novosti zemljiske knjige, vrednost nepremicnin in zemljiski kataster

12.6.2012

1

NOVOSTI ZEMLJIŠKE KNJIGE,

VREDNOST NEPREMIČNIN,

ŠZEMLJIŠKI KATASTER V

POVEZAVI Z DEJANSKO RABO

IN BONITETAMI(Izobraževanje za zaposlene na MO

Maribor)

mag. Marijana VugrinMaribor, 14.6.2012

Vsebina predavanja1. Zemljiška knjiga • Nova terminologija • Vsebina izpisov • Osnove elektronskega vlaganja predlogov s posebnostmi• Novosti od 1. maja do danesNovosti od 1. maja do danes2. Vrednotenje• Podatki o nepremičninah, ki se vodijo v REN• Kaj je vrednost nepremičnine po množičnem vrednotenju• Podatki, ki vplivajo na vrednost nepremičnine• Primer izračuna za 3 različne nepremičnine• Določila ZUJF3. Dejanska raba in bonitetej• Razmerje med podatki o rabah• Dejanska raba• Bonitete• Odškodnine za spremembo namebnosti• Določila ZUJF

12.6.2012

2

ZEMLJIŠKA KNJIGAZEMLJIŠKA KNJIGAZEMLJIŠKA KNJIGAZEMLJIŠKA KNJIGA

Kaj je zemljiška knjiga?• Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni

objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih

ZEMLJIŠKA KNJIGANova terminologija

j p p p pdejstvih v zvezi z nepremičninami. (ZZK_NPB_C, 1. člen).

Pravne podlage:Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) - (Ur. L. RS 53/2003, 45/2008, 28/2009, 25/2011)1. Pravilnik o zemljiški knjigi (Ur. L. RS 30/2011)2. Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o zemljiški p p j

knjigi (Ur. L. RS 55/2011)3. Pravilnik o elektronski izmenjavi podatkov med zemljiško knjigo

in katastri (Ur. L. RS 30/2011)

Stvarnopravni zakonik (SPZ) (Ur. L. RS 87/2002, 18/2007)

12.6.2012

3


Domneva se, da je lastnica oziroma lastnik (v nadaljnjem besedilu: lastnik) nepremičnine tisti ki je vpisan v zemljiško besedilu: lastnik) nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo (SPZ, 11. člen).

Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (SPZ, 10.člen).

Obveznost vpisa v zemljiško knjigo????


Obveznost vpisa v zemljiško knjigo????• Zakon o zemljiški knjigi - ZZK_NPB_C 38.a člen – Pouk o

vložitvi zemljiškoknjižnega predloga:vložitvi zemljiškoknjižnega predloga:

– “Ob sestavi notarskega zapisa ali overitvi podpisa na listini, ki vsebuje ZK dovolilo, mora notar stranke poučiti, da nemudoma vloži ZK predlog….”

• Določila Stvarno pravnega zakonika (člen: 38, 49, 107, 141, 143, 148, 194, 215, 234, 251 in 257)

12.6.2012

4


Določila SPZ kdaj vpis v zemljiško knjigo pomeni nastanek ali učinkovanje pravice - primeri

Z id bit l t i k i ič i i i • Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo (49.člen);

• Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (107.člen);

• Za pridobitev hipoteke na podlagi pravnega posla se zahteva is ljišk k ji (141 čl )vpis v zemljiško knjigo (141.člen);

• Za nastanek stvarne služnosti se poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti služnost, zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo (215.člen);

ZEMLJIŠKA KNJIGANOVA TERMINOLOGIJA

Podatki, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo:

• Predmet stvarnih pravic (nepremičnine)p p• Pravice (stvarne in obligacijske pravice)• Pravna dejstva (zaznamba)• Imetniki pravic (fizične in pravne osebe)

Nepremičnine, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so:

• Zemljiška parcela• Stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice (tudi stavba g j p g p (

z enim delom)• Stavba v etažni lastnini (kot splošni skupni del stavbe v etažni

lastnini• Posamezni deli stavbe v etažni lastnini• Stavbna pravica

12.6.2012

5


Nova nepremičnina (v smislu enote vodenja).

Parcela 209Stavbna pravica 209

Stavba 355Stavba 354Stavba 356Stavba 357

Stavba 358Stavba 359Stavba 360

Vpis nepremičnine v ZKNJ


Pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so:• Stvarne pravice:

lastninska pravica– lastninska pravica,– hipoteka,– zemljiški dolg,– služnostna pravica,– pravica stvarnega bremena in– stavbna pravica.

• Obligacijske pravice:– pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve

zakupna in najemna pravica– zakupna in najemna pravica,– predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega

posla,– posebna pravica uporabe javnega dobra,– druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško

knjigo.

12.6.2012

6


Pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so:

• Zaznambe osebnih stanj– Zaznambo začetka postopka za podaljšanje roditeljske pravice po polnoletnosti– Zaznambo podaljšanja roditeljske pravice po polnoletnosti

• Zaznamba vrstnega reda• Zaznamba odpoklica terjatve in zaznamba hipotekarne tožbe• Zaznamba spora• Zaznamba izvršbe• Zaznamba neposredne izvršljivosti notarskega zapisa• Zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve

– Zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve– Zaznamba prepovedi zaradi nedovoljene gradnje


Pravna dejstva ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so:Pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so:

• Zaznamba izrednega pravnega sredstva• Zaznamba pravnega dejstva o javnopravnih omejitvah

– Zaznamba javnega dobra,– Zaznamba nepremičnega spomenika,– Zaznamba zavarovanega območja– Zaznamba zaščitene kmetije in

Zaznamba drugega pravnega dejstva zaradi katerega se uporabljajo posebna – Zaznamba drugega pravnega dejstva, zaradi katerega se uporabljajo posebna pravila o javnopravnih omejitvah pri prometu z nepremičnino.

• Zaznamba razlastitvenega postopka• Zaznamba nadhipoteke

12.6.2012

7


Imetniki pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo so:• Fizične osebe:– ime in priimek,– enotna matična številka občana (v nadaljnjem besedilu: EMŠO),– naslov stalnega prebivališča.

• Pravne osebe:– firma oziroma ime,– sedež in poslovni naslov, na katerega se imetniku vročajo pisemske pošiljke,– enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra.

Javno dobro-javna železniška infrastruktura

Javno dobro v lasti občine


Povezava s podatki katastra stavb in zemljiškega katastra:• kataster je zemljiški kataster, kataster stavb ali druga

evidenca o nepremičninah, ki je po zakonu, ki ureja evidentiranje nepremičnin, temeljna evidenca podatkov o zemljiških parcelah ali stavbah in posameznih delih stavb,

“Zemljiški kataster in kataster stavb sta temeljni evidenci podatkov o zemljiščih in stavbah. “(1. odstavek, 4. člena ZEN)

!!!!!Register nepremičnin ni temeljna evidenca!!!!!Je samo evidenca v kateri se tudi evidentirajo nepremičnine.

12.6.2012

8


Povezava s podatki katastra stavb in zemljiškega katastra:• zemljiška parcela je prostorsko odmerjen del zemeljske

ši k j i t i ipovršine skupaj z vsemi sestavinami,“Osnovna enota zemljiškega katastra je zemljiška parcela (v nadaljnjem besedilu: parcela). Parcela je strnjeno zemljišče, ki leži znotraj ene katastrske občine, ter je v zemljiškem katastru evidentirano z mejo in označeno z identifikacijsko oznako.”(16. člen ZEN)

• pojma stavba in posamezni del stavbe imata enak pomen kot p j p ppo zakonu, ki ureja evidentiranje nepremičnin,


Povezava s podatki katastra stavb in zemljiškega katastra:

• identifikacijski znak zemljiške parcele je identifikacijska oznaka, kot je vpisana v zemljiškem katastru,

Parcela št. *194/1 ko 2615-Loka2615-194/1-1

Parcela št. 100 ko 1001-Petrovče1001-100/0-0

12.6.2012

9


• identifikacijski znak stavbe ali njenega posameznega dela je identifikacijska oznaka, kot je vpisana v katastru stavb in

Stavba št. 508 ko 2168-Podkoren2168-508

Posamezen del št. 1 v stavbi št. 508 ko 2168-Podkoren2168-508 - 1


Stavba v etažni lastninije stavba, katere deli so predmet etažne lastnine.

12.6.2012

10


Posamezni del v etažni lastninij i d l t b t ž i l t i i ki j d t je posamezni del stavbe v etažni lastnini, ki je predmet lastninske pravice v dobro določene osebe ali oseb (v nadaljnjem besedilu: etažni lastnik), vključene v etažno lastnino.


Splošni skupni del stavbe v etažni lastnini je zemljiška parcela ali posamezni del stavbe, ki je predmet solastnine,vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih t žnih l stnik v vs h p s m znih d l v v t žni l stnini v etažnih lastnikov vseh posameznih delov v etažni lastnini v

posamezni stavbi v etažni lastnini.

12.6.2012

11


Posebni skupni del stavbe v etažni lastnini j ljišk l li i d l t b ki j d t je zemljiška parcela ali posamezni del stavbe, ki je predmet solastnine,vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih etažnih lastnikov enega ali več, vendar ne vseh posameznih delov v etažni lastnini v posamezni stavbi v etažni lastnini.

zemljiška parcela

1/1


Posebni skupni del stavbe v etažni lastnini je zemljiška parcela ali posamezni del stavbe, ki je predmet solastnine,vključene v etažno lastnino v dobro vsakokratnih etažnih lastnikov enega ali več vendar ne vseh posameznih etažnih lastnikov enega ali več, vendar ne vseh posameznih delov v etažni lastnini v posamezni stavbi v etažni lastnini.

posamezni del stavbe

12.6.2012

12


1

2

3

1

2

1

2

3 33

1 2 3 4 4

1 2 3

3 3

54 6 7 8

91011

54 6 7 8

91011

Stanovanje in prostori po namenu

Stanovanje, garaža in shramba svoja dela

Stanovanje, garaža in shramba svoja dela

1 del stavbe – 1 x EL

1 EL1 EL

3 EL

2 EL

3 deli stavbe – 3 x EL

1 EL

3PSD

2PSD

3 deli stavbe1 x EL, 2x PSD


Osnovni pravni položaj nepremičnine• je lastništvo nad nepremičnino in • pravno dejstvo,

– da je nepremičnina splošni skupni del stavbe v etažni lastnini – da je nepremičnina posebni skupni del stavbe v etažni lastnini

• pravno dejstvo, da je stavba zgrajena na podlagi stavbne pravice.

!!!Vsaka nepremičnina, ki je vpisana v zemljiško knjigo ima osnovni pravni položaj!!!!

L či č t l ž jLočimo več vrst osnovnega pravnega položaja.Vrsta osnovnega pravnega položaja je izpisana pri podatku o

imetniku lastninske pravice.

12.6.2012

13


Širši pravni položaj nepremičnineje sestavljen iz osnovnega pravnega položaja in vseh pravic in pravnih dejstev, ki omejujejo ali izključujejo vknjižbo lastninske pravicepravice.


Kdaj imata dve nepremičnini enak osnovni pravni položaj?

Parceli imata enak osnovni pravni položaj če so lastniki parcel iste osebe Parceli imata enak osnovni pravni položaj, če so lastniki parcel iste osebe, ki imajo enake deleže na obeh parcelah ter je vrsta osnovnega pravnega položaja enaka npr. 101 – vknjižba lastninske pravice.

Osnovni pravni položaj parcel 161/6 in 161/9 v k.o. Rupa je enak. Na obeh parcelah so lastniki: • Marija Černe Franc Černe in Marijana Vugrin vsak do 1/3 inMarija Černe, Franc Černe in Marijana Vugrin vsak do 1/3 invrsta osnovnega pravnega položaja je na obeh parcelah:

• 101 – vknjižba lastninske pravice.

12.6.2012

14

Parceli z enakim osnovnim pravnim položajem


Kdaj imata dve nepremičnini enak širši pravni položaj?• Parceli imata enak širši pravni položaj, če so lastniki parcel iste osebe,

ki imajo enake deleže na obeh parcelah ter je vrsta osnovnega m j n ž n p j n n gpravnega položaja enaka npr. 101 – vknjižba lastninske pravice.

• Poleg tega pa morata obe parceli ali pa nobena imeti vknjižene iste izvedene pravice (sta pod isto hipoteko, imata isti preužitek, sta obe gospodujoči nad isto parcelo) in

• zaznamovano isto pravno dejstvo (npr. zaznamba javnega dobra nastalega z istim aktom)

Ši ši p ni p l ž j p l 425/1 in 419 k P dč t t k j n k Širši pravni položaj parcel 425/1 in 419 v k.o. Podčetrtek je enak. • Na obeh parcelah sta lastnika: R.Žin A.Ž vsak do 1/2 in• vrsta osnovnega pravnega položaja je na obeh parcelah:101 –

vknjižba lastninske pravice.• Obe parceli sta obremenjeni z istim užitkom (ID 11088935).

12.6.2012

15

Parceli z enakim širšim pravnim položajempoložajem

ZEMLJIŠKA KNJIGAVSEBINA IZPISOV

https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html

12.6.2012

16



Kvalificirani uporabniki

Nov izpis

p

Nov izpis

Registrirani uporabniki

12.6.2012

17


Javne izpiske iz zemljiške knjige pridobivamo na podlagi:

• identifikatorjev nepremičnin (termin v ZKNJ je ID znak) po večini določeni v evidencah GURS (izjema stavbna pravica,…):( j p , )

• šifra ko in številka parcele, oznaka za stavbno parcelo• šifra ko in številka stavbe,

• šifra ko, št. stavbe in št. dela stavbe ter

• š šifra ko in oznaka stavbne pravice

• identifikatorjev nepremičnin ZKNJ (termin v ZKNJ je ID),

2101 161/6 0

2101 15

2101 15 1

2101 412/5

• dnevne številke in

• Številka vložka ali podvložka– šifra ko in št. ZKV (samo za

izpiske na stanje 30.4.2011).

5701345

2101 1372


Parcelna številka se vedno piše v obliki s poddelilko, npr. parcelno številko 155 moramo vnesti kot 155/0.

Stavbna parcela, ki je bila sedaj vpisana v zemljiški knjigi v obliki XX.S (52.S) se vpisuje brez .S.

V polje dodatni atribut pa se vpiše vrednost 1.

Na izpisih se izpisuje v obliki kot jo pozna zem. kataster:*52.

12.6.2012

18


ID znak in ID parcele

ID

ID znak

ZEMLJIŠKA KNJIGAVSEBINA IZPISOVID znak

12.6.2012

19

ZEMLJIŠKA KNJIGAVSEBINA IZPISOVID znak


Redni izpisek iz zemljiške knjige

03-001 :Nepremičnina ima širšipravni položaj pravni položaj enak kot je osnovni pravni položaj.

parcela

12.6.2012

20



03-001 :

parcela

Širši pravni položaj NI Širši pravni položaj NI

ENAK kot je osnovni

pravni položaj – npr.

vsebuje podatke o

“poočitbah”.



03-001 :

parcela

Širši pravni položaj

vsebuje podatke o vsebuje podatke o

izvedenih pravicah in

zaznambah.

12.6.2012

21


Stavbna pravicaZgodovinski

izpis iz zemljiške zemljiške knjige 03-002


Stavbna pravica

Zgodovinski izpis Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige

03-002

Zgodovinski izpis se razlikuje od rednega izpisa potem, da ima na koncuizpiska dodan seznam ZK postopkov.

Več o postopku lahko uporabnik izve iz izpisa po DN številki – vidi ZK predlog ali sklep –za postopke po 30.4.2011.

12.6.2012

22


Stavbna pravica

Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige

03-002

Zemljiško knjižni postopki na nepremičninah pred 1.5.2011so vpisani, v kolikor v trenutku prenosa podatkov zadeva še ni bila končana.

V kolikor po 1.5. ni bilo nobenega postopka je podano samo opozorilo.



03-002

Zemljiško knjižni postopki na nepremičninah po 30.4.2011 in pred 1.1.2012

.

Zemljiško knjižni postopki na nepremičninah po 1 1 2012Zemljiško knjižni postopki na nepremičninah po 1.1.2012

12.6.2012

23


Stavbna pravica


03-002

Poočitba pod Dn 8000001399/2011


Stavbna pravica


03-002

Zgodovinski izpis je možno pridobiti tudi za vse parcele ukinjene po

30.4.2011.

12.6.2012

24


Stavbna pravicaRedni izpis izvedene

pravice/pravnega dejstva03 00303-003


Stavbna pravica

Redni izpis izvedene pravice/pravnega dejstva

03-003

12.6.2012

25


Stavbna pravicaSestavljen izpis za parcelo iz ZKNJ in

zemljiškega katastra03 00403-004


Stavbna pravicaSestavljen izpis za parcelo iz ZKNJ in

zemljiškega katastra03 00403-004

12.6.2012

26


Stavbna pravicaSestavljen izpis za stavbo/del stavbe

iz ZKNJ in katastra stavb

03 00503-005


Stavbna pravica

Sestavljen izpis za stavbo/del stavbe iz ZKNJ in katastra

stavb03-005

12.6.2012

27


Stavbna pravica»Sestavljen izpis za stavbo/del stavbe«v nekaterih primerih obstaja, v drugih pa ne, čeprav stavba in deli stavb obstaja tako v ZKNJ in KS?

Pri nepremičnini je poleg tipa nepremičnine in ID znaka (identifikator stavbe oziroma dela stavbe) vpisan tudi vir identifikatorja.• zemljiški kataster za parcele• kataster stavb za stavbe in dele stavb• določi VS (določi vrhovno sodišče) za stavbe in dele stavb, za stavbno

pravica viseča stavba, nerazdeljen posamezen del


Stavbna pravicaKadar je kot vir naveden »kataster stavb« JE MOŽNO pridobiti »Sestavljen izpis za stavbo/ del stavbe« , če pa je za vir naveden »določi VS« izpisa NI MOŽNO pridobiti.

Kdaj nastopa kot vir »določi VS«?To so stavbe, ki so bile vpisane v zemljiško knjigo:• po letu 1976 v posebno E knjigo (do leta 1995),• prvi vpisi od 1995 do leta 2000 (ZENDMPP) po Pravilniku o

zemljiški knjigi,• po interventnem zakonu (ZPPLPS) od 1999 do 2004 in• vpis etažne lastnine na denacionaliziranih zgradbah v zemljiško

knjigoknjigo.

12.6.2012

28


Stavbna pravicaIzpis plomb za novo nepremičnino

03-006

S tem izpiskom lahko pridobimo podatke o plombah na novo nastalih nepremičninah, za katere je bil že vložen ZK predlog za vpis, zadeva pa še ni bila vpisana v glavno knjigo.


Stavbna pravicaNova nepremičnina v zemljiški knjigi nastane z:

• poočitbo delitve parcele – predlog GURS,

• poočitbo združitve parcele - predlog GURS,

• poočitbo delitve dela stavbe - predlog GURS,

• poočitbo združitve delov stavb - predlog GURS,

• vzpostavitvijo etažne lastnine,

• ustanovitvijo stavbne pravice in

Izpis plomb za novo nepremičnino

03-006

• vpisom stavbe zgrajene na podlagi stavbne

pravice.

12.6.2012

29


Stavbna pravica

Izpis plomb za novo nepremičnino

03-006


Stavbna pravicaIzpis plomb za novo nepremičnino

03-006

12.6.2012

30


Stavbna pravica

Izpis iz zemljiške k knjige – stanje 30. april 2011

03-011


Stavbna pravicaIzpis iz zemljiške knjige – stanje 30. april 2011

03-011 3

12.6.2012

31


Stavbna pravicaIzpis iz zemljiške knjige – stanje 30. april 2011

03-011 03-011


Stavbna pravicaZgodovinski izpis iz zemljiške knjige – stanje 30. april

2011201103-012

12.6.2012

32


Zgodovinski izpis iz zemljiške knjige – stanje 30. april

201103-012


Stavbna pravicaZgodovinski izpis iz izvedene

pravice/pravnega dejstvadejstva03-013

Zgodovinski izpis se razlikuje od rednega izpisa potem, da ima na koncuizpiska dodan seznam ZK postopkov.

Več o postopku lahko uporabnik izve iz izpisa po DN številki – poglej ZK predlog ali sklep

12.6.2012

33


Stavbna pravicaZgodovinski izpis iz izvedene

pravice/pravnega dejstvadejstva03-013


Stavbna pravicaIzpis po DN zadevi03-101

12.6.2012

34


Stavbna pravicaIzpis po DN zadevi03-101


Stavbna pravica

Izpis po DN zadevi03-101

12.6.2012

35


Stavbna pravica



Stavbna pravica


12.6.2012

36


Stavbna pravica


Sklep stran 1


Stavbna pravica


Sklep stran 2

12.6.2012

37


Stavbna pravica

Objave oklicev v eZK-postopkih

03-301


Zemljiškoknjižni izpisek je

sestavljen iz več vsebinskih

delov:1

delov:

1. Nepremičnina

2. Plombe

3. V korist vsakokratnega

lastnika

4. Osnovni pravni položaj

2

3

4

5. Podrobni podatki o

izvedenih pravicah in

zaznambah5

12.6.2012

38


Nepremičnina

V tem delu se nahaja podatek o tipu (vrsti) nepremičnine,

1

identifikatorju nepremičnine in podatek, kje je bil določen

identifikator ter lahko tudi dodatni opis.

parcela

stavba


del stavbe

EL, PSD, SSD

nerazdeljeni del

1

j

12.6.2012

39


stavbna pravica

1

Plomba

V tem delu se nahaja podatek ali je z nepremičnino povezana kakšna

zadeva, o kateri še ni pravnomočno odločeno.

Č 2Če plombe ni, imamo izpis: 2


2012

Po 1.5.2011

2

Pred 1.5.2011

2

12.6.2012

40


V korist vsakokratnega lastnika

V tem delu se nahaja podatek:

• ali je parcela gospodujoča

l t i i l š ih k ih d lih t b

3

• o solastnini na splošnih skupnih delih stavbe

• o lastnini na posebnih skupnih delih

parcela

del stavbe


Osnovni pravni položaj

V tem delu se nahaja podatek o vrsti osnovnega pravnega položaja,

imetniku, deležu ter seznam izvedenih pravic in zaznamb.4

12.6.2012

41


Vrste osnovnega pravnega položaja

Osnovni pravni položaj je lahko vezan na osebo ali na nepremičnino.

Vrsta osnovnega pravnega položaja:000 l ž kl

Vezan na osebo

000 – pravni položaj nep. ni usklajen z ročno vodeno zemljiško knjigo

4


Vezan na nepremičnino

4

12.6.2012

42


Delež

Predstavlja delež lastnine (solastnine) ali skupno lastnino.

Pri deležu lastnine ali solastnine je lastnik ena oseba.4

Pri skupni lastnini sta/so lastnik dve ali več oseb.

Ali gre za solastnino ali skupno lastnino ni nikjer eksplicitno izpisano!!!

LastninaLastnina


4

Solastnina

12.6.2012

43


Skupna lastnina

4


Solastniški delež4

Skupna lastnina na solastniškem deležu

12.6.2012

44

ZEMLJIŠKA KNJIGAVSEBINA IZPISOVImetnik

Podaja EMŠO ali MŠ, naziv lastnika, naslov lastnika in začetek

učinkovanja vpisa imetnika.

Pri fizičnih osebah je v javnem izpisu izpisan namesto EMŠO 4

datum rojstva.Osebe, ki so bile vpisane v zemljiško knjigo pred

sprejetjem ZZK-1 (2003) so vpisane brez EMŠO ali brez MŠ.

Lastnina fizične osebe

Lastnina pravne osebe

Vpisana MŠ/EMŠO


Brez MŠ/EMŠO

4

Lastnina fizične osebe

Lastnina pravne osebe

12.6.2012

45


Brez MŠ/EMŠO

4

Lastnina ???pravne osebe

Lastnina ???pravne osebe


Začetek učinkovanja vpisa

Podatek od kdaj je oseba vpisana kot lastnik v zemljiško knjigo.

Imamo dve možnosti:

01.01.1849 00:00:00

za parcele, ki so prešle v last lastnika pred letom 2002 (prva

nastavitev elektronske zem. knjige) je podan datum 1.1.1849

letnica cesarskega patenta, na podlagi katerega so bila ustanovljena

nova sodišča, ki so bila pristojna tudi za zemljiško knjigo

25 08 2011 11 23 1325.08.2011 11:23:13

za parcele, ki so prešle v last lastnika po letom 2002 (prva

nastavitev elektronske zem. knjige)

4

12.6.2012

46


Začetek učinkovanja pred 2002pred 2002

4

Začetek učinkovanja po 2002


Seznam izvedenih pravic in zaznamb

V seznamu izvedenih pravic so podani osnovni podatki izvedene

i ki ž l i b P d i d ki pravice, ki se veže na lastnino posamezne osebe. Podani so podatki:

• ID omejitve

• čas začetka učinkovanja

• vrsta omejitve

4

ID omejitve je enolična oznaka omejitve ali pravice.

Pri času učinkovanja veljajo enaka pravila kot pri učinkovanju vpisa.

12.6.2012

47


4

Vrste omejitve


Podrobni podatki o izvedenih pravicah in zaznambah

V tem delu se nahajajo podrobni podatki o vseh izvedenih pravicah in

zaznambah, ki so naštete v tabeli pri osnovnem pravnem položaju.p p p j

5

12.6.2012

48


Opis omejitve

55


Termin zaščiteni izpis uvaja novela Zakona v zemljiški knjigi v 3.odstavku 198 člena termin ZAŠČITEN IZPIS.

Definicija je podana v 8. členu Pravilnika o zemljiški knjigi:“izpis podatkov iz prvega odstavka 198. člena zakona, v katerem zadnjih šest števil EMŠO fizične osebe ni prikritih (v nadaljnjem besedilu: zaščiteni izpis).”

Zaščitene izpise lahko izdajajo/uporabljajo:Zaščitene izpise lahko izdajajo/uporabljajo• sodišča, če podatke o EMŠO potrebuje v postopkih, ki jih

vodijo in• notarji, če podatke o EMŠO potrebuje za preveritev, ali je

določena oseba imetnik pravice, vpisane v zemljiški knjigi

12.6.2012

49


Pri obravnavanju zaščitenih zapisov, je potrebno opredeliti še naslednje vsebine:1 d t d d tk li j d l č b l t ik i i t ik 1. dostopa do podatkov, ali je določena oseba lastnik oziroma imetnik

drugih pravic na katerikoli nepremičnini in2. spletne storitve za posredovanje podatkov, ki omogočajo

elektronsko posredovanje teh podatkov.

Dostop do podatkov pod točko 1, je omogočen (pod posebnimi pogoji):• upnikom,• državnim organom• državnim organom,• notarjem in• imetnikom pravic glede pravic, ki so v njegovo korist vpisane v

zemljiško knjigo.


Spletne storitve pod točko 2, so omogočene (pod posebnimi pogoji)• imetniku, v korist katerega so vknjižene pravice ali vpisana pravna

dejstva• upravniku večstanovanjske stavbe,• državnim organom,• lokalnim skupnostim in• Nosilcem javnih pooblastil.

!!!Omejitve!!!:• Samo za tiste nepremičnine in pravna dejstva, kjer je lastnik

nepremičnine ali imetnik pravice v ZKNJ vpisan z EMŠO ali MŠnepremičnine ali imetnik pravice v ZKNJ vpisan z EMŠO ali MŠ.• Upravnik samo za lastnike delov stavb, kjer vrši naloge

upravljanja• EMŠO ne sme biti izpisan ampak samo rojstni datum.

Določila so začela veljati že z 1. majem 2011, vendar bo za operativno izvajanje verjetno potrebno počakati do izdaje “Pravilnika o..” in določitve tarif.

12.6.2012

50


V zaščitene izpise štejemo:

Izpisi vsebine listin, kiso podlaga za zahtevani vpis v ZKNJ postopku, ki še ni končan

Dostop in izpis do listin, vključenih v informatizirano zbirko listin


Iskanje po imetniku je možno:• po EMŠO,• po MŠ,p ,• po imenu osebe in• po nazivu firme.

Izpis je možen v pdf obliki ali xml obliki.

V izpisu dobimo podatke o• osnovnih pravnih položajev (lastništvo) izbrane osebe• izvedene pravice, pri katerih je izbrana oseba vpisana kot imetnik

??????

12.6.2012

51


Dostop do izpisa seznama svojih nepremičnin brezplačnoPogoja:

st tus k lifi i n up bnik• status kvalificiranega uporabnika,– certifikat z davčno številko– varni predal

• nepremičnine vpisane v zknj z pravim MŠ

Izpis je možen v pdf obliki ali xml obliki.

xml oblika


Xml oblika uvožena v Excel!

12.6.2012

52


Pdf oblika


12.6.2012

53

ZEMLJIŠKA KNJIGAELEKTRONSKO VLAGANJE

https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html


Kdo lahko nastopa kot zunanji kvalificiran uporabnik?1. notarji,2. odvetniki,3. Državno pravobranilstvo Republike Slovenije,4. nepremičninske družbe,5. občinska pravobranilstva,6. stranke – pravne osebe7. stranke – fizične osebe in8. državni organi in organi lokalnih skupnosti.

Kdo lahko vlaga predloge za druge osebe?Kdo lahko vlaga predloge za druge osebe?1. Notarji – “brezpogojno” in brez pooblastila za vse2. Odvetniki – pogojno in brez pooblastila za vse3. Državno pravobranilstvo Republike Slovenije - za državne organe brez pooblastila4. nepremičninske družbe – pogojno in s pooblastilom5. občinska pravobranilstva – za občine brez pooblastila

12.6.2012

54


Za elektronsko vlaganje ZK predlogov potrebujemo:• certifikat (kvalificirano digitalno potrdilo) z davčne številke,

• varni elektronski predal enega od kvalificiranih ponudnikov s strani centra za informatiko:• Pošta Slovenije d.o.o., Slomškov trg 10, Maribor– http://moja.posta.si/• EIUS d.o.o., Vrtna ulica 22, 1000 Ljubljana– http://www.eius.si/


12.6.2012

55



12.6.2012

56


Deklariranih imamo 16 podskupin ZK opravil in znotraj njih 67 vrst vpisov ali eZK opravil.


12.6.2012

57


Koraki:

1 Izbira vrste postopka (eZK opravila)1. Izbira vrste postopka (eZK opravila)

2. Vpis predlagatelja

3. Izbira nepremičnine

4. Vnos novih deležev in imetnikov

5. Pripenjanje prilog

6 Sodne takse6. Sodne takse

7. Predogled

8. Podpis in oddaja predloga


Izbira vrste postopka

(eZK opravila)

12.6.2012

58


Vpis predlagatelja


Izbira nepremičnine

12.6.2012

59


Izbira nepremičnine


Vnos novih deležev in imetnikov

12.6.2012

60



12.6.2012

61


Pripenjanje prilog


Sodne takse

12.6.2012

62

ZEMLJIŠKA KNJIGAELEKTRONSKO

VLAGANJESodne takse


Predogled

12.6.2012

63


Predogled


Podpis in oddaja predloga

12.6.2012

64


Poočitev podatkov o imetniku


Poočitev podatkov o imetniku:1. Dodajamo MŠ/EMŠO kadar le ta ni vpisan v Zknj:

2. Spreminjamo MŠ/EMŠO kadar le ta napačen :• Umeten EMŠO ali MŠ• Tipkarske napake referentov

3 Spreminjamo podatke o naslovu če so ti napačni3. Spreminjamo podatke o naslovu, če so ti napačni

12.6.2012

65


12.6.2012

66


117 - vknjižba istega imetnika pri več osnovnih pravnih položajihZakon o zemljiški knjigi in sicer 5. odstavek 15. člena, le ta pravi:

(4) Če je lastnik nepremičnine pridobil posame ne solastniške deleže na tejposamezne solastniške deleže na tej nepremičnini z različnimi vpisi, se ti deleži združijo v nov osnovni pravni položaj iz prvega odstavka tega člena, pri katerem se vpiše idealni delež, ki je enak vsoti združenih idealnih deležev.


Vlaganje preko DN številkePogoji:• obstajati mora izbrana Dn zadeva, ki še ni pravnomočno končanaj , p• O Dn zadevi se je že začel postopek na strani sodišča

12.6.2012

67



12.6.2012

68


Stanje elektronskih vlog spremljamo preko ukazov Oddane elektronske vloge in Elektronske vloge v delu.

Umik predloga

!!!!Še ni bilo odločano o vpisu!!!

Umik predloga

!!!NE GRE ZA DELNI UMIK!!!!


Elektronske druge vloge so: ugovor, pritožba, delni umik predloga, ….Pogoja: mora obstajati dn zadeva in postopek še ni pravnomočen.

12.6.2012

69


Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi.Nepremičnine nastanejo in se ukinejo v zemljiškem katastru in katastru stavb. sicer z:• delitvijo parcel,• združitvijo parcel,• vpisom stavbe in njenih delov

v kataster stavb,

• delitvijo delov stavb in• združitvijo delov stavb.


Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi.

Postopek poočitbe:p p1. Po pravnomočnosti akta GP ali OGU pošljeta akt na Glavni urad

GU v digitalni obliki2. Posebna skupina strokovnjakov vnese podatke v e-ZK postopke

kot zk predlog, npr (programska kontrola):– 012 - vpis spremembe osnovnega pravnega položaja zemljiške parcele– 039 - vpis poočitve razdelitve posameznega dela – ni določitve deležev

12.6.2012

70

ZEMLJIŠKA KNJIGA

ELEKTRONSKO VLAGANJE 2VLAGANJE

Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi

2

zemljiški knjigi.Postopek poočitbe:


Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi.Postopek poočitbe:

l l šk l šk k ž č k3. Predlog se dodeli sodniškemu zemljiškoknjižnemu pomočniku4. Sodniški zemljiškoknjižni pomočnik preveri predlog - poročilo o

pogojih dovoljenosti vpisa (ročna kontrola)

5 S d iški ljišk k již i č ik i d kl5. Sodniški zemljiškoknjižni pomočnik izda sklep

12.6.2012

71

ZEMLJIŠKA KNJIGAELEKTRONSKO VLAGANJE 5

Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi

5

zemljiški knjigi.Postopek poočitbe:


Posredovanje sprememb zemljiškega katastra in katastra stavb zemljiški knjigi.6. Vpis viden v ZK izpisku

12.6.2012

72


Pogoj (podan v zakonu) 155.člen(2) Poočitev delitve nepremičnin je dovoljena, če je predmet delitve

zemljiška parcela ali posamezen del stavbe v etažni lastnini.(3) Poočitev združitve nepremičnin je dovoljena:

č ž l šk l l l 1. če so predmet združitve zemljiške parcele ali posamezni deli stavbe v etažni lastnini in

2. če je širši pravni položaj vseh nepremičnin, ki se zaradi združitve izbrišejo, enak, razen glede morebitnih stvarnih služnosti, vpisanih samo pri osnovnem pravnem položaju posamezne nepremičnine.

Kje nastopijo težave?A. Pri združevanju parcele istega lastnika, ki je pri eni parceli

vpisan z pri drugi pa brez matične številke.


Kje nastopijo težave?B. Če je lastnik nepremičnine pridobil posamezne solastniške

deleže na tej nepremičnini z različnimi vpisi.

12.6.2012

73


D. Če hočemo združiti parcele istega lastnika, obremenjene z isto pravico, ki so se nahajale v različnih ZK vložkih pred 1. majem 2011(dobili sta različen ID)

Kje nastopijo težave?Kje nastopijo težave?


12.6.2012

74


Rešitev: lastnik obvesti krajevno pristojno ZKNJ

Če hočemo združiti parcele istega lastnika, ki so bile prej obremenjene

z hipoteko in je podan predlog za izbris hipoteke pri večih parcelah.


Hipoteka se je nanašala na 2 parceli in sicer:

860 ko Stožice – glavna nepremičnina

861 ko Stožice

12.6.2012

75



12.6.2012

76


Rešitev: Vložitev dveh predlogov?predlogo ?

Posredovanje zemljiške knjige v zemljiški kataster in kataster stavb.1. Zemljiška knjiga po

č ti kl pravnomočnosti sklepa obvesti Glavni urad Geodetske uprave preko e pošte.

2. Glavni urad obvesti krajevno pristojne GP ali OGU.

3. Na GP ali OGU izvedejo “pravno spremembo” –spremembo lastništva.


12.6.2012

77

VREDNOTENJEVREDNOTENJE

V Registru nepremičnin se vodijo podatki o:

zemljiščih (parcelah) stavbah in njihovih delih

VREDNOTENJE

Na podlagi lastništva parcel in delov stavb se tvorijo nepremičnine, ki se jim izračuna vrednost po postopkih MNOŽIČNEGA

!Vsaka stavba ima vsaj en del!

ki se jim izračuna vrednost po postopkih MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA.

Nepremičnina je torej sestavljena iz sestavin. Sestavine nepremične so:• zemljišča – parcele in• deli stavb (z podatki o stavbi)

12.6.2012

78

VREDNOTENJE

Imamo naslednje možnosti sestavljanja nepremičnin• nepremičnino sestavlja samo parcela

• nepremičnino sestavlja parcela in del stavbe

VREDNOTENJE• nepremičnino sestavlja parcela in več delov stavb

12.6.2012

79

VREDNOTENJE

• nepremičnino sestavlja več parcel in del stavbe (izjemoma)

ič i t lj d l t b• nepremičnino sestavlja samo del stavbe

VREDNOTENJE

V registru nepremičnin se podatki vodijo na sestavino nepremičnine.

Podatki, ki se vodijo na parcelo:

1. katastrska občina, 2. parcelna številka, 3. centroid4. površina parcele, 5. dejanska raba zemljišča, 6. delež površine dejanske rabe, 7. namenska raba,

12. stavbe, ki stojijo na parceli, 13. površina zemljišča pod

stavbo, 14. odprtost zemljišča in 15. rastiščni koeficient.16. vplivno območje, 17 lastnik7. namenska raba,

8. delež površine namenske rabe, 9. zemljišče za gradnjo,10. delež površine zemljišča za

gradnjo, 11. boniteta zemljišča,

17. lastnik18. upravljavec, 19. model vrednotenja, 20.delež modela, 21. vrednostna raven,22.vrednost po modelu in23.posebna nepremičnina.

12.6.2012

80

VREDNOTENJE

2

112 13

Vpogled v REN –Registrirani uporabniki

3

4

5,6

7,8,9,10

11

1614,15

17,18

23

Podatek o lastniku lahko vidijo samo registrirani uporabniki z geodetsko izkaznico.

?

VREDNOTENJE

21

4

12

Javni vpogled

5

7, 9

11

1614,15

Podatek o centroidu in vplivnem območju ter lastnikih ni videnDejanska raba in namenska raba sta podani s površino, ne z deležem.

?

12.6.2012

81

VREDNOTENJE

Podatki, ki se vodijo za VSE stavbe:

1. katastrska občina, 2. številka stavbe, 3. centroid, 4. parcele, na katerih stoji stavba, 5. površina zemljišča pod stavbo, 6. dejanska raba stavbe, 7. tip stavbe,

11. številka pritlične etaže, 12. število etaž, 13. število poslovnih prostorov, 14. število stanovanj, 15. material nosilne konstrukcije, 16. elektrika, 7. tip stavbe,

8. leto izgradnje stavbe, 9. leto obnove fasade, 10. leto obnove strehe,

17. kanalizacija, 18. vodovod in 19. vrsta ogrevanja.

VREDNOTENJE

21

4


63

54

10118

9

12

1518

19

7

16

17Podatek o številu stanovanj in poslovnih prostorov ni viden.

12.6.2012

82

VREDNOTENJE

25

Javni vpogled

126

1011 8

9

12

1518

19

7

1617

VREDNOTENJE

Model vrednotenja (19), delež modela (20) in vrednostna raven (21)

se vodijo v bazi REN, vendar podatek je viden samo na obvestilu

(ne v javnem vpogledu, ne v vpogledu v REN za registrirane

uporabnike, ne v izvoznih datotekah ).

1920 21

Vrednost po modelu za posamezno sestavino (22) se samo vodi v bazi REN in ni viden. 14,15

12.6.2012

83

VREDNOTENJE

Podatki, ki se vodijo za stavbo, ki ima vsaj en del stanovanjski:

• dvigalo,

k b l k TV i • kabelska TV in

• vplivno območje.

VREDNOTENJEPodatki, ki se vodijo za stavbo, ki ima vsaj en del industrijski:

• industrijski tok,

• komprimiran zrak,

• način temeljenja,

Podatki, ki se vodijo za stavbo, ki ima vsaj en del industrijski:

• industrijski tok,

• komprimiran zrak,

• način temeljenja,

• plin,

• posebna kanalizacija ali

čistilna naprava in

• tehnološki plin.

• plin,

• posebna kanalizacija ali

čistilna naprava in

• tehnološki plin.

12.6.2012

84

VREDNOTENJE

Podatki, ki se vodijo za vse dele stavb:

1. katastrska občina, 2. številka stavbe, 3. številka dela stavbe, 4. številka stanovanja ali poslovnega

prostora, 5. naslov dela stavbe, 6. dejanska raba dela stavbe,

10. številka etaže, 11. številka nadstropja, 12. leto obnove instalacij, 13. leto obnove oken, 14. vrsta najema. 15. lastnik16. upravljavec, j

7. neto tlorisna površina, 8. uporabna površina, 9. lega dela stavbe v stavbi,

p j17. upravnik, 18. model vrednotenja, 19. vrednostna raven in 20.vrednost po modelu.

2

1

45

10


6

9

17

11

8

9

12

518

197

13

14

15,16

Podatek o modelu vrednotenja, vrednostni ravni in vrednosti po modelu ni viden.

12.6.2012

85

VREDNOTENJE 21 5

Javni vpogled 6

3

17

10

11

8

9

18

19

17

8

12

14

Podatek o modelu vrednotenja, vrednostni ravni in vrednosti po modelu ni viden

713Ravno tako ni viden podatek o lastniku.

VREDNOTENJE

4

4

4

12.6.2012

86

VREDNOTENJE

Model vrednotenja (18) in vrednostna raven (19)

se vodita v bazi REN, vendar podatek je viden samo na obvestilu

(ne v javnem vpogledu, ne v vpogledu v REN za registrirane

uporabnike, ne v izvoznih datotekah ).

18

Vrednost po modelu za posamezno sestavino (20) se samo vodi v bazi REN in ni viden.

19

VREDNOTENJEPodatki, ki se vodijo za del stavbe s

stanovanjsko rabo:• dve ali več etaž, • klima, • kopalnica, • kuhinja

Za prostore stanovanja se uporabljata izraza drugi prostori aliprostori po namenu.

• kuhinja, • opravljanje dejavnosti, • parkirni prostor, • počitniški namen stanovanja, • površina prostora, • površina, namenjena za

opravljanje dejavnosti, p st i st n nj • prostori stanovanja,

• stranišče, • število parkirnih mest, • število sob in • število sob za opravljanje

dejavnosti. .

12.6.2012

87

VREDNOTENJE

Dodani podatki se vodijo še za dela stavb z:

• gostinsko rabo (vhod iz ulice, klima,..),

• trgovsko in rabo druge storitveno dejavnost (izložbeno

okno, stenske obloge, talne obloge….) ter

• prometno rabo ali izvajanje elektronskih komunikacij

(prostornina, izolacija,…).

VREDNOTENJE

Podatek, ki se vodijo za nepremičnino je VREDNOST.Vpogled v REN – Registrirani uporabniki

Javni vpogled

Obvestilo

Spletna aplikacija REN

12.6.2012

88

VREDNOTENJE

Od kje pridejo podatki v REN?

Zemljiška knjiga

Zemljiški kataster

Dejanska rabaMKO

(MKGP)Kataster stavb

Zemljiška knjiga

Namenska raba iz planov občin

Podatki Zavoda za gozdove

REN

Popis nepremičnin

Spremembe podatkov REN

VREDNOTENJE


lastniki parcel in delov stav, ki so v etažni lastniniZemljiška knjiga

dejanska raba zemljišča (parcela)

namenska raba zemljišča (parcela)

Dejanska raba MKO (MKGP)

Namenska raba iz planov občin

Zemljiški kataster

Podatki Zavoda za gozdoveodprtost zemljišča rastiščni koeficient

Vsi ostali podatki o parceli

12.6.2012

89

VREDNOTENJE


katastrska občina,

Kataster stavbza vse stavbe: Popis nepremičnin

Spremembe podatkov RENštevilka stavbe,

številka dela stavbe innaslov dela stavbe. za katastrsko vpisane stavbe:

številka stanovanja centroid, parcele, na katerih stoji stavba, dejanska raba stavbe, številka pritlične etaže, število etaž

RENostali podatki o stavbi

RENModel vrednotenjaVrednostna ravenVrednost

število etaž, dejanska raba dela stavbe, neto tlorisna površina, uporabna površina*, številka etaže inprostori stanovanja*.

VREDNOTENJE

Kje lahko dostopamo do podatkov, ki se nahajajo v Registru nepremičnin?

1. V javnem vpogledu v podatke o nepremičninah,

2. V vpogledu za registrirane uporabnike – PREG MODULI

3 V osebnem vpogledu v REN (bivši OVN)3. V osebnem vpogledu v REN (bivši OVN)

4. V prenosnih datotekah iz REN

1

2

2

3

12.6.2012

90

VREDNOTENJE

22

VREDNOTENJE

12.6.2012

91

VREDNOTENJE

Možno je pridobiti izpise iz REN-a tudi v digitalni obliki, na podlagi zahtevka za izdajo podatkov iz Registra nepremičnin:Tipi izpisov po naboru:• za eno nepremičnino• za izbrano katastrsko občino• za območje posamezne lokalne skupnosti• za posameznega lastnika• za celotno ozemlje R Slovenije

D ti i i bi iDva tipa izpisov po vsebini:• Brez lastnikov in upravljavcev• Z lastniki in upravljavci

Izpisi bodo v ASCII obliki, nekateri tudi v obliki XML

VREDNOTENJE

Kaj je vrednost nepremičnine po množičnem vrednotenju?

“Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost p p j p p

določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin.” (3.

člen ZMVN)

Kot postopka množičnega vrednotenja obravnavamo:

1. Generalno vrednotenje

2. Pripis vrednosti posamezni nepremičnini glede na njene lastnosti -

podatki podani o nepremičnini v REN

Generalno vrednotenje je postopek določevanja modelov vrednotenja.

12.6.2012

92

Modeli vrednotenja

Kaj so modeli vrednotenja?

“Modeli vrednotenja nepremičnin opredeljujejo vpliv lastnosti

č d č l d db nepremičnin na vrednost nepremičnin glede na ponudbo in

povpraševanje na trgu nepremičnin” (1. odstavek 7. člena ZMVN)

Nepremičnine uvrščamo v 21 modelov, in sicer:

• 12 modelov za izračun vrednosti delov stavb,

• 5 modelov za izračun vrednosti zemljišč in

• 4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe

in zemljišče).

Modeli vrednotenjaVsak model ima določene cone.

Cone so zaključena območja, kjer

imajo istovrstne nepremičnine

enako osnovno vrednost.

Vs ki c ni n t j m d l j Vsaki coni znotraj modela je določena raven.

Raven je “vrednostni razred”posamezne cone znotraj modela”

12.6.2012

93

Modeli vrednotenja

Modeli vrednotenjaPosamezni modeli se delijo na podmodele.

Podmodeli uporabljajo isto vrednostno tabelo, razlika nastopa samo

v tem, kateri podatki se upoštevajo pri korekcijskih faktorjih.

12.6.2012

94

Modeli vrednotenja

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:• model vrednotenja za stanovanja (STA), ima 19 ravni in 3

podmodele.1

• model vrednotenja za hiše (HIS) ima 20 ravni Model se

11

11

23

33

33

model vrednotenja za hiše (HIS), ima 20 ravni. Model se uporablja za določevanje vrednosti eno ali dvo stanovanjskih stavb.

Določena vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

Modeli vrednotenja

12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:

• model vrednotenja za garaže (GAR), ima 18 ravni in 2 j gpodmodela.

• model vrednotenja za lokale (PPL), ima 20 ravni in 3 podmodele.

11

21

111

32

22333

33

12.6.2012

95

Modeli vrednotenja12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:

• model vrednotenja za pisarne (PPP), ima 20 ravni in 3 podmodele.

1

1

2

21 Vrsta

podmodela, rabe, ki se uvrščajo v

podmodel 3 so brez oznake

2

Modeli vrednotenja12 modelov za izračun vrednosti delov stavb

• model vrednotenja za industrijske stavbe (IND), ima 8 ravni in 3 podmodele.

1

• model vrednotenja za industrijske stavbe (IND), ima 1 raven in 2 podmodela.

11

12

3

D l č

Določenavrednost m2

pripadajočega zemljišča.

2

1Določenavrednost m2

pripadajočega zemljišča.

12.6.2012

96

Modeli vrednotenja


• model vrednotenja za zidanice (PKZ), model ima eno jraven

• model vrednotenja za kmetijske stavbe (PKO), model ima eno raven.

Modeli vrednotenja


• model vrednotenja za stavbe za javno rabo (PNJ), ima 12 j jravni.

Določena vrednost m2 pripadajočega zemljišča.

12.6.2012

97

Modeli vrednotenja12 modelov za izračun vrednosti delov stavb:

• model vrednotenja za druge stavbe (PND), ima eno raven.

model vrednotenja za posebne nepremičnine (PPN), ima eno raven.

Modeli vrednotenja5 modelov za izračun vrednosti zemljišč :

• model vrednotenja za zemljišča za gradnjo stavb (ZGS), model ima 20 ravni model ima 20 ravni.

• model vrednotenja za pozidana zemljišča (PSZ), model ima 20 ravni.

• model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME), model ima 15 ravni

• model vrednotenja za gozdna zemljišča (GOZ), model ima 8 ravni.

• model vrednotenja za druga zemljišča (ZDR), model ima 20 ravni.

12.6.2012

98

Modeli vrednotenja4 modeli za izračun vrednosti posebnih nepremičnin (del stavbe in

zemljišče):

• model vrednotenja za elektrarne (PNE) model ima 1 raven• model vrednotenja za elektrarne (PNE), model ima 1 raven.

• model vrednotenja za rudnike (PNM), model ima 1 raven.

• model vrednotenja za pristanišča (PNP), ima 2 ravni.

• model vrednotenja za črpalke (PNB), ima 3 ravni.

Osnovne značilnosti:

Nepremičnine za opravljanje dejavnosti

P i ič i h ki šč j d l lj j

Modeli vrednotenja

Pri nepremičninah, ki se uvrščajo v modele za opravljanje

dejavnosti morajo lastniki ali upravljavci letno poročati oddelku

za vrednotenje na GURS:

• nepremičnine, ki se delno ali v celoti uporabljajo za

opravljanje dejavnosti,

• količine, ki so potrebne za določitev vrednosti

(donos,proizvedena energija, nakopana ruda, prodani litri

goriva, število privezov) in

• Koncesijsko dobo (od - do).

12.6.2012

99

Uvrščanje nepremičnin (sestavin nepremičnin) v posamezen model je

Uvrščanje nepremičnin v posamezne modele

podano z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin in z

Uredbe o določitvi modelov vrednotenja.

Kriteriji so podani v 5., 6., 7. in 8. členu Uredbe o določitvi

modelov vrednotenja (Ur.l. 95/2011).

Lahko jih strnemo v 12. pravil.


1. Za dele stavb se določi en model glede na dejansko rabo dela stavbe, ki je evidentiran v REN.

1. Pri posameznih delih stavb določene dejanske rabe (14. odstavek 5. člena ZMVN) se pri določanju vrednosti dela stavbe že upošteva tudi vrednost pripadajočega zemljišča.Vrednost pripadajočega zemljišča se upošteva pri dejanskih rabah delov stavb, ki se jim vrednost določa po modelih:

• za stanovanja (STA),• za hiše (HIS),za hiše (HIS),• za lokale (PPL),• za pisarne (PPP),• za industrijo (IND),• za težko industrijo (INP),• za javno rabo (PNJ),• za posebne nepremičnine (PPN) in• za garažo (GAR), razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem

nivoju.

12.6.2012

100


3. Če se na parceli nahaja več stavb z deli stavb, katerih

dejanska raba je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN, se

vrednost pripadajočega zemljišča razdeli na vse stavbe (v

razmerju površin zemljišč pod stavbami)razmerju površin zemljišč pod stavbami).

4. Za izračun vrednosti parcele se uporabi en

ali več modelov

Vrednost je dolocena po modelu78: 4% GOZ, vrednostna raven79: 4, 96% KME vrednostna raven79: 4Vrednost je dolocena po modelu78: 4% GOZ, vrednostna raven79: 4, 96% KME vrednostna raven79: 4

5. Model ali modeli po katerih se izračuna vrednost zemljišča se

določi po namenski rabi zemljišča razen v izjemnih primerih.

KME, vrednostna raven : 4KME, vrednostna raven : 4


6. Površina pripadajočega zemljišča k stavbi z deli stavb, katerih

dejanska raba je navedena v 14. odstavek 5. člena ZMVN, je

dvakratnik površine zemljišča pod stavbo

Uvrščanje nepremičnin v posameznemodele

dvakratnik površine zemljišča pod stavbo.

Zemljišče pod stavbo

Ostanek

Parcela: 100 enotFundus: 20 enot

40 enot parcele se izračuna po Ostanek

parcelep

enakem modelu, po katerem se izračuna del stavbe

60 enot po modelu za zemljišča (razen za hiše)

Pripadajoče zemljišče

12.6.2012

101


7. Za dele stavb, ki imajo dejansko rabo:• terasa (1274016),• balkon ali loža (1274017),

*Se je določala do 7. novembra 2011, pri novih vpisih v KS in REN se ne določa !!!

Uvrščanje nepremičnin v posameznemodele

• stopnišče ali hodnik (1274020),• ostali prostori stanovanja(neuporabni prostori, prostori za

odlaganje smeti, letna kuhinja,…) (1274022) in• skupni prostori (13)*.

se model ne določi in je vrednost 0 eurov.

REN se ne določa !!!


8.Izjemni primeri, ko se model ali modeli za zemljišča NE

določajo po namenski rabi

A.Če na parceli stoji stavba, katere deli imajo dejansko rabo, ki

pripada modelom za stanovanja (STA), za hiše (HIS), za lokale (PPL),

za pisarne (PPP), za industrijo (IND), za težko industrijo (INP), za

javno rabo (PNJ), za posebne nepremičnine (PPN) in za garažo (GAR),

razen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivojurazen za samostojno garažo ali niz takih zaprtih garaž v enem nivoju

B.Če za zemljišče namenska raba ni določena se model določi po

dejanski rabi.

12.6.2012

102


C. Če je v REN za zemljišča evidentirana naslednja namenska stavbna zemljišča, območja centralnih dejavnosti, območja proizvodnih dejavnosti,

površine za oddih in rekreacijo, območja prometne infrastrukture, območja

komunikacijske infrastrukture, območja mineralnih snovi, območje za potrebe

varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami………, se model določi po

dejanski rabi.

9. Kadar se model določa po dejanski rabi se izbere:

• model pozidana zemljišča, če se na parceli nahaja tudi stavba

z deli stavb z dejansko rabo je navedena v 14 odstavek 5 z deli stavb z dejansko rabo je navedena v 14. odstavek 5.

člena ZMVN in je dejanska raba podana v REN pozidano

• model druga zemljišča


10.Po modelu zemljišča za gradnjo stavb (ZGS) za izračuna

vrednosti v primeru, da je v REN zabeležena namenska raba,

ki omogoča gradnjo – šifra namenskr rabe se konča z 1, npr:

Zemljišče za gradnjo po REN ni vedno enako zemljišču za

gradnjo po namenski rabi v planu občine.

11.V primeru zemljišč (parcel) na katerih stojijo stavbe, katerih

deli imajo vrsto rabe katerih vrednost se določa po modelu za deli imajo vrsto rabe, katerih vrednost se določa po modelu za

hiše (HIS), se tudi le-tem določi vrednost po tem modelu, če

je parcela manjša ali enaka 2400m2.Pravilo ne velja, če ima parcela

namensko rabo, ki se uvršča v model ZGS

12.6.2012

103


12. Nepremičnine za opravljanje dejavnosti

Pri nepremičninah, ki se uvrščajo v modele za opravljanje dejavnosti p , j p j j j

morajo lastniki ali upravljavci letno poročati oddelku za vrednotenje

na GURS:

• nepremičnine, ki se delno ali v celoti uporabljajo za

opravljanje dejavnosti,

• količine, ki so potrebne za določitev vrednosti

(d i d ij k d d i lit i (donos,proizvedena energija, nakopana ruda, prodani litri

goriva, število privezov) in

• Koncesijsko dobo (od - do).


12.6.2012

104

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnine

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti nepremičnin so odvisni od

uvrstitve nepremičnine v model vrednotenja. Delimo jih na:

• uvrstitev v dejansko rabo,

• uvrstitev v model,

• lokacijo,

• leto izgradnje,

• površino in

• drugi podatki ki vplivajo na vrednost• drugi podatki ki vplivajo na vrednost.


1. Uvrstitev v dejansko rabo

Vrednost nepremičnine (del stavbe) je vedno odvisna od dejanske

rabe – dejanska raba namreč vpliva na korekcijski faktor.j p j

12.6.2012

105


Vrednost nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene

dejanske rabe korigirana z napačnim korekcijskim faktorjem

(razlika v vrednosti)

Npr. Stolpnica s 100 deli, 40 je stanovanj, 40 shramb, 15 garaž

in 15 delov je skupnih v coni, ki ima 13 raven.

Dve stanovanji v tej stavbi pov. 80 m2, v istem nadstropju:

1. Stanovanje v stavbi z 21 – 50 stanovanj – korekcijski faktor 1

2 St j t bi d 50 t j k k ij ki f kt 0 92. Stanovanje v stavbi nad 50 stanovanj - korekcijski faktor 0,9

Vrednost stanovanja 1: 176.776,20 eurov

Vrednost stanovanja 2: 159.098,58 eurov


2. Uvrstitev v model

Nepremičnina je pogosto zaradi napačno določene dejanske rabe

uvrščena v napačen model (razlika v vrednosti)p

Npr. Stanovanje v šoli v velikosti 50 m2

1. Stanovanje v samostoječi stavbi z enim delom -1110001 –

model HIS – vrednost 145,204,00 evrov

2. Stanovanje v stavbi s 3 do 5 stanovanj-1122101 –

d l STA d t 125 568 00 model STA - – vrednost 125.568,00 evrov

12.6.2012

106


2. Uvrstitev v modelNpr. imam pomožen objekt v Kranju z neto tlorisno površino 21 m2, ki ima vpisano dejansko rabo garaža. Stavba je bila zgrajena leta 2000.

1. Garaža-1242001 – model GAR2 – vrednost 12.027,00 evrov

2. Drug kmetijski del stavbe-1271401 – model PKO – vrednost630,00 evrov

3. Drvarnica-1274018 – model PND – vrednost 1323,00 evrov

Kaj se uvršča v drugi kmetijski del stavbe:manjša žaga na kmetiji, gnojišče, zbiralnica mleka, kolnica, lopa v urbanih naseljih za shranjevanje koles, kosilnice,


3. Lokacija

Lokacija predstavlja pripadnost nepremičnine posamezni vrednostni

coni znotraj modela, po katerem je vrednotena.j p j

12.6.2012

107


Lokacija ima največji vpliv na izračun

vrednosti, razen pri 7 modelih, ki imajo samo

eno raven (težka industrija, zidanice, kmetijski j j

objekti, druge stavbe,elektrarne, rudniki,

posebne stavbe).

Pripadnost nepremičnine posamezni coni znotraj

modela ni možno spreminjati, razen v primeru

napačnega pozicioniranja nepremičnine v

prostor – ni pripombe na vrednost!!!!


Vpliv lokacije na vrednost za nepremičnine vrednotene po modelu za hiše.

12.6.2012

108


Vrednost za hišo zgrajeno leta 2010 z nt površino 150 m2

11

44.823,00 eurov

1

172.339,00 eurov

20

406.972,00 eurov

Podatki, ki vplivajo na izračun vrednosti

nepremičnine

Lokacija in model

12.6.2012

109


4. Leto izgradnje

Leto izgradnje vpliva na vrednost pri vseh delih stavb, razen pri

delih stavbe, ki se uvrščajo v model vrednotenja za garaže.j j g

Če so bile izvedene obnove, se izračuna prilagojeno leto izgradnje,

razen pri delih stavb, ki se uvrščajo v posebne nepremičnine.

Obnove:

• obnova strehe

b f d• obnova fasade

• obnova oken

• obnova inštalacij

Podatki o nepremičninah, ki vplivajo na vrednost nepremičnine

12.6.2012

110


Leto izgradnje

Vpliv leta izgradnje je različen glede na model, in sicer:

• zaradi različno oblikovanih razredov in

• zaradi različne vrednosti m2 površine v posameznem letu• zaradi različne vrednosti m2 površine v posameznem letu.


Leto izgradnje – model za hiše

12.6.2012

111


Leto izgradnje – model za stanovanja


Leto izgradnje - model za pisarne

12.6.2012

112


5. Površina

Površina nepremičnine vpliva na vrednost pri vseh delih stavb in pri

vseh parcelah razen pri pristaniščih, rudnikih, elektrarnah in p p p

črpalkah.


Površina- model za lokale

12.6.2012

113


Površina- model za stanovanja


6. Drugi podatki ki vplivajo na

vrednost

Drugi podatki ki vplivajo na vrednost Drugi podatki, ki vplivajo na vrednost

so odvisni od modela, v katerega je

uvrščena nepremičnina.

12.6.2012

114


A


B C D

E F GE F G

12.6.2012

115


H I J

KL

O

M NP

O


R S

T U

12.6.2012

116



12.6.2012

117

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBA

Stanovanjska stavba na Bleiweisovi cesti 88, Kranjšt. stavbe 15 v ko Rupa, št. parcele 161/6 v ko Rupa.

Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanjemstavbi z enim stanovanjem1110001

Leto izgradnje: 1990Obnova fasade: NEObnova strehe: NEObnova oken: NEObnova inštalacij: NEMaterial nosilne konstrukcije: opekaNeto tlorisna površina: 256,8 m2Uporabna površina: 110,3 m2p pPriključek na vodovod: DAPriključek na elektriko: DAPriključek na kanalizacijo:NEOgrevanje: centralno ogrevanjePovršina parcele: 547m2Vplivno območje: Bližina ceste 1. ali 2. reda do 50m

Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100mAli je namenska raba parcele zemljišče za gradnjo: NE

Premeri izračuna vrednosti

STANOVANJSKA STAVBA

Podatki v registru nepremičnin

12.6.2012

118


Podatki v registru nepremičnin


Podatki v registru nepremičning p

12.6.2012

119


Dejanska raba dela stavbe: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001

Določitev modelaVhodni podatek:

stanovanje 1110001

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBAOdčitek osnovne vrednosti iz vrednostne tabele:Vhodni podatek: leto izgradnje 1990

neto tlorisna površina 256,8 m2

Osnovna vrednost dela stavbe = 330.222,00 + 6,8 x 655,76= 334.681,17

12.6.2012

120


STANOVANJSKA STAVBANabor točk za korekcijski faktor

Vhodni podatki:Dejanska raba: Stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanje 1110001Priključek na vodovod: DAPriključek na elektriko: DAPriključek na kanalizacijo:NEOgrevanje: centralno ogrevanje

Nabor točk

Ogrevanje centralno ogrevanje

Nabor točk: 70+12+8+5+=95


STANOVANJSKA STAVBADoločitev faktorja za lastnost objekta

Vhodni podatki:Nabor točk: 100

Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96

Nabor točk za korekcijski faktorVhodni podatki:Neto tlorisna površina: 256,8 m2Uporabna površina: 110,3 m2

Izračun razmerja=110,3/256,8=0,43

Število točk:60

12.6.2012

121

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBADoločitev faktorja razmerja površin Vhodni podatki:

Število točk: 60

Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7

Nabor točk za korekcijski faktor Vhodni podatki:Material nosilne konstrukcije: opeka

N b t čk 100Nabor točk: = 100

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBADoločitev faktorja za nosilno konstrukcijo Vhodni podatki:

Število točk: 100

Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1

Določitev korekcijskega faktorjaVhodni podatki:Vplivno območje: : Bližina ceste 1. ali 2. reda do 50m Bližina avtoceste ali hitre ceste do 100m

F kt dd lj ti Faktor oddaljenosti =Fodd =0,85 x 0,9 = 0,765

Fodd max = 0,80

12.6.2012

122

Premeri izračuna vrednostiSTANOVANJSKA STAVBAVrednost pripadajočega zemljišča

Vhodni podatki:Površina parcele: 547 m2

Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 334.681,17Faktor za lastnost objekta = Fl_his = 0,96Faktor za razmerje površin= Frp = 0,7Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1

Osnovna rednost zemljišča 150 x 217 + 397 x 85 =66.295,00

Končni izračun:Vhodni podatki:

Faktor za nosilno konstrukcijo= Fnk = 1Fodd max = 0,8Osnovna rednost zemljišča = Vz =66.295,00

Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max=(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59


STANOVANJSKA STAVBA

Kontrola izračuna

Vrednost =(Vs x Fl_his x Frp x Fnk + Vz) x Fodd max=(334.681,17 x 0,96 x 0,7 x 1 + 66.295,00) x 0,8= 232.960,59

12.6.2012

123

Premeri izračuna vrednostiPOSLOVNI PROSTOR

Pisarna v poslovni stavbi na Opekarski 11, Ljubljanašt. stavbe 4758 v ko Trnovsko predmestje

Dejanska raba dela stavbe: 1220301 - Drug upravniin pisarniški del stavbein pisarniški del stavbe

Leto izgradnje: 1992Obnova fasade: NEObnova strehe: NEObnova oken: NEObnova inštalacij: NENeto tlorisna površina: 59,7 m2Uporabna površina: 58,2 m2Ogrevanje: centralno ogrevanje

Model: PisarneVrednostna raven: 15


Leto izgradnje: 1992

U b ši 58 2 2

Osnovna vrednost dela stavbe = Vs = 81.129,00 + 8,2*1461,28 = 93.111,49

Uporabna površina: 58,2 m2

12.6.2012

124


Lastnosti stavbe:

Faktor lastnosti stavbe =Fl_ppp = 1

Razmerje površinNeto tlorisna površina: 59,7 m2Uporabna površina: 58,2 m2

Razmerje pov.:Up/Np = 58,2/59,7 =0,98

Nabor točk:100


Faktor razmerja površin = Frp_ppp = 1

Izračun

Vrednost =Vs x Fl_ppp x Frp_ppp

=93 111 49 x 1 x 1 = 93 111 49=93.111,49 x 1 x 1 = 93.111,49

12.6.2012

125


Zemljišče za gradnjoParcela 74/5 v ko PševoPovršina: 740 m2Vplivno območje: /p jNamenska raba: 101041 - površine počitniških hiš - zemljišče za

gradnjo stavb, delež 100%

Model in lokacija:Zemljišče za gradnjo ZGSVrednostna raven: 8


Zemljišče za gradnjoPovršina: 740 m2

Osnovna vrednost parcele = Vz =p

740 x 41 = 30.340

Nabor točk: 75

Namenska raba: 101041 - površine počitniških hiš -zemljišče za gradnjo stavb, delež100%

12.6.2012

126


Zemljišče za gradnjo

Nabor točk: 75

Korekcijski faktorFnr = 1


Zemljišče za gradnjoVplivno območje: /

Izračun

Vrednost =Vz x Fnr

= 30.340 x 1 = 30.340

12.6.2012

127


KMETIJSKO ZEMLJIŠČEParcela 858/2 v ko KranjPovršina: 478 m2Boniteta: 67Namenska raba: 20100 – najboljša kmetijska zemljišča delež 100%

Model in lokacija:Kmetijsko zemljišče KMEVrednostna raven: 12

Premeri izračuna vrednostiKMETIJSKO ZEMLJIŠČE

Površina: 478 m2

Osnovna vrednost parcele = Vz =

478 x 5,98 = 2.858,48

Bonitetne točke: 67

IzračunVrednost =Vz x Fb= 2 858 48 x 0 9 = 2 572 60

Korekcijski faktor = Fb = 0,9

2.858,48 x 0,9 2.572,60

12.6.2012

128

ZUJFIV. Začasni ukrepi9. Na področju obdavčitve nepremičnega premoženja večje

vrednosti

Davčna stopnja se odmerja od davčne osnove v višini:- 0,5 %, kadar znaša davčna osnova od 1.000.000 eurov do 2.000.000

eurov,- 1,0 %, kadar znaša davčna osnova nad 2.000.000 eurov.

Katere nepremičnine spadajo v nabor nepremičnin večje vrednosti?

ZUJFDeli stavb

12.6.2012

129

ZUJFZemljišča:Pogoj podan:z namensko rabo

• (se ne upošteva, če je vsaj del parcele po namenski rabi kmetijsko, p j j p p jgozdno ali vodno)

• in za zemljišča, kjer stojijo stavbe z modelom vrednotenja (model PSZ – pozidana zemljišča)

Zemljišča za gradnjo so vključena v nabor nepremičnin večje vrednosti.

Zakon ne obravnava kot izjem posebnih nepremičnin

DEJANSKA RABA IN BONITETE

12.6.2012

130

ZEMLJIŠKI KATASTER

Podatki, ki se vodijo v zemljiškem katastru so:

id ntifik ijsk n k p l (p ln št ilk )• identifikacijska oznaka parcele (parcelna številka),• status meje parcele in status parcele (urejena meja, urejena

parcela),• zemljiškoktastrske točke (identifikator, koordinate, metodo

določitve, status),• površina parcele,• dejanska raba parcele,• vrsta rabe parcele (do 30 junij 2012 )

Za vse naštete podatke je zemljiški kataster izvorna evidenca, razen

d kvrsta rabe parcele (do 30. junij 2012,),• zemljišče pod stavbo,• boniteta zemljišča,• Lastnik (se vodi, ni javno dostopen) in• upravljavec.

za podateko lastniku parcele.

Lastnik je prevzet podatek iz zemljiške knjige.

ZEMLJIŠKI KATASTER

Grafične podatke zemljiškega katastra ločimo na:• zemljiškokatastrski prikaz in • zemljiškokatastrski načrt.

prikaz načrt

12.6.2012

131

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURSZEMLJIŠKI KATASTER

ZKPZKP je enak ZKN

Območja koordinatnega katastra vzdrževanega katastra vzdrževanega

koordinatno (npr. merilo1:1000 –

nove izmere)

ZKP ni enak ZKN ZKN

Območja grafičnega katastra

vzdrževanega z vklopom (npr. merilo

1:2880


Zamik ZKP Zg. Jezersko

Dejanska raba (Zg. Jezersko)

!!!!Zamik znaša 9m!!!!

12.6.2012

132


9m

Dejanska raba na parcelo ni pravilno določena zaradi zamika ZKP

VRSTA RABE

G

DEJANSKA RABA

MKGP

NAMENSKA RABA

BČ

Kar je Kar naj bi bilolahko tudi že je

• GURS• Zzkat (1974)

• za kar se uporabljajo (37 t b)

• MKGP• ZEN (2006), ZPnačrt(2007),Zkmet-1(2008)

• za kar se dejansko uporabljajo (5

• OBČINA• ZPnačrt(2007)

• Določena s planskimi akti bčiRa

be p

rost

ora


(37 vrst rab) uporabljajo (5 skupin; 19+7 detajlnejših rab

občinR

12.6.2012

133


Rabe za parcelo 310/5 v ko KranjVrsta rabe:

Podatek viden:1. Javni vpogled2. Prikaz o parcele3 ZKNJ izpisek (združen)3. ZKNJ izpisek (združen)

1. http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl

JAVNE NEPREMIČNINSKE EVIDENCE GURS

ZEMLJIŠKI KATASTERRabe za parcelo 310/5 v ko KranjDejanska raba – grafični prikaz

http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp

Dejanska raba – opisni podatki (1.javni vpogled,2.ZKNJ izpisek-združen)

http://prostor3.gov.si/javni/login.jsp?jezik=sl

12.6.2012

134


Rabe za parcelo 310/5 v ko KranjNamenska raba – grafični prikaz

Namenska raba – opisni podatki


Vrsta rabe parcele:do 21. aprila 2011 –ZEN

do 30 junij 2012 ZDoh 2H po tem datumu bodo še v evidenci do 30. junij 2012 - ZDoh-2H – po tem datumu bodo še v evidenci, vendar ne bo možno več spreminjati podatkov

Imamo štiri skupine vrst rabe:

• Kmetijska zemljišča

• Zemljišča pod gradbenimi objekti

• Zelene površine

OSNOVA ZA IZRAČUN KD

• Zelene površine

• Nerodovitna zemljišča

Vrstam rabe iz skupine kmetijskih zemljišč je bil pripisan tudi

katastrski razred (od 1 do 8).

12.6.2012

135


Vrsta rabe parcele:Skladnost o številu delov vrst rabev atributnih podatkih in v grafiki.v atributnih podatkih in v grafiki.

Parcela 161/6


12

2

4

2

12.6.2012

136


Zemljišče pod stavbo

Zemljišče pod stavbo je navpična projekcija preseka stavbe z zemljiščem projekcija preseka stavbe z zemljiščem na ravnino.


amos

tojn

a pa

rcela

NI

samostojna pa

JEsa

arcela

12.6.2012

137


Dejanska raba parcele

Dejanska raba na MKGP je bila vzpostavljena leta 2002.

N d i i i k l i i d l k j ih dNamen: administrativne kontrole in izdelava katastra trajnih nasadov.

“Revizija” je bila opravljena v letu 2006 in se od takrat posodablja:• Na osnovi novih DOF – za širša območja (npr. 2011 –SZ Slovenija)• Po uradni dolžnosti (inšpektor, kontrole)• Predlogi uporabnikov podatkov


• MKGP vodi podrobnejše rabe, ki se združujejo v 5 osnovnih posplošenih rab, ki se kot atributni podatek vodijo na parcelo v zemljiškem katastru:

• Kmetijska zemljišča (od 1100 – 1600)• Gozdna zemljišča (2000)• Pozidana zemljišča (3000)• Vodna zemljišča (4100,4210,4220,7000)• Nerodovitna zemljišča (5000,6000)


12.6.2012

138


Dejanska raba parcelePrva nastavitev v zemljiškem katastru je bila opravljena na podlagi podatkov MKGP.

Geodetska uprava 1x letno prevzame podatke od MKGP o dejanski rabi.

Podatke določi s presekom sloja rabe in ZKP (zamik!!!) in izvede korekcije.Parcele manjše od 5000m2 4% , 200mParcela večja od 5000 m2 2%, 400m


Dejanska raba zemljišč

Grafični prikaz dejanske rabe na MKGP


12.6.2012

139


Boniteta zemljišča

Boniteta zemljišč je proizvodna sposobnost zemljišč v obliki b it t ih t čk V di lbonitetnih točk . Vodi se na parcelo.

Vodi se za zemljišča, ki jih po dejanski rabi uvrščamo v kmetijska in gozdna zemljišča, parcele z drugimi dejanskimi rabami imajo boniteto nič (0).

Boniteta zemljišč je bila parcelam določena v postopku prve nastavitve na podlagi podatka o:

• dejanski rabidejanski rabi• vrsti rabe• katastrskem razredu • pripadnosti katastrskega okraja in• boniteti vzorčnih parcel.


Boniteta zemljišča

12.6.2012

140



Boniteta zemljišča vpliva na:• izračun vrednosti zemljišča v postopku množičnega

vrednotenja

12.6.2012

141



Boniteta zemljišča vpliva na:• izračun odškodnine po noveli

Zakona o kmetijskih zemljiščih

Parcela velikosti 3000 m2Boniteta 65

Odškodnina: Odš. m2 x bon.t. x pov =0,22 x 65 x 3000 = 42.900

• na katastrski dohodek“Katastrski dohodek se ugotovi na hektar zemljišča glede na vrsto dejanske rabe inboniteto zemljišča, na podlagi kalkulacij za ugotavljanje katastrskega dohodka za pridelke glede na posamezne vrste dejanske rabe.” (6. člen ZUKD-1)

12.6.2012

142


Kaj je potrebno narediti pred plačilom odškodnine

1. Preveriti “pravilnost” podatkov o dejanski rabi2. Preveriti “pravilnost” podatkov o bonitetah3 Preveriti možnost parcelacije (določila planskih 3. Preveriti možnost parcelacije (določila planskih

aktov)

Preveritev dejanske rabe v podatkih MKGPhttp://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp

1


1

Možnost merjenja površin in izvajanja presekov

12.6.2012

143


1

Preveritev dejanske rabe v podakih ZK


Preveritev zamika ZKP1

12.6.2012

144


Pravilnost določitve rabe – ali je na naši parceli res kmetijska raba?

1

Pravili:1. Iz rabe 3000 se izločajo kmetijske površine večje od 5000 m2,sestavljene iz ene ali različnih vrst kmetijske rabe.sestavljene iz ene ali različnih vrst kmetijske rabe.

Možnost podati predlog za spremembo dejanske rabe za del parcele Razlog:

2. Površine vpisane v evidenco GERK ne morejo bitidel rabe 3000.

za del parcele. Razlog:Funkcionalno zemljišče poslovne zgradbe, košeno z ročno kosilnico, cesta omejuje zelenico proti širšim kmetijskim površinam.Vendar predhodno še:NE PRIPADA GERK-u


Preveritev ali je bila na sosednjih parcelah odmerjena odškodninahttp://rkg.gov.si/EvidencaSNKZ/

1

12.6.2012

145


2. Preveritev podatkov o bonitetah

Bonitete določene, kljub temu, da zemljišče ne spada v kmetijsko dejansko rabo.

2

kmet jsko dejansko rabo.


Kaj lahko storimo, da zmanjšamo znesek odškodnine:

Pomembno!Odškodnina se vedno zaračuna od celotne parcele!!!!!

12.6.2012

146



1. Naročite izdelavo GEODETSKEGA NAČRTA + (geodetski načrt z dejansko rabo)dejansko rabo)



2. Geodetski postopek spremembe bonitete

3. Predlog za spremembo dejanske rabe.

4. ParcelacijaKaj lahko storimo v “našem” primeru:1. Predlog za

spremembo dejanske rabedejanske rabe

2. Parcelaija.

12.6.2012

147


Predlog za spremembo dejanske rabe

Pošlje se na naslov: raba mkgp@gov si

Geodetska storitev predlog za spremembo dejanske rabe:

Pošlje se na naslov: [email protected]

Obvezna vsebina:• Ime priimek, naziv ter naslov vlagatelja• Lokacijo zemljišč, na katerega je vezan predlog s koordinatami

ali ID poligona rabe • Opis razloga za spremembo dejanske rabe

Geodetska storitev predlog za spremembo dejanske rabe:• Obvezna vsebina, ki je opisana zgoraj• Digitalni grafični podatki (*SHP)• Fotografije• Elaborat z izrisi


Nova geodetska storitev je tudi:Elaborat spremembe dejanske rabe v evidencah GURS

S tem elaboratom se izvajajo spremembe zaradi:•zamika ZKP in•drugih nepravilnosti pri nastavitvi dejanske rabe

Evidentiranje sprememb dejanske rabe zemljišč, ki so posledica

zamika ZKP ni upravni postopek. Lastnik nepremičnine ne prejme

nobenega upravnega akta ali obvestila o spremembi podatka nobenega upravnega akta ali obvestila o spremembi podatka

dejanske rabe v zemljiškem katastru. Spremembo podatka in

posledično morebitno spremembo vrednosti nepremičnine lahko

lastnik preveri v javnem vpogledu.

12.6.2012

148

ZUJF

DAVEK NA DOBIČEK ZARADI SPREMEMBE NAMEMBNOSTI ZEMLJIŠČ

Z davkom na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč seobdavči kapitalski dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb.

Zemljišča za gradnjo stavb – ki je v REN definirano kot zemljišče za gradnjo..

Davčna osnova je razlika med vrednostjo zemljišča ob odsvojitvi in vrednostjo zemljišča ob pridobitvi upoštevajoč stroške.

ZUJF

Davčne stopnje za davek na dobiček zaradi spremembe namembnostizemljišča znašajo:

-25 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo manj kot eno leto,

-15 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo eno do manj kot tri leta, in

- 5 %, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo od treh let do vključno deset let.p j m j ..

12.6.2012

149

žPrijetno je bilo preživeti čas z vami!

Hvala!Marijana

http://www.digidata.si/

http://www.facebook.com/UREJANJE.NEPREMICNIN

novosti zemljiske knjige, vrednost nepremicnin in zemljiski kataster

Documents