Don Darling de Prestige Homes

Obtenir l’acceptation de la communauté

Grandes lignes

• Le parcours de la compagnie• Une expérience récente• Le cheminement• Obtenir l’acceptation de la communauté• La manière dont la communauté peut

contribuer• La manière dont la municipalité peut

contribuer• Passer à l’action

Le parcours de l’entreprise

• Prestige Homes est une division de Shaw Group, l’une des 50 compagnies canadiennes les mieux gérées.

• Le siège se trouve à Sussex, au NB.• Nous construisons des logements unifamiliaux et

multifamiliaux (plus de 11000 depuis 1973).• Une entreprise offrant un service complet, de la

conception à la réalisation finale (plans d’aménagement du terrain, conception et dessin de bâtiment, gérance de construction, etc.)

• Un ancien client a contacté notre compagnie pour nous demander de construire des logements locatifs abordables pour leur groupe d’habitation sans but lucratif.

• Travaillant de pair avec leur mandat, nous avons identifié une opportunité de construction de 24 unités de logement dans la localité de Sussex, au NB.

• Le groupe d’habitation sans but lucratif est bien connu au sein de la communauté et est un propriétaire formidable.

• Les deux parties se sont entendues sur les modalités et les travaux ont débuté en mai 2009.

Exemple récent

Le problème majeur

Syndrome du « pas dans ma cour »

Éléments du cheminement

• Les promoteurs doivent se mettre d'accord sur les modalités d'une relation de travail.

• Identifier les objectifs du projet.

• Établir des budgets et des échéanciers.

• Commencer la conception architecturale des bâtiments.

• Dans notre cas, le terrain n'était pas zoné, nous devions donc comprendre quels étaient les délais associés au changement de zone.

• Entrer en contact avec les dirigeants municipaux pour commencer à forger un appui.

• Une fois que le terrain a été identifié, nous avons négocié un accord d'achat avec des modalités.

• Des mises à jour continuelles ont été effectuées entre PH et le promoteur.

• La soumission officielle a été préparée et soumise au gouvernement avant la fin juillet.

• Les travaux de conception ont continué.

• L’évaluation complète et la planification du terrain a commencé, y compris la conception, l’ingénierie, l’évaluation environnementale du site, les coûts, etc.

• Le 23 septembre 2009, une lettre a été envoyée afin de démarrer le processus de changement de zone.

• Réunion initiale du conseil a été positive et le processus public a commencé.

Maintenant, le véritable travail commence…

Et cela fait partie du problème.

Appuyer les leaders municipaux

• Dès la première journée, nous établissons un sens du professionnalisme:– Les lettres on été rédigées avant notre réunion initiale.– Des dossiers de synthèse ont été préparés pour chaque

conseiller.– Une présentation professionnelle initiale a été préparée

pour le conseil, avec notes de présentation détaillées.– Nous nous sommes engagés à être proactifs afin de

gagner l’appui du public.– Nous avons bien sensibilisé les gens quant à la

nécessité de logements sécuritaires, abordables et à bon rendement énergétique au sein de la communauté.

• Les premiers articles de presse se sont avérés positifs.

• Nous avons été proactifs en créant des dossiers de synthèse personnalisés pour les voisins et nous avons identifié les personnes ressources (dépassé les attentes minimales).

Obtention de l’acceptation de la communauté

• J’ai moi-même distribué environ 25 dossiers de synthèse dans 25 foyers.

• La plupart des gens étaient polis, mais les opposants n’ont pas perdu de temps.

• Nous avons informé les conseillers à plusieurs reprises pendant ce processus.

• Nous avons écrit à des groupes d’aide sociale et les principaux employeurs pour leur demander de l’aide.

Utilisez votre réseau

• J’ai téléphoné chez :– D’autres groupes d'habitations au pays.– D’autres représentants politiques municipaux,

provinciaux et fédéraux.– Quelques contacts chez la SCHL.– De nombreuses personnes que je ne

connaissais pas.• C’est en demandant que l’on reçoit.• Les groupes sociaux sont aussi une

alternative (youtube, facebook, etc.).• Faites des recherches et soyez bien préparé.

Assemblées publiques locales

• Cette approche peut s’avérer très utile en matière de partage des faits sur votre projet au sein d’un forum public.

• Il est important de remplacer les mythes par des faits.

• Les gens qui seront présents ne seront pas tous raisonnables.

• Il est important de demeurer calme et concentré.

• Si vous ne connaissez pas la réponse à une question, engagez-vous à y répondre dans un délai raisonnable.

Réunions publiques

• Nous avons préparé une autre présentation Powerpoint adaptée et des notes de présentation.

• La réunion a connu une excellente participation.

• Les supporteurs étaient discrets.• Les gens en désaccord ont parlé haut et fort et

des arguments stéréotypés ont été exprimés (criminalité, valeur immobilière, utilisation, planification, un nombre trop important de gens à faible revenu dans une même zone, etc.).

• Il est important que les dirigeants municipaux manifestent leur soutien au projet en ayant une bonne compréhension des faits et des avantages des projets de logements abordables.

Comment gérer les oppositions?

• Problèmes:– Criminalité– Drogues– Trop de gens à faible revenu– Hauteur des bâtiments– Zones vertes– Clôtures– Meilleure utilisation du terrain– Valeur immobilière

Audition publique des objections

• Nous devons changer le nom (cette réunion a eu lieu à la fin novembre.)

• La salle du conseil était bondée.• Toutes les lettres ont été lues par le

secrétaire municipal.• Deux de nos opposants étaient si extrêmes

dans leurs propos qu’ils ont dépassé la discussion rationnelle.

• J’ai eu du mal à répondre à certaines des informations trompeuses écrites dans les lettres et j’ai décidé de raconter mon histoire.

• Question? Existe-t-il un meilleur processus?

« Être un bon leader, ça signifie avoir le courage de prendre des décisions importantes, surtout

en présence de fortes oppositions. »

« Ceux qui s’opposent à un projet peuvent sembler représenter une portion importante de la

population. »

Vérifier

• À ce stade, nous en sommes au 7e mois du processus.

• Nous avons attribué d’importantes ressources à un projet qui n’est que potentiel.

• Nous n’avons pas encore obtenu le changement de zone ni le soutien financier pour le projet.

Leçons

• Ayez un bon plan• Soyez prêt à travailler très fort• Utilisez votre réseau• Propagez les faits• Le processus doit devenir plus

facile, car sinon la plupart des gens laisseront tomber.

• Soyez professionnel

Clés du succès

• Lorsque les inquiétudes de certaines personnes de la communauté sont évitées ou bien gérées.

• Ne faites pas de promesses que vous ne pourrez pas tenir.

• Ayez un plan solide pour l'entretien et l’implication des locataires.

• Tout le monde surveillera le projet.

Aujourd’hui

• Les premiers bâtiments sont actuellement en construction.

• L’aménagement du terrain débutera à la fin juin.

• Le projet devrait être complété à l’automne.

• Nous travaillons sur ce projet depuis 12 mois.

Solutions recommandées

1. Réduire / éliminer les coûts imposés par le gouvernement, tels que:

a) Frais de développement

b) Frais municipaux (c’est-à-dire les frais du processus d’approbation)

c) Taxes

2. Options améliorées de financement de l’accession à la propriété

a) Favoriser l’abordabilité de l'accession à la propriété

b) Favoriser la disponibilité de accession à la propriété

3. Surmonter les deux défis fondamentaux du marché du loyer : (1) peu de construction de nouveaux logements locatifs et (2) faibles revenus des locataires:

a) Traitement de l’impôt sur le revenu des ensembles locatifs

b) La TPS et ensembles locatifs

c) Coûts mandatés par le gouvernement

1. Impôt immobilier injustes

• Assistance aux foyers à faible revenu ou qui ont des besoins particuliers:

a) Suppléments-logements

b) Indemnités de logement transférables

Merci