Ở đô thị, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là giấc mơ xa vời! Thực tế, có rất nhiều các dự án khu đô thị mới mọc lên, nhiều nhà chung cư cao tầng xuất hiện ở các thành phố, nhưng đó là nhà ở chỉ dành cho người có thu nhập cao.

1/ Thực trạng cầu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

- Theo Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng), tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vực đô thị có diện tích nhà ở dưới 36m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm bợ.

- Theo đánh giá chung, có khoảng 15-20% hộ gia đình tại các khu vực đô thị và trên 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở. Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Hiện nay, các khu công nghiệp, khu chế xuất mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định.

- Theo kết quả rà soát của các địa phương về nhu cầu nhà ở, hiện nay và đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước còn khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở và 1.715.000 công nhân có nhu cầu chỗ ở ổn định. Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân lao động KCN cần phải xây dựng 700.000 căn hộ. Trong đó một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, cụ thể như: Hà Nội cần hơn 110 nghìn căn; TP.HCM 134 nghìn căn; Bình Dương 104 nghìn căn, Đồng Nai 95.000 căn… Riêng tổng hợp của 25 bộ, ngành có nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực Hà Nội hiện đã khoảng 30.000 căn. 

=> Qua các thông số trên, có thể thấy, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn. Bài toán nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán rất khó; có thể nói đây là một trong những vấn đề lớn cần giải quyết trong nền kinh tế thị trường. 

2/ Thực trạng nguồn cung các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

- Thị truờng bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn, quá tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ phù hợp cho phần nhỏ người có thu nhập cao mà lãng quên đi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp

Có một nghịch lý trong thị trường nhà cho người thu nhập thấp ở Việt Nam là cầu rất nhiều nhưng cung lại quá ít. Điều này xảy ra là do nhiều nguyên nhân khác nhau. Thứ nhất, thu nhập của người dân nói chung là quá thấp so với giá nhà ở. Thứ hai, thị trường

tín dụng ở Việt Nam là thị trường tín dụng ngắn và trung hạn. Trong khi đó, tín dụng cho thị trường nhà ở phải là tín dụng dài hạn. Thứ ba, hệ quả của làn sóng di cư và tình trạng đầu cơ bất động sản. Thứ tư, thời gian qua nhà nước chưa thật sự khuyến khích hỗ trợ cho các dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp. Chúng ta thấy rằng, đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi một lượng vốn đầu tư rất lớn, thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận mang lại từ việc đầu tư là rất thấp. Việc đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa rất lớn đối với việc đảm bảo an sinh xã hội và ổn định chỗ ở cho người dân; nó có ý nghĩa hiệu quả về mặt xã hội, chứ không có ý nghĩa nhiều về lợi nhuận/vốn đầu tư.

- Trong bối cảnh khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản, với những chính sách hỗ trợ của Chính phủ, Bộ Xây dựng, đặc biệt là gói cứu trợ 30000 tỷ của chính phủ, các chủ đầu tư chấp nhận cắt lỗ, chuyển đổi xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Đây là một giải pháp hữu hiệu cho phân khúc nhà ở sát với nhu cầu thật của người dân vì nhà ở là vấn đề quan tâm của toàn xã hội, đặc biệt là người dân lao động, cán bộ công chức…

Tính đến đầu 8/2013, trên cả nước đã hoàn thành 34 dự án nhà thu nhập thấp với gần 19.000 căn hộ, tổng mức đầu tư đạt 5.920 tỷ đồng. Đồng thời có 32 dự án, quy mô xây dựng khoảng 19.550 căn khác đang triển khai thực hiện. Nhà ở xã hội dành cho công nhân đã hoàn thành 62 dự án, quy mô 12.500 căn hộ với tổng mức đầu tư trên 2.800 tỷ đồng. Tính đến hết tháng 7/2013 đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư 20.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm này vẫn khó khăn về nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Đặc biệt như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có sản phẩm nhà đáp ứng đủ điều kiện để người dân có thể lựa chọn ký hợp đồng còn ít.

- Có thể nói, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hiện nay đang xây dựng có chất lượng không khác gì nhà ở thương mại về yêu cầu kỹ thuật và an toàn, chỉ khác nhau về vật liệu hoàn thiện. Điều này thể hiện từ chất lượng kiến trúc, chất lượng cảnh quan môi trường đến chất lượng công trình, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân. Nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn phải cạnh tranh và người dân có toàn quyền lựa chọn mà không bị bắt buộc phải mua của dự án nào. Vì vậy các nhà kiến trúc, các nhà khoa học và doanh nghiệp cần nghiên cứu đưa ra những thiết kế nhà ở xã hội vừa bảo đảm chất lượng vừa bảo đảm điều kiện sống cho con người phù hợp với khả năng chi trả của người dân trong điều kiện có sự hỗ trợ của nhà nước. Theo thông tin và thực tế, các khu nhà ở xã hội trên địa bàn cả nước tính đến thời điểm hiện nay cơ bản nhận được phản hồi hồi tốt của khách hàng rất về chất lượng (ví dụ: khu nhà ở vinaconex xuân mai, viglacera …)

- Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam:

Với những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, thì chúng ta có dải sản phẩm từ nhỏ tới lớn. Ví dụ tiêu chuẩn nhà thu nhập thấp theo quy định là 30 - 70m2 và có hạ tầng đầy đủ. Sắp tới có thể có các căn hộ nhỏ hơn đáp ứng nhu cầu của đối tượng độc thân hoặc những người có thu nhập quá thấp. Đơn cử như Khu ĐTM Đặng Xá của Viglacera có căn hộ 30m2 rất nhiều cặp vợ chồng trẻ sang mua và hài lòng. Ước tính, với thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 7 - 8 triệu đồng/tháng thì vay mua nhà trả nợ được. 

Thực tế, giá nhà ở xã hội đã được Bộ Xây dựng tính toán về mức tối thiểu để hỗ trợ tốt nhất cho người dân có nhu cầu. Với mức hỗ trợ của Nhà nước hiện nay về thuế, tiền sử dụng đất, nhất là từ gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ, giá nhà xã hội đã có giá từ 10- 12 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, một số tỉnh thành khác như Hưng Yên, Thái Bình, Phú Thọ, Nghệ An, Bắc Ninh,…có giá dưới 7 triệu đồng/m2.  Một số dự án điển hình tại Hà Nội như: Dự án CEO Quốc Oai có giá 8 triệu đồng/m2, dự án Viglacera tại Đặng Xá có giá 8,5 triệu đồng/m2, Tây Nam Linh Đàm 12 triệu đồng/m2, và Thanh Lâm Đại Thịnh giá dưới 9 triệu đồng/m2…

3/ Tình hình mua bán nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hiện nay

Theo thống kê, tính đến giữa tháng 9/2013, trong số 458 hợp đồng cho vay mua nhà dành cho người có thu nhập thấp đã ký với khách hàng cá nhân trị giá 146,280 tỷ đồng, các ngân hàng đã giải ngân được 425 hợp đồng với số tiền 98,305 tỷ đồng. Đối với khách hàng DN, các ngân hàng mới tiếp cận được 4 dự án, trong đó giải ngân được 3 dự án. Kết quả trên tuy còn khiêm tốn nhưng là một nỗ lực lớn của ngành Ngân hàng trong bối cảnh thị trường thiếu nguồn cung, các điều kiện cho vay

 Bên cạnh đó, hiện nay dù nói nhu cầu nhà ở xã hội lớn, nhưng thực tế nhiều dự án vẫn không bán được nhà. Vướng mắc chủ yếu tại Hà Nội là câu chuyện giá nhà ở xã hội trong một số trường hợp cao hơn giá nhà ở thương mại giá thấp khi có cùng hoàn cảnh chất lượng, điều kiện sống. Tình trạng này xảy ra vì nguyên nhân cơ chế quản lý đối với nhà ở xã hội còn có nhiều yếu tố giống với thời kỳ bao cấp, chưa sát với những quy luật về giá trị và cạnh tranh của thị trường, trong khi giá nhà ở thương mại luôn luôn có xu hướng giảm vì quá trình cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Chính vì lý do này mà nhiều người đủ tiêu chuẩn vào nhà ở xã hội nhưng không muốn vào vì cho rằng giá như thế là cao. Ngoài ra, để thúc đẩy việc bán hàng, cần chứng minh cho khách hàng hai vấn đề: thứ nhất là chất lượng sản phẩm nhà ở xã hội không thua kém gì nhà ở thương mại; thứ hai là giá nhà ở xã hội rẻ không phải đồng nghĩa với chất lượng kém mà do được hưởng chính sách ưu đãi theo quy định (thuế sử dụng đất, được vay vốn ưu đãi, thuế VAT, thuế TNDN…). Hơn nữa, Chủ đầu tư phải nghiên cứu áp dụng công nghệ, giải pháp kỹ thuật, lựa chọn

vật liệu, trang thiết bị phù hợp để có giá thành hợp lý nhất mà vẫn đầy đủ tiện ích cho khách hàng.