Obligaciones y responsabilidades

del Administrador de Fincas según

la L.P.H. “José Antonio Morano del Pozo

Administrador de Fincas Colegiado

Abogado

Mediador

Socio de Servicios Jurídicos Andalucía

NATURALEZA JURÍDICA DE LA RELACIÓN COMUNIDAD ‐ ADMINISTRADOR

En todo caso  : “ intuitu personae “. Relación de confianza.

Tesis del contrato de mandato : artículo 1.709 y ss. CC. Artículo 13.5 LPH. La revocabilidad.

Tesis del contrato de arrendamiento de servicios.

Tesis comunmente admitida : mandato “sui generis “. Naturaleza compartida.

Responsabilidad Civil : elementos

Tipo : Contractual ( art. 1101 CC ) –Extracontractual ( art. 1902 CC )

Especie : Solidaridad - Mancomunidad Naturaleza : Subjetiva – Objetiva.

Evolución : Creación y aprovechamiento del riesgo Agotamiento de la diligencia. Inversión de la carga de la prueba

Responsabilidad Civil : elementos II

Responsabilidad civil ex delito ( art. 109 CP )

Responsabilidad profesional como una especialidad de la RC Contractual

Entonces, ¿ Donde se incardina la responsabilidad civil del administrador de Fincas … ?

Responsabilidad Civil : Elementos III

La responsabilidad del Administrador en la relación con la comunidad es : Contractual : con base legal o pactada (

Art. 1101 CC vs Art. 1.255 CC ). Profesional : cualificación especial.

Ejecución prudente, diligente y atenta. Subjetiva : exige la falta de diligencia o

negligencia.

¿ COMO NACE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR ?

Incumplimiento de sus obligaciones : Las derivadas de la Ley ( No solo la LPH ). En todo caso la LPH no contiene un numerus clausus.

Las derivadas del contrato ( artículo 1.255 CC y art. 20.6 LPH ). Siempre pacto escrito.

Muy  importante  :  La  obligación  del Administrador ¿ Es de resultado ? Deber de ordenada gestión

¿ Como nace la Responsabilidad del Administrador ?

El incumplimiento de los deberes de gestión puede ser : Completo : inejecución de funciones ( Art.

1.718 CC ). Parcial : desarrollo de sus funciones de

gestión de forma defectuosa respecto al encargo o a la conducta esperable de un profesional.

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Dispersas por la LPH : Artículo 9 : emisión de certificado de deudas.

Responsabilidad por inexactitud de los datos y Responsabilidad por retraso.( si actua de Secretario ).

Artículo 9.1 e) y f) y 21.1 LPH : certificación. Representación de la Comunidad.

Redacción de las actas y diligenciamiento de libros.

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Recogidas en el artículo 20 LPH : Velar por el buen régimen de la casa, sus

instalaciones y servicios. Vigilancia periódica. Extralimitación del mandato.

Confeccionar los Presupuestos de la Comunidad. Previsión de los gastos y de los medios para hacerlos efectivos.

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Recogidas en el artículo 20 LPH : Atender a la conservación y mantenimiento del

inmueble. Reparaciones urgentes : Conservación de las instalaciones y servicios

comunes. Ejecución de los acuerdos adoptados por la

Junta relativos a esta materia. Reparaciones urgentes.

Conceptos a distinguir : Obras urgentes ( de reparación o de conservación ); mero entretenimiento o mantenimiento diario; conservación

URGENTES : cuando existe un riesgo cierto de daños a la Comunidad o a terceras personas. Las más habituales :

Peligro inminente de inundaciones.

Peligro inminente de caída de objetos.

Peligro en relación con la seguridad del edificio

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

MUY IMPORTANTE : en materia de obras necesarias pero no urgentes o no necesarias ( convenientes ) la obligación del administrador es doble : informar a la Comunidad de la necesidad de

afrontar la actuación ( gasto ). Informar a la Comunidad de la necesidad der

afrontar el pago ( previsión presupuestaria ) Pero no tiene poder de decisión

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

MUY IMPORTANTE : en materia de obras urgentes el administrador SI TIENE FACULTAD DE DECISIÓN. Debe dar cuenta bien al Presidente, bien a

algún propietarios – de no localizarlo -. Debe contratar a la empresa o profesional

para efectuar la reparación. Importancia de preconstituir la prueba ( Art.

217 LEC. Ppo de facilidad probatoria ).

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Recogidas en el artículo 20 LPH : Ejecutar los acuerdos. Pagos y cobros.

Llevanza de la Contabilidad Comunitaria. Pagos y cobros conforme a los acuerdos de la

Junta ( salvo actuaciones urgentes ). Especial atención a aquellos pagos que

pueden generar perjuicios directos a la Comunidad ( Suministros, Impuestos, S.S., seguros )

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Custodia de la documentación Comunitaria. No sólo contable Resto de la documentación que se reciba y se

emita. Libro de actas y documental esencial durante

cinco años. Escaneo de documentación. MUY IMPORTANTE : La documentación no es del

Administrador es de la Comunidad, aquél tiene que tenerla a su disposición. NO ES POSIBLE RETENERLA Y HACERLO PUEDE GENERAR RC.

OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH

Una obligación más desconocida : rendición de cuentas al finalizar el contrato ( Art. 1.720 CC ). Obligación derivada de la administración de negocios ( o bienes ) ajenos.

Una limitación a las obligaciones : como regla general – en materia de obras no urgentes – el Administrador no responde de las no realizadas por decisión comunitaria.

FIN DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR

Artículo 1.964 CC : prescripción de las acciones personales : 15 años

• Desde el día en que pudo ejercitarse la acción. Artículo 1.969.

• En todo caso, desde la finalización de la relación contratual.

CONTRAPARTIDA DE LAS OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR : DERECHOS 

Derecho a la retribución pactada.

Compensación  por los daños y perjuicios sufridos :

• Cese anticipado • Vencimiento anticipado, unilateral e injustificado

ALGUNOS CONSEJOS

Con independencia de la naturaleza de la relación : contrato escrito.

• Incluyendo la cuantificación de la indemnización por daños y perjuicios.

• Incluyendo la no obligación de adelantar fondos.

• Estableciendo otras condiciones : plazos de entrega de documentación, de la rendición de cuentas, etc.

ALGUNOS CONSEJOS 

Si  existe  una  reclamación  por Responsabilidad  Civi  :  no  reconocer  la responsabilidad y no negociar una acuerdo sobre  indemnización  (  art.  74  LCS  ). Rechazo de siniestro. 

Algunas conclusiones 

La responsabilidad civil profesional introduce un plus de obligaciones y responsabilidad ( Art. 1.726 CC ).

Es fundamental disponer de prueba : de la relación contractual y de las gestiones efectuadas ( Art. 217 LEC).

La obligación del Administrador es de hacer y no de resultado.

La responsabilidad exige una negligencia y un daño. Causalidad. Prueba.

MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN