2° Piano Operativo Comunale – gli obiettivi

alloggi non utilizzati – dicembre 2013

9,7%7.40869.2734.40564.86876.681totale comune

12,6%6044.2041554.0494.808territorio rurale

11,1%1.0228.1562577.8999.178forese

4,7%3557.1441696.9757.499insediamenti prima corona

15,7%3.43418.399261715.78221.833di cui nel centro storico

9,8%5.42749.7693.82445.94555.196totale città

% UIU non

utilizzateUIU non utilizzate

famiglie +

utenze

utenze abitative

non residenziali

famiglie residentiUIUlocalizzazione

la situazione del settore immobiliare

l’insieme dei piani urbanistici vigenti attuativi del PRG ’95 

e del 1° POC di recente approvato 

comprende ulteriori previsioni residenziali non attuate

o in corso di realizzazione per complessivi 5.193 nuovi alloggi, 

corrispondenti a 14.709 abitanti insediabili

la residenza prevista è localizzata prevalentemente nel territorio urbanizzato 

ma, in parte, anche nel territorio urbanizzabile, 

con corrispondente consumo di suolo agricolo

le previsioni residenziali dei piani vigenti

le aree produttive esistenti

ulteriori 470.000 mq di superficie fondiaria sono realizzabili nell’ambito del 1° POC

quali sono le modalità con cui la pianificazione urbanistica comunale 

può confrontarsi con una situazione radicalmente modificata

e tornare a svolgere un ruolo propulsivo non solo 

nella riqualificazione fisica della città e del suo territorio, 

ma anche nel loro riposizionamento economico e sociale?

la rapidità delle evoluzioni economiche e sociali richiede agli strumenti urbanistici 

una giusta flessibilità e la capacità di adeguamento

senza per questo perdere incisività e chiarezza degli obiettivi strategici, 

il massimo contenimento dei tempi procedurali

senza per questo perdere le caratteristiche di trasparenza e condivisione 

delle scelte di organizzazione fisica della città e del territorio 

con l’atto di recepimento della L.R. 15/2013 

e con l’adozione di una variante alle norme tecniche di attuazione 

si lavora a migliorare la flessibilità del RUE rispetto alle nuove modifiche 

del quadro normativo statale e regionale e ad adeguarlo 

alle mutate esigenze di un settore immobiliare 

oggi caratterizzato da interventi di scala minore, 

maggiormente sensibili al trattamento fiscale e tributario

e con esigenza di contenimento dei tempi di abilitazione e avvio dei lavori 

nell’attuale congiuntura economica e sociale, 

si intende valutare l’opportunità di costruire un secondo POC, 

in affiancamento a quello approvato, 

che possa recepire le esigenze di sviluppo delle attività economiche, 

offrendo loro ulteriori opportunità di insediamento sul territorio comunale, 

senza per questo consumare nuovo territorio agricolo ma utilizzando 

le molteplici possibilità di trasformazione degli insediamenti esistenti

facendo tesoro dell’esperienza maturata con il 1° POC 

è possibile garantire il contenimento dei tempi di selezione delle proposte 

e di negoziazione con gli operatori

non si ritiene opportuno che il secondo POC 

accolga ulteriori previsioni residenziali

che non siano il frutto di interventi di recupero 

o sostituzione di alloggi esistenti 

l’apertura del processo di formazione di un secondo POC

può essere un’occasione per indagare le esigenze 

che le imprese economiche hanno 

per stabilire, trasferire o migliorare 

il loro insediamento nel territorio comunale

si ritiene opportuno che il secondo POC

non preveda ulteriori espansioni del territorio urbano 

che comportino consumo di suolo agricolo, 

oltre a quanto già previsto nella pianificazione operativa e attuativa vigente

si ritiene possibile e opportuno valutare 

proposte di insediamento terziario o produttivo

che prevedano la trasformazione e il riutilizzo di insediamenti esistenti

o di aree già urbanizzate o comunque intercluse nel territorio urbanizzato 

è fatta salva la possibilità di realizzare, al di fuori di tali aree, 

impianti di distribuzione di carburanti, 

interventi di riqualificazione di immobili e aree rurali

anche con l’insediamento di attività economiche compatibili, 

parchi urbani e interventi di forestazione o compensazione idraulica. 

se coerenti con gli obiettivi del Documento, potranno essere valutate eventuali 

proposte di insediamento che comportino 

varianti al 1° POC o al RUE vigenti

nello spirito della normativa in materia di libertà di insediamento, 

non si intende stabilire limiti quantitativi alle proposte accoglibili, 

che andranno invece valutate in relazione all’interesse pubblico

e, in particolare, in ragione della loro sostenibilità ambientale e territoriale

diritti edificatori in aree di riqualificazione o nuova urbanizzazione terziariae per la realizzazione delle relative dotazioni territoriali (sottoclassi di suolo “A”)

9009004 A

9509503 A

1.0001.0002 A

1.5001.6501 A forese e rurali

1.0501.0504 A

1.1001.1003 A

1.1501.4502 A

2.2502.2501 A prima corona

1.2001.2004 A

1.2501.2503 A

1.3001.9002 A

3.0003.0001 A centro urbano

1.5001.9502 A

3.7503.7501 A centrali

diritti edificatori (mq/ha) - 1° POC

diritti edificatori (mq/ha) - 2° POC

classe di suoloposizione

alle aree con superficie territoriale inferiore a mq 5.000, che non siano confinanti con altre aree attuabili mediante POC, verrà assegnata una quota aggiuntiva una tantum pari a mq 200.

diritti edificatori in aree di riqualificazione o nuova urbanizzazione produttivae per la realizzazione delle relative dotazioni territoriali (sottoclassi di suolo “B”)

3.0003.0004 B

3.3303.3303 B

4.0004.2002 B

4.3004.4001 B

diritti edificatori (mq/ha) - 1° POC

diritti edificatori (mq/ha) - 2° POC

classe di suolo

nelle classi di suolo 1A e 1B  (aree edificate) verranno attribuiti diritti edificatori comunque non inferiori alla superficie utile esistente

sarà possibile il trasferimento di diritti edificatori da aree di sottoclasse B (aree produttive) ad aree di sottoclasse A (aree terziarie), applicando un coefficiente di conversione pari a 0,4, o viceversa, applicando un coefficiente di conversione pari a 2,5

i diritti edificatori potranno essere aumentati di una quota premiale fino al 5%, per la realizzazione di opere pubblicheoltre a quelle necessarie per l’attuazione del comparto

per la realizzazione e gestione privata per non meno di 30 annidi aree di forestazione e di compensazione idraulica, verranno assegnati diritti edificatori pari alla metà di quelli indicati nelle tabelle precedenti

diritti edificatori per la riqualificazione ambientale di aree periurbane

1054 C

1103 C

1152 C

2251 C

diritti edificatori compensativi (mq/ha)classe di suolo

dismissione di aree e manufatti incongrui, con demolizione e ripristino dei luoghi: 

nel caso di edifici del territorio rurale privi di valore storico e non più funzionali 

all'esercizio dell'attività agricola, 1 mq di Su edificabile ogni 3 mq di Su demolita; 

per le altre aree e manufatti incongrui, il POC attribuirà quote di diritti 

commisurate al loro valore 

contributo straordinario previsto dall’art. 16 co. 4 lett. d‐ter) D.P.R. 380/2001

per la determinazione dell’importo del contributo, il maggior valore 

generato dall’inserimento nel POC sarà calcolato in base ai valori venali 

delle aree fabbricabili a fini IMU (delibera C.C. 29725 del 28/04/2014)

nei casi complessi, in cui non sia possibile applicare i suddetti valori, 

si procederà per analogia con apposita stima

criteri di selezione delle proposte 

aree candidate per la cessione gratuita al Comune, 

senza la realizzazione di opere:

• adiacenza, complementarità, integrabilità con altre aree e servizi pubblici esistenti;

• per le aree con destinazione a parchi urbani o attrezzature collettive, localizzazione nelle 

strutture insediative urbane “3 ‐ Doro”, “10 ‐ Francolino”, “12 ‐Mizzana”, “14 ‐ Porotto, 

Cassana”, “15 ‐ Borgo Scoline, Fondo Reno”, “21 ‐ S. Martino”, 

“22 ‐ S. Bartolomeo”

• per le aree con destinazione a forestazione e compensazione idraulica, quelle che vanno a 

interporsi fra le aree residenziali e le principali aree produttive, quali la Piccola Media Industria e 

il Polo chimico e fra Cona, il nuovo ospedale e le circostanti infrastrutture

aree ed edifici incongrui:

• significatività dell’intervento di demolizione e ripristino in relazione alla riqualificazione del 

contesto urbano o paesaggistico 

criteri di selezione delle proposte 

per tutti gli altri interventi:

• ricadute attese in termini occupazionali, di sviluppo economico del territorio, 

di riqualificazione/rigenerazione dei tessuti produttivi esistenti

• trasferimento di attività economiche, attualmente insediate in aree individuate come 

incongrue dal PSC o che comportino rilevanti impatti ambientali

e/o paesaggistici sul contesto ove sono insediate, in altra area del Sistema insediativo della 

produzione, già urbanizzata o comunque interclusa nel territorio urbanizzato comunale

• soluzione delle criticità ambientali individuate dalle schede d’ambito e dalla Valsat del PSC 

ovvero emergenti dalla documentazione allegata alla proposta

• grado di idoneità dell’area o dell’immobile, nel rapporto tra la funzione prevista e il suo livello 

di integrazione con i servizi

• riutilizzo, anche mediante sostituzione edilizia

ove ammissibile ai sensi del PSC vigente, di edifici non utilizzati

alla data di approvazione del presente documento

• qualità complessiva del progetto proposto, anche in termini di innovazione tecnologica e 

gestionale, con particolare riferimento a prestazioni bioclimatiche 

e di ecosostenibilità oltre i minimi regolamentari

• caratteristiche di complementarietà rispetto agli interventi programmati 

dall’Amministrazione Comunale e dall’Amministrazione Pubblica in genere 

e rispetto a proposte presentate da altri soggetti privati

• significatività degli interventi proposti, anche in virtù dell’iniziativa congiunta 

di più soggetti, pubblici e/o privati

• grado di cantierabilità dell’intervento e tempi proposti per la sua attuazione