o cenário econômico e as perspectivas para o mercado imobiliário do abcdm celso petrucci...
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O Cenário Econômico e as Perspectivas para o Mercado
Imobiliário do ABCDM
Celso PetrucciEconomista-chefe do Secovi-SP
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• “Quando a economia vai bem, o mercado imobiliário vai bem! Quando a economia vai mal, o mercado imobiliário vai menos bem” Celso Petrucci.
• Isso se deve, basicamente, em função de componentes sócio-demográficas, de crescimento da renda, de geração de emprego, financiamento e etc...
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FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
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Financiamento Imobiliário FGTS e SBPE (Mil unidades)
Fonte: Abecip e Banco Central
Estruturação Desestruturação Consolidação
Média Anual
Reestruturação
Recu
pera
ção4 X
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Recuperação - O mercado imobiliário dobrou de tamanho
Fonte: Abecip e Banco Central3,2 X
2,9 X
Unidades financiadas no ano
Financiamento Imobiliário FGTS e SBPE (Mil unidades)
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Carteira de Crédito Imobiliário - PF (R$ bilhões)
Fonte: Banco Central
Imobiliário supera carteira de crédito pessoal em ago/13
6
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Perfil do crédito imobiliário
Reduzidapossibilidade
de bolha
• Prevalência de aquisição de imóveis para moradia
• Bancos conservadores em suas concessões de crédito
• LTV médio = 65% / máximo = 80%
• Comprometimento de renda = 30%
• Preferência pelo SAC
Fonte: Abecip
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Panorama atuale perspectivas
Financiamento Imobiliário
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Crescimento de 18 vezes
entre 2004 e 2012
+28%
Financiamento Imobiliário FGTS e SBPE (R$ bilhões)
Fonte: Abecip e Banco Central do Brasil
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Crescimento de 18 vezes
entre 2004 e 2012
+28%
Financiamento Imobiliário FGTS e SBPE (R$ bilhões)
Fonte: Abecip e Banco Central do Brasil
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Crescimento de 18 vezes
entre 2004 e 2012
+28%95
47
142
2013E
+17%
Financiamento Imobiliário FGTS e SBPE (R$ bilhões)
21%
15%
Fonte: Abecip e Banco Central do Brasil
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O crédito imobiliário tem a menor inadimplência dos produtos bancários
Inadimplência - Contratos com mais de 90 dias em atraso (%)
Fonte: Abecip e Banco Central do Brasil
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Perspectivas
Financiamento Imobiliário
13
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A participação do crédito imobiliário no PIB brasileiro ainda émuito pequena, mas vem crescendo de forma sustentável
Fonte: Banco Central do Brasil e Hypostat, Felaban, HFN
Brasil – C. Imobiliário/PIB
Perspectivas: Tamanho do Crédito Imobiliário
14
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MercadoPotencial para+ de 10 anos
Fonte: Abecip e IBGE
Brasil 2011
Casamentos 1,03 milhão
Divórcios 0,28 milhão
Total 1,31 milhão
IBGE
Perspectivas: Mercado Potencial
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Vai faltar dinheiro para a habitação?
Funding
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Funding Tradicional
FGTSSaldo em R$ bilhões
Poupança SBPESaldo R$ bilhões
Fonte: Abecip e Banco Central do Brasil e Caixa
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Captação líquida acumuladaentre janeiro e agosto de 2013
foi 54% maior queo mesmo período de 2012
Poupança SBPE
Capitação LíquidaR$ bilhões Recordes históricos
nos últimos 2 anos
Fonte: Abecip e Banco Central do Brasil
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PoupançaSBPE
Crescimentomédio
16% a.a.
Carteira deCrédito Imobiliário
Crescimentomédio
37% a.a.
Entre2006 e 2012
Poupança SBPE X Crédito Imobiliário
Fonte: Abecip
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Poupança
Crédito Imobiliário
𝐂𝐫 é𝐝𝐢𝐭𝐨𝐈𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢 á𝐫𝐢𝐨𝐏𝐨𝐮𝐩𝐚𝐧 ç𝐚
Simulação Abecip
Poupança SBPE X Crédito Imobiliário
Fonte: Abecip
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FundingComplementar
Poupança
Crédito Imobiliário
𝐂𝐫 é𝐝𝐢𝐭𝐨𝐈𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢 á𝐫𝐢𝐨𝐏𝐨𝐮𝐩𝐚𝐧 ç𝐚
Simulação Abecip
Poupança SBPE X Crédito Imobiliário
Fonte: Abecip21
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DEMANDA DO MERCADO IMOBILIÁRIO
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• Distribuição etária da população;
• Os padrões de conjugalidade e a idade média ao casar;
• Formação de novos arranjos familiares;
• Níveis de renda e capacidade de pagamento.
DEMANDA HABITACIONAL
Entre outros , o crescimento da Demanda Habitacional é influenciado principalmente por fatores como:
Fonte: Demanda Habitacional no Brasil – CEF 2011
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AUMENTO DO NÚMERO DE CASAMENTOS NO BRASIL
2010 foram registrados 977 mil casamentos
Crescimento de 4,5% em relação a 2009
2000 2005 2010
27 28 2924 25 26
Idade média no primeiro casamento - Brasil
Homens Mulheres
Fontes: IBGE / Estatísticas do Registro Civil 2000/2010
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25/92
NOVOS PADRÕES DE CONJUGALIDADE
• A família nuclear vem perdendo relevância para a monoparental e para outros arranjos compostos por vários membros de uma mesma família ou apenas parentes mais íntimos
• Aumento do número de divórcios
A DIVERSIFICAÇÃO DOS ARRANJOS FAMILIARES É MAIS UM FATOR QUE INFLUENCIA DIRETAMENTE NO AUMENTO DO NÚMERO DE DOMICÍLIOS
Fonte: Demanda Habitacional no Brasil – CEF 2011
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Fonte: IBGE
MUDANÇA NOS ARRANJOS FAMILIARES COM PARENTESCO
010203040506070
1992 2001 2009
Var% = 58%
Var% = -20%
Var% = 35% Var% = 15%
Part%
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CRESCIMENTO DA CLASSE MÉDIA
Classe Social em milhões de pessoas
Classe DE
Classe C
Classe B
Classe A
96,2
65,9
7,0
6,4
69,6
100,3
11,2
10,5
2003 2011
Total: 175 Milhões Total: 195 Milhões
Fonte: IPEA / PNAD (IBGE)Elaborado: Ministério da Fazenda
Recentemente o Brasil foi estabelecido como um país de classe médiaMais de 50% da população pertence à classe média, com grande potencial de consumo
As classes mais ricas (A e B) também obtiveram um rápido crescimento
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DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO OCUPADA - BRASIL
Fonte: PNAD
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RENDIMENTO MÉDIO MENSAL REAL DE TRABALHO (R$)
Fonte: PNAD
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CONDIÇÃO NA OCUPAÇÃO DOS DOMICÍLIOS
Domicílios particulares permanentes (%)
Fonte: PNAD
Em 2002 eram 48 milhões de domicílios particulares permanentes, no ano de 2012
esse número passou para 62,8 milhões, representando um aumento de 31%.
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REGIÃO DO ABCDM
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MUNICÍPIOS ANALISADOS – ABCDM
Mapa: GeoSecovi
SÃO PAULO
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S.B Campo Mauá Santo André Diadema S. Caetano 0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900409.5
61.87
175.8
30.8 15.33
765
417
676
386149
Área População
ABCDM– Área x População
Km² Mil Pessoas
Fonte: IBGE
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S.B do Campo Mauá Santo André Diadema S.Caetano0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
30.00
35.00
40.00
0
100
200
300
400
500
600
700
800
90035.6
7.4
17.3
11.311.0
765
417
676
386
149
PIB 2010 População
R$ Bilhões Mil Pessoas
Fonte: Seade
ABCDM– PIB x População
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EVOLUÇÃO DO PIB DOS MUNICÍPIOS DO ABCDM
1) Santo André; 2) São Bernardo do Campo; 3) São Caetano do Sul; 4) Diadema; 5)Mauá
2000 2010
29
82
Δ% = 183%
R$ Bilhões
Fonte: IBGE
Equivalente ao PIB do Paraguai, ou ao do
Estado do Espírito Santo.
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EVOLUÇÃO DA POPULAÇÃO – MUNICÍPIOS DO ABCDM
2000 2010
2,210
2,393
Δ% = 8%
Mil pessoas
Fonte: SEADE/IBGE
1) Santo André; 2) São Bernardo do Campo; 3) São Caetano do Sul; 4) Diadema; 5)Mauá
População equivalente a de Belo Horizonte
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QUANTIDADE DE CASAMENTOS POR ANO – ABCDM
A quantidade de casamentos indica a necessidade de novas moradias
A quantidade de casamentos tem apresentado crescimento a cada ano
Município 1991 2000 2010Santo André 3.776 3.630 3.826São Bernardo do Campo 3.742 4.180 5.568São Caetano do Sul 1.495 1.000 1.392Diadema 1.438 2.226 3.451Mauá 1.714 2.145 2.670Total 12.165 13.181 16.907
Fonte: SEADE/IBGE
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EVOLUÇÃO DOS DOMICÍLIOS PERMANENTES – ABCDM
1991 2000 2010
496624 748
Mil Domicílios
Em 10 anos a região teve um acréscimo de 124 mil domicílios, correspondente a aproximadamente 12,4 mil moradias por ano.
∆ = 128 mil domicílios
‘
∆ = 124 mil domicílios
Fonte: IBGE
1) Santo André; 2) São Bernardo do Campo; 3) São Caetano do Sul; 4) Diadema; 5)Mauá
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DOMICÍLIOS PERMANENTES COM ÁGUA ENCANADA – ABCDM
1991 2000 2010
12 10 7
484
614
741
Sem Água Encanada Com Água Encanada
Mesmo com o crescimento do número de domicílios, o abastecimento de água evoluiu de 97,5% em 1991 para 99,1% em 2010.
Mil Domicílios
98,4% do Total
99,1% do Total
97,5% do Total
Fonte: IBGE
1) Santo André; 2) São Bernardo do Campo; 3) São Caetano do Sul; 4) Diadema; 5)Mauá
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DOMICÍLIOS PERMANENTES COM COLETA DE ESGOTO – ABCDM
1991 2000 2010
70 69 43
426
555
705
Sem Coleta Esgoto Com Coleta Esgoto
Mil Domicílios
A coleta e o tratamento de esgoto continua sendo o maior desafio para os municípios.Apesar da evolução dos últimos anos, 6% dos domicílios ainda não tem coleta de esgoto.
86% do Total
89% do Total
94% do Total
Fonte: IBGE
1) Santo André; 2) São Bernardo do Campo; 3) São Caetano do Sul; 4) Diadema; 5)Mauá
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LANÇAMENTOS - ABCDM
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1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13
1,0231,508
1,249
5,232
944 1,150
Fonte: ACIGABC
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS VERTICAIS NO ABCDM
Em unidades
Aumento de 22% em relação ao 1T13
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LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS NO ABCDM – 1° SEMESTRE 2013
1 Dorm. 2 Dorms. 3 Dorms. 4 Dorms.11
954
1,129
0
Município 1 Dorm. 2 Dorms. 3 Dorms. 4 Dorms. Total
Santo André 0 174 558 0 732
SBC 11 199 210 0 420
SCS 0 314 178 0 492
Diadema 0 93 119 0 212
Mauá 0 174 64 0 238
Fonte: ACIGABC
Em unidadesNo total foram lançadas 2.094 unidades, equivalente a 15%
do total lançado em São Paulo.
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1 Dorm. 2 Dorms. 3 Dorms. 4 Dorms.3.0
296.4
509.7
0.0
LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS NO ABCDM – 1° SEMESTRE 2013
Em R$ milhões
Município 1 Dorm. 2 Dorms. 3 Dorms. 4 Dorms. Total
Santo André 0 48,8 234,6 0 283,4
SBC 3 64,9 104,1 0 172,0
SCS 0 117,5 89,1 0 206,6
Diadema 0 29,9 46 0 75,9
Mauá 0 35,3 35,8 0 71,1
Fonte: ACIGABC
VGV total de R$ 809 milhões, equivale a 8% do VGV lançado em São Paulo
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COMERCIALIZAÇÃO - ABCDM
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UNIDADES VENDIDAS NO 1º SEMESTRE - ABCDM
Em unidades
Fonte: ACIGABC
1 Dorm. 2 Dorms. 3 Dorms. 4 Dorms.4
2,144
1,545
264
Município 1 Dorm. 2 Dorms. 3 Dorms. 4 Dorms. Total
Santo André 0 693 427 111 1.231
SBC 0 598 451 24 1.073
SCS 0 317 287 7 611
Diadema 4 351 338 122 815
Mauá 0 185 42 0 227
No total foram vendidas 3.957 unidades, equivalente a 22,6% do total vendido em São Paulo.
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ESTOQUE DE UNIDADES RESIDENCIAIS POR MUNICÍPIO
Santo André SBC SCS Diadema Mauá
1,231
1,073
611
815
227
838703
259
725
114
Vendas Estoque
Fonte: ACIGABC
Unidades vendidas e estoque final por município – 1º semestre de 2013
Estoque final equivalente a 15,3% da cidade de São
Paulo
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EVOLUÇÃO DAS VENDAS NO PRIMEIRO SEMESTRE
Município 1S10 1S11 1S12 1S13
Santo André 687 700 569 1.231
SBC 1.372 1.243 1.508 1.073
SCS 735 417 818 611
Diadema 0 147 73 815
Mauá 0 459 444 227
Total 2.794 2.966 3.412 3.957
Aumento de 16% no total vendido, se
comparado com o 1S12
Fonte: ACIGABC
Unidades residenciais comercializadas por município
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COMPARATIVO LANÇAMENTOS E VENDAS
2010
2011
2012
2013*
8,887
9,008
9,012
2,094
6,730
7,307
9,407
3,957
Vendas Lançamentos
*2013 = 1º semestreFonte: ACIGABC
Unidades residenciais lançadas e vendidas no ABCDM
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MERCADO IMOBILIÁRIODE SÃO PAULO
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UNIDADES LANÇADAS – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Agosto/2013Setembro/2013
2.964
Setembro/2012
3%-22%
Jan. – Set./2013
21.225
Jan. – Set./2012
25%
Acumulado até agosto
Comparação mensal
Os lançamentos em São Paulo correspondem a 62% do total da RMSP.Fonte: Embraesp
Acumulado até setembro
Jan. – Ago./2013
18.261
Jan. – Ago./2012
39%
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UNIDADES VENDIDAS – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Julho/2013Agosto/2013
3.464
Agosto/2012
107%86%
Jan. – Ago./2013
22.638
Jan. – Ago./2012
46%
Acumulado no ano
Comparação mensal
As vendas em São Paulo correspondem a 62% do total da RMSP.
Fonte: Secovi-SP
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VGV – MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Julho/2013Agosto/2013
1.552,3
Agosto/2012
80%47%
Jan. – Ago./2013
13.152,2
Jan. – Ago./2012
54%
Acumulado no ano
Comparação mensal
O VGV de São Paulo corresponde a 76% do total da RMSP.
Em R$ milhões, atualizado pelo INCC-DI de agosto/2013
Fonte: Secovi-SP
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REGIÃO METROPOLITANA - ABCDM
1S13 RMSP ABCDM Participação %
Lançamentos 22.113 2.094 9%
Vendas 28.719 3.957 14%
Fonte: ACIGABC/ SECOVI-SP
1S13 RMSP São Paulo Participação %
Lançamentos 22.113 13.893 63%
Vendas 28.719 17.500 61%
ABCDM
São Paulo
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CONCLUSÕES
•O mercado do ABCDM está adequando seus estoques à demanda da região;
• Aspectos demográficos, de geração de emprego e de renda possibilitam prever crescimento perene do mercado a partir de 2.014;
•Outro fator importante é a abundância de recursos da poupança e do FGTS com taxas de juros baixas e atrativas para o consumidor.