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NORMAS URBANÍSTICAS, ORDENANZAS
ORDENANZAS
Constituyen el cuerpo normativo específico de la ordenación urbanística del ámbito del Plan Parcial.
Prevalecen sobre los restantes documentos del Plan Parcial para todo lo que en ellas se regula sobre desarrollo, gestión y ejecución del planeamiento.
Se tendrá en cuenta lo previsto en las Normas Urbanísticas del PG.
LA MANZANA Y LA PARCELA COMO UNIDADES BÁSICAS DEL DISEÑO
Manzana:Es el espacio delimitado por las vías y destinado a la
edificación, a la estancia y a la privacidad.Es la unidad básica de la planta y de la ordenación
del espacio urbano.
LA MANZANA Y LA PARCELA COMO UNIDADES BÁSICAS DEL DISEÑO
Parcela:Toda superficie real de terreno delimitada o
deslindada como unidad predial y registrada. Una parcela queda definida por los linderos.
Unidad elemental de la trama urbana, caracterizada por una serie de parámetros:
- regularidad o irregularidad- extensión o superficie- dimensiones de sus linderos
CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE
Son las condiciones que debe cumplir una parcela para poder ser edificable.
Linderos Alineación oficial, exterior o pública Superficie de parcela Parcela mínima Parcela edificable Solar
CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE
Linderos:Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y
la separan de las colindantes. Lindero frontal: es el lindero que al menos toda parcela debe tener por
la que se realiza el acceso. Los restantes se denominan linderos laterales y testero el opuesto al frontal.
La alineación exterior o pública: la línea señalada por la ordenación para establecer el límite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las parcelas privadas edificables.
Superficie de la parcela: la dimensión de la proyección horizontal del área
comprendida dentro de los linderos de la misma.
CONDICIONES DE LA PARCELA EDIFICABLE
Parcela mínima:Es la superficie que desde el Plan General, en la norma zonal o
en la ordenanza particular del planeamiento correspondiente se defina como mínima para que una parcela pueda ser edificable.
Parcela edificable:Es la parte de la parcela comprendida dentro de las alineaciones
oficiales.Solar:Parcelas de suelo urbano aptas para la edificación que cumplan
los siguientes requisitos: Estar dotados de acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. Que las vías previstas en el planeamiento con las que linde la
parcela tengan pavimentada la calzada y encintado de aceras.
Que tengan señaladas las alineaciones y rasantes.
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
Son las que determinan el emplazamiento de las construcciones dentro de la parcela edificable, y se definen en las normas zonales o en las ordenanzas particulares del planeamiento correspondiente.
Los elementos de referencia son el conjunto de parámetros según los cuales se determina la posición del edificio en la parcela:
REFERENCIAS PLANIMÉTRICAS DE LA PARCELA REFERENCIAS ALTIMÉTRICAS DE LA PARCELA REFERENCIAS PROPIAS DEL EDIFICIO POSICIÓN DEL EDIFICIO RESPECTO A LA ALINEACIÓN
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
REFERENCIAS PLANIMÉTRICAS DE LA PARCELA : Los linderos La alineación exterior o pública: la línea señalada
por la ordenación para establecer el límite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las parcelas privadas edificables.
La alineación interior o privada: Indica la parte de parcela que como mínimo debe estar libre de edificación.
Alineación virtual en plantas superiores: línea que señala el planeamiento para establecer la posición de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja.
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
REFERENCIAS ALTIMÉTRICAS DE LA PARCELA :Sirven para determinar la cota o nivel de la implantación de
la urbanización y de la edificación.RASANTE:Es el perfil longitudinal del eje de la vía pública, base para
medir la altura, generalmente la máxima permitida a la edificación
Magnitud de referencia fundamental de conceptos como:- Edificación bajo rasante o sobre rasante- Cota de profundidad de los servicios urbanos
COTA NATURAL DEL TERRENO: es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de
ejecutar la obra urbanizadora.COTA DE ORIGEN Y REFERENCIA:Es la que define el planeamiento como origen para la
medición de la altura del edificio.
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
REFERENCIAS PROPIAS DEL EDIFICIO
CERRAMIENTO:La cerca situada sobre los linderos que delimitan la parcela.FACHADAS:Aquellas superficies que junto con las cubiertas, por encima del terreno,
separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, a excepción de los que se consideren salientes autorizados (balcones, terrazas, etc.), de los aleros y de las cornisas.
Según su posición en el edificio pueden ser: Exteriores: cuando son visibles desde las vías o espacios libres en
general. Interiores: las que delimitan los patios de parcela cerrados. Medianeras: aquellas superficies verticales que se sitúan sobre
linderos de la parcela que no reúnen la condición de alineación oficial. (Aquel paramento o lienzo de la edificación que es común con una construcción o edificación colindante, está en contacto con ella).
LÍNEA DE EDIFICACIÓN:La intersección de los planos de fachada de las plantas bajas de un
edificio con el terreno.
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN RESPECTO A LA ALINEACIÓN:
Respecto a la alineación oficial, la edificación y/o el cerramiento podrá estar en alguna de estas situaciones:
- Alineada: cuando la línea de edificación o el cerramiento son coincidentes con la alineación oficial.
- Fuera de alineación: cuando la línea de edificación o el cerramiento es exterior a la alineación oficial.
- Remitida o retranqueda: cuando la línea de edificación o el cerramiento es interior a la alineación oficial.
Retranqueo: distancia o anchura de la franja de terreno comprendida entre la línea de edificación y la alineación exterior, medida sobre una recta perpendicular.
Alineación exterior
Línea de edificación
Fondo edificable
Retranqueo
CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
FONDO EDIFICABLE:Se utiliza para señalar la posición en que
debe situarse la fachada interior de un edificio, y expresa cuantitativa y no gráficamente la distancia que debe existir entre cada punto de aquélla y la alineación exterior, medida perpendicularmente a ésta.
ÁREA DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN EN LA PARCELA:
Aquella parte de la parcela que puede ser ocupada por la edificación, al aplicar las condiciones de posición del edificio.
OCUPACIÓN O SUPERFICIE OCUPADA:La superficie comprendida dentro del
perímetro formado por la proyección de los planos de fachada sobre un plano horizontal.
Área de movimiento
Superficie de parcela
CONDICIONES DE OCUPACIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA
Son las que definen la superficie de parcela que pueda ser ocupada por edificación, y la que debe permanecer libre de construcciones.
SUPERFICIE OCUPABLE:La superficie de parcela edificable susceptible de ser ocupada
por la edificación si es posible la determinación de ésta.SUPERFICIE OCUPADA:Sobre rasante: es la superficie comprendida dentro de la línea
de edificación.Bajo rasante: es la superficie en proyección horizontal de las
plantas bajo rasante admitidas por la norma zonalCOEFICIENTE MÁXIMO DE OCUPACIÓN:Relación entre la superficie máxima ocupable y la total de la
parcela edificable.SUPERFICIE LIBRE DE PARCELA: La superficie no ocupada por la edificación en ningún caso.
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
Son aquellas que limitan la dimensión de las edificaciones que pueden construirse en una parcela.
EDIFICABILIDAD TOTAL O SUPERFICIE EDIFICADA TOTAL:Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las
plantas que componen el edificio. Medida en m2t
SUPERFICIE EDIFICABLE:Es el valor que señala la ordenación para limitar la superficie
edificada total que puede construirse en una parcela o cualquier otro ámbito.
Este parámetro puede venir señalado en la ordenación de diferentes formas:
Por el coeficiente de edificabilidadPor la conjunción de determinaciones de posición, forma, altura y
volumen de la edificación
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE EDIFICADA POR PLANTA:La superficie comprendida entre los límites exteriores de
cada una de las plantas de la edificación.Quedan excluídos:
- Los soportales- Los pasajes de acceso a espacios libres públicos- Los patios interiores que no estén cubiertos- Las plantas bajas porticadas (excepto las porciones cerradas
que hubiera en ellas)- Las construcciones auxiliares cerradas con materiales
translúcidos y construidos con estructura ligera desmontable- Los elementos ornamentales en cubierta
Deben tenerse en cuenta las plantas subterráneas o semisubterráneas a menos que se indique lo contrario.
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE ÚTIL POR PLANTA:La que resulta de restar a la superficie edificada por planta la
superficie de todos los espacios excluidos y la superficie de los espacios comunes necesarios para la distribución en el interior del edificio, huecos de escaleras, ascensores, vestíbulos y distribuidores.
COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD:Relación entre la superficie total edificable o edificabilidad total y
la superficie de la parcela o ámbito de suelo que se tome como referencia.
Edificabilidad Neta: cuando el coeficiente de edificabilidad se expresa como relación entre las superficie total edificable y la superficie de la parcela edificable.
Edificabilidad Bruta: cuando el coeficiente de edificabilidad se expresa como relación entre las superficie total edificable y la superficie total de un ámbito de ordenación.
Ce= m2t / m2
s
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS
Son las que definen la organización de los volúmenes y la forma de las construcciones.
ALTURA DEL EDIFICIO:La dimensión vertical de la parte del edificio que
sobresale del terreno expresada en unidades métricas o en número de plantas del edificio.
Parámetro básico de ordenación.Como base para la medición se debe tomar la cota
cero: la cota de nivelación de la planta baja.ALTURA DE CORNISA:Es la que se mide hasta la intersección de la cara
inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio.
Por encima se admites: construcción de antepechos, barandillas y remates ornamentales
ALTURA DE CORONACIÓN:Es la que se mide hasta el nivel del plano superior de
los petos de protección de la cubierta.Por encima se admiten: vertientes de la cubierta, los
remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos, etc.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS
ALTURA TOTAL:Es la que se mide hasta el elemento más alto del edificio.Por encima sólo se admiten: chimeneas de ventilación o
evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire y los paneles de captación de energía solar.
ALTURA DE PISO O DE PLANTA:La distancia vertical entre las caras superiores de los
forjados de dos plantas consecutivas.ALTURA LIBRE:La distancia vertical entre la cara superior del pavimento
terminado de una planta y la cara inferior del forjado del techo de la misma planta o del falso techo, si lo hubiere.
H mín = 2,6 o 2,7 m.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS
PLANTA:Toda superficie horizontal practicable, cubierta y
acondicionada para desarrollar en ella alguna actividad. TIPO DE PLANTAS:Sótano: aquella planta en que más de un 50% de la
superficie edificada, tiene su techo por debajo de la cota de planta baja del edificio.
Semisótano: aquella planta en que más de un 50% de la superficie edificada tiene el plano del suelo inferior a la cota de planta baja y el plano del techo por encima de dicha cota.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS
Baja: planta que en más de un 50% de la superficie edificada es coincidente con l a cota de referencia del edificio. Puede ser escalonada
Entreplanta: es la planta que en su totalidad tiene el forjado del suelo en una posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja o de piso.
Ático: es la última planta de un edificio, cuando su superficie edificada es inferior a la normal de las restantes plantas y sus fachadas se encuentran separadas del resto de los planos de fachada del edificio.
Bajo cubierta: planta, eventualmente abuhardillada, situada entre la cara superior del forjado de la última planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS
ALTURA MÁXIMA:Es la señalada por el planeamiento como el
valor límite en el que puede situarse el nivel de cornisa o de coronación o la altura total del edificio correspondiente.
Cuando se establezca la altura por número de plantas y unidades métricas, ambas habrán de respetarse.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS
TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS:EDIFICACIÓN AISLADA O EN BLOQUES ABIERTOS:La que está exenta en el interior de una parcela, sin que
ninguno de sus planos de fachada esté en contacto con las propiedades colindantes.
EDIFICACIÓN EN MANZANA CERRADA O ENTRE MEDIANERAS:
La que tiene líneas de edificación coincidentes, con los linderos laterales.
EDIFICACIÓN AGRUPADA EN HILERA O ADOSADA: Es la variante de construcción entre medianeras cuando
la edificación se destina a uso residencial en la categoría de vivienda unifamiliar.
CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS
EDIFICACIÓN PAREADA:Aquella en que las edificaciones cumplen la condición de
medianeras en un único lindero, estando aislada en los restantes.
EDIFICACIÓN EN PARQUE INDUSTRIAL:Aquella organización urbana que posibilita la implantación
de actividades productivas avanzadas, o de alta tecnología. Su calificación es el uso industrial en coexistencia con el terciario de oficinas.
EDIFICACIÓN EN INDUSTRIA TRADICIONAL:Aquellas actividades productivas insertas en espacios
urbanos cuyo conjunto no reúne las condiciones características de los parques industriales. Su calificación es el uso industrial.