N O R S K S K A D E K O N F E R A N S E

T H E E U R O P E A N G R O U P O F V A L U E R S

A S S O C I A T I O N S ( T E G o V A )

Erik H. Larsen

Styremedlem i TEGoVAs EVS-utvalg

9. november 2016

1 3 4 5 – 1 4 4 5

I n n l e g g e t o m h a n d l e r f ø l g e n e t e m a e r :

• Hva er TEGoVA, RICS og IVSC?

• Hva gjør TEGoVA?

• Hva er EVSB?

• European Valuation Standards 2016 (EVS 2016)

• EVGN 4 – Fastsettelse av forsikringsverdi og

skadetaksering

• Avslutning

T E G o V A - T H E E U R O P E A N G R O U P O F

V A L U E R S A S S O C I A T I O N S

….. is a pan-European association of

professional bodies working for standards,

ethics and quality in the real estate valuation

market.

TEGoVA represents the interests of qualified

valuers of 61 professional bodies from 33

countries representing more than 70.000

valuers in Europe.

Hva g jø r TEGoVA?

• Utarbeider takseringsstandarder

• Stiller minimumskrav til utdannelse, kompetanse

og etterutdannelse

• Administrerer godkjenningsordninger

• Påvirker og bistår EUs relevante organer

• Driver aktiv lobbyvirksomhet og bistand overfor

alle aktører innen fast eiendom

• Arrangerer internasjonale fagkonferanser

Hva e r EVSB?

En komité direkte underlagt hovedstyret i

TEGoVA.

Består av 6 personer

Har som oppgave å ajourføre og å

videreutvikle TEGoVA sin Europeiske

standard for taksering (EVS).

Reviderer standarden ca. hvert 3. til 4. år.

European Va lua t i on S tandards

2016 (EVS 2016)

Innhold/struktur - oppdelt i 4 hovedkapitler

• 1A Standarder (EVS)

• 1B Veiledninger (EVGN – dvs. Guidance Notes)

• 2 Retningslinjer (Codes)– regler for etisk adferd og

arealmåling

• 3 EU lovgivning og verdivurdering av fast eiendom

• 4 Technical Documents (EVIP)

I nnho ld – Kap . 1A - S tandarde r

• EVS 1 Markedsverdi (Market Value)

• EVS 2 Andre verdigrunnlag enn markedsverdi

(Valuation based on other than market value)

• EVS 3 Kravene til takstmannen (The qualified valuer)

• EVS 4 Ordrebekreftelsen (The valuation process)

• Habilitet,

• Skikkethet/Kompetanse,

• Underleverandører,

• Utførelse av oppdraget

• EVS 5 Takstrapporten

I nnho ld – Kap . 1B - Ve i l edn inge r

• EVGN 1 Takster utført i forbindelse med

regnskapsrapportering

• EVGN 2 Lånetakster

• EVGN 3 Verdipapirifisering (Securitisation)En prosess hvor man konverterer eiendomseiendeler til omsetningsbare verdipapirer, med felles

låneporteføljer som igjen kan selges til f.eks. investeringsselskaper.

• EVGN 4 Fastsetting av forsikringsverdi og skadevurdering

• EVGN 5 Investeringsverdi (Value in use)Verdien av eiendommen for eieren som en ivestering eller til eget bruk

I n n h o l d – K a p . 1 B – Ve i l e d n i n g e r f o r t s .

• EVGN 6 Cross-border valuation

• EVGN 7 Investeringsfond (European Union Directive)Investeringer som blir f inansiert av forskjell ige investorer som ønsker at midlene

brukes på en slik måte at de er fordelaktige for investorene

• EVGN 8 Energidirektivers innvirkning

• EVGN 9 EMF and TEGoVA Commercial Loan

Specification

Retningslinjer for takstmenn som utfører verdivurderinger/ rådgivning til EMF låntakere hvor

formålet med lånet er verdisikring i eiendommen. (EMF= European Morgage Federation)

• EVGN 10 Verdivurdering i henhold til EVS

I nnho ld – Kap . 3 – EU- reg le r

Europeisk lovgivning for verdivurdering av eiendom

Helse og sikkerhet

• HC-tilpasning

• Farlig virksomhet

Energieffektivisering

Miljø

• Politiske reguleringer

• Beskyttelse av naturen

• Tiltak for å motvirke klimaendringer

I n n h o l d – K a p . 4 - Te k n i s k e d o k u m e n t e r

EVIP 1 Sustainability and Valuation

EVIP 2 Valuation Certainty and Market Risk

EVIP 3 Apportionment of Value between Land and Buildings

EVIP 4 Valuation and Other Issues for Recurrent Property

Tax Purposes

EVIP 5 Valuation Methodology

EVIP 6 Automated Valuation Models (AVM)

EVIP 7 European Property and Market Rating:

A Valuer’s GuideEVIP 8 Fair Value Measurement under IFRS

E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r

I n n h o l d

Innledning

Definisjoner

Anbefalte krav til takstmannen

• Utdannelse

• Kvalifikasjoner

• Habilitet

Undersøkelser og rapportering

Prosedyrer for registrering av skader

E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r

I n n l e d n i n g

Veiledningen belyser forhold omkring

fastsettelse av forsikringsverdi og beregningen

av kostnadstapet, eller det erstatningsmessige

tapet ved en inntruffet skade.

Dokumentet tar ikke hensyn til detaljerte

lovfestede bestemmelser eller særlige

landsspesifikke reguleringer eller spesielle

bestemmelser i forsikringsvilkårene.

E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r

D e f i n i s j o n e r

Forsikringsverdi

Skade

Gjenoppbygging

Skadetyper (flom, storm, ras, jordskjelv, brann, vann,

tyveri, osv.)

Naturskader

Fullverdiforsikring

Førsterisiko

Fastsumforsikring

E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r

A n b e f a l i n g e r 1

Takstmannens status, kvalifikasjoner, kunnskap og erfaring

• Uavhengig, ansatt, ansatt – men uavhengig

• Bygningskonstruksjoner og byggekostnader

• Rive- og ryddekostnader

• Bygningslov og forskrifter, eventuelle lokale bestemmelser

• Reguleringsbestemmelser

• Forsikringsvilkår, dekning og begrensninger

• Tidsanslag for reparasjoner

• Markedspriser

• Leiepriser

E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r

A n b e f a l i n g e r 2Forhold som kan være unntatt i polisen

• Asbest og lignende

• Stormskader

• Flomskader

• Svake konstruksjoner

• Brann som skyldes ulovlige el-anlegg

• Skader fra lekkasjer i sprinklersystemer

• Leietap

• Krav etter nye byggeforskrifter

• Feilaktig informasjon fra forsikringstaker

• Svindel

E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r

Ta k s t m a n n e n s v u r d e r i n g e r , r a p p o r t e r i n g

o g p r o s e d y r e r 1

Nye energikrav

Honorarer til konsulenter

Bygningsarealer og kostnadsstatistikk

Rapporten

• Beliggenhet, anvendelse, etasjer, arealer, konstruksjoner,

materialbruk, off. til latelser, tilstand og vedlikehold

• Årsak og undersøkelser om kriminelle handlinger

• Skadeomfang

• Gjenoppbygingskostnader

• Forbedringskostnader

• Regress

E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r

Ta k s t m a n n e n s v u r d e r i n g e r , r a p p o r t e r i n g

o g p r o s e d y r e r 2

Spesielle forhold som skal inntas i rapporten for:

• Flomskader

• Stormskader

• Ras og skred

• Springflo

• Jordskjelv

• Vulkanutbrudd

• Brann, vann, biologiskskade

• Tyveri og hærverk

E V G N 4 – F o r s i k r i n g s v e r d i o g s k a d e r

S p e s i e l l e f o r h o l d s o m s k a l b e l y s e s i

r a p p o r t e n

Eksempel for flomskader:

• Langsiktige konsekvenser

• Forventede skader i skjulte konstruksjoner

• Utvendige skader og skader på terreng

• Fins systemer for tidlig varsling i området

• Langsomt innsig av vann eller hurtig innsig (grus og søle)

• Forebygging – sandsekker, utgraving av elveløp,

• Off. Info.: flomkart og erfaringsdata

Tanker om sys temet i Norge

• Habilitet er viktig, men graden av viktighet varierer

• Styrt gjenoppbygging – liten eller ingen betydning

• Utbetaling av erstatningsbeløp – stor betydning

• Takstmannens status er derfor viktig å fastslå

• Det er i hovedsak selskapet som fastsetter forsikringsverdien, unntatt

for visse typer forsikring

• Selskapet beregner premie ut fra forsikringsverdien

• Selskapet har egne standardiserte vilkår som ikke kan avvikes?

• Kunden er bundet av forsikringsselskapets tilbud og standardavtaler,

dette på godt og vondt. Kunden er ikke ekspert.

• Kan forsikringsansatte bli medlemmer i NTF?

• Fornøyde kunder – ja de som får utbedret eller korrekte oppgjør, men

hva med de som ikke har skader og som får økte premier?

L inker og nyt t ig s to f fOm TEGoVA,

http://www.tegova.org/

MER generelt, og MER minimum education,

http://www.tegova.org/en/p4912f882b2055

NTFs regler

http://www.ntf.no/norsk/medlemskap/krav-til-sertifisering/

http://www.ntf.no/norsk/om-ntf/regelverk/etiske-retningslinjer/

EVS

http://tegova.org/data/bin/a5738793c0c61b_EVS_2016.pdf

REV

http://www.tegova.org/data/bin/a56efb620b272e_REV_Status.LD.pdf