nÄin onnistut - sijoitusovi.comsijoitusovi.com/pdf/nain-onnistut-asuntosijoittajana-vol2.pdf ·...

NÄIN ONNISTUT ASUNTOSIJOITTAJANA

VOL. 2

12 menestynyttä asuntosijoittajaa

kertoo

Harri Huru• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Verotus ja verosuunnittelu

s.6

Jari Sarasvuo• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Asuntosijoittaminen s.10

Jenni Witikkala• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Lyhytaikainen asuntojen vuokraus

s.14

Jukka Oksaharju• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Sijoitusten hajauttaminen

s.18

Kati Kyyrö• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Taloyhtiön asiat

s.22

Kimmo Jyrkkä• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vuokrasuhteeseen liittyvät asiat

s.26

Sisällysluettelo

2 NÄIN ONNISTUT ASUNTOSIJOITTAJANA VOL.2

Mikko Sjögren• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Valmentautuminen

s.30

Minna, Jukka ja Perttu Hämäläinen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Valmiiksi vuokratun sijoitusasunnon ostaminen

s.34

Nina Nordlund• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Puolison kanssa sijoittaminen

s.38

Raija-Leena Söderholm• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Asuntosijoittaminen

s.42

Samppa Lajunen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Toimitiloihin sijoittaminen

s.46

Tellervo Uotila• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Yhteistyökumppanien hankkiminen

s.50

Sisällysluettelo

3NÄIN ONNISTUT ASUNTOSIJOITTAJANA VOL.2

• • •Miksi nämä vinkit kannattaa lukea?

• • •

Johdanto


Asuntosijoittaminen ei ole vaikeaa, mutta aiheen perinpohjainen opiskelu on välttämätöntä. Vaikka käytännön tekemisen kautta

oppii usein paljon (ja joskus jopa paremmin), voi opiskelemalla välttyä useammalta ongelmalta. Etenkin muiden kokeneiden asuntosijoitta-jien oppien avulla voit välttää montakin kallista virhettä. Juuri tästä syystä julkaisimme vuosi sitten ’Näin onnistut asuntosijoitta-jana’-oppaan, jossa 12 asuntosijoittajaa jakoivat omia oppejaan muille asuntosijoittajille. Opas oli niin suuri menestys, että päätimme tehdä toi-sen!

Tästäkin oppaasta löytyy kaiken kaikkiaan 36 vinkkiä eri näkökulmiin, kokemuksiin ja strategioihin liittyen. Seuraavilla sivuilla on siis varmasti pohdittavaa ja opittavaa sekä aloittelevalle että kokeneemmalle asunto-sijoittajalle.

Otamme jälleen mielellämme vastaan risuja ja ruusuja oppaasta joko Facebookissa, Twitterissä tai suoraan sähköpostilla.

Johdanto


HARRI HURU

Harri Huru, Asuntosijoittaja• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Asuntosijoittaja vuodesta 2004• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Sijoitusasuntojen määrä: Yli 30• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Verotus ja verosuunnittelu


HARRI HURUVerotus ja verosuunnittelu

----------- 1. -----------

Uudelleenrahoittamalla osa arvonnoususta käyttöön

verovapaasti • • •

”Jos sijoituskohteet tuottavat positiivista kassavirtaa, voi uudelleenrahoitusta tehdä

hautaan asti.”

• • •

Kannattaa hyödyntää sijoitusasuntojen vapaita vakuusarvoja ra-hoittamalla niillä uusia sijoitusasuntoja. Näin saat asuntojen ar-

vonnousun verovapaasti käyttöön. Lisäksi, kun sijoituskohteet tuotta-vat positiivista kassavirtaa, vuokra kattaa myös lyhennykset.

Vakuusarvoa voi kasvattaa itse asuntoja remontoimalla, lainoja lyhentä-mällä, taloyhtiöremonttien kautta tai sitä voi syntyä passiivisesti markki-na-arvojen nousun myötä. Laina-ajan voi myös järjestää uudelleen pi-demmäksi, mikä vapauttaa lisää kassavirtaa käyttöön.


----------- 2. -----------

Siirrä verojen maksua tulevaisuuteen

• • • ”Asuntosijoittajan kannattaa siirtää verotettavaa tuloa tulevaisuuteen.”

• • •

V erojen maksua on järkevää siirtää tulevaisuuteen, sillä verottajalle kerran maksettu raha ei enää tuota mitään. Siirtämiseen on muu-

tamia keinoja, kuten esimerkiksi asuntojen vakuusarvon nostaminen remontoimalla, josta hyödyt ostaessasi lisää asuntoja ja maksat arvon-noususta veroa vasta myyntitilanteessa. Lisäksi tuloutettavien taloyh-tiöremonttien maksusuoritusten sekä uudiskohteissa tuloutettavien ta-loyhtiölainojen pääomavastikkeiden kautta verojen maksua voi siirtää asunnon myyntiin tai laina-ajan loppuun asti.

Kannattaakiin miettiä mahdollisuuksia siirtää verojen maksua omas-sa toiminnassa. Erityisesti asuntosalkun kasvatusvaiheessa verosuun-nittelu kannattaa, koska sillä voi maksimoida pääomien käytön salkun kasvattamiseen. Jos ja kun sijoitusten tuottoja haluaa käyttää muuhun, täytyy tuotoista maksaa verot.



----------- 3. -----------

Kehitä itseäsi ja vähennä kulut veroissa

• • • ”Kaikki itsensä kehittämiseen ja

kouluttamiseen liittyvät kulut ovat verovähennyskelpoisia.”

• • •

Ensinnäkin jokaisen asuntosijoittajan tulisi liittyä Suomen Vuokra-nantajien jäseneksi, sillä jäsenmaksun voi vähentää verotuksessa ja

kulu maksaa vuorenvarmasti itsensä takaisin. Ylipäätään on myös hyvä kehittää itseään ja osaamistaan, sillä kehittäminen on aina investoin-ti, joka näkyy asuntosalkun parantuvana tuottona. Mikä parasta, kaikki itsensä kehittämiseen ja kouluttautumiseen liittyvät kulut ovat verovä-hennyskelpoisia.



JARI SARASVUO

Jari SaraqsvuoYrittäjä• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Asuntosijoittaja vuodesta 2004 • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Asuntosijoittaminen


----------- 1. -----------

Arvioi asunnon vuokrattavuus

• • • ”Jokaisen asuntosijoittajan kannattaa

lukea vuokrattavuuskarttaa.”

• • •

Jokaisen asuntosijoittajan tulisi ostohetkellä arvioida asunnon vuok-rattavuutta. Vuokrattavuuteen vaikuttavat esimerkiksi sijainti, alueen

maine, liikenneyhteydet, palvelut sekä asunnon kunto. Asuntoa ostaes-sa on tärkeää tarkastella asunnon vuokrattavuutta näistä kaikista näkö-kulmista paitsi tämän hetken, myös tulevaisuuden suhteen. Lisäksi kan-nattaa selvittää alueen yleinen vuokralaiskanta sekä arvioida asunnon potentiaalinen kohderyhmä.

JARI SARASVUOAsuntosijoittaminen


----------- 2. -----------

Varmista vuokratuoton ja vuokrattavuuden tasapaino

• • • ”Tuotot eivät välttämättä ole kovin korkeita

siellä, missä asunnon saa helposti vuokrattua.”

• • •

Tällä hetkellä asuntomarkkina on melko haastava, sillä suosituilla ja helposti vuokrattavilla alueilla tuotot jäävät mataliksi. Sen sijaan

syrjäisemmillä alueilla tuotto voi olla huomattavasti korkeampi, mutta tyhjien kuukausien riski on suurempi. Asuntosijoittajan onkin löydet-tävä sijoitusasunto sijainnilta, jossa tuottavuus ja vuokrattavuus ovat tasapainossa. Pääkaupunkiseudulla esimerkiksi hyvien raide- ja liiken-neyhteyksien varrelle voi sijoittaa rohkeasti aina vain kauemmas, koska ihmiset pääsevät sieltä kätevästi kulkemaan suurempiin kaupunkeihin töihin.




----------- 3. -----------

Varaudu korkotason nousuun

• • • ”Korko on yksi niistä asioista, joka

on läpi historian yllättänyt sijoittajat.”

• • •

N ykyinen korkotaso ymmärrettävästi houkuttelee lisäämään velka-vivun käyttöä, mutta korkotason nousuun on myös varauduttava.

Asunnot eivät ole kovin likvidi sijoituskohde, joten on järkevää sijoittaa vain kohteisiin, jotka voi tarpeen tullen muuttaa nopeasti rahaksi. Lisäk-si jokainen sijoitus on ostohetkellä laskettava kannattavaksi myös kor-keammalla korkotasolla eli liian tiukalla yhtälöllä ei asuntoihin kannata sijoittaa.


JENNI WITIKKALA

Jenni Witikkala Kiinteistönvälittäjä (Muurikiinteistöt)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Asuntosijoittaja vuodesta 2000 • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Sijoitusasuntojen määrä: 3,5• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Lyhytaikainen asuntojen vuokraus


----------- 1. -----------

Valmistaudu työmäärään

• • • ”Pitää ymmärtää vaadittava työmäärä ja se, että helppoa rahaa tämä ei ole.”

• • •

Lyhytaikaisessa kalustetun asunnon vuokrauksessa asunto on ensin si-sustettava viihtyisäksi sekä ostettava kaikki tarpeelliset välineet. Vuok-

raustoimintaa pyörittäessä asunnosta on pidettävä huolta jatkuvasti, joten siivous ja pyykkäys vievät runsaasti aikaa. Lisäksi esimerkiksi vuokralaisten yhteydenottoihin sekä avainten luovutuksiin on varattava aikaa. Kaikille lyhytaikainen asuntojen vuokraus ei siis sovi. Lyhytaikainen ka-lustettujen asuntojen vuokraus vaatii huomattavasti enemmän aikaa kuin pitkäaikainen asuntojen vuokraus. Tuotto voi olla huomattavasti parempi, mutta niin on helposti työmääräkin, mihin on hyvä varautua.

JENNI WITIKKALALyhytaikainen asuntojen vuokraus



----------- 2. -----------

Seuraa palautetta

• • • ”Vuokralaiset valitsevat asuntoja arvostelujen kautta, joten niihin

kannattaa panostaa.”

• • •

Esimerkiksi Airbnb:ssä vuokralaiset voivat antaa arvioita vuokranan-tajasta ja asunnosta. Kyseisiä arvosteluja on hyvä seurata, sillä niistä

saa hyviä ideoita toiminnan parantamiseen. Toisaalta jo pelkät tähtiluo-kitukset antavat hyvin osviittaa siitä, miten vuokralaiset ovat viihtyneet. Kannattaa myös kysyä suoraan vierailta palautetta ja kehitysideoita.

Lisäksi vuokratessa koko asuntoa, ei voi ihan tarkkaan tietää, mitä asun-nossa oikeasti tapahtuu. Siksi on hyvä ystävystyä naapureiden kanssa ja kertoa heille vuokraustoiminnasta. Heiltä voi myös pyytää palautetta aika ajoin ja rohkaista ottamaan yhteyttä, mikäli asunnosta kuuluu liial-lista melua tai vuokralaiset aiheuttavat häiriötä.



----------- 3. -----------

Selvitä verotukselliset asiat

• • • ”Verotukseen kannattaa

perehtyä, koska sillä voi olla iso merkitys taloudellisesti.”

• • •

V uokratessa asuntoja lyhytaikaisesti kannattaa tarkkaan selvittää kaikki verotukselliset asiat, sillä ne ovat hieman monimutkaisem-

pia kuin pitkäaikaisessa vuokrauksessa. Lisäksi verovähennykset voivat merkittävästi vaikuttaa tuottoon, joten on tärkeää selvittää, mitä kaikkea voi vähentää. Esimerkiksi aika paljon asioita vessapapereista sähkölas-kuun on mahdollista vähentää verotuksessa. Mikäli vuokraa useampia-kin asuntoja, voi olla hyvä hyödyntää kirjanpitäjää, jotta vähennykset menevät oikein.


JUKKA OKSAHARJU

Jukka Oksaharju Osakestrategi (Nordnet), Sijoituskirjailija• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Asuntosijoittaja vuodesta 2013 • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Sijoitusasuntojen määrä: 4• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Sijoitusten hajauttaminen


----------- 1. -----------

Arvioi jokainen kohde itsenäisenä

sijoituksena

• • • “Hajautus ei ole itseisarvo.”

• • •

J okainen sijoituskohde täytyy olla perusteltavissa itsenäisellä taloudelli-sella logiikalla. Lisäksi jokaista sijoitusta varten on oltava oma turvamar-

ginaali eli ns. puskuri. Näin sijoituksesta muodostuu silti hyvä, vaikka kaikki ei tulevaisuudessa etenisikään aivan käsikirjoituksen ja toiveikkaimpien suunnitelmien mukaan. Aidon hajautushyödyn voi siis saavuttaa parhai-ten, kun sijoituksen kannattavuus on joka kohteessa itsenäisesti mietitty ja jokaiselle kohteelle on itsenäinen turvamarginaali.

JUKKA OKSAHARJUSijoitusten hajauttaminen



----------- 2. -----------

Luo hajautus hyvän sään aikana

• • • ”Kun myrsky nousee, se nousee niin nopeasti,

että huomaat sen vasta, kun on liian myöhäistä.”

• • •

Kokeneelle sijoittajalle tämä voi olla jo itsestäänselvyys, mutta ei välttämättä aloittelevalle sijoittajalle. Hajautus on luotava hyvän

sään aikana, koska myrskyn tullessa on jo liian myöhäistä. Menestyvä sijoittaja tekee siis hajautuksen silloin, kun muut jahtaavat tuottoja. Li-säksi silloin, kun muut hallitsevat riskejä, hajautuksen hyöty tulee sille, joka oli hyvän sään aikana konservatiivinen.



----------- 3. -----------

Mieti sijoitussalkkua kokonaisuutena riskien

kannalta

• • •”Riski ei ole koskaan numero, vaan se

on jokin ilmiö tai tapahtuma.”

• • •

V aikka jokainen sijoitus on analysoitava itsenäisesti, on mietittävä luonnollisesti myös kokonaisuutta etenkin riskien näkökulmas-

ta. Hajautuksessa on tähdättävä siihen, että riskien realisoituessa si-joitukset tukevat toisiaan, eikä kaikki mene metsään. Toisin sanoen herkkyysanalyysi on tehtävä paitsi yksittäiseen sijoitukseen, myös koko sijoitusomaisuuteen. Kannattaa siis miettiä esimerkiksi sitä, voisiko korkojen nousuun varautua sijoittamalla yrityksiin tai kohteisiin, joissa korkojen nousu on hyvä asia.


KATI KYYRÖ

Kati Kyyrö Varallisuusvalmentaja, Yrittäjä• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Asuntosijoittaja vuodesta 2012 • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Sijoitusasuntojen määrä: 7• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Taloyhtiön asiat


----------- 1. -----------

Valmistaudu ja osallistu yhtiökokouksiin

• • • ”Yhtään tyhmää kysymystä ei ole olemassa. Enemmän siitä on sinulle haittaa, jos et kysy

ja asia jää vaivaamaan.”• • •

T ämä ei koske pelkästään asuntosijoittajia, vaan kaikkia, joilla on omis-tus- tai sijoitusasunto. Yhtiökokous on asunto-osakeyhtiön korkein

päättävä elin, joten siellä käydyissä keskusteluissa on tärkeää olla läsnä. Pyri aina osallistumaan kokouksiin ja saavu paikalle hyvin valmistautuneena. Muista käydä kaikki asiakirjat huolella läpi ennen kokousta. Soita isännöit-sijälle jo ennen kokousta, mikäli papereita läpi käydessäsi mieleesi tulee kysyttävää. Esimerkiksi, jos tuloslaskelman ja taseen lukeminen tuntuu vaikealta, on syytä pyytää apua. Lisäksi itse kokouksessa kannattaa avata suunsa ja kysyä suoraan, mikäli joku asia mietityttää.

KATI KYYRÖTaloyhtiön asiat



----------- 2. -----------

Varmista, että taloyhtiön hallituksessa on sijoittajan

näkökulma edustettuna

• • •“Taloyhtiö on houkuttelevampi, kun asuntosijoittajankin

näkökulma on edustettuna hallituksessa.”• • •

Asuntosijoittajien ei ole välttämätöntä kuulua aina ja jokaisen talo-yhtiön hallitukseen. Tärkeämpää on, että hallituksessa ylipäätään

on sijoittajaosakas edustamassa asuntosijoittajien näkökulmaa, sillä on muutamia asioita, joissa omistajien ja sijoittajien näkövinkkelit voi-vat erota toisistaan.

Asuntosijoittajan näkökulman huomioiminen taloyhtiössä on myös koko yhtiön houkuttelevuuden kannalta hyödyllistä. Jos taloyhtiön pa-pereista jo näkee, että asioita on mietitty sijoittajankin näkökulmasta, on asuntoja myytäessä potentiaalisia ostajia ja hyviä omistajia toden-näköisesti enemmän. Asuntojen arvo voi jopa nousta, kun kohde hou-kuttelee useampaa eri kohderyhmää. Varmista siis, että taloyhtiön hal-lituksessa on myös sijoittaja.



----------- 3. -----------

Älä mene sieltä, missä aita on matalin

• • •”Kokouksia ei tietenkään kannata kokousten

takia järjestää, mutta silloin kun on käsiteltäviä asioita, ne pitää hoitaa kunnolla.”

• • •

J os olet hallituksessa, pidä huoli siitä, että asiat hoidetaan kunnolla. Joskus voi olla tilanteita, että perinteiset kaksi kokousta vuodessa

eivät riitä, jolloin on syytä tavata hallituksen kanssa useammin. Isän-nöitsijää ei ole pakko pyytää kaikkiin kokouksiin, vaan hallituksen jä-senet voivat kokoontua joskus myös keskenään puhumaan taloyhtiön tilanteesta tai tavoitteista. Vaikkei kokouksia olisikaan, kannattaa pitää yhteyttä esimerkiksi sähköpostitse tai puhelimitse ja pitää huolta, että sovitut asiat tulee tehtyä kohtuullisessa aikataulussa. Lisäksi taloyhtiön remontit vaikuttavat merkittävästi taloyhtiön talou-teen, jolloin hallituksen on löydettävä kokonaistaloudellisesti paras vaihtoehto. Siksi etenkin isojen korjausten yhteydessä on syytä pyytää tarjouksia useammalta eri pankilta ja urakoitsijalta.


KIMMO JYRKKÄ

Kimmo Jyrkkä Sijoittaja• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Sijoitusasuntojen määrä: Useita• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Vuokrasuhteeseen liittyvät asiat


----------- 1. -----------

Tilanteen tullen tarkista, onko vuokralaisella

edunvalvojaa

• • • “Jos asiointi on haasteellista ja epäilet, että vuokralainen ei olekaan se henkilö kenen kanssa asioit, kannattaa selvittää

onko hänellä edunvalvoja.”• • •

O staessasi asunnon vuokrattuna, olet saattanut tutustua vuokrasopi-mukseen, joka velvoittaa sinua kaupan myötä. Et kuitenkaan ole vält-

tämättä tavannut vuokralaista, jolle asunnon vuokraat. Tällaisissa tilanteis-sa voi olla epäselvää, millaisen vuokralaisen kaupan myötä sait sekä miten yhteydenpito ja kommunikaatio onnistuu. Mikäli yhteydenpito osoittautuu haasteelliseksi ja epäilet, ettei vuokralai-nen olekaan se henkilö kenen kanssa asioit vuokraukseen liittyvissä asiois-sa, voit selvittää onko hänellä edunvalvoja. Asian voi tarkistaa puhelimitse maistraatin holhoustoimesta vuokralaisen henkilötunnusta vastaan tai tie-don voi pyytää myös kirjallisesti holhousasioiden rekisteristä. Tiedon saanti on kuitenkin maksullista eli puhelun ja kirjallisen otteen hinta määräytyy maistraatin mukaan.

KIMMO JYRKKÄVuokrasuhteeseen liittyvät asiat



----------- 2. -----------

Anna vuokralaiselle suosituskirje

• • •”Vuokralaisena ollessani opin, että vuokra-asunnon

hankinnassa toimii apuna aikaisemman vuokranantajan suosituskirje.”

• • •

Aikaisemman vuokranantajan suosituskirje voi antaa vahvan etu-lyöntiaseman vuokra-asuntomarkkinoilla. Jokaisen vuokralaisen

kannattaakin pyytää suosituskirje vuokranantajalta, mutta tilanteen voi kääntää myös toisin päin. Ole itse vuokranantaja, joka jo vuokrasopi-musta neuvotellessa ehdottaa vuokralaiselle suosituskirjettä. Voit valita näytätkö vain suosituskirjettä vai annatko mallikappaleen vuokralaisel-le jo vuokrasopimuksen syntyessä. Mikäli liität mallikappaleen vuokra-sopimuksen liitteeksi, se jää hänelle paperilla muistuttamaan, että on tiedossa ns. palkinto, mikäli hän hoitaa sopimuksen velvoitteet hyvin.



----------- 3. -----------

Pyydä vuokralaisiltasi suosituskirje

• • •”Mikäpä olisi parempi tapa saada luottamusta jo

mahdollisen yhteistyön alkaessa kuin näyttää millaista palautetta olet saanut.”

• • •

O soittaaksesi uudelle vuokralaiselle, että olet kokenut ja luotettava yksityinen vuokranantaja, voit näyttää vuokralaiselle millaista pa-

lautetta itse olet saanut. Tämän voi tehdä esimerkiksi esittämällä asun-tokohtaisen kansion, jossa on historiasi vuokranantajana. Kannattaa siis kerätä jokaiselta vuokralaiselta suosituskirje vuokrasuhteen päät-tyessä ja kerätä ne yhteen, jotta voit helposti uusille vuokralaisille näyt-tää palautteesi.


MIKKO SJÖGREN

Mikko Sjögren Perustaja (Valmennusyhtiö Varapuu)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Sijoitusasuntojen määrä: Yli 10 000 m2 (asuntoja sekä liikekiinteistöjä omassa ja yhtiöiden omistuksessa/osaomis-tuksessa)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Valmentautuminen


----------- 1. -----------

Kertaa!

• • • ”Jos tietää jotain, se ei vielä

tarkoita sitä, että osaa.”• • •

O n vaarallista ajatella, että tietää jo kaiken. Ihmiset harvemmin oppivat kaikkia asioita vain kerran lukemalla tai kuulemalla. Vanha virsi, mutta

syytä muistaa: kertaus on opintojen äiti.

MIKKO SJÖGRENValmentautuminen



----------- 2. -----------

Ole avoin ja valmis muuttumaan

• • •”Kannattaa kysyä itseltään, kuinka paljon päästää tietoa sisälle ja kuinka paljon on valmis tekemään

oppimisen eteen.”• • •

Se, kuinka paljon saa valmentautumisesta irti, on itsestäsi kiinni. On olemassa termi nimeltä ’opetettavuus indeksi’, joka muodostuu kah-

desta elementistä. Ensimmäinen on kykysi ja halusi ottaa tietoa vastaan eli toisin sanoen se, kuinka avoin olet uuden oppimiselle. Moni kieltää heti kättelyssä oppimansa tai ajattelee, että ’ehkä tämä muilla toimii, mutta ei minulla, koska..’. Tästä ajattelusta kannattaa päästää irti ja mennä valmennuksiin avoimella asenteella. Toinen taas on se, kuinka halukas ja valmis olet muuttumaan. Kukaan ei voi tehdä muutosta puolestasi, joten kun saat uuden tiedon ja neu-von, toteutus on sinun käsissäsi. Tyypillisesti pelkkä oppiminen ei riitä, vaan oppimisen jälkeen todellinen työnteko vasta alkaa.



----------- 3. -----------

Rakenna verkostoja

• • •”Se on pitkälti omasta aktiivisuudesta kiinni.”

• • •

V almennusten ja tapahtumien kautta on helppo tutustua uusiin ih-misiin, jotka ovat joko melko samassa tilanteessa tai ehkä jopa pi-

demmällä sijoitustoiminnassaan. Näihin ihmisiin tutustuminen voi olla sijoitustoiminnan kannalta todella arvokasta. Heiltä voi oppia tärkeitä asuntosijoittamiseen liittyviä asioita, mutta heidän kauttaan voi myös tutustua uusiin yhteistyökumppaneihin ja laajentaa omaa verkostoa. Bonuksena uusista tuttavuuksista voi tulla sinulle hyviä ystäviä.

Verkostoituminen on myöskin omasta avoimuudesta ja aktiivisuudes-ta kiinni, vaikka valmennusten järjestäjät siihen kannustaisivatkin. Ole avoin ja rakenna rohkeasti suhteita uusiin ihmisiin.


MINNA, JUKKA JA PERTTU HÄMÄLÄINEN

Minna, Jukka ja Perttu Hämäläinen Yrittäjät - (Diretor Oy)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Valmiiksi vuokratun sijoitusasunnon ostaminen

Kiinteistöalalla vuodesta 2007 (Minna ja Jukka) 2014 (Perttu)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


----------- 1. -----------

Ota yhteyttä vuokralaiseen ja lähetä vuokralasku

• • • ”Vuokranantajan vaihtuminen voi

olla vuokralaiselle todella iso juttu.”• • •

K un ostat valmiina vuokratun asunnon, myyvä taho lähettää tyypillises-ti vuokralaiselle tiedotteen, jossa ilmoitetaan vuokranantajan vaihtu-

misesta ja muuttuneista maksutiedoista. Vuokranantajan vaihdos voi kui-tenkin olla merkittävä asia vuokralaiselle, joten on tärkeää myös itse ottaa yhteyttä vuokralaiseen henkilökohtaisesti. Omalta kannaltasikin on hyvä tutustua vuokralaiseen ja sopia esimerkiksi tapaaminen asunnolle. Lisäksi heti kauppojen varmistuttua kannattaa laittaa vuokralaiselle kunnollinen vuokralasku.

MINNA, JUKKA JA PERTTU HÄMÄLÄINEN Valmiiksi vuokratun sijoitusasunnon ostaminen

MINNA, JUKKA JA PERTTU HÄMÄLÄINEN

Vinkkien näkökulma: Valmiiksi vuokratun sijoitusasunnon ostaminen



----------- 2. -----------

Hoida mahdollisten tukien siirto

• • •”Vuokranantajan kannattaa muistuttaa

vuokralaista tukien siirtämisestä.”• • •

Suuri osa vuokralaisista saa asumistukea tai muuta yleistä tukea, jolla he maksavat vuokransa ainakin osittain. Kun vuokranantaja vaihtuu,

on vuokralaisen ilmoitettava muuttuneet tiedot itse Kelalle tai muul-le tukia maksavalle taholle. Vuokranantaja ei siis voi sopia asiaa tuen maksajan kanssa, vaan vuokralaisen on päivitettävä maksutiedot itse. Vuokralaista onkin hyvä muistuttaa asiasta jo heti kättelyssä, että hän muistaa ilmoittaa muuttuneet tiedot eteenpäin mahdollisimman pian.



----------- 3. -----------

Muista puskuri

• • •”Ei kannata lähteä kuvioon

liian tiukalla budjetilla.”

• • •

K un ostat valmiiksi vuokratun asunnon, saat vuokralaisen valmiina ja säästyt vaivalta. On kuitenkin hyvä muistaa, että vuokralaisen vuok-

ranmaksun tai tukien siirtämisessä voi mennä aikaa. Näissäkin asunto-sijoituksissa on siis tärkeää laskea kuvio niin, että sinulle jää puskuria hoitaa vastikkeet ja lainanlyhennykset, vaikka vuokranmaksu syystä tai toisesta viivästyisi.


NINA NORDLUND

Nina Nordlund Talousvalmentaja, Bloggaaja (Lapset ja Raha)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •



Vinkkien näkökulma: Puolison kanssa sijoittaminen


----------- 1. -----------

Asettakaa yhteinen tavoite

• • • ”Käytännössä joka vuodenvaihteessa me istumme

alas ja sovimme perheelle tavoitteet. Ei siis uuden vuoden lupauksia, vaan nimenomaan selkeitä tavoitteita.”

• • •

P ariskuntana sijoittaessa on perheen yhteinen tavoite todella tärkeä. Kerran vuodessa on hyvä istua alas ja puhua kumppanin kanssa yhtei-

sistä tavoitteista seuraavalle vuodelle. Toiminta on huomattavasti johdon-mukaisempaa, kun molemmilla on selkeä käsitys päämäärästä.

Asetetut tavoitteet kannattaa kirjata selkeästi ylös ja palata niihin tasaisin väliajoin vuoden aikana. Esimerkiksi alkuvuonna asetettujen tavoitteiden tilannetta on syytä tarkistaa viimeistään kesällä, jolloin on vielä hyvin aikaa kiriä päämäärään, mikäli matkaa vielä on.

NINA NORDLUNDPuolison kanssa sijoittaminen



----------- 2. -----------

Keskustelkaa sijoittamisesta kotona

• • •”Se ei ole yhden henkilön projekti, vaan se on koko perheen yhteinen projekti.”

• • •

Kun sijoittaa asuntoihin yhdessä puolison kanssa, on sijoitustoimin-ta silloin yhteistä. Tuolloin asuntosijoittamiseen liittyvistä päätök-

sistä ja asioista täytyy keskustella avoimesti kumppanin kanssa, vaikka selkeä työnjako olisikin tehty. Yhdessä on hyvä keskustella yleisestikin taloudesta ja säästämisestä.

Mikäli taas perheessä on lapsia, on projekti silloin koko perheen. Lasten kanssa kannattaa siis myös keskustella asuntosijoittamisesta ja talou-desta. Heille voi esimerkiksi avata hieman sijoittamisen tarkoitusta sekä kertoa, kuinka asuntosijoittamisella voi tarjota toiselle ihmiselle kodin. Kaikkea ei tietenkään tarvitse eikä pysty selittämään lapsille, mutta kes-kustelemalla aiheesta avoimesti voi näyttää hyvää esimerkkiä lapsille asuntosijoittamisen ja taloudenhallinnan periaatteista.



----------- 3. -----------

Muistakaa sukupolvien yli - ajattelu

• • •”Etenkin jos sinulla on jälkikasvua, voit aloittaa

asuntosijoittamisen vaikka 50- vuotiaana. Ei se mene hukkaan.”

• • •

J os asuntosijoittamisen aloittaa myöhemmällä iällä, ei kaikesta sen tuomasta taloudellisesta hyödystä pääse välttämättä itse nautti-

maan. Se ei kuitenkaan haittaa etenkään, jos sinulla on jälkikasvua, sillä lapset ja mahdolliset lastenlapset hyötyvät sijoituksista myös. Asunto-sijoittaminen ei ole vaikeaa ja se on melko riskitöntä, joten paljosta ei tarvitse luopua, että voi turvata paitsi itselle, myös lapsille paremman talouden.


RAIJA-LEENA SÖDERHOLM

Raija-Leena Söderholm Toiminnanjohtaja (Hallituspartnerit Helsinki Ry)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •



Vinkkien näkökulma: Asuntosijoittaminen


----------- 1. -----------

Tee oma vuokraseuranta

• • • ”Vuokraseuranta helpottaa esimerkiksi

siinä vaiheessa, kun tekee veroilmoitusta.”

• • •

K yseinen vinkki voi olla monelle asuntosijoittajalle päivänselvä, mutta on myös useita asuntosijoittajia, jotka tällaista eivät tee. Näppärä käy-

täntö on tehdä oma kattava vuokraseurantataulukko esimerkiksi Exceliin. Taulukkoon kannattaa merkitä kaikki asunnot, niiden vuokrat ja vuokra-laiset sekä maksetut ja mahdolliset maksamattomat vuokrat. Seuranta on helppo rakentaa, eikä sitä tarvitse täyttää kuin kerran kuussa. Taulukosta on huomattavasti apua paitsi veroilmoituksen täytössä, myös kokonaisti-lanteen tarkastamisessa ja seuraamisessa; kuka asui, milloin, missä ja mitä hän maksoi.

RAIJA-LEENA SÖDERHOLMAsuntosijoittaminen



----------- 2. -----------

Muista asukaslähtöisyys

• • •”Asukaslähtöisyys on asiakaslähtöisyyttä.”

• • •

Asuntoihin sijoittaessa on välillä vaikeaa jättää omat mieltymykset ja tunteet sivuun, mutta sitä asuntosijoittaminen vaatii. Asuntosijoit-

tamisessa vuokralainen on asiakas, joten asiakaslähtöisyys on avain-asemassa. Älä mieti asuntoja hankkiessasi ja remontoidessasi, kuinka itse kysei-sessä asunnossa asuisit, vaan sitä, kuinka asunnon potentiaalinen asu-kas siinä asuu. Tärkeää on pohtia, kuinka asunnon sijainti, koko sekä kunto vaikuttavat todennäköisiin asukkaisiin ja minkälaisia asioita ky-seiset asukkaat asunnolta haluavat.



----------- 3. -----------

Kysy neuvoa ja luota ammattilaiseen

• • •”Jos minulla on jalka poikki, menen lääkärille,

enkä eläinlääkärille. Sama pätee asuntosijoittamisessa.”

• • •

E nsinnäkin on hyvä kysyä reippaasti neuvoa, mikäli joku asia askar-ruttaa. Tyypillisesti apua saa, kun sitä vain rohkeasti kysyy. Yhtä tär-

keää on myös kuunnella kyseisiä neuvoja ja soveltaa niitä omaan toi-mintaan.

Lisäksi on syytä pyytää ammattilaiselta neuvoa sekä luottaa heihin. Mo-nelta päänvaivalta voi säästyä, kun luottaa ammattilaisen apuun. Esi-merkiksi vuokralaisen etsimiseen sekä asuntojen yleiseen hallinnointiin on mahdollista ja joskus tarpeellistakin käyttää ammattilaisten apua.


SAMPPA LAJUNEN

Samppa Lajunen Perustaja, toimitusjohtaja (Samla Capital)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Sijoitusasuntojen määrä: Samla Capital hallinnoi 7 kiinteistöyhtiötä Oulussa, Jyväskylässä, Vaasassa, Seinäjoella ja Espoossa.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Toimitiloihin sijoittaminen


----------- 1. -----------

Varaa enemmän aikaa

• • • ”Toimitilasijoittaminen vaatii

aikaresursseja huomattavasti enemmän kuin asuntosijoittaminen.”

• • •

J os haluaa ryhtyä toimitilasijoittajaksi, on ensin syytä miettiä riittääkö oma aikasi kyseiseen toimintaan. Muun muassa hyvien sijoituskohteiden etsimi-

nen vaatii huomattavasti enemmän työtä kuin asuntosijoittamisessa. Lisäksi toimitilamarkkinasta ei ole yhtä paljon avointa dataa kuin asuntomarkkinas-ta, joten esimerkiksi hintanäkemyksen muodostaminen on työläämpää. Mikäli toimitilat kiinnostavat, on hyvä miettiä kannattaisiko toimitiloihin sijoit-taa kimpassa esimerkiksi rahastojen kautta. Kimpassa sijoittamisella työn voi jakaa, eikä tarvitse itse tehdä kaikkea. Isommalla kokoonpanolla pääset kä-siksi myös suurempiin kokonaisuuksiin, joissa tuotot ovat parempia.

SAMPPA LAJUNENToimitiloihin sijoittaminen



----------- 2. -----------

Panosta vuokralaisen hankintaan

• • •”Vuokralaisen etsiminen on pidempi

prosessi toimitiloissa kuin asunnoissa.”• • •

Vuokralaisen hankkiminen on huomattavasti työläämpi prosessi toi-mitilojen kuin asuntojen kohdalla. Toimitilasijoittajan on aloitetta-

va uuden vuokralaisen etsintä jo hyvissä ajoin ennen edellisen vuok-rasopimuksen päättymistä. Usein tila on myytävä vuokralaiselle, joten prosessiin kuuluu enemmän tapaamisia sekä neuvotteluita. Lisäksi ti-laa on mahdollisesti jouduttava remontoimaan tai uusimaan uudelle vuokralaiselle, mihin on myös syytä varautua.



----------- 3. -----------

Varmista rahoitus ajoissa

• • •”Toimitiloissa rahoitus ei

ole itsestäänselvyys.”

• • •

T oimitiloihin sijoittavan on vaikeampaa saada rahoitusta kuin asun-toihin sijoittavan. Summat ovat suurempia, mikä aina vaikeuttaa

neuvotteluja. Lisäksi pankit ovat tyypillisesti valmiita rahoittamaan vain pieniriskisiä kohteita, jotka ovat myös kalliimpia. Varmista siis hyvissä ajoin pankin kanssa, että hankkeesi on sellainen, johon rahoituksen myös saa.


TELLERVO UOTILA

Tellervo Uotila Yrittäjä, HR – ja talousjohtaja (Frictape)• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •


Sijoitusasuntojen määrä: Kaksinumeroinen luku • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vinkkien näkökulma: Yhteistyökumppanien hankkiminen


----------- 1. -----------

Valmentaudu ja verkostoidu

• • • ”Itse olen löytänyt kaikki sijoitusasunnot uusien verkostojen ja kontaktien kautta.”

• • •V almentaudu ja sitä kautta verkostoidu. Valmennusten kautta on help-

po tutustua uusiin ihmisiin, joiden kautta voit paitsi oppia asuntosijoit-tamisesta, myös saada hyviä yhteistyökumppaneita. Lisäksi hyviä sijoitus-asuntoja voi löytää uusien ihmisten kautta. Verkostoituessa mene rohkeasti juttelemaan ihmisille ja ole avoin uusille tuttavuuksille.

TELLERVO UOTILAYhteistyökumppanien hankkiminen



----------- 2. -----------

Rakenna pitkäaikaisia suhteita antamalla aina

jotain takaisin

• • •”Yhteistyösuhteiden on oltava hyödyllisiä

molemmille osapuolille, jotta ne kestävät.”• • •

L ähde jokaiseen yhteistyösuhteeseen ajatuksella, että teet siitä pit-käaikaisen. Panostamalla yhteistyökumppaneihin heti alusta asti,

voit luoda arvokkaita suhteita ja kontakteja, joiden avulla onnistut sijoi-tustoiminnassasi paremmin. Pyri myös aina antamaan jotain takaisin toiselle osapuolelle. Jos esi-merkiksi välittäjän kanssa kaikki toimii, voit suositella kyseistä välittäjää muille, jolloin hän saa kauttasi uusia asiakkaita. Näin välittäjä ei vain ole arvokas kumppani sinulle, vaan sinä olet myös hänelle.



----------- 3. -----------

Jokainen kontakti vie toisen kontaktin luo

• • •”Tämä on hyvä muistaa, sillä niin se vain toimii.”

• • •

K un luot yhden uuden kontaktin, saat itseasiassa samalla useampia. Jokainen kontakti vie toisen kontaktin luo. Panosta siis jokaiseen

uuteen kontaktiin, sillä se poikii aina lisää uusia.


Copyright

Copyright @ 2017 Sijoitusovi.com.

Kaikki oikeudet pidätetään. Tekstien ja kuvien tekijänoikeudet ovat Si-joitusovi.com-sivuston ylläpidolla. Tämän kirjan tietoja ei saa myydä edelleen tai käyttää kaupallisiin tarkoituksiin. Tämän kirjan sisältöä ei myöskään saa kopioida sähköisesti, mekaanisesti tai millään muulla-kaan tavalla. On laitonta kopioida tätä kirjaa, jakaa sitä nettisivulla tai levittää sitä muillakaan keinoilla ilman julkaisijan lupaa. Julkaisijan tiedot

[email protected] 41 B 1440100 Jyväskylä Vastuuvapauslauseke Tämän e-kirjan kirjoittaja ja julkaisija eivät ole vastuussa kirjassa esi-teltyjen vinkkien väärinkäytöstä. Kirjoittajaa ja julkaisijaa ei voida pitää vastuussa mistään menetyksestä tai vahingosta, jota kirjan ohjeiden noudattamisesta aiheutuu tai väitetään aiheutuneen suorasti tai epä-suorasti. Kirjassa esitetään ulkopuolisten henkilöiden mielipiteitä, jois-ta Sijoitusovi.com ei vastaa.


Kuvaajat

Heli Hänninen: Jari Sarasvuo, Jenni Witikkala, Jukka Oksaharju, Kati Kyyrö,

Hämäläiset, Nina Nordlund, Raija-Leena Söderholm, Samppa Lajunen, Tellervo Uotila

Heini Laitinen: Kimmo Jyrkkä

Valmennusyhtiö Varapuu: Mikko Sjögren

Harri Huru: Harri Huru


nÄin onnistut - sijoitusovi.comsijoitusovi.com/pdf/nain-onnistut-asuntosijoittajana-vol2.pdf ·...

Documents