nytt om nybygg...hordaland q4 2019 dnb eiendom lyse utsikter for nybyggsalget i 2020 nytt om nybygg...
TRANSCRIPT
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM
Lyse utsikter for nybyggsalget i 2020
NYTTOMNYBYGG
h
Les rapporten
– fortsatt store ubalanser mellom bydelene
I Bergen sentrum er det fortsatt altfor få nye boliger for salg. Samtidig har antallet for salg økt ytterligere sør i Bergen der tilbudet allerede er høyt og for ensartet. Majoriteten av det som er for salg i Bergen ligger i sør, kun 8% ligger i sentrum. Sammenligner man med tilbudet i de andre storbyene er dette helt unikt, sier Thor Kristian Johannessen, leder for Nybygg Vestlandet.
Med unntak av to nylige lanserte prosjek-ter på Nordnes og Biskopshus, og siste trinn i Nyhavn Sandviken er det ingen prosjekter i sentrumskjernen. Nivået har aldri vært lavere enn det var i fjor vinter, antallet nå er 48% lavere enn ved toppen tilbake i januar 2013. Det har skjedd endringer i reguleringsstrategien det siste året, men det er helt avgjørende at det regule-res mer og riktige type boliger i sentrumsnære områder og færre leilighetsprosjekt i sør, sier Thor Kristian Johannessen, leder for Nybygg Vestlandet.
I sør har antallet for salg vært høyt under de siste årene, og aldri høyere enn nå med flere prosjekter for salg ved Sandsli og Ytrebygda, og lavere salgstakt. I Fana har det vært en nedgang
i antall for salg sett opp mot samme tid i fjor og under forrige kvartal, men nivået er ned fra et høyt nivå. Majoriteten av det som er for salg i Bergen ligger fortsatt i sør med 54% til tross for en økning i tilbudet andre steder bl.a. ved Minde.
Omsetningsnivået i Bergen var 7% lavere i 2019 enn i 2018. I de områdene hvor tilbudet har økt fra et lavt nivå som i sentrum trekker opp. Samtidig med at det er lansert mer ved Minde har også antall solgte økt med 23%, salgstakten er imidlertid cirka lik. I Ytrebygda er det lansert flere store prosjekter, men antall solgte har økt med kun 2%. Fana og de andre bydelene trek-ker ned omsetningsnivået. Det er god utvikling i viktige næringer, tiltagende befolkningsvekst og boligbehov, og ventet økt omsetningsnivå i 2020 og 2021. Men det er fortsatt helt avgjø-rende at det som reguleres og lanseres er tilpasset hva som virkelig etterspørres, sier Johannessen. Dette gjelder også i høyeste grad områdene utenfor Bergen.
God lesing!
Det er fortsatt få prosjekter for salg i
sentrumskjernen og for høyt tilbud i sør
Thor Kristian JohannessenLeder for DNB Eiendom Nybygg Vestlandet
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 2
h
Ubalanser i hva som er for salg hvor Det er fortsatt store lokale forskjeller i tilbu-det sett opp mot hva som faktisk etterspør-res og hvor i Bergen. Samtidig som det er høy aktivitet sør i byen er antallet nye boliger for salg i sentrumsområdet fortsatt på et lavt nivå. Med unntak av to nylige lanserte prosjekter på Nordnes og Biskopshus - og siste salgstrinn i Nyhavn Sandviken, er det nå ingen nye prosjek-ter for salg i Bergen sentrum.
Nivået har faktisk aldri vært lavere enn det var i fjor vinter, og sammenliknet med toppen i januar 2013 er antallet nye boliger for salg ned med 48%. Ved toppen i 2013 var det flest nye boliger for salg i sentrum, nå ligger majoriteten i sør. Det er helt unikt for Bergen sammenliknet med de andre storbyene med et så lavt tilbud i sentrum som det har vært under de siste årene
og fortsatt er. Knappheten på prosjekter i sentrum har bidratt til at omsetningshastighe-ten i de få lanserte prosjektene har vært høy. I prosjektene som ble lansert for et halvt år siden er mer enn halvparten av boligene allerede solgt.
Vi mener at det fortsatt må bli tilgjengelig-gjort flere tomter for nye boligprosjekt i sen-trumskjernen. Ingen andre storbyer i Norge har en så lav reguleringstakt i sentrumskjernen som Bergen. I områdene utenfor Bergen må det reguleres mer av det som faktisk etterspørres. Nybyggmarkedet i disse områdene kjennetegnes av en veldig høy leilighetsandel, mens flertallet av barnefamiliene, som er en viktig kjøpegruppe her, ønsker seg enebolig, tomannsbolig eller rekkehus.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 3
h
350
300
250
200
150
100
50
020
13-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
ÅRSTAD
BERGENHUS
120
100
80
60
40
20
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
BERGENHUS
ÅRSTAD
Antall boliger for salg Bergen sentrum
Ingen andre storbyer i Norge har så lav reguleringstakt i sen-
trumskjernen som Bergen.
Salgsutvikling Bergen sentrum
I sentrumskjernen har antallet for salg gått opp, men nivået er fortsatt spesielt lavt. I sentrumsnære byde-len Årstad har også antallet for salg økt, og omsetnin-gen har økt markant begge steder.
Med flere for salg i Bergenshus er også omsetningen mer enn tredoblet - opp fra et spesielt lavt tilbud og omsetningsnivå de siste årene.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 4
h
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
BERGENHUS
ÅRSTAD
Prisutvikling leiligheter Bergen sentrum
Samtidig med knapphet på nye prosjekter i Bergenshus har prisen økt med 8,6% siste 12mnder. I Årstad er prisnivået opp 4%.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 5
h
70
60
50
40
30
20
10
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
FANA
YTREBYGDA
Fortsatt høyt tilbud i Bergen sør
Selv om antallet lanseringer i sum har vært høyere andre steder i Bergen under de siste kvartalene, finner vi fortsatt majoriteten av antallet for salg i sør, med en andel på 54%. Det meste er også leilighetsprosjekt, og ikke familieboliger som i størst grad etterspørres utenfor sentrumsområdet.
Antallet for salg i sør har kun vært høyere én gang, i desember 2018. Det er antallet for salg ved Sandsli og i Ytrebygda som har økt. I Fana har det vært en nedgang på 21% sett opp mot samme tid i fjor og forrige kvartal, men ned-
gangen er fra et allerede høyt nivå. Antallet er 26% lavere enn ved toppen i juni i fjor. Totalt for Bergen er det nå 1% færre nye boliger til salgs sammenliknet med samme tid i fjor. Det er kun 3% færre enn ved toppen i juni 2017, nivået har vært jevnt høyt i lang tid med for mange og ens-artede boliger for salg i sør.
Vi tror imidlertid det vil bli en liten oppgangi salgstakten for Bergen sør i 2020 med færre og lanseringer her de neste kvartalene sam-menliknet med fjoråret og derav bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel.
Prisutvikling leiligheter Bergen sør
Det har vært en moderat prisvekst i sør med ca. uendret prisvekst i Fana og 1,8% i Ytrebygda.
h
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 6
h
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2013
-220
13-6
2013
-10
2014
-220
14-6
2014
-10
2015
-220
15-6
2015
-10
2016
-220
16-6
2016
-10
2017
-220
17-6
2017
-10
2018
-220
18-6
2018
-10
2019
-220
19-6
2019
-10
FANAYTREBYGDA
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
FANAYTREBYGDA
Antall for salg Bergen sør
Salgsutvikling Bergen sør
Antallet for salg har aldri vært høyere i sør med økning i antall for salg i Ytrebygda. Nivået har vært høyt under de siste tre årene.
Omsetningen har gått ned i Fana og økt med moderate 2% i Ytrebygda i 2019 til tross for rekordhøyt antall for salg. Salgstakten har dermed også gått ned og var på hhv. 9% og 11% siste kvartal.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 7
h
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
FYLLINGSDALEN
LAKSEVÅG
God omsetning i sentrum
I Bergen sentrum var omsetningen tre ganger høyere i 2019 enn i 2018, med flere lanseringer og høy absorbsjon i de siste lanserte prosjek-tene. Likevel er det verdt å merke seg at både omsetningsnivå og antall for salg er opp fra et spesielt lavt nivå.
Ved Minde og i bydelen Årstad er det lansert flere store prosjekter og antallet nye boliger for salg har gått opp, fra et relativt lavt nivå over tid. Det siste kvartalet var økningen på 23%. Omsetningen økte med 25% siste kvartal, og nivået var 9% høyere i 2019 enn tilsvarende periode i 2018. Likevel var det totale omset-ningsnivået lavere i 2019 enn året før, og salgs-
takten ned sett opp mot samme tid i fjor.
Også i Laksevåg har omsetningen økt, med cirka en dobling sett opp mot forrige kvartal. Men tilbudet er begrensning for omsetnings-nivå her i likhet med i sentrum og motsetning til i sør. Totalt for året gikk omsetningen ned med 37% sammenlignet med 2018. I Ytrebygda ble det solgt 24% flere under siste kvartal enn under samme periode i 2018. Totalt i 2019 ble det solgt 1,7% flere nye boliger i Ytrebygda enn i 2018, men det var en nedgang på 6% i antall solgte fra tidlighøsten til tross for flere store lanseringer her.
Antall for salg Bergen Vest
I Laksevåg er tilbudet spesielt lavt nå, i Fyllingsdalen har antallet for salg kun vært høyere én gang.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 8
h
600
500
400
300
200
100
0
BERGEN
2020K1
2020K2
2020K3
2020K4
2021K1
2021K2
2021K3
2021K4
I alle andre bydeler, inkludert Fana hvor det er nest flest for salg, har det vært en nedgang i antall solgte. I Bergen totalt ble det solgt 7% færre i 2019 enn i 2018 og 11% færre under siste kvartal enn under samme periode i 2018.
Det er positivt at det kommer flere nye prosjek-ter i sentrumsnære bydeler som Årstad frem-
over, og det er ventet bedring totalt for Bergen. Spesielt i i områder hvor det har vært har lansert lite over tid forventes det en spesielt god utvik-ling. Heldigvis har det skjedd en del med regu-leringsstrategien til byrådet i løpet av det siste året, men det er fortsatt helt avgjørende at man endrer reguleringstakten i sør og i sentrum både på kort og lang sikt.
I Bergen totalt har det blitt solgt 7%
færre boliger i 2019 enn i 2018
Nedgang i antall solgte boliger
Antall ferdigstillelser i Bergen
Antallet ferdigstillelser frem til fjerde kvatal i år vil bli lavere enn behov, og det er risiko for sterkere prisvekst for bruktboliger utover i 1.halvår.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 9
h
Nybyggprisene gikk opp i fjor
Det lave tilbudet i sen-trum over tid har skapt knapphet og prispress.
Prisnivået i sentrum har økt med 8,5%
det siste året
De siste 12 månedene økte prisnivået for nye leiligheter med 5,1% i Bergen, samtidig som bruktboligprisene økte med 2,7%. Det lave tilbudet i sentrum over tid har skapt knapphet og pris-press, og her har prisnivået økt med 8,5% det siste året. At en del prosjekter lansert tilbake i tid i sør begynner å bli utsolgt trekker også opp prisnivået i Bergen.
I alle andre bydeler enn Bergenshus har det vært en moderat pris-vekst fra nullvekst til 4%. med unntak av i Åsane og Fyllingsdalen hvor prisveksten var på henholdsvis 8,4% og 7,6%. Her bidro lan-sering av flere prosjekter med høyere standard til den sterke pris-veksten. Prisøkningen her kommer også etter en lengre periode med moderat prisvekst.
Det er relativt store forskjeller på kvadratmeterprisene i ulike områder i Bergen. Høyest prisnivå finner vi i indre sentrumskjerne med et snitt på 72,8K. I Arna og Laksevåg er snittprisene på hen-holdsvis 50K og 51,6K. Dette prisbildet vil sannsynligvis endre seg lite de neste kvartalene.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 10
h
80
70
60
50
40
30
20
10
0
KVMPRIS LEILIGHETER
Ber
gen
hu
s
Fan
a
Års
tad
Ytr
ebyg
da
Åsa
ne
Fyl
lin
gsd
ale
n
Lakse
våg
Arn
a
Store prisforskjeller i Bergen, med høyeste nivå i Bergenshus med 72K og laveste i Arna med 50K.
Prisnivå leiligheter Bergen
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 11
h
1200
1000
800
600
400
200
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
ANTALL SOLGTE
ANTALL FOR SALG
60
50
40
30
20
10
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
ÅSANE
ARNA
60
50
40
30
20
10
0
2013
-2
2013
-8
2014
-2
2014
-8
2015
-2
2015
-8
2016
-2
2016
-8
2017
-2
2017
-8
2018
-2
2018
-8
2019
-2
2019
-8
FYLLINGSDALEN
LAKSEVÅG
Salgsutvikling/Antall for salg Bergen
Prisutvikling leiligheter Bergen nord
Prisutvikling leiligheter Bergen Vest
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 12
h
120,0 %
100,0 %
80,0 %
60,0 %
40,0 %
30,0 %
0,0 %
ANDEL LEILIGHETER/HUS FOR SALG
Fje
ll
Lin
dås
Mel
an
d
Ost
erø
y
Sto
rd Os
Ask
øy
Bø
mlo
Andel leiligheter/hus for salg (gjelder større husprosjekt) – lavt antall og andel husprosjekt for salg i samtlige kommuner med unntak av Os
Prisene opp i Hordaland forøvrigI Os/Bjørnafjorden ble det omsatt 38% flere nye boliger i 2019 enn i 2018, og det var nesten en dobling under siste kvartal sammenliknet med samme periode i 2018.
I Lindås/Meland/Radøy (nye Alver kommune) og Fjell/Sund/Øygarden (nye Øygarden), har det vært en nedgang i om- setningen. Unntaket er Lindås hvor det totalt for 2019 var 39% flere omsetninger enn året før.
At antall salg totalt går ned i disse kommunene skjer til tross for at det har vært en økning i antall nye boliger for salg i alle områder sett opp mot samme tid året før og mot forrige kvartal. For høy leilighetsandel og feil prising er viktige årsaker til denne nedgangen.
Det er helt avgjørende at nye lanseringer i større grad tilpasses behovet til kjøperne enn hva som har vært tilfellet de siste årene. Det er stort behov for flere husprosjekter med riktig kvalitet til riktig pris. I Meland, Os og Askøy har prisnivået har økt med henholdsvis 12% i, 13% i og 11%.
flere nye boliger ble omsatt i Os/Bjørnafjorden
i 2019 enn i 2018.
38 %
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 13
h
140
120
100
80
60
40
20
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
LINDÅSMELAND
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2013
-2
2013
-6
2013
-10
2014
-2
2014
-6
2014
-10
2015
-2
2015
-6
2015
-10
2016
-2
2016
-6
2016
-10
2017
-2
2017
-6
2017
-10
2018
-2
2018
-6
2018
-10
2019
-2
2019
-6
2019
-10
LINDÅSMELAND
60
50
40
30
20
10
0
2013
-220
13-6
2013
-10
2014
-220
14-6
2014
-10
2015
-220
15-6
2015
-10
2016
-220
16-6
2016
-10
2017
-220
17-6
2017
-10
2018
-220
18-6
2018
-10
2019
-220
19-6
2019
-10
ASKØYMELAND
OS
Antall for salg Lindås/Meland
Salgsutvikling Lindås/Meland
Prisutvikling Meland/Askøy/Os
Antall salg går ned i Lindås, Meland og Radøy. For høy leilighetsandel er en viktig årsak til denne nedgangen.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 14
h
h
PROSJEKTERHORDALAND
Bellevue 2 er av byens fineste prosjekter med en av de flotteste beliggenhetene. Dette er et svært eksklusivt prosjekt med gode kvaliteter, og dermed også høy prisklasse. Leilighetene er i størrelser fra 43 m² til 228 m².
Utbygger legger også til rette for å slå sammen til større boenheter. Boligene har stort prisspenn fra 3.990.000-32.000.000, og kvmpriser fra 80.000 til 140.000. Dette prosjektet kan sette prisrekord i Bergen.
Bellevue
Prisrekorder kan settes når Bellevue 2 nå
lanseres for salg.
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 15
h
h
KONTAKT OSS
Una Thoresen
Telefon 924 37 160
Bodil Innset
Telefon 902 30 544
Thor Kristian Johannessen
Telefon 916 88 655
Therese Fimland
Telefon 977 24 706
Vi er klare for å hjelpe deg!
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 16
h
h
DNB Eiendom ønsker alle et godt nytt salgsår!
KONTAKTOSS
Thor Kristian JohannessenLeder Nybygg Vestlandet916 88 [email protected]
Jørn Are SkjelvanLeder Nybygg Norge913 27 [email protected]
Sofie Hagerup MørkvedLeder Analyse948 16 [email protected]
HORDALAND Q4 2019 DNB EIENDOM 17