O novo sistema de Registro de Imóveis brasileiro

Marcelo Augusto Santana de Melo

• O homem pode em certos aspectos decidir se outorga confiança ou não, mas uma completa ausência de confiança lhe impediria inclusive levantar-se pela manhã!

Luhmann

• Existe um novo sistema registral imobiliário brasileiro?

• Quais os princípios jurídicos contidos na Lei nº 13.097/15?

Princípio da aparência

• Conceito

• Origem

• Diferença entre aparência ordinária e jurídica

• Aparência no direitos reais

• Aparência no direito registral (art. 252, LRP)

• Correlação entre aparência e confiança

Princípio da confiança • confidere, confidare e confide, confiar em

cima de algo; pressupõe, assim, a existência em uma base mínima real ou fictícia para se completar

• Larenz: a confiança é o princípio imanente de todo o direito.

Luhmann e a Confiança

• A confiança, para Luhmann, é inerente aos seres humanos que, do ponto de vista sociológico e até psicológico, é incapaz de viver sem o mínimo de confiança

• redução da complexidade

• Antecipação do futuro

• Objeto da confiança não tem relação com a verdade

• Fundamento psicológico da confiança

• familiaridade como precondição para a confiança

• Se confia para o futuro não para o passado.

• A confiança se apoia na ilusão

• Redução dos risco, não total afastamento

• Desconfiança

• Confiança e Registro de Imóveis

Confiança nas instituições: muita confiança

Fonte: P.1 – Você diria que confia muito, confia um pouco ou não confia (LEIA CADA ITEM):

Base: Total da amostra = 873 entrevistas.

Cartório de Registro de Imóveis e Correios

são as instituições mais confiáveis

(Resposta estimulada e única, em %)

CONFIA MUITO

• Interior: 73%

• Capital: 69%

• RM: 58%

• Fundamental: 59%

• Renda familiar mensal de até

2 S.M: 48%

• Capital: 79%

• 60 anos ou mais: 55%

Confiança nas instituições

Fonte: P.1 – Você diria que confia muito, confia um pouco ou não confia (LEIA CADA ITEM):

Base: Total da amostra = 873 entrevistas.

CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS CORREIOS

96% 96%

FORÇAS ARMADAS

89%

EMPRESAS PRIVADAS

86%

IMPRENSA

83%

POLÍCIA

81%

Segurança jurídica

• A segurança, privação de temor, é anseio natural de todos os homens (Dip)

• A insegurança jurídica viola o próprio Estado Democrático de Direito (Rogério Donnini)

• Segurança absoluta (Luhmann)

• Certeza (Miguel Reale)

• Prevenção de conflito

• Princípios

Boa-fé • Boa-fé – Sentido comum

• fides romana

• Boa-fé no direito canônico. Ausência de pecado.

• Instituto medieval germânico. Juramento com honra.

• Código Civil francês (1804). Boa-fé subjetiva.

Boa-fé subjetiva

• Intensão do sujeito

• Antitética à boa-fé subjetiva está a má-fé

Boa-fé objetiva

• § 242 do Código Civil alemão “O devedor está adstrito a realizar a prestação segundo as exigências da boa-fé, conforme os usos do tráfego.

• modelo de conduta social, arquétipo ou standard jurídico, segundo o qual cada pessoa deve ajustar a ele própria conduta, obrando como obraria um homem reto: com honestidade, lealdade, probidade

Boa-fé objetiva

• Regra de conduta

• Honestidade

• Lealdade

• Princípio da solidariedade contratual (Bianca)

Boa-fé objetiva • artigo 422 do CC de 2002: “os contratantes são obrigados a

guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

• Cláusula geral.

• Boa-fé objetiva. Sentidos NEGATIVO e POSITIVO.

CPC de 2015, art. 5º: aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé

Negócio jurídico. Compra e venda

• Caráter consensual

• Sistema título e modo

• Eficácia

• Registro de Imóveis

• Teoria da causalidade

• Abstração (causalidade)

• Retroatividade (Art. 182, CC):

CÓDIGO CIVIL DE 1916 CÓDIGO CIVIL DE 2002

Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel:

I - Pela transcrição do título de transferência no registro do

imóvel

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do

título translativo no Registro de Imóveis

Art. 676. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou

transmitidos por atos entre vivos só se adquirem depois da

transcrição ou da inscrição, no registro de imóveis, dos

referidos títulos (arts. 530, n I, e 856), salvo os casos expressos

neste Código

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos

por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de

Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os

casos expressos neste Código.

Art. 859. Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em

cujo nome se inscreveu, ou transcreveu.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do

título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a

ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação

de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente

continua a ser havido como dono do imóvel

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o

título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo

Art. 860. Se o teor do registro de imóveis não exprimir a

verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique.

Parágrafo único. Enquanto se não transcrever o título de

transmissão, o alienante continua a ser havido como dono do

imóvel, e responde pelos seus encargos

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o

interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o

imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro

adquirente

Direito registral

• Material (constitutividade do registro)

• Formal (princípios registrais). Art. 169, 214, 252, LRP.

• Conexão

Princípios registrais universais • Legitimação (exatidão)

• Fé-Pública registral.

“O registro pode mentir, mas quem confiou nele, andou direito”

(Philipp Heck)

• Inoponibilidade

Princípio da inoponibilidade • Origem

• É aquele em virtude do qual os títulos de domínio ou de direitos reais não inscritos nem anotados no Registro, não afetam nem prejudicam ao terceiro que inscreveu seu direito no Registro (Garcia Garcia)

• Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015

• Sentido ao art. 169 da LRP

Nulidade por vício registral

• Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

...

§ 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.

Constrições judiciais e indisponibilidade

• Penhora • Comunicação do sistema processual com o

registro. Problema de segurança jurídica por décadas. Ineficácia.

• Súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”

• CPC de 2015. Art. 792. • Indisponibilidade. Central eletrônica. Provimento

nº 39/2015.

Ano TJSP-Cíveis Defeito, Nulidade ou Anulação Evicção ou

Vício Redibitório

2010 4.191.171 7.988 (0,19%) 231 (0,006%)

2011 4.201.626 13.736 (0,33%) 313 (0,007%)

2012 4.275.449 23.934 (0,56%) 613 (0,014%)

2013 4.108.007 25.270 (0,62%) 666 (0,016%)

2014 4.181.096 16.632 (0,40%) 745 (0,018%)

Total 20.957.346 87.560 (0,42%) 2.568 (0,012%)

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado

de São Paulo: 10/2015.

• AVERBAÇÃO CAUTELAR DE DISTRIBUIÇÕES DE AÇÕES (ART. 844 DO Código de Processo Civil de 2015)

• CPC de 173, art. 615-A (averbação premonitória).

Art. 54 da Lei n. 13.097/15

Lei n. 13.097/2015 Previsão legislativa anterior

I - registro de citação de ações reais ou pessoais

reipersecutórias

Art. 167, I, 21, Lei n. 6.015/73

II - averbação, por solicitação do interessado, de

constrição judicial, do ajuizamento de ação de

execução ou de fase de cumprimento de sentença,

procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A

da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de

Processo Civil;

Art. 615-A do CPC de 1973 e art. 799, inciso IX, do

CPC de 2015.

III - averbação de restrição administrativa ou

convencional ao gozo de direitos registrados, de

indisponibilidade ou de outros ônus quando

previstos em lei; e

Arts. 246 e 247 da Lei n. 6.015/73.

IV - averbação, mediante decisão judicial, da

existência de outro tipo de ação cujos resultados ou

responsabilidade patrimonial possam reduzir seu

proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do

art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 -

Código de Processo Civil.

Novidade

(Art. 167, inciso II, alínea 12, da LRP)

- Qualquer espécie de ação: a) Agravo de Instrumento nº 2123595-

80.2015.8.26.000, da comarca de São Paulo

(Francisco Loureiro);

b) Agr Instr nº 2143366-44.2015.8.26.0000, da

Comarca de São Paulo, Relator EDSON LUIZ DE

QUEIROZ, DOE de 27 de julho de 2015,

Lei n. 13.097/15

• Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

Inoponibilidade

• Parágrafo único do art. 54 da Lei nº 13.097:

• “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

Inoponibilidade • confiança à aparência registral (Ricardo Dip,

“consagração da confiança”)

• Desprestígio à clandestinidade

• Econômico (Benito Arruñada)

Inoponibilidade • Requisitos:

a) Aquisição (onerosa ou gratuita) ou garantia.

b) Boa-fé (subjetiva)

Inoponibilidade • Exceções:

a) atos ineficazes em relação à massa falida (artigos 129 da

Lei no 11.101/2005; b) Invalidade decorrente de simulação (artigos 130 da Lei no

11.101/2005) c) Execuções fiscais. Art. 185 do Código Tributário Nacional.

Inscrição em dívida ativa; d) Execuções trabalhistas. Somente de contribuições sociais

decorrentes de sentença e penalidades administrativas (art. 195, I, a, e II, e (inciso VIII, art. 114, CF);

e) Aquisições originárias da propriedade. Desapropriação e usucapião.

Inoponibilidade absoluta em empreendimentos imobiliários

• 55 da Lei nº 13.097, de 2015:

“a alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990”. • Abstração – Fé-pública registral.

Causalidade

• 1.247, Parágrafo Único, CC.

• Parágrafo único do art. 54 da Lei n. 13.097/15.

• Causalidade relativa.

• Oponibilidade e boa-fé objetiva.

Jacomino Lamana Flauzilino

Ademar propõe uma ação de nulidade do ato jurídico (compra e venda) em face de Jacomino

Princípio ou efeito da concentração

• Efeito atrativo de fatos jurídicos relevante ao direito de propriedade (Lamana Paiva e Décio Antonio Erpen, 2000)

• Art. 246 da LRP.

• Rol não taxativo do art. 167, II, LRP (jurisprudência administrativa paulista)

• Irrelevância de se conferir status de princípio

Considerações finais e algumas respostas

• Princípios da aparência, confiança, segurança jurídica, boa-fé, legitimidade e inoponibilidade;

• Confiança e redução da complexidade das relações jurídicas

• Vinculado relativamente à causa

• boa-fé subjetiva e objetiva;

• Sistema próprio e exclusivo;

• Elementos de fé-pública registral

• A Lei nº 13.097/2015 introduziu o princípio da inoponibilidade no direito civil brasileiro.

Muito obrigado!

Marcelo Augusto Santana de Melo Registrador Imobiliário em Araçatuba. São Paulo

Marcelo.mm.melo@gmail.com