công tác cấp mới GCNQSD
năm 2011 mới đạt 19,9%, vẫn còn một số lượng khá lớn chủ sử dụng đất chưa được cấp
GCN.
+ Công tác cập nhật biến động sử dụng đất (thông qua các hoạt động giao dịch của thị
trường quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê) vào hồ sơ địa chính chưa đầy đủ
dẫn đến khó khăn cho cơ quan nhà nước trong quản lý thị trường này.
+ Giá đất ở thị trường còn chênh lệch khá nhiều so với giá đất nhà nước quy định (từ 1,1
đến 3,67 lần). Đây là vấn đề tồn tại cần giải quyết vì ảnh hưởng đến quyền lợi người dân có
đất bị thu hồi để thực hiện các công trình, dự án trên địa bàn và ảnh hưởng đến nguồn thu
ngân sách của nhà nước, của địa phương.
+ Công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ cho thị trường quyền sử dụng đất chưa được chú trọng.
Cần có các giải pháp chấn chỉnh quản lý các điểm môi giới nhà đất hoạt động tự phát nhằm
đưa hoạt động này tuân theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản góp
phần lành mạnh hóa thị trường QSDĐ (thị trường bất động sản) tại địa bàn huyện An Lão.
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ
THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật
Mặc dù nhiệm vụ quản lý nhà nước về thị trường QSDĐ đã được đề cập và quy định tại
Điều 6 trong Luật Đất đai 2003 nhưng cho tới nay vẫn chưa có quy định cụ thể về nội dung
quản lý và trách nhiệm của UBND các cấp đối với quản lý thị trường QSDĐ. Luật Đất đai
2003, mục 7, Điều 63 mới chỉ quy định biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai trong việc
phát triển thị trường bất động sản. Những biện pháp đó là: 1. Tổ chức đăng ký hoạt động giao
dịch về QSDĐ; 2. Tổ chức hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất
động sản; 3. Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản; 4.
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trường
bất động sản; 5. Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai. Vì vậy trong
nội dung sửa đổi Luật Đất đai 2003 cần thể hiện rõ hơn chính sách quản lý, chính sách phát
triển thị trường QSDĐ và quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của UBND, cơ quan quản lý đất
đai cấp xã, huyện, tỉnh trong quản lý các hoạt động giao dịch QSDĐ.
3.2 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động
quyền sử dụng đất
- Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Hiện nay, huyện An Lão đã gần cơ
bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, qua rà soát thống kê trên
địa bàn huyện còn tồn đọng khoảng 4500 những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Các nguyên nhân chính dẫn đến sự
tồn đọng này là: đất có tranh chấp, đất của cơ quan, xí nghiệp trước đây phân cho công nhân
viên nhưng chưa thanh lý, cấp đất ở mới từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp theo kế hoạch nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các trường hợp thanh
lý, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên đẩy nhanh tiến độ lập hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi
về thủ tục để các hộ gia đình cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp cấp đất ở mới cần quy định rõ thời hạn phải hoàn
thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất), trong trường hợp hộ gia đình khó khăn, diện
chính sách có thể cấp GCN và cho nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Giải pháp quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất: để đáp ứng cho mục đích này
trước hết cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính.
Từ thực trạng điều tra cho thấy tại địa bàn huyện An Lão chủ yếu đang sử dụng mẫu
hồ sơ địa chính lưu trữ trên giấy. Vì vậy việc kiểm tra các thông tin trên giấy mất nhiều thời
gian làm ảnh hưởng tới thời gian giao dịch.
Công tác chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính chưa được thực hiện đồng bộ, cụ thể
trên các sổ và bản đồ địa chính chưa có sự trùng khớp, chưa thống nhất còn sai lệch so với
thực tế. Một trong những nguyên nhân trên là do khối lượng công việc phải chỉnh lý nhiều
tuy nhiên đội ngũ cán bộ quản lý đất đai của huyện còn mỏng, trình độ chuyên môn của các
cán bộ địa chính xã hiện nay còn hạn chế vì vậy công tác cập nhật chỉnh lý biến động chưa
được thực hiện thường xuyên, do đó các thông tin trong hồ sơ địa chính chưa đủ để cung cấp
thông tin cho thị trường bất động sản. Vì vậy, cần phải hoàn thiện hồ sơ địa chính để tạo ra
một hệ thống cơ sở thông tin đầy đủ để phục vụ quá trình quản lý Nhà nước về đất đai và
quản lý thị trường QSDĐ.
3.3. Giải pháp về tài chính đất đai
Qua kết quả điều tra thực thế về giá đất tại thị trường quyền sử dụng đất khu vực huyện
An Lão cho thấy vẫn còn sự chênh lệch khá lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường.
Để đổi mới công tác quản lý Nhà nước về giá theo hướng khuyến khích sự phát triển của
thị trường bất động sản (quyền sử dụng đất) và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất
động sản (quyền sử dụng đất), cơ chế quản lý giá cần được đổi mới như sau:
+ Tăng cường công tác điều tra, khảo sát thực tế để thiết lập Khung giá phù hợp, với giá
thị trường nhằm giảm sự chênh lệch nhiều giữa giá nhà nước quy định và giá thị trường.
+ Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá bất động sản với đội ngũ cán
bộ có chứng chỉ định giá theo quy định của pháp luật.
+ Áp dụng nhiều hơn nữa hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho mục đích sử dụng làm
đất ở, các dự án xây dựng khu đô thị, sản xuất kinh doanh,...
3.4 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng
Không thể phủ nhận vai trò của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay. Tuy nhiên, để
quá trình quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất chặt chẽ và
đảm bảo các thông tin cho các bên tham gia thị trường quyền sử dụng đất cần thiết lập tại
Văn phòng đăng ký đất thuộc phòng Tài nguyên & Môi trường các bộ phận chuyên trách
như: cung cấp các thông tin liên quan đến thửa đất và thông tin liên quan đến quá trình thực
hiện các giao dịch trong thị trường, tiếp nhận các thông tin cần tham gia vào thị trường quyền
sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân...
Đối với các trung tâm môi giới tự phát hiện nay cần có sự kiểm tra giấy phép, chứng chỉ
hành nghề (môi giới, định giá bất động sản) và tổ chức quản lý chặt chẽ theo Luật Kinh
doanh bất động sản và các văn bản dưới luật.
3.5. Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai, quản lý
các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Hiện nay, đội ngũ cán bộ chuyên môn về quản lý nhà nước về đất đai ở các xã, thị trấn
còn nhiều bất cập, số lượng cán bộ địa chính ở các xã, thị trấn thường chỉ có một người phải
kiêm nhiệm nhiều công việc không đủ thời gian để đảm đương nhiệm vụ, năng lực cán bộ
còn hạn chế, nhận thức chưa đầy đủ về pháp luật đất đai. Vì vậy, với mục tiêu ứng dụng công
nghệ tin học trong quản lý đất đai để có thể giảm thiểu được một số công tác thủ công và là
một yếu tố cần thiết để nâng cao hiệu quả việc quản lý đất đai nói chung và quản lý thị trường
quyền sử dụng đất nói riêng.
Các xã, thị trấn trên địa bàn huyện An Lão đã được trang bị nhiều máy tính, máy in. Tuy
nhiên mới chỉ đáp ứng được cho các công tác văn phòng.
Hiện nay để phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, quản lý biến động sử dụng đất có thể
sử dụng phần mềm VILIS. Từ năm 2007, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Quyết định cho
phép sử dụng thống nhất phần mềm này tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh
và cấp huyện phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.
3.6. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính.
Hiện nay đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai của huyện An Lão tại cấp huyện và
xã cần bổ sung thêm về số lượng, nâng cao trình độ chuyên môn nhằm thực hiện tốt hơn
nhiệm vụ quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.
- Về số lượng: với số lượng hiện tại và để đáp ứng được các nhiệm vụ liên quan tới thị
trường quyền sử dụng đất cần bổ sung thêm 04 cán bộ, nhân viên vào các vị trí tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất của huyện: 02 vị trí lưu trữ (chuyên cập nhật hệ thống hồ sơ địa
chính), 01 vị trí quản lý hệ thống quản lý mạng và thông tin, 01 vị trí cập nhật, chiết xuất và
quản lý dữ liệu phục vụ cho thị trường quyền sử dụng đất.
- Về nâng cao trình độ chuyên môn: Do nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất
mới được thực hiện và với mục đích nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường
quyền sử dụng đất, các cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn huyện An Lão cần phải được tập
huấn nâng cao thường xuyên về các kiến thức chuyên môn liên quan tới thị trường quyền sử
dụng đất, sử dụng phần mềm chuyên dụng.
- Về cải cách thủ tục hành chính: tiếp tục đẩy mạnh theo cơ chế “một cửa” nhằm nhanh
chóng giải quyết thủ tục hành chính cho người dân trong công tác cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ, giao dịch quyền sử dụng đất.
3.7. Một số giải pháp khác.
- Tăng cường tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai hiện hành sâu rộng đến
cán bộ và người dân trên địa bàn huyện. Vận động nhân dân tự giác chấp hành các quy định
của pháp luật nói chung và khi thực hiện các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất.
- Phối hợp với các cơ quan chuyên môn, các ngành chức năng của Thành phố Hải Phòng,
các phòng, ban ngành trực thuộc huyện tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc
thực hiện công tác quản lý đất đai nói chung và quản lý nhà nước về thị trường quyền sử
dụng đất nói riêng.
- Tăng cường hơn nữa sự quan tâm, chỉ đạo của Huyện uỷ, UBND huyện, sự phối hợp có
hiệu quả của UBND các xã, thị trấn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có
nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
KẾT LUẬN
Từ các kết quả nghiên cứu của đề tài, có thể đưa ra một số kết luận sau:
1. Thị trường quyền sử dụng đất là một đặc thù gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ở nước ta và các quyền chuyển dịch của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 và
Luật đất đai năm 2003 đã tạo ra những cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị
trường quyền sử dụng đất. Đồng thời quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản là một nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2. Huyện An Lão là một huyện ngoại thành của thành phố Hải Phòng, với vị trí chiến
lược của mình trong những năm qua có tốc độ phát triển nhanh. Thị trường quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện phát triển khá mạnh với nguồn cung phong phú và có thể đáp ứng
được các nhu cầu khá đa dạng về giá cả, diện tích, mục đích,... Tuy nhiên trong giai đoạn
trước Luật đất đai 2003, thị trường vẫn chưa được quản lý chặt chẽ bởi các cơ quan Nhà nước
dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, không ổn định và không phát huy được nhiều tác dụng
đối với quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá của huyện An Lão nói riêng và Thành phố
Hải Phòng nói chung. Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất đã
bước đầu được các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đưa vào quản lý một cách có hệ
thống, chính quy thông qua việc hoàn thiện cơ chế chính sách, đẩy mạnh công tác cấp giấy
chứng nhận, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp trong thị
trường quyền sử dụng đất...
3. Qua nghiên cứu thực trạng thị trường quyền sử dụng đất và quản lý thị trường này
trên địa bàn huyện An Lão cho thấy giá đất nhà nước quy định vẫn còn chênh lệch và thấp
hơn khá nhiều so với giá thị trường, hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
chưa khắc phục hoàn toàn tình trạng manh mún ruộng đất, các giao dịch chuyển nhượng, thế
chấp đã được quản lý tốt hơn nhưng vẫn còn một số giao dịch “ngầm” về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường chưa được chặt chẽ. Từ thực
trạng, đề tài đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão về các mặt: về quản lý biến động quyền sử dụng đất,
tài chính đất đai, tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, công nghệ thông tin.
KIẾN NGHỊ
1. Cần xem xét điều chỉnh giá đất nhà nước cho phù hợp với giá thị trường trên cơ sở điều
tra thông tin chi tiết dữ liệu thị trường và thông tin từ các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công trên địa bàn.
2. Cần đầu tư hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện và quy định chặt chẽ
hơn về quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất
đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.
3. Cần tiếp tục thực hiện chủ trương của Nhà nước về “dồn điền, đổi thửa”, đẩy mạnh các
hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo ra các ô, thửa lớn hơn phục
vụ sản xuất hàng hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp.
4. Chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ mang tính toàn diện hơn, sâu hơn cả về chuyên môn
quản lý đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.
References
1. Lê Xuân Bá (chủ biên). Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công
cuộc đổi mới ở Việt Nam. NXB Chính trị Quốc gia, 2003.
2. Nguyễn Đình Bồng và Tôn Gia Huyên. Quản lý đất đai và thị trường bất động sản. NXB
Bản đồ, 2006
3. Bộ Luật dân sự. NXB Lao động – xã hội, 2008
4. Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện hội nghị lần thứ bảy BCH TW Khóa IX, NXB chính trị
Quốc gia, Hà Nội, 2003, tr57.
5. Nguyễn Đức Khả. Lịch sử quản lý đất đai. NXB Đại học Quốc gia Hà Nội,2003.
6. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992). NXB Chính trị quốc gia, 1995.
7. Luật đất đai 1987. NXB Chính trị quốc gia, 1995.
8. Luật đất đai 1993. NXB Chính trị quốc gia, 1995
9. Luật đất đai 2003. NXB Chính trị quốc gia, 2005.
10. Luật kinh doanh bất động sản. NXB Lao động – xã hội, 2008
11. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện An Lão. Báo cáo tình hình thực hiện công tác
quản lý nhà nước về đất đai các năm 2006, 2007, 2008. 2009, 2010, 2011
12. Trần Văn Tuấn. Bài giảng Quản lý và phát triển thị trường bất động sản (cho cao học).
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, 2008.
13. Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả. Giáo trình Cơ sở địa chính. NXB ĐHQG Hà Nội,
2007.
14. Mai Xuân Yến. Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản. Trường Đại học
Khoa học Tự nhiên, 2004.
15. UBND huyện An Lão. Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2010, 2011
16. UBND huyện An Lão. Báo cáo tình hình tổ chức và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ
năm 2005 – 2008 và 6 tháng đầu năm 2009
17. UBND huyện An Lão. Báo cáo tình hình tổ chức và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
năm 2010, 2011.
18. UBND huyện An Lão. Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện An Lão đến năm
2020
19. UBND huyện An Lão. Phòng Nông nghiệp và phát triển nông thôn. Báo cáo tổng hợp kết
quả dồn điền đổi thửa đến hết năm 2003.
20. UBND thành phố Hải Phòng. Các quyết định Ban hành quy định giá các loại đất trên địa
bàn thành phố Hải Phòng các năm 2009, 2010, 2011