notice n°2 : mise en compatibilite du plu · suite à une délibération de prescription en date...

Rapport de présentation (comportant une évaluation

environnementale) de la mise en compatibilité du PLU

de Saint-Malo relative au projet des Nielles, par déclaration de projet

Projet : 18-0138 Client : Ville de Saint-Malo Année : 2019 129

NOTICE N°2 : MISE EN COMPATIBILITE DU PLU

OBJECTIFS DE LA MISE EN COMPATIBILITE DU PLU

Afin de permettre la réalisation du projet d’aménagement sur l’ancien camping des Nielles, la ville de

Saint-Malo doit faire évoluer sont PLU approuvé par une délibération du 31 mars 2006. C’est dans ce

contexte que la collectivité a lancé une procédure de déclaration de projet emportant mise en

compatibilité du PLU par une délibération (non obligatoire) en conseil municipal du 21 septembre

2017.

La mise en compatibilité du PLU de Saint-Malo s’appuie sur la déclaration de projet (cf. Notice n°1 :

Déclaration de projet). L’objectif de cette mise en compatibilité du PLU consiste en la création d’un

secteur de plan masse UM (21) pour transcrire réglementairement le projet retenu visé par la

déclaration de projet, ainsi que l’adaptation du PADD pour garantir la cohérence interne du

document d’urbanisme.

L’un des objectifs du secteur de plan masse et de son règlement est de veiller à être suffisamment

précis pour garantir l’implantation du projet ; ce qui permettra de figer les choses pour l’avenir et

d’apporter des garanties à la population (emprise des futures constructions, hauteurs, …).





RAPPORT DE PRESENTATION RELATIF A LA MISE EN COMPATIBILITE DU PLU

2.1 PRESENTATION GENERALE DU PLU ACTUEL ET DES EVOLUTIONS REGLEMENTAIRES

ENVISAGEES, L’ARTICULATION DU PLU AVEC LES AUTRES DOCUMENTS D’URBANISME,

SCHEMAS, PLANS ET PROGRAMMES

2.1.1 PLU en vigueur (aspects généraux)

Le projet concerne un territoire couvert par le PLU de Saint-Malo, approuvé le 31 mars 2006. Celui-ci

a subi différentes adaptations depuis 2006.

Suite à une délibération de prescription en date de juin 2015, la procédure de révision générale du

PLU de Saint-Malo a été lancée.

Il convient de préciser que les changements apportés au PLU dans le cadre de la mise en

compatibilité du document d’urbanisme ne changent pas les orientations écrites du Projet

d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), ne réduisent pas un Espace Boisé Classé

(EBC), une zone A ou N, ni même une protection.

Concernant le PADD du PLU en vigueur, il identifie l’ancien camping des Nielles comme une zone

d’ « activités de loisirs et sportives existantes ». Toutefois, son maintien ou son renforcement ne

ressort nullement des orientations du PADD. De ce fait, la fermeture du camping et sa mutation ne

peuvent être regardés comme changeant les orientations du PADD. De plus, il indique que « […] on

peut s’attendre à une augmentation de la fréquentation touristique et culturelle de la cité corsaire

lors de la mise en service du TGV vers Saint-Malo. Le PLU doit s’attacher à répondre aux besoins

futurs en renforçant l’offre Hôtelière ainsi que les infrastructures d’accueil ».

Toutefois, il convient de mettre en compatibilité une cartographie du PADD, identifiant actuellement

l’ancien camping comme une zone d’« activités de loisirs et sportives existantes », avec le projet

d’aménagement visé.





D’après le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Saint-Malo, le projet est situé en zone ULb : zone

urbanisée d’activité spécialisée où sont autorisés les commerces et les services dont Hôtels,

restaurants, résidences de tourisme directement liés à la nature des installations de tourisme de

loisirs ou à la vocation du site.

Enfin, précisons que l’objectif de la ville de Saint Malo est de maîtriser l’étalement urbain au bénéfice

d’une politique active de renouvellement urbain, notamment sur des dents creuses urbaines comme

le site des Nielles.

2.1.2 La zone ULb et la zone NLit

La zone ULb

Le PLU en vigueur classe le secteur du projet d’aménagement en zone UL qui correspond à une zone

urbaine récréative et d’animations de plein air destinée à recevoir du public, à vocation sportive,

touristique, ludique, de loisirs de, promenade.

Le règlement du PLU actuel indique :

« Article – UL.2 – Type d’occupation ou d’utilisation du sol soumis à des conditions particulières :

Dispositions applicables à la zone UL :

A condition de respecter le caractère de la zone et du site, sont autorisés :

(…)

5) Les commerces et les services dont hôtels, restaurants, résidences de tourisme directement liés à la

nature des installations de tourisme de loisirs ou à la vocation du site. »

Précisons que la zone UL comprend :

ü Les secteurs ULa ;

ü Les secteurs ULb : le projet est en effet classé en zone ULb.

Plus particulièrement, les secteurs ULb correspondent aux secteurs disposant d’espaces verts non

construits (stade, camping) de façon prépondérante. Ils disposent d’une constructibilité moyenne.

Le règlement actuel de ce secteur, pour partie incompatible avec les aménagements prévus, indique

notamment que :

ü L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives doit être au moins égale

à 5 mètres ;

ü L’emprise au sol est limitée à 20 % ;

ü La hauteur maximale des façades est de 9 mètres et la hauteur maximale des constructions

est limitée à 14 mètres. Cette hauteur peut être dépassée lorsqu’un motif d’urbanisme

sérieux le rend nécessaire et si des exigences particulières d’insertion dans le site sont

respectées, ou lorsque ce dépassement est indispensable au fonctionnement de l’activité. Ce

dépassement de hauteur sera au maximum de 3 mètres.

ü Pour les places de stationnements d’Hôtel, il est exigé une place de stationnement pour deux

chambres plus une place par tranche complète de 150 m² de surface de plancher. Une zone





de dépose des clients et des marchandises doit être créée pour les Hôtels de plus de 50

chambres ;

ü Les marges de recul de 10 mètres par rapport à l’alignement des voies devront être traitées

en espaces verts pour 50 % au moins de leur surface.

Les règles constructives applicables actuellement en zone ULb ne permettent pas de réaliser le

projet visé.

Le tableau ci-après permet d’apprécier la compatibilité du projet avec le PLU actuel :

Tableau 6 : Appréciation de la compatibilité du projet avec le PLU actuel

REGLEMENT DU PLU

ACTUEL

CARACTERISTIQUES DU

PROJET COMPATIBILITE

Nature de l’occupation

et de l’utilisation du sol

Type d’occupation ou

d’utilisation du sol

soumis à des conditions

particulières :

5) Les commerces et les

services dont les hôtels,

restaurants, résidence

de tourisme

directement liés à la

nature des installations

de tourisme de loisirs

ou à la vocation du site

Programme : Projet d’hôtel

thalasso et de résidences

- Hôtel 5*

- Hôtel 4*

- Résidence de tourisme

Oui

Hauteur maximale

Hauteur maximale des

façades : 9 mètres

Hauteur maximale des

constructions : limitée à

14 mètres.

Cette hauteur peut être

dépassée lorsqu’un

motif d’urbanisme

sérieux le rend

nécessaire et si des

exigences particulières

d’insertion dans le site

sont respectées, ou

lorsque ce dépassement

est indispensable au

fonctionnement de

l’activité. Ce

dépassement de

hauteur sera au

maximum de 3 mètres.

Hauteurs max. (m NGF) :

ü ZA1 : + 23,10

ü ZA2 : + 26,0

ü ZA3a : + 30,60

ü ZA3b : + 28,70

ü ZA3c : + 33,60

ü ZA4a : + 40,20

ü ZA4b : + 38,80

ü ZA4c : + 34,20

Non

Emprise au sol Limitée à 20 % 41 % Non





C’est pourquoi, afin d’assurer la compatibilité du dossier de PLU avec le projet, la mise en

compatibilité doit faire évoluer :

ü Le zonage : création d’un secteur de plan masse UM(21) pour transcrire réglementairement

le projet touristique visé par la déclaration de projet ;

ü Le règlement : Rédaction d’un règlement particulier applicable au sein du futur secteur de

plan masse UM(21) ;

ü Le PADD : modification d’une cartographie – Planche 8 p. 49.

La zone NLit

A noter également que le secteur d’implantation du projet se situe en dehors de la zone NLitp,

correspondant à la plage du Minihic située en contrebas du site du projet.

La zone NLit est une zone naturelle de protection et de sauvegarde des milieux écologiquement

sensibles, des sites et des paysages remarquables ou caractéristiques du littoral, ainsi qu’aux secteurs

ou doivent être maintenus les équilibres biologiques. Le règlement de la zone NLit du PLU en vigueur

souligne que la protection de ces secteurs répond aux dispositions des articles L. 121-23 et R.

121-4 du code de l’urbanisme (articles R. 146-1 et R.146-2 anciens), relatives aux espaces

remarquables.

Figure 52 : Extrait du plan de zonage du PLU de Saint-Malo





2.1.3 Les servitudes d’utilité publique sur le site d’étude

En ce qui concerne les servitudes d’utilité publique sur le site d’étude, deux servitudes sont à

mentionner :

ü EL9 : servitude de passage sur le littoral liée à l’avenue des Nielles descendant vers la plage ;

ü AC2 : servitude de protection des sites et monuments naturels liée au site naturel inscrit

« Front de mer de Paramé, entre le Sillon et la Pointe de Varde ».

Figure 53 : Servitudes du PLU actuel





Figure 54 : Plan parcellaire annexé à l’arrêté préfectoral du 18 juin 1982 modifiant le tracé de la servitude de passage des

piétons en bordure du littoral (Source : Ville de Saint-Malo)

Figure 55 : Extrait de la notice explicative annexée à l’arrêté préfectoral du 18 juin 1982 modifiant le tracé de la servitude

de passage des piétons en bordure du littoral (Source : Ville de Saint-Malo)

La servitude de passage sur le littoral EL9, passant le long d’actuelle parcelle H0101, a été instituée

par l’arrêté préfectoral du 18 juin 1982 modifiant le tracé de la servitude sur la commune de Saint-

Malo. Tel qu’indiqué dans la notice explicative annexée à l’arrêté visé, la servitude de passage ne

passe pas au bord du littoral. Au niveau du secteur du Minihic, la continuité piétonne entre les

différents accès à la mer est assurée par l’avenue John Kennedy.





2.1.4 Articulation et justification de la compatibilité du PLU avec les autres dispositions de la Loi Littoral

2.1.4.1 1 Extension de l’urbanisation limitée, justifiée et motivée dans les espaces proches du

rivage

L’article L.121-13 du code de l’urbanisme dispose notamment :

« L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau

intérieurs désignés au 1° de l'article L. 321-2 du code de l'environnement est justifiée et motivée dans

le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités

économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau.

Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions

d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec

celles d'un schéma de mise en valeur de la mer ».

Trois critères sont pris en compte pour identifier les espaces proches du rivage : la distance des

terrains par rapport au rivage, la covisibilité entre ces terrains et la mer et les caractéristiques des

espaces séparant les terrains et la mer (présence ou absence d'urbanisation).

Le PLU ne peut prévoir d'extension limitée de l'urbanisation que lorsqu'elle est justifiée par la

configuration des lieux ou motivée par l'implantation d'activités économiques nécessitant la

proximité immédiate de l'eau. La seconde possibilité prévue par l'article L. 121-13 pour autoriser une

extension limitée de l'urbanisation dans les espaces proches du rivage est qu'elle soit conforme aux

dispositions d'un schéma de cohérence territoriale.

Et le périmètre à prendre en compte pour l’appréciation du caractère limité d’une extension de

l’urbanisation dans les espaces proches du rivage est l’échelle du quartier comme le retient le juge

administratif.

A l’échelle du SCOT, ce dernier vise à assurer la cohérence des politiques territoriales sur un espace

donné. Document stratégique de premier plan, il organise les grands choix d’aménagement pour les

15 à 20 prochaines années et ce, à l’échelle pertinente du bassin de vie, autrement dit l’espace vécu

par les habitants. Ce document d’urbanisme définit de grandes orientations sur des thématiques

aussi diverses que l’habitat, le développement économique, les transports, … en respectant les

principes du développement durable.

La commune de Saint-Malo est couverte par le SCoT du Pays de Saint-Malo approuvé en 2007. Ce

SCoT a toutefois fait l’objet d’une procédure de révision enclenchée en 2013. Celle-ci a débouché sur

l’approbation d’un SCoT qui a été approuvé le 8 décembre 2017.

Le périmètre du SCoT du Pays de Saint-Malo inclut 73 communes, répartis sur une communauté

d’agglomération et trois communautés de communes (CC) : Saint-Malo Agglomération, la CC

Bretagne Romantique, la CC de la Côte d’Emeraude et la CC du Pays de Dol – Baie du Mont-Michel.

La commune de Saint-Malo est répertoriée comme étant un pôle urbain majeur, qui au-delà des

fonctions structurantes, assure également des fonctions de rayonnement du territoire au-delà de ses

frontières.





Le Document d’Orientation et d’Objectifs (DOO) du SCoT constitue un cadre d’aménagement pour les

documents et opérations détaillées aux articles L. 142-1 et R. 142-1 du code de l’urbanisme, dans un

rapport de compatibilité. En annexe du DOO figure la cartographie des espaces proches du rivage. Le

site d’implantation du projet est inclus dans les « espaces urbanisés à enjeux urbain majeur à

développer » (en orange sur la carte ci-dessous).

Figure 56 : Cartographie des espaces proches du rivage – extrait du SCoT du Pays de Saint-Malo, 2017

Figure 57 : Zoom cartographie des espaces proches du rivage – extrait du SCoT du Pays de Saint-Malo, 2017

Zone d’étude





L’objectif 116 du DOO indique que : « Dans les espaces proches du rivage, l’extension de

l’urbanisation est limitée et doit être justifiée et motivée dans les documents d’urbanisme locaux

selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la

proximité immédiate de l’eau ».

« Dans les espaces urbanisés, à enjeux urbains majeurs à développer, le caractère limité de

l’extension de l’urbanisation s’apprécie au regard du caractère du tissu déjà artificialisé (densité des

constructions, présence d’architectures spécifiques des lieux notamment les lotissements balnéaires,

les grands volumes industriels, …), mais également au niveau d’équipements, de services et d’activités

de ces espaces et de la capacité d’accueil associée. Que l’extension de l’urbanisation s’effectue en

renouvellement urbain ou en construction sur un terrain non bâti, il s’agira de renforcer les

centralités, en permettant notamment l’augmentation de la densité par rapport à l’existant. Les

extensions de l’urbanisation doivent en outre assurer une intégration tant urbaine que paysagère et

environnementale pour les parties bordant des espaces remarquables. » (Cf. DOO p.64)

Il résulte des dispositions du SCOT que le DOO prévoit des secteurs stratégiques d’urbanisation

limitée dans les espaces proches du rivage, incluant le secteur des Nielles.

En effet, il convient de souligner que le secteur des Nielles est un espace proche du rivage au

regard de la loi Littoral, faisant partie des « espaces urbanisés à enjeux urbains majeurs à développer » selon le DOO du SCoT du Pays de SAINT- MALO approuvé le 8 décembre 2017.

Un diagnostic urbain réalisé à l’échelle du quartier illustre la présence d’un tissu urbain existant

présentant le caractère d’une centralité :

Figure 58 : Diagnostic urbain (Source : Atelier Loyer)





Figure 59 : Diagnostic urbain (Source : Atelier Loyer)

La trame urbaine existante est ainsi composée d’un tissu comportant à la fois des constructions

pavillonnaires existantes, des villas balnéaires présentant d’importantes emprises au sol mais aussi la

présence de constructions d’habitat collectif et de résidence de tourisme de hauteur significative

(R+5). L’échelle des gabarits des constructions du secteur se situe dans une enveloppe comprise

entre R-2 à R+5.

Au sein du périmètre étudié, la densité moyenne des constructions, exprimée sous la forme du

coefficient d’occupation des sols, est de 0,65.





A l’échelle du site, le règlement de zone ULb aujourd’hui en vigueur autorise une surface maximale

d’emprise au sol des constructions de 20%, outre une hauteur maximale des constructions de 14

mètres et de 9 mètres au droit des façades, ce qui rapporté à l’unité foncière permet

le développement de constructions en R+2+combles, totalisant sur une emprise au sol de 3 215,40

m² une surface de plancher potentielle en émergence (hors sous-sol) de 12 860 m².

Figure 60 : Plan masse, APS (Source : Atelier Loyer)

Dans le cadre de la présente procédure de mise en compatibilité du PLU, conformément au

document d’orientations et d’objectifs du SCOT, dans un souci de renforcement des centralités,

l’extension de l’urbanisation s’effectue en renouvellement urbain ou en construction sur un terrain

non bâti, en permettant notamment l’augmentation de la densité par rapport à l’existant.

L’enjeu est aussi de s’adapter au contexte urbain existant en assurant l’articulation de cet espace qui

constitue aujourd’hui un ensemble homogène faiblement bâti avec le tissu urbanisé.

A l’échelle du quartier de Paramé qui souffre d’un déficit d’activités à l’année, le secteur UL (au

PLU) libéré par l’ancien camping des Nielles constitue un espace interstitiel répondant à l’objectif

de renforcement des centralités afin d’y admettre des activités à vocation d’hébergement

touristique et de service, hôtellerie et restauration.

= 6232 m² de surface

de plancher

= 6628 m² de surface

de plancher





Ces éléments sont traduits dans le règlement de zone ZA et les secteurs ZA de plans de masse

lesquels permettent de répondre aux objectifs énoncés aux orientations du PADD, aux dispositions

du SCOT et garantir ainsi une extension limitée de l’urbanisation sur cette frange urbaine littorale.

En l’occurrence, la mise en place d’un secteur ZA de plan masse qui a objet de fixer, pour un secteur

donné, les règles spéciales applicables aux constructions au moyen d’une représentation graphique

volumétrique en trois dimensions, permet de répondre à l’objectif d’autoriser les seules extensions

limitées de l’urbanisation à l’intérieur de l’espace proche du rivage en imposant des règles

particulières d’implantation, d’emprise et de hauteur ainsi que des règles de conception paysagère

du site et des prescriptions architecturales et environnementales.

Ainsi, la hauteur maximale des constructions précisée au plan masse n’excédera pas, selon les

polygones d’implantation, la hauteur exprimée en étage de R+2 (polygone ZA4c) et R+3 (polygones

ZA4a et ZA4b). La hauteur autorisée permet ainsi de s’adapter au contexte urbain existant en

confortant les hauteurs moyennes des constructions existantes dans le quartier (R-2 à R+5).

La hauteur maximale des constructions projetées (hors édicule technique en toiture : +40,20 m NGF)

est proche de la hauteur maximale des constructions autorisée auparavant en secteur UL (14 mètres,

soit environ 40 m NGF au point le plus haut de la parcelle) et cohérente avec les formes urbaines

existantes.

La densité évolutive des constructions est également assurée selon des modalités précises puisque

les constructions doivent s'implanter à l'intérieur des emprises constructibles des polygones

d’implantation. De fait, le plan masse limite les possibilités de construire des volumes

constructibles en émergence, lesquels avoisineront une surface de plancher totale de 10 158 m², ce

qui représente une densité moindre (21% de moins) que le règlement de zone ULb actuel qui

autorise potentiellement le développement d’une surface de plancher de 12 860 m².

La densité des constructions est ainsi adaptée aux différents sous-secteurs prévus au plan général de

secteur de plan en réservant des sous-secteurs à des espaces de plantation obligatoire, afin de

maintenir un tissu aéré sur le site. Cette disposition concourt à maintenir une porosité entre les

constructions et les perceptions sur le rivage.

Ces dispositions sont complétées par un coefficient de biotope (article ZA13) visant également à

maitriser la densité du secteur ainsi que des dispositions relatives au traitement paysager des

espaces bâtis (article ZA13) lesquelles garantissent une présence végétale et un tissu aéré.

L’ensemble de ces dispositions limite les possibilités de construire et garantit une extension limitée

de l’urbanisation.

2.1.4.2 2 Un espace urbanisé de la bande littorale des cent mètres

Au sein des espaces urbanisés, la constructibilité est permise dans la bande des 100 mètres, à

compter de la limite haute du rivage. Le DOO rappelle un des principes de la loi Littoral, inscrit aux

articles L. 121-16 et L. 121-17 du code de l’urbanisme, selon lequel « Au sein des espaces urbanisés,

la constructibilité est permise (sous réserve des autres règles en vigueur) dans la bande des 100

mètres, à compter de la limite haute du rivage. En dehors des espaces urbanisés, la constructibilité

dans la bande des 100 mètres, à compter de la limite haute du rivage, peut être autorisée pour les

constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques

exigeant la proximité immédiate de l’eau. » (Cf. DOO p.65)





Les critères d’appréciation du caractère urbanisé de la bande des 100 mètres ont été précisés par le

juge administratif. Par un arrêt du 1er juin 2015 rendu en formation solennelle (CAA Nantes,

commune d’Arzon, MM VAILLANT ET KOKORIAN, 2è et 5è chambres réunies, n° 14NT01268,

14NT01269, 14NT01347), la Cour Administrative d’Appel de Nantes a précisé les modalités

d’application de la loi littoral dans la bande des 100 mètres :

« l’espace à prendre en considération pour déterminer si un projet de construction se situe dans un

espace caractérisé par une densité significative des constructions est constitué par l’ensemble des

espaces entourant le sol sur lequel doit être édifiée la construction envisagée ou proche de celui-ci. »

Elle indique aussi clairement que le projet doit être situé dans un espace urbanisé pour être autorisé

par l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme, et non en continuité avec un tel espace.

La bande littorale incluant l’ancien camping des Nielles comporte des constructions sur la totalité des

parcelles entourant le terrain d’assiette du projet (avenue des Nielles et avenue John Kennedy). A

proximité des Nielles, le linéaire côtier comprend un collectif incrusté dans la falaise, situé au 71

avenue John Kennedy, et un collectif troglodyte au 19 avenue des Nielles.

Le terrain d’assiette du projet est limitrophe sur trois côtés d’un secteur UEe au PLU en vigueur

correspondant à un secteur construit de type pavillonnaire.

Les emprises de l’ancien camping des Nielles sont enserrées dans un secteur présentant une

densité significative des constructions.

Plus largement, le diagnostic urbain réalisé à l’échelle du quartier illustre la présence d’un tissu

urbain existant présentant le caractère d’une centralité au sein de laquelle s’inscrit le site des

Nielles.

Dès lors, le terrain d’assiette du projet est situé dans la bande des 100 mètres dite urbanisée,

autorisant les constructions.





2.1.4.3 3 Non qualification du site en espace remarquable

En annexe du DOO, figure également la cartographie des secteurs potentiels pouvant comprendre

des espaces remarquables littoraux. Précisons que le site d’étude est inclus dans l’un de ces secteurs.

Figure 61 : Cartographie des secteurs potentiels pouvant comprendre des espaces remarquables littoraux – extrait du

SCoT du Pays de Saint-Malo, 2017

Selon l’objectif 118 du DOO : « La localisation et l’étendue des secteurs potentiels pouvant

comprendre des espaces remarquables littoraux sont définies à l’échelle du SCoT par la cartographie

présentée en annexe 3-C du présent document d’orientation et d’objectifs. Au sein des enveloppes

ainsi proposées, voire au-delà lorsque les critères s’avèrent réunis, les autorités compétentes en

matière de document d’urbanisme local délimitent les espaces littoraux remarquables à la parcelle.

Ces espaces littoraux remarquables ne peuvent accueillir que les aménagements réglementairement

admis dans ce type d’espace ».

Peuvent notamment être autorisés les aménagements légers suivants, à condition que leur

localisation et leur aspect ne dénaturent pas le caractère des sites, ne compromettent pas leur

qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux : les

cheminements doux, ni cimentés, ni bitumés ; les objets mobiliers destinés à l’accueil ou à

l’information du public ; les postes d’observation de la faune ; les sanitaires et les postes de secours

rendus indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile, ni cimentés, ni bitumés ; la

réfection des bâtiments existants et l’extension limitée des bâtiments et installations nécessaires à

l’exercice d’activités économiques ; certains aménagements nécessaires à l’exercice des activités

agricoles…

Zone d’étude





En compatibilité avec le SCoT, le PLU de Saint-Malo classe en effet la plage du Minihic, située en

contrebas à l’ouest de la parcelle du projet, en zone NLitp. Sont autorisés en zone NLitp, les

aménagements nécessaires à l’exercice des activités de pêche et de cultures marines ou lacustres,

ainsi que, sous conditions, les aménagements légers décrits ci-avant (cheminements doux, objets

mobiliers, …). Par ailleurs, il convient de souligner et de rappeler que la falaise n’est pas qualifiée

d’espace remarquable.

a) Le cadre législatif et réglementaire

Les règles fixées par l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme posent un principe de préservation des

espaces littoraux remarquables sur l’ensemble des espaces terrestres et marins des communes

littorales.

Ainsi « les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l’occupation et à l’utilisation

des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou

caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien

des équilibres biologiques ». Ces espaces, sites et paysages sont énumérés à l’article R. 121-4 du code

de l’urbanisme.

La qualification d’espace littoral remarquable exige que deux conditions cumulatives soient

satisfaites.

En premier lieu, l’espace en question doit figurer parmi les espaces listés par l’article R. 121-4 du

code de l’urbanisme qui recouvre notamment les falaises et les abords de celles-ci mais aussi des

espaces faisant déjà l’objet d’une protection réglementaire (partie naturelle d’un site inscrit ou d’un

site classé...).

En second lieu, l’espace en question doit :

ü soit constituer un site ou un paysage remarquable ou caractéristique du patrimoine naturel

et culturel du littoral ;

ü soit être nécessaire au maintien des équilibres biologiques ;

ü soit présenter un intérêt écologique.

Il en résulte que les articles L. 121-23 et R. 121-4 du code de l’urbanisme n'ont pas pour objet

d'imposer aux documents et décisions d'urbanisme de protéger l'ensemble des espaces visés à

l’article R. 121-4 du code de l’urbanisme.

Seuls les espaces (et notamment les falaises et abords de celles-ci) qui correspondent à la définition

globale des espaces littoraux sensibles doivent être protégés, dès lors qu'ils présentent un caractère

remarquable caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral, ou qu'ils sont nécessaires

au maintien des équilibres biologiques ou présentent un intérêt écologique.

De la même manière, la qualification d’espaces remarquables ne devant s’appliquer qu’aux espaces

naturels les plus remarquables, les zones urbanisées ou altérées par l'activité humaine ne peuvent

être qualifiées d'espaces remarquables (CE, 29 juin 1998, n° 160256).

La traduction de la règle de préservation des espaces littoraux remarquables à l’échelle communale

figure au rapport de présentation du document d’urbanisme (POS ou PLU) qui doit comporter une

justification.





b) L’identification des espaces remarquables au sein du PLU / POS

· La préservation des espaces remarquables au POS

Le plan d’occupation des sols de SAINT-MALO approuvé le 29 mars 1991, puis révisé le 20 mars 2000

classait les espaces remarquables en zone NDL.

Plusieurs entités du domaine terrestre et du domaine marin étaient identifiées comme présentant

les caractéristiques d’un espace remarquable au sein du POS.

Ni le camping des Nielles classé en zone UEe au POS, ni les falaises ou abords de celles-ci ne

constituaient des espaces remarquables sous l’empire du POS.

Des espaces remarquables cartographiés en zone NDL au POS

Figure 62 : Espaces remarquables cartographiés en zone NDL au POS

Camping des Nielles = zone UEe

Espaces remarquables classés en zone NDL au POS





· La préservation des espaces remarquables au PLU en vigueur

L’élaboration du PLU de SAINT-MALO (approuvé le 31 mars 2006) a poursuivi le travail

d’identification et de préservation des espaces remarquables figurant au POS.

Ce travail d’identification des espaces remarquables a été réalisé conjointement avec les services de

l’Etat conformément aux dispositions de l’instruction interministérielle du 24 octobre 1991 relative à

la protection et à l'aménagement du littoral qui recommande aux préfets d'engager ou de poursuivre

« l'identification des espaces à préserver, puis les faire connaître aux communes, ainsi que les raisons

de vos choix ».

A cette fin, les préfets doivent notamment arrêter leurs « positions sur l'identification des espaces et

milieux à protéger, établie sur une base scientifique et localisée dans un zonage spécifique » des

documents d'urbanisme locaux.

La circulaire interministérielle du 20 juillet 2006 relative à la protection de l’environnement et du

littoral ajoute que « les études réalisées au sujet des espaces protégés susceptibles de relever d'une

qualification d’espaces remarquables pourront utilement être communiquées aux communes dans le

cadre du «porter à connaissance» ».





La délimitation des espaces remarquables lors de l’élaboration du PLU a été réalisée conformément

au travail d’identification réalisé par les services de la préfecture qui ressort du porter à connaissance

(PAC) de l’Etat :

Extraits du PAC de l’Etat – Révision du POS – 20 mars 2000





Des espaces remarquables cartographiés en zone NLit au PLU en vigueur

Les études réalisées par l’Etat identifient sur le territoire de SAINT-MALO les espaces de falaise et

abords qui méritent une protection au titre des espaces remarquables.

Ainsi, par exemple, le secteur géographique de la Pointe de la Varde est identifié comme un espace

remarquable. Cette identification se traduit par un zonage spécifique NLit au PLU.

En revanche, le camping des Nielles n’est pas recensé comme un espace remarquable. A proximité

des Nielles, seule la plage du Minihic est protégée au titre des espaces remarquables. La protection

de la plage du Minihic comme espace remarquable se traduit dès lors par un zonage NLitp au PLU.





Camping des Nielles =

zone ULb au PLU

(anciennement UEe au

POS)

A proximité des Nielles,

seule la plage du Minihic

est protégée au titre des

espaces remarquables

(zone NLitp)

→ Reprise des espaces protégés

du POS (zone NDL) au sein du

nouveau PLU (zone NLit) avec

quelques ajustements.





En outre, le nouveau PAC de l’Etat transmis dans le cadre de la révision générale du PLU ne demande

pas de classement de l’ancien camping des Nielles en tant qu’espace remarquable.

Cartographie des espaces remarquables dans le PAC de l’Etat (révision générale du PLU) :





Figure 63 : Cartographie des espaces remarquables dans le PAC de l’Etat (révision générale du PLU)





c) Justifications

Plusieurs éléments ont conduit à écarter la qualification d’espace remarquable pour le secteur des

Nielles (camping et abords) :

· Un site anthropisé compris dans l’enveloppe urbaine

Tel qu’indiqué dans le dossier de concertation préalable, le secteur des Nielles constitue une dent

creuse dans le tissu urbain. Situé au sein de l’agglomération, ce secteur est urbanisé de part et

d’autre.

Les marqueurs de l’ancien camping (allées bitumées, blocs de sanitaires et bornes électriques) sont

toujours présents sur le site. L’intervention de l’homme et les différentes constructions existantes

confèrent au secteur un caractère anthropisé.

La végétation est peu présente sur les parcelles H799 et H101 et sans intérêt botanique. On observe

des haies de végétaux persistants taillés, de type Chalef ou Fusain, ainsi que quelques arbres en

retrait du littoral (peupliers et pins) à proximité de l’avenue John Kennedy et concentrés sur la

parcelle H799.

Le juge administratif écarte la qualification d’espace remarquable pour des parcelles présentant des

similitudes :

Ainsi, ne constitue pas un espace remarquable :

ü un secteur qui présente un intérêt pour l'écologie et pour l'équilibre biologique selon le

dossier de “porter à connaissance” établi à l'occasion de la révision de ce document

d'urbanisme, mais qui accueille depuis 1963 le camping et ses diverses installations et a

perdu, ainsi le caractère d'un site naturel et remarquable (CAA de Nantes, 27 juin 2006,

Commune de la Faute-Sur-Mer, n°05NT01089).

ü une grande parcelle "engazonnée, plantée d'arbres et qui comporte des emplacements de

camping" et qui "regroupe un nombre conséquent de commerces liés au tourisme" (CAA de

Nantes, 19 avril 2013, Syndicat mixte Baie du Mont Saint Michel, n°11NT01313).

Les deux parcelles sont séparées par l’avenue des Nielles qui se prolonge dans le sommet de la

falaise par un accès à la plage du Minihic, avec emmarchements en béton.

On dénombre également la présence d’une artificialisation des sols préexistante dans la partie

basse de la falaise qui dispose d’un promontoire maçonné en pierres, permettant d’installer en

période estivale un poste de surveillance.

Cet espace homogène artificialisé, dont l’accès cimenté descendant jusqu’à la plage et le

promontoire constituent l’une des composantes, ne présente pas les caractéristiques d’un espace

remarquable.





Figure 64 : Vue aérienne du site (Source : Atelier Loyer)

Figure 65 : Accès actuel jusqu’à la plage (Source : Ville de Saint-Malo)





Figure 66 : Vue aérienne du site (Source : Google Maps)

· Un linéaire côtier fortement urbanisé

Le tissu urbain s’étendant de Rochebonne à Rothéneuf, à dominante pavillonnaire, est ponctué par

des villas balnéaires présentant d’importantes emprises au sol et gabarits. Il est également

caractérisé par la présence de quelques émergences dans le paysage, avec des collectifs disposant

d’une hauteur significative pour le secteur.

A proximité des Nielles, le linéaire côtier comprend un collectif incrusté dans la falaise, situé au 71

avenue John Kennedy, et un collectif troglodyte au 19 avenue des Nielles.

Ce secteur urbanisé, dont la densité des constructions et des équipements est significative, constitue

une unité paysagère qui ne présente pas, dans son ensemble, les caractéristiques d’un site ou

paysage remarquable.





2.1.5 Les évolutions envisagées (plan masse UM(21))

Afin d’assurer la compatibilité du dossier de PLU avec le projet, la mise en compatibilité fait évoluer :

ü Le zonage : Création d’un secteur de plan masse UM(21) pour transcrire

réglementairement le projet visé par la déclaration de projet. Soulignons que la création

d’un secteur plan masse permettra d’apporter des garanties à la population, notamment sur

l’emprise des futures constructions ainsi que leur hauteur.

ü Le règlement : Rédaction d’un règlement particulier applicable au sein du futur secteur de

plan masse UM(21).

ü Le PADD : Modification d’une cartographie – Planche 8 p.49 identifiant le camping des

Nielles comme un secteur d’activités de loisirs et sportives.

Précisons que cette partie a été rédigée par la Ville de Saint-Malo.





2.1.5.1 Les évolutions du zonage : création d’un secteur plan masse UM(21)

Figure 67 : Plan de détail du secteur du plan masse UM 21 (Source : Ville de Saint-Malo)





2.1.5.2 Les évolutions du règlement glglglglgl

Règlement écrit UM (21)

I – Dispositions générales

II – Dispositions applicables aux zones urbaines du Secteur de Plan Masse UM 21 « Les Nielles »

La zone ZA (ZA0 à ZA4) est une zone urbaine destinée à recevoir une activité d’hôtellerie de tourisme

et restauration.

III – Dispositions applicables aux zones publiques du Secteur de Plan Masse UM 21 « Les Nielles »

La zone ZP correspond à des emprises publiques de voirie, stationnement et espaces verts ou

naturels.

Titre I - DISPOSITIONS GENERALES

Article 1 – Champ d'application

Le présent règlement, issu de la déclaration de projet n°2 emportant mise en compatibilité du PLU,

est traduit sous forme de Secteur de Plan de Masse UM 21. Il s’applique à l’intérieur du périmètre

dudit secteur, tel que défini sur les documents graphiques annexés au présent règlement.

Article 2 – Portée respective du règlement à l'égard des autres législations relatives à l'occupation

du sol

Les règles de ce Secteur de Plan Masse se substituent à celles actuelles du PLU (sauf mentions

contraires) et les articles suivants du Code de l’Urbanisme restent applicables nonobstant les

dispositions du secteur de Plan Masse.

ARTICLE L.424-1

Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. L'autorité compétente ne peut, à

l'expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d'autorisation un

nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial. Si des motifs différents rendent possible

l'intervention d'une décision de sursis à statuer par application d'une disposition législative autre que

celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun

cas excéder trois ans. A l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur

simple confirmation par l'intéressé de sa demande, être prise par l'autorité compétente chargée de

la délivrance de l'autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette

confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du délai de validité du sursis à

statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l'autorité compétente pour la délivrance de

l'autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la

décision dans ce dernier délai, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle

avait été demandée.

L'autorité compétente peut surseoir à statuer dans les conditions définies à l'article L.424-1, dès la

date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération, sur les

demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des

terrains devant être compris dans cette opération.





ARTICLE L.111-11

Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux

portants sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution

d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou

d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel

délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux

doivent être exécutés.

Les dispositions prévues au présent règlement s'appliquent sans préjudice de prescriptions prises

au titre :

ü d'un périmètre de Projet Urbain Partenarial ou Programme d'Aménagement d'Ensemble s'il

est institué, auquel cas il devra figurer en annexe foncière du PLU.

ü des servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol définies en annexe sur le plan

des servitudes du PLU.

Article 3 – Division du territoire en zones

Le territoire couvert par le Secteur de Plan Masse est composé de zones urbaines ZA auxquelles

s'appliquent les dispositions du §II du présent règlement et d’une zone publique ZP à laquelle

s'appliquent les dispositions du §III du présent règlement.

Deux zones UE sont incluses au sein du périmètre ; le règlement de la zone UE continue de

s’appliquer sur ces zones.

Article 4 – Adaptations mineures

Les règles et servitudes définies par le Secteur de Plan Masse ne peuvent faire l'objet d'aucune

dérogation à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la

configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Il est rappelé que les tours, pylônes et antennes hertziennes ne sont pas soumis aux règles de

hauteur et de densité. Leur édification doit être appréciée en fonction de leur insertion dans

l'environnement.

De plus, les règles 3 à 11 du présent règlement ne s'appliquent pas aux constructions de caractère

exceptionnel et d'intérêt général tels qu'églises, monuments, châteaux d'eau… Leur édification doit

être appréciée en fonction de leur apport à la vie sociale et de leur insertion dans l'environnement.

Article 5 – Règlement des lotissements

Sans objet.

Article 6 – Opérations groupées

Sans objet.

Article 7 – Pièces principales

Sans objet.

Article 8 – Permis de démolir





Dans l'ensemble du territoire de la commune, quiconque désire démolir en tout ou partie un

bâtiment à quelque usage qu'il soit, doit au préalable, obtenir un permis de démolir dans les

conditions prévues au Code de l'Urbanisme en application des articles L.451-1 et suivants de ce code.

Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de

prescriptions spéciales si les travaux sont de nature à compromettre la protection ou la mise en

valeur des quartiers, des monuments ou des sites.

Article 9 – Recommandations générales

Compte tenu des difficultés particulières d'assainissement liées au territoire de Saint-Malo, les

espaces libres non construits devront, quelle que soit leur affectation, comprendre le minimum de

surface imperméabilisée et le maximum de plantations, de façon à réduire le plus possible les

volumes d'eau de ruissellement.

Les câbles d'électricité, de téléphone, de distribution télévisée devront être enterrés.

La collecte et le stockage des déchets et ordures ménagères ou industrielles de tout projet relatif à

un changement d'affectation de locaux, une réhabilitation d'immeuble ou à la construction neuve

devront être assurés dans les conditions conformes aux règlements départementaux et municipaux

en vigueur.

Article 10 – Définition de la notion de limites séparatives et de limites séparatives de fonds de

parcelles

Il y a trois types de limites :

ü LES LIMITES RIVERAINES DE DOMAINE PUBLIC : Les règles de construction qui s'y appliquent

sont celles relatives à la construction par rapport aux voies et domaine public définies au

règlement du Secteur de Plan Masse et documents graphiques réglementaires qui s’y

rattachent.

ü LES LIMITES LATERALES : Les règles de constructions qui s’y appliquent sont celles définies au

règlement du Secteur de Plan Masse et documents graphiques réglementaires qui s’y

rattachent.

ü LES LIMITES DE FOND DE PARCELLES : Les règles de constructions qui s’y appliquent sont

celles définies au règlement du Secteur de Plan Masse et documents graphiques

réglementaires qui s’y rattachent.





Titre II – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES ZA

ü Sont également applicables les "Dispositions Générales" figurant au titre I du règlement du

PLU approuvé le 31 mars 2006.

ü L'annexe documentaire du règlement du P.L.U. approuvé le 31 mars 2006 complète le

présent règlement.

Caractère de la zone

La zone ZA est une zone urbaine destinée à recevoir des activités d’hôtellerie, de résidence de

tourisme et de restauration comprenant, éventuellement, les annexes des activités commerciales qui

y sont liées, ainsi que les logements réservés au personnel pour les besoins de l’équipement. Cette

zone est destinée à recevoir les constructions, installations et aménagements nécessaires au

fonctionnement d’un centre de thalassothérapie, y compris dans ses fonctions complémentaires.

Les secteurs ZA du secteur de plan masse correspondent aux secteurs bâtis (pouvant comporter des

espaces privés non bâtis et des stationnements en sous-sol).

La construction y est possible en ordre continu, à l'alignement ou en recul de l'alignement suivant le

Plan Masse annexé au présent règlement.

La zone ZA comprend 5 secteurs principaux (ZA0 à ZA4), comprenant eux-mêmes des sous-secteurs

dont les caractéristiques sont précisées aux articles ZA.1 à ZA.15 du présent règlement.

RAPPELS

Outre les constructions, sont soumises à déclaration ou à autorisation :

1. Les installations et travaux divers, conformément aux articles L.421-1 et suivants et R.421-1

et suivants et R.442-1 et suivants du Code de l’Urbanisme

2. L’édification des clôtures, conformément à l’article L.421-4 du Code de l’Urbanisme

3. Les démolitions, conformément à l’article L.421-3 du Code de l’Urbanisme. Toute destruction

partielle ou totale d’un élément bâti, ou ensemble bâti, identifié au PLU comme devant être

protégé au titre de l’article L.151-19 doit préalablement faire l’objet d’une demande de

déclaration préalable ou d’un permis de démolir d’une demande de permis de démolir,

conformément à l’article R.421-1 et suivants du Code de l’Urbanisme





SECTION 1 – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

ARTICLE ZA 1 – TYPE D’OCCUPATION OU UTILISATION DU SOL INTERDITS

Sont interdits :

1. Les types d’occupation ou d’utilisation du sol contraires au caractère de la zone tel que défini

ci-dessus.

2. Les installations classées entraînant un périmètre de protection.

3. Les affouillements, exhaussements des sols, dépôt de matériaux non liés aux travaux de

construction ou d’aménagement admis dans la zone. Les exhaussements et terrassements

liés aux constructions doivent être explicitement prévus dans un permis de construire ou une

déclaration de travaux.

ARTICLE ZA 2 – TYPE D’OCCUPATION OU UTILISATION DU SOL SOUMIS A CONDITIONS

PARTICULIERES

En outre sont admis :

1. Les logements destinés aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour

assurer le fonctionnement et la surveillance des établissements. Les logements de fonction

doivent être intégrés aux bâtiments et ne peuvent constituer une construction

indépendante.

2. Les constructions, ouvrages ou travaux relatifs aux équipements techniques liés aux

différents réseaux, voiries et stationnements, dès lors que toute disposition est prévue pour

leur insertion paysagère.

3. La reconstruction à l’identique des bâtiments détruits par un sinistre nonobstant les

dispositions des articles 6 à 15 de la zone.

4. Les installations classées pour la protection de l’environnement nécessaires au

fonctionnement des activités exercées dans la zone et compatibles avec l’habitat.

SECTION 2 – CONDITIONS ET POSSIBILITES DE L’OCCUPATION DU SOL

ARTICLE ZA 3 – DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET ACCES AUX VOIES OUVERTES

AU PUBLIC

Conformément à l'article R. 421-53 du Code de l'urbanisme, lorsque la délivrance du permis de

construire a pour effet la création ou la modification d'un accès à une voie publique dont la gestion

ne relève pas de l'autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le

service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d'urbanisme ou le document

d'urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d'accès à ladite voie.

A) Accès

1) Définition

L'accès est la portion franchissable de la limite séparant l'unité foncière, sur laquelle est projetée une

opération, de la voie d'accès ou de desserte publique ou privée ouverte à la circulation. Dans le cas

d'une servitude de passage sur fond voisin, l'accès est constitué par le débouché sur la voie.





2) Configuration

a) Les accès doivent être en nombre limité, localisés et configurés en tenant compte des critères

suivants :

§ La topographie et morphologie des lieux dans lesquels s'insère la construction ;

§ La nature des voies sur lesquelles les accès sont susceptibles d'être aménagés afin de

préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic…) ;

§ Le type de trafic engendré par la construction (fréquence journalière et nombres de

véhicules accédant à la construction, type de véhicules concernés…) ;

§ Les conditions permettant l'entrée et la sortie des véhicules dans le terrain sans

manœuvre sur la voie de desserte.

b) Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voie publique ou

privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fond voisin ou

éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du Code civil relatif aux terrains enclavés

(reproduit en annexe documentaire). L'accès doit répondre à l'importance et à la destination de la

construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiés ou dont l'édification est

demandée.

c) Les caractéristiques des accès des constructions nouvelles doivent permettre de satisfaire aux

règles minimales de desserte et de sécurité, défense contre l'incendie, protection des piétons,

enlèvement des ordures ménagères, etc. Le permis de construire peut être refusé ou soumis à des

conditions spéciales, conformément aux dispositions de l'article R. 111-5 du Code de l'Urbanisme,

rappeler dans les dispositions générales du présent règlement.

B) Voies d’accès et de desserte

A) Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie primaire ou secondaire, soit

directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins ou

éventuellement obtenu par application de l'article 682 du Code Civil.

B) Les caractéristiques des accès doivent répondre à l'importance et à la destination de

l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles à desservir notamment pour la commodité de la

circulation et de la sécurité des usagers (par exemple, accès imposé sur des voies si le terrain

peut se desservir sur plusieurs voies, biseau de visibilité, terrasse à gauche et répondre à la

commodité de la circulation des véhicules de lutte contre l'incendie).

C) Toute opération doit se desservir par un nombre minimum d'accès sur les voies publiques

prévues au plan masse. Les projets devront respecter les prescriptions indiquées au plan de

détail de Secteur de Plan Masse, notamment les accès automobiles préconisés représentés. Il

en est de même pour les continuités piétonnes à réaliser au sein de l’opération. Les

aménagements et constructions devront permettre la connexion future des voies et liaisons

douces qui se prolongeront sur les îlots voisins à terme (pas d’impasses à terme).

D) Les créations de nouveaux accès aux parcelles privatives depuis :

- L’avenue des Nielles

- L’avenue John Kennedy

respecteront les prescriptions indiquées au plan général de Secteur de Plan Masse (flèches).





ARTICLE ZA 4 – DESSERTE EN EAU, ASSAINISSEMENT ET RESEAUX DIVERS PAR LES VOIES

A) Eau

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau public d'eau potable, par

un moyen conforme à la réglementation en vigueur.

Sur le réseau gravitaire, la pression varie de 4.5 bars à moins de 1 bar dans les secteurs dont l’altitude

est supérieure à 30 m.

LES GARANTIES DE PRESSION

Dans les secteurs desservis par le réseau gravitaire, la collectivité pourra imposer des surpresseurs

individuels si les appartements à desservir sont implantés à une altitude supérieure à 25 m NGF ou si

la canalisation ne permet pas de satisfaire la demande de l’usager. Le constructeur doit réaliser à sa

charge l’installation de ce surpresseur.

LA DEFENSE INCENDIE

L’essentiel de cette défense est fait à partir du réseau d’eau potable lorsque celui-ci peut assurer un

débit minimum de 60 m3/h sous 1 bar de pression résiduelle.

Si le réseau est insuffisant, il peut être mis en place des réserves incendie d’une capacité minimale de

120 m3. Dans certains cas, la construction peut être à la charge du propriétaire du terrain où le

risque est créé.

B) Assainissement

Les aménagements réalisés sur le terrain doivent être conformes à la réglementation en vigueur.

Les règles régissant les raccordements aux réseaux Eaux Usées et Eaux pluviales devront être

conformes, notamment, au(x) :

Ø Code de la Santé publique (article L. 1331-1 et suivants)

Ø Règlement sanitaire départemental (articles 44 et 45)

Ø Spécifications techniques concernant la conception et l'exécution des voies

et réseaux urbains de la Ville de Saint-Malo (Conseil Municipal du

08/12/2000)

Ø Règlement d'assainissement de la Ville de Saint-Malo.

Ø Schéma d'assainissement (Conseil Municipal 06/05/91)

Ø Périmètre d'agglomération (Conseil Municipal 07/11/97)

Ø Zonage Assainissement (Conseil Municipal 04/11/2004)

Toutes les constructions dont les eaux usées sont domestiques ou assimilées doivent impérativement

être raccordées, sans stagnation, au réseau d'assainissement collectif.

Le raccordement des immeubles d'habitation et assimilés aux égouts disposés pour recevoir les eaux

usées domestiques est établi sous la voie publique, à laquelle ces immeubles ont accès directement

ou par l'intermédiaire des voies privées ou de servitudes de passage.





Sur l'ensemble du territoire communal la séparation des eaux usées et des eaux pluviales au niveau

de chaque parcelle est obligatoire pour toutes les constructions neuves. De même la mise en

séparatif des constructions après restructurations des réseaux sous le domaine public ou privé est

obligatoire.

Les habitations qui possèdent un plancher situé à un niveau inférieur aux voiries publiques ou privées

devront mettre en place un dispositif les protégeant contre le reflux des eaux d'égout (eaux usées

et/ou pluviales).

1) EAUX USEES DOMESTIQUES

Zone d'assainissement collectif situées à l'intérieur du périmètre d'agglomération (Conseil Municipal

07/11/97)

L'ensemble des constructions situées dans ce périmètre doit être raccordé selon les dispositions

citées ci avant.

2) EAUX USEES NON DOMESTIQUES OU INDUSTRIELLES

Conformément à l'article L. 1331-10 du Code de la santé publique, le raccordement au réseau public

des établissements déversant des eaux industrielles n'est pas obligatoire.

Toutefois, les eaux industrielles peuvent, sous conditions être autorisées par Arrêté Municipal de

Rejet (AMR) accompagné éventuellement d'une Convention Spéciale de Déversement (CSD).

3) EAUX PLUVIALES

Contrairement aux eaux usées domestiques, il n'existe pas d'obligation générale de raccordement

des constructions existantes ou futures, aux réseaux publics traitant les eaux pluviales qu'ils soient

unitaires ou séparatifs. Cela en vertu de l'article 641 du Code Civil qui prévoit que "tout propriétaire a

le droit d'user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds"

Dans tous les cas les rejets devront satisfaire à la réglementation en vigueur.

Les Eaux Pluviales seront évacuées selon des prescriptions particulières liées à la situation de

l'habitation et/ou de l'ouvrage à construire (surface, imperméabilisation, zone inondable…) et des

contraintes d'infrastructure.

Les prescriptions pourront être :

Ø Infiltration à la parcelle

Ø Ecoulement superficiel

Ø Raccordement au fossé

Ø Raccordement au réseau pluvial

Sont concernés par ce qui précède :

§ Toutes les opérations dont la surface totale est supérieure à 1 500 m² dans le cas

d’habitations collectives, (voirie et parking compris)





§ Tous les cas d'extension modifiant le régime des eaux : opérations augmentant la

surface imperméabilisée existante de plus de 20%, parking et voirie compris, pour les

opérations intéressant une surface imperméabilisée de plus de 1 500 m².

§ Tous les parkings de plus de 100 emplacements.

Sur l'ensemble du territoire communal, le débit de fuite maximal est fixé à 2 litres par seconde et par

hectare pour les opérations groupées de surfaces supérieures à 5 Ha. Pour les surfaces comprises

entre 1500 m² et 5Ha le débit est limité forfaitairement à 10 litres par seconde.

En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre

écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la

parcelle, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à

l'opération et au terrain.

4) EAUX de DRAINAGE

Les eaux de drainage ne doivent en aucun cas être raccordées aux réseaux publics d'eaux pluviales et

à fortiori dans le réseau des eaux usées. En effet le système d'assainissement est prévu pour traiter

les premiers flots pluviaux et la station d'épuration ne doit pas être surchargée de façon permanente

par des eaux de drainage saturées en chlorures.

En conséquence les pétitionnaires devront veiller à mettre en œuvre, lorsque cela sera nécessaire, un

cuvelage étanche dès que la construction est située sous la nappe.

C) Réseaux divers

Les réseaux divers de distribution (eau potable, gaz, électricité, téléphone, etc..) doivent être

souterrains. Leur pose en galerie technique peut être prescrite pour les opérations importantes.

Eventuellement, les câbles peuvent être suspendus aux façades des immeubles. Ces prescriptions ne

sont pas imposées en cas de simples poses ou renforcement de câbles électriques, téléphoniques ou

de télédistribution en dehors de toute demande d'autorisation de lotir ou de construire.

Les travaux de renforcement de réseaux de distribution électrique existant peuvent être réalisés sur

le même type de réseaux (aérien ou souterrain). Toutefois, selon l'importance des travaux de

renforcement (remplacement des supports sur une distance assez importante) et si la continuité de

la ligne le permet, les travaux de renforcement de lignes aériennes doivent être réalisés en

souterrain.

ARTICLE ZA 5 – SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Néant.

ARTICLE ZA 6 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES ET

EMPRISES PUBLIQUES

A) Implantation des constructions :

Le long des voies publiques et des emprises publiques, les façades des constructions à édifier sont

définies selon le Plan de détail du Secteur de Plan Masse.





B) Saillies par rapport à la limite d’implantation :

Les saillies en étage (balcons, appuis de baie, modénatures, oriels…) sont autorisées au-delà des

implantations prévues au plan masse sous réserve de respecter le règlement de la voirie communale

et de bénéficier d’une autorisation d’occupation du domaine public.

ARTICLE ZA 7 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Les implantations des constructions par rapport aux limites séparatives doivent être conformes aux

dispositions du Plan de détail de Secteur de Plan Masse.

ARTICLE ZA 8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR

UNE MEME PROPRIETE

Les constructions à édifier les unes par rapport aux autres sur une même propriété, doivent

s’implanter à l’intérieur des polygones d'implantation définis au Plan de Masse du Secteur.

Lorsque les constructions à édifier occupent partiellement un polygone d’implantation d’un sous-

secteur d’intérieur d’îlot défini au Plan de Masse de Secteur, les surfaces non bâties de ce polygone

doivent être aménagées en espace paysagé.

ARTICLE ZA 9 – EMPRISE AU SOL

Les constructions doivent s'implanter à l'intérieur des emprises constructibles des polygones

d’implantation prévues au Plan Général de Secteur de Plan, selon la légende suivante :





ARTICLE ZA 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

Les constructions à édifier à l’intérieur des polygones d’implantation définis au Plan Masse ont des

hauteurs maximales exprimées en mètres NGF à respecter.

La cote altimétrique du terrain naturel varie entre +21,68 et +26,00 m NGF.

La hauteur maximale des constructions exprimée correspond à la hauteur :

- Au faîtage, en sous-secteur ZA3c ;

- A l’acrotère, dans les autres sous-secteurs.

Des constructions souterraines sont admises en zones ZA0a, ZA1, ZA2, ZA3a et ZA4a, dans la limite de

3 niveaux. Les constructions souterraines ne pourront être réalisées en dessous de la cote

altimétrique du dernier plancher fini qui ne pourra être inférieure à +16,00 m NGF (hormis locaux

techniques et forage).

A) Hauteur maximale des constructions

A l’intérieur des limites de constructibilité précisées au Plan Masse (polygones d’implantation), les

constructions ne pourront dépasser les hauteurs suivantes :

SECTEURS ZA1 ZA2 ZA3 ZA4

ZA3a ZA3b ZA3c ZA4a ZA4b ZA4c

Haut. max.

(mètres NGF) +23,10 +26,00 +30,60 +28,70 +33,60 +40,20 +38,80 +34,20

B) Dépassements des hauteurs maximales des constructions

Dans tous les sous-secteurs de la zone ZA, un dépassement des hauteurs maximales inscrites

au Plan Masse est autorisé au-delà de la hauteur maximale, pour les ouvrages en saillie tels que :

§ les édicules techniques, les cheminées d’agrément ou techniques (ventilation haute parking,

machinerie de réfrigération ou de climatisation),

§ les gaines d’ascenseur et circulations verticales,

§ les lignes de vie et garde-corps de sécurité,

§ les dispositifs d’économie d’énergie et de production d’énergie renouvelable.

Ces ouvrages sont autorisés dans une limite de 50% de la surface du dernier niveau. Le dépassement

de hauteur ne doit pas excéder 4,50 mètres de hauteur.

Ces ouvrages doivent être conçus dans un souci d’intégration architecturale et paysagère.

Dans tous les sous-secteurs de la zone ZA, pour des motifs d’architecture ou de composition

urbaine, une variation de la hauteur maximale de la construction peut être autorisée ou imposée

au-delà de la hauteur maximale indiquée, dans la limite de 1 mètre.





C) Autres règles

Des ouvrages en sous-sol peuvent être implanté dans les polygones d’implantation représentés par

une hachure oblique au Plan Masse du document graphique UM 21.

Un dépassement des hauteurs peut être autorisé pour les ouvrages en sous-sol dans la limite de 1,20

m par rapport au terrain naturel.

Les structures légères, de type auvent, pergola, oriel, porche, préau, marquise, circulations verticales

(escalier, ascenseur) et gaines techniques …, sont autorisées dans tous les sous-secteurs de la zone

ZA, à condition de ne pas dépasser le niveau +30,60 m NGF.

ARTICLES ZA 11 – ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS, AMENAGEMENT DES ABORDS,

PROTECTION DES ELEMENTS DE PAYSAGE

A) Construction principale et annexes

Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de

prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou

l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte

au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à

la conservation des perspectives monumentales.

Dans le cadre d’une construction architecturale contemporaine, les toitures en terrasse sont

admises.

B) Matériaux

Les matériaux employés doivent contribuer à l‘expression architecturale des constructions à édifier

et garantir une unité architecturale. L’emploi de matériaux dits réfléchissants, qu’ils soient teints

(vitrage…) ou opaques (miroir…) est interdit.

L’intégration de surfaces destinées à la captation de l’énergie solaire est autorisée en façade et en

toiture des façades courantes sous réserve qu’elles fassent partie de l’expression architecturale.

La mise en œuvre des matériaux doit garantir dans le temps une bonne tenue. Les matériaux

fabriqués destinés à être recouvert d’un parement ne peuvent être laissés apparents.

Les constructions devront comporter une part significative de matériaux biosourcés (bois naturel,

pierre…).

C) Clôtures

Les clôtures, particulièrement celles visibles des espaces ouverts au public (voies etc. …) doivent

s'harmoniser par leur aspect, leur hauteur avec l'environnement et les constructions édifiées ou à

édifier sur le terrain.

La transparence des clôtures sera recherchée pour conserver des percées visuelles sur la mer.

Les clôtures sur les voies publiques ou sur les voies privées devront être réalisées à l'alignement :

§ Par un mur en maçonnerie de moellons de pierre ;

§ Par un mur bahut en maçonnerie de moellons de pierre, ne devant pas excéder 1 m de

hauteur, surmonté d’un dispositif à clair voie en bois naturel, en métal peint ou inox.





La hauteur totale de la clôture ne devra pas excéder 2 m.

Les clôtures en limite séparative latérale seront réalisées en maçonnerie de même nature que les

constructions ou en grillage doublé d'une haie végétale. Leur hauteur n'excèdera pas 2 m.

ARTICLE ZA 12 – AIRES DE STATIONNEMENT

I – DISPOSITIONS GENERALES

A) Conditions générales de réalisation

Même si les travaux ou constructions ne sont pas soumis à l’obtention d’une autorisation

d’urbanisme, les dispositions du présent règlement relatives à la réalisation d’aires de stationnement

s’appliquent (article L. 151-33 du code de l’urbanisme).

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations devra

être assuré en en dehors des emprises publiques ou susceptibles d’être classées dans le domaine

public.

Les mouvements d’entrée et de sortie des véhicules, ainsi que le stationnement de desserte, doivent

être traités de manière à prendre en compte la priorité à la circulation en sécurité des piétons, quels

que soient les sens de circulation autorisés dans la voie desservant l’unité foncière.

Lorsqu’une unité foncière donne sur plusieurs voies, la localisation des accès au parc de

stationnement (entrées et sorties) peut être imposée en fonction de la nature et de l’importance de

celui-ci, des caractéristiques géométriques et urbaines des voies ainsi que de leur mode

d’exploitation.

Au-dessus de 50 places de stationnement de véhicules particuliers, il peut être exigé que les entrées

et sorties des véhicules soient différenciées.

Au-delà de 1 000 m², les aires de stationnement en plein air doivent être fractionnées en plusieurs

unités par des dispositifs végétaux et comprendre des cheminements piétonniers permettant d’aller

du véhicule garé au bâtiment en toute sécurité.

Toute place en parking à usage collectif doit être accessible sans avoir à circuler sur une autre.

Lorsqu’une aire de stationnement a été réalisée au titre des obligations du présent règlement, elle ne

peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation.

Des ouvrages en sous-sol peuvent être implantés sous les polygones d’implantation constructibles

représentés au document graphique du secteur de plan masse UM 21.

Les espaces de stationnement pour les cycles devront être aménagés par des dispositifs scellés

permettant d’attacher les vélos ou bien faire l’objet de locaux dédiés.





B) Tailles des places

Les places de stationnement doivent avoir pour dimensions minimales 2.30 mètres sur 5 mètres,

avec un dégagement minimum de 5 mètres pour permettre les manœuvres. Ces dimensions doivent

être libres de tout encombrement par des murs et piliers.

C) Accessibilité pour les personnes à mobilité réduite

Il est rappelé que les places de stationnement doivent respecter la réglementation prévue par le

décret n°2006-1658 du 21 décembre 2006 relatif aux prescription techniques pour l‘accessibilité de

la voirie et des espaces publics ainsi que par l’arrêté du 15 janvier 2007 portant application dudit

décret.

II – NORMES

Un nombre de places de stationnement minimum est imposé par la règlement. Ce nombre doit être

en rapport avec l’utilisation des constructions et des installations.

Le nombre de places de stationnement imposé est calculé par rapport aux capacités et au nombre de

logements créés ou par rapport à la surface de plancher créée.

Il doit être créé pour tous les usages suivants, un ou des locaux aménagés pour le stationnement des

deux-roues du personnel et des visiteurs, à raison d’une place pour dix places de voitures.

A) Constructions nouvelles, reconstructions (sauf sinistres) à destination d’habitation

Il doit être créé, au minimum, une place de stationnement par logement.

Ø Cas particulier du logement social (logement locatif financé avec un prêt aidé de l’Etat)

En application de l’article R. 111-25 du code de l’urbanisme :

- Il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la

construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat.

- L’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux travaux de

transformation ou d’amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec

un prêt aidé par l’Etat, y compris le cas où ces travaux s’accompagnent de la création de surface

hors œuvre nette dans la limite d’un plafond de 50 % de la surface de plancher existant avant le

commencement des travaux.

La réalisation de ces places de stationnement peut, pour la moitié des besoins au maximum, être

différée, sous réserve que le plan masse maintienne les possibilités de réalisation ultérieure du solde.





B) Constructions nouvelles, reconstructions (sauf sinistres) en matière d’hébergement

hôtelier

Il doit être créé, au minimum, une place de stationnement pour deux chambres, plus une place par

tranche complète de 500 m² de surface de plancher créée.

Une zone de dépose des clients et des marchandises doit être créée pour les hôtels de plus de 50

chambres.

Le nombre de places de stationnement peut toutefois être diminué pour tenir compte des aires

aménagées pour le stationnement des taxis et autocars.

C) Constructions nouvelles, reconstructions (sauf sinistres) à destination de commerce

Il doit être créé, au minimum :

- une place de stationnement par tranche complète de 100 m² de surface de plancher créée, pour

les commerces créant une surface de plancher totale inférieure à 1 400 m².

- une place de stationnement par tranche complète de 500 m² de surface de plancher créée, pour

les commerces créant une surface de plancher totale supérieure ou égale à 1 400 m².

Il est précisé que les affectations « thalasso » et « restaurant » relèvent de la destination

« commerce ».

Cumulativement s’ajoutent les dispositifs suivants issus des articles L. 111-19 à L. 111-20 du code de

l’urbanisme :

- Nonobstant toute disposition contraire du plan local d'urbanisme, l'emprise au sol des surfaces,

bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes d'un commerce soumis à l'autorisation

d'exploitation commerciale prévue aux 1° et 4° du I de l'article L. 752-1 du code de commerce et à

l'autorisation prévue au 1° de l'article L. 212-7 du code du cinéma et de l'image animée, ne peut

excéder un plafond correspondant aux trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés

au commerce. Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces des aménagements relevant de

l'article L. 3114-1 du code des transports, les surfaces réservées à l'auto-partage et les places de

stationnement destinées à l'alimentation des véhicules électriques ou hybrides rechargeables sont

déduits de l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement. La surface des places de

stationnement non imperméabilisées compte pour la moitié de leur surface.

Pour les projets mentionnés à l'article L. 752-1 du code de commerce, est autorisée la construction

de nouveaux bâtiments uniquement s'ils intègrent :

1° Sur tout ou partie de leurs toitures, et de façon non exclusive, soit des procédés de production

d'énergies renouvelables, soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural garantissant

un haut degré d'efficacité thermique et d'isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la

biodiversité, soit d'autres dispositifs aboutissant au même résultat ;

2° Sur les aires de stationnement, des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou

des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur

évaporation et préservant les fonctions écologiques des sols.

- Lorsqu'un établissement de spectacles cinématographiques soumis à l'autorisation prévue aux

articles L. 212-7 et L. 212-8 du code du cinéma et de l'image animée n'est pas installé sur le même





site qu'un commerce soumis aux autorisations d'exploitation commerciale prévues à l'article L. 752-1

du code de commerce, l'emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de

stationnement annexes de cet établissement de spectacles cinématographiques ne doit pas excéder

une place de stationnement pour trois places de spectateur.

- Les dispositions des articles L. 111-19 et L. 111-20 ne font pas obstacle aux travaux de réfection et

d'amélioration ou à l'extension limitée des bâtiments commerciaux existant le 15 décembre 2000.

D) Constructions nouvelles, reconstructions (sauf sinistres) nécessaires aux services publics

d’intérêt collectif

Pour les équipements publics ou privés remplissant une mission de service public d’enseignement,

culturels, cultuels, sanitaires, sportifs, le nombre de places de stationnement des véhicules, y compris

les autocars, est déterminé en tenant compte de la nature des établissements, de leur situation

géographique, de leur groupement, des possibilités de fréquentation simultanée ou en alternance et

de la desserte en transports collectifs.

En outre, des aires de chargement, de déchargement, et de manutention adaptées aux besoins de

l’établissement doivent être aménagées sur le terrain.

Le pétitionnaire doit prouver que les besoins en stationnement issus du projet sont assurés.

E) Création de niveaux supplémentaires internes ou modification de volume (extension,

surélévation)

En cas de création de niveaux supplémentaires internes ou de modification de volume, les normes

précitées ne sont exigées que pour les surfaces de plancher nouvelles créées.

Toutefois sont dispensées de places :

1) pour l’habitat, les extensions et surélévations qui n’entraînent pas

d’augmentation du nombre de logements.

2) pour les autres usages :

- la création de surface de plancher inférieure à 20 m².

F) Changement de destination (y compris l’augmentation du nombre de logements dans

un bâtiment existant)

Il doit être créé selon la destination nouvelle, des places de stationnement dans les conditions

suivantes, dans la mesure où ces places ne sont pas déjà existantes et conservées en nombre

suffisant.

1) Pour le logement

Il doit être réalisé au minimum une place de stationnement par logement créé en plus.

Pour les foyers-résidences d’étudiants, de personnes âgées, d’handicapés, de jeunes travailleurs,

pour les hôtels sociaux et résidences sociales hébergeant provisoirement des personnes ou familles

en rupture temporaire de logement, il doit être créé au minimum : une place pour deux chambres ou

studios ou logements créés en plus.





2) Autres usages

Pour toute opération faisant l’objet d’un changement de destination de tout ou partie des locaux, le

nombre de places exigées sera celui obtenu par l’application de la norme à l’état futur avec

déduction de l’application de la norme à l’état initial.

G) Tous travaux

Tous travaux (augmentation de surface de plancher, changement de destination), supprimant un

stationnement doivent entraîner l’obligation de recréer un nombre de places équivalent, dans la

mesure où du fait de cette suppression le nombre de places est inférieur à la norme exigible en cas

de construction neuve.

III – MODES DE REALISATION

Pour l’ensemble du parc des véhicules des garages commerciaux et des sociétés de location,

sont seuls applicables les modes de réalisation prévus aux paragraphes 1) et 2), afin de ne pas

empiéter sur le domaine public.

1) Le pétitionnaire satisfait à ses obligations en créant les places sur l’unité foncière même du

projet, sauf en cas d’existence ou de décision de création de voie piétonnière.

2) A défaut, lorsque la création des places est techniquement impossible ou est interdite

pour des motifs d’architecture ou d’urbanisme, le pétitionnaire satisfait à ses obligations en créant

les places manquantes sur une autre unité foncière distante de la première de moins de 300 mètres

dont il justifie la pleine propriété.

3) A défaut des deux modalités précédentes, le pétitionnaire pourra faire application des

dispositions prévues à l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, en justifiant pour les places qu’il ne

peut réaliser lui-même :

Ø Soit de l’obtention d‘une concession à long terme dans un parc public de

stationnement existant ou en cours de réalisation situé dans un rayon de 300

mètres,

Ø Soit de l’acquisition ou la concession de places dans un parc privé de

stationnement répondant aux mêmes conditions.

Les espaces de stationnement pour les cycles devront être aménagés par des dispositifs scellés

permettant d’attacher les vélos ou bien faire l’objet de locaux dédiés.

ARTICLES ZA 13 – ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, PLANTATIONS, ESPACES BOISES

CLASSES

De manière générale, les espaces non bâtis doivent recevoir un traitement paysager qui garantira

une qualité et une cohérence d’ensemble. Le dossier d’autorisation de construire devra comporter

un plan du terrain qui précisera la surface et le traitement des espaces verts et des espaces libres,

ainsi que la nature des espèces qui seront plantées.





Palette végétale

La palette végétale à retenir est inspirée du milieu naturel environnant. L’identification des végétaux

autochtones présents sur le site des Nielles ou dans les milieux naturels aux caractéristiques plus ou

moins similaires offre de nombreuses espèces.

Sans que cette liste soit exhaustive, seront privilégiés :

ü Origine Dune :

o Ammophila arenaria (Oyat des dunes)

o Lagurus ovatus (Lagure queue de lièvre)

o Inula crithmoides (Inule faux Crithme)

ü Origine falaise et haut de falaise :

o Crithmum maritimum (Criste marine)

o Arméria maritima (Armérie maritime)

o Sedum anglicum (Orpin anglais)

o Halimione portulacoïdes (Obione)

ü Origine pelouse

o Festuca rubra (Fétuque rouge)

ü Origine lande :

o Ulex europaeus (Ajonc d’Europe)

o Erica cinerea (Bruyère cendrée)

o Prunus spinosa (Prunellier)

En cas d’abattage d’arbre de haute tige rendu nécessaire par un projet de construction ou

d’aménagement, il doit être procédé au remplacement par un arbre de haute tige d’une essence

régionale et adaptée au site.

Les installations indispensables susceptibles de nuire à l'aspect des lieux, telles que réservoirs,

transformateurs électriques, etc… devront être intégrés au bâti ou par un filtre végétal, ou tout autre

dispositif approprié, en harmonie avec l'environnement urbain et naturel (bardage bois naturel,

parements pierre...).

En sus des plantations, les espaces libres seront aménagés sous forme végétale ou minérale

(favorisant une bonne perméabilité pour la gestion in situ des eaux pluviales) en harmonie avec la

construction et le tissu urbain environnant, des prescriptions particulières pouvant être imposées à

l'occasion de l'autorisation de construire.

De même les surfaces de stationnement devront être réalisées à l’aide de matériaux perméables.

La publicité est interdite. Les enseignes et le mobilier urbain qui sont soumis à autorisation ou à

déclaration seront conformes au règlement local de publicité.

Coefficient de biotope

Il est imposé un coefficient de biotope par surface (CBS) minimal de 0,40.

Le coefficient de biotope par surface est calculé selon la formule suivante :

CBS = surface éco-aménagée / surface de la parcelle





Les surface sont pondérées en fonction de la nature de la surface et des services écosystémiques

qu’elle peut rendre (biodiversité, infiltration des eaux de pluie), d’après la méthode de la ville de

Berlin.

Source : ville de Berlin

ARTICLE ZA15 - OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET

AMENAGEMENTS, EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

Sur l’ensemble des zones, l’implantation des constructions devra privilégier l’ensoleillement et

l’éclairage naturel, puis l’adaptation au terrain et le respect de la topographie de manière générale.

Concernant les nouvelles constructions, il est recommandé de renforcer de 20% les normes de

performance énergétique de la RT 2012.

La mise en place de dispositifs visant l’efficience énergétique des constructions et à leur inscription

dans une démarche environnementale est encouragée et devront être parfaitement intégrés aux

constructions et participer pleinement à leur composition architecturale (panneaux photovoltaïques,

chauffe-eau solaire, éléments de protection solaire, toitures ou murs végétalisés …), dans le respect

de la protection des sites et des paysages.

Il est recommandé d’utiliser une part significative de matériaux biosourcés pour la construction et les

aménagements paysagers.

Il est recommandé d’utiliser des dispositifs de récupération des eaux de pluie.





Titre III - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES ZP

- Sont également applicables les "Dispositions Générales" figurant au titre I du règlement du

P.L.U. approuvé le 31 mars 2006.

- L'annexe documentaire du règlement du P.L.U. approuvé le 31 mars 2006 complète le

présent règlement.

Caractère de la zone

La zone ZP correspond à des emprises destinées à recevoir des équipements publics tels que les

voiries, les parkings, les places, les espaces verts et liaisons douces.

Elle correspond au secteur d’aménagement de l’avenue des Nielles, du chemin l’accès au littoral

et de l’avenue John Kennedy.

Les caractéristiques de la zone ZP sont précisées aux articles ZP.1 à ZP.15 du présent règlement.

SECTION 1 – NATURE DE L’OCCUPATION ET UTILISATION DU SOL

ARTICLE ZP 1 – TYPE D’OCCUPATION OU UTILISATION DU SOL INTERDITS

Sont interdits :

1. Les affouillements, exhaussement du sol qui ne sont pas nécessaires à des travaux

de construction ou à des travaux de voirie ou d’ouvrages publics.

2. Les établissements qui, par leur destination, leur nature, leur importance, ou leur

aspect, sont incompatibles avec la salubrité, la tranquillité, la sécurité ou la bonne

tenue d’un quartier d’habitation.

3. Les dépôts gênants au titre de la réglementation concernant les installations classées au

regard du règlement départemental sanitaire.

ARTICLE ZP 2 – TYPE D’OCCUPATION OU UTILISATION DU SOL SOUMIS A CONDITIONS

PARTICULIERES

Peuvent être autorisés :

- des équipements publics ;

- des aires de stationnement ;

- des espaces verts collectifs ;

- l’implantation de mobilier urbain, d’édicules de manière permanente ou ponctuelle destinés

à apporter des services au public.

SECTION 2 – CONDITIONS ET POSSIBILITES DE L’OCCUPATION DU SOL

ARTICLE ZP 3 – DESSERTE PAR LES VOIES

Néant.

ARTICLE ZP 4 – DESSERTE EN EAU, ASSAINISSEMENT ET RESEAUX DIVERS PAR LES VOIES

1 – Eau





Les constructions seront raccordées au réseau de distribution d’eau potable.

2 – Assainissement

2.1 – Eaux usées

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au

réseau public collectif d’assainissement.

2.2 – Eaux pluviales

Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle à l’écoulement des eaux

pluviales.

Dans tous les cas, les aménagements réalisés devront être compatibles avec les dispositions des

annexes sanitaires du PLU approuvé.

Les projets d’aménagements devront privilégier les systèmes de récupération-réutilisation des eaux

pluviales et les techniques de gestion et d’infiltration des eaux pluviales (noues, bassins paysagers...)

pouvant aussi participer à la qualité des espaces publics.

3 – Electricité

Tout nouveau réseau électrique de distribution sera aménagé en souterrain.

4 – Télécommunication

Les nouveaux réseaux de télécommunications seront aménagés en souterrain.

5 – Ordures ménagères

Les constructions doivent être conçues pour permettre une collecte centralisée.

ARTICLE ZP 5 – SURFACE ET FORME DES PARCELLES

Néant.

ARTICLE ZP 6 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES -

EMPRISES PUBLIQUES ET RESEAUX DIVERS

L'implantation des constructions ne devra pas faire obstacle à un libre écoulement général des flux

de piétons, ni grever le confort de déambulation.

Les ouvrages en sous-sol seront implantés dans les polygones d’implantation représentés par une

hachure oblique noire au Plan Masse du document graphique UM21.

ARTICLE ZP 7 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Néant.

ARTICLE ZP 8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR

UNE MEME PROPRIETE

Néant.





ARTICLE ZP 9 – EMPRISE AU SOL

Néant.

ARTICLE ZP 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

Néant.

ARTICLE ZP 11 – ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS, AMENAGEMENTS DES ABORDS,

PROTECTION DES ELEMENTS DE PAYSAGE.

A) Construction principale et annexes

Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de

prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou

l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte

au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à

la conservation des perspectives monumentales.

Les projets seront notamment étudiés pour être en accord avec l'environnement naturel et bâti et

devront présenter une simplicité dans les proportions des volumes et des détails d'architecture, une

harmonie de couleur, une unité et une vérité dans le choix des matériaux.

B) Constructions légères

La construction d'annexes, telles qu'abris, remises réalisées avec des moyens de fortune est interdite.

C) Clôtures sur voies et marges de recul

Les clôtures, particulièrement celles visibles des espaces ouverts au public (voies etc. …) doivent

s'harmoniser par leur aspect, leur hauteur avec l'environnement et les constructions édifiées ou à

édifier sur le terrain.

ARTICLES ZP 12 –AIRES DE STATIONNEMENT

Néant.

ARTICLES ZP 13 – ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, PLANTATIONS ET ESPACES BOISES

CLASSES

La publicité est interdite. Les enseignes et le mobilier urbain qui sont soumises à autorisation ou à

déclaration seront conformes au règlement local de publicité.

Le mobilier urbain sera de préférence réalisé en matériaux durables (bois, …).

ARTICLE ZP 15 - OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET

AMENAGEMENTS, EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

Néant.





2.1.5.3 Adaptation du PADD apapapapap

a) PADD avant « Déclaration de projet »

Le PADD comporte une orientation thématique générale intitulée : Le renforcement des

équipements d’intérêt général : la ville active

Sous cette orientation générale sont identifiés les pôles d’activités principaux existants ou futurs

dédiés notamment aux activités économiques.

La cartographie de la page 49 du PADD identifie l’ex camping municipal des Nielles comme une zone

d’« activités de loisirs et sportives existantes » :





Figure 68 : Cartographie du PADD actuel (Source : PLU de Saint-Malo, 2006)





b) Cohérence du projet avec le parti d’aménagement de la ville de Saint-Malo

Le parti d’aménagement de la ville de Saint-Malo est exprimé dans différents documents,

stratégiques et/ou de planification, mais seul le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document

réglementaire opposable en l’espèce.

La présente note consiste donc à démontrer la cohérence du projet visé avec le PLU en vigueur et

notamment le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD).

Page 7 du PADD : Le respect des grands équilibres

Le PADD fait état de la nécessité de prévoir une diversité des fonctions urbaines, notamment « pour

la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d’habitat, d’activités

économiques, notamment commerciales, d’activités sportives ou culturelles et d’intérêt général, ainsi

que d’équipements publics, en tenant compte en particulier de l’équilibre entre emploi et habitat

[…]. »

L’équilibre entre emploi et habitat est primordial. Les objectifs de redynamisation de la démographie

pourront être atteints grâce, d’une part, au maintien d’une production active de logements

répondant aux besoins des jeunes actifs et des familles et, d’autre part, grâce au déploiement d’une

stratégie de développement économique notamment tournée vers la création d’emplois sur le

territoire.

Le projet d’aménagement des Nielles, de par le nombre d’emplois qu’il va générer, participe au

respect de cet équilibre. Ces emplois permanents bénéficieront aux habitants actuels et futurs.

Page 17 du PADD : Un développement limité de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage

« Le littoral est une véritable richesse pour l’ensemble du territoire malouin. La ville souhaite

préserver ce patrimoine par l’application de la loi Littoral, notamment par la limitation de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage. […] le plan local d’urbanisme va justifier et

motiver l’extension limitée de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage selon les critères liés

à la configuration des lieux ou à l’accueil des activités économiques exigeant la proximité immédiate

de l’eau. »

Le secteur des Nielles est un espace proche du rivage au regard de la loi Littoral, faisant partie des

« espaces urbanisés à enjeux urbains majeurs à développer » selon le DOO du SCoT approuvé le 8

décembre 2017. Les projets qui s’implantent sur ce secteur doivent donc respecter la règle relative à

l’extension limitée de l’urbanisation, conformément au code de l’urbanisme.

Dans ces espaces, le DOO précise que « le caractère limité de l’extension de l’urbanisation s’apprécie

au regard du caractère du tissu déjà artificialisé (densité des construction, présence d’architectures

spécifiques des lieux – notamment les lotissements balnéaires, les grands volumes industriels …), mais

également du niveau d’équipements, de services et d’activité de ces espaces et de la capacité

d’accueil associée. Que l’extension de l’urbanisation s’effectue en renouvellement urbain ou en

construction sur un terrain non bâti, il s’agira de renforcer les centralités, en permettant notamment

l’augmentation de la densité par rapport à l’existant. Les extensions de l’urbanisation devront en

outre assurer une intégration tant urbaine que paysagère et environnementale pour les parties

bordant des espaces remarquables. » (cf. page 64 du DOO – SCoT du Pays de Saint-Malo).





Le projet d’aménagement des Nielles constitue une extension limitée de l’urbanisation autorisée par

le SCoT en vigueur, étant précisé que cette notion est également inscrite au sein du PADD du PLU en

vigueur.

Dans le cadre de la présente procédure de mise en compatibilité du PLU, il est prévu d’ajouter un

paragraphe au sein du rapport de présentation du PLU, s’appuyant sur l’argumentaire du SCoT, afin

de justifier l’extension limitée de l’urbanisation sur le secteur des Nielles.

Il est à noter qu’il n’est pas nécessaire de se référer obligatoirement aux critères liées à la

configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de

l’eau, si l’extension limitée en espace proche du rivage est conforme aux dispositions du SCoT.

P 23 du PADD : Pérenniser l’image d’un territoire riche de son histoire et de des paysages

Au sein de cette orientation, il y est indiqué que « l’urbanisation des secteurs situés en site inscrit, à

proximité du littoral, sera soucieuse de qualité ».

Aussi, le secteur UM21 est en cohérence avec cette orientation en ce que l’accent est mis sur

l’insertion du projet dans le paysage.

En effet, la composition architecturale repose sur l’aménagement d’un paysage en aérien sur les

toitures terrasses et les jardinières d’espaces accueillant une végétation typique du littoral, de façon

à offrir depuis le rivage et la mer une impression de « dune ».

Les espaces au sol, en pleine terre et sur dalle du sous-sol sont reconstitués en jardins dunaires y

compris sur le plateau recréé dans le secteur de la falaise où des émergences de rochers seront

conservées.

L’objectif d’urbanisation qualitative en site inscrit est respecté.

Page 46 du PADD : La ville active

« La ville active traduit deux ambitions pour le projet urbain :

· D’une part, répondre aux besoins en termes d’activités économiques, d’équipements de

centralité et d’équipements de quartier,

· D’autre part, assurer une mixité fonctionnelle, ce qui permet de revitaliser les quartiers en

créant de véritables lieux de vie et de diminuer les déplacements en recherchant des unités de

lieu. »

Page 47 du PADD : Les activités économiques : priorité à l’emploi, à l’attractivité et au dynamisme

Le projet d’aménagement des Nielles tend à répondre aux besoins en termes d’activités

économiques, plus précisément d’offre d’hébergement touristique diversifiée (hôtel 5 étoiles, hôtel 4

étoiles et résidence touristique) peu présentes sur le territoire malouin. Il s’agit également de

proposer un renforcement de la dynamique du quartier avec de la restauration (secteur de la ville qui

en est dépourvu) et des activités de thalassothérapie, d’activités physiques et sportives. Ce projet

confèrera davantage de mixité fonctionnelle au quartier des Nielles. Il contribuera à créer un lieu de

vie à l’année au niveau du quartier qui souffre actuellement d’un déficit d’activité.

Il convient d’insister sur les conséquences positives du projet en termes de création d’emplois, de

gain d’attractivité et de dynamisme pour le secteur concerné ainsi que, plus largement, pour la ville

de Saint-Malo.





En ce sens, le projet retenu répond pleinement aux objectifs de la ville de Saint-Malo inscrits dans

son cahier des charges de l’appel à idées. Il est précisé qu’un critère d’analyse concernait la qualité

du programme et la réponse aux enjeux de développent du dynamisme et de l’attractivité de la

ville (réponse aux besoins identifiés sur le territoire, valorisation du site et notamment de sa qualité

paysagère et intégration au contexte urbain, animation du site et impact sur le dynamisme de la Ville

et son attractivité, création d’emplois directs et indirects).

Page 49 du PADD : Les pôles d’activités principaux existants ou futurs (cartographie)

L’ex camping municipal des Nielles est identifié sur la cartographie comme une zone d’« activités de

loisirs et sportives existantes ».

Toutefois, son maintien ou son renforcement n’apparaît en aucun cas dans le PADD.

Dès lors, le PADD n’exclut pas une mutation de ce secteur vers un autre type d’activités, une activité

hôtelière et touristique dans le cas du projet d’aménagement de l’ex-camping des Nielles. Cette

mutation est cohérente face aux difficultés qui ont conduit à la fermeture de ce camping.

Page 50 du PADD : Conforter l’offre commerciale

« […] on peut s’attendre à une augmentation de la fréquentation touristique et culturelle de la cité

corsaire lors de la mise en service du TGV vers Saint-Malo. Le PLU soit s’attacher à répondre aux

besoins futurs en renforçant l’offre hôtelière ainsi que les infrastructures d’accueil. »

Le projet visé participera à renforcer l’offre hôtelière et en restaurant, peu représentée sur ce

quartier.

Page 74 du PADD : Une démarche environnementale à promouvoir pour les projets d’aménagement

« Commune littorale, la ville de Saint-Malo est depuis longtemps dans un esprit d’une maîtrise de

l’étalement urbain. Le plan d’occupation des sols approuvé en 1991 limitait l’expansion spatiale au-

delà de la rocade. Cette économie de l’espace coïncide avec une démarche de renouvellement urbain.

Le PLU traduit la volonté municipale de « refaire la ville sur la ville » […]. »

Le terrain d’assiette du projet constitue une dent creuse dans le tissu urbain. Le projet qui viendra s’y

implanter participera à l’atteinte des objectifs de la ville en matière de renouvellement urbain,

permettant ainsi de préserver les terres agricoles de qualité.





Figure 69 : Vue aérienne du site

Présentant une dimension éco-responsable, le projet visé traduit une démarche environnementale

forte portée par la collectivité, ainsi que par le porteur de projet. Il est important d’insister sur la

volonté de la ville de Saint-Malo de voir s’implanter un projet qualitatif en termes de développement

durable et d’innovation, mais également d’intégration paysagère formalisée en amont dans le cahier

des charges de l’appel à idées.

c) PADD après « Déclaration de projet » prprprpr p p p p jejejeje

L’ex camping municipal des Nielles est identifié sur la cartographie comme une zone d’« activités de

loisirs et sportives existantes ».

Toutefois, son maintien ou son renforcement n’apparaît en aucun cas dans le PADD.

Dès lors, le PADD n’exclut pas une mutation de ce secteur vers un autre type d’activités, une activité

hôtelière et touristique dans le cas du projet d’aménagement de l’ex-camping des Nielles.

L’adaptation de la cartographie du PADD a pour objet de remplacer la localisation du camping des

Nielles au profit d’un secteur destiné à l’activité touristique et hôtelière, lequel répond à l’orientation

« Conforter l’offre commerciale » (p.50 du PADD) qui vise à renforcer l’offre hôtelière ainsi que les

infrastructures d’accueil.

La nouvelle cartographie du PADD amendé est la suivante :





Figure 70 : Cartographie du PADD modifié (Source : Ville de Saint-Malo, février 2019)





2.1.6 L’articulation avec les documents supra-communaux

LE SCHEMA REGIONAL DE COHERENCE ECOLOGIQUE (SRCE)

Le SRCE de Bretagne a été adopté le 2 novembre 2015 par arrêté du préfet de région. Il s’agit d’un

document cadre élaboré dans chaque région, mis à jour et suivi conjointement par la région et l’Etat

en association avec un comité régional Trame Verte et Bleue (TVB).

Le SRCE comporte cinq volets :

ü Une présentation et une analyse des enjeux régionaux relatifs à la préservation et à la remise

en bon état des continuités écologiques ;

ü Une présentation de la TVB régionale ;

ü Une cartographie de la TVB régionale au 1/100 000ème ;

ü Un programme d’actions, ainsi que les mesures prévues pour accompagner la mise en œuvre

locale de la TVB ;

ü Un dispositif de suivi et d’évaluation.

Le SRCE de Bretagne identifie la zone d’implantation du projet comme appartenant au Grand

Ensemble de Perméabilité (GEP) n°16 « La côte d’Emeraude, de Saint-Cast-le-Guildo à Saint-Malo ».

Le SRCE caractérise ce GEP comme étant un grand ensemble présentant en moyenne un niveau de

connexion des milieux naturels faible.

Figure 71 : Grands ensemble des perméabilités du SRCE et analyse du niveau de connexion entre milieux naturels

(Source : SRCE Bretagne)

Aussi, le SRCE identifie plusieurs éléments de fracture et d’obstacles à la circulation des espèces,

comme notamment :

ü La voie ferrée à deux voies (Saint-Malo – Rennes) ;

ü La 2 X 2 voies RD 301 au sud du secteur de Paramé ;

ü La RD 137 axe à 2 X 2 voies Rennes – Saint-Malo ;

ü La RD 168 Saint-Malo – Dinard.

Enfin, il convient de souligner que le site d’étude n’est pas identifié de manière particulière au sein

d’un corridor écologique.

Zone d’étude





Figure 72 : Corridors écologiques régionaux (Source : SRCE Bretagne)

LE SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE (SCOT)

Le SCoT vise à assurer la cohérence des politiques territoriales sur un espace donné. Document

stratégique de premier plan, il organise les grands choix d’aménagement pour les 15 à 20 prochaines

années et ce, à l’échelle pertinente du bassin de vie, autrement dit l’espace vécu par les habitants. Ce

document d’urbanisme définit de grandes orientations sur des thématiques aussi diverses que

l’habitat, le développement économique, les transports, … en respectant les principes du

développement durable.

La commune de Saint-Malo est couverte par le SCoT du Pays de Saint-Malo approuvé en 2007. Ce

SCoT a toutefois fait l’objet d’une procédure de révision enclenchée en 2013. Celle-ci a débouché sur

l’approbation d’un SCoT qui a été approuvé le 8 décembre 2017.

Le périmètre du SCoT du Pays de Saint-Malo inclut 73 communes, répartis sur une communauté

d’agglomération et trois communautés de communes (CC) : Saint-Malo Agglomération, la CC

Bretagne Romantique, la CC de la Côte d’Emeraude et la CC du Pays de Dol – Baie du Mont-Michel.

La commune de Saint-Malo est répertoriée comme étant un pôle urbain majeur, qui au-delà des

fonctions structurantes, assure également des fonctions de rayonnement du territoire au-delà de ses

frontières.

Le Document d’Orientation et d’Objectifs (DOO) du SCoT constitue un cadre d’aménagement pour les

documents et opérations détaillées aux articles L. 142-1 et R. 142-1 du code de l’urbanisme, dans un

rapport de compatibilité. En annexe du DOO figure la cartographie des espaces proches du rivage. Le

site d’implantation du projet est inclus dans les « espaces urbanisés à enjeux urbain majeur à

développer » (en orange sur la carte ci-dessous).





Figure 73 : Cartographie des espaces proches du rivage – extrait du SCoT du Pays de Saint-Malo, 2017

Figure 74 : Zoom cartographie des espaces proches du rivage – extrait du SCoT du Pays de Saint-Malo, 2017

L’objectif 116 du DOO indique que : « Dans les espaces proches du rivage, l’extension de

l’urbanisation est limitée et doit être justifiée et motivée dans les documents d’urbanisme locaux

selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la

proximité immédiate de l’eau ».

Zone d’étude





« Dans les espaces urbanisés, à enjeux urbains majeurs à développer, le caractère limité de

l’extension de l’urbanisation s’apprécie au regard du caractère du tissu déjà artificialisé (densité des

constructions, présence d’architectures spécifiques des lieux notamment les lotissements balnéaires,

les grands volumes industriels, …), mais également au niveau d’équipements, de services et d’activités

de ces espaces et de la capacité d’accueil associée. Que l’extension de l’urbanisation s’effectue en

renouvellement urbain ou en construction sur un terrain non bâti, il s’agira de renforcer les

centralités, en permettant notamment l’augmentation de la densité par rapport à l’existant. Les

extensions de l’urbanisation doivent en outre assurer une intégration tant urbaine que paysagère et

environnementale pour les parties bordant des espaces remarquables. » (Cf. DOO p.64)

Bien que les dispositions du DOO prévoient des secteurs stratégiques d’urbanisation limitée dans les

espaces proches du rivage, incluant le secteur des Nielles, une justification du caractère limité de

l’extension de l’urbanisation constituée par le projet d’aménagement de l’ancien camping des Nielles

est rédigée dans le cadre de la présente procédure de mise en compatibilité du PLU.

En effet, il convient de souligner que le secteur des Nielles est un espace proche du rivage au

regard de la loi Littoral, faisant partie des « espaces urbanisés à enjeux urbains majeurs à développer » selon le DOO du SCoT du Pays de SAINT- MALO approuvé le 8 décembre 2017.

Conformément au document d’orientations et d’objectifs du SCOT, dans un souci de renforcement

des centralités, l’extension de l’urbanisation s’effectue en renouvellement urbain ou en

construction sur un terrain non bâti, en permettant notamment l’augmentation de la densité par

rapport à l’existant.

A l’échelle du quartier de Paramé qui souffre d’un déficit d’activités à l’année, le secteur UL (au

PLU) libéré par l’ancien camping des Nielles constitue un espace interstitiel répondant à l’objectif

de renforcement des centralités afin d’y admettre des activités à vocation d’hébergement

touristique et de service, hôtellerie et restauration.

De plus, notons qu’au sein des espaces urbanisés, la constructibilité est permise dans la bande des

100 mètres, à compter de la limite haute du rivage. Le DOO rappelle un des principes de la loi

Littoral, inscrit aux articles L. 121-16 et L. 121-17 du code de l’urbanisme, selon lequel « Au sein des

espaces urbanisés, la constructibilité est permise (sous réserve des autres règles en vigueur) dans la

bande des 100 mètres, à compter de la limite haute du rivage. En dehors des espaces urbanisés, la

constructibilité dans la bande des 100 mètres, à compter de la limite haute du rivage, peut être

autorisée pour les constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités

économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. » (Cf. DOO p.65)

Les critères d’appréciation du caractère urbanisé de la bande des 100 mètres ont été précisés par le

juge administratif. Par un arrêt du 1er juin 2015 rendu en formation solennelle (CAA Nantes,

commune d’Arzon, MM VAILLANT ET KOKORIAN, 2è et 5è chambres réunies, n° 14NT01268,

14NT01269, 14NT01347), la Cour Administrative d’Appel de Nantes a précisé les modalités

d’application de la loi littoral dans la bande des 100 mètres :

« l’espace à prendre en considération pour déterminer si un projet de construction se situe dans un

espace caractérisé par une densité significative des constructions est constitué par l’ensemble des

espaces entourant le sol sur lequel doit être édifiée la construction envisagée ou proche de celui-ci. »

Elle indique aussi clairement que le projet doit être situé dans un espace urbanisé pour être autorisé

par l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme, et non en continuité avec un tel espace.





La bande littorale incluant l’ancien camping des Nielles comporte des constructions sur la totalité des

parcelles entourant le terrain d’assiette du projet (avenue des Nielles et avenue John Kennedy). Le

terrain d’assiette du projet est limitrophe sur trois côtés d’un secteur UEe au PLU en vigueur

correspondant à un secteur construit de type pavillonnaire. Les emprises de l’ancien camping des

Nielles sont enserrées dans un secteur présentant une densité significative des constructions. Dès

lors, le terrain d’assiette du projet est situé dans la bande des 100 mètres dite urbanisée,

autorisant les constructions.

En annexe du DOO figure également la cartographie des secteurs potentiels pouvant comprendre des

espaces remarquables littoraux. Précisons que le site d’étude est inclus dans l’un de ces secteurs.

Figure 75 : Cartographie des secteurs potentiels pouvant comprendre des espaces remarquables littoraux – extrait du

SCoT du Pays de Saint-Malo, 2017

Selon l’objectif 118 du DOO : « La localisation et l’étendue des secteurs potentiels pouvant

comprendre des espaces remarquables littoraux sont définies à l’échelle du SCoT par la cartographie

présentée en annexe 3-C du présent document d’orientation et d’objectifs. Au sein des enveloppes

ainsi proposées, voire au-delà lorsque les critères s’avèrent réunis, les autorités compétentes en

matière de document d’urbanisme local délimitent les espaces littoraux remarquables à la parcelle.

Ces espaces littoraux remarquables ne peuvent accueillir que les aménagements réglementairement

admis dans ce type d’espace ».

Zone d’étude





Peuvent notamment être autorisés les aménagements légers suivants, à condition que leur

localisation et leur aspect ne dénaturent pas le caractère des sites, ne compromettent pas leur

qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux : les

cheminements doux, ni cimentés, ni bitumés ; les objets mobiliers destinés à l’accueil ou à

l’information du public ; les postes d’observation de la faune ; les sanitaires et les postes de secours

rendus indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile, ni cimentés, ni bitumés ; la

réfection des bâtiments existants et l’extension limitée des bâtiments et installations nécessaires à

l’exercice d’activités économiques ; certains aménagements nécessaires à l’exercice des activités

agricoles…

En compatibilité avec le SCoT, le PLU de Saint-Malo classe en effet la plage du Minihic, située en

contrebas à l’ouest de la parcelle du projet, en zone NLitp. Sont autorisés en zone NLitp, les

aménagements nécessaires à l’exercice des activités de pêche et de cultures marines ou lacustres,

ainsi que, sous conditions, les aménagements légers décrits ci-avant (cheminements doux, objets

mobiliers, …). Par ailleurs, il convient de souligner et de rappeler que la falaise n’est pas qualifiée

d’espace remarquable (cf. Erreur ! Source du renvoi introuvable. Erreur ! Source du renvoi

introuvable.).

Par conséquent et pour les raisons susmentionnées, les objectifs du projet d’aménagement

apparaissent compatibles avec ceux des documents supra-communaux existants.

LE SCHEMA DIRECTEUR D’AMENAGEMENT ET DE GESTION DES EAUX (SDAGE)16

Le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) est un document de

planification dans le domaine de l’eau. Il définit, pour une période de six ans (2016 – 2021), les

grandes orientations pour une gestion équilibrée de la ressource en eau ainsi que les objectifs de

qualité et de quantité des eaux à atteindre dans le bassin Loire-Bretagne. Il est établi en application

des articles L.212-1 et suivants du code de l’environnement.

Le législateur lui a donné une valeur juridique particulière en lien avec les décisions administratives

et avec les documents d’aménagement du territoire. Ainsi, les programmes et les décisions

administratives dans le domaine de l’eau (autorisations et déclarations au titre des articles L.214-1

et suivants du code de l’environnement…) doivent être compatibles ou rendus compatibles avec

les dispositions du SDAGE (article L.212-1 XI du code de l’environnement).

Le SDAGE Loire Bretagne fixe les orientations fondamentales d’une gestion équilibrée de la ressource

en eau. Le nouveau SDAGE adopté le 4 novembre 2015 par le comité de bassin intègre les obligations

définies par la directive européenne sur l’eau ainsi que les orientations du Grenelle de

l’environnement pour un bon état des eaux.

On retiendra en particulier les dispositions mentionnées ci-après, en référence au projet présenté ici.

MAÎTRISER ET RÉDUIRE LES POLLUTIONS DUES AUX SUBSTANCES DANGEREUSES

5B - Réduire les émissions en privilégiant les actions préventives

16 Source : ICEMA





Ä L'activité de thalassothérapie est une activité naturelle. Dans le cadre de son fonctionnement,

l'établissement thalassothérapie utilise peu de produits (crème d'algues, huiles essentielles) et

n'utilise aucun produit chimique susceptible de contenir des métaux lourds. Il convient de souligner

que la partie relative au prélèvement et au rejet en mer des eaux utilisées est traitée dans le dossier

Loi sur l'Eau du projet

PROTÉGER LA SANTÉ EN PROTÉGEANT LA RESSOURCE EN EAU

6F - Maintenir et/ou améliorer la qualité des eaux de baignade et autres usages sensibles en eaux

continentales et littorales

Ä Le projet n’est pas concerné.

PRÉSERVER LA BIODIVERSITÉ AQUATIQUE

9D - Contrôler les espèces envahissantes

Lors des reconnaissances subaquatiques réalisées lors de la réalisation des indices biologiques

marins, il n’a été recensé aucune espèce envahissante.

PRÉSERVER LE LITTORAL

10A – Réduire significativement l’eutrophisation des eaux côtières et de transition

Ä Les programmes de réduction des flux d’azote de printemps et d’été, permanents et transitoires,

parvenant sur les sites concernés concernent essentiellement les bassins versants qui apportent

l’essentiel des flux.

La zone d’étude n’est pas sujette à des proliférations algales sur les plages.

Le projet n’est pas concerné.

10B – Limiter ou supprimer certains rejets en mer

Ä Compte tenu de sa nature, le projet n’est pas concerné.

10C – Restaurer et / ou protéger la qualité sanitaire des eaux de baignade

Ä Le pétitionnaire n’est pas concerné par cette disposition. Toutefois, il convient de préciser que :

· La plage du Minihic est d’excellente qualité au regard du classement des eaux de baignade

(classement 2018).

· Le rejet de la Thalassothérapie des Nielles n’est pas de nature à affecter la qualité des eaux

de baignade des plages voisines, compte tenu des faibles concentrations en germes et des

résultats de l’étude courantologique.

· Le SDAGE préconise la réalisation de profil de vulnérabilité des eaux de baignade par les

gestionnaires. Les profils de vulnérabilité des plages de Saint-Malo et notamment celles du

Minihic, du Pont et de Rochebonne ont été établis par la ville et actualisés en 2018.

10D – Restaurer et / ou protéger la qualité sanitaire des eaux des zones conchylicoles et de pêche à

pied professionnelle


· En baie de Saint-Malo, l’exploitation professionnelle des coquillages s’exerce uniquement au

travers de la pêche embarquée ou en plongée et elle concerne le groupe II, essentiellement

les praires et les amandes.





· Les concentrations en germes apportés par le futur rejet sont faibles et compatibles avec les

normes sanitaires pour la conchyliculture.

10E – Restaurer et / ou protéger la qualité sanitaire des eaux des zones de pêche à pied de loisir


· La zone d’étude est située dans une zone ou la pêche à pied est interdite par arrêté

municipal.

· Les concentrations en germes apportés par le futur rejet sont faibles et compatibles avec les

normes sanitaires pour la pêche à pied.

10F – Aménager le littoral en prenant en compte l’environnement

10F-1 - Travaux et les projets d’aménagement relatifs à la gestion du trait de côte

La gestion du trait de côte17 est visée par cette disposition. Elle cible plus particulièrement la

protection des écosystèmes côtiers (cordons dunaires, zones humides) qui constituent des espaces

de dissipation de l’énergie de la mer, la justification des choix d’aménagement du trait de côte, les

conditions d’une artificialisation accrue par des opérations de protection, etc… Au droit du projet, le

trait de côte est situé en pied de falaise. Le projet pourrait être concerné par cette disposition si le

bas de falaise est conforté par un cordon d’enrochements, ceci étant une des solutions envisageables

proposées dans la plus récente étude géotechnique de Fondouest.

10G – Améliorer la connaissance des milieux littoraux

Ä Le pétitionnaire n’est pas concerné par cette disposition.

Il convient toutefois de préciser que dans le cadre de son projet, le pétitionnaire a réalisé un état

initial du milieu marin (diagnostic benthique – indice d’évaluation de l’état écologique). Ces éléments

seront transmis aux services de l’Etat.

SCHEMA D’AMENAGEMENT ET DE GESTION DES EAUX (SAGE)18

Le SAGE Rance Frémur baie de Beaussais a été approuvé dans sa première version le 5 avril 2004. Le

SAGE révisé a été arrêté par le Préfet le 9 décembre 2013.

Cinq enjeux principaux y sont identifiés :

ü Restaurer le bon fonctionnement du bassin versant ;

ü Préserver le littoral ;

ü Assurer une alimentation en eau potable durable ;

ü Sensibilisation ;

ü Gouvernance.

On retiendra en particulier les dispositions mentionnées ci-après, en référence au projet présenté ici.

Disposition n°25 : Lutter contre les surfaces imperméabilisées et développer des techniques

alternatives à la gestion des eaux pluviales

17 Le trait de côte est une courbe/ligne représentant l'intersection de la terre et de la mer dans le cas d'une marée haute astronomique de

coefficient 120 et dans des conditions météorologiques normales. Par extension c'est la limite entre la terre et la mer, c'est à dire la côte.

18 Source : ICEMA





Ä Le projet prévoit, comme mentionné dans cette disposition, un système de rétention à la parcelle

(un bassin de rétention ou ouvrage équivalent pour chacune des deux parcelles), ainsi que des

toitures végétalisées. L’imperméabilisation des sols a été réduite au maximum, en intégrant des

espaces verts et des toits végétalisés.

Assurer la qualité sanitaire des eaux de baignade

La commission locale de l’eau fixe comme objectif le maintien ou l’atteinte, en 2015, d’un classement

sanitaire en « qualité excellente » pour l’ensemble des sites de baignade du périmètre.

Ä Le rejet de la thalassothérapie des Nielles n’est pas de nature à affecter la qualité des eaux de

baignade des plages voisines, compte tenu des faibles concentrations en germes et des résultats de

l’étude courantologique.

Assurer la qualité des zones conchylicoles et de pêche à pied

Le SAGE fixe comme objectif d’améliorer la qualité sanitaire de l’ensemble des zones de pêche à pied

du périmètre dont notamment celui de Rochebonne (objectif qualité A).

Ä Les concentrations en germes apportés par le futur rejet sont faibles et compatibles avec les

normes sanitaires pour la conchyliculture, notamment au point de surveillance localisé au niveau de

la pointe de Rochebonne.

L’objectif de classement des zones conchylicoles professionnelles fixe par le SAGE reste inchangé pour

la zone 35.03 dans laquelle se situe le projet.

Objectif général n°2 : Assurer la satisfaction des différents usages littoraux et les concilier avec

l’aménagement et les activités économiques présentes sur le territoire.

2.1.7 Articulation du projet avec le projet urbain stratégique et les objectifs poursuivis par la révision générale du PLU en cours

La ville de Saint-Malo a prescrit la révision générale de son PLU par une délibération en Conseil

municipal du 25 juin 2015 qui expose les grands objectifs poursuivis par cette procédure. Ces grands

objectifs, rédigés sur la base des orientations du Projet Urbain Stratégique « Saint-Malo 2030 »,

préfigurent le nouveau parti d’aménagement qui sera traduit au sein du futur PADD.





Focus sur le Projet Urbain Stratégique « Saint-Malo 2030 »

Le Projet Urbain Stratégique « Saint-Malo 2030 » est le fruit d’une réflexion urbaine d’envergure

menée par la collectivité, avec le concours de l’Agence Devillers & Associés/BNR Clenet

Brosset/Transversal, et d’une étude environnementale réalisée par le bureau d’études THEMA

Environnement.

Une analyse fine et croisée a permis de révéler la présence d’importants fonciers mutables sur le

territoire, pouvant accueillir des projets en renouvellement urbain. Ces espaces mutables à enjeux en

matière de renouvellement urbain, dont fait partie le terrain d’assiette du projet, représentent une

opportunité pour la ville de se renouveler sur elle-même, évitant ainsi de trop s’étendre sur l’espace

rural et consommer des terres agricoles.

Cette étude globale a démontré que la ville de Saint-Malo dispose d’atouts qu’elle doit valoriser.

C’est notamment une ville touristique à l’économie robuste, une ville dont le patrimoine balnéaire et

les équipements attractifs de thalassothérapie rayonnent à l’échelle nationale et en font un second

moteur fort du tourisme après le patrimoine architectural, historique et naturel de la ville (remparts,

plage du Sillon…). Un des enjeux à l’horizon 2030 est de renforcer ces activités tournées vers la mer,

la santé et le bien-être qui participent à l’attractivité de la Cité corsaire, et ce à l’année.

En outre, Saint-Malo doit veiller à maintenir un fort niveau d’emploi dans les prochaines années

pour permettre aux familles et aux jeunes actifs de s’installer sur le territoire. L’enjeu est de

développer les générateurs d’emplois, notamment le tourisme, d’améliorer leur visibilité et leur

accessibilité.

Les enjeux du territoire ainsi que les grandes orientations du Projet Urbain Stratégique ont été

présentés à la population lors d’une réunion publique organisée le 14 avril 2016 et inscrits dans un

document de synthèse intitulé « Saint-Malo 2030 », distribué à l’ensemble des habitants (33 000

exemplaires).





Figure 76 : Saint-Malo 2030, Projet urbain stratégique

Le Projet Urbain Stratégique « Saint-Malo 2030 » évoque « une ville aux vocations économiques

multiples » (cf. p.19), mentionnant le poids des activités touristiques dans l’économie locale. Le

littoral malouin et sa variété de paysages présentent une forte attractivité touristique et donc un

atout de la ville qu’il convient de valoriser.

Le projet d’aménagement visé est en cohérence avec le parti d’aménagement ressortant des

orientations du Projet Urbain Stratégique de la ville de Saint-Malo.

Ø Focus sur les objectifs poursuivis par la révision générale du PLU en cours

La déclaration de projet s’inscrit dans le cadre de plusieurs objectifs cités dans cette délibération de

lancement de la procédure de révision générale du document d’urbanisme de Saint-Malo.

« […] Définir un projet urbain ambitieux pour les 20 prochaines années, prenant en compte les

objectifs de développement durable ainsi que le rôle de la ville comme pôle structurant à l'échelle

régionale et locale :

- Renforcer le positionnement de la cité malouine dans le contexte régional,

- Développer Saint-Malo et son agglomération comme un pôle de compétences en s'appuyant

sur ses meilleurs atouts, notamment le port, le littoral, son arrière-pays très innovant de

façon à créer et renforcer des filières pour l'innovation et le développement de nouvelles

activités.

Mettre en œuvre un projet urbain pour favoriser une nouvelle urbanité et renforcer l'attractivité de la

ville, notamment pour les familles et les entreprises :

- Renforcer les centralités existantes et les mettre en relation avec les quartiers qui les

entourent,





- Fixer de nouveaux objectifs en termes de création d'emplois, d'accueil d'activités et

d'accompagnement au développement économique pour renforcer l'attractivité de la ville,

Concevoir un projet urbain respectueux des objectifs du développement durable, conciliant

développement urbain et préservation de la trame verte et bleue :

- Favoriser le renouvellement urbain, la mutation et la densification de la ville pour déterminer

les conditions d'un aménagement du territoire respectueux des principes du développement

durable, […] »

Le projet d’aménagement de l’ancien camping des Nielles répond aux objectifs précités, extraits de la

délibération de lancement de la révision générale du PLU de Saint-Malo.

Ces objectifs mettent l’accent sur le développement de l’attractivité du territoire qui doit s’appuyer

sur ses atouts, notamment le littoral et le tourisme. L’objectif premier de redynamisation de la

démographie érodée et de l’accueil des familles passe par une forte création d’emplois, mais

également par une production soutenue de logements pour pérenniser l’installation des familles et

des jeunes actifs à Saint-Malo. Cette création d’emplois implique la mise en œuvre d’une politique

d’accueil des entreprises et de développement d’activités économiques diversifiées.





2.2 DIAGNOSTIC ET ETAT INITIAL DU SITE

2.2.1 Climatologie

2.2.1.1 Pluviométrie

Les précipitations sont relativement constantes tout au long de l’année, avec cependant un léger pic

en automne. Les précipitations annuelles sont autour de 753,5mm.

Tableau 7 : Précipitations (Source : Météo France, station Dinard Pleurtuit, normales climatiques 1971-2000)

2.2.1.2 Température et ensoleillement

Le climat à Saint-Malo est principalement tempéré océanique, caractérisé par des hivers doux et des

étés faiblement chauds. Les risques de gels s’étendent de Décembre à Mars, tandis que les

températures très chaudes (>28°C) apparaissent très rarement, généralement au milieu de l’été,

principalement en juillet.

Tableau 8 : Températures (Source : Météo France, station Dinard Pleurtuit, normales climatiques 1971-2000)





Tableau 9 : Insolation (Source : Météo France, station Dinard Pleurtuit, normales climatiques 1991-2000)

2.2.1.3 Vent

Les vents dominants sur le site sont principalement marins, le long de la Manche, directions sud/sud-

ouest et nord/nord-est.

Figure 77 : Vent (Source : Météo France, station Dinard Pleurtuit, normales climatique 1971-2000)

2.2.1.4 Phénomènes météorologiques

A Saint Malo, on compte 37 jours avec la présence de brouillard, un peu moins de 15 jours d’orage et

8 jours de neige. Le phénomène de grêle est faible, 1,1 jours.

Tableau 10 : Phénomènes (Source : Météo France, station Dinard Pleurtuit, normales climatique 1981-2000)





2.2.2 Géologie, pédologie et géotechnique

Les données sur la géologie sont issues de l’étude géotechnique préalable19 réalisée par Géolithe en

2016.

2.2.2.1 Géologie générale et locale

Figure 78 : Géologie générale au droit du site d’étude

D’après la carte géologique de Saint Malo, la formation présente au droit de la zone d’étude est la

suivante :

ü M : migmatites indifférenciées, roches quartzo-feldspathiques à dominante acide fortement

métamorphiques, issue de la fusion partielle de gneiss et de micaschiste.

Les relevés réalisés sur site montrent 3 formations visibles à l’affleurement : Migmatite, Dolérite et

Brèche.

19 Géolithe- Octobre 2016-St Malo (35)-49 avenue du Président John Kennedy, faisabilité d’un rejet et d’une prise d’eau en mer, étude

géotechnique préalable. Principes généraux de construction (PGC) (à la demande et pour le compte de E&MA. 25 p





2.2.2.2 Reconnaissances et phénomènes

Les principales reconnaissances et phénomènes repérés lors de la visite sur site de Géolithe sont récapitulés sur la photographie ci-dessous :





2.2.2.3 Pédologie – zones humides

Conformément aux données de la carte géologique, la réalisation des 18 sondages à la tarière à

main20 a montré la présence exclusive de sols développés sur une formation sableuse avec par

endroits un blocage sur une roche de type granitique. Les sols sont assez perméables à très

perméables.

2.2.2.4 Géotechnique

L’Etude géotechnique de conception, élaborée par FONDOUEST en 2016, fournit différentes

recommandations techniques listées ci-dessous en lien avec les données générales du projet :

ü Conditions de réalisation des fouilles – soutènement

ü Fondations des structures

ü Dallages

ü Protection des sous-sols vis-à-vis de l’eau

ü Zone d’influence géotechnique

ü Sismicité

En complément, Tellus Environment a mené une étude21 afin de localiser la profondeur du

substratum rocheux et de déterminer ainsi le tracé optimal des conduites de prélèvement et de rejet

de l’eau de mer, tant d’un point de vue coût que d’un point de vue respect environnemental. Une

technique de reconnaissance non destructive a été utilisée sur l’estran en partie immergée et

émergée, et sur la parcelle qui accueillera les thermes en haut de falaise. Des mesures ont ainsi été

réalisées au pénétrateur de sédiments, sonar et radar, du 14 au 16/06/2018.

Les mesures radar réalisées sur la parcelle n°101 (ancien camping) ont été corrélées aux sondages

géotechniques effectués en 2016 par FONDOUEST. Leur corrélation plutôt bonne a servi de

calibration à la détection du toit gneissique (sans distinction de gneiss altéré ou rocheux) et à

l’extraction de sa profondeur. Les résultats montrent une plus grande superficialité de la roche dans

la partie médiane de la parcelle n°101 (donc à l’est de la zone d’étude) et une plus grande

profondeur en bordure de falaise au nord de la zone d’étude (de l’ordre de 5 m si l’on considère une

permittivité fixe moyenne de 5). La partie où le toit gneissique est plus profond correspond à une

zone perturbée par rapport au reste de la parcelle.

20 Prospection sur le terrain du 23 novembre 2017(Ouest Am’)

21 Rapport de campagne géophysique- Détection de zones blanches pour la mise en place de canalisations de rejet et de pompage d’eau de

mer - Projet d’aménagement des Nielles, Saint-Malo (35) – Tellus Environment (03/10/2018).





Figure 79 : Topographie 2D du toit du gneiss déduite des mesures radar sur la parcelle n°101 (Source : Tellus

Environment)

Le diagnostic géotechnique de Fondouest22 indique que les failles et les orientations associées

relevées lors des investigations sur le terrain témoignent des différents évènements tectoniques et

de la présence de zones de fragilité au sein de la falaise. Aucune arrivée d’eau n’a été observée lors

de la réalisation des sondages. Les circulations d’eau souterraines seront essentiellement dues à

l’infiltration des eaux météoriques à travers les sables et les remblais relativement perméables de

surface. Ces eaux vont avoir tendance à s’infiltrer et alimenter ainsi des circulations souterraines

dans les horizons altérés et dans les fractures des migmatites.

Un focus particulier dans l’étude porte sur le secteur C (profil P4) (voir carte suivante): de PM42 à

PM57, la falaise présente un profil en creux, d’orientation générale SW/NE (mais nécessairement

irrégulière) à relier à l’état d’altération nettement plus marqué des matériaux sur une épaisseur

beaucoup plus importante (les matériaux « rocheux » ne sont présents que sur 1 à 2 m maximum en

pied de falaise). Ce secteur est l’un des plus raide (proche de 80° dans les terrains meubles situés

juste au-dessus des terrains rocheux en pied de falaise) et présente le plus de risques d’instabilité.

Compte tenu de la nature des matériaux sur ce secteur (migmatites recoupées par des filons de

dolérite), l’ensemble est majoritairement dans un état d’altération très avancé et assimilable à des

matériaux meubles. Les sols en présence développent en effet dans un état non saturé une

résistance au cisaillement (liée aux phénomènes de succions) qui peut mécaniquement être assimilée

à une cohésion apparente, mais qui peut disparaitre sous l’effet d’un remaniement ou en présence

d’eau, en particulier.

22 Fondouest, 17.01.19, Diagnostic géotechnique de la falaise, mission G5, projet des Nielles, SAS GRI, 32 p+annexes





Figure 80: Lithologie au droit du secteur C (AM4 : rocher très altéré, forte altération dans toute la masse rocheuse ; AM5 :

rocher complètement altéré, texture et fissures importantes toujours visibles ; AM6 : rocher complètement décomposé,

texture et fissuration non reconnaissables, sol résiduel, pas de remaniement)

La profondeur du toit du rocher augmente à mesure que l’on se rapproche du bord de la falaise. Le

toit se situerait aux alentours de 5 m en partie haute du secteur C (PM42 à PM57).

Quelques fractures verticales sont observées localement en partie haute de falaise dans le secteur A

(PM27).





Figure 81: plan d'implantation des sondages et noms des secteurs de falaise

Secteur A

Secteur B

Secteur C

Secteur D





2.2.3 Topographie et hydrographie

2.2.3.1 Contexte morphologique

Le site d’étude est inséré entre les deux pointes rocheuses de Rochebonne au sud et de la Varde au

nord, et de nombreux pointements rocheux et îlots sont relevés en pied d’estran du site d’étude.

Du fait de cette configuration, le site est relativement protégé par :

ü L’effet d’épis de la Varde avec globalement un effet d’accrétion de sable sur l’estran attendu,

ü L’effet brise lame des pointements rocheux.

Figure 82 : Vue aérienne du contexte morphologique

La zone d’étude du Sud au Nord se compose :

ü d’une pointe rocheuse en avancée de l’ordre de 30m depuis la crête de falaise ;

ü d’une crique en retrait de la pointe de l’ordre de 17m.

Figure 83 : Vue photographique de la falaise face à la parcelle 101





2.2.3.2 Topographie du site

Le sous-secteur Nord présente une très légère pente générale orientée Sud-Est / Nord-Ouest sur la

partie plateau (point haut à 26,2 m et point bas à 24 m NGF environ), puis la falaise constitue une

rupture abrupte de 16 à 18 m de dénivelé jusqu’à la plage. Les eaux pluviales de ce plateau

perméable ont tendance à s’infiltrer. En cas de pluie intense, le ruissellement se fait vers la falaise.

Pour le sous-secteur Sud, la topographie verse légèrement vers le Sud-Ouest (point haut à 26,20 m

NGF environ et point bas à 21,50 m NGF environ). Les haies existantes, le mur d’enceinte et le

blockhaus interceptent les ruissellements et favorisent l’infiltration.

Figure 84 : Carte simplifiée de la topographie

2.2.3.3 Topographie au niveau de la falaise

La topographie du site au niveau de la falaise est présentée sur le fond de plan ci-dessous (extrait de

l’étude géotechnique de Géolithe déjà citée).





Figure 85 : Plan topographique sur fond de photographie aérienne et profils.





Globalement à l’étude de ces 3 profils, on constate que la topographie de la plateforme supérieure

en crête de falaise varie peu, de l’ordre de 24 à 25 m NGF.

En revanche, en pied de falaise, le niveau de sable fluctuant en fonction des zones, on trouve une

différence de l’ordre de 3 m entre l’extrémité Sud (6.00 m NGF) et l’extrémité Nord (9.00 m NGF). Au

niveau des profils P1 à P3, c’est la fluctuation du niveau de sable de la plage en pied de falaise qui

explique ces écarts de hauteur du front rocheux.

De bas en haut des profils, on observe globalement :

ü L’estran sableux à faible pente, de l’ordre de 2° ;

ü Une plage avec une pente plus importante de l’ordre de 6 à 7° ;

ü Une falaise rocheuse subverticale dont la hauteur varie de 15 à 18m ;

ü Une plateforme haute enherbée.

Attention, le niveau topographique, en particulier celui de la plage et de l’estran, est sujet à des

fluctuations :

ü Annuelles, avec régression de la plage lors d’épisode de tempête ;

ü Globales, induit par une raréfaction des stocks sédimentaires ;

ü Globales, induit par le réchauffement climatique et le contexte de hausse du niveau des

océans.

L’ordre de grandeur des fluctuations annuelles peut être estimé à 2 m en haut d’estran. Les

fluctuations globales sont difficilement appréciables.

2.2.3.4 Hydrographie

Aucun fossé n’a été relevé sur la zone. De même, aucun apport d’eau de ruissellement provenant des

terrains amont n’a été constaté. Le site est également dépourvu de plan d’eau ou de mare.

Le site du projet appartient au bassin versant FRGC03 « RANCE-FRESNAYE ». La zone d’étude ne

présente aucun cours d’eau ; néanmoins on peut signaler que deux masses d’eau « cours d’eau » se

trouvent non loin du projet :

ü « Le Routhouan et ses affluents depuis la source jusqu’à la mer » (FRGR1443) localisé à

5,5 km environ au sud-ouest de la zone d’étude en suivant le trait de côte ;

ü « Le ruisseau de Saint-Coulomb et ses affluents depuis la source jusqu’à la mer » (FRGR1447)

situé à 5 km environ à l’est du projet en suivant le trait de côte.

2.2.4 Eau et littoral

2.2.4.1 Zones inondables

La DDTM23 indique que le projet se situe dans une zone située en dehors du périmètre du PPRSM24

de Saint-Malo et n’est donc pas soumis au règlement du plan de prévention.

23 Direction Départementale des Territoires et de la Mer

24 Plan de Prévention des Risques Submersion Marine





2.2.4.2 Contexte océanique

Les marées de la baie de Saint-Malo sont parmi les plus importantes en Europe. Au maximum, le

marnage (amplitude entre marée basse et marée haute) peut y atteindre 13 mètres en vive eau, soit

plus du double du marnage ordinaire en Atlantique, et 3,2 m en morte eau. La hauteur d’eau

moyenne à Saint-Malo est de 6,78 m.

2.2.4.3 Hydrogéologie

Au niveau du site d’étude, le site internet du BRGM25 signale la présence de la masse d’eau

souterraine FRGC014 « Bassin versant de Rance-Frémur ». Il s’agit d’aquifères de socle dits « libres ».

La BSS26 recense plusieurs ouvrages aux abords de la zone d’étude. Il s’agit pour l’essentiel de forages

destinés à la géothermie. Leur profondeur varie entre 16 m et 132 m.

Aussi il convient d’ajouter les éléments ci-après, qui sont issus de l’Etude Géotechnique de

Conception élaborée en 2016 par FONDOUEST : « Au moment de la campagne de reconnaissance

(avril, mai, juin 2016), aucune venue d’eau souterraine n’a été observée lors des forages. En période

d’intempéries, des circulations et des rétentions d’eau sont possibles dans les formations de

recouvrement (remblais, sables et limons). Des arrivées d’eau souterraines ponctuelles peuvent

également survenir dans les zones d’altération du gneiss (arène) et dans les fractures des horizons

rocheux. Nous avons procédé à la mise en place d’un piézomètre (…) afin de permettre le suivi du

niveau d'eau par le Maître d’Ouvrage ou son Maître d’œuvre ».

2.2.4.4 Qualité des eaux

a) Eau souterraine

Les objectifs chimiques de la masse d’eau souterraine FRGG014 « RANCE-FREMUR » sont fixés à 2027

et l’objectif quantitatif est fixé à l’horizon 2015. Pour 2015, l’Agence de l’Eau Loire-Bretagne affecte

un état chimique médiocre de la masse d’eau dont le paramètre déclassant est dû aux nitrates. Par

ailleurs, l’Agence de l’Eau affecte un bon état quantitatif de cette masse d’eau.

b) Eaux douces

Le SDAGE27 Loire-Bretagne, adopté le 4 novembre 2015, a mis en place des objectifs de qualité pour

les cours d’eau en accord avec la Directive Cadre sur l’Eau qui fixe un objectif de bon état écologique.

c) Eaux littorales

La zone d’étude se localise à proximité immédiate de la masse d’eau côtière FRGC03 « RANCE-

FRESNAYE » dont l’objectif de bon état écologique est fixé à l’horizon 2021. Pour 2013 (données

disponibles les plus récentes), l’Agence de l’Eau Loire-Bretagne affecte un bon état écologique, ainsi

qu’un bon état chimique à la masse d’eau côtière Rance-Fresnaye.

25 Bureau de Recherches Géologiques et Minières

26 Banque du sous-sol

27 Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux





Pêche à pied récréative

D’après un courrier issu de l’ARS28 Bretagne, datant du 26 février 2018, « le littoral malouin comporte

des sites de pêche à pied récréative et des sites de baignade dont plusieurs se situent sur la portion

d’estran s’étendant entre St Malo intra-muros à l’ouest et la pointe de la Varde à l’est ».

Le site de pêche à pied de Rochebonne est situé au sud-ouest immédiat de la plage du Minihic et du

projet des Nielles, au large de la pointe de Rochebonne (zone rocheuse).

Figure 86 : Localisation de la zone de pêche à pied par rapport au projet des Nielles

Ce site de pêche à pied est sous l’influence directe d’un rejet pluvial débouchant à l’extrémité Est de

la plage de Rochebonne, pouvant être potentiellement contaminé. L’ARS effectue un suivi régulier de

la qualité sanitaire de ce gisement. Le gisement présente une qualité bactériologique médiocre avec

de nombreux pics de contaminations ces trois dernières années. L’arrêté municipal du 4 décembre

2014 interdit la pêche à pied sur ce site.

28 Agence Régionale de Santé





Figure 87 : Qualité bactériologique du gisement de Rochebonne

Conchyliculture

Le littoral au droit du projet des Nielles est situé dans l’emprise de la zone conchylicole 35-03.

Figure 88 : Localisation des zones de production conchylicole en baie de Saint-Malo

En baie de Saint-Malo, l’exploitation professionnelle des coquillages s’exerce uniquement au travers

de la pêche embarquée ou en plongée. Actuellement sur ce site, seuls les coquillages fouisseurs et

filtreurs du groupe 2 (bivalves fouisseurs : palourdes, coques…) peuvent être récoltés et consommés

après traitement.

Eaux de baignade

Le projet des Nielles s’insère au droit de la plage du Minihic. Elle est contigüe à l’Est avec la plage du

Pont. Elle est séparée à l’Ouest de la plage de Rochebonne par la pointe de Rochebonne.

La qualité des eaux de baignade de la plage du Minihic a été classée en « Bonne » ou « Excellente »

qualité au cours de la période 2014-2017. La plage a été classée en « Excellente » qualité à l’issue des

trois dernières saisons balnéaires.

Figure 89 : Historique (2014-2017) des classements de la plage du Minihic selon la directive de 2006 (source : ARS)





2.2.4.5 Usages de l’eau continentale et littorale

a) Usage baignade

Le substrat en haut de plage du Minihic est essentiellement sableux. L’estran, qui découvre sur

environ 300 à 400 m en fonction des marées, est composé pour l’essentiel de sable. A noter la

présence d’affleurement rocheux en partie basse de l’estran.

La fréquentation en période estivale peut être ponctuellement importante entre 1000 et 2000

personnes.

La plage du Minihic est surveillée. Un poste de secours est implanté au niveau de la falaise en

période estivale. Un balisage est mis en place durant la saison estivale. Seule la baignade est

autorisée dans la zone balisée.

b) Usage pêche

Pêche à pied

L’activité pêche à pied est présente au droit de la plage des Nielles, notamment lors des grandes

marées. Les zones fréquentées sont les plateaux rocheux découverts à marée basse accessibles à

pied et certains rochers (Le Grand Davier, La Nièce du Davier, le Petit Davier…) accessibles en bateau.

Les espèces pêchées sont essentiellement les crustacés.

Pêche à pied sur les plateaux rocheux découvrants en

partie basse de l’estran

Pêche à pied sur les rochers situés au large de la plage

(Grand Davier)

Les panneaux d’affichage présents à l’entrée de la plage stipulent que la pêche à pied est

déconseillée : risque pour la santé.

Chasse sous-marine

Des pêcheurs en apnée fréquentent le littoral autour des zones rocheuses, notamment d’avril à juin

pour pêcher des araignées de mer.

Pêche en mer

La pêche en mer en bateau est potentiellement présente sur le site. De même, la pêche au casier

pour les crustacés est possible à proximité des zones rocheuses.





c) Usages nautiques

Il n’existe pas de cale de mise à l’eau au niveau de la plage des Nielles, ni de club nautique. Il n’est de

ce fait pas recensé de chenaux de navigation au droit immédiat de la plage des Nielles, y compris en

période estivale. Le littoral au large de la plage des Nielles est toutefois fréquenté par les

embarcations légères (pêche de loisirs, motonautisme, voile…).

A noter la pratique possible de kitesurf dans le secteur des Nielles et des autres plages voisines,

même si la zone d’exercice privilégiée à Saint-Malo se situe au niveau de la plage du Sillon.

Des chenaux de navigation sont présents sur les plages du Pont et de Rochebonne en période

estivale.

d) Navigation

Le chenal de la Bigne, qui part de la sortie de la rade de Saint-Malo en direction de la pointe de la

Varde, est situé environ 2 km au large de la plage du Minihic.

La zone littorale située au droit immédiat de la plage du Minihic n’est pas située dans un chenal de

navigation. Elle est donc peu fréquentée, hormis pour des usages récréatifs comme évoqué

précédemment.

e) SDAGE / SAGE

La commune de Saint-Malo est située dans le SDAGE29 Loire Bretagne approuvé le 04 novembre 2015

et dans le périmètre du SAGE30 Rance, Frémur, Baie de Beaussais approuvé le 09 décembre 2013.

f) Eaux pluviales

EXUTOIRES PLUVIAUX

· Plage du Minihic

Sur la plage du Minihic, deux exutoires pluviaux principaux débouchant en haut de plage sont

observés :

ü l’exutoire EP de la résidence Reine Marine (Ø400). Il collecte a minima les eaux pluviales du

chemin d’accès à la plage (présence d’un avaloir en amont de l’escalier). Ce collecteur ne

présente pas d’écoulement par temps sec et n’est pas recensé sur le plan des réseaux d’eaux

pluviales.

ü l’exutoire EP situé en contre-bas de la résidence Kennedy (Ø300). Ce collecteur ne présente

pas d’écoulement par temps sec.

29 Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux

30 Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux





Exutoire pluvial de la résidence Kennedy

Exutoire pluvial de la résidence REINE MARINE

Nous ne disposons d’aucune donnée concernant la qualité des eaux pluviales rejetées par ces deux

exutoires par temps de pluie. Les eaux sont généralement infiltrées dans le sable en haut de plage.

· Dans l’environnement proche de la plage

L’émissaire pluvial de la Varde chemine le long de la partie Nord de la plage du Pont, à environ 600 m

au Nord-Est de la plage du Minihic, en direction de la pointe de la Varde. Il constitue l’exutoire d’un

bassin versant pluvial de 395 ha qui comprend les quartiers de Paramé, du Levy et de Rotheneuf en

partie.

Ce pluvial est susceptible de recevoir des eaux usées (mauvais branchements), mais également des

trop-pleins de poste en cas de dysfonctionnement des postes de refoulements (PR) ou de surcharges

hydrauliques par temps de pluie.

Point de rejet de l’émissaire pluvial de la VARDE

A environ 200-250 m au Sud-Ouest de la plage du Minihic, il est recensé deux exutoires pluviaux

(Rochebonne) :

ü émissaire pluvial Ø400 débouchant sur l’estran rocheux avec un trop plein situé en haut de

plage

ü exutoire d’un ovoïde Ø1700

Pointe de la

VARDE

Emissaire





Ces exutoires pluviaux sont susceptibles de recevoir des surverses du réseau d’assainissement

(déversoir d’orage (DO) et trop-plein (TP) d’un poste de refoulement (PR)), notamment par temps de

pluie.

· Dans l’environnement proche de la plage

Il n’est pas recensé d’exutoires distants susceptibles d’influencer la qualité de l’eau au niveau de la

plage des Nielles.

DEBIT DE FUITE

Le PLU de Saint-Malo indique que « sur l’ensemble du territoire communal, le débit de fuite maximal

est fixé à 2 litres par seconde et par hectare pour les opérations groupées de surfaces supérieures à 5

ha. Pour les surfaces comprises entre 1500 m² et 5 ha le débit est limité forfaitairement à 10 litres par

seconde. », quelle que soit l’occurrence de pluie.

Ainsi, il convient pour chaque projet d’appréhender les incidences d’éventuels débordements au sein

des parcelles afin de définir un degré de protection (pluies de temps de retour 10, 20, 30 …ans). Le

projet prévoit par conséquent la collecte des eaux pluviales au sein des îlots, la limitation des débits

déversés aux réseaux unitaires publics à hauteur de 10 l/s pour l’ensemble du projet.

g) Assainissement

Assainissement de Saint-Malo

La ville de Saint-Malo possède une station d’épuration de 122 000 EH (équivalents-habitants). Mise

en service en 1995, la station traite également les eaux usées de la commune voisine de Saint-

Coulomb. Il s’agit d’une station de type boue activée dont le rejet se fait dans le petit fleuve Le

Routhouan.

Les chiffres communiqués31 indiquent pour l’année 2017 une charge maximale en entrée de 94 021

EH (5 641 kg/j DBO5), soit 77 % de la capacité nominale organique de la station. Concernant la

charge hydraulique, la station affiche un débit entrant annuel de 6 316 521 m3, soit un débit entrant

moyen de 17 305 m3/j (contre un débit de référence de 35 700 m3/j), soit 48 % de la capacité

hydraulique nominale.

Les rendements épuratoires montrent que le système est conforme en performances en 201732.

Le milieu récepteur des effluents traités ou non est constitué à la fois :

ü du Routhouan qui capte successivement au niveau de Saint-Malo, les eaux pluviales de

secteurs assainis en séparatif, les eaux traitées de l’usine de dépollution, les eaux traitées de

la station d’épuration de la Laiterie de Saint-Malo, les surverses des déversoirs

principalement appelés intercepteurs, ou les trop pleins de postes de relèvement ;

ü du littoral dans lequel se rejettent les surverses de certains déversoirs d’orages et de trop

pleins de postes de relèvement.

31 Bilan annuel sur le système d’assainissement Saint-Malo année 2017

32 Bilan annuel sur le système d’assainissement Saint-Malo année 2017





Assainissement dans la zone d’étude

Le bassin versant en amont de la plage du Minihic est desservi par l’assainissement collectif. La plage

est située dans le bassin versant d’assainissement de « Rochebonne » (environ 6 200 EH), qui couvre

une superficie d’environ 209 ha et qui est unitaire à hauteur de 60 %. Les effluents sont acheminés

vers le Nord-Est, en direction du PR de la Varde situé en amont de la plage du Pont. Les effluents sont

ensuite renvoyés à la station d’épuration via le PR de la Fontaine aux Vais.

Le bassin versant assainissement de Rochebonne comporte deux postes de relevage (PR Rochebonne

et PR Fontenelle) et deux déversoirs d’orage (DO Rolland Garros et DO Kennedy).

Les principales sources de contamination potentielle des eaux de la plage du Minihic, en lien avec

l’assainissement, sont situées de part et d’autre des plages :

ü secteur de Rochebonne (DO Kennedy)

ü pointe de la Varde (TP des PR Abbaye, Grève & Commandant l’Herminier, DO du

Commandant l’Herminier, DO Rolland Garros, PR Fontenelle).

En cas de dysfonctionnement, ces équipements peuvent potentiellement impacter localement et

temporairement la qualité de l’eau dans l’environnement proche de l’émissaire de la Varde.





Carte 1 : Assainissement (Source : ICEMA)





2.2.5 Contexte biologique et environnemental (continental et littoral)

2.2.5.1 Occupation du sol

Le terrain du projet correspond à un ancien camping enherbé sur lequel est également présent un

ancien blockhaus de la Seconde Guerre Mondiale.

Figure 90 : Occupation du sol

2.2.5.2 Patrimoine naturel

La DREAL de Bretagne ne recense aucune zone naturelle protégée ou d’intérêt remarquable sur la

zone d’étude et ses abords proches.

On peut signaler la présence de plusieurs ZNIEFF33 à proximité du projet :

ü Six ZNIEFF de type 1 ;

ü Une ZNIEFF de type 2 « ESTUAIRE DE LA RANCE » (3,5 km environ au sud-ouest du projet) ;

ü Deux ZNIEFF de type 2 marine : « BAIE DE SAINT-MALO DINARD » (1,5 km environ au nord-

ouest du site) et « ESTUAIRE DE LA RANCE » (5 km environ au sud-ouest du projet).

On peut aussi mentionner la présence de deux ZICO34 aux alentours du site de l’étude :

ü ZICO « BAIE DU MONT-SAINT-MICHEL ET ILES DES LANDES » (9 km environ à l’est du projet) ;

ü ZICO « ILES DE LA COLOMBIERE, DE LA NELLIERE ET DES HACHES » (12 km environ au sud-

ouest du projet).

33 Zone Naturelle d’Intérêt Ecologique Floristique et Faunistique

34 Zone d’Importance Communautaire pour les Oiseaux





A noter également qu’un site RAMSAR (Zone humide d’importance internationale) se trouve à 8 km

environ au sud-est de la zone d’étude. Il s’agit du site « BAIE DU MONT-SAINT-MICHEL ».

De plus, on peut aussi signaler la présence de quelques réserves nationales de chasse maritime :

ü La réserve nationale « LE GRAND CHEVRET » située à 3 km environ au nord-ouest du site ;

ü La réserve nationale « CEZEMBRE – GRANDE CONCHEE » localisée à 3,5 km environ au nord-

ouest du projet.

Enfin, les sites Natura 2000 les plus proches du projet comprennent six ZSC35 (la plus proche, « COTE

DE CANCALE A PARAME », située à 1 km environ au nord et au nord-est du projet) et quatre ZPS36 (la

plus proche, « ILES CHAUSEY », située à 7,5 km environ au nord-est du projet).

A noter par ailleurs que le site d’étude est compris dans le périmètre du site naturel inscrit « Front de

mer de Paramé, entre le Sillon et la Pointe de Varde ». Celui-ci donne lieu à une servitude de

protection des sites et monuments naturels

Figure 91 : Patrimoine naturel

2.2.5.3 Flore et habitats terrestres

Les relevés floristiques ont été réalisés le 6 octobre 2017 et 23 mai 2018.

35 Zone Spéciale de Conservation

36 Zone de Protection Spéciale





Le périmètre d’étude peut être divisé en deux entités qui ont été distinguées selon leur usage (dans

notre cas usage ou non-usage), leur composition et intérêt :

ü La zone d’emprise du camping, c’est-à-dire la zone qui était utilisée pour les activités du

camping et qui représente la majorité de la superficie ;

ü Le secteur de la falaise ne faisant l’objet d’aucune gestion est constitué d’habitats d’intérêt

communautaire.

Peu d’habitats sont relevés sur la zone d’emprise du camping qui est constituée d’habitats artificiels

(pelouse tondue et haies horticoles).

Le secteur de la falaise est en revanche constitué d’habitats d’intérêt communautaire et relève des

déclinaisons de l’habitat : « Falaises avec végétation des côtes atlantiques et baltiques » (1230). Au

sein de ces déclinaisons, en bas de falaise, les « Végétations des fissures des rochers eu-atlantiques à

nord-atlantiques » (1230-1) abritent une espèce protégée au niveau départemental. Il s’agit du

Limonium de Salmon (Limonium binervosum) présente sur tous les affleurements rocheux de ce

secteur du littoral. Cette espèce est assez commune sur le littoral breton : classé LC (Low Concern :

préoccupation mineure) sur la liste rouge de la flore vasculaire de Bretagne (CBNB, 2015). Une

espèce invasive, la Cinéraire maritime (Jacobaea maritima) est aussi à noter sur ce secteur.

De plus, le plan topographique ci-après répertorie la localisation du Limonium binervosum au niveau

de la partie basse de la falaise exclusivement et les différents groupements végétaux d’intérêt

communautaire présents sur la zone d’étude. Précisons qu’en cas d’impacts par le projet, leurs

compensations seront nécessaires.

La partie rocheuse de la falaise qui représente la moitié basse de la falaise abrite le Limonium de

Salmon (Limonium binervosum), réglementé au niveau départemental. Classée LC (Low Concern :

préoccupation mineure) sur la liste rouge de la flore vasculaire de Bretagne (CBNB, 2015), cette

espèce est assez commune sur le littoral breton. Elle espèce relève de l’Article 1 et 4 de l’Arrêté

préfectoral du 27 juin 1999 portant réglementation de la cueillette de certaines plantes sauvages

pour le département d’Ille et Vilaine. Il est à noter que le Limonium de Salmon n’est pas soumis à

une réglementation au niveau régional : non cité dans l’arrêté interministériel du 23 juillet 1987

relatif à la liste des espèces végétales protégées en Bretagne.





Figure 92 : Flore et habitats

Figure 93 : Végétation des falaises





Figure 94 : Extrait du plan topographique sur lequel sont reportées les limonium binervosum et les autres groupes

communautaires (Source : FORGEOUX, Géomètre-Expert)

Bilan sur la flore et les habitats terrestres

La zone d’emprise de l’ancien camping composé de haies horticoles et de pelouse urbaine présente

un intérêt assez faible d’un point de vue floristique.

Le secteur de la falaise est en revanche constitué d’habitats d’intérêt communautaire et relève des

déclinaisons de l’habitat 1230 : « Falaises avec végétation des côtes atlantiques et baltiques ». Au

sein de ces déclinaisons, en bas de falaise où la roche est apparente, les « Végétations des fissures

des rochers eu-atlantiques à nord-atlantiques » (1230-1) abritent une espèce protégée au niveau

départemental. Il s’agit du Limonium de Salmon (Limonium binervosum) présente sur tous les

affleurements rocheux de ce secteur du littoral.

Une espèce invasive est également présente sur la falaise, majoritairement sur la partie rocheuse, il

s’agit de la Cinéraire maritime (Jacobaea maritima).

2.2.5.4 Faune terrestre

Les passages sur le site dans le cadre des inventaires de la faune ont été réalisés sur un cycle annuel

(octobre et décembre 2017, avril et juin 2018). L’étude de la faune (oiseaux, amphibiens, reptiles,

mammifères, invertébrés) a été réalisée sur l’ensemble du périmètre du projet ainsi qu’en

périphérie, afin de tenir compte de la capacité de déplacement des espèces.





a) Avifaune

Sur l’ensemble du cycle annuel, seules 16 espèces d’oiseaux ont été recensées sur le site et à

proximité. Cette diversité est faible, mais est en conformité avec les faibles potentialités des habitats.

Il n’y a pas d’ambiance forestière (quelques arbres épars et arbustes) propice à la plupart des

espèces liées aux arbres. De surcroît, les essences sont d’origine horticole et sont donc pauvres en

insectes proies. Par ailleurs, les pelouses sont entretenues assez régulièrement. Elles n’ont donc pas

beaucoup d’intérêt trophique hormis pour le Merle noir et le Pigeon ramier. La falaise, avec sa

végétation dense, ne présente que peu d’intérêt pour les oiseaux. Seuls le Troglodyte mignon et

l’Accenteur mouchet y ont été observés.

Les rares espèces qui présentent un statut de conservation défavorable (Goéland argenté, Pipit

farlouse, Chardonneret élégant, Linotte mélodieuse) ne nichent pas sur le site et ne semblent pas s’y

nourrir.

b) Reptiles et amphibiens

En l’absence de pièce d’eau, aucun amphibien ne se reproduit dans l’emprise du projet. Les

potentialités du périmètre du projet, pour la phase terrestre de leur cycle annuel, sont faibles. Aucun

individu n’a été observé durant les campagnes d’inventaire.

Les potentialités pour les reptiles sont faibles dans le périmètre d’étude. Seule la falaise présente des

habitats favorables, mais ce site semble trop enclavé dans un contexte urbain pour permettre le

maintien de population de serpents. Il est cependant possible que le Lézard des murailles, espèce

peu exigeante, puisse fréquenter le site occasionnellement.

c) Mammifères terrestres

Aucun mammifère terrestre n’a été observé lors de nos investigations. Les potentialités sont très

faibles hormis pour les micromammifères communs (Mulot sylvestre, Campagnol des champs et

Musaraigne musette). Il n’est cependant pas exclu que le Hérisson puisse fréquenter

occasionnellement le site pour se nourrir (escargots assez nombreux en bord de falaise), mais le

territoire de cet animal présente une superficie bien supérieure à celle de l’aire d’étude.

d) Chiroptères

Seule une espèce a été détectée lors de la soirée d’écoute : la Pipistrelle commune. Il s’agit d’une

espèce commune ayant le statut d’espèce « quasi-menacée » en France, mais « non menacée » (LC)

en Bretagne et en Europe. Le nombre de contacts pour cette espèce était faible (19) et tous les

contacts ont eu lieu à l’entrée du site où les arbres présentent des potentialités trophiques. Il est

important de noter que le site, dans sa partie haute, est soumis à une pollution lumineuse

importante. Cela peut en partie expliquer pourquoi seule la Pipistrelle commune (une des rares

espèces peu sensibles à la lumière) fréquente le site.

En ce qui concerne le blockhaus, il est peu favorable à l’accueil de chiroptères. En effet, la grille à

l’entrée du site, semble difficilement franchissable quand elle est fermée. Lorsqu’elle est ouverte

(comme c’était le cas lors de notre premier passage), le dérangement est probablement important.

De surcroît, le plafond est constitué de linteau de fer rouillé, peu favorable à l’accroche des

chiroptères. Ainsi, aucun chiroptère n’y a été observé.

Au niveau de l’aire d’étude, aucun gîte arboricole n’a été recensé.





e) Invertébrés

Sept espèces d’invertébrés ont été observées. Toutes ces espèces sont communes, non menacées et

aucune n’est protégée ou d’intérêt communautaire. La faible diversité rencontrée est en rapport

avec les faibles potentialités des habitats représentés. La végétation ligneuse est principalement

représentée par des essences horticoles. Par ailleurs, les pelouses sont régulièrement entretenues et

les graminées sont majoritaires.

2.2.5.5 Flore, faune et habitats au niveau du littoral

Précisons que cette partie est extraite du dossier loi sur l’eau réalisé par ICEMA (Cabinet d’études

spécialisé dans le domaine littoral).

a) Contexte général Côte d’Emeraude et Baie de Saint-Brieuc

Le Document stratégique de façade Nord Atlantique - Manche Ouest (situation de l’existant, enjeux

et vision à 2030) définit une description des enjeux pour chacun des secteurs du littoral Français,

dont celui correspondant au golf Normand Breton (secteur n°9 : Côte d’Emeraude et à la Baie de

Saint-Brieuc).

Ce secteur est bien plus vaste que celui de la zone d’étude, mais il permet de cerner les enjeux

présents à pus large échelle.

Soumis à un régime macrotidale, les eaux des baies de Bretagne Nord sont brassées par des courants

puissants qui s’accélèrent à proximité des caps et des hauts fonds. La côte, très découpée, alterne

larges baies sableuses et côtes à falaises, dunes hydrauliques de sables coquilliers et récifs subtidaux

qui structurent une mosaïque de paysages sous-marins. Les espèces vivant sur les fonds marins

s’organisent selon la taille des sédiments et leur capacité à s’adapter à la mobilité des fonds. Les

graviers et sédiments grossiers dominent. Ils occupent les deux tiers de la superficie de la zone,

essentiellement au large, et sont favorables aux coquillages bivalves (coquilles Saint Jacques,

palourde rose). À la côte, quelques zones de maërl localisées sont bien identifiées. La production de

phytoplancton est moyennement élevée dans la zone côtière, les grandes baies (de Saint Malo, de

Saint Brieuc) et les baies de taille intermédiaire qui jalonnent le littoral (Fresnaye, Arguenon,

Lancieux). Les sédiments les plus fins, de type vaseux à sablo-vaseux, sont confinés en fond de baies

et accueillent des habitats particuliers comme les herbiers de zostères marines et naines et les

herbiers du schorre (prés salés).





La forte productivité de ces baies génère une biomasse importante d’invertébrés qui constituent les

proies d’une faune aquatique (crabes et poissons) à marée haute et sont consommés par les oiseaux

à marée basse (notamment les limicoles et les anatidés en hivernage). Ce secteur possède donc une

très forte potentialité de production secondaire (nourriceries pour les jeunes poissons comme les

bars et plies) favorable aux prédateurs supérieurs qui occupent la zone côtière (population

importante de grands dauphins sédentaires). Ce sont aussi des zones d’alimentation importantes

pour le puffin des Baléares en estivage. Enfin, les falaises (notamment du Cap Fréhel au Cap d’Erquy)

et certains îlots jouent un rôle essentiel pour la nidification et l’alimentation du guillemot de Troïl et

du pingouin torda.

b) Habitats et espèces d’intérêt patrimonial à proximité de la zone d’étude

Habitats d’intérêt patrimonial

Le littoral au droit de la plage du Minihic et du projet des Nielles n’est pas situé dans l’emprise d’un

site NATURA 2000. Toutefois, la pointe de la Varde située à environ 1 km à l’Ouest des Nielles fait

partie du site NATURA 2000 de la Cote de Cancale à Paramé.

La partie terrestre du site s’étend sur près de 660 ha et abrite l’essentiel des habitations

communautaires (15 habitats communautaires recensés).

Les habitats naturels marins d’intérêt communautaire n’ont pour l’instant pas été inventoriés et

cartographiés sur la zone NATURA 2000. Toutefois, d’après le Formulaire Simplifié de Données de

2004, il est recensé 4 habitats marins d’intérêt communautaire :

Tableau 11 : Habitats marins d’intérêt communautaire sur le site (Source : ICEMA)

Code Intitulé habitat marin d’intérêt communautaire

1110-1 Sables fins propres et légèrement envasés, herbiers de Zostera marina

(façade atlantique)

1140 Replats boueux ou sableux exondés à marée basse

1170 Récifs

8330-1 Grottes en mer à marées (façade atlantique)

Le DOCOB et le site du REBENT fournissent toutefois des indications sur la localisation des herbiers

de zostères et des bancs de maërl au niveau de la pointe de la Varde et au large de la plage du

Minihic.





Herbiers de zostères

Cet habitat est constitué par une plante à fleur (phanérogame marine) qui se développe sur des

fonds constitués de sédiments meubles (graviers, sables et vase) de la zone infralittorale, jusqu’à dix

mètres de profondeur.

Les herbiers de zostère sont reconnus au niveau international et européen comme habitats

remarquables, en raison de leur très grand intérêt écologique, patrimonial et économique, ainsi que

de leurs fonctions de réservoir de biodiversité, de zone de reproduction, de nurserie.

Les racines et les parties souterraines des tiges (rhizomes) stabilisent le sédiment alors que les

feuilles freinent l’action de la houle et du courant et favorisent ainsi le piégeage des particules fines

en suspension dans l’eau. Ces actions combinées limitent l’érosion du trait de côte. Les herbiers de

zostère ont un rôle d’oxygénation des eaux environnantes et produisent de la matière organique

donc des nutriments pour les espèces qu’ils hébergent.

Les herbiers jouent un rôle très original pour de nombreuses algues et invertébrés qui n'occupent

normalement pas des substrats meubles, et qui les utilisent pour se fixer ou trouver refuge et abri.

Les herbiers de zostère sont par ailleurs des zones de nurserie reconnues. Ils fournissent en effet aux

juvéniles de nombreux poissons, crustacés et mollusques, une nourriture abondante et une

protection vis-à-vis de leurs prédateurs. La complexité de cet habitat en fait le refuge d’une moyenne

de 150 à 180 espèces dans un site d’herbier breton, avec un total de 500 espèces répertoriées dans

l’ensemble des herbiers en Bretagne.

La carte ci-dessous issue du réseau REBENT permet de localiser les herbiers de Zostères dans le

périmètre du site NATURA 2000 et au niveau de la zone d’étude. L’herbier le plus proche est situé à

l’Est de la pointe de la Varde. Il occupe une superficie de 0,64 ha.

Figure 95 : Cartographie des herbiers de Zostère marine (Sources diverses 1997-2007 : Produits numérique REBENT

multisources Ifremer CNRS CEVA, 2007 / ICEMA)





Banc de maërl

Le terme de maërl désigne des accumulations d’algues calcaires rouges vivant librement sur les fonds

meubles infralittoraux.

Les algues constituant le maërl ont une croissance très lente, et l’âge de certains bancs est estimé à

plus de 8000 ans. Ainsi, les fragments vivants de grande taille font partie des plantes marines les plus

âgées d’Europe.

Les bancs de maërl sont présents dans les eaux turbides, dans des conditions de courants propices au

maintien des algues sur le fond (courant de vitesse inférieure à 1m/s) et où la circulation de l’eau

évite une trop forte sédimentation. Les bancs de maërl se trouvent à une profondeur variant entre 0

et 30 mètres en Iroise, comme sur l’ensemble des côtes atlantiques françaises.

Ce sont des niches écologiques pour les invertébrés vivant au voisinage du fond (épifaune) et ceux

qui sont enfouis dans la vase ou le sable (endofaune). De plus, le caractère solide et la faible

profondeur à laquelle se trouvent les bancs de maërl permettent le développement d’une flore riche

et diversifiée.

Ainsi, ces formations peuvent abriter une très grande diversité d’organismes, à la fois d’origine

végétale et animale. Les bancs de maërl sont un lieu privilégié pour l’alimentation des coquilles Saint-

Jacques, un lieu de broutage pour les bars et les lieux et de ponte pour les seiches et les ormeaux.

Figure 96 : Localisation des bancs de maërl, 1968-2007 (multisource) - Echelle variable selon les sources (Actualisation

2007) (ICEMA)

Les bancs de maerls les plus proches sont situés au Nord-Ouest de la pointe de la Varde.

Espèces d’intérêt patrimonial





Les espèces de l’annexe II de la Directive « Habitats » présentes sur le site NATURA 2000 « Cote de

Cancale à Paramé » sont listées dans le tableau ci-dessous :

Tableau 12 : Espèces de l’annexe II de la Directive « Habitats » présentes sur le site NATURA 2000

Concernant les espèces marines, il n’est recensé qu’une espèce : le Grand Dauphin.

Grand Dauphin

Une population de Grand Dauphin est présente de façon hétérogène de la baie du Mont Saint-Michel

à l’archipel des Minquiers. Il semble que le grand dauphin ait une préférence pour les eaux côtières

comprises entre le zéro marin et l’isobathe des 20m. L’espèce est sédentaire et est présente tout au

long de l’année avec des déplacements saisonniers. Elle fréquente la baie du Mont Saint-Michel du

mois de juin à septembre.

2.2.5.6 Trame verte et bleue (TVB)

A l’échelle régionale, le Schéma Régional de Cohérence Ecologique (SRCE) identifie la zone d’étude

comme appartenant au Grand Ensemble de Perméabilité (GEP) n° 16 « La côte d’Emeraude, de Saint-

Cast-le-Guildo à Saint-Malo ». Le SRCE caractérise ce GEP comme étant un grand ensemble

présentant en moyenne un niveau de connexion des milieux naturels faible.

Par ailleurs, le SRCE identifie plusieurs éléments de fracture et d’obstacles à la circulation des

espèces :

ü La voie ferrée à deux voies (Saint-Malo – Rennes) ;

ü La 2 x 2 voies RD 301 au sud du secteur de Paramé ;

ü La RD 137 axe à 2 x 2 voies Rennes – Saint-Malo ;

ü La RD 168 Saint-Malo – Dinard.

Enfin, il convient de souligner que le SRCE met en évidence plusieurs réservoirs de biodiversité

principaux au niveau du littoral.





Figure 97 : Réservoirs régionaux de biodiversité (Source : SRCE Bretagne)

A l’échelle du Pays de Saint-Malo, le SCoT37 s’articule autour de trois sous-trames38 :

ü Sous-trame « Littoral » : la frange littorale et l’espace rétro-littoral abrite une densité

importante de la biodiversité connue et reconnue localement, comme en témoigne

l’empilement des zonages de protection et d’inventaire présents.

ü Sous-trame « Forêt et Bocage » : la trame boisée du Pays de Saint-Malo repose sur les

quelques massifs et ensembles boisés plus petits qui occupent principalement la partie

centrale et sud-est du territoire. Le réseau bocager, relativement dense dans ces secteurs,

permet d’établir des connexions entre ces boisements.

ü Sous-trame « Aquatique et Humide » : le réseau hydrographique représente l’un des

éléments clés du réseau écologique du territoire. Le rôle de réservoirs et/ou corridors

écologiques est d’autant plus important qu’il s’accompagne souvent en fond de vallées d’une

ripisylve et de nombreuses zones humides renforçant la fonctionnalité de ce réseau par les

habitats qu’elles offrent (prairies naturelles, boisements alluviaux, …).

Le SCoT identifie la zone d’étude comme étant « zones urbanisées » où il convient de « favoriser la

Nature en Ville »

Le PLU de Saint-Malo n’identifie ni réservoir de biodiversité, ni corridor écologique et ni discontinuité

à l’échelle de la zone d’étude.

2.2.6 Patrimoine historique et archéologique

a) Patrimoine historique

Aucun monument historique inscrit ou classé ne se trouve sur la zone d’étude. Par ailleurs, 85

monuments historiques sont présents sur la commune. Aucun périmètre de protection de chacun de

ces sites n’affecte la zone d’étude.

Il y a sept sites inscrits et cinq sites classés sur Saint-Malo. Le secteur du projet est inclus dans le

périmètre du site naturel inscrit « Front de mer de Paramé, entre le Sillon et la Pointe de Varde »

(correspond à la servitude AC2 au Plan Local d’Urbanisme).

37 Schéma de Cohérence Territoriale

38 SCoT du Pays de Saint-Malo, 2017





Saint-Malo répertorie quatre Sites patrimoniaux Remarquables (SPR) : Château Doré, Le Bosq,

Rivasselou et La Rivière.

Figure 98 : Patrimoine historique

b) Patrimoine archéologique

Aucun site archéologique n’est présent dans l’emprise du futur projet ou à ses abords immédiats.

Une villa datant de l’antiquité est recensée à environ 600 m au sud-ouest du projet.

La DRAC39 précise que : « le Préfet de Région sera susceptible de prescrire la réalisation d’un

diagnostic archéologique préalable aux travaux envisagés ».

c) Sentiers de randonnées

Le Comité d’Ille-et-Vilaine de la Randonnée Pédestre signale la présence du GR 34 qui longe la partie

nord et ouest du site du projet. Ce circuit de randonnée est inscrit au PDIPR40.

De plus, il convient de signaler que la servitude de passage des piétons le long du littoral (SPPL) passe

au niveau de l’avenue des Nielles entre la parcelle Est et la parcelle Ouest du site projet.

39 Direction Régionale des Affaires Culturelles (service régional de l’archéologie)

40 Plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnée





Figure 99 : Circuits touristiques et servitude de passage

2.2.7 Paysage

2.2.7.1 Unités paysagères

L’Atlas des paysages d’Ille-et-Vilaine41 définit le secteur du projet comme appartenant à l’unité

nommée « Saint-Malo et le Clos-Poulet » et plus particulièrement à la sous-unité paysagère nommée

« L’agglomération de Saint-Malo ».

L’atlas des paysages a produit une cartographie des enjeux sur l’unité paysagère considérée. Il s’agit

au droit du projet de « maîtriser le paysage des façades urbaines, sur les côtes : silhouettes, couleurs,

masses… ». L’Atlas émet également ces préconisations :

ü Les agglomérations de Saint-Malo et Cancale doivent se densifier dans leurs limites pour

éviter l’étalement ;

ü Ce « paysages bâti » le long de la côte, nécessite une approche architecturale partagée,

cultivée et talentueuse, et une surveillance du paysage produit par chaque projet.

41 Source : www.paysage-ille-et-vilaine.fr





2.2.7.2 Contexte paysager du site de projet

Le projet est défini par un certain recul visuel vis-à-vis du cœur historique et touristique de Saint-

Malo constitué par le quartier intra-muros, distant d’environ 3 kilomètres. Il présente une situation

excentrée par rapport aux divers cœurs de quartiers ; le centre du quartier de Paramé est situé à

environ 1 km et le centre de celui de Saint-Ideuc à environ 900 mètres. Un habitat résidentiel

s’établit sur ce secteur, principalement constitué de pavillons ; quelques villas plus imposantes

s’établissent sur la bordure littorale (architecture balnéaire).

Le projet est situé en bordure du littoral, entre un axe viaire important : l’avenue John Kennedy, qui

relie notamment Saint-Malo à la commune voisine de Rothéneuf et longe la côte où s’établit la plage

du Minihic, en contrebas de falaises rocheuses. L’avenue est séparée du trait de côte par une frange

urbaine d’environ 100 à 150 mètres et par un dénivelé topographique (falaises rocheuses en bord de

plage).

Figure 100 : Le site dans son contexte paysager, vu du ciel : un paysage littoral délimité par des pointes rocheuses et dont

le trait de côte est urbanisé 42

Le site du projet constitue une « dent creuse » dans le tissu urbain de la frange littorale, qui s’étend

depuis Saint Malo intra-muros jusqu’à Rothéneuf, constituée par l’exploitation du site en terrain de

camping.

La plage du Minihic est située dans la continuité de la Grande Plage du Sillon. Elle dispose d’une vue

sur la vieille ville de Saint-Malo d’un côté et sur la pointe de la Varde de l’autre.

La particularité du site de l’ancien camping où s’établit le projet est d’être un espace vert recouvert

de pelouses et planté d’arbres, dont les riverains profitent actuellement, bien que non ouvert au

public car il ne s’agit pas à proprement parler d’un espace de type square ou jardin public.

Néanmoins, les marqueurs de l’ancien camping (allées bitumées, blocs de sanitaires et bornes

électriques) sont toujours présents sur le site. L’intervention de l’homme et les différentes

constructions existantes confèrent au secteur un caractère anthropisé et non naturel.

42 Source : extrait d’une séquence vidéo prise par drone ; https://www.youtube.com/watch?v=VIYOoVPLZ6s ; auteur : Sylvain Fievet





Figure 101 : Photographie du camping et vue aérienne du site

2.2.7.3 Principaux enjeux paysagers

Les principaux enjeux paysagers à considérer dans le cadre du projet sont :

ü « Maîtriser la qualité paysagère de la façade urbaine » (Atlas des paysages d’Ille-et-Vilaine)

en lien avec le caractère patrimonial du littoral malouin.

ü S’inscrire dans le tissu urbain, en préservant pour les riverains des ambiances paysagères

« vertes », autrement dit en confortant et/ou rétablissant des structures végétalisées et

arborescentes au droit du projet (avec une végétation à caractère littoral).

ü S’inscrire dans le tissu urbain, en préservant ou en confortant des effets de respiration ou de

perméabilité visuelle vers le littoral (réflexion sur les hauteurs, volumes et densités des

constructions, déjà fortement engagée).

ü Conforter la qualité paysagère et la perméabilité visuelle dans l’axe de l’accès principal à la

plage du Minihic en passant par l’avenue des Nielles.

ü Intégrer fortement la problématique du stationnement sur le site, compte tenu de la

fréquentation de la plage et de son accès principal au droit du site du projet.





2.2.8 Contexte socio-économique

Saint-Malo fait partie de la Communauté d’Agglomération du Pays de Saint-Malo qui compte

aujourd’hui 18 communes.

2.2.8.1 Population

En 2015, la population de la commune de Saint-Malo représente environ 56 % de la population de la

Communauté d’Agglomération (CA). Entre 2010 et 2015, l’évolution démographique de Saint-Malo

est inférieure à celle de la CA (-0,3% contre +0,3%).

Tableau 13 : Evolution de la population à Saint-Malo (Source : INSEE)

Commune de

Saint-Malo

Communauté

d’Agglomération du Pays

de Saint-Malo

Population 2010 46 342 80 603

Population 2015 45 719 81 941

Taux annuel moyen de

variation de la population

2010/2015

-0,3 % +0,3 %

Plus précisément, à l’échelle du quartier de « Paramé Centre-Rochebonne » la population en 2015

était de 2 67043 répartie de la façon suivante :

Figure 102 : Répartition de la population 2015 par tranches d’âges – Quartier Paramé Centre-Rochebonne (Source : IRIS,

INSEE, Ville de Saint-Malo)

43 Source : Base infracommunale (IRIS), Ville de Saint-Malo





2.2.8.2 Logements sur la commune

a) A l’échelle communale

En 2015, le parc de logements se compose de 34 280 logements dont :

ü 69,6 % de résidences principales ;

ü 24,6 % de résidences secondaires et logements occasionnels ;

ü 5,8 % de logements vacants.

Tableau 14 : Description du parc de logements à l’échelle de la Communauté d’Agglomération et de la commune de

Saint-Malo (Source : INSEE)

Logement Communauté d’Agglomération du

Pays de Saint-Malo

Saint-

Malo

Nombre total de logements en 2015 54 420 34 280

Part des résidences principales en 2015 (en %) 72,1 69,9

Part des résidences secondaires (y compris les

logements occasionnels) en 2015 (en %) 22,0 24,6

Part des logements vacants en 2015 (en %) 5,9 5,8

Part des ménages propriétaires de leur résidence

principale en 2015 (en %) 59,7 49,7

b) A l’échelle du quartier Paramé Centre-Rochebonne

En 2015, le parc de logements à l’échelle du quartier Paramé Centre-Rochebonne se compose de

2 868 logements dont :

ü 53,5 % de résidences principales ;

ü 42,5 % de résidences secondaires et logements occasionnels ;

ü 4 % de logements vacants.

2.2.8.3 Activités économiques

a) Economie-emploi

D'après les recensements de l'INSEE, la population active est en hausse depuis 2010 : elle atteint 69,4

% de la population totale en 2015, contre 67,8 % en 2010. A Saint-Malo, environ 75,2 % des actifs

travaillent dans leur commune de résidence. Ce chiffre a légèrement diminué depuis 2010 (76,9 %).

Environ 10,3 % de la population active est au chômage.

Les secteurs d'activité les plus représentés sont le commerce, transports, services divers (47,9 %) et

l’administration publique, enseignement, santé, action sociale (36,3 %), puis viennent l’industrie

(9,4%) et la construction (5,4%). L’agriculture représente 1,1% des emplois.





Signalons que 5798 entreprises existent sur la commune de Saint-Malo44. La commune accueille ainsi

65 % des établissements du territoire de la Communauté d’Agglomération du Pays de Saint-Malo.

Aussi, il convient de souligner que l’économie maritime et le port de Saint-Malo représentent un

poids économique non négligeable à l’échelle du territoire communal et à l’échelle du département.

L’écosystème de l’économie maritime est organisé autour de quelques grands établissements, tels

que le groupe Roullier et son enseigne Timac Agro (1er chargeur du port de Saint-Malo), la

Compagnie des Pêches de Saint-Malo et les Thermes Marins. Les 56 premiers établissements (de plus

de 20 salariés) rassemblent la moitié de l’emploi identifié.

Figure 103 : Principaux acteurs de l’économie bleue (Guide économique Saint-Malo Agglomération, 2017)

44 Guide économique Saint-Malo Agglomération, 2017





Enfin à l’échelle de Saint-Malo Agglomération, le rapport « Stratégie de développement économique

» de 2016 a mis en évidence 10 constats clés pour le territoire dont l’un concerne les activités

économique :

« 4 : Six domaines d’activités clés pour le territoire (tourisme, bien-être/santé, biotech/ressources

bio-marines, numérique, plasturgie, secteur primaire et agro-alimentaire) : mis à part le tourisme, pas

de moteur économique évident ».

b) Les commerces et parcs d’activités

D’après le Guide économique de Saint-Malo Agglomération réalisé en 2017, l’armature commerciale

du territoire est la suivante :

Figure 104 : Armature commerciale du territoire Saint-Malo Agglomération (Guide économique Saint-Malo

Agglomération, 2017)

Par ailleurs, la commune de Saint-Malo compte 15 parcs d’activités :

Tableau 15 : Les parcs d’activités existants sur la commune de Saint-Malo (Guide économique Saint-Malo Agglomération,

2017)





NOM DU SITE SURFACE TOTALE

AMENAGEE EN M²

NOMBRE

D’ENTREPRISES TYPE D’ACTIVITES

La Croix Désilles 101 285 25 Zone commerciale

Bellevent 48 000 48 Zone commerciale et artisanale

ZI Nord 113 250 54 Zone mixte Industrie / Tertiaire

ZI Sud 536 000 62 Zone mixte

Yves Burgot 291 000 107 Zone industrielle

La Moinerie 191 000 40 Zone mixte Industrie / Tertiaire / Services

La Grassinais 170 000 33 Zone commerciale

Sept Pertuis 89 350 14 Zone mixte

Maison neuve 238 000 49 Zone mixte Industrie / Tertiaire / Commerce

La Janais 86 233 1 Parc structurant logistique

La Madelaine 196 900 151 Zone commerciale

La Découverte 45 780 9 Zone commerciale

Les Mottais 213 691 32 Généraliste

La Ville Jouan 65 800 2 Zone mixte (Aquarium de Saint-Malo) / Commerce

Le Routhouan 100 665 3 Zone logistique

c) Equipements et services

Le SCoT du Pays de Saint-Malo fournit une carte résumant la répartition des équipements au sein du

Pays de Saint-Malo :





Figure 105 : Répartition des équipements au sein du Pays de Saint-Malo en 2015 (Source : SCoT du Pays de Saint-Malo)

Comme en témoigne cette carte, c’est la commune de Saint-Malo qui compte le plus d’équipements

(sportifs et ludiques, culturels, services, commerces, …) : 133.

Les équipements scolaires

Saint-Malo dispose de nombreux établissements scolaires, publics ou privés45, sur son territoire :

ü 13 écoles maternelles publiques ;

ü 11 écoles élémentaires publiques ;

ü 8 écoles privées élémentaires et maternelles ;

ü 3 collèges publics et 3 collèges privés ;

ü 3 lycées publics et 2 lycées privés ;

ü 9 établissements proposant des formations supérieures.

45 Site internet de la Ville de Saint-Malo





Autres services et équipements46

Pour l’accueil des personnes âgées, la commune dispose de quatre Etablissements d’Hébergement

pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) : la résidence du Vau Garni, La Haize, Maison du Rosais

et Résidence des Corbières.

La ville de Saint-Malo dispose de 35 structures sportives : gymnases, stades, salles, tennis, piscine,

centre de plongée, …

Aussi, le territoire communal est très attractif d’un point de vue culturel. Le Pôle Culturel La Grande

Passerelle est l’équipement culturel majeur des Malouins : médiathèque, cinéma d’Art et Essai

Vauban 2, salles de conférences et d’expositions, espace numérique, …

d) Tourisme

« La vieille ville Intra-Muros, la plage de Rochebonne et ses maisons balnéaires … ces images sont

celles que l’on retient lorsqu’on passe une journée à Saint-Malo. Avec 350 000 visiteurs chaque année,

Saint-Malo a une dimension touristique et balnéaire indéniable47 ».

D’après les chiffres clés 2018 par destination48 en Bretagne49, la destination Saint-Malo – Baie du

Mont Saint-Michel c’est :

Figure 106 : Destination Saint-Malo – Baie du Mont Saint-Michel (Source : Comité Régional du Tourisme, Bretagne,

chiffres clés 2018)

8610 emplois touristiques sont liés directement à la présence de touristes sur le territoire, soit 16 %

des emplois régionaux. Ajoutons également que le secteur touristique représente 15 % des emplois à

Saint-Malo50.

46 Source : Site internet de la Ville de Saint-Malo

47 Source : Rapport de synthèse, étude socio-démographique et besoins en logements, étude lancée par la ville de Saint-Malo, janvier 2017

48 La destination touristique est le périmètre géographique à l’intérieur duquel les touristes séjournent, consomment, se déplacent et réalisent leurs activités de loisirs

49 Source : Comité Régional Tourisme Bretagne

50 Source : Ville de Saint-Malo





Précisons que la destination compte 291 500 lits touristiques répartis dans 1 908 hébergements

touristiques dont :

ü 106 terrains de campings ;

ü 225 hôtels ;

ü 257 meublés Clévacances ;

ü 738 gîtes ruraux Gîtes de France ;

ü 8 villages vacances agréés ou assimilés ;

ü 536 chambres d’hôtes labélisées ;

ü 7 auberges de jeunesse ;

ü 7 gîtes de groupes ;

ü 24 résidences de tourisme.

Aussi il convient de souligner qu’en 2017, le taux d’occupation de la catégorie hôtels 4 et 5* était la

plus importante (66 %) et a concentré 26 % des nuitées :

Figure 107 : Fréquentation de l’Hôtellerie en 2017 (Source : Comité Régional du Tourisme, Bretagne, chiffres clés 2018)

Concernant les sites touristiques de la destination « Saint-Malo – Baie du Mont Saint-Michel », le

tableau ci-après présente les sites les plus visités :





Figure 108 : Sites touristiques les plus visités – Destination Saint-Malo – Baie du Mont Saint-Michel (Source : Guide

économique, Saint-Malo Agglomération, 2017)

De plus, la destination touristique attire également pour les nombreux évènements qui s’y

déroulent :

Figure 109 : Estimation de fréquentation des évènements les plus importants, Destination Saint-Malo – Baie du Mont

Saint-Michel (Source : Guide économique, Saint-Malo Agglomération, 2017)





e) Thalassothérapieie51ie51

Les Thermes Marins de Saint-Malo

Les Thermes Marins de Saint-Malo, ouverts en 1963, proposent des soins de thalassothérapie et de

spa, avec un vaste choix : modelage sous affusions, enveloppements d’algues, bains à jets relaxants

et sensoriels pour la thalasso, etc…

Né du savoir-faire des Thermes Marins de Saint-Malo, le concept de l’Aquatonic de Saint-Malo a vu le

jour sous l’impulsion de Serge RAULIC et est présent aujourd’hui, en plus de Saint-Malo, à Paris Val

d’Europe, Rennes Saint-Grégoire et Nantes. Le groupe propose également son expertise dans le

monde : Nouvelle Calédonie, Indonésie, Koweït, Japon…

Aujourd’hui, ce sont plus de 420 personnes employées à l’année tant pour les soins que pour

l’hôtellerie et la restauration aux Thermes Marins de Saint-Malo. Près de 30 000 curistes fréquentent

le centre chaque année et visitent Saint-Malo, avec un vrai impact sur l’économie locale. La réussite

de l’entreprise s’appuie sur 3 piliers : un bâtiment majestueux posé sur la grande plage, des

installations à la pointe de l’innovation et des équipes de professionnels compétents, profondément

attachés à donner le meilleur d’eux-mêmes.

Plusieurs hôtels et résidences de tourisme à Saint-Malo font partie du groupe Thermes Marins de

Saint-Malo : le Grand Hôtel des Thermes*****, l’Hôtel Le Nouveau Monde****, les Hôtels

Antinéa*** et Le Jersey***, l’Hôtel du Louvre***, Le Saint-Malo Golf Resort***, la Résidence Reine

Marine****, la Résidence Neptunia et la Résidence Villa des Thermes. Le Grand Hôtel des Thermes

offre un accès direct au centre de Thalassothérapie. L’hébergement le plus proche du site d’étude est

la Résidence Reine Marine.

51 Source : Thermes Marins de Saint-Malo





Localisation des Hôtels et résidences de tourisme du groupe Thermes Marins de Saint-Malo (Source : Thermes Marins de

Saint-Malo)

Résidence Reine Marine

Cette résidence hôtelière classée 4 étoiles (piscine chauffée, hammam,…) propose 66 appartements

tout équipés. La résidence Reine Marine offre un accès direct à la plage du Minihic.

La résidence Reine Marine accueille notamment une équipe de professionnels maîtrisant le savoir-

faire et les protocoles de soins des Thermes Marins de Saint-Malo. En séjournant à la Résidence

Reine Marine, les résidents peuvent aussi profiter des bienfaits de la Thalasso aux Thermes Marins de

Saint-Malo (situé à 1,5 km de la résidence).

On notera le manque d’activités et d’offre de restauration à proximité de cette résidence.

Résidence Reine Marine

Projet





Résidence Reine Marine (Source : Thermes Marins de Saint-Malo)

2.2.8.4 Situation foncière

Les terrains du projet appartiennent à la Ville de St Malo, y compris ceux concernés par la partie du

projet intégrée à la falaise.

2.2.8.5 Analyse urbaine et morphologie de l’environnement immédiat

Le tissu urbain environnant se compose principalement d’habitations et d’activités hôtelières sur le

trait de côte et d’un tissu pavillonnaire très développé au sud de l’avenue Kennedy.

Le secteur de ROCHEBONNE présente une densité d’emprise au sol plus importante que sur le reste

du secteur du fait de son statut de centralité de quartier.

Des masses d’emprises plus importantes se dessinent ponctuellement en empreinte des troglodytes,

de la résidence hôtelière de la Reine Marine et de plusieurs collectifs d’habitations.

Le recensement fin de chacune des parcelles de l’environnement immédiat permet de donner la

mesure moyenne du secteur avec :

ü un coefficient d’emprises au sol52 moyen du secteur mesuré à : 0,29

ü un coefficient d’occupation du sol53 moyen du secteur mesuré à : 0,65

o Il convient de souligner que le COS n’existe plus, toutefois il est encore possible de

raisonner avec ce paramètre même s’il n’a plus de valeur réglementaire en soi.

ü des gabarits bâtis allant de R-2 à R+5

52 La définition du Coefficient d’Emprise au sol est basée sur l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme : « L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les

éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des

encorbellements.» 53 Définition du Coefficient d’Occupation du Sol: Coefficient de densité de construction maximale autorisée pour un terrain. Il détermine la

surface constructible sur un terrain. Il résulte du rapport entre la surface constructible (SHON) d'un terrain et sa surface cadastrale (en

m2). Article R.123.10 – Abrogé par Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 - art. 10





ü des hauteurs de bâtis à plus de 20 mètres par rapport au terrain naturel

ü des paliers habités côté mer à la côte 13,50 NGF (troglodyte + VILLAS + Collectifs…)

2.2.9 Risques majeurs

Les données concernant les risques majeurs sont issues du site Georisques et du « dossier

départemental des risques majeurs » (DDRM), approuvé par le préfet d’Ille-et-Vilaine en 2015.

2.2.9.1 Risques naturels

La commune de Saint-Malo est concernée par trois types d’inondation54 :

ü Par ruissellement et saturation du réseau d’évacuation des eaux pluviales en cas d’orage

important dans les secteurs en pente et en partie basse de la commune, comme ce fut le cas

en octobre 1982 dans les quartiers de Beaulieu et de Rochebonne ;

ü Par submersion marine en arrière de la Chaussée du Sillon, par forts coefficients de marée

associés à une mer forte et agitée par la houle de nord-ouest. Des vents de secteur ouest à

nord de force supérieure à 7 Beaufort peuvent venir compliquer ce tableau. Ce fut

notamment le cas en février 1996 et en février 2014 ;

ü Par endommagement ou rupture des digues de Paramé ou du Sillon par la houle, entraînant

l’inondation des secteurs bas de la ville, dont l’étendue est variable en fonction de

l’importance de la rupture et des conditions de réalisation (coefficient de marée, houle, force

du vent, …).

Le projet se situe dans une zone située en dehors du périmètre du PPRSM55 de Saint-Malo et n’est

donc pas soumis au règlement du plan de prévention.

54 Extrait du DICRIM (Document d’Information Communal sur les Risques Majeurs) de Saint-Malo

55 Plans de Prévention des Risques Submersion Marine





Figure 110 : Risques majeurs

Toutes les communes du département sont soumises aux risques de tempête et de séisme.

La commune de Saint-Malo est située en zone de sismicité 2 (faible).

La commune est également concernée par un risque de retrait-gonflement d’argiles. Ce risque n’est

toutefois pas présent sur la zone d’étude.

Par ailleurs, le site Géorisques met à disposition quelques éléments complémentaires au DDRM :

ü Mouvements de terrain : pas de risque sur la zone d’étude et la commune ;

ü Cavités souterraines : la commune en compte 17. Toutefois, il n’y a pas de cavité dans l’aire

d’étude, ni à ses abords immédiats.

2.2.9.2 Risques technologiques

Sur la commune de Saint-Malo, 23 installations industrielles sont recensées et huit installations

industrielles rejetant des polluants. Aucune d’entre elles ne se trouve sur ou à proximité du site du

projet.

La base de données BASIAS56 comptabilise 441 sites ; ils sont tous situés en dehors de la zone

d’étude. A titre d’information, les sites les plus proches du projet sont :

ü Le site n° BRE3501461 : Garage de Rochebonne dont l’activité est aujourd’hui terminée. Il se

trouve à 400 m environ au sud-ouest du projet ;

56 BASIAS : Base de données d’anciens sites industriels et activités de service





ü Le site n° BRE3500198 : Dépôt de pétrole dont l’activité est également terminée. Il est

implanté à un peu plus de 450 m à l’est de la zone d’étude.

Figure 111 : Localisation des sites industriels et activités de service, extrait de la base de données BASIAS

La base de données BASOL57 recense trois sites et sols pollués (ou potentiellement pollués). Le plus

proche est situé à 1,8 km au sud du projet ; il s’agit du site « AUTOMAXI INTERNATIONAL » (site traité

avec surveillance, travaux réalisés, surveillance imposée par AP ou en cours).

La base nationale des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE)58 dénombre

23 établissements sur la commune de Saint-Malo. L’Installations Classées la plus proche est localisée

à 2 km environ au sud-ouest du projet : il s’agit d’ISB France soumise au régime « Autorisation ».

Aucun site SEVESO n’est présent à Saint-Malo.

Saint-Malo est concernée par un risque lié au Transport de Matières Dangereuses (TMD) par voies

routière, ferroviaire et maritime. Elle est également concernée par le risque TMD par canalisation

(gaz naturel) ; le site du projet n’est toutefois pas impliqué.

57 BASOL : Base de données des sites et sols pollués

58 Source : http://www.installationsclassees.developpement-durable.gouv.fr





Figure 112 : Extrait du DICRIM de Saint-Malo, 2007

2.2.10 Circulation et déplacements

2.2.10.1 Routes et trafic

a) Routes et trafic à Saint-Malo

Saint-Malo possède un réseau viaire efficace tant pour la desserte locale que pour les liaisons vers

d’autres agglomérations. Le réseau routier de la commune de Saint-Malo se structure ainsi autour de

deux types de réseaux (Département Ille-et-Vilaine : règlement de la voirie départementale, 2012) :

ü Le réseau A dit réseau stratégique : la RD 137 Rennes – Saint-Malo, la RD 168 et la RD 301 ;

ü Le réseau B constitué des voies d’intérêt interdépartemental et/ou d’équilibre territorial : RD

126

D’après des données issues du Département d’Ille-et-Vilaine, le trafic journalier moyen enregistré en

2016 sur la RD 137 oscille entre 45 948 véhicules/jour et 17893 véhicules/jour à l’entrée de Saint-

Malo.

Autre point de forte circulation, la RD 168 au niveau du barrage de la Rance qui comptabilise 31 332

véhicules/jour. On peut également citer le carrefour de circulation entre la RD 301 et la RD 6 qui

connait des trafics de l’ordre de 25 573 véhicules/jour.





Figure 113 : Trafic moyen journalier en 2016

b) Routes et trafic sur l’Avenue Kennedy

La ville de Saint Malo a missionné CDVIA pour réaliser des comptages automatiques (du 28/11 au

04/12/2017 et du 11/07 au 17/07/2018) sur l'Avenue Kennedy (RD 201), qui longe le sud de la zone

d’étude. La section retenue pour les mesures se situe Avenue Kennedy entre les deux accès à

l'Avenue des Nielles.

Le trafic moyen journalier sur la RD 201 est de l’ordre de :

ü 2 100 à 2 300 véhicules / jour, dont 1 à 2 % de poids lourds en automne 2017.

ü 3 750 à 3 950 véhicules / jour, dont 1 % de poids lourds en été 2018.

Les flux en période estivale sont nettement plus importants en haute saison qu'en basse saison

(+75% en cumulé sur les deux sens de circulation).





Figure 114 : Trafic moyen journalier

Enfin, il convient de signaler qu’actuellement 30 voitures peuvent se garer sur l’Avenue des Nielles.

2.2.10.2 .2 Transports en commun

La ville dispose d’une gare SNCF, assurant une desserte directe pour Rennes ou Paris. La gare

maritime possède plusieurs liaisons vers les îles anglo-normandes et l’Angleterre. L’aéroport de

Dinard se trouve à une dizaine de kilomètres de Saint-Malo.

La commune dispose sur son territoire de 12 lignes de bus du réseau KSMA (Keolis Saint-Malo). Le

secteur de Paramé, traversé par les lignes 3, 4, 5, 7, 8 et 11, dispose d’une bonne desserte. Le site du

projet est desservi par la ligne urbaine n°8 (fréquence d’environ 45 min. du lundi au samedi) et l’arrêt

« Nielles » à proximité immédiate du projet. En dehors du réseau KSMA, Saint-Malo est également

desservie par le réseau ILLENOO (depuis Rennes, Pontorson…) et le réseau TIBUS (depuis Dinan et

Saint-Cast-le-Guildo).

2.2.10.3 .3 Accessibilité du site de projet

L’étude des mobilités montre l’accessibilité depuis le site de projet :

Tableau 16 : Accessibilité du site de projet (Source : Extrait de l’étude des mobilités, TRIBU)

Temps nécessaire

Gare ferroviaire

Temps nécessaire

Gare maritime

Temps nécessaire

Intra-Muros

Vélo 14 mn 17 mn 17 mn

Piéton 37 mn 51 mn 48 mn

Voiture 9 mn 13 mn 14 mn

Bus (hors temps d’attente) 10 mn (Ligne 4 et 8) 17 mn (Ligne 8) 7 mn (ligne 8 directe)

2.2.10.4 .4 Stationnement

Actuellement, le stationnement est possible sur la totalité de l’avenue des Nielles. En période

estivale, près de 100 voitures peuvent être stationnées (comptage par Google maps).





2.2.11 Réseaux

Des réseaux électriques sont présents aux abords de la zone d’étude : un réseau haute tension HTA

au niveau de l’Avenue Kennedy et un réseau Basse Tension (BT) au niveau de l’Avenue des Nielles et

de l’Avenue Kennedy.

Le réseau d’éclairage public existe sur l’ensemble des voies du secteur. Toutefois aucun point

lumineux n’est recensé Avenue des Nielles entre les secteurs Nord et Sud du projet.

Les réseaux Télécom sont présents sur l’Avenue des Nielles et l’Avenue Kennedy. Actuellement, le

site du projet est localisé dans un secteur non fibré.

Le réseau de gaz transite en limite de site Avenue des Nielles (côtés Sud et Ouest).

Figure 115 : Réseaux à proximité du site de projet

Le site d’étude est alimenté en eau potable par le réseau de la ville de Saint-Malo. Des réseaux

existent sous l’Avenue des Nielles et sous l’Avenue John Kennedy. Ceux-ci alimentent des poteaux

incendie dont celui à l’intersection des deux avenues, en limite Est du projet.

Le site est desservi par le réseau d’assainissement. L’ancien camping était raccordé au réseau

unitaire (eaux usées + eaux pluviales) existant sur l’Avenue des Nielles et l’Avenue Kennedy.





Les eaux pluviales sont collectées soit par le réseau unitaire (eaux ensuite dirigées vers la station

d’épuration), soit par le réseau d’eaux pluviales présent au niveau de l’avenue Kennedy (eaux

dirigées vers l’émissaire pluvial de la Varde). Certaines des habitations riveraines, notamment celles

situées entre l’avenue des Nielles et la plage du Minihic, doivent déverser directement leurs eaux

vers la plage, comme c’est le cas pour les eaux du secteur Nord du projet quand elles ne s’infiltrent

pas.





Figure 116 : Réseaux d’eaux usées et eaux pluviales





2.2.12 Bruit

Une étude de bruit a été réalisée par le cabinet spécialisé Alhyange Acoustique (diagnostic sonore

réalisé du 19 au 20/06/2018).

Aucune des routes alentour du projet n’est classée au niveau des nuisances sonores. Le projet se

situe hors des zones d’influences des routes classées les plus proches.

Figure 117 : Classement sonore des voies routières

Le diagnostic sonore a montré, pour différents points de mesure :

ü Au Point 1, il n’y a pas de diminution du niveau sonore en période nocturne, car la source

principale de bruit à cet endroit est le ressac des vagues et le bruit de la marée.

ü Au Point 2, la source de bruit principale est la circulation des voitures sur l’avenue du

Président John Kennedy.

ü Au Point 3, la source de bruit principale est la circulation des voitures sur l’avenue des

Nielles.





L’étude permet de définir des objectifs acoustiques avec un niveau de bruit particulier59 maximum

autorisé au voisinage.

Tableau 17 : Niveau de bruit particulier maxi autorisé au voisinage

Période Point de mesure

Niveaux sonores en dB(A) au voisinage

Critère de Bruit

résiduel mesuré

Emergence Maxi

fixée

Bruit ambiant

maxi autorisé

Bruit particulier

maxi autorisé

Période diurne

P1 40,5

5

45,5 43,8

P2 41,0 46,0 44,3

P3 36,5 41,5 39,8

Période nocturne

P1 40,0

3

43,0 40,0

P2 31,0 34,0 31,0

P3 31,5 34,5 31,5

2.2.13 Déchets

La gestion et le traitement des déchets sont gérées par Saint-Malo agglomération. Le site du projet

appartient à la zone C de collecte et dispose d’un ramassage d’ordures ménagères les lundis et des

déchets recyclables un mercredi sur deux. La collecte du verre se fait via des points d’apports

volontaires. Deux containers à verre sont présents à l’angle de l’avenue John Kennedy et l’avenue des

Nielles.

Les déchets recyclables sont acheminés vers le centre de tri, situé dans la ZI sud de Saint-Malo, rue

de la Ville ès Cours. Le traitement des ordures ménagères est assuré par l’Usine de Traitement des

Ordures Ménagères (UTOM), implantée au lieu-dit « La Boudeville » à Saint-Malo. Une partie des

déchets ménagers qui arrivent à l'UTOM est transformée en compost, les refus de compostage sont

acheminés vers l’usine d’incinération de Taden et servent de combustible pour produire de

l’électricité.

59 Bruit généré par le fonctionnement seul de l’équipement installé





Saint-Malo Agglomération dispose de 5 déchèteries. La plus proche du site du projet est située sur la

commune de Saint Malon, rue des Belettes.

2.2.14 Qualité de l’air

Une station de mesure de la qualité de l’air extérieur (station Courtoisville) a été installée en 2001

dans Saint-Malo. Il s’agit d’une station « urbaine de fond » représentative de l’air respiré par la

majorité des habitants de l’agglomération. Elle permet de suivre la qualité de l’air dans ce contexte

urbain à densité modérée pour deux paramètres que sont le dioxyde d’azote (NO2) et l’ozone (O3).

Figure 118 : Localisation de la station de mesure Courtoisville

Tableau 18 : Mesures à Saint-Malo par rapport aux valeurs règlementaires en 2016 (Source : Bilan d’activité 2016 Air

Breizh)

Une étude spécifique de la pollution particulaire60 (2010) a permis de montrer que les phénomènes

de combustion (trafic routier principalement) sont le principal contributeur (55%) à

l’empoussièrement global en PM10 (particules fines inhalables et toxiques pour l’organisme).

Viennent ensuite les embruns marins (15%), la source terrigène (particules issues du soufflage des

sols) (9%) et la source industrielle (7%).

60 Etude de la composition des particules dans l’air de Saint-Malo – Air Breizh – Campagne de mesure du 7 mai au 9 juin 2010 - cimetière

de Rocabey





2.2.15 Pollution lumineuse

Les sources de pollution lumineuse du site sont très faibles, voire quasi inexistantes. Les sources

lumineuses sont limitées à un lampadaire et à l’éclairage extérieur des sanitaires par des luminaires

posés en applique sur les murs.

Les sources de pollution lumineuse à proximité du site concernent principalement l’éclairage public.

2.2.16 Energie

Un état des lieux sur le potentiel d’approvisionnement en énergie renouvelable sur le site et à une

échelle plus large (régionale) a été réalisé. Le tableau suivant récapitule ces éléments :





Tableau 19 : Potentiel d’approvisionnement en énergie renouvelable

RESSOURCES C

HA

UD

ELE

CT

RIC

ITE

POTENTIEL REMARQUES

PE

RT

INE

NC

E

SOLAIRE

X X

Gisement moyen Production variable au cours de l’année, et potentiel de production moyen en hiver

Production : sur site Ressource : propre au site

EOLIEN

X

Gisement moyen Vitesse moyenne annuelle des vents < 5m/s et fréquent Une étude plus fine de faisabilité est nécessaire

Production : sur site Ressource : propre au site Filière micro-éolien urbain en développement en France

GEOTHERMIE

X

(FR

OID

)

Gisement faible A confirmer par étude de sol

Production : sur site Ressource : propre au site Production pérenne si récupération de frigorie l’été

Thalassothermie

Gisement important Compatibilité avec température de l’eau de mer à vérifier. Utilisable pour le refroidissement des installations.

Production : sur site Ressource : propre au site Technologie peu adaptée aux besoins du site

BOIS

X X

Gisement important Filière présente sur le territoire en cours de développement.

Production : sur site Ressource : hors site

HUILE VEGETALE PURE (HVP)

X X

Gisement agricole faible A vérifier auprès de la Chambre d’Agriculture

Production : hors site Ressource : hors site

HUILE USAGEE ALIMENTAIRE

(HUA)

X X

Gisement moyen Filière de récupération des déchets restauration existante et à structurer


Marc de café

Gisement moyen Filière de récupération des déchets restauration existante et à structurer






2.2.17 Synthèse de diagnostic et état initial du site

THEME SOUS-THEME SYNTHESE DES ENJEUX ENVIRONNEMENTAUX NIVEAU DE CONTRAINTE GENERALE ET

SENSIBILITE - ENJEU

MILIEU PHYSIQUE

Climatologie

Climat tempéré océanique (hivers doux et étés faiblement chauds)

Précipitations annuelles : 753,5 mm

Brouillard : 37 jours

Orage : 15 jours

Neige : 8 jours

Grêle : 1,1 jours

Faible

Géologie

Géologie générale :

- Formation présente au droit de la zone d'étude : migmatites indifférenciées, roches quartzo-

feldspathiques à dominante acide fortement métamorphiques, issue de la fusion partielle de gneiss et de

micaschiste.

Géologie locale :

- Trois formations visibles à l’affleurement : Migmatite, Dolérite, Brèche.

- Fracturation des migmatites très variable sur l’ensemble de la zone d’étude

Moyen

Pédologie -

zones humides

Sols assez perméables à très perméables ;

Du point de vue pédologique, absence totale de zone humide. Faible

Géotechnique

- Toit du gneiss détecté aux alentours de -1,5 à -3m de profondeur sur la majeure partie de la parcelle

n°101. Plus grande profondeur en bordure de falaise au Nord de la zone d’étude (de l’ordre de 5m).

- Présence de zones de fragilité au sein de la falaise

- Le secteur de la falaise présentant un profil en creux (secteur C) présente le plus de risques d’instabilité

(état d’altération avancé).

Fort

Topgraphie /

hydrographie

Topographie au niveau de site d'étude

- Sous secteur nord : très légère pente (point haut à 26,2 m et point bas à 24 m NGF environ), puis la

falaise constitue une rupture abrupte de 16 à 18 m de dénivelé jusqu’à la plage. Les eaux pluviales ont

tendance à s’infiltrer.

- Sous secteur sud : point bas au sud-ouest (21.50 m NGF environ). Infiltration favorisée par les haies, le

mur d'enceinte et le blockhaus

Topographie au niveau de la falaise :

- Hauteur de la falaise varie de 15 à 18 m

Hydrographie :

- Absence de fossé, d'apport d'eau de ruissellement, de plan d'eau ou de mare sur le site d'étude

- Aucun cours d'eau sur la zone d’étude ; néanmoins on peut signaler que deux cours d’eau se trouvent non

loin du projet : le Routhouan (5,5 km environ au sud-ouest du projet) et le ruisseau de Saint-Coulomb (5 km

environ à l’est du projet).

Fort au niveau de la falaise





Eaux pluviales et

assainissement

Eaux pluviales :

- Pour les surfaces d’opérations comprises entre 1500 m² et 5 ha le débit est limité forfaitairement à 10

litres par seconde, quelle que soit l’occurrence de pluie (PLU Saint-Malo).

Assainissement :

- La ville de Saint-Malo possède une station d’épuration de 122 000 EH ;

- Les rendements épuratoires montrent que le système est conforme en performances en 2017 ;

- Le bassin versant en amont de la plage du Minihic est desservi par l’assainissement collectif

Faible

Eau et littoral

Contexte océanique : Le site du projet (secteur nord-est) se trouve à environ 25 m NGF, il y a 17,7 m

d’écart entre le niveau maximal de la mer (7,3 m NGF) et le plateau du site.

Hydrogéologie : Plusieurs ouvrages sont recensés aux abords de la zone d’étude, mais pas sur la zone du

projet. Les parcelles du projet ne présentent aucune sensibilité aux remontées de nappes.

Usages de l'eau :

- Projet s'insère au droit de la plage du Minihic

- Site de pêche à pied de Rochebonne (sud-ouest immédiat de la plage du Minihic)

- Le littoral au droit du projet des Nielles est situé dans l’emprise d'une zone conchylicole

- La zone littorale située au droit immédiat de la plage du Minihic n’est pas située dans un chenal de

navigation. Elle est donc peu fréquentée, hormis pour des usages récréatifs.

Moyen à fort

MILIEU

BIOLOGIQUE

Outils de

protection,

ZNIEFF…

Aucune zone naturelle protégée ou d'intérêt remarquable sur la zone d'étude.

Dans un rayon de 10 km :

- Six ZNIEFF de type I, une ZNIEFF de type II et deux ZNIEFF de type II marine,

- Cinq ZSC et deux ZPS.

Faible à moyen

Faune terrestre

Présence de quelques espèces protégées (oiseaux et chiropères) ;

MAIS

- Diversité biologique très faible,

- Toutes les espèces recensées sont communes,

- Les rares espèces qui présentent un statut de conservation défavorable ne nichent pas sur le site et ne

semblent pas s’y nourrir.

Faible

Flore et

habitats

terrestres

Emprise de l'ancien camping composé de haies horticoles et de pelouse urbaine ;

Secteur de la falaise constitué de plusieurs habitats d'intérêt communautaire :

- présence en bas de falaise (où la roche est apparente) de « Végétations des fissures des rochers eu-

atlantiques à nord-atlantiques » (1230-1) qui abritent une espèce protégée au niveau départemental, le

Limonium de Salmon (Limonium binervosum).

Fort au niveau de la falaise





Faune, flore et

habitats au

niveau littoral

Le littoral au droit de la plage du Minihic et du projet des Nielles n’est pas situé dans l’emprise d’un site

NATURA 2000. Toutefois, la pointe de la Varde située à environ 1 km à l’Ouest des Nielles fait partie du

site NATURA 2000 de la Côte de Cancale à Paramé.

Habitats d'intérêt patrimonial : Quatre habitats marins d’intérêt communautaire sont recensés.

Espèces d'intérêt patrimonial : une espèce marine est recensée (le Grand Dauphin)

Moyen

PATRIMOINE

HISTORIQUE ET

ARCHEOLOGIQUE

Patrimoine

historique

Secteur du projet est inclus dans le périmètre du site naturel inscrit « Front de mer de Paramé, entre le

Sillon et la Pointe de Varde » ;

Aucun monument historique inscrit ou classé ne se trouve sur la zone d’étude ;

Le blockhaus présent dans la zone d’étude est un modèle commun et n'est pas répertorié comme

architecture historique remarquable à conserver.

Moyen

Sites

archéologiques

Aucun site archéologique n’est présent dans l’emprise du futur projet ou à ses abords immédiats.

Toutefois, le Préfet de Région sera susceptible de prescrire la réalisation d’un diagnostic archéologique

préalable aux travaux envisagés.

Faible

PAYSAGE /

« Maîtriser la qualité paysagère de la façade urbaine » (Atlas des paysages d’Ille-et-Vilaine) en lien avec le

caractère patrimonial du littoral malouin ;

S’inscrire dans le tissu urbain, en préservant pour les riverains des ambiances paysagères « vertes » et des

effets de respiration ou de perméabilité visuelle vers le littoral ;

Conforter la qualité paysagère et la perméabilité visuelle dans l’axe de l’accès principal à la plage du Minihic

en passant par l’avenue des Nielles ;

Intégrer fortement la problématique du stationnement sur le site, compte tenu de la fréquentation de la

plage et de son accès principal au droit du site du projet.

Fort

CONTEXTE SOCIO-

ECONOMIQUE

Activités

économiques

- 1646 entreprises commerciales en 2016 et 16 parcs d’activités sur Saint-Malo

- le tourisme et la thalassothérapie sont très importants sur le territoire communal et à l’échelle de la

Communauté d’Agglomération du Pays de Saint-Malo : 8610 emplois touristiques sont liés directement à la

présence de touristes sur le territoire, soit 16 % des emplois régionaux.

Faible

Analyse urbaine

et morphologie

de

l'environnement

immédiat

- le tissu urbain environnant se compose principalement d’habitations et d’activités hôtelières sur le trait de

côte et d’un tissu pavillonnaire très développé au sud de l’avenue Kennedy.

- coefficient d’emprise au sol moyen du secteur mesuré à : 0,29

- coefficient d’occupation du sol moyen du secteur mesuré à : 0,65

Fort

Contexte

touristique

Le GR 34 longe la partie nord et ouest du site de projet.

Une servitude de passage des piétons le long du littoral (SPPL) passe au niveau de l’avenue des Nielles entre

la parcelle Est et la parcelle Ouest du site projet.

Moyen





Documents

d'urbanisme

Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) :

- Le SCoT identifie des secteurs potentiels comprenant des espaces remarquables littoraux (plage du

Minihic)

- Le site d’étude est inclus dans les « espaces urbanisés à enjeux urbains majeurs à développer »

Plan Local d'Urbanisme (PLU) :

- Le projet est situé en zone ULb et la plage en contrebas en zone NLitp

- Le site d'étude est concerné par deux servitudes d'utilité publique (EL9 et AC2)

Fort

RISQUES

NATURELS ET

TECHNOLOGIQUES

Risques naturels

Projet situé dans une zone en dehors du périmètre du PPRSM de Saint-Malo ;

Zone d'étude non concernée par le risque de retrait-gonflement d'argiles ;

Commune soumises aux risques de tempête et séisme (zone de sismicité 2 : faible).

Faible

Risques

technologiques

Aucune installation industrielle ne se trouve sur ou à proximité du site du projet ;

Secteur d'étude non concerné par le risque TMD. Faible

INFRASTRUCTURES

ROUTIERES ET

DEPLACEMENTS

/

Infrastructures routières :

RD 201 (Avenue du Président John Kennedy) longeant le sud de la zone d’étude (2 100 à 2 300 véhicules /

jour, dont 1 à 2 % de poids lourds en automne 2017 et 3 750 à 3 950 véhicules / jour, dont 1 % de poids

lourds en été 2018)

Déplacement :

- Le secteur de Paramé dispose d'une bonne desserte par les lignes de bus ;

- A Saint-Malo : Gare SNCF et gare maritime

- Aéroport à environ 10 km

Faible

RESEAUX /

Des réseaux électriques sont présents aux abords de la zone d’étude ;

Le réseau de gaz transite en limite de site Avenue des Nielles (côtés Sud et Ouest) ;

Le site d’étude est alimenté en eau potable et desservi par les réseaux d’assainissement.

Faible

BRUIT /

Aucune des routes alentour du projet n’est classée au niveau des nuisances sonores. Le projet se situe hors

des zones d’influences des routes classées les plus proches.

Les sources de bruit actuelles caractérisant le site sont :

- le trafic routier

- les bruits de la nature (ressac des vagues)

- les activités urbaines aux alentours

Faible





2.3 SOLUTIONS DE SUBSTITUTION RAISONNABLES PERMETTANT DE REPONDRE A L’OBJET

DU PLU (AVANTAGES ET INCONVENIENTS) ; ETUDE D’UN SCENARIO DE REFERENCE (OU

PERSPECTIVES D’EVOLUTION SANS MISE EN ŒUVRE DU PROGRAMME)

Le décret n°2016-1110 demande de présenter un scénario de référence qui consiste à décrire le site

actuel après mise en place du projet et un autre scénario qui serait l’évolution naturelle du site sans

mise en place du projet. Ces éléments sont présentés dans le tableau ci-après pour les principaux

enjeux du présent projet. Le tableau ci-après (Tableau 20) présente les évolutions du milieu et leurs

impacts : rouge : négatif, vert : positif, le reste étant neutre.

Précisons qu’ici une autre colonne a été rajoutée correspondant à un scénario d’aménagement

conforme avec le PLU actuel, c’est-à-dire un scénario dans lequel le plan masse (UM 21) n’aurait pas

été mis en place, mais le terrain construit avec les règles actuelles du PLU.





Tableau 20 : Etude d’un scénario de référence

Scénario de référence

Evolution naturelle du site sans le présent

projet, ni autre construction

Evolution naturelle du site sans la mise en place du secteur

plan masse (UM 21), mais avec un projet d’aménagement

compatible avec le PLU actuel

Eau et milieux

aquatiques

Amélioration du tamponnement des eaux

pluviales avec la mise en place d’ouvrages de

rétention

Maintien des rejets d’eaux pluviales

existants sans tamponnement ni

décantation

Amélioration du tamponnement des eaux pluviales avec la

mise en place d’ouvrages de rétention

Augmentation de la production d’eaux usées

compatible avec la capacité de la station

d’épuration de Saint-Malo

Pas de modification des rejets d’eaux usées Augmentation de la production d’eaux usées compatible

avec la capacité de la station d’épuration de Saint-Malo

Géotechnique

Nécessité de mesures de confortement de la

falaise afin d’améliorer sa stabilité dès la phase

chantier et autres dispositions à prendre en

phase chantier (eaux pluviales)

Pas de modification, mais probables

mesures de confortement de la falaise

(secteur en creux notamment et secteur

rocheux au sud) à moyen terme du fait de

son évolution naturelle

Pas de modification, mais probables mesures de

confortement de la falaise (secteur en creux notamment

et secteur rocheux au sud) à moyen terme du fait de son

évolution naturelle

Faune et flore

Préservation de l’espèce végétale protégée de la

falaise (Limonium de Salmon) Pas de modification de l’environnement

Protection et sauvegarde des milieux écologiquement

sensibles de la falaise Plantations d’essences locales offrant de

nouveaux habitats Absence de plantation

Destruction d’habitats communautaires de

plantes du littoral (haut de falaise) qui seront

replantés sur le site du projet (surface détruite

compensée largement)

Pas de modification Pas de modification

Destruction possible d’individus de plantes

durant les travaux, mais limitée par le cahier des

charges de maîtrise d’œuvre

/ /

Paysage

Artificialisation du site et d’une partie de la

falaise (secteur en creux), mais intégration du

projet dans son environnement paysager

Aménagement d’un belvédère public avec vue

sur la mer

Pas de modification du paysage

Secteur disposant d’espaces verts non construits ; la surface

maximale des constructions est fixée à 20 % d’emprise au sol

Construction possible d’un front de mer côté plage du

Minihic et d’un front urbain le long de l’avenue John

Kennedy

Activités

humaines

Renouvellement urbain d’un site sans usage

aujourd’hui (ancien camping) Pas d’usage sur le site

Constructibilité admise en zone ULb, compatible avec le

caractère de la zone

Augmentation des volumes de déchets à traiter,

mais usine de traitement suffisante Pas de modification des volumes de déchets

Augmentation des volumes de déchets à traiter

Contexte socio-

économique

Amélioration de l’offre hôtelière, de restauration

et de thalassothérapie sur le secteur Pas de modification de l’offre

Zone urbaine récréative et d’animations de plein air destinée

à recevoir du public

Augmentation de l’attractivité donc du

dynamisme de la ville Pas de modification /





Scénario de référence

Evolution naturelle du site sans le présent

projet, ni autre construction

Evolution naturelle du site sans la mise en place du secteur

plan masse (UM 21), mais avec un projet d’aménagement

compatible avec le PLU actuel

et création d’emplois

Déplacements

Déplacements doux (vélo, marche à pied) et en

transports en commun favorisés / /

Apport d’un flux supplémentaire de véhicules Pas de flux supplémentaire de véhicules Apport d’un flux supplémentaire de véhicules

Les figures ci-après représentent une hypothèse de faisabilité d’implantation, de gabarits et de volumétries possibles, sur les terrains du camping des Nielles, et correspondant au règlement du PLU actuel en zone ULb.





Figure 119 : Hypothèse de faisabilité d’implantation, de gabarits et de volumétries possibles correspondant au règlement du PLU actuel en zone ULb (Source : Atelier Loyer)

= 6232 m² de

surface de plancher

= 6628 m² de

surface de plancher

Surface de plancher totale = 12 860 m² en

émergence (hors parties enterrées)





2.4 ANALYSE DES INCIDENCES DES EVOLUTIONS REGLEMENTAIRES DU PLU SUR

L’ENVIRONNEMENT ET MESURES ASSOCIEES

Le PLU est à la fois un document d’urbanisme, ayant une valeur réglementaire, et à la fois un

document d’aménagement devant respecter les enjeux du développement durable au travers de ses

trois piliers : économique, social et environnemental.

Dans le cas présent, la mise en compatibilité du PLU de Saint-Malo porte sur la création d’un secteur

de plan masse UM (21) pour transcrire réglementairement le projet retenu visé par la déclaration de

projet.

L’analyse des incidences des évolutions réglementaires du PLU sur l’environnement est à

comprendre au sens large du terme. Ce présent chapitre présente en effet l’analyse des incidences

notables prévisibles de la mise en œuvre du secteur plan masse UM(21) par rapport à ce que

prévoyait aujourd’hui le PLU de Saint-Malo sur ces mêmes parcelles.

2.4.1 Géotechnique

L’évolution du PLU, qui permettra la mise en place du projet d’aménagement, n’aura pas d’impact

direct sur les aspects géotechniques du site.

En revanche, le projet lui-même aura des incidences (source : étude Fondouest, 2019) :

ü Au niveau du secteur C (zone de falaise en creux) concernant les eaux pluviales du site : risque

d’érosion et de déstabilisation accru si des rejets d’eau pluviale arrivent dans cette zone ou

s’infiltrent en amont de celle-ci

ü Compte tenu de la réduction de la hauteur de la falaise prévue dans le cadre du projet, les

forces déstabilisatrices (poids des terres) auront, logiquement, une incidence moindre. De

plus, sur une grande partie du projet, la hauteur de terrains meubles (secteurs A, B, D

notamment) sera considérablement réduite voire quasiment supprimée, ce qui est également

un élément en faveur de la stabilité, puisque ces matériaux sont beaucoup plus sensibles aux

variations hydriques et à la présence ou non de végétation que les matériaux rocheux sous-

jacents.

En revanche, l’épaisseur de terrains meubles au droit du secteur C restera

importante et toute modification de l’état de ces matériaux engendrera la création

d’instabilités potentielles.

ü Au droit des secteurs A, B et D, les matériaux rocheux présentent une fracturation

relativement importante, pouvant être à l’origine de glissement « plan » ou « dièdre », voire

de basculement localement, mais l’amplitude des discontinuités n’est en général pas

suffisante pour occasionner des instabilités mobilisant plus de quelques mètres cubes de

matériaux. Les dièdres instables et blocs pouvant basculer observés sur le terrain pourraient

typiquement engendrer la chute ou le déplacement de blocs de 1 à 2 m3. Il ne s’agit pas à

proprement parler d’un impact du projet, mais plutôt d’un risque lié à la fragilité naturelle de

la falaise.

ü Ces phénomènes pourront également être favorisés :

(a) pendant les phases de travaux, par l’utilisation d’explosifs ou d’engins vibrants

au cours des terrassements, engendrant l’ouverture et le développement de

certaines fractures. Toutefois, l’implantation du bâtiment en tant que telle n’a

pas d’incidence directe sur la stabilité des matériaux rocheux.





(b) à long terme, par l’action de la houle engendrant : l’ouverture des fissures, la

déstabilisation mécanique des blocs pouvant accélérer leur chute et la mise à nu

de nouvelles surfaces qui subiront, à terme, le même sort.

2.4.2 Eau et littoral

Hydrographie

Aucun cours d’eau n’est situé dans l’emprise du projet, ni en aval immédiat.

Par conséquent, les évolutions du PLU de Saint-Malo n’entraînent pas d’incidence notable

prévisible concernant l’hydrographie.

2.4.3 Eaux usées (mer et continent)

Eaux usées traitées

La commune de Saint-Malo dispose d’une station d’épuration d’une capacité de 122 000 EH

(équivalents-habitants) et présente une charge maximale en entrée de 94 021 EH (5 641 kg/j DBO5) ;

ce qui représente 77 % de sa capacité nominale organique. Concernant la charge hydraulique, la

station affiche un débit entrant annuel de 6 316 521 m3, soit un débit entrant moyen de 17 305 m3/j

(contre un débit de référence de 35 700 m3/j), soit 48 % de la capacité hydraulique nominale61.

Il convient de préciser que la production d’eau usée domestique induite par le projet

d’aménagement sera :

ü En pointe : 376 EH (équivalent au nombre de personnes hébergées et en considérant 2

personnes par chambre ou appartement) ;

ü En moyenne : 200 EH.

Ainsi, dans ces conditions, la STEP est en mesure d’accueillir l’augmentation des rejets générés par le

projet, qui représente 0,3 % de la capacité de la station en période de pointe.

Par conséquent, les évolutions du PLU permettant la création du projet auront des incidences

nulles à faibles sur les capacités d’assainissement de la STEP de Saint-Malo.

L’étude menée par POSEIDON, dans le cadre de la réalisation de l’état initial du milieu avant

installation de l’émissaire de rejet, évalue les impacts des canalisations de pompage/rejet d’eau de

mer sur l’environnement marin.

Les canalisations de pompage/rejet d’eau de mer devraient démarrer par un forage dirigé, puis

continuer jusqu’aux points de prise d’eau/rejet, soit au-dessus soit en-dessous de la surface

sédimentaire. D’après l’étude du site, ces deux solutions sont envisageables sans porter préjudice

aux biocénoses en place. L’impact sur l’environnement dépendra de la solution retenue.

61 Source : Bilan annuel sur le système d’assainissement Saint-Malo année 2017





Le projet de pompage/rejet en mer devra faire l’objet d’une autorisation administrative au titre de la

loi sur l’eau. Ce projet fait l’objet d’une procédure particulière menée en parallèle par le Groupe

Raulic (dossier de Déclaration ou d’Autorisation). Incombant au porteur de projet, cette procédure

est déconnectée et sans incidence sur la présente procédure de déclaration de projet emportant

mise en compatibilité du PLU.

2.4.4 Eaux pluviales

D’une part, soulignons que les évolutions du PLU génèreront des incidences positives. En effet, la

mise en place d’ouvrages de rétention prévue par le projet améliorera le tamponnement des eaux

pluviales.

D’autre part, le PLU actuel indique d’ores et déjà que : « sur l’ensemble du territoire communal, le

débit de fuite maximal est fixé à 2 litres par seconde et par hectare pour les opérations groupées de

surfaces supérieures à 5 ha. Pour les surfaces comprises entre 1500 m² et 5 ha le débit est limité

forfaitairement à 10 litres par seconde ». En ce sens, les évolutions du PLU n’entraînent pas

d’incidences notables prévisibles concernant les eaux pluviales.

2.4.5 Prélèvements d’eau (mer et continent)

Le projet de pompage/rejet en mer devra faire l’objet d’une autorisation administrative au titre de la

loi sur l’eau. Ce projet fait l’objet d’une procédure particulière menée en parallèle par le Groupe

Raulic (dossier de Déclaration ou d’Autorisation). Incombant au porteur de projet, cette procédure

est déconnectée et sans incidence sur la présente procédure de déclaration de projet emportant

mise en compatibilité du PLU.

2.4.6 Contexte biologique et environnemental (patrimoine naturel, faune, flore)

Patrimoine naturel

Il convient de rappeler qu’aucune zone naturelle protégée ou d’intérêt remarquable n’est recensée

sur la zone du plan masse UM(21) et ses abords proches. A noter par ailleurs que le site est compris

dans le périmètre du site naturel inscrit « Front de mer de Paramé, entre le Sillon et la Pointe de

Varde ». Celui-ci donne lieu à une servitude de protection des sites et monuments naturels dans le

PLU actuel.

Il est important de noter que le site inscrit « Front de mer de Paramé, entre le Sillon et la Pointe de

Varde » s’étend sur une superficie de 34,8 ha. Soulignons que le site du projet ne représente que 4,2

% de la superficie totale de ce site inscrit, ce qui représente un pourcentage minime de cet

ensemble.

De ce fait, les évolutions permises par le PLU ne génèrent pas d’incidence notable prévisible au

niveau du patrimoine naturel.

Faune et Flore

Mesures associées inscrites dans le règlement du plan masse :

ü Préservation de l’espèce végétale protégée de la falaise (Limonium binervosum)

ü Plantations d’essences locales offrant de nouveaux habitats





ü Des mesures compensatoires sont à l’étude pour compenser, sur le site, les groupements de

végétaux d’intérêts communautaires (espèces non protégées) qui seront impactés par la mise

en place du projet (cf. Figure 122) ;

ü Approche de conservation de la flore littorale en favorisant la biodiversité à travers une

palette végétale littorale à fort intérêt écologique (Dune, Falaise, Lande) qui n’existe pas

aujourd’hui sur l’emprise du camping : insertion de la palette végétale au règlement (articles

ZA 13)

ü Définition d’un coefficient de biotope par surface (CBS) dans le règlement du secteur de plan

masse (articles ZA 13)

Il convient de souligner que l’intégration de ces mesures dans la rédaction du secteur plan masse

(UM 21) engendre des incidences positives vis-à-vis de la protection de la faune et de la flore.





Figure 122 : Compensation paysagère (avant-projet – après projet) (Source : Atelier Loyer)

La surface réelle (avec pente) de la falaise actuelle impactée par le projet est de 814,18 m².

La surface de la falaise (avec pente) restante qui sera replantée par des végétaux est de 874,22 m².

Ainsi la surface de compensation végétale est supérieure à la surface de la falaise impactée par le projet.





2.4.7 Patrimoine historique et archéologique

Il convient de rappeler que :

ü Aucun monument historique ou classé ne se trouve sur la zone d’étude ;

ü Aucun site archéologique n’est présent dans l’emprise du futur projet ou à ses abords

immédiats ;

ü Le secteur du projet est inclus dans le périmètre du site naturel inscrit « Front de mer de

Paramé, entre le Sillon et la Pointe de Varde » (correspond à la servitude AC2 au Plan Local

d’Urbanisme). Toutefois, ajoutons que :

o Le secteur plan masse UM(21) représente une superficie infime de la superficie

totale du site inscrit (cf. 2.4.6) ;

o L’intégration du paysage dans le projet est prise en compte dans l’architecture du

lieu et dans l’environnement local du littoral notamment par l’aménagement d’un

paysage en aérien sur les toitures terrasses et les jardinières d’espaces accueillant

une végétation du littoral, de manière à offrir depuis le rivage et la mer une

impression de « DUNE » habitée par l’homme et le végétal.

Par conséquent, les évolutions permises par le PLU ne génèrent pas d’incidence notable prévisibles

au niveau du patrimoine historique et archéologique par rapport au PLU actuel.

2.4.8 Paysage

La création du projet autorisée par le plan masse UM(21) engendrera une modification du paysage

local : modification de l’occupation du sol, mouvements d’engins et de matériaux, construction de

trois bâtiments dont les hauteurs des constructions sont fixées par le règlement du secteur plan

masse UM(21).

Il est important de noter que les hauteurs seront limitées par le règlement écrit du secteur plan

masse. D’autre part, le parti pris architectural traduit au sein d’un plan masse permet d’assurer

l’insertion paysagère du projet.

Ainsi, les incidences de la modification du PLU peuvent être qualifiées de modérées, permanentes

et directes.

Durant la phase d’exploitation, la création des trois bâtiments (Résidence Tourisme : R+2 / Hôtel 4* :

R+3 / Hôtel 5* : R-3 à R+3) sur le site du projet engendrera une modification du paysage local. En

effet, la construction des bâtiments et leurs hauteurs conduiront à une modification des perspectives

visuelles depuis les constructions voisines :

Rappelons :

REGLEMENT DU PLU

ACTUEL (ULB)

HAUTEUR MAXIMALE

DROITE DES FAÇADES 9 m

HAUTEUR MAXIMALE

DE LA CONSTRUCTION 14 m

L’article ZA 10 du règlement du secteur plan masse UM 21 fixe les hauteurs maximales des

constructions, à savoir :





« 1. Hauteur maximale des constructions

A l’intérieur des limites de constructibilité précisées au Plan Masse (polygones d’implantation), les

constructions ne pourront dépasser les hauteurs suivantes :

SECTEURS ZA1 ZA2 ZA3 ZA4

ZA3a ZA3b ZA3c ZA4a ZA4b ZA4c

Haut. max.

(mètres NGF) +23,10 +26,00 +30,60 +28,70 +33,60 +40,20 +38,80 +34,20

2. Dépassements des hauteurs maximales des constructions

Dans tous les sous-secteurs de la zone ZA, un dépassement des hauteurs maximales inscrites au

Plan Masse est autorisé au-delà de la hauteur maximale, pour les ouvrages en saillie tels que :

§ les édicules techniques, les cheminées d’agrément ou techniques (ventilation

haute parking, machinerie de réfrigération ou de climatisation),

§ les gaines d’ascenseur et circulations verticales,

§ les lignes de vie et garde-corps de sécurité,

§ les dispositifs d’économie d’énergie et de production d’énergie renouvelable.

Ces ouvrages sont autorisés dans une limite de 50% de la surface du dernier niveau. Le dépassement

de hauteur ne doit pas excéder 4,50 mètres de hauteur.

Ces ouvrages doivent être conçus dans un souci d’intégration architecturale et paysagère.

Dans tous les sous-secteurs de la zone ZA, pour des motifs d’architecture ou de composition

urbaine, une variation de la hauteur maximale de la construction peut être autorisée ou imposée au-

delà de la hauteur maximale indiquée, dans la limite de 1 mètre.

3. Autres règles

Des ouvrages en sous-sol peuvent être implanté dans les polygones d’implantation représentés par

une hachure oblique au Plan Masse du document graphique UM 21.

Un dépassement des hauteurs peut être autorisé pour les ouvrages en sous-sol dans la limite de 1,20

m par rapport au terrain naturel.

Les structures légères, de type auvent, pergola, oriel, porche, préau, marquise, circulations verticales

(escalier, ascenseur) et gaines techniques …, sont autorisées dans tous les sous-secteurs de la zone ZA,

à condition de ne pas dépasser le niveau +30,60 m NGF. »

Ainsi, les incidences de la réalisation du projet autorisée par le plan masse UM(21) sur le paysage

et les perspectives visuelles proches peuvent être considérées comme assez fortes et directes.

Néanmoins, l’inscription de ce projet dans un tissu déjà urbanisé tend à réduire les incidences

négatives sur le paysage proche et lointain.





2.4.9 Contexte socio-économique

2.4.9.1 Tourisme

La ville de Saint-Malo doit faire face au dynamisme des destinations concurrentes (Normandie,

Bretagne Sud, …) qui se dotent des outils permettant d’attirer la clientèle santé et bien-être.

De ce fait, l’aménagement projeté par le secteur de plan masse UM(21) permettra de conforter la

place de la commune comme destination santé / bien-être.

Aussi, il convient d’ajouter que les évolutions permises par le PLU permettront l’installation d’un

projet qui sera complémentaire à l’offre existante du territoire en termes d’hébergement

touristique, à même de renforcer la position de Saint-Malo dans le cadre de la concurrence inter-

stations balnéaires, tourisme de bien être, avec sa stratégie de positionnement tournée vers le

haut de gamme. En effet, l’établissement projeté proposera une offre haut de gamme nouvelle

génération épousant les tendances actuelles, à même d’attirer une nouvelle clientèle.

Il convient également de souligner que le tourisme de bien-être bénéficie de tendances positives de

fond telles que :

ü Intérêt croissant de la population pour leur bien-être et leur forme ;

ü Vieillissement de la population ;

ü Elargissement de la demande vers des courts séjours.

C’est pourquoi, un nouvel établissement ne devrait donc pas nuire aux établissements déjà présents

dans la ville, puisqu’il complètera l’offre et répondra à une demande croissante.

Enfin, un tel projet permettra aussi de dynamiser le secteur de la plage du Minihic, qui montre un

déficit d’animation. En effet, ce secteur étant principalement occupé par des résidences secondaires,

il n’existe pas une grande attractivité sur ce secteur pendant les mois d’hiver. Les clients du complexe

hôtelier seront certainement plus nombreux en été qu’en hiver, mais seront néanmoins présents

toute l’année pour dynamiser le lieu. L’enjeu du programme est en effet de créer un lieu de vie toute

l’année, un lieu d’échanges et de convivialité, et rendre le secteur à la fois actif mais aussi attractif

par l’implantation d’activités valorisantes. L’afflux de touristes pourrait générer des besoins

supplémentaires sur le secteur de la plage du Minihic, et éventuellement la proposition de nouveaux

équipements ou services à proximité du site.

Enfin, il convient de noter que les évolutions permises par le PLU permettront l’implantation d’un

projet de plus grande ampleur par rapport à ce que permet actuellement le PLU. De ce fait, le projet

apparaît être un excellent vecteur pour l’attractivité du territoire et le rayonnement touristique.

Par conséquent, les incidences des évolutions du PLU apparaissent particulièrement positives sur le

plan touristique.

2.4.9.2 Equipements

Les évolutions du PLU de Saint-Malo n’auront pas d’impact significatif sur les équipements du

territoire.

En effet, l’accueil d’une clientèle de passage n’aura aucun impact sur les équipements scolaires et

sportifs.





Toutefois, concernant les équipements culturels, ils pourront potentiellement être utilisés par les

clients par exemple dans le cadre de spectacles, de projections au cinéma, de conférences.

Néanmoins, la fréquentation des équipements culturels sera occasionnelle et aura un impact

négligeable. Le projet permettra en revanche le renforcement des équipements à vocation

touristique et permettra de renforcer l’attractivité de ce secteur urbain à vocation résidentielle.

2.4.9.3 Activités économiques

Les évolutions permises par le PLU consistent à accueillir un projet économique et touristique : en

effet, soulignons que la zone A (ZA0 à ZA4) du secteur plan masse UM 21 correspond à une zone

urbaine destinée à recevoir une activité d’hôtellerie de tourisme et restauration.

Le projet prévoit la création d’environ 150 emplois directs permanents et 75 emplois indirects

(direction et supports, hébergement, restauration, thalasso). Un des mérites du tourisme santé /

bien-être est de développer un cadre favorable à l’année. De ce fait, le projet présente un réel intérêt

pour l’économie locale puisqu’il dynamisera l’économie du quartier et plus largement de Saint-Malo

(fréquentation des commerces par exemple). Il est important de souligner que la création de ces

emplois, pérennes et non délocalisables, est très importante pour le territoire et représente un

véritable levier pour la croissance et l’activité du bassin malouin.

Aussi, les activités économiques au niveau du littoral sont liées à la fréquentation touristique.

Compte tenu de sa nature, le projet aura une incidence positive sur le tourisme et sur la

fréquentation de la plage, en lien direct avec la fréquentation du futur complexe hôtel –

thalassothérapie.

2.4.10 Circulation et accès

Le projet propose des solutions de stationnements pour les vélos, afin de privilégier les modes de

déplacement doux. Deux locaux à vélos sont ainsi prévus, dans les deux secteurs est et ouest du

projet, du côté de l’avenue Kennedy.

Le projet tend aussi à favoriser les déplacements piétons, notamment par l’invitation à se rendre sur

la plage en contrebas de l’hôtel 5*. Les résidents pourront ainsi se promener sans que l’automobile

ne soit nécessaire.

Grâce aux liaisons entre les lignes de bus et avec la gare, les résidents pourront se rendre rapidement

aux hôtels ou à la résidence de tourisme par train puis bus.

Mesures associées intégrées au secteur plan masse (UM 21) :

ü La zone ZP du secteur plan masse UM 21 correspond, entre autre, au secteur d’aménagement

de l’avenue des Nielles (carrefour, voie à sens unique…). L’aménagement projeté permettra

de fluidifier le trafic généré par le projet et de sécuriser l’accès piétons à la plage du Minihic.

De plus, la Ville de Saint-Malo envisage la réalisation d’un nouveau parking sur l’espace vert de La

Boulnaye, qui permettrait de limiter l’impact de la suppression de stationnement illicite sur le secteur

d’implantation du projet.

Il convient de souligner que l’intégration de ces mesures dans la rédaction du secteur plan masse

(UM 21) engendre des incidences positives vis-à-vis de la circulation et de l’accès au site.





2.4.11 Réseaux

Il convient de rappeler que le site du projet est alimenté en eau potable et est desservi par le réseau

d’assainissement. De plus, des réseaux électriques, d’éclairage public, Télécom et de gaz sont

présents aux abords de la zone d’étude.

Les réseaux créés dans le cadre de l’aménagement du projet se raccorderont sur les réseaux

existants aux abords de celle-ci.

Par ailleurs, il convient de préciser que les évolutions permises par le PLU ne concernent pas la

rubrique « Desserte par les réseaux » : l’article ZA 4 relatif à la catégorie « desserte en eau,

assainissement et réseaux divers par les voies », indique de se reporter à l’article UM 4 du règlement

général du PLU en vigueur.

Ainsi, les évolutions du PLU de Saint-Malo n’entraînent pas d’incidences notables prévisibles

concernant les réseaux.

2.4.12 Bruit

Durant la phase chantier, la réalisation des travaux sera à l’origine de nuisances sonores en raison du

fonctionnement des engins de chantier pour la création du projet. Toutefois, cette incidence sera

temporaire et limitée à la période de réalisation des travaux.

Durant la phase d’exploitation, les incidences en termes de bruit ne seront pas plus importantes que

celles émises par les projets actuellement autorisés par le PLU (« zone urbaine récréative et

d’animations de plein air destiné à recevoir du public, à vocation sportive, touristique, ludique, de

loisirs, de promenade »).

2.4.13 Qualité de l’air

Durant la phase chantier, l’aménagement du site induit par les évolutions du PLU nécessitera la

présence d’engins de chantier. Ils seront source de rejet de gaz à effet de serre pouvant

potentiellement avoir des incidences négatives sur la qualité de l’air et plus largement sur le climat. Il

convient de préciser que la durée des travaux sera limitée dans le temps.

Toutefois, il convient de souligner que le PLU actuel dispose, pour les secteurs ULb, la réalisation

d’une constructibilité moyenne où sont autorisés, à condition de respecter le caractère de la zone et

du site, par exemple « les commerces et les services dont hôtels, restaurants, résidences de tourisme

directement liés à la nature des installations du tourisme de loisirs ou à la vocation du site ».

Par conséquent, l’incidence des évolutions du PLU restera faible et temporaire.

Durant la phase d’exploitation, la création du projet conduira à une augmentation de la circulation

liée à la fréquentation du complexe hôtelier – résidence de tourisme. Cette évolution du trafic

restera limitée par rapport au trafic général constaté sur l’avenue du Président John Kennedy. Le

projet aura un impact limité au niveau de l’évolution de la qualité de l’air.

De plus, le caractère actuel de la zone est défini comme suit dans le règlement du PLU actuel : « zone

urbaine récréative et d’animations de plein air destinée à recevoir du public, à vocation sportive,

touristique, ludique, de loisirs, de promenade.





Par conséquent, durant la phase d’exploitation, l’aménagement du projet prévu par les évolutions

du PLU génèrera des incidences limitées concernant la qualité de l’air.

2.4.14 Déchets

Les évolutions du PLU n’entraînent aucune incidence concernant les déchets, si ce n’est la gestion

des déchets qui se conformera à la réglementation en vigueur :

ü Durant la phase travaux, les déchets engendrés par la construction des bâtiments devront

être évacués selon la réglementation en vigueur ;

ü Durant la phase d’exploitation, le projet générera différents types de déchets (ménagers,

recyclables, verres, …). La gestion et le traitement des déchets sont gérées par Saint-Malo

Agglomération.

Par ailleurs, soulignons que le projet engendrera une augmentation des volumes de déchets à traiter,

mais cette hausse n’est pas liée aux évolutions du PLU.

2.4.15 Energie

Par la mise en place de règles adaptées, les évolutions du PLU de Saint-Malo entraînent des

incidences positives concernant l’énergie.

Mesures associées intégrées au secteur plan masse (UM 21) :

ü Règle adaptée concernant les matériaux (article ZA 11) ;

ü Règle adaptée concernant les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et

aménagements en matière de performances énergétiques et environnementales (article ZA

15).

2.4.16 Commodité du voisinage

Mesures associées :

ü Des polygones d’implantations sont définis dans le secteur plan masse (UM 21). Par

conséquent, les constructions devront ainsi s’implanter à l’intérieur des emprises

constructibles de ces polygones.

2.4.17 Hygiène, santé, salubrité publique et sécurité

Hygiène et salubrité publique

Rappelons, comme indiqué au 0, que les déchets seront évacués selon la réglementation en vigueur.

De plus, le futur projet du plan masse UM(21) sera raccordé aux réseaux d’eau potable, d’eaux usées,

ainsi qu’au réseau électrique. Par conséquent, les incidences des évolutions du PLU peuvent être

considérées comme faibles pour l’hygiène et la salubrité publique dès lors que la réglementation en

vigueur est appliquée.

Santé





Pendant la phase de chantier, les riverains et les usagers des voies de communication alentour seront

soumis au bruit et aux poussières du chantier. Toutefois, le PLU actuel autorise la réalisation de

certains projets pouvant occasionner une gêne similaire (les secteurs ULb disposent d’une

constructibilité moyenne). Par conséquent, l’incidence des évolutions du PLU en termes de

nuisances liées au projet sera faible, directe et temporaire.

Pendant la phase d’exploitation, les incidences des évolutions du PLU sont à priori nulles, dans l’état

actuel des connaissances.

Sécurité

Les réseaux à prolonger dans le projet d’aménagement feront l’objet des mesures réglementaires et

habituelles de surveillance et d’entretien. En ce sens, les évolutions du PLU ne génèrent pas

d’incidence notable prévisible au niveau de la sécurité.





2.5 ANALYSE DES INCIDENCES DE LA MISE EN COMPATIBILITE SUR LES SITES NATURA 2000

2.5.1 Localisation du projet par rapport aux sites Natura 2000 les plus proches

Le territoire de la commune de Saint-Malo est concerné par les sites Natura 2000 suivants :

ü La ZSC FR 5300052 « COTE DE CANCALE A PARAME » ;

ü La ZSC FR 5300061 « ESTUAIRE DE LA RANCE » ;

ü La ZSC FR 5300012 « BAIE DE LANCIEUX, BAIE DE L’ARGUENON, ARCHIPEL DE SAINT-MALO ET

DINARD ».

Cependant, la zone d’étude comprise dans le secteur plan masse UM(21) se situe hors site Natura

2000.

Plusieurs sites Natura 2000 (six ZSC et quatre ZPS) sont situés dans un rayon de 15 kilomètres, mais

un seul est situé à moins de 5 kilomètres : la ZSC FR5300052 « COTE DE CANCALE A PARAME »

située à 1 km environ au nord et au nord-est du projet.

Compte tenu de la nature du projet, l’évaluation ne portera que sur ce site Natura 2000.

CARACTERISTIQUES DU SITE NATURA 2000 FR 5300052 « COTE DE CANCALE A PARAME »

Ce site Natura 2000, d’une superficie de 1751 ha dont 61 % de superficie marine, est composé de

plusieurs habitats62 :

CLASSES D’HABITATS COUVERTURE

Mer, Bras de Mer (N01) 38 %

Autres terres arables (N15) 19 %

Landes, Broussailles, Recrus, Maquis et Garrigues, Phrygana (N08) 18 %

Rivières et Estuaires soumis à la marée, Vasières et blancs de sable, Lagunes (incluant les

bassins de production de sel) (N02) 10 %

Dunes, Plages de sables, Machair (N04) 3%

Rochers intérieurs, Eboulis rocheux, Dunes intérieures, Neige ou glace permanente (N22) 2 %

Galets, Falaises maritimes, Ilots (N05) 2 %

Forêts de résineux (N17) 2 %

Pelouses sèches, Steppes (N09) 2 %

Marais salants, Prés salés, Steppes salées (N03) 1 %

Forêts caducifoliées (N16) 1 %

Forêts sempervirentes non résineuses (N18) 1 %

Eaux douces intérieures (Eaux stagnantes, Eaux courantes) (N06) 1 %

Ce site se caractérise par une côte rocheuse surplombant la mer d’une hauteur moyenne de 30 à 50

mètres. La côte nord présente une succession de pointes gneissiques (Nid, Moulière, Grouin)

orientées suivant les nombreuses factures de cette zone à fort métamorphisme. Entre les pointes,

des anses ont été remblayées par des sédiments sableux avec localement des cordons dunaires

associés à des marais arrière-littoraux installés au pied des falaises mortes (anse du Verger). La côte

est exclusivement rocheuse (schistes) et très abrupte avec un estran très limité.

QUALITE ET IMPORTANCE

62 Source : INPN





Ce site se manifeste par une alternance de pointes rocheuses et de zones humides à l’abri de cordons

dunaires avec, en particulier, l’unique complexe dune / marais du département d’Ille-et-Vilaine (anse

du Verger). Le site présente deux types de dunes fixées à pelouses (habitats prioritaires) dont les

ourlets thermophiles sont présents uniquement en France et au Royaume-Uni. Les falaises maritimes

atlantiques sont représentées à travers un large échantillon de micro-habitats liés aux variations

mésologiques. Le sommet des falaises est souvent occupé par des landes sèches atlantiques d'une

qualité exceptionnelle, accueillant de nombreuses espèces rares.

Parmi les espèces d'intérêt communautaire on note le Grand Rinolophe : il s'agit de l'unique gîte

connu d'hivernage dans une grotte marine (presqu'île Besnard).

Aussi, ce site se caractérise par la présence du groupe de grands dauphins de la côte ouest du

Cotentin. Ce site est utilisé toute l'année par quelques individus avec parfois des jeunes. Cette

population est résidente dans le Golfe Normano-Breton.

L'île des Landes et l'îlot du grand Chevret abritent une importante colonie de Grands Cormorans et

de Cormorans huppés. A noter la reproduction de l'Huîtrier pie, espèce pour laquelle la Bretagne

joue un rôle majeur (environ 80% des effectifs nicheurs français).

L'extension du site en 2005 permet d'inclure les berges des étangs de Beaufort, de Mirloup et de

Sainte-Suzanne qui constituent trois des rares localités européennes de Coléanthe délicat

(Coleanthus subtilis).

FAUNE ET FLORE

De nombreux types d’habitats inscrits à l’Annexe I de la Directive Habitats – Faune – Flore (Directive

92/43/CEE) composent le site Côte de Cancale à Paramé :

ü Bancs de sable à faible couverture permanente d’eau marine ;

ü Replats boueux ou sableux exondés à marée basse ;

ü Récifs ;

ü Végétation annuelle des laissés de mer ;

ü Falaises avec végétation des côtes atlantiques et baltiques ;

ü Végétations pionnières à Salicornia et autres espèces annuelles des zones boueuses et

sableuses ;

ü Prés-salés atlantiques (Glauco-Puccinellietalia maritimae) ;

ü Dunes mobiles embryonnaires ;

ü Dunes mobiles du cordon littoral à Ammophila arenaria (dunes blanches) ;

ü Dunes côtières fixées à végétation herbacée (dunes grises) ;

ü Eaux oligotrophes très peu minéralisées des plaines sablonneuses (Littorelletalia uniflorae) ;

ü Eaux stagnantes, oligotrophes à mésotrophes avec végétation des Littorelletea uniflorae

et/ou des Isoeto-Nanojuncetea ;

ü Landes sèches européennes ;

ü Mégaphorbiaies hydrophiles d’ourlets planitiaires et des étages montagnard à alpin ;

ü Pentes rocheuses silicieuses avec végatation chasmophytique ;

ü Grottes marines submergées ou semi-submergées ;

ü Hêtraies de l’Asperulo-Fagetum ;

ü Forêts de pentes, éboulis ou ravins du Tilio-Acerion.

A ces habitats s’ajoutent des espèces inscrites à l’Annexe II de la Directive 92/43/CEE :





GROUPE ESPECE

Mammifères

Rhinolophus hipposideros

Rhinolophus ferrumequinum

Barbastella barbastellus

Myotis emarginatus

Myotis bechsteinii

Myotis myotis

Tursiops truncatus

Halichoerus grypus

Phoca vitulina

Plantes

Rumex rupestris

Luronium natans

Coleanthus subtilis

D’autres espèces importantes font également partie de ce site remarquable. Ces dernières sont

inscrites sur la liste rouge nationale (Solidago virgaurea subsp. Rupicola et Anguis fragilis) ou encore

sur des conventions internationales.

2.5.2 Typologie des incidences et leur zone d’influence

2.5.2.1 Evaluation des impacts sur la partie terrestre du site FR 5300052

Plusieurs types d’impacts peuvent être induits par ce type de projet, chaque type d’effet ayant sa

zone d’influence :

ü Destruction d’espèces ou habitats d’intérêt communautaire : lorsque le projet se situe dans

un site Natura 2000. Ce n’est pas le cas ici, donc pas d’impact prévisible.

ü Perturbations hydrologiques : les impacts peuvent être d’ordre volumétrique,

piézométrique, hydrodynamique. Ces impacts se limitent au bassin versant et généralement

aux fonds de vallée. Ce n’est pas le cas ici, donc pas d’impact prévisible.

ü Pollution des eaux : elle concerne un périmètre proche, ainsi que l’aval des cours d’eau

situés à proximité du projet. L’impact de la pollution ne concerne que la partie marine des

sites Natura 2000 proche (cf. 2.5.2.2).

ü Perturbation du milieu favorisant la dynamique d’espèces envahissantes : la zone

d’influence est difficile à cerner pour ce type de perturbation, car il dépend des espèces

concernées. Une espèce invasive de plante a été observée sur le site (pieds à retirer

systématiquement). L’ensemble du site sera urbanisé et les espaces verts qui seront créés

feront l’objet d’une gestion qui ne permettra pas aux espèces invasives de se développer.

Les plantes invasives dans ce type de contexte se développent principalement sur les zones

de délaissés (cas du Buddleia, Herbe de la pampa, Renouée du Japon).

ü Perturbations liées au bruit : l’influence est limitée à quelques centaines de mètres autour

du site durant une période de temps limité. Le projet étant situé dans un contexte urbain,

ces perturbations supplémentaires ne seront pas significatives au niveau du site Natura

2000 FR5300052 « COTE DE CANCALE A PARAME ».





ü Perturbations liées aux mouvements : limitée au site et aux voies d’accès du site. Le projet

étant situé dans un contexte urbain, ces perturbations supplémentaires ne seront pas

significatives au niveau du site Natura 2000 FR5300052 « COTE DE CANCALE A PARAME ».

ü Perturbations et dégradations liées à l’émanation de poussières : limitées à quelques

centaines de mètres du site au maximum et seulement durant la période de travaux. Le site

Natura 2000 le plus proche est situé trop loin pour que de telles perturbations puissent

être significatives.

ü Perturbations liées à l’éclairage : limitées à quelques centaines de mètres du site au

maximum. Le projet étant situé dans un contexte urbain, ces perturbations

supplémentaires ne seront pas significatives au niveau du site Natura 2000 FR5300052 «

COTE DE CANCALE A PARAME ».

En conclusion, le projet n’aura pas d’impact significatif sur les objectifs de préservation des

habitats et des espèces terrestres des sites Natura 2000 les plus proches.

2.5.2.2 Evaluation des incidences sur la partie maritime du site FR 5300052263263

a) Sur les habitats communautaires marins cartographiés

Les habitats marins d’intérêt communautaire de ce site Natura 2000 qui ont été cartographiés sont

les herbiers de zostères. L’herbier le plus proche est situé à l’Est de la pointe de la Varde.

Les menaces potentielles sur cet habitat sont décrites dans le DOCOB (cf. tableau ci-dessous) :

Figure 123 : Menaces potentielles et recommandations en matière de gestion (source : DOCOB)

Au regard du projet, la menace potentielle est liée à l’évolution de la qualité de l’eau et à

l’eutrophisation. Toutefois, les concentrations en nutriments rejetées par l’établissement sont

faibles, proches de celles du milieu marin. Par ailleurs la modélisation courantologique a permis de

montrer que le panache est rapidement dispersé et ne passe jamais dans l’Est de la pointe de la

Varde, quelles que soient les conditions de marée et de vent.

63 Cette partie a été traitée par ICEMA





Par conséquent, le rejet n’est pas de nature à affecter cet habitat communautaire.

b) Sur les espèces communautaires marines

Concernant les espèces marines, il n’est recensé qu’une espèce communautaire : le Grand Dauphin.

Les menaces potentielles sur cet habitat sont décrites dans le DOCOB (cf. tableau ci-dessous).

Figure 124 : Menaces potentielles et recommandations en matière de gestion (source : DOCOB)

Au regard du projet, la menace potentielle est liée à la qualité de l’eau, au risque de contamination

directe ou par bio-accumulation, notamment vis-à-vis des métaux lourds et des organochlorés.

2.5.3 Les incidences de la mise en compatibilité du PLU sur le site Natura 2000 évoqué

Les compléments et modifications apportés au PLU de Saint-Malo se limitent strictement à assurer la

réalisation et le fonctionnement du projet par la création d’un secteur de plan masse.

La mise en compatibilité du PLU de St Malo pour permettre la réalisation du projet d’aménagement

n’aura pas d’incidence sur le site Natura 2000.





2.6 MOTIFS POUR LESQUELS LE PROJET DE NOUVEAU PLU A ETE RETENU NOTAMMENT

VIS-A-VIS DES OBJECTIFS DE PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT

Dans le cadre de la réflexion menée concernant le devenir du site de l’ancien camping des Nielles, la

Ville de Saint-Malo a lancé une consultation le 12 novembre 2015 sous la forme d’un appel à idées.

L’offre du Groupe Raulic, répondant positivement aux objectifs fixés par la ville de Saint-Malo

notamment en ce qui concerne la création d’emplois, a été retenue à l’unanimité du jury. La

proposition du Groupe Raulic a été approuvée par une délibération du conseil municipal du 31 mars

2016.

C’est dans ce cadre que la ville de Saint-Malo doit faire évoluer son PLU pour pouvoir réaliser le

projet d’aménagement retenu. C’est pourquoi la collectivité a lancé une procédure de déclaration de

projet emportant mise en compatibilité du PLU par une délibération (non obligatoire) en conseil

municipal du 21 septembre 2017.

Les motifs, pour lesquels l’évolution du document d’urbanisme a été retenue, sont les suivants :

ü La mise en compatibilité du PLU est strictement limitée au périmètre du projet. La création

d’un secteur de plan masse permettra de figer les choses pour l’avenir et d’apporter des

garanties à la population, notamment sur l’emprise des futures constructions, ainsi que leur

hauteur ;

ü Le secteur de plan masse UM21 nouvellement créé comprend des polygones d’implantation

au sein desquels les futures constructions pourront être implantées (cf. § 2.1.5.1 p. 156) ;

ü Le règlement du secteur de plan masse UM21 fixe une hauteur maximale des constructions

(exprimée en m NGF), en son article 10, afin de limiter l’impact des constructions vis-à-vis

des habitations riveraines notamment (cf. § 2.1.5.2 à partir de la p. 157) ;

ü Le règlement du secteur de plan masse UM21 définit un coefficient de biotope en son article

13, créant une obligation de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables sur le site

du projet. La mise en œuvre d’un coefficient de biotope au sein du règlement du PLU joue un

rôle en matière de préservation de la biodiversité (cf. § 2.1.5.2 à partir de la p. 157) ;

ü La notice n°1 du présent document justifie de l’intérêt général du projet (2 MOTIFS JUSTIFIANT DU CARACTERE D’INTERET GENERAL DU PROJET).





2.7 MESURES PRISES POUR EVITER, REDUIRE, COMPENSER LES INCIDENCES NEGATIVES DU PROJET ET DES EVOLUTIONS REGLEMENTAIRES ENVISAGEES DU PLU

Tableau 21 : Mesures prises pour éviter, réduire, compenser les incidences négatives du projet et des évolutions règlementaires du PLU

THEMATIQUES

MESURES PRISES POUR EVITER, REDUIRE, COMPENSER LES INCIDENCES NEGATIVES DU PROJET ET DES EVOLUTIONS REGLEMENTAIRES DU PLU

EVITEMENT REDUCTION COMPENSATION PLU

Géotechnique, protection

de la falaise

Forage dirigé pour le passage des canalisations

d’amenée et de rejet d’eau derrière la falaise

Réduction des risques de déstabilisation

de la falaise :

ü Il conviendra de porter une

grande attention : en phase

chantier, à la gestion des eaux

pluviales sur la plate-forme de

terrassement. Il conviendra de

collecter les eaux pluviales et de

les évacuer vers un exutoire

permanent et suffisant, de

manière à :

interdire tout écoulement vers et sur la

paroi de la falaise, empêcher ces eaux

pluviales de s’infiltrer, ce qui pourrait

conduire à une saturation d’une partie

des terrains en fonction des différences

de perméabilité, et donc à des pertes de

cohésion conséquentes,

en phase définitive, à prévoir la

réalisation d’un réseau de drainage

périphérique et sous bâtiment, associé à

un exutoire permanent et suffisant.

Nécessité de prévoir un système pérenne

de collecte et d’évacuation des eaux en

crête de falaise

ü Des mesures de confortement de

la falaise au niveau du secteur C

(zone en creux) :

En phase travaux : interdire les

surcharges au sein des terrains meubles à

certaines distances de la crête de falaise,

interdire l’accès à la plage à moins de 20





m du pied de falaise.

En phase définitive : confortement des

terrains en place par clouage, mise en

place d’une géonatte (pour assurer la

protection contre l’érosion et servir de

support pour la reprise de la végétation)

et grillage de contention pour assurer la

stabilité des terrains meubles avec une

pente importante (éventuellement

associé à des purges et à un reprofilage

du talus

ü Il est préconisé de procéder à des

diagnostics et des suivis réguliers

des talus et falaises, compte tenu

de la morphologie générale du

secteur et des éventuelles

variations climatiques (fréquence

des tempêtes), et après les

épisodes de vives eaux notables.

ü La ville de Saint-Malo et le Groupe

Raulic prendront les mesures

nécessaires à la sécurité des biens

et des personnes (réalisation de

travaux de confortement après

étude complémentaire

approfondie, mesures en phase

chantier, ...).

Milieu littoral

Rejet d’eau de mer

ü Mise en œuvre des lignes de pompage et rejet

mer de manière à éviter toute visibilité des

ouvrages (enfouissement des canalisations et

non-visibles sur l’estran) ;

ü Choix du point de rejet des eaux de

thalassothérapie

Respecter la reproduction des macro-

algues

ü Mise en place d’un calendrier

écologique pour la période de

travaux pour la pose de canalisations

de pompage/rejet

Eau Qualité des eaux

ü Pendant la phase des travaux, les installations

Réduire la consommation d’eau potable

ü Choix d’équipements hydro-

Gestion des eaux pluviales

ü Compensation imperméabilisation des sols





sanitaires mobiles de chantiers devront ne pas

avoir d’effluents (WC chimiques), afin d’éviter

tout risque d’atteinte des sols et des eaux

ü En phase d’exploitation, un entretien des

ouvrages sera réalisé (rejet en fonction de la

marée, à la marée montante)

Hydraulique

ü Tamponnement des eaux pluviales sur le site

économes (réducteurs de pressions,

limiteurs de débits, robinets

temporisés pour les lavabos, chasses

d’eau double débit 3/6 litres)

Hydraulique

ü Toitures végétalisées (réduction des

surfaces imperméabilisées) et

tamponnement des eaux pluviales

sur le site (ouvrages enterrés)

Réduire la pollution

ü Utilisation de produits d’entretiens

respectueux l’environnement, éco-

labélisés

(toitures terrasses végétalisées, infiltration

privilégiée en certaines partie du projet-hors

zone proche falaise, ouvrages de rétention

enterrés et de limitation des débits rejetés)

Faune et flore terrestres

Préservation de la plante protégée située en partie

basse de la falaise : Limonium binervosum

ü Réduction du projet avec suppression d’un niveau

de chambres creusé dans la falaise

ü Forage dirigé pour le passage des canalisations

derrière la falaise

ü En phase travaux : mise en place d’une plate-

forme de protection au-dessus du niveau le plus

haut de ces plantes

Conservation des arbres remarquables

Conservation de plusieurs parties de terrains en

pleine terre le long de l’Avenue du Président Kennedy

et conservation des jardins d’accueil de part et

d’autre de l’avenue des Nielles

Des mesures compensatoires sont prévues pour

compenser les groupements de végétaux d’intérêts

communautaires (espèces non protégées) qui

seront impactés par le projet.

ü Compensation sur site au niveau de la zone

décaissée dans la partie supérieure de la falaise,

surface compensée supérieure à la surface

détruite

ü Implantation au niveau des toitures terrasses,

des jardinières et des espaces végétalisés au

sol ;

ü Implantation au niveau des rampes végétalisées

créées côté avenue JFK ;

ü Plantations d’essences locales offrant de

nouveaux habitats

ü Conservation / récupération de la terre végétale

du site.

Approche de conservation de la flore littorale en

Création d’un secteur de plan masse (UM21)

avec définition de polygones d’implantation

Rédaction d’un règlement littéral adapté

Définition d’un coefficient de biotope dans le

règlement du secteur de plan masse (article

ZA 13)

Insertion de la palette végétale au règlement

(ZA article 13)





favorisant la biodiversité à travers une palette

végétale littorale à fort intérêt écologique (Dune,

Falaise, Lande) qui n’existe pas aujourd’hui sur

l’emprise du camping

Remarque : étude fine à réaliser et mesures

particulières à prendre pendant les travaux avant de

mettre en place la géonatte et le grillage de

contention sur les zones meubles de la zone C de la

falaise, afin d’éviter trop d’impacts sur la végétation

en place en phase travaux. Eventuel

réensemencement ou replantation des plantes des

groupements communautaires dans les espaces de

la géonatte.

Paysage

Réduction du projet (hauteur, surface,

orientation,…)

ü Hauteur : Diminution significative de la hauteur

de l’hôtel 5* depuis nov-16 (suppression du

niveau R+4) ;

ü Emprise au sol : Diminution significative de

l’emprise au sol entre nov-16 et janv-18 (absence

de construction le long de l’avenue du Président

Kennedy).

Insertion paysagère et espaces verts

prévus au projet

Réduction de l’impact paysager du

projet pendant les travaux au niveau du

secteur de falaise à protéger par une

étude fine et des travaux adaptés au

niveau des plantes de la falaise

Décaissement partiel de la falaise

ü Reconstitution de parois rocheuses sur la limite

nord de la parcelle, ainsi que sur tous les

séparatifs des chambres de toutes les parties

enterrées du R-1, R-2 et R-3. Ces parois

rocheuses utiliseront la roche excavée du site

pendant les terrassements

Travail d’intégration du projet

ü conception architecturale : architecture en

gradin, architecture épousant les courbes de

niveau

ü qualité de l’aménagement paysager,

ü matériaux utilisés en harmonie avec les couleurs

du lieu (pierre/bois)


avec définition de polygones d’implantation :

ü Emprise au sol (article ZA 9)

ü Hauteur maximale des constructions

(NGF) (article ZA 10)

Infrastructures routières,

accès et stationnements

Stationnements

ü Nombre de places de stationnement suffisantes

créées au projet

Réaménagement de l’Avenue des Nielles

ü Le réaménagement (carrefour, voie à

sens unique, …) permettra de

fluidifier et de sécuriser le trafic

généré par le projet

Pollution visuelle par rapport aux

Projet connexe d’aménagement qualitatif des

abords de l’opération (Aménagement éventuel

d’un parking sur l’espace vert de la Boulnaye

(projet de Ville de Saint-Malo))

Règle adaptée dans le règlement du secteur

de plan masse concernant le stationnement

(articles ZA et ZP 12)





voitures

ü Favoriser des stationnements en

sous-sol en large majorité

Bruit et nuisances de

chantier

Choix de la technologie la moins impactante pour les

riverains pour déconstruire le blockhaus et pour le

terrassement (micro-minage + déroc age

falaise )

Réduire les nuisances de chantier

ü Rédaction d’une charte de chantier à

faibles nuisances afin de définir les

objectifs et les moyens à mettre en

place par les entreprises

Réduction des sources potentielles

(extractions déportées en toiture)

ü Respect des plages horaires de chantier pour les

engins,

ü Utilisation de matériels, engins récents

conformes aux dernières normes en vigueur,

ü Mise en place de brumisation en phase

déconstruction,

ü Mise en place de capteurs de vibrations

Energie

Projet innovant dans la maîtrise des

énergies et les solutions énergétiques

mises en œuvre pour récupérer les

énergies fatales

ü Sobriété dans la conception :

réduction des besoins en énergie

(démarche bioclimatique, qualité

d’isolation, impact ensoleillement…) ;

ü Récupération d’énergie fatale sur le

rejet d’eau de mer de la

thalassothérapie ;

ü Recours aux énergies renouvelables

(chauffage piscine, éclairage

extérieur) ;

ü Choix de matériaux à faible émission

de carbone (matériaux biosourcés) ;

ü Réutilisation de matériaux du site.

Règle adaptée concernant les matériaux

(article ZA 11)

Règle adaptée concernant la performance

énergétique et la performance

environnementale du bâti (article ZA 15)

Déchets

Réduire les nuisances de chantier

ü Le chantier bénéficiera d’une

démarche de chantier propre

Tri sélectifs (carton, verre, recyclable,





OM).

Protection de la falaise Forage dirigé pour le passage des canalisations

derrière la falaise

Autres

Ensoleillement vis-à-vis des riverains

ü Eloignement des bâtiments par

rapport aux voisins et limitation de

leur altimétrie, effet gradin des

constructions

Pollution lumineuse

ü Limitation de la pollution lumineuse

des éclairages extérieurs


avec polygones d’implantation





2.8 SUIVI DES RESULTATS ET IMPACTS DE L’APPLICATION DU PLU APRES MISE EN COMPATIBILITE ET REALISATION DE L’AMENAGEMENT CONCERNE (PROPOSITION D’INDICATEURS SIMPLES ET PERTINENTS DE SUIVI

DES IMPACTS REELS SUR L’ENVIRONNEMENT)

Dans le cadre de la présente procédure de mise en compatibilité du PLU de Saint-Malo, il est proposé d’identifier les indicateurs suivants, pour permettre le suivi des résultats et des impacts de son application. Ils sont présentés dans

les 2 dernières colonnes du tableau ci-dessous rajoutées au tableau précédent :

Tableau 22 : Proposition d’indicateurs

THEMATIQUES

MESURES

INDICATEURS DE SUIVI OBJECTIFS

Evitement Réduction Compensation, accompagnement PLU

Milieu littoral

Rejet d’eau de mer

ü Mise en œuvre des lignes de pompage et

rejet mer de manière à éviter toute

visibilité des ouvrages (enfouissement

des canalisations et non-visibles sur

l’estran) ;

ü Choix du point de rejet des eaux de

thalassothérapie

Respecter la reproduction des

macro-algues

ü Mise en place d’un calendrier

écologique pour la période de

travaux pour la pose de

canalisations de pompage/rejet

v Qualité des eaux des

eaux littorales

Respect qualité des eaux de

baignade et des coquillages

Eau

Qualité des eaux

ü Pendant la phase des travaux, les

installations sanitaires mobiles de

chantiers devront ne pas avoir

d’effluents (WC chimiques), afin d’éviter

tout risque d’atteinte des sols et des

eaux

ü En phase d’exploitation, un entretien des

ouvrages sera réalisé (rejet en fonction

de la marée)

Hydraulique

ü Tamponnement des eaux pluviales sur le

site

Réduire la consommation d’eau

potable

ü Choix d’équipements hydro-

économes (réducteurs de

pressions, limiteurs de débits,

robinets temporisés pour les

lavabos, chasses d’eau double

débit 3/6 litres)

Hydraulique

ü Toitures végétalisées (réduction

des surfaces imperméabilisées)

et tamponnement des eaux

pluviales sur le site

Réduire la pollution

ü Utilisation de produits

d’entretiens respectueux

l’environnement, éco-labélisés

Gestion des eaux pluviales

ü Compensation imperméabilisation des

sols (toitures terrasses végétalisées,

infiltration privilégiée, ouvrages de

rétention et de limitation des débits

rejetés)

v Suivi de la qualité de

l’eau

v Vérification de la

conformité des ouvrages

de rétention et de

régulation des débits des

eaux pluviales au regard

des informations

techniques

Taux de conformité

Faune et Flore

terrestres

Préservation de la plante protégée

située en partie basse de la falaise :

Limonium binervosum ü Réduction du projet avec suppression

d’un niveau de chambre creusé dans la

falaise

ü Forage dirigé pour le passage des

Des mesures compensatoires sont à

l’étude pour compenser les

groupements de végétaux d’intérêts

communautaires (espèces non

protégées) qui seront impactés par le

projet.

ü Implantation au niveau des toitures

Création d’un secteur de

plan masse (UM21) avec

définition de polygones

d’implantation

Rédaction d’un

règlement littéral

v Evolution des surfaces

végétalisées par type

v Taux de la survie des

pieds de Limonium après

travaux

v Taux de renaturation et

de la compensation

Suivi des mesures

compensatoires prévues

dans le projet





canalisations derrière la falaise

ü En phase travaux : mise en place d’une

plate-forme de protection au-dessus du

niveau le plus haut de ces plantes

Conservation des arbres remarquables

Conservation de plusieurs parties de

terrains en pleine terre le long de

l’Avenue du Président Kennedy et

conservation des jardins d’accueil de

part et d’autre de l’avenue des Nielles

terrasses, des jardinières et des espaces

végétalisés au sol ;

ü Implantation au niveau des rampes

végétalisées créées côté avenue JFK ;

ü Plantations d’essences locales offrant

de nouveaux habitats

ü Conservation / récupération de la terre

végétale du site.

Approche de conservation de la flore

littorale en favorisant la biodiversité à

travers une palette végétale littorale à fort

intérêt écologique (Dune, Falaise, Lande) qui

n’existe pas aujourd’hui sur l’emprise du

camping

adapté

Définition d’un

coefficient de biotope

dans le règlement du

secteur de plan masse

(article ZA 13)

Insertion de la palette

végétale au règlement

(article ZA 13), cf travail

INEX

Paysage

Réduction du projet (hauteur, surface,

orientation,…)

ü Hauteur : Diminution significative de la

hauteur de l’hôtel 5* depuis nov-16

(suppression du niveau R+4) ;

Emprise au sol : Diminution significative de

l’emprise au sol entre nov-16 et janv-18

(absence de construction le long de l’avenue

du Président Kennedy).

Insertion paysagère et espaces verts

prévus au projet

Décaissement partiel de la falaise

ü Reconstitution de parois rocheuses sur

la limite nord de la parcelle, ainsi que

sur tous les séparatifs des chambres de

toutes les parties enterrées du R-1, R-2

et R-3. Ces parois rocheuses utiliseront

la roche excavée du site pendant les

terrassements

Travail d’intégration du projet

ü conception architecturale : architecture

en gradin, architecture épousant les

courbes de niveau

ü qualité de l’aménagement paysager,

matériaux utilisés en harmonie avec les

couleurs du lieu (pierre/bois)



définition de polygones

d’implantation :

ü Emprise au sol /

Gabarits-

enveloppes

(article ZA 9)

ü Hauteur

maximale des

constructions

(mètres NGF)

(article ZA 10)

v Coefficient

d’imperméabilisation et

coefficient de biotope

par surface (espaces

extérieurs, toitures)

v Contrôle de la qualité :

certifications d’origine et

de qualité

environnementale des

matériaux et végétaux

utilisés pour la

réalisation des

aménagements

extérieurs.

v Suivi de l’ensemble des

plantations sur plusieurs

années pour s’assurer de

leur bonne reprise et de

leur adaptation au

contexte littoral.

Intégration paysagère du

projet et des espaces verts

prévus dans le projet

Infrastructures

routières, accès et

stationnements

Stationnements :

ü Nombre de places de stationnement

suffisantes créées au projet

Réaménagement de l’Avenue des

Nielles

ü Le réaménagement (carrefour,

voie à sens unique, …) permettra

de fluidifier et de sécuriser le

trafic généré par le projet

Pollution visuelle par rapport aux

voitures

Favoriser des stationnements en

sous-sol en large majorité

Projet connexe d’aménagement qualitatif

des abords de l’opération (Aménagement

éventuel d’un parking sur l’espace vert de

la Boulnaye (projet de Ville de Saint-Malo)

Règle adaptée dans le

règlement du secteur de

plan masse concernant le

stationnement (articles

ZA 12 et ZP 12)

v Comptage des trafics et

des éventuels bouchons

Bruit et nuisances

de chantier

Choix de la technologie la moins

impactante pour les riverains pour

déconstruire le blockhaus et pour le

Réduire les nuisances de

chantier

ü Rédaction d’une charte de

ü Respect des plages horaires de chantier

pour les engins,

ü Utilisation de matériels, engins récent

conformes aux dernières normes en

v Contrôle des niveaux

acoustiques après

travaux





terrassement (micro-minage

déroctage falaise

)

chantier à faibles nuisances afin

de définir les objectifs et les

moyens à mettre en place par les

entreprises

Réduction des sources

potentielles (extractions déportées

en toiture)

vigueur,

ü Mise en place de brumisation en phase

déconstruction,

ü Mise en place de capteurs de vibrations

v Plaintes des riverains

pendant les travaux

v Suivi des niveaux

acoustiques pendant le

chantier

Energie

Projet innovant dans la maîtrise

des énergies et les solutions

énergétiques mises en œuvre

pour récupérer les énergies

fatales

ü Sobriété dans la conception :

réduction des besoins en énergie

(démarche bioclimatique, qualité

d’isolation, impact

ensoleillement…) ;

ü Récupération d’énergie fatale

sur le rejet d’eau de mer de la

thalassothérapie ;

ü Recours aux énergies

renouvelables (chauffage

piscine, éclairage extérieur) ;

ü Choix de matériaux à faible

émission de carbone (matériaux

biosourcés) ;

Réutilisation de matériaux du site.

Règle adaptée

concernant les matériaux

(article ZA 11)

Règle adaptée

concernant la

performance

énergétique et la

performance

environnementale du

bâti (article ZA 15)

v Vérification des

consommations

d’énergie annoncées

après réalisation

Déchets

Réduire les nuisances de

chantier

ü Le chantier bénéficiera d’une

démarche de chantier propre

Tri sélectifs (carton, verre,

recyclable, OM).

v Suivi des déchets et du

taux de valorisation

pendant le chantier

Protection de la

falaise Forage dirigé pour le passage des

canalisations derrière la falaise

v Suivi des études

géotechniques

v Surveillance des

éventuels éboulements

sur la plage et des

fissures et autres dégâts

éventuels dans

l’environnement

Vérifier la conformité et la

stabilité de la falaise





Qualité de l’air

v Contrôle de la qualité de

l’air

Activités

économiques

v Nombre d’emplois réels

créés

v Taux de fréquentation

Dynamisme économique de

la commune et de la région

Autres

Ensoleillement vis-à-vis des

riverains

ü Eloignement des bâtiments par

rapport aux voisins et limitation

de leur altimétrie, effet gradin

des constructions

Pollution lumineuse

Limitation de la pollution lumineuse

des éclairages extérieurs



polygones d’implantation

v Plaintes des riverains

pendant les travaux





2.9 METHODES UTILISEES POUR APPRECIER LES IMPACTS DU PROJET

2.9.1 Recueil des données

L’état initial a été établi notamment en réutilisant les données recueillies dans l’étude

environnementale du projet lui-même réalisée concomitamment à la présente étude :

ü DRAC – Service Régional de l’Archéologie ;

ü Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine ;

ü Conseil Départemental– Service Espaces Naturels et Paysage ;

ü Comité Départemental de la Randonnée Pédestre ;

ü Fédération Départementale des Chasseurs ;

ü Direction Départementale des Territoires et de la Mer ;

ü Agence Régionale de Santé Bretagne ;

Les bases de données suivantes ont été consultées :

ü Recensement INSEE ;

ü Ministère de la Culture – Base Mérimée (Monuments Historiques) ;

ü Prim net’ ;

ü Géorisques ;

ü BASIAS ;

ü Base nationale des Installations Classées ;

ü Banque HYDRO ;

ü Site du Ministère de la Santé sur la qualité des eaux de baignade ;

ü CARMEN (DREAL) ;

ü Dossier Départemental des Risques Majeurs ;

ü Site de l’association Air Breizh ;

ü Site e-calluna du Conservatoire Botanique National de Brest (CBNB).

2.9.2 Investigations de terrain

Ces données ont été complétées par des investigations de terrain réalisées par un généraliste et des

spécialistes dans le cadre de l’étude environnementale du projet lui-même :

ü Visite généraliste et hydraulique en septembre 2017 (analyse topographique, cours

d’eau/fossés/ouvrages hydrauliques, littoral, occupation du sol, zones bâties,

voiries/chemins,…) ;

ü Inventaires floristiques et faunistiques réalisés en octobre, décembre 2017, avril, mai, juin,

2018 ;





ü Inventaire pédologique pour délimiter les zones humides (novembre 2017) ;

ü Reconnaissance paysagère et prise de vues ;

ü Mesures acoustiques.

Le détail des méthodologies suivies par les spécialistes est présenté dans les chapitres

correspondants de l’état initial ou ci-après.

2.9.3 Méthodologie pour la réalisation générale de l’étude

De nombreux échanges (réunions, entretiens téléphoniques et mails) ont eu lieu avec le maître

d’ouvrage et les différents intervenants mandatés pour prendre connaissance des enjeux et

contraintes du site, ainsi que du projet. Plusieurs réunions d’avancement de l’étude et du projet ont

eu lieu, associant la mairie de St Malo et le maître d’ouvrage du projet d’aménagement. Une réunion

de cadrage du contenu de l’étude a eu lieu à la DREAL de Bretagne le 18.09.18.

L’évaluation des impacts fait appel à l’expérience des auteurs de l’étude, aux données ou aux

méthodes disponibles dans la documentation (réglementation, méthodes de calcul, techniques

adéquates).