obavezna forma ugovora nakon presude ...pf.untz.ba/dokumenti/casopisi/2019-1/2.pdfrad je...

GODINA V • BROJ 1 • 2019. 41

OBAVEZNA FORMA UGOVORA NAKON PRESUDE USTAVNOG SUDA FEDERACIJE BOSNE I HERCEGOVINE U-22/16: NEKA OTVORENA PITANJA

Dr. sc. Anita Petrović, vanredni profesorPravni fakultet Univerziteta u Tuzli

Emina Jukan, MA

SAŽETAK

U radu se analizira bitna forma ugovora i pravne posljedice koje nastupaju za slučaj njene povrede. Obligacioni ugovori su neformalni i mogu se sklopiti na način koji odgovara volji ugovornih strana, uz određene izuzetke predviđene zakonom kada forma postaje uvjet pravne valjanosti ugovora. Generalna sankcija povrede bitne forme ugovora (forma ad solemnitatem) je ništavost. Rad je strukturiran na način da se prvo daje teorijski osvrt na pojam i vrste formi, implikacije za slučaj povrede bitne forme ugovora, posebno iz perspek-tive sudske prakse do stupanja na snagu propisa o notarima. Potom autorice analiziraju formu notarski obrađene isprave o pojedinim pravnim poslovi-ma, posvećujući pažnju ugovoru o prodaji nekretnina. S obzirom da je motiv za pisanje ovog rada presuda Ustavnog suda FBiH br. U-22/16 od 6.3.2019. godine, koja kao ni ranija presuda br. U-15/10 od 2.12.2015. godine, nije iz-vršena, a kojim se forma notarski obrađene isprave o određenim pravnim poslovima utvrđuje neustavnom, to autorice iznose niz problemskih pitanja. Ukazuju, kroz određene scenarije, na aktualnu situaciju u pravnom prometu nekretnina, gdje po prvi put, do donošenja novog zakonskog rješenja,vlada princip slobode izbora forme ugovora.

Ključne riječi: neformalnost ugovora, forma ad solemnitatem, konvali-dacija, notarski obrađena isprava

Zbornik radova Pravnog fakulteta u Tuzli

UDK: 347.441Prethodno saopćenje

GODINA V • BROJ 1 • 2019.42

Uvodna razmatranja

Podformomugovorarazumijevasenaodređenipredviđenivan-jskinačin,oblikmanifestiranjavoljaugovornihstranaupogledusa-držaja ugovora koji se sklapa.1 Bez obzira o kakvoj se vrsti formeradi,onamorabititakvadanavanjskinačinomogućavaupoznava- njekontrahenataitrećihzainteresiranihosobasasadržajemkonk-retnog ugovora.2 Razumljivo je da svaki pravni posao mora imatinekioblik ili formu, jer je to jedininačin izražavanjanjegovog sa-držaja, jednostavno to je pojavni oblik određenog sadržaja.3 Našezakonodavstvoslijediuniverzalnopravilougovornogprava,a to jeslobodaforme,premakojemsevoljazasklapanjeugovoramožeiz-javiti izričito riječima (usmeno ili pismeno), konkludentnomradn-jom,pačakuodređenimslučajevimaišutnjom.4

Historijskipromatranopravniporedakajepoznavaojedinofor-malneugovore,gdjejeoblikispoljavanjavoljeimaosakralnikarak-ter.Ugovorjebiovaljansamoukolikojezaključenuodređenojformi.Razvojemrobnogprometastrogiformalizampostaojeteretikočnicazbog svoje formalnosti, ritualnosti i sporosti.5 Pa tako krajem feu-dalizma,sarazvojemtrgovineizanatstva,svevišeseodbacujekrutiformalizam,dabidodanasdošlodopuneidefinitivnepobjedenefor-malnostiugovora.6

Odredbom člana 67. ZOO proklamira se princip neformalnostiugovora, prema kojem se ugovori zaključuju prostom saglasnošćuvolja, bez ispunjenja unaprijed predviđenih formi.7 Za neformalneugovorečestoseuliteraturiupotrebljavanazivkonsenzualni,kako

1 Vizner,B.,Komentar zakona o (obligacionim) obveznim odnosima,Zagreb,1978, 306.2 Ibid.3 Klarić,P.,Vedriš,M.,Građansko pravo,XIVizmijenjenoidopunjenoizdanje, Narodnenovine,Zagreb,2014,131.4 Član28.Zakonaoobligacionimodnosima(ZOO),(„SlužbenilistSFRJ“,br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89, „Službeni list RBiH“,br. 2/92, 13/93, 13/94, „SlužbenenovineFBiH“,br.29/03,14/11).5 DetaljnijevidiHorvat,M.,Rimsko pravo,Školskaknjiga,Zagreb,1980,179.6 Vizner,B.,op.cit.,306.;Salma,J.,Obligacionopravo,Novisad,2009,223-224.7 Perović,S.,Stojanović,D.,Komentar zakona o obligacionim odnosima, KnjigaI, Beograd,1980,273.

Anita Petrović, Emina Jukan

GODINA V • BROJ 1 • 2019. 43

bisenaglasilodovoljnojedaugovornestranepostignusaglasnostobitnimelementimaugovora, pada se ugovor smatra zaključenim,8što ipakpojediniautorismatrajupogrešnimimenovanjem, jerkon-senznije izrazzaoblikvećsadržaj.9Toštosuobligacioniugovoriupraviluneformalnineznačidaoninemajunikakavoblik ili formu,većdaihugovornestranemoguzaključitiubilokojojformiokokojeseusaglase.10Bilodaseradiopovredizakonskeiliugovoreneforme,zakonpredviđadaugovornemapravnogdejstvaukolikonije zak-ljučenupredviđenojformi,odnosnougovorjeništav.11Utvrđivanjesvrhezbogkoje jeformapropisanaprethodiodlučivanjuosankcijiništavosti.Tojeodlučujućikriterijkojinadležnisudcijeniupostup-kuutvrđenjaništavostizbognedostatkapotrebnogoblika.

Također, jedno od osnovnih pitanja za slučaj ništavosti jestepitanje reguliranjameđusobnih odnosa ugovornih strana, kada suoneispunilesvojeobavezeizugovora,kaoiondakadaihnisuuopćeispunile.12 Ovo se svakakomože dovesti u vezu s ciljem propisa oformiugovora,paukolikojeciljzbogkojegjeformapropisanazašti-ta određenih društvenih interesa, nedostatak potrebnog oblika nemožesenadomjestitininaknadnimizvršenjemobavezaugovornihstrana.Utomslučajuugovorkojinijezaključenupropisanomoblikunemožesenivoljomugovornihstrananaknadnoosnažiti,konvalidi-rati.Međutim,ukolikojeciljpropisaneformezaštitainteresaugovo- rnih strana, one mogu svojim materijalnim radnjama, izvršenjemobavezeu cjelosti ili djelomično,otklonit formalninedostatak.Ut-vrđenjeništavostiugovorauodređenimsegmentimamožedovestiidorestitucije,kaotipičnegrađanskopravneposljedice.

Najstrože ograničenje principa neformalnosti ugovora veže seza one ugovore koji su sklopljeni uz sudjelovanje javnih tijela. Zapunovažnosttakvihposlovapravniporedaksenijezadovoljioprop-isivanjem samopisanogoblika, već se traži i da su sklopljeni prednadležnim tijelom koje ima javne ovlasti.13 Primjerice to je slučaj 8 Bikić,A.,Obligaciono pravo-opći dio, drugo izmijenjeno i dopunjeno izdanje, Sara- jevo,2007,101.9 TakoKlarić,P.,Vedriš,M.,op.cit.,131.10 Morait,B.,Obligaciono pravo, knjigaIiII,BanjaLuka,2010,167.11 Član70.ZOO.

12 Perović,S.,Stojanović,D.,op.cit.,361.13 Klarić,P.,Vedriš,M.,op.cit.,133.


GODINA IV • BROJ 2 • 2018.44

kadapozitivnipropisizahtijevajuformunotarskiobrađeneisprave.Ispravenastalenotarskomobradomsujednaodvrstaispravauna-dležnostinotara,porednotarskeovjereinotarskepotvrde,stimštoćemoseuradubavitiformomnotarskiobrađeneispravekaoformom ad solemnitatem,kojajenakondonošenjapresudaUstavnogsudaFed-eracijeBosneiHercegovinepostalaupitna.Notarskaobradaispraveznačidajeispravaucijelostisačinjenaodstranenotaraustrogofor-maliziranompostupku.Uvođenjemlatinskognotarijataunašpravnisistem,notarisupreuzelidominantnuuloguunastankuisklapanjuvećinepravnihposlova,anaročitoonihkojiimajuzaciljstjecanjeiliprijenospravavlasništvailidrugihstvarnihpravananekretninama.

Posebna pažnja bit će usmjerena na analizu presude Ustav-nog suda U-15/1014 od 2.12.2015.godine i presude Ustavnog sudU-22/1615od6.3.2019.godine,kojimasuodređeneodredbeZakonaonotarimaFederacijeBosneiHercegovine(ZNotFBiH)16,kaoiodred-be drugih materijalnih zakona utvrđene neustavnim. PresudomU-15/10od2.12.2015.utvrđenisukaoneustavničlan6.stav2.,član27.,ičlanovi69.do73.ZNotFBiH.

Osporenimodredbama,itočlanom6.ZNotFBiHpropisujuseuv-jeti zapristupanjepolaganjunotarskog ispita, članom27. propisu-jeseslužbenosjedištenotaraibrojnotara,članom69.propisujesenadležnostnotara,ačlanom73.pravniposlovizakoje jeobaveznanotarska obrada isprave. Prema mišljenju Ustavnog suda zakono-davacosporenimodredbamaZNotFBiHuskraćujepravograđanimaipravnimosobamadapovlastitomizboruodlučujudalićeodgov-arajućeuslugezatražitiodadvokatailinotaraiupućujeihnotarima,nakojinačin,suprotnoeuropskom,aliidomaćemkonkurencijskompravu,uspostavljamonopolskipoložajnotarazaizuzetnoširokkrugpravnihposlova i radnji, za čije obavljanje su jednako kompetent-niadvokati,aliidrugipravnicisapoloženimpravosudnimispitom,magistarskimispitomilidoktoratom,pričemusenejednakostpredzakonom i diskriminacija na najočitiji načinmanifestira u odnosunasveoveosobe.17Ovakavrezoniviđenjenotarskeslužbeodstranesuda je veoma diskutabilno, jer se ne zasniva potpuno na pravnoj 14 „SlužbenenovineFBiH“,br.30/16od20.4.2016.15 „SlužbenenovineFBiH“,br.32/19od15.5.2019.16 „SlužbenenovineFBiH“,br.45/02.17 PresudaU-15/10,par.7.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 45

argumentaciji.Povlačiargumentepro et contra iotvaramnogapita- nja,međutim„posredovanje“izmeđudvijeilivišepravnihprofesijasvakakonijenamjeraautoraniticiljovograda.

Izperspektiveradaposebnojezanimljivčlan73.ZNotFBiH,kojimsupropisanipravniposlovikojimorajubitizaključeniuforminotar-skiobrađeneisprave,asuprotnopostupanjeimazaposljedicunjihovuništavost.Ovomodredbomzakonodavacjepropisaoobaveznunotar-skuobraduzavelikibrojpravnihposlova,uskorosvimsegmentimapravnog života, zbog čega se prema ocjeniUstavnog suda dovodi upitanjelegitimnostciljauvođenjanotarskeobradeisprave.18PresudaU-22/16donesenajezbognepoštivanjaranijepresudeU-15/10.Kasni-jompresudom,kojajeneraskidivopovezanasaosporenimčlanom73.ZNotFBiH,Ustavnisudjeizričitogstavadasupojedineodredbeidru-gihmaterijalnihzakonakojimasepropisujeobaveznanotarskaobradaispravatakođerneustavne,sobziromdajevaženječlan73.ZNotFBiHbilo vremenski ograničeno, odnosno tako dugo dok njegove odred-be ne budu zamijenjene posebnom regulativom o obavezi notarskeobradeisprava(stav5.čl.73.ZNotFBiH).Kakojeumeđuvremenudo-nesenznačajanbrojposebnihzakonakojisupropisaliobaveznuno-tarskuobraduzapravneposloveizsvogpoljaprimjene,akakopravniosnovusistemskomzakonutj.ZNotFBiH,pokojemjetamogućnostpropisanavišenepostoji,premamišljenjuUstavnogsudaimplikacijepresudeU-15/10proširujuseinaodredbetihposebnihzakona.

2. Vrste formi ugovora

Formalnostugovoratrebasagledatikaojedankontinuitet,gdjepored ispunjenja općih i bitnih pretpostavki pridržavanje formemožebitibitniuvjetzavaljanosklapanjesamonekihugovora,19pa

18 Ibid.19 Vizner, B., op. cit., 306. Imajući u vidu dominaciju neformalnih pravnih poslova, ipakZOOčitavnizugovorapredviđa formalnim,nanačinda se morajusklopitiupismenojformi:ugovoroprodajisaobročnimotplatama cjene(čl.543.),ugovorograđenju(čl.630.),ugovorolicenci(čl.687.),ugovor o trgovinskom zastupanju (čl. 791.), ugovor o alotmanu (čl. 886.), ugovoroosiguranju(čl.901.),ugovorojemstvu(čl.998.),ugovorootvara- njubankarskogtekućegračuna(čl.1053.),ugovorokreditu(čl.1066.),ban- karskagarancija(čl.1083.).



timeformalanugovornastajekadajekontinuitetzavršen.20Sdrugestrane, neformalni ugovori se mogu sklopiti običnom saglasnošćuvoljaugovornihstrana,bezobavezepridržavanjabilokakvezahti-jevaneforme,bilodajeonapredviđenazakonom,bilosporazumomstranaka.21

Upravnomprometu,sobziromnavanjskinačinnjenogmanife-stiranja,postojiusmenaforma,realnaforma,pismenaforma,formajavne isprave ili svečana forma.Usmena formapodrazumijevaup-otrebu živih riječi (viva vox) prilikom sklapanja ugovora,22 ali zbogsvojenepouzdanostiopostojanjuisadržajuugovora,teapstraktnostinijeomiljenaupravnomprometu.Trebaipakimatinaumudaius-menosklopljenugovormožebitiformalan,akobiovajvidformebiopredviđenkaoobavezan.23

Kadasegovoridaljeoformiugovora,potrebnojesobziromnaintenzitetpravnogučinka forme,razlikovatibitnuformu(forma ad solemnitatem) idokaznu formu(forma ad probationem).24Bitna ili so-lemnitetskaformajeonabezkojeugovornemoženastati.Onapred-stavlja konstitutivni sastojak samog ugovora.Može se odrediti za-konomilivoljomugovornihstrana,aprisustvotakveformečinijedanugovorformalnim.Zarazlikuodnje,dokaznaformaslužijedinokaosredstvodokazivanjadajeugovorzaključenineutječenanjegovupunovažnost. Prema načinu nastanka, formamože biti zakonska iugovorena.Ukoliko se zazaključenjeodređenogugovorazakonomzahtijevaizvjesnaforma,utomslučajuradiseozakonskojformi,pa iponudazazaključenjetakvogugovoradabiobvezivalaponudioca

20 Tako npr. pismeni ugovor nastaje kada su stranke isti potpisale, dok u slučajuakoseporedpismenostitraži iovjera,ondasekontinuitetzavrša va saovomposljednjomradnjom.Vass,A.,Kad nastupa pravno dejstvo formalnog ugovora, GlasnikAdvokatskekomoreVojvodine,br.1/1981,27.;Isto v.Đorđević,Ž.,Stanković,V.,Obligaciono pravo, opšti deo,Beograd,1976,195.21 NatraguneformalnostiugovorapočivajuiLandonačela,takoučl.2:101(2) propisujesedaugovornetrebabitisklopljenilizabilježenupisanomobliku nititrebaispunjavatibilokojedrugezahtjeveupogleduforme.Ugovorse možedokazivatibilokojimsredstvom,uključujućiisvjedoke.Detaljnijevidi komentarovogčlanaLando,O.,Beale,H.,(ed.)Principles of European Contract Law, PartsIandII,KluwerLawIntrnational,2000,142-143.22 Vizner,B.,op.cit.,308.

23 Klarić,P.,Vedriš,M.,op.cit.,132.

24 Vizner,B.,op.cit.,309.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 47

morabiti datau toj formi.25 Isto važi i zaprihvatponude.26 PremaZOOformajekonstitutivan,bitanelementnastankaodređenihugov-ora,štoproizlaziizpraviladaugovorkojinijezaključenupropisanojforminemapravnodejstvo,ukoliko izciljapropisakojim je formaodređenaneproizlazištadrugo.27Zakonskipropisanaformanajčešćesezahtijevaradizaštitejavnihinteresauposebnoznačajnimoblasti-madruštvenogživota,zatimradijasnoćepravnogodnosauodređen-imugovorimaizaštiteinteresaugovornihstana,aliikakobiselakšeosiguraodokazaozaključenomugovoru.28

Prvi razlog propisivanja forme najbolje se može vidjeti krozznačaj stvarnih prava na nekretninama, kao predmeta ugovornihodnosa,kojijeprepoznatiuopćemdijeluZOO,gdjeporedpismeneformeZOOupućujeinadodatnuformuudrugompropisu.Ranijejeto bila primjena Zakona o prometu nepokretnosti,29 a potom je topostala forma izZNotFBiH idrugihmaterijalnihzakona.Zakonompropisana forma može imati i zaštitnu funkciju na način da štitiugovornustranuodprebrzogprihvaćanjaodređenogugovoraizko-jegzanjuproizlazematerijalneobavezebezprimanjaprotučinidbe(npr. kod ugovora o poklonu).30 Svrha, primjerice, pismene forme ugovoraograđenju(kaoidrugihugovorazakojejezakonpropisao

25 Član45.st.2.ZOO.26 Član 38. ZOO. S tim u vezi, „…pravilan je zaključak prvostepenog suda da je tužilac elektronskim putem dostavio ponudu tuženog, koja je sadržavalasvebitnesastojkeugovora.Prihvatanjeponudejeizjavavolje kojom se jedna strana saglašava sa primljenom ponudom i na osnovu kojenastajeugovor i relevantna je ako po sadržini odgovara ponudi u pogledu bitnih sastojaka ugovora. Prihvatanje ponude ne mora biti u određenoj formi, osim ako zakon propisuje posebnu formu za zaklju- čenjetakvogugovora,alijeupravnomprometuuobičajenodaseprihvat ponudeučiniuformiukojoj jedataponuda.Uovomslučaju, iponudai prihvatponudeicjelokupnakorespodencijastranakapovodomkonkret- nogposlovnogodnosavršenajeelektronskimputem“.PresudaPrivrednog apelacionogsuda,Pž.10236/2011(3)od24.4.2012.,dostupnoupravnojbazi ParagrafLex.27 Član70.st.1.ZOO.28 Bikić,A.,op.cit.,102.

29 Zakonoprometunepokretnosti(„Sl.novineSRBiH“,br.38/78,4/89,29/90, 22/91i„Sl.novineRBiH“,br.21/92,3/93,10/94i18/94).

30 Bikić,A.,op.cit.,102.



obaveznuformu)jedasenaglasinjegovaozbiljnostiomogućilakšeutvrđivanjesadržine.31

Formu,kaouvjetpunovažnostiugovoranemorapredviđatisamozakon.Kadasamestrankeugovoreposebnuformukaouvjetpuno- važnosti ugovora, tada se radi o ugovorenoj formi.32 Ona semožepredvidjeti,kakozaugovorekojisupozakonuneformalni,takoizaonekojisupozakonuformalni,dodajućizakonskojformiiispunjen-jenekedruge forme.Ugovorne strane,uprincipu,moguugovoritisvakuvrstuformeukolikosetimenevrijeđajuokvirijavnogporet-ka.Budućidaugovorenuformustrankeželekaouvjetpunovažno-sti ugovora, ugovor čiji su nastanak stranke uvjetovale posebnomformommožebiti raskinut,dopunjen ilinadruginačin izmijenjenineformalnimsporazumom.33Ugovornestranemogupredvidjetidasklapanjeugovorauposebnomoblikunemaznačenjepretpostavkevaljanostiugovora,negodajesvrhasklapanjaugovorauugovoren-omoblikuosiguranjedokazapostojanjaugovorailipostizanjenekogdrugogcilja.Utakvimprilikamaposebanobliknečinibitnisastojakugovora,paakoseugovor inesklopiupredviđenomugovorenomobliku,ipakćesesmatratisklopljenimivaljanim.Izovakonastalogugovoratakođerproizlazeiodređenapravaiobaveze,kaoiobavezadasekasnijesklopiugovoruugovorenomobliku.

Ugovornestranemoguposlijezaključenjaugovorauodređenojformisporazumnomijenjatiilidopunjavatipojedineelemente.Tadasepostavljapitanjejeliizatakavsporazumpotrebnaodgovarajućaforma?Zahtjevdaugovorbudezaključenuodređenojformivažiizasvekasnijeizmjeneilidopuneugovora.34Ust.3.čl.70.ZOOpredviđenje izuzetak od navedenog pravila, koji propisuje da su punovažnekasnijeusmenedopuneformalnogugovora,alisamoakoseodnosena sporedne tačke koje nisu obuhvaćene predviđenom formom iukolikotonijeprotivnociljuzbogkojegjeformaipropisana.Drugiizuzetakpredviđadasupunovažneikasnijeusmenepogodbe,kojimasesmanjujuiliolakšavajuobavezejedneilidrugestrane,aposebnaformajepropisanasamouinteresuugovornihstrana,35npr.jemacse 31 IzpresudePrivrednog apelacionog suda, Pž.12981/11(2)od9.11.2011.32 Član69.st.1.ZOO.33 Član69.st.2.ZOO.34 Član67.st.2.ZOO.35 Član67.st.2-4.ZOO.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 49

morapismenoobavezati,alimupovjerilaciusmenomožesmanjitiobavezu.

U pogledu ugovora za čije je zaključenje zakonom propisanaobaveznapismenaforma,izjavaoraskidumorabitidataupismenojformiidostavljenaprotivnojstranidabiproizvelapravnadejstva.36 Kadajeupitanjuraskidugovoraformalniugovorimogubitiraskinu-tiineformalnimsporazumom,izuzevakojezaodređenislučajpred-viđenoštodrugo,iliakociljzbogkojegjepropisanaformazahtijevadaraskidugovorabudeobavljenuistojformi.37Stanovištezakono-davcadaseformalniugovori,uprincipu,moguraskinutiineformal-nimsporazumomproizlazi izopćegprincipa ugovornogprava,daseugovoriunačeluzaključujusolo consensu.Formakaouvjetraskidaugovorapotrebnajesamoondakadajezakonomilivoljomstranakapredviđena.38Međutim,pravilo izčlana68.ZOOodnosi sesamonasporazumniraskidugovora,kadastrankesaglasnošćuvoljaodusta-nu od ranije zaključenog ugovora, jer tada više ne žele ostvarenjeonogpravnogdejstvazbogkogasuugovorizaključile.39Sporazumniraskidugovoramoguć je samou slučajuneizvršenog ilidjelimično

36 “Prema članu67. st. 2. ZOOzahtjev zakonadaugovorbude zaključenu određenojformivaži izasvekasnijeizmjeneilidopuneugovora.I izjava oraskidujeusuštiniizjavaoizmjeniugovora,izmjenikojaimazaposljedi- cudaugovorprestajedaproizvodipravnodejstvo.Slijedidaukonkretnoj stvariizjavaoraskidumorabitiučinjenaupisanojformi,jerječl.687.ZOO zaugovorolicencizakonompropisanaobaveznapisanaformaidamora bitidostavljenaprotivnojstranidabiproizveladejstvo.“IzrješenjaPrivred- nog apelacionog suda, Pž.929/11od12.2011.,ParagrafLex.37 Član 68. ZOO. „Strankemogu i prećutno, dužompasivnošću, ispoljiti vo- ljudaraskinuugovor,paikadajeovajzaključenupismenomobliku.“Pre suda Okružnog suda u Banja Luci, Gž. 35067/10 od 31.3.2010. „Kada kupac nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji, pismenom izjavom izjavi pro- davcuvolju‘daseugovorstavivansnage’,aprodavacnakontogapodnese protivnjegatužbuzapredajuuposjedpredmetakupoprodaje,imasezak- ljučitidaseprodavacnatajnačinsaglasiosakupcemidajekupoprodajni ugovorraskinutneformalnimsporazumom.“PresudaVrhovnog suda Federa- cije BiH, Rev.337/2009od27.1.2011.,ParagrafLex.38 Bukljaš,I.,Komentar zakona o obveznim odnosima-Opći i posebni dio obligacija, Progres,Zagreb,1978,322.39 “Voljazaraskidanjeugovoramožeseizrazitiriječima,uobičajenimznaci- mailidrugimponašanjemizkojegsesasigurnošćumožezaključitionje- zinupostojanju.Takoseugovoroprodajinekretninemožeraskinutinefor malnimsporazumom.“VrhovnisudHrvatske,Rev.1743/88od15.2.1989.– pregledsudskeprakse,br.44/78.



izvršenogugovora,alineikadajeugovorpotpunoizvršen.40Premastanovištu teorije, sporazumni raskid nema povratno dejstvo, alistrankemutomogudati.41

UsvajanjemZNotFBiHopaojeuvelikojmjeriznačajobičnepis-meneforme,aporastaoznačajnotarskeformejavneisprave,jerseproširilalepezaposlovapovjerenihnotarima.Bitnoje,ipak,ukazatiinaelementepismeneforme, jer jetoformaukojojseidaljezak- ljučujenajvećibrojugovora.Naročitoukolikoseuzmuuobziriugov-ori,kojisuinačekonsenzualni,aličijipunovažannastanakjevoljomugovornih strana uvjetovan pismenom formom. Ako ugovor nijezaključenupismenoj formi,odutjecaja jenapostojanjeposlovnogodnosa, samou situacijikadazakon izričitopropisujeda jepisme-na formauvjetpunovažnostiugovora.Pismena formasesastojioddvaelementa, teksta i potpisaugovornih strana.U tekstuugovorase pisanim znacima izražava sadržina izjava volja ugovornih stra-na.Tekstizjavevoljenemorabitinapisansvojeručno,većmožebitisačinjenipomoćuodređenogtehničkogsredstva(najčešćeračunara)iliodstranetrećeglica.42Popravilu,utekstuizraženuvoljuugovornihstranapotpisompotvrđujuobjeugovorne strane,međutim,za ispu- njenostuvjetapismeneformekodjednostranoobavezujućihugovoradovoljanjeipotpissamoonestranekojaseugovoromobavezuje.43

3. Posljedice povrede ad solemnitatem forme ugovora

Propisivanjem forme,kaouvjetapunovažnosti jednogugovorauvijekseželipostićiodređenicilj,zbogčegasekorisnestraneformemogupromatrati krozdvije funkcije, a to su zaštitna i dokazna.Uzaštitnoj funkciji forme prepoznaju se dvije komponente, zaštita određenih društvenih interesa i zaštita interesa samih ugovornihstrana.44 Forma je posebno usmjerena zaštiti sigurnosti pravnogporetka, jer se njenim posredstvom sprovodi kontrola poštivanjazakonskihpropisa,odnosnodruštvenakontrolauopćekadajeriječ

40 Jakšić,S.,Obligaciono pravo,Sarajevo,1962,183.41 Ibid.42 Radovanović, S. M., Miščević, N., O elektronskoj formi ugovora u domaćem pravu,ZbornikradovaPravnogfakultetauNovomSadu,br.4/2018,1645.43 Član72.st.1.ZOO.44 Perović,S.,Obligaciono pravo, Beograd,1986,278.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 51

o prometu određenih materijalnih dobara (naročito nepokretnos-ti).45 Dokazna funkcija forme se sastoji u tome što forma u dobrojmjeripružapouzdandokaz,kakoopostojanjusamogugovora,takoionjegovojsadržini.Formuliranjemizjavavoljaugovornihstranaupismenidokumentsmanjujesemogućnostdaseizmeđustranajavisporuvezisanjihovimpravimaiobavezamaizugovornogodnosailisetimebarskraćujuilipojednostavljujusporovi,čimeseposljedičnodoprinosipravnojzaštitiiprocesnojekonomiji.46

Ugovorkojinijezaključenupropisanojforminemapravnode-jstvo,ukoliko izciljapropisakojim jeodređena formaneproizlazištodrugo.47Istopravilovažiizaslučajdasuugovornestranepun-ovažnostsvogugovorauvjetovaleposebnomformom.48Polaziseodstanovišta da je forma kod formalnog ugovora bitan uvjet njegov-ognastanka,njezinim izostankomugovorneproizvodipravnode-jstvo, ništav je i to ex tunc.49 Na ništavost se može pozivati svakozainteresirano lice,50 u prvom redu ugovorne strane, njihovi nasljednici,vjerovnici,aliibilokojetrećelicekojebiimalointeresdaseugovorutvrdiništavim.51Naništavostugovorasudpaziposlužbenojdužnosti,52 što je opravdana posljedica zbog prirode ovih ugovora.Aktivnalegitimacijazautvrđenjeništavosti53širajeodaktivnelegit-imacijezaizricanjeposljedicaništavosti,kojapripadasamougova- račima,itousmisludatulegitimacijuimaširikruglicakojaseun-aprijedineznaju,jerništavostpogađaiugovaračeinjihsesudbinaugovora,aliipravneposljedice,neposrednotiču.

45 Pušac, J., Forma obligacionih ugovora, Godišnjak fakulteta Pravnih nauka, BanjaLuka,br.4/2014,214.46 Radović,S.M.,Miščević,N.,op.cit.,1646.47 Član70.st.1.ZOO.48 Član70.st.2.ZOO.49 Antić,O.,Obligaciono pravo,Beograd,2009,429.50 Član109.ZOO.51 Pušac,J.,Pravne posljedice povrede bitne forme ugovora, ZbornikradovaPrav- nogfakultetauNišu,br.65/2013,355.52 Član55.ZOO.53 “Preživjelibračnidrugnijemogaopoklonitiodređenenekretninestečene zajedničkim radom s drugim bračnim partnerom, pa nasljednici umrlog bračnog drugamogu tražiti da se ugovor u cjelini ili u dijelu koji odgo- varadoprinosuostaviocaponišti.PresudaVrhovnisudBosneiHercegovine, Rev.468/83od27.10.1983.,BiltenVSBiH,br.1984/2-73.



U pogledu vremenskog perioda u kojem se može tražiti ut-vrđivanje ništavosti ugovora, ZOO stoji na stanovištu da pravo naisticanjeništavostinezastarijeva.Ukolikobipravonaisticanjeništa-vostibiloprekludiranonekimrokom,ondabiništavipravniposloviprotekom vremena bili zaštićeni i predstavljali bi valjane pravneposlove,aštooninemogubiti.Isticanjeništavostiugovorapredsu-domnijeograničenosamonatužbuza„golo“utvrđenjeništavosti,negosenjomeuskladusaodredbamazakonamožepostavitiizaht-jevzavraćanjeonogštojeprimljeno,zatimzahtjevzanaknaduštetesavjesnogprotivnesavjesnogugovarača.54Jednoodosnovnihpitan-ja,kojesejavljakaoposljedicazaključenjaništavogugovora,jesteipitanjereguliranjaodnosaugovornihstrana,kadasuonepotpunoilidjelimičnoizvršileugovorneobaveze,ilikadaihnisuuopćeizvršile.Utomsmislumožemogovoritioobavezirestitucije,naknadišteteioduzimanjuprestacijeukoristnadležneopćine(zabranarestitucije).

Osnovnaposljedicaništavihugovorasastojiseuobaveziugovor- nih stranadavrate jednadrugoj sveono što suprimilepoosnovutakvog ugovora.55 Restitucija kao posljedica ništavosti znači us-postavljanjeonogstanjauimovinistranaka,kojejebiloprijezaklju- čenjaništavogugovora,avršisepopravilimaistovremenogispun-jenja.56 Nemože se tražiti ispunjenje obaveze iz ništavog ugovora,alijesvakastranadužnavratitionoštojeprimila.57Restitucijamožebiti jednostrana ili dvostrana.58 U situaciji predviđenoj čl. 104. st.2. ZOO do restitucije, ipak neće doći, pa sudmože donijeti odlukuooduzimanjupredmetaprestacijeukoristnadležneopćine.Zabra-narestitucijeodnosisesamonaoneništaveugovore,kojisuuoči-glednoj suprotnosti saodređenimpravnim imoralnimnormama, ičijimbiseizvršenjemuvećojmjerinarušavaladruštvenadobra(ma-terijalna, intelektualna,moralna), a stranke su pri tome postupale

54 Ćesić,Z.,Gorenc,V., Kačer,H.,et al., Komentar zakona o obveznim odnosima, Zagreb,2005,476.55 Član104.st.1.ZOO.56 PresudaVrhovnog suda Srbije,Gzz.44/04od5.5.2004.,ParagrafLex

57 Vrhovni sud Republike Hrvatske,broj.IIRev.191/98od2.10.2002.,Izborodlu- ka,br.2003/1-28.58 OrestitucijividiPerović,S.,Stojanović,D.,op.cit.,361.;Vizner,B.,op.cit., 459idalje.;Nikolić,D.,O primjeni načela restitucije,Građanskopravnasank- cija-geneza,evolucijaisavremenipojam,PravnifakultetNoviSad,1995, 138idalje.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 53

nesvjesno.59Izmeđuostalih,posljedicaništavogugovoramožebitiinaknadaštete,koju je jednastranapretrpjelazaključenjemtakvogugovora.Tomožebitisamoonaugovornastranakojajebilasavjesna,odnosnoonakojanijeznalanitijepremaokolnostimaslučajamoralaznatizapostojanjenekogoduzrokaništavosti.60Akosuobasaugo- varateljasavjesna,ilisuobanesavjesna,ilinemauzročnevezeizmeđupretrpljenešteteiništavosti,nemožeseprimijenitipraviloonakna-dišteteizčlana108.ZOO.61

4. Mogućnost konvalidacije

Ništavipravniposlovinemogukonvalidirati,naknadnoosnaže- nje nevaljanih pravnih poslova (konvalidacija) rezervirano je za po-bojne ugovore. Pobojni ili rušljivi ugovori, istina sadrže određeni nedostatak,alitimnedostatkomsenevrijeđaopćidruštveniinteres,već interes ugovornih strana, koje jedine i mogu tražiti poništenjeugovora.62

Pododređenimpretpostavkamainištaviugovorimogukonvalidi-rati.ZOOpoznajenekolikotakvihslučajeva,ajedanjepropisančl.73.ZOO,gdje senedostatakbitne formezamjenjuje izvršenjemugovora.Ugovor za čije se sklapanje zahtijevapismena forma smatra se pun-ovažnimiakonijezaključenutojformi,akosuugovornestraneizvršile,

59 Perović,S.,Stojanović,D.,op.cit.,363.60 Član108.ZOO.61 “Usituacijikada seutvrdida jeugovorništav, a što jekonkretnoslučaj, možesetražitirestitucijainaknadaštetepoduslovimapropisanimučlanu 104. i108.ZOO.Stogatuženinemapravodatražinaknadukoristikojuje tužilac, kao druga ugovorna strana,imala od korištenja lokala ovdje tuženog,premapravilimazasticanjebezosnova,kakojeregulisanočl.219. ZOO.Ukonkretnoj situaciji očigledno je da su obje ugovorne stranebile nesavjesne,sobziromdasuznaledasuugovorzaključileprotivnočlanu4. Zakonaoprometunepokretnosti,sobziromdapotpisiugovaračanisubili ovjereni kod suda. U situaciji u kojoj su obje ugovorne strane bile nesavjesne,imajupravodazahtijevajurestitucijuonogaštosudalenaosnovu ništavogugovora,alinemajupravodatraženaknaduštete,testoganituženi nemapravodatražiodtužiocanavedenenovčaneiznosenaknadeštete,kao nesavjesna ugovorna strana.“ Presuda Privrednog apelacionog suda, Pž.5486/2011(2)od14.12.2011.,ParagrafLex.62 ViševidiBikić,A.,op.cit.,180-183.



ucjelostiiliupretežnomdijelu,obavezekojeiznjeganastaju,osimakoizciljazbogkojegjeformapropisanaočitoneproizlazištodrugo.63

Primjenaitumačenjeoveodredbekadaseradioizostankuforme ad solemnitatem, a ipak ispunjenomugovoru, oduvijek je bilo spor-no, kakoupravnojnauci tako i u sudskoj praksi. Konfrontirani suargumenti, ovisno o tome kako se tumači cilj zbog kojeg je formapropisana,aštojeodlučujućikriterijdalićeugovorbitiništaviline.Drugimriječima,potrebnojeutvrditiradiliseukonkretnomslučajuopovredijavnihiliprivatnihinteresa.64Akojeciljzbogkojegjefor-mapropisanapretežnazaštitainteresaugovornihstrana,bilodaje riječo zakonskoj ili ugovorenoj formi, onda izvršavanjeobavezaucjelostiiliupretežnomdijelu,moženadomjestinedostatakforme.65 Ugovorne strane materijalnim radnjama konvalidiraju jedan for-malni nedostatak na koji način štite svoj, ali i javni interes.66 Akoje cilj propisane formeprvenstveno zaštitanekogposebnovažnogjavnoginteresa,ondaugovornestraneizvršenjemugovoraucjelo-stiilipretežnomdijelunemoguodustatiodzahtjevaforme,čimebiprekršileiimperativnepropiseoformi.

Ukoliko ovo prenesemo na teren prometa nekretnina, odnos-nopravneposlove koji služe stjecanju ili prijenosu stvarnih prava nanekretninama(prodaja,poklon,doživotnoizdržavanje),odkojih najvećiznačajimasvakakougovoroprodaji,ondakonvalidacijaiz-vršenjemugovorainijetakojednostavnopitanje.Kodugovorakojislužepravnomprometunekretnina,dostupanjanasnagupropisaonotarima,tražilasekvalificiranapismenaforma,kojajeuzpismeniugovorpodrazumijevala iobaveznuovjerupotpisaugovornihstra-naodstranenadležnogsuda,aalternativnoumjestoovjerepotpisa

63 Vidiotomeoprečnestavoveprof.Perovićaiprof.GamsauVizner,B.,op. cit.,336-338.64 Ibidem,339.65 “Ugovorozakupu iakonijesklopljenupisanomobliku,ali sugastranke ispunjavaleupretežnomobliku,tužiteljjepredaoposlovniprostornako- rištenjetuženom,aovajmujepretežnoplaćaozakupninu,proizvodipravne učinkeismatrasevaljanim.“PresudaVrhovnog suda R Hrvatske,Rev.208/96 od19.1.2000.„Usmeniugovoroustupanjupravadavanjastananakorište- nje može se konvalidirati, ako su ugovorne strane u pretežnom dijelu izvršilesvojeugovorneobaveze.“PresudaVrhovnog suda BiH,Pž.365/90od 25.2.1991.,BiltenVSBiH,br.1991/2-82.66 IzpresudePrivrednog apelacionog suda,Pž.11516/10od13.1.2011.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 55

potpisdvasvjedoka.67No,iporedovakojasnepravnenorme,većinasudovau svojimodlukama ipak je išlaudrugomsmjeru.U slučajukada je pismeno zaključenomugovoru o prodaji nekretnine nedo-stajalaovjerapotpisa,sudbi,naosnovuodredbiZakonaoprometunepokretnosti,68ipakdozvoliokonvalidacijuakosuugovornestraneucjelostiiliupretežnomdijeluispunilesvojeobaveze.69Razlogove„pravne gimnastike“ nastavio se zbog ranije sudske prakse (prijedonošenjaZOO),kojajepolazilaodzaštitesavjesneugovornestrane,u slučaju kada bi strane zaključile ugovor o prodaji nekretninenepoštujućipismenuformu,kaoitimedajenastalonovopravnostanje,promjenauimovinskimodnosima,kojeodgovaravoljistranakaikojeonenemogunarušavati,u smisluzahtjeva restitucije.70Tomprav-

67 Član9.Zakonaoprometunepokretnosti.Poznačajukojijojzakonpriznajei postupnjuobaveznosti,ovaformajebitna(ad solemnitatem) jerpredstavlja uvjetpostojanjaugovora,njegovkonstitutivnisastojak.Ujedno,ovaforma takođerpredstavljaiformujavneispravekodkojeseintervencijaorgana javnevlastiogledauovjeripotpisaugovornihstranačimesepotvrđujedaje tonjihovaizjavavolje.VidiTešić,N.,O značaju forme za promet nepokretnosti-analiza sudske prakse pre uvođenja javnobeležničkog zapisa u srpsko pravo u: UsklađivanjeposlovnogpravaSrbijespravomEvropskeunije(ur.Radović V.),Beograd,2014,488.68 Naime,uvremenuprijestupanjanasnaguZakonaoprometunepokretnosti i “usmeni ugovor o prometu nepokretnosti biti punovažan ukoliko su ugovorne stranedo4.1.1979., kaodana stupanjana snaguZakonaopro- metu nepokretnosti, u cjelosti ili pretežnom dijelu izvršile obaveze koje iz takvog ugovora proizilaze“. Presuda Vrhovnog suda BiH, Rev. 15/81 od 14.5.1981.,BiltenVSBiH,br.2/81,27.„Usmeniugovorokupoprodajinave- denihnekretninazaključen1965.godinejepunovažaniakonijezaključen upismenojformiusmislučlana46.stav1.Zakonaoprometunepokretno- sti(“SlužbenilistSRBiH“,broj38/78do29/90), jersuugovornestraneu pretežnomdijelu izvršile obaveze koje zanjih iz togugovoraproističu.“ PresudaVrhovnog suda R Srpske, Rev. 572/05 od 18.12.2007. Prema Pušac, J., Konvalidacija ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u pravnom sistemu Republike Srpske, AnaliPravnogfakultetaUniverzitetauZenici,br.8/2011, bilj.27.,123-124.69 SaveznisudbivšeJugoslavije1983.godinezauzeojestavdasečl.73.ZOO primjenjujeinaugovoreoprometunepokretnostizakojejeformapropisa- na republičkim, odnosno pokrajinskim zakonima, Bilten Sudske prakse Saveznogsudabr.20/1984,82.PremaBikić,A.,op.cit.,bilj.189.,105.70 StavVrhovnog suda bivše Jugoslavije, br.Rev-1677/65,premaVizner,B.,op. cit.,338.VodećisetakonačelomsavjesnostiipoštenjaSudjezabraniore- stituciju,odnosnovraćanjedavanjaakojeusmeniugovoroprodajinekret- nineispunjen.



nomlogikom,akosuusmenozaključeniugovorioprodajinekretninemoglibitinaknadnoosnaženi,kadasuobavezeispunjene,zaštonebipismeniugovorioprodajinekretnine,kojimanedostajeovjerapotpi-samoglitoisto.71Ulogasudabilajeprovjeritiuvjetezakonvalidaciju,paakoutvrdidasu ispunjeni,sudmože,premaZakonuoprometunepokretnosti, a što ne znači da imora, priznati dejstvo ugovora.Naprotivčakiakosuispunjenisviuvjeti,sudmoženedozvolitikon-validacijuugovora.72No, ipakvećina sudskihodluka jepogodovalasavjesnojstrani,omogućavajućijojstjecanjepravavlasništvanate-meljusudskeodluke,kojomseutvrđujekonvalidacijaugovora inedozvoljavarestitucija.

Shvaćanjesudskeprakse,premakojemkonvalidacijaugovoraoprometunepokretnostizbognedostatkapropisaneformenijeupit-na,dijeliiodređenbrojteoretičara.No,postojeioprečnashvaćanja,

71 “Odredbomčl.4.st.3.Zakonaoprometunepokretnosti(„Sl.glasnikRSrbi- je“br.42/98,11/09)datojeovlaštenjesududapriznapravnodejstvougo- voraoprenosupravananepokretnostiizmeđunosilacapravasvojineako suispunjeni izričitopredviđeniuslovi.Zakonvalidacijujepotrebnodaje ugovor ispunjenucjelini iliupretežnomdijelu, štopodrazumijeva ispu- njenostobavezeobjeugovorne straneu cjelosti ili upretežnomdijelu, s obziromdajeusmisluodredbečl.454.st.1.ZOOupitanjudvostranotere- tanpravniposao,kojiistovremenoobavezujekakoprodavcadanakupca prenese pravo svojine na prodatoj stvari i da stvar preda u državinu, takoikupcadaplaticijenuunovcuidastvarpreuzme,poštojeobaveza jednestraneosnovobavezedrugogugovarača.Ukonkretnomslučaju,pis- menouformipriznanicepredstavljasaglasnostvoljaprodavcaikupcada sačine ugovor o prodaji nepokretnosti i sadrži sve bitne elemente pis menogugovoraokupoprodaji,komenedostajepropisanaforma,sobzirom dajenapriznanicinaznačenakupoprodajnacijena,predmetkupoprodajei ugovornestrane su označene kao kupac i prodavac.“ Presuda Apelacionog suda u Beogradu,Gž.5975/2013od11.10.2013.,ParagrafLex.Zatim,“Naosnovu izvedenih dokaza je utvrđeno da je između stranaka zaključen 5.9.1999. godinepismeniugovorokupoprodaji,apredmetugovorajeparcelapokul- turišumasaopisanomgranicompovršinekojaseprodajei istajeidenti- fikovanaprekovještakageometra.Takođe, jeutvrđenodajeugovorispu- njenupretežnomdijelu,nijepovrijeđenopravoprečekupovine,aodna- dležnogministarstvajepribavljenizvještajdabistrankedobileodobrenje zazaključenjepredmetnogugovora,pasepravilnozaključujedasuispu- njeniuvjetiizčl.4.st.3.Zakonaoprometunepokretnostizakonvalidaciju pismenogugovorakojinijeovjerenizausvajanjetužbenogzahtjeva.“Pre- suda Okružnog suda u Čačku,Gž.95/2003od28.1.2003,ParagrafLex.72 Vujović,I.,Mogućnost konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti zaključenog u formi notarske isprave, Harmonius,Akademijazapravnestudije,2014,354.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 57

kakouteoriji,takoiusudskojpraksi,sakojimseslažemoizakojasmatramodasuispravna,73atojedasedopočetkaprimjenepropisaonotarimaprijenosprava vlasništvananekretninamamože vršitisamonaosnovusudskiovjerenogugovora,kojijepriloženuzzahtjevzauknjižbu.74

Da bi procijenili kada je ugovor ispunjen u pretežnom dijelu,moralo se voditi računa o predmetu ugovora.75 Na primjer, ako jepredmettakvogugovorabilabudućastvar,stanuizgradnji,ondaseugovorkojimsustraneugovorileizgradnjustana,uslučajudajeiz-vršen,smatraugovoromokupoprodajinepokretnosti iosnov jeza sticanjepravasvojinenaručiocanadizgrađenimobjektom,bezobzi-raštopotpisiugovaračanisuovjereniusudu.76

Sudskapraksaje,utraženjurješenjaspornihpravnihsituacijauprometunekretnina,omogućavalakonvalidacijurazličitihfaktičkihstanja,dajućiprednostzaštitiinteresaoneugovornestrane,kojajesvojeobavezeispunila,77uodnosunazaštitujavnoginteresa,pravnesigurnostiidrugihlegitimnihciljevajavnogkarakterazbogkojihsepropisuje obavezna forma.78 Pored toga, zakonskamogućnost vre-73 “Formaugovoranaosnovukogaseprenosipravokorištenjailipravosvo- jinenadnepokretnostima,propisanajeprijesvegaradizaštitedruštvenih interesa.Provođenjeuživotpropisazahtijevaefikasnudruštvenukontrolu prometanepokretnosti,zbogčegajeučl.10.Zakonaoprometunepokret- nostiovjerapotpisaugovaračakodsudabitanelementugovora,bezkojeg ugovorneproizvodipravnadejstva.Stogaseugovorkojinijeovjerenkod sudanemoževoljomugovaračaosnažiti(konvalidirati),pasetakoniizvr- šenjemugovoraneutičenanjegovupunovažnost.“OdlukaVrhovnog suda Srbije, Rev.212/77,Zbirkasudskihodlukaizgrađanskogprava1973-1986, Beograd, 1986,140. Prema Bikić, E., Povlakić,M., Suljević, S., Plavšić,M., Notarsko pravo,GIZ/TDP,Sarajevo,2013,195.74 Ibid.75 Tešić,N.,op.cit.,492idalje.76 “Odredbomčlana458.st.3.ZOOpropisanojedaseprodajamožeodnositii nabudućustvar,tesamimtimeinastanuizgradnji,kakoinastankojitek trebaizgraditi,paseiugovorparničnihstranaka,usmislunavedenezakon- ske odredbe mogao odnositi na prodaju predmetnog stana kao buduće stvari.“PresudaPrivrednog apelacionog suda, Pž.2108/2011od2.6.2011.,Pra- grafLex.Tešić,N.,op.cit.,505.77 VidiPušac,J.,2011,124.78 OkonvalidacijiugovoraoprodajinekretninaopširnijevidiBikić,E.,Brkić, A.,Materijalne i procesnopravne posljedice nedostatka forme ugovora u pravnom prometu nekretnina, Anali Pravnog fakulteta Univerziteta u Zenici, br. 3/2010,132idalje.



menski neograničenog isticanja zahtjeva za utvrđivanje ništavostiugovorajepodsticaladoloznapostupanjastranakanauštrbpravnesigurnosti u pravnom prometu nekretninama. Zbog toga su nekiautori smatralida jenašzakonodavacdozvoljavajućikonvalidacijuugovora,kojinisuzaključeniupismenojformiozakonioranijusud-skupraksuusvajanjemtzv.teorije realizacije,poznateunekimpravnimsistemimasciljemsprečavanjamogućihprevaraizloupotreba.79

Jedinokvalificiranapismenaformaugovoraoprodajinekretnineomogućavalajeupispravavlasništvauzemljišnuknjigu(uknjižba),ali ponekad zbog nedostatka bitne forme ugovora osnov uknjižbe bilajesudskaodluka.80Bitnaformaugovorasudskimodlukama,bezobziranasveopravdanemotiveirazlogekojisuopredjeljivalitakveodluke,jeoslabljenaiučinjenanebitnom.81Ovakvostanjeuprometunekretninazadržalosesvedoreformestvarnogizemljišnoknjižnogpravaiuvođenjanotarijata.82

79 Meškić,Z.,Brkić,A.,Svrha forme ugovora u pravnom prometu nekretnina, Prav- namisao,br.3-4/2010,13-14.80 Važnojerazlikovatiformuugovoraododređenihzahtjevaiformalnosti koji setražekodsklapanjapojedinihugovora,kojestrankemorajuispoštovati, ali seonene smatrajuzakonske formeugovora.Među takve formalnosti mogu se ubrojati, obaveza upisa ugovora u zemljišnu knjigu radi forma- lnostipubliciteta,kaoštojeslučajsaugovorimakojizapredmetimajupro- met nekretnina. Upis tih ugovora u registar nije zakonom predviđena i nužnaformaugovoraodkojebiovisilanjegovapunovažnost,negoupisima značenjenačinastjecanjastvarnihpravananekretninama(modus acquirendi).Nadalje,tujeipotrebaregistriranjaugovorakodporeznihorganaradi osiguranjanaplatenpr.porezanaprometnekretnina,štoistotakonijeza- konskaformaugovora.OpširnijeVizner,B.,op.cit.,310-312.81 OvamogućnostupravnomsistemuBosneiHercegovinepropisanajeizmje- namaZakonaoprometunepokretnostiiz1994.godine.Premačl.47.„svi ugovori o prometu nepokretnosti zaključeni u pisanom obliku do dana stupanja na snagu ove uredbe, kao i ugovori o prometu nepokretnosti zaključenidotogdana(tj.15.7.1994.),kojinisusačinjeniupismenomobli- ku,augovornestranesuispunileucjeliniiliupretežnomdijeluugovorne obavezepunovažnisu.Odredbastava1.ovogčlanaprimjenjivatćese iu zatečenimpostupcimapredsudomakonijedonesenaprvostepenaodluka, odnosnoakoprvostepenaodlukabudeukinuta.“82 Meškić,Z.,Brkić,A.,op.cit.,8.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 59

5. Forma notarske obrade isprave

Najznačajnijeograničenjeprincipaneformalnostiugovoraodno-si sena ugovorezačiju jepunovažnostpropisana formanotarskeobradeisprave.Uvođenjemnotarijatadomaćizakonodavacpropisu-jedajezaodređeneugovore,shodnosloženostiodnosakojeuređuju,neophodanuvjetpunovažnostdabudusačinjeniuforminotarskogakta.

UBosni iHercegovininotarijat jeuspostavljendonošenjem triposebnazakona,kojisumeđusobnoharmonizirani.83Premauzorunavećinuzemaljaeuropskokontinentalnogpravnogsistema,usvojenjelatinskimodelnotarijatakaoslobodneprofesije.84Osnovnadjelatnostnotaraulatinskommodeluusmjerenajekaostvarivanjupravnesig-urnostiiizbjegavanjusporovaputemstručneizradepravnihakata,zbogčegasezanotarskuslužbukažedajeslužbapreventivnezaštite,asamnotarpreventivnisudac.85

Notarskaobradaispraveznačidajeispravaucijelostisačinjenaodstranenotarasukladnoodredbamačl.74.do89.ZNotFBiHitimedokazujeu ispravizapisane izjavekojesustrankedaleprednotar-omikojesusvojimpotpisomodobrile.86Radnjekoječinepostupaknotarskiobrađeneispravepropisanesuzakonom,zbogčegaseno-tarskipostupakodvijakroznekolikofaza:pripremi postupakukojemseutvrđujeidentitetstranakaidrugihučesnika,provjeravaposlov-nasposobnost iovlaštenjezasklapanjepravnogposla, teupoznajesa činjeničnom situacijom i željenimdometompravnogposla, kojistrankeželezaključiti;pismena redakcija pravnog poslagdjenotarusk-ladu sa izjavljenomvoljom stranaka oblikuje sadržaj pravogposla,

83 Zakon o notarima Republike Srpske („Sl. glasnik RS“, br. 86/05); Zakon notarimaBrčkoDistrikaBiH(„Sl.glasnikBDBiH“br.9/03).84 O povijesnom razvoju latinskog notarijata vidi Dika, M., Javnobilježnička služba u Republici Hrvatskoj kao sustav modernog slobodnog latinskog notarijata, Javnobilježničkopravoupraksi,Narodnenovine,Zagreb,2008,1-8.Uokvi- runotarijatanaeuropskompodručjumoguserazlikovatitrioblikanotari- jata:državninotarijat,oblikodvjetnik-notariobliknotarijatakaoprivatne prakse. Bikić, E., Radović,M.,Suljević, S.,Notarijat u Crnoj Gori, Podgorica, 2010,16.85 Povlakić,M.,Nadležnost notara u Bosni i Hercegovini, ZbornikPravnogfakulte- tauZagrebu,br.2/2013,266;Oruč,E.,Savremene tendencije u razvoju institucije notara, AnaliPravnogfakultetaUniverzitetauZenici,br.8/2011,135.86 Član70.ZNotFBiH.



štouključujeisavjetovanjeipoučavanjestranaka;završni dio postupka kojipodrazumijevačitanjekonačnogtekstapravnogposla,potpisiv-anjeispraveodstranesvihučesnika,potpisivanjeispraveodstranenotaraistavljanjeslužbenogpečata.87,88

Postupaknotarskeobradeispravepredstavljanajstrožizahtjevupogleduformepravnogposlailiizjavevolje,kojiistovremenozam-jenjuje ipismenuformui formupotvrđivanja,odnosnoovjerepot-pisastranaka.Sastavljanjenotarskihispravanijemehaničkopisanjetekstaiovjeravanje,negojenotar,kaonezavisan,neutralanistručannosilacjavneslužbe,dužanusastavljanjunotarskihispravapostupatiugranicamaslužbenihovlaštenja,zbogčeganotarskeispraveimajukarakterjavnihisprava.89Timeseposrednosprečavanastanakspo-ra u budućnosti, te doprinosi potpunomostvarenju upozoravajućefunkcijenotarskeforme.90

Notarski obrađena isprava, kao javna isprava, u sudskom pos-tupku ima posebnu dokaznu snagu. To proizlazi iz čl. 132. ZakonaoparničnompostupkuFBiH,91kojomsedefinirapojamispravekaodokaznog sredstva u parničnompostupku.U stavu 1. ove odredbesejavnomispravom,kaodokaznimsredstvomuparničnompostup-ku,definiraonaispravakojujeutakvomoblikuizdaoorganvlastiugranicamasvojenadležnosti,zatimispravakojujeutakvomoblikuizdalapravnaosobauvršenjujavnogovlaštenjakojejojjepovjerenozakonomilipropisomzasnovanimnazakonu,kojadokazuje istini-tostonogaštoseunjojpotvrđujeiliodređuje.92

Formanotarskiobrađeneispravepropisanajekaoobaveznazapravneposlovekodkojihpostoji,kakointeresstranaka,takoiinteresdržave za pravnom sigurnošću, čime se postiže jasnoća u formuli-ranjupravnihposlova, štite interesi stranaka, smanjujemogućnost

87 Povlakić,M.,Schalast,C.,Softić,V.,Komentar zakona o notarima u Bosni i Her- cegovini,Sarajevo,2009,170.88 DetaljnijeotokupostupkasastavljanjanotarskiobrađenihispravaBikić,E., et al.,op.cit.,129-139.89 Ibid.,125.90 Korać,V.,Notarska forma ugovora, Pravniživot,br.2/2011,85.91 “SlužbenenovineFBiH“,br.53/03,73/05,19/06,98/15.92 OpširnijeĆurić,S.,Notarski obrađena isprava u parničnom postupku u: Notarijat ipravnadržava,(ur.E.Šarčević)FondacijaCentarzajavnopravo,Sarajevo, 2013,31-64.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 61

nastankanesporazuma,kojivrločestovodekasudskimsporovima.93 Sastavljanjeonihpravnihposlovakodkojihnisuprisutni samo in-teresi licakoja ihpoduzimaju,većuvelikojmjerifiguriraju i javniinteresi, povjereno je notarima kao nosiocima javnih ovlaštenja ipredstavljasržnjihovedjelatnosti.94Notarskaobradaispravepremačl.73.ZNotFBiHzahtijevasezapunovažnostsljedećihpravnihposlo-va:pravniposlovioreguliranjuimovinskihodnosaizmeđubračnihpartnera,kaoiizmeđuosobakoježiveuvanbračnojzajednici;raspo-laganjaimovinommaloljetnihiposlovnonesposobnihosoba;pravneposlove kojima se obećava neka činidba kao poklon, s tim što se nedostatak notarske forme u ovom slučaju nadomješta izvršenjemobećanečinidbe;95pravneposlovečijijepredmetprijenosilistjeca- njevlasništvailidrugihstvarnihpravananekretninama;osnivačkaaktaprivrednihdruštavaiutvrđivanjenjihovihstatuta,kaoisvakapromjenastatuta.96

Formanotarskiobrađeneispraveuovimslučajevimaodređenaje kao forma ad solemnitatem i predstavlja objektivno bitni sastojakpravnogposla.Ukolikopravniposlovinisusačinjeniuforminotar-ski obrađene isprave, posljedica je ništavost.97 Nemogu proizvestipravaiobaveze,inemožesezahtijevatinjihovoprinudnoizvršen-je,odnosnonemoguseprimijenitiodredbeokonvalidaciji.98Porednavedenihpravnihposlovanotar,ukolikotostrankaželiizahtijeva,možesačinitiuforminotarskiobrađeneispraveisvakidrugipravni posao.Utomslučajuradiseougovorenojforminotarskeobradeis-93 Oruč,E.,Huseinspahić,A.,Čolak,E.,Značaj notarske službe u procesu pribli- žavanja evropskim standardima pravne sigurnosti, ZbornikradovaMeđunarod- nanaučnakonferencija„Javniiprivatniaspektinužnihpravnihreformiu BiH:Kolikodalekomožemoići?“,UniverzitetuTuzliPravnifakultet,Centar zadruštvenaistraživanjaInternationalBurchUniversity,Tuzla,2014,660.94 Đurđević,D.,Javnobeležnički akti uJavnobeležničkopravo(ur.HiberD.),Pra- vnifakultetUniverzitetauBeogradu,Beograd,2005,109.95 Tumačenjemčl.70.st.1.ZOOslijedidanemamjestakonvalidacijiugovora koji oskudijeva ovom, po karakteru iskjučivom notarskom formom, a jedini izuzetakjepredviđenupogleduobećanjapoklona.Povlakić,M.,et al.,op. cit.,141.96 Član73.ZNotFBiH.97 Član73.st.2.ZNotFBiH.98 Npr.akokupoprodajniugovornekenekretninenebudesačinjenuformi notarskiobrađeneisprave,takavugovornećemoćiposlužitizaprijenosili stjecanjepravavlasništvanatojnekretnini,jersenatemeljutakvogugo- voranećemoćiizvršitiupisvlasništvauzemljišneknjige.



prave, kojom stranke nekom pravnom poslu osiguravaju karakterjavneispraveipunedokaznesnageusudskompostupku.99

6. Notarska obrada ugovora o prodaji nekretnine

Kodstjecanjapravavlasništvaidrugihstvarnihpravananekret-ninama pravni posao je samo osnov za stjecanje tih prava (iustus titulus),dok seona stječuupisomuzemljišneknjige, akozakonomnijedrugačijeodređeno.100Pravniosnoviliinstrumenttogprijenosaili stjecanjaprava jenajčešćepravniposao,odnosnougovor.Dabi ugovorbiopunovažanupravnomprometunekretninapotrebnojedajesačinjenuforminotarskiobrađeneisprave.101

Kada je riječ o formi ugovora u sferi prometa nepokretnostibitnojeistaknutidavoljaugovornihstrananijesuverena.Ovdjeseradio značajnomograničenjuprivatneautonomije, jerkod takvograspolaganjaprostaizjavavoljenijedovoljna.102Zaugovoreoproda-jinekretninaZakononotarimaje lex specialis, jer jenjimeposebnoreguliranaformaovihugovora,dokjezasvaostalapitanja,kojapo-vodomtihugovoranastajupravnorelevantanZOOkaolex generalis.

DostupanjanasnaguZNotFBiH,kakojevećistaknuto,zapun-ovažnostugovoraoprodajinekretninazahtijevala sepismena for-maiovjerapotpisastranakaodstranenadležnogsuda,zbogčegajeugovorimaoformujavneisprave,alisamoudijeluovjerepotpisatzv.ovjerovljena isprava.103Nakontoga,ugovorimorajubitisačinjeniuforminotarskiobrađeneisprave.104Takosačinjenugovordobijakva- lifikaciju javne isprave sa dejstvom pretpostavke tačnosti (praesu-mptio iuris tantum), jer jedopuštenodokazivatida je izjavanetačnonotarskiobrađena,odnosnodasuposvjedočenečinjenicenetačne.105 Zbogprisustvaorganajavnevlastiiulogekojuimautrenutkuzak-

99 Ćurić,S.,op.cit.,40.100 Čl.53.st.1.ZakonaostvarnimpravimaFBiH(ZSPFBiH),(“Sl.novineFBiH“, br.66/13,100/13).101 Čl.53.st.2.ZSPFBiH.102 Tešić,N.,op.cit.,486.103 Bikić,E.,et al., op.cit.,195.104 Čl.73.ZNotFBiH.105 Pušac,J.,2011,120.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 63

ljučenjaugovora,ovakviugovorisuformalniugovoripar excellence.106 Pravniposlovikojinemajuzaciljosnivanjeiliprijenosstvarnihpravananekretninama,kaoštojenpr.ugovorozakupunekretnina,pravuprečekupovine,nemorajubitizaključeniuforminotarskiobrađeneisprave,čakniondakadaseželinjihovupisuzemljišneknjige;upisuzemljišneknjigejemogućnaosnovuovjerepotpisa.107

Obaveza zahtijevane forme pojedinih notarski obrađenihpravnihposlovasadržiistovremenotrirazličitefunkcijeito:zaštitaodbrzopletogdonošenjaodluka(npr.koddoživotnogizdržavanja),jasno,precizno idetaljnooblikovanjepravnogposla,zaštita javnihinteresa.108

Primarni cilj notarske obrade isprava kod ugovora o prodajinekretnina, kao i drugih pravnih poslova koji podliježu notarskojformi,jestedapravniodnosibudureguliraninanačindaseizbjegnusporoviigarantirapravnasigurnost,kakougovornimstranama,takoi trećimlicima.Sastanovišta interesaugovornihstrana,ovaformapruža zaštitu odprenagljenosti i nepromišljenosti, jer ih postupaknotarskeobradeprimoravadajošjedanputdobrorazmisleonamjer-avanojpogodbi.109Također,pružaimmogućnostjasneipreciznefor-mulacijeugovornihpravaiobaveza.Uodnosunareafirmacijujavnihregistaraukojimasevodievidencijanepokretnostiipravananjima,notarskaformajeodposebnogznačaja,jerosiguravagarancijutačno-stiunavedenimevidencijama,kaoikontroluprometanepokretnostiu čemu seogleda i zaštita sigurnostipravnogporetka.110Karakter-istikanotarskihispravakojeseodnosenaugovoreonekretninamaje u tome što imaju punudokaznu snagu javnih isprava i što, pododređenimuvjetima,imajuidokaznusnaguizvršneisprave.111

PremaZOOpropisioformiugovoravažeizapredugovor,akojepropisanaformauvjetpunovažnostiugovora,takodaipredugovormorabitizaključenuforminotarskiobrađeneisprave.112Ovoimpe-

106 Perović,S.,Formalni ugovori u građanskom pravu,Beograd,1964,66.107 Povlakić,M.,et al., op.cit.,138.108 BikićE.,et al., op.cit.,191-193.109 Pušac,J.,2011,127.110 Ibid.111 Senjak,K.,Notarijat i izvršnost notarskih akata, ZbornikPravnogfakultetau Zagrebu,br.2/2013,461.112 Vidičl.45.st.2.ZOO.



rativnopraviloslijediizpravneprirodepredugovora,kaosporazumakojimugovornestranepreuzimajuobavezudakasnijezaključedrugi,glavniugovorikojiobavezuje,ukolikosadržibitnesastojkeglavnogugovora.113Kada je riječopunomoći,kaoovlaštenjuzazastupanje,kojevlastodavacpravnimposlomdajepunomoćniku,takođertrebaimatiuvidukogentnopravilodanotarskaforma,kojajepropisanazaugovoroprodajinepokretnostipodprijetnjomništavosti,važiizapunomoćjedatozazaključenjetogugovora.114

Pravni poslovi koji za predmet imaju promet nekretnina činenajvećibrojsvihpravnihposlovakojisepoduzimajukodnotara,od toganajzastupljenijisuugovorioprodaji.115Uloganotaraupravnomprometu nekretnina je vrlo značajna, jer osim obavezne notarskeobradeugovora,strankenotarumogupovjeritiisveradnjeokore-alizacijeugovora,uključujući iovlaštenjenapodnošenje ipovlače-nje zemljišnoknjižnih zahtjeva.Ukolikobi se vratili na analiziranumogućnostkonvalidacijeugovoraoprodajinekretninaipromatralisa aspektapovredeobaveznenotarskeobrade, postavlja se razlož-nopitanjedalibiugovori,kojinisuzaključeniutojformimoglibitinaknadnoosnaženi,akosuispunjeniucjeliniilipretežnom,dijelu?Dabidaliodgovornapitanjepotrebnosevratitinačl.73.ZOO,kojiovumogućnostdozvoljavaosim ako se to ne bi protivilo cilju zbog kojeg je forma propisana.Ako jeprimarniciljpropisivanje formeuoblastiprometanekretninaoduvijekbilazaštitajavnoginteresa,uposebnovažnimoblastima,ovomemožemododatiiafirmacijuipovjerenjeujavneregistre,kojipokazujustanjepravavlasništva,ondajesasvimopravdanoshvaćanjedabiprimjenačl.73.ZOOznačila izigravanjecilja zbogkojeg je formapropisana,unošenjepravnenesigurnosti,degradiranje zemljišne knjige i stvaranje pogodnog tla za pravnesporove.116

Međutim,unastavkuradaizanalizepresudaUstavnogsudavidl-jivojedasudimadrugačijeviđenjelegitimnogcilja,odnosnorazlo-gakoji suopredijelili zakonodavcazauvođenjeobaveznenotarske

113 Pušac,J.,2011,121.114 Ibid.115 Škaljić,M., Uloga i značaj latinskog tipa notarijata u oblasti stvarnih prava u Bosni i Hercegovini,Sveskezajavnopravo,Fondacijacentarzajavnopravo,9. http://www.fcjp.ba/templates/ja_avian_ii_d/images/green/Merdzana_ Skaljic.pdf(10.02.2020.)116 VidiBikić,E.,etal.,op.cit.,194-196.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 65

obradeispravaopravnimposlovima.Ustavnisudsmatradatimeštosunotarimapovjerenaširokaovlaštenjauprivatnojsferinarušenjedelikatanbalansizmeđujavnogiprivatnoginteresa.

7. Osvrt na presude Ustavnog suda Federacije Bosne i Hercegovine

7.1. Presuda U-15/10 od 2.12.2015.

UstavnisudFederacijeBosneiHercegovineje2.12.2015.godinedoniopresuduU-15/10kojomjeutvrdiodačlan 6. stav 1., u dijelu koji glasi: „kao i lice koje ispunjava pretpostavke iz stava 2. ovoga člana“ i stav 2. istog člana, te čl. 27. i 73. Zakona o notarima FBiH, nisu u skladu sa Ustavom Federacije Bosne i Hercegovine.117NakonštoParlamentFBiHurokuodšestmjesecioddanaobjavljivanjapresudeu„SlužbenimnovinamaFBiH“nijeizvršiopresudu,Ustavnisudjedana20.12.2017.godinedo-niorješenjekojimjeutvrdiodapresudanijeizvršena.118

Odredbačlana6.stav2.ZNotFBiHodnosisenamogućnostpris-tupapolaganjunotarskogispita,kojomjepropisanodapolaganjuno-tarskogispitamožepristupitisamoosoba,kojajenajmanjetrigodineprovelanaradukaonotarskipomoćnik.Član27.ovogzakonaprop-isujeslužbenosjedišteibrojnotara,dokseodredbamačl.69.do73.Propisujuposlovinotara,notarskaobradaisprave,notarskepotvrde

117 Presuda je donesena povodom zahtjeva potpredsjednika FBiH za ocjenu ustavnostičlana6.stav2.,27.,tečlana69.do73.ZNotFBiH.Navedenizaht- jevodnosiosenatvrdnjudaosporeničlanoviZNotFBiHnisuuskladusa članomII.A.2(1).c),d),k)il)UstavaFBiHauvezisačlanomVII.3Ustava FBiHiAneksomnaUstavFBiH.Zahtjevapelanatasetemeljionatomeda postojizakonomuspostavljenadirektnadiskriminacijaadvokatauodnosu nanotare,a kojaseogledaueliminacijislobodnogdisponiranjagrađana vlastitimpravima i odlučivanja kome će povjeriti sastavljanje određenih ugovora.U zahtjevu jedaljenavedenoda jeosporenimzakonskimodre- dbama zakonodavac uspostavio privilegovan,monopolski položaj notara za izuzetno širok krug pravnih poslova i radnji, iako su i advokati po stručnim imoralnim kompetencijama jednako kompententni za njihovo obavljanje,alijeosporenimčl.73.ZNotFBiHpropisanodasupravniposlovi ništavi,akoispravenisunotarskiobrađene.Zahtjevomsedaljeisticaloda zakonskorješenjeneispunjavauvjeteadekvatnostiiproporcionalnosti,a kojipredstavljajuobaveznekategorijesvakognormativnogakta.118 RješenjeUstavnogsudaFBiHbroj:U-15/10od20.12.2017.godine



iovjere,nalogsudailiorganavlasti,pravniposlovizakojejeobavez-nanotarskaobradaisprave.

Uradućemosefokusiratinadiopresudekojiseodnosinaprim-jenučlana73.ZNotFBiH,atičesepravnihposlovazakojejezakono-davacpropisaoobaveznuformunotarskiobrađeneisprave,kaouv-jetpunovažnostipravnogposla.Zakonodavacjetaksativnopropisaopravneposlove,kojimorajubitizaključeniuforminotarskiobrađeneisprave,stimdastrankeimajupravozahtijevatinotarskuobraduizadrugepravneposlove.

Uobrazloženjupresudekaoosnovnirazlogzautvrđivanjeneus-tavnostiodredbečlana73.ZNotFBiHnavodisediskriminacija drugih pravnika, te ugrožavanje i ograničavanje njihovog prava na rad. Premamišljenjusuda,uprvomredu,vršisediskriminacijanaštetudrugihosoba, diplomiranih pravnika sa položenim pravosudnim ispitom,magistarskimispitomilidoktoratom,kojisusaistim,akoneivećimstručnimznanjem, tesposobnostima imoralnimkompentencijamaosposobljenizapružanjeistihilisličnihusluga,pričemusenejedna-kostpredzakonomidiskriminacijananajočiglednijinačinmanife-stirauodnosunasveovenavedeneosobe.Sud,također,cijenidasenadirektannačinfavoriziranotarskauodnosunaadvokatskudjelat-nost,kakoupogledupravnihposlova,takoiupogleduvrednovanjanotarskihuodnosunaadvokatskeposlove.Uobrazloženjupresudesenavodikakosesudnebaviopsegomposlova,kojejezakonodavcadodijelionotarima, i time izuzeoadvokaturu,većdasudnavedenopromatraukontekstupravagrađananasloboduizborailegitimno-sticiljazauvođenjeobavezenotarskiobrađeneispraveugotovosvesegmentepravnogživotauFBiH.No,međutimpotonjadvaelementaupresudinisuudovoljojmjerianaliziranaipotkrijepljenapravnomargumentacijom.

Obrazloženje presude svodi se, naime, na analizu odnosa dvi-ju pravnih profesija i ocjene da je jedna profesija u nepovoljnijempoložajuuodnosunadrugu.Ustavnisudsetekdotičediskriminacijegrađanainjihovogpravanajednakpristupjavnimslužbama.Stimuvezi,konstatirasedajeobavezaplaćanjanotarskiobrađenihispravanametnutagrađanima,bezdaoniimajumogućnostizbora,pritometakvonametanjaobavezeneopravdavalegitimneciljevekojiseželepostićiosporenimčl.73.Poredtoga,Ustavnisudnedajepodrobnijeobjašnjenjekakojeograničenopravograđananaslobodanizbor,za-timštosesmatraikojijetolegitimniciljkojiseželipostićipropisiv-


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 67

anjemobaveznenotarskeobradeisprava,tezaštoistinijeostvaren?Ovapitanjapromatrajusesamosaaspektaobavezeplaćanjanotar-skihtarifaodstranegrađana,atakvoobrazloženjepresudeodstraneUstavnogsudajevrloskromno.

Nadalje, Ustavni sud se osvrće i na stav 5. čl. 73. ZNot FBiH,kojiodređujetemporalnikarakterovogčlana, jer jepredviđenodasudrugeodredbečl.73.važećesamotakodugodoknebuduzami-jenjene posebnom regulativomo obavezi notarske obrade isprava.Opredjeljenjezakonodavcabilojepostupnoderogiranječl.73.ZNotFBiH,itoonimredomkakobuduusvajanipojedinizakonikojimćeseuređivatitapitanja.Premastavusuda,tekstovogstavaodredbejene- razumljiv,neprecizaninepredvidljivutakvojmjeridajeneodrživupravnomporetkuukojemjevrhovnonačelovladavinaprava.Budućidajeodredbačl.73.ZNotFBiHucijelostiocijenjenaneustavnom,todanomobjavepresudeodredbe,kojesuocijenjenetakvimvišenisuna snazi. Neustavnost se proteže i na sve druge zakone, kojima jepropisanaobaveznanotarskaobradapravnihposlova, jerzakonskiosnovusistemskomzakonu(ZNotFBiH),pokojemjetamogućnostpropisanavišenepostoji,paseimplikacijeoveustavnosudskeodlukeproširujuinaposebneodredbetihzakona.

PrethodnonavedenistavoviUstavnogsudavezanozaocjenuus-tavnosti sporenihodredabaZakonaonotarima,posebnočl. 73., suuveomadiskutabilni inudemogućnost iznošenjarazložnihkontraargumenata. Diskriminacija jedne, ali i ukupne pravne profesije uodnosunaprofesijunotara,tepovlaštenipoložajnotarakojiseogle-dauekskluzivitetupravnihposlova,kojisepodprijetnjomništavo-sti,moraju sklopiti u formi notarskog akta, nije u dovoljnojmjeristručnapravna argumentacija korištenau obrazloženjupresude.119 Paušalnouspoređivanjeivrednovanjenotarskeiadvokatskedjelat-nosti,bezdaseprovedetestdiskriminacije,sazaključkomdajejednaprofesijauodnosunadrugufavorizirana,jesasvimsporno.Otvarasepitanjeznači li toda jeadvokatskaprofesija favoriziranauodnosunanotarsku,paisveostalekojesudnavodi,akoseimauviduzas- 119 ArgumentedaUstavnisudFBiHnijeadekvatnoproveotestdiskriminacije, te da je svoju odluku zasnovao na paušalno ustanovljenoj nedozvoljenoj diskriminacijividiu:Delić,D.,Odluka Ustavnog suda Federacije BiH o neustavnosti Zakona o notarima, Sveske za javno pravo, Fondacija Centar za javno pravo,11idalje,dostupnonahttp://fcjp.ba/templates/ja_avian_ii_d/images/green/Demirel_Delic2.pdf(11.02.2020.)



tupanjestranakaupostupcimaprednadležnimsudovima?Naravno,tusuidrugaspornapitanja,kojimsenećemobavitijerbismotimepremašilizadaneokvireovograda.

Nakonštojeobjavljena,presudaU-15/10izazvalajeburnereak-cijeujavnosti,međutimostalojesamonatome,jerpresudanijeiz-vršena,čimejedošlodokršenjačl.IV.C.3.12b)UstavaFederacijeBiH,kojipropisujedasuodlukeUstavnogsudakonačneiobavezujuće.120 Pravnasnagazaobaveznunotarskuobraduispravapravnihposlova,kojejeneustavničlan73.ZNotFBiHpredviđao,crpilasesadaizčl.69.i70.ZNotFBiH,kojimsepropisujuposlovinotara,jedanodnjihjeinotarskaobradaisprava,akojinakonocjenesudanisuutvrđenineustavnim.Svakako,tujeičl.4.121ZNotFBiH,kojimseuređujedoka-znasnaganotarskihisprava,kojiinijebiopredmetocjeneustavnosti.

Osimtoga,ostalojenejasnopitanjevaženjaodredabadrugihza-kona,kojimjepropisanaobaveznanotarskaobrada,jerzakonskios-novizatedrugepropisepremamišljenjuUstavnogsudajeusistems-komzakonu,kojijeotpao,paseneustavnostprotežeinanjih.Ovajstavsudajepotpunozanemaren,jersevodilopravnomlogikomdaodredbe tihposebnih zakonanisu ekplicite, udispozitivupresude,utvrđene neustavnim, a donošenjem posebnih zakona potreba za čl.73.jeprestala,jerjeistiimplementiran.122Utvrđivanjeneustavno-120 Član40.ZakonaopostupkupredUstavnimsudomFederacijeBosneiHerce- govine („Sl.novineFederacijeBiH“,br. 6/95 i 37/03)propisujedazakon zakojiUstavnisudutvrdidanijeuskladusaUstavomnećesepromjenjivati oddanaobjavljivanjapresudeuslužbenomglasilu.Takavzakonprimjenji- vat će se od dana određenog u njemu ukoliko se izmijeni na način koji propišeUstavnisud.Međutim,uzimajućiuobzirsveokolnostikojesuod interesazazaštituustavnosti, anaročitoposljedicekojeutvrđeninesklad proizvodi, odnose koji su uspostavljeni na osnovu takvog zakona kao i interes pravne sigurnosti, Ustavni sud može utvrditi prijelazna rješenja kojanemogubitinasnazidužeodšestmjesecioddanaobjavljivanjapresu- deUstavnogsudauslužbenomglasilu. OpćepoznatojedaZakononotarimaFBiHnijeizmijenjenuskladusapresu- dom,čakseujavnostipojavilopravnoshvaćanjedaneustavneodredbeza- konaidaljevažesvedokihnezamijenenove.Tekumjesecumaju2018. godineuciljuizvršenjapresudeU-15/10odstraneVladeFBiHutvrđenje tekstnacrtaZakona o izmjenama i dopunama zakona o notarimaiupućenupar- lamentarnuproceduru,gdjesejošuvijeknalazi.121 Vidičl.4.st.4.ZNotFBiH.122 Razlogtomeležiiučinjenicištoodredbedrugihzakonakojesupredviđale notarskuobradu ispravanpr.Zakonostvarnimpravima,Zakononaslje- đivanju,Porodičnizakonidr.nisuprovedbenipropisiZNotFBiH,pasenaiste


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 69

stičl.73.ZNotFBiHnijeseodraziloupraksinanotarskuobraduis-prava,jerjepravniosnovzasačinjavanjenotarskiobrađenihispravaidaljepostojao,štosusvisudoviuFBiHiprihvaćali.123

7.2. Presuda U-22/16 od 6.3.2019.PresudaU-15/10od2.12.2015.godinenijeizvršena,jersuseot-

vorila brojna sporna pitanja, a posebno su bile sporne implikacijekojepresudaimanaodredbedrugihzakona.124Razlogtomeještojeuobrazloženjupresude,aneuizreci,navedenodaseimplikacijeus-tavnosudskeodlukeodnoseinaodredbedrugihlex specialis propisa,koji propisujuobaveznunotarskuobradu isprava, zbog čega takvomišljenjeUstavnogsudaimaneobavezujućikaraktera.

UstavnisuddoniojenovupresuduU-22/16od6.3.2019.godine,kojomjesadaprecizno,iuizreci,utvrđenodapojedineodredbeZa-konaoregistracijiposlovnihsubjekatauFBiH125,Zakonaostvarnimpravima126, Zakona o zemljišnim knjigama FBiH127, Zakona o nas- ljeđivanju FBiH128, Porodičnog zakona FBiH129 i Zakona o izvršnom

ne mogu primijeniti odredbe čl. 41. Zakona o postupku pred Ustavnim sudom Federacije Bosne i Hercegovine, kojima je propisano da od dana objavljivanjapresudeUstavnogsudauslužbenomglasilu,kojomjeutvrđe- no da zakon nije u skladu sa Ustavom, neće se primjenjivati ni propis donesenzanjegovoprovođenje.123 UtomsmisluvidiiIzdvojenomišljenjenaPresuduUstavnogsudaFBiH,br. U-22/16od6.3.2019.godineobjavljenou„Sl.novinamaFBiH“zajednosa Presudom.124 UsvomzahtjevuzaocjenuustavnostipotpredsjednikFBiHkaopodnosilac navodidanakonobjavepresudeUstavnog sudaFBiHdošlo jedopravne “konfuzije“,jernotarinisupristupiliimplementacijiiste,većposloveidalje obavljajukaodanepostojinavedenapresuda.Također,niFederalnominis- tarstvopravdenijedalonikakveinstrukcijeNotarskojkomoriFBiHzapos- tupanjepopomenutojodluci.Zbogčegasumuseobratilimnogigrađani, pravnalica,pravosudneinstitucijetražećipojašnjenjakakodaljepostupati uokvirusvojihnadležnosti.VidiobrazloženjepresudeUstavnogsudaFBiH, br.U-22/16.125 “Sl.novineFBiH“,br.27/05,68/05,43/09i63/14.126 “Sl.novineFBiH“,br.66/13i100/13.127 “Sl.novineFBiH“,br.58/02,19/03i54/04.128 “Sl.novineFBiH“,br.80/14.129 “Sl.novineFBiH“,br.35/05,41/05i31/14.



postupkuFBiH130,kojimsepropisujeobavezna forma notarski obrađene isprave,nisuuskladusaUstavomFederacijeBosneiHercegovine.131 UobrazloženjupresudeUstavnisudnavodidaistu„nerado“donosi,alidasestanjeozbiljnogkršenjaustavnostidugogtrajanja,moraloriješiti. Stoga, u takvoj ustavnopravnoj situaciji, slijedeći vrhunskiustavniprincipvladavineprava,suduizrecipresudeutvrđujedasuodredbeosporenihzakonaneustavne.132

Zahtjev za ocjenuustavnosti odredaba šest zakona temeljio senaranijeosporenomineustavnomčl.73.ZNotFBiH,koji jepremashvaćanjupodnosiocabiopravniosnovzadonošenjeistih,kaoidasuosporeneodredbetihzakonaunesaglasnostisaodređenimustavnimpravimakaoštosupravonaimovinu,zabranadiskriminacije,jedna-kostpredzakonomidr.,kojesunarušeneimajućiuviduradnotar-ijatakaojavneslužbeusmisluopsegaposlovakojiobavljanotar,teda senavedenodirektnokosi sa autonomijomvolje građana. Zbogopsežnosti presude i efekata, koje implicira na različite privatno-pravneodnose,uradućemoipakusmjeritnaneustavneodredbeZa-konaostvarnimpravimaiZakonaozemljišnimknjigama,iotvoren-impitanjemformeugovoraoprodajinekretnina.

Uobrazloženjupresudesud,ponovnonaglašavaposljediceneus-tavnostičl.73.ZNotFBiHnadrugezakone,gdjeutvrđujeda jeZa-kon o notarima sistemski zakon za oblast notarijata, koji je suštins-ki,aneformalnopravni,osnovzapropisivanjeobaveznostinotarskiobrađeneispraveiudrugimposebnizakonima,timeneustavnostčl.73.pogađaitedrugezakone.133Osimtoga,Ustavnisudnavodidapi-tanjenotarskiobrađeneispraveusmisluranijeosporeneodredbečl.73.ZNotFBiH,trebaisključivopromatratiukontekstudavanjaeksk-luzivitetazatakvustroguformuzaključenjapravnihposlovaugot-ovosvimsferamaugovaranja,aneukontekstu favoriziranja jednepravneprofesijeuodnosunadrugu,kakoupogleduopsega,tako ivrednovanjapravnihposlova.

Slobodauređivanjaugovornihodnosaizkojeizvireineformal-nostpravnihposlova,jednojeodopćihnačelaobligacionogprava,apropisivanjestrogeforme,kaoograničenjeslobodeugovaranja,tekje

130 “Sl.novineFBiH“,br.32/03,52/03,33/06,39/06,39/09,35/12i46/16.131 Presuda U-22/16 objavljena je u „Sl. novinama FBiH“, br. 32/19 od 15.05.2019.132 Vidit.9.5.obrazloženjapresudeU-22/16.133 Vidit.9.4.obrazloženjapresudeU-22/16.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 71

izuzetakuoblastigrađanskogprava.Imajućiuvidusloboduuređiva- njaugovornihodnosaUstavnisudjemišljenjadasvakoograničava- njeiotežavanjedisponiranjatomslobodomodstranezakonodavcamorabitisanajvećompažnjomodmjerenoinesumnjivoutemeljeno najavnominteresu.Svrhapropisivanjatakvihograničenjamorasedovesti u vezu sa ustavnim i zakonskim garancijama koje stoje nastranigrađanainjihoveslobodnedispozicijeprivatnimpravima,alii onimgarancijama koje stoje na strani zaštite njihove privatnostiuopće.Premastavusuda,tegarancijezapravoomogućavajudasere-alizirajednoodnajbitnihličnihsvojstavasubjekataprava,atojenji-hovaposlovnasposobnost,kaopravnapodloganakojojoni,upravosvojomslobodnomvoljom,djelujuradiostvarivanjasvojihživotnihiposlovnihinteresa.134

Suddodatnoargumentiradaslobodauređivanjaugovornihod- nosanijeizoliranaodustavomgarantiranihpravaislobodauključu-jućiipravonaprivatnostsagledanoizperspektiveimovinskihinte-resa. Pa takokada se osporeneodredbepojedinih zakona (o obav-eznojnotarskojobradiisprave)promatrajuutomekontekstu,sasvimse jasno ukazuje njihov ograničavajući učinak u svim slučajevimakadaoneutvrđujudasubjektimaprava,kojisunaumilizaključitiva-ljanpravniposaoilipoduzetivaljanupravnuradnjuudisponiranjusvojimprivatnimpravima,ostajesamojedanput:notarskiobrađenaisprava.„Oštrina“togograničenjajeočigledna,čakiuzpunusvijestotomedasesvakosubjektivnopravomožezakonomograničitizbog„viših“razloga.

Ustavni sud, dakle, ne dovodi u pitanje pravo zakonodavca dauopćeminteresupropisujeograničenjauprivatnopravnojsferi,aličiniupitnim„oštrinu“ovogograničenjaimajućiuviduranijepravnostanje.Zakonodavcajeiranijepokazivaobriguzapravnusigurnostisigurnostpravnogprometapropisivanjembitneforme,međutimputkojim je nakon toga krenuo kada je propisao notarsku obradu is-prave,kaojedinimogućinačinvaljanogzaključenjapravnihposlova,učinjenjeradikalankorakkojimjenarušendelikatanbalansizmeđujavnogiprivatnoginteresa.

OvakvoviđenjeUstavnogsuda,činiserazložnim,posebnokadase imau viduda je zamnogepravneposlove za koje je propisanaobaveznanotarskaobradaispraveiranijebilapredviđenakvalifici-ranapismenaforma.Nasudujebilaobavezadatokomtogpostupka

134 Vidit.9.6.obrazloženjapresudeU-22/16.



ispitastvarnuvoljuugovornihstranaidajepotvrdisvojomovjerom,pa sepostavljapitanjeda li je stupanjpravne sigurnosti subjekataprava i sigurnostipravnogprometabio tolikonizakda je tozahti- jevalouvođenjeobaveznenotarskeobradeispraveugotovocjelok-upnomprivatnopravnompodručju?Osporenimodredbamazakona,zakonodavac je išao samou jednom smjeru, smjeru javnog intere-sa,zaboravljajućidajeuspostavljanjeadekvatneravnotežeodklju- čnogznačajakadasuupitanjujednakobitni,aopetsuprostavljeniin-teresi,čijegranicemorajubitisaposebnompažnjomodmjerene.Ta-kođer,uobaslučajaispravesudobileistupravnusnagusakarakteromtzv.javneisprave,samoštosuusvajanjemZNotFBiHgrađanipotpunolišenipravadaodlučujukomećepovjeritizaključenjesvojihpravnihposlova.

PosljedicapresudeUstavnogsudajestečinjenicadajenotarskaobradaispraveidaljemoguća,alinijeobavezna,tojesamojednaodmogućihformi.Navedenompresudomnedovodiseupitanjeposto-janjenotarijatakaopravneprofesije,nego intencijadaseomogućigrađanima, kao primarnim subjektima zaštite, potpuna sloboda uodlučivanjukomećepovjeritizaključenjepravnogposla,taslobodadosadanijepostojala.

8. Otvorena pitanja – umjesto zaključka

AnaliziranepresudeUstavnogsudaotvorilesuprostorbrojnimpitanjima, posebice je važno pitanje kako ubuduće urediti formuonihpravnihposlovazakojedruštvooduvijekiskazujeposebanin-teresuciljuosiguranjapravnesigurnosti?Radiseoveomaznačajnimpravnimposlovima,gdjeformaimaulogu,ilizaštiteinteresastrana-ka, ili zaštite javnog interesa, i gdje zakonsko određenje obavezneforme i ograničenje autonomije volje u disponiranju subjektivnimpravimaimasvojsmisao.Sdrugestane,razložnojeishvaćanjeUs-tavnogsuda,kojinečiniupitnimpravozakonodavcadauopćemin-teresupropisujeograničenjauprivatnopravnojsferi,aličiniupitnim„oštrinu“ovogograničenja,imajućiuvidudajeobaveznanotarskaobrada isprave prisutna u gotovo svim sferama pravnog prometa.Ovoshvaćanjesuda,zasigurnosetemeljiinačinjenicidajeobavezasačinjavanjapravnihposlovaupostupkunotarskeobradeispraveuBiHpropisanauznatnovećojmjeri,negoudrugimzemljamauregio-


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 73

nu.135Odatlesegeneriralonezadovoljstvodrugihpravnihprofesija, posebiceadvokatske,koja jezaštitupravanaradtražila ipredUs-tavnimsudom(idobilajepomenutimpresudama).Pravno-politčkopitanje je, dakle, koje poslove i u kojem obliku povjeriti notarimau nadležnost,136 kako bi se postigao optimalan balans između pra-vagrađananasloboduizboraidisponiranjapravimakaoemanacijeustavomgarantiranevladavinepravaipravanaprivatnost,sjednestrane,iograničenjateslobodeujavnominteresualiiintersusamihugovrnihstrana,sdrugestrane?

Ukoliko usporedimo situaciju u zemljama regiona, vezano zanadležnost notara i opseg poslova koji im se isključivo povjerava-ju,137 dolazimodo prijedloga rješenja koje je ponuđenounacrtu, a kasnije i prijedlogu Zakona o izmjenama i dopunama zakona o notari-ma,138 kojim se izvršavajupresudeUstavnog sudaFBiHbr.U-15/10i br. U-22/16. Zakonodavac se odlučio za pristup uređenju notarske službe kao i u drugim zemlje regiona,139 a to bi bilo uvođenje

135 Povlakić,M., Izvještaj za BiH, Nacionalni izvještaji o notarskoj službi u zemljama Jugoistočne Evrope, GTZ,Sarajevo,2009,65.136 Povlakić,M.,2013,248.137 OpravnimrješenjimauređenjanotarskedjelatnostiuzemljamabivšeSFRJ vidi Korać, V., Notarial form ad solemnitatem in Montengrian law, Annals FLB-Belgrade Law Review, No 3/2016, 221-237.; Živković, M., Živković, V.,O uvođenju javnog beležništva u Srbiji, Zbornik Pravnog fakulteta u Za- grebu, br. 2/2013, 433-448.; Rijavec, V., Uloga notara u građanskom pravu Slovenije,AnaliPravnogfakultetauBeogradu,br.1/2010,108-129.138 PrijedlogZakonao izmjenama i dopunama zakonaonotarima, Sarajevo, septembar2019.https://www.paragraf.ba/nacrti-i-prijedlozi/prijedlog-zakona-o-izmjenama-i-dopunama-zakona-o-notarima-federacije-bosne-i-hercegovine.pdf(17.02.2020.)139 Prijedlogom rješenja domaći zakonodavac se najviše približio pravnom okviruRHrvatske.PremaZakonu o javnom bilježništvu R Hrvatske(„Narodne novine“,br.78/93,29/94,16/07,75/09)javnibilježnicinemajuekskluzivi- tet u sastavljanju isprava prema zemljišnoj knjizi, javnobilježnički akt je jednaodmogućihopcija.Obavezasastavljanjajavnobilježničkogaktapos- tojisamokodugovoraoraspolaganjuimovinommaloljetnihosobaiosoba kojima je oduzeta poslovna sposobnost, darovnih ugovora bez predaje stvariuneposredanposjeddaroprimca,kaoisvihpravnihposlovameđu živimakojeosobnopoduzimajugluhikojineznajučitatiilinijemikojine znaju pisati, ako je vrijednost veća od 50.000 kn. U odnosu na pravne poslove stjecanja i prijenosapravavlasništva i ostalih stvarnihpravana nekretninama,premazakonodavnojkonstrukcijiunajvećembrojusluča- jevanijepropisanoblikjavneisprave,dovoljanjeoblikprivatneispraves



postupkasolemniziranjaprivatneisprave,kojijedinouBiHnijepos-tojao.140

Obaveznanotarskaobradaispravesadabibilaograničenasamonaraspolaganje imovinommaloljetnih iposlovnonesposobnih licaipravneposlovekojima seobećavanekačinidbakaopoklon s timštosenedostataknotarskeforme,utomslučajunadomještaizvršen-jemobećanečinidbe.Zaostalepravneposloveuvodisepostupak sol-emnizacije,odnosnopotvrđivanjaprivatneispraveodstranenotara,ukoliko je takva isprava sačinjena u skladu sa zakonom, a koja setimeizjednačavasanotarskiobrađenimispravamaiimasnagujavneisprave.Solemniziranje isprave jepredviđenokodpravnihposlovauređivanja imovinskih odnosa između bračnih i vanbračnih part-nera, prijenosa ili stjecanja vlasništva ili drugih stvarnih prava nanekretninamaikadasuupitanjuosnivačkaaktaipromjenastatutaprivrednihdruštava.Ispraveoovimpravnimposlovimamogusačin-javati i druga lica, uključujući i same stranke, ali da se bi se takvaispravamoglasolemnizirati,potrebnojedaispunjavasveuvjetezanotarskuobraduisprave,štojenotarprethodnodužanutvrditi.Pripotvrđivanjunotarmora,kao ikodobrade,utvrditida li su stran-kesposobneiovlaštenepoduzimatipravniposao,objasnitismisaoiposljediceposla,staratisedastrankeneunesunejasne,nerazumljive,dvosmisleneizjaveutakvuispravu.Razlikajesamoutomeštosamnotarneuzimanazapisnik izjavustranaka,već strankegotovu is-pravudonosesasobom,kojunotarnečitastrankama.141Potvrđivan-je ispravevršisestavljanjemklauzuleopotvrđivanju,koja jeuvjet punovažnostipravnogposla.Solemnizacijskomklauzulomnotarpot-vrđujedajestrankamaunjegovomprisustvupročitanaisprava,dasu

ovjerompotpisa,ilirukoznakailinaknadnopreslike,odnosnoprepisaiste isprave, osimu slučajevimapropisanimčl. 53. stav. 1. i 2. ZJB.Međutim, ekskluzivitetnotarauhrvatskompravuprisutanjekodovjeravanjapotpisa (legalizacije),gdjejejavnobilježničkaovjerauzemljišnoknjižnimstvarima jediniautentičanivaljandokazzaupisuzemljišneknjige.PremaZakonu ozemljišnimknjigama(„Narodnenovine“br.91/96,69/98,137/99,114/01, 100/04,107/07,152/08)javnobilježničkaovjeranemožeseizbjećiniokol- nošćudasedopuštapredbilježba,jerseonanaknadnoopravdavaupravo podnošenjemispravekojajeprikladnoovjerena.VidiErnst,H., Josipović, T., Javni bilježnici i javni registri, Zbornik Pravnog fakulteta u Zagrebu, br. 6/2009,1120idalje.140 OtomePovlakić,M.,2013,251idalje.141 Povlakić,M.,et al.,op.cit.,128.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 75

oneizjaviledataispravausvemuipotpunoodgovaranjihovojvoljiidasujesvojeručnopotpisale.142Postupkomsolemnizacijepostižesepravnasigurnost,sobziromdapravniposao,kojisezaključujeputemprivatneisprave,solemnizacijomdobivapunovažnost.Sdruge,pak,stranerješenjaosolemnizacijimogubitipotencijalnoopasna,jersejednojprivatnoj ispravi,uzpostupakkoji jeponekadsamosurogatpostupkanotarske obrade, daju u pravnom saobraćaju ista pravnadejstvakojaimanotarskiobrađenaisprava.143

PrijedlogomizmjenaZakonaonotarimagrađanimaseostavljaslobodaizboraosobe,kojojćeseobratitizasklapanjepravnogposla,aliuzobavezudatajpravniposaomorabitipotvrđen(solemniziran)odstranenotara,štojeuskladusapresudamaUstavnogsuda,danepostoji obavezna notarska obrada za prethodno navedene pravneposlove.144

Kakododanas,presudaUstavnogsudaU-22/16nijeizvršenajav-ljasedilemaoformiugovorauovom„vakuum“prostoru,prvenstve-nokakvaćebitikvalifikacijaformeupravnomprometunekretnina?Postojimogućnost,daseinakonštopresudaU-22/16budeizvršenai izmijenjenZakononotarimaunjenomduhu,pojavesudskispor-oviopravnojvaljanostiugovoraoprodajizaključeniuovomperio-du,usmisludalisuistipodobanpravniosnovzaprijenosilistjeca- njepravavlasništvaupisomuzemljišnuknjigu?145Posebnoizrazlogaakose imauvidudasenapravneodnosesvedodonošenjanovog

142 Vidičl.91a.st.2.Prijedlogazakonaoizmjenamaidopunazakonaonotari- maFBiH.143 Povlakić,M.,2013,bilj.31,251.144 VidiobrazloženjePrijedlogazakonaoizmjenamaidopunazakonaono- tarimaFBiH.145 Kod stjecanja prava vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama pravniposaojesamopravniosnovzastjecanjetihprava,dokjenačinstje- canjaupisuzemljišnuknjigu,akozakonomnijedrugačijeuređeno.Dabi se shodno čl. 53. ZSP FBiH steklo pravo vlasništva potrebno je poduzeti nekolikokoraka:valjanpravniosnov(ugovorjenajčešćipravniposaoko- jislužiprometunekretnina),valjanasaglasnostzemljišnoknjižnogvlasnika usmjerenana to da vlasništvo pređena stjecatelja (clausula intabulandi) i upisuzmljišnuknjigu (modus acquirendi).Nakonutvrđivanjadajest.2.čl. 53.ZSPFBiHprotuustavan,točl.53.kojimseuređujestjecanjepravavlasni- štvanaosnovupravnogposlaostajebezpropisane formekaouvjetapu- novažnosti.Notarskaobradaispravejednajeodmogućihopcija,poredsvih drugihvrstaformi,jerZOOizuzevčl.455.počivanaprincipukonsenzualiz- maineformalnostiugovora.



propisaprimjenjujepravo,kojejetadavažilo,in concretotoznačidazbogukidanjapravnihnormioforminotarskogakta,jedinovažećajeprimjenapravilaobligacionogprava,kojapočivajunaprincipuslo-bodeformeugovora(čl.67-73.ZOO).146Osimtoga,nejasnojekakvedalekosežneposljedicećeimatiukidanjenotarskeobradeispravaupravnomprometunekretnina,147jerkolikogodsevodileraspraveopreširokimovlastimanotara, ipaknemožesezanemariti činjenicadautranzicijskojzemljikaoštojenaša,notarskaslužbajedoprini-jelabržojikvalitetnijojreformiranijegvlasničkogrežimainjegovopostavljanjenatemelje,kojiodgovarajuzahtjevimatržišneprivredeiinvesticija.148

OdmomentaobjavepresudeU-22/16,zasubjektepravauFBiHvišenepostojiobavezasačinjavanjapravnihposlovauvidunotarskiobrađeneisprave,većjetojednaodopcija.149Pogrešnasutumačenjadaćesporneodredbeprestativažiti,tekkadabudeizmijenjenZakononotarima,jerjeuobrazloženjupresudenavedenodasporneodred-be automatski prestaju da važe od dana objavljivanja u službenimnovinama.

Opravdanosejavljapitanjekojajeformasadarelevantnadabiugovoroprodajinekretninebiopunovažan,dabiproizveonesamoobligacionopravno već i stvarnopravno dejstvo? Da li to u krajn-jojmjerimožeznačitida jeneformalanpasemožesklopitinabilokoji način, odnosno dovoljan je samo sporazum stranaka o bitnimelementimaugovora,predmetuicijeni?Sklapanjeugovoranepodli-ježenikakvojformi,osimakojezakonomdrugačijeodređeno(čl.67.

146 KadajeupitanjuformaprodajenekretninaZOOsadržičl.455.premako- jem„ugovoroprodajinepokretnihstvarikojedruštvenapravnalicasta- vljaju u pravni promet u okviru svog redovnog poslovanja mora biti zaključenupismenojformi“.147 Mnogenegativneprakse,kojesudovodiledopravnenesigurnostiupro- metunekretninanestalesuuvođenjemnotarijatavidiPovlakić,M.,2013, 268.148 Opširnije Povlakić,M.,Transformacija stvarnog prava u Bosni i Herecegovini, PravnifakultetUniverzitetauSarajevu,Sarajevo,2009,81-141.149 UskladusaUstavomFederacijeBiH,Ustavnisudjedonioprelaznorješe- nje,kojimsedajemogućnostParlamentuFBiHdau rokuodnajviše šest mjesecioddanaobjavljivanjapresude,tj.najkasnijedo15.11.2019.godine jerpresudajeobjavljena15.05.2019.godine,uskladiodredbezakonakojesu utvrđene kao neustavne do kada se iste mogu primjenjivati, što se nije dogodilo.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 77

ZOO).Ovakoprihvaćenprincipkonsenzualizmajepraviloodkojegseodstupasamouonimslučajevimakadazakonizričitozahtijevapos-tojanjeodređeneforme,štovišenijeslučaj.

Za stjecanje prava vlasništva na predmetu ugovora traži sepravniosnovimodus aquirendi,zapokretnestvaritojepredaja,azanekretnineto jeupisuzemljišnuknjigu.Dilemaje,ukojemoblikutrebabitisadasačinjenugovorkakobiseizvršioprijenosilistjecan-je vlasništva nanekretnini sa prodavcana kupca. Pravni promet ipravniživotsenemoguzaustavitiičekatidokovopitanjenebudeponovnopravnouređeno,aliikadabude,opetjenejasnoštaćebitisaugovorima,kojisusklopljeniuperioduodobjavljivanjapresudeU-22/16,padoizmjenaidopunapropisaonotarima.

Nekolikoscenarijajemoguće.Prviscenarij(status quo)strankeidaljeoptirajunotarskojobradi

isprave,kaoštosučinileikadasunatobileobavezne(fakultativnanotarska obrada), pa time stanje ostaje nepromijenjeno u pogledupravnevaljanostiugovoraiprijenosailistjecanjapravavlasništvananekretninamaupisomuzemljišnuknjigu.150

Drugiscenarijjetajdastrankebirajuformuukojojćezaključitiugovor,zbogznačajaivrijednostikojiugovorimazanjihugovorćesklopitiupismenojformiaizpredostrožnostiipravnesigurnosti,jerugovorizazivavažnepravneposljedice,potpiseodlučeovjeritikodnotara(ilidrugognadležnogorgana).Umjestonotarskiobrađeneis-prave, javlja senotarskaovjerapotpisanaprivatnoj ispravi, koja idaljeostajeprivatnaispravainotarneodgovarazanjensadržaj.No-tarskaovjeraimasamodokaznusnagujavneispraveočinjenicamaokojimaseunjimasvjedoči.151Ovasituacijasepribližavarješenjukojejebiloprijeuvođenjanotarskeslužbe,kadajebilapropisanakvali-ficiranapismenaforma,pasezaprometnekretninatražiopismeniugovorapotpisistranakamoralisubitiovjereniodstranesuda.Ima-jućiuvidu trenutnupravnusituaciju,pismeniugovoroprodajiuz 150 Izvlastitogopažanja,postojidojamdagrađanizbogopreza,nastavljajusa ranijompraksomiobraćajusenotarimakadaželeprometovatinekretnina- ma.Takvopostupanjegrađanajeevidentnousmjerenonavlastitupravnu sigurnost,zbogprednostikojenotarskiobrađenaisprava,kaojavnaisprava, ima u pravnom prometu. Sve dok se ovo pitanje normativno ne uredi, građaninajvišepovjerenja,činise, ipak, imajuuonošto jedoskorobilo obavezno.151 Bikić,E.,et al.,op.cit.,152idalje.



notarskuovjerupotpisabiobivaljanpravniinstrumentzaprijenosilistjecanjepravavlasništvananekretnini.

Naime,neustavnimjeutvrđenst.2.čl.41.ZakonaozemljišnimknjigamaFBiH,premakojemsaglasnostzemljišnoknjižnogprethod-nikazaupispravnogsljednika(clausula intabulandi)mora biti notarski ovjerena, odnosno u formi notarske obrade isprave ako se to zahtijava za ugovor na osnovu kojeg se vrši promjena prava.Nejasnoje,zaštojecijelistav2.utvrđenneustavnim,anesamoudijelu,gdjeodobrenjetrebabitiuforminotarskiobrađeneisprave,jerisampravniposaomorabitiutomobliku,većiudijelugdjesepropisujenotarskaovjerapot-pisa.Naime,pravniposlovi,kojinemajuzaciljstjecanjeiliprijenospravavlasništvailidrugihstvarnihpravanpr.pravoprečekupovine,zakupnekretninenisumoralibitizaključeniuforminotarskogakta,paseiupisuzemljišnuknjiguvršionaosnovunotarskeovjerepotpi-sa.No,kakovidimoitosadanijepotrebno.

Obično, clausula intabulandi je sastavnidiougovora,pakada seugovor sklapao u propisanoj formi notarskog akta i zahtjev formeclausule intabulandi istovremenojebiozadovoljen,istotakoclausula intabulandimožesedatiuposebnojispravi,štoječestslučajakosecijenaisplaćujenakonzaključenjaugovora.152Odobrenjeprodavcazaprijenosvlasništvanakupcanezaobilazanjekorakustjecanjupravavlasništva,odnosnotojejednaodpretpostavkiupisauzemljišnukn-jigu,akakosadastvaristojesaglasnostzaprijenosvlasništvasemožedatiubilokojojformi.

Trećiscenarij,ugovorzaključenuobičnojpismenojformi,nužniminimumformezadovoljenpabiiovajugovorbiopunovažanivaljanpravniosnovzaprijenosilistjecanjepravavlasništvaiupisuzem-ljišnuknjigu.Dajeobičnapismenaformanužniminimumformezaugovoreoprodajinekretninaproizlaziiizčl.3.st.2.ZZKFBiH,kojim sereguliradaseuzzahtjevzaupisuzemljišnuknjigutrebapriložitii dokazna dokumentacija na kojoj se temelji zahtjev, tomože biti:ispravakojajeosnovzastjecanjestvarnogprava;dokumentnaosn-ovukojegsedokazujestvarnopravo;ovjerenakopijasudskeodlukekojajeosnovzaupisidr.Osimtoga,čl.42.ZZKFBiHpropisujedaseprilikomprovjerezahtjevazaupisispitujedalisupodnesenipotreb-nidokumentiupropisanojformi,dalisudokumenti(isprave)iden-

152 Odobrenjezaprijenosvlasništvadajeseuugovoruiliposebnomispravom, ovisno o tome za kakav vid zaštite se odluči prodavac. Opširnije ibid., 267-269.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 79

tičnisastanjemuzemljišnojknjizi,tedalipostojiodobrenje(clau-sula intabulandi).Iznevedenog,jasnojedausmenozaključenugovoroprodajinepokretnostinebizadovoljiozahtjevezaupispromjenepravavlasništvauzemljišnojknjizi,imajućiuviduinačelokonstitu-tivnogdejstvaupisa.153Takodaovaopcijaformeotpada.

U skladu sa presudom Ustavnog suda ne postoji više obavezasačinjavanja notarske obrade isprave za određene pravne poslove,međutimtonijeslučajnacijelompodručjuBosneiHercegovine,jerUstavni sudRS i Apelacioni sudBDnisu prihvatili apelacije za oc-jenuustavnostipropisaonotarima.PresudaUstavnogsudaU-22/16,dodanas,nije implementirana,štozaposljedicuimaozbiljnostan-jepravneneizvjesnotiupogledu formeugovora.Prijedlog izmjenaidopunazakonaonotarimavraćenjeuredovnuproceduruineiz-vjesnojekolikoćepotrajati,adotadagrađanićeidaljebitiudilemi,dalićeonjihovimpravimaiobavezamaodlučivatiadvokati,sudoviilinotari.

153 Čl.7.ZZKFBiH.



Literatura:

1. Antić,O.,Obligaciono pravo,Beograd,2009.2. Bikić,A.,Obligaciono pravo-opći dio,drugoizmijenjenoidopu-

njenoizdanje,Sarajevo,2007.3. Bikić, E., Brkić, A., Materijalne i procesnopravne posljedice ne-

dostatka forme ugovora u pravnom prometu nekretnina, Anali PravnogfakultetaUniverzitetauZenici,br.3/2010

4. Bikić,E.,Povlakić,M.,Suljević,S.,Plavšić,M.,Notarsko pravo, GIZ/TDP,Sarajevo,2013.

5. Bikić,E.,Radović,M.,Suljević,S.,Notarijat u Crnoj Gori,Pod- gorica,2010.

6. Bukljaš,I.,Komentar zakona o obveznim odnosima-Opći i posebni dio obligacija,Progres,Zagreb,1978.

7. Ćesić,Z.,Gorenc,V.,Kačer,H.,et al.,Komentar zakona o obveznim odnosima, Zagreb,2005.

8. Ćurić,S.,Notarski obrađena isprava u parničnom postupkuu:No- tarijatipravnadržava,(ur.E.Šarčević)FondacijaCentarza javnopravo,Sarajevo,2013.

9. Delić,D.,Odluka Ustavnog suda Federacije BiH o neustavnosti Za- kona o notarima, Sveskeza javnopravo,FondacijaCentarza javnopravo,11idalje,dostupnonahttp://fcjp.ba/templates/ ja_avian_ii_d/images/green/Demirel_Delic2.pdf(11.02.2020.)

10.Dika,M., Javnobilježnička služba u Republici Hrvatskoj kao sustav modernog slobodnog latinskog notarijata,Javnobilježničko pravoupraksi,Narodnenovine,Zagreb,2008.

11.Đorđević, Ž., Stanković, V., Obligaciono pravo, opštideo, Beo- grad,1976.

12.Đurđević,D.,Javnobeležnički akti uJavnobeležničkopravo(ur. D.Hiber),PravnifakultetUniverzitetauBeogradu,Beograd,2005.

13.Ernst,H., Josipović,T.,Javni bilježnici i javni registri,Zbornik PravnogfakultetauZagrebu,br.6/2009

14.Horvat,M.,Rimsko pravo,Školskaknjiga,Zagreb,1980.15.Jakšić,S.,Obligaciono pravo,Sarajevo,1962.16.Klarić,P.,Vedriš,M.,Građansko pravo, XIVizmijenjenoidopu-

njenoizdanje,Narodnenovine,Zagreb,2014.17.Korać,V.,Notarska forma ugovora,Pravniživot,br.2/201118.Lando,O.,Beale,H., (ed.)Principles of European Contract Law,

PartsIandII,KluwerLawIntrnational,2000.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 81

19.Meškić, Z., Brkić, A., Svrha forme ugovora u pravnom prometu nekretnina,Pravnamisao,br.3-4/2010

20.Morait,B.,Obligaciono pravo, knjigaIiII,BanjaLuka,2010.21.Nikolić,D.,O primjeni načela restitucije,Građanskopravnasan-

kcija -geneza, evolucija i savremenipojam,Pravni fakultet NoviSad,1995.

22.Oruč,E.,Huseinspahić,A.,Čolak,E.,Značaj notarske službe u procesu približavanja evropskim standardima pravne sigurnosti,Zbor- nikradovaMeđunarodnanaučnakonferencija“Javniiprivat- ni aspekti nužnih pravnih reformi u BiH: Koliko daleko možemoići?“,UniverzitetuTuzliPravnifakultet,Centarza društvenaistraživanjaInternationalBurchUniversity,Tuzla, 2014.

23.Oruč,E.,Savremene tendencije u razvoju institucije notara,Anali PravnogfakultetaUniverzitetauZenici,br.8/2011

24.Perović, S., Formalni ugovori u građanskom pravu, Beograd, 1964.

25.Perović,S.,Obligaciono pravo,Beograd,1986.26.Perović,S.,Stojanović,D.,Komentar zakona o obligacionim odno-

sima,KnjigaI,Beograd,1980.27.Povlakić,M.,Nadležnost notara u Bosni i Hercegovini,ZbornikPrav-

nogfakultetauZagrebu,br.2/201328.Povlakić,M.,Schalast,C.,Softić,V.,Komentar zakona o notari-

ma u Bosni i Hercegovini,Sarajevo,2009.29.Povlakić,M.,Transformacija stvarnog prava u Bosni i Herecegovi-

ni,PravnifakultetUniverzitetauSarajevu,Sarajevo,2009.30.Pušac,J.,Forma obligacionih ugovora,GodišnjakfakultetaPrav-

nihnauka,BanjaLuka,br.4/201431.Pušac,J.,Konvalidacija ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u prav-

nom sistemu Republike Srpske, AnaliPravnogfakultetaUniver- zitetauZenici,br.8/2011

32.Pušac,J.,Pravne posljedice povrede bitne forme ugovora,Zbornik radovaPravnogfakultetauNišu,br.65/2013

33.Radovanović,S.M.,Miščević,N.,O elektronskoj formi ugovora u domaćem pravu, Zbornik radovaPravnog fakultetauNovom Sadu,br.4/2018

34.Salma,J.,Obligaciono pravo,Novisad,2009.35.Senjak,K., Notarijat i izvršnost notarskih akata, ZbornikPrav-

nogfakultetauZagrebu,br.2/2013



36.Škaljić,M.,Uloga i značaj latinskog tipa notarijata u oblasti stvarnih prava u Bosni i Hercegovini,Sveskezajavnopravo,Fonda- cija centar za javno pravo, http://www.fcjp.ba/templates/ ja_avian_ii_d/images/green/Merdzana_Skaljic.pdf(10.02.2020.)

37.Tešić,N.,O značaju forme za promet nepokretnosti-analiza sudske prakse pre uvođenja javnobeležničkog zapisa u srpsko pravo u: UsklađivanjeposlovnogpravaSrbijespravomEvropskeunije (ur.RadovićV.),Beograd,2014.

38.Vass,A.,Kad nastupa pravno dejstvo formalnog ugovora,Glasnik AdvokatskekomoreVojvodine,br.1/1981

39.Vizner,B.,Komentar zakona o (obligacinim) obveznim odnosima, Zagreb,1978.

40.Vujović,I.,Mogućnost konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti zaključenog u formi notarske isprave,Harmonius,Akade- mijazapravnestudije,2014.


GODINA V • BROJ 1 • 2019. 83

MANDATORY FORM OF THE CONTRACT AFTER THE BIH FEDERATION CONSTITUTIONAL COURT’S DECISION U-22/16: SOME OPEN QUESTIONS

Anita Petrović, associate professorUniversity of Tuzla, Faculty of Law

Emina Jukan, MA

SUMMARY

The paper analyzes the essential form of the contract and the legal consequences that arise in case of its violation. Obligation contracts are valid without any form, and could be concluded in any form that is consistent with the will of the contract-ing parties. Although there are certain legal exceptions when form is a condition for the legal validity of the contract. The general sanction for breaching that specific form (form ad solemnitatem) is nullity of contract. The paper is structured in a way as to first provide a the toretical overview of the notion and types of forms, implications for the breaching form provided by law, especially from the perspective of jurisprudence until notary regulations entry in force. The authors then analyze the form of a notarial document on certain legal trans-actions, paying attention to the sale of land contract. Considering that the motive for writing this paper is the judgment of Constitutional Court of the Federation of BiH no.U-22/16, which, like the previous judgment no. U-15/10, has not yet been implemented, and by which the form of a notarial document on certain legal trans-actions is unconstitutional, the authors raise a number of issues. They point out, through certain scenarios, the current situation in area of immovable property transactions, where for the first time, until the adoption of a new notary act, there are no formal requirements for the sale of land contract.

Keywords: contract informality, form ad solemnitatem, convalidation, notarial document


obavezna forma ugovora nakon presude ...pf.untz.ba/dokumenti/casopisi/2019-1/2.pdfrad je...

Documents