odin om fastigheter · en investerare kan låna delar av investeringsbeloppet. en del av...

Hugin & Munin

ODIN om Fastigheter

Special Report

Oktober 2012

HUGIN & MUNIN - SPECIAL REPORT I 3 I

ODIN OM FASTIGHETER

InledningFastigheter är världens största tillgångsklass. För många privatpersoner är bostaden den största – och i många fall enda – investeringen. Pensionskassor och livbolag låter gärna näringsfastigheter ingå i sina portföljer. Men fastigheter är svårare och mer komplexa att investera i än exempelvis finansiella värdepapper som aktier och obligationer.

Det finns även börsbolag som investerar enbart i fastigheter och dessa gör det möjligt att investera i fastigheter i en likvid och reglerad form. I denna broschyr presenteras fastigheter som investeringsform och hur ODIN investerar i sektorn genom börsnoterade aktier.

SammanfattningVad är fastigheter? En fastighet består av en tomt och en byggnad. Det nominella värdet på byggnaden sjunker alltid på grund av slitage och ålder. Värdeökningen på fastigheten beror därför på att tomtens värde stiger, något som i sin tur beror på att en högre hyra kan tas ut för de uthyrda ytorna eller att markytan i fråga utnyttjas effektivare.

Värdering av fastigheter. En fastighets värde är nuvärdet av alla framtida nettointäkter som fastigheten kan tänkas ge. Ofta används enklare värderingsmetoder som direktavkastning (netto yield), vilket beräknas som driftnetto (hyresintäkter minus driftskostnader) dividerat med marknadsvärde. En fastighet med ett driftnetto på en miljon kronor ger en direktavkastning på 10 procent om priset på fastigheten är 10 miljoner (1/10). Investeraren kan se hur direktavkastningen förhåller sig till det egna avkastningskravet eller titta på vilket pris motsvarande fastigheter handlas till innan han eller hon beslutar sig för att investera.

Belåning. Om de löpande intäkterna är högre än lånekostnaden (positive yield spread) kan det vara lönsamt med lånefinansiering, det vill säga att använda en finansiell hävstång. Om den rörliga räntan stiger över de löpande intäkterna (negative yield spread) och/eller värdet på fastigheten sjunker, blir det däremot olönsamt att vara belånad. En fastighet kan vara en säker investering, men investeringar i företag som lånefinansierar sina fastighetsköp kan vara förenade med stora risker.

Börsnoterade fastighetsaktier. Även om avkastningen från börsnoterade fastighetsaktier kan fluktuera mer än avkastningen från onoterade fastigheter, kan de i praktiken trots det erbjuda en lägre totalrisk. Skälet är att börsnoterade aktier ger daglig likviditet, professionell fastighetsförvaltning och i många fall lägre fasta kostnader och bättre finansiering. Dessutom är informationskraven mycket högre vilket ger ökad transparens.

Vår fastighetsfond ODIN Eiendom (Fastighet) har slagit sitt referensindex med 4,4 procentenheter per år sedan start*. Tomas Ramsälv tog över förvaltningen den 9 augusti 2011.

*) ODIN Eiendom (Fastighet) Startdatum: 24 augusti 2000 Genomsnittlig årlig avkastning per 31 oktober 2012: ODIN Eiendom (Fastighet) 15,7 % Index 11,3 %

Att investera i aktiefonder innebär ett risktagande. Historisk avkastning är inte någon garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet.

Tomas Ramsälv Senior portföljförvaltare för ODIN Eiendom (Fastighet)

HUGIN & MUNIN - SPECIAL REPORTI 4 I

ODIN OM FASTIGHETER

Vad är fastigheter?Frågan är inte så dum som den låter. En fastighet är nämli-gen inte bara en byggnad utan består av två olika delar: dels byggnaden eller byggnaderna, som alltid sjunker i värde eftersom de åldras och slits, dels tomten som ofta stiger i värde. I det korta perspektivet kan högre byggkostnader göra att det nominella priset på byggnaden stiger, men över tid sjunker realvärdet på en byggnad eftersom den måste underhållas, renoveras eller saneras. Över tid är det därför det stigande tomtvärdet som gör att värdet på en fastighet stiger.

För att en tomt ska bli mer värd måste intäkterna från tomtytan öka. Det kan ske antingen genom högre hyror el-ler genom en ökning av den hyrbara ytan. För att hyrorna ska stiga måste det finnas en efterfrågan på just den plat-sen eller i det området. Är det ont om lediga lokaler på en plats där många vill etablera sig pressas hyrorna upp och gör att värdet på marken stiger.

Det är den insikten som ligger bakom fastighetsmäklarnas mantra om läge. Läget är nämligen den viktigaste parame-tern för fastighetsvärden.

Och att ordet läge upprepas tre gånger beror inte bara på att det är så centralt, utan även på att läge har tre olika as-pekter som hänger samman med var människor:

• bor• arbetar• rörsig.

Vi kan alltså säga att avkastningen på fastigheter bestäms av efterfrågan på mark. En aldrig så ståtlig byggnad kan vara värdelös om ingen vill använda den.


ODIN OM FASTIGHETER

Avkastning på fastigheter Hur hög har avkastningen varit?För aktier och obligationer är det lätt att hitta siffror som visar den faktiska avkastningen, men för investeringar di-rekt i fastigheter är det betydligt svårare. Ett problem är exempelvis att index över bostadspriser inte tar hänsyn till renoveringsarbeten, vilket innebär att avkastningen är be-tydligt lägre än vad prisutvecklingen visar. För investering-ar i värdepapper som är knutna till fastigheter är situatio-nen den omvända. Där utgörs merparten av avkastningen av den utdelning som företaget betalar.

De längsta och bästa dataserierna kommer från USA. Som illustration återger vi här vad avkastningen har varit för di-rektägda fastigheter, mätt i National Council of Real Estate Investment Fiduciaries index (NCREIF) med 1977 som basår, samt för börsnoterade fastighetsaktier i så kallade Real Estate Investment Trusts (REITs, en typ av fastighets-bolag som är vanliga i USA). De båda investeringsmetoder-na har gett en avkastning på 8,8 procent respektive 10,8 procent per år sedan 1977.

Man bör dock känna till att NCREIF omfattar obelånade fastigheter, vilket innebär att risken inte är jämförbar med REITs-investeringar, där belåningsgraden normalt sett är 40–60 procent.

Hur har då fastigheter klarat sig jämfört med aktiemarkna-den som helhet? Om vi jämför totalavkastningen ser fastig-heter och aktier ut att ha gett en ganska snarlik avkastning på cirka 11 procent om året.

Det mest intressanta med avkastningssiffrorna är att se hur avkastningen fördelar sig på löpande avkastning (ut-delning) och prisstegring (på fastigheter eller aktier). Här blir skillnaden mellan fastigheter och aktier tydlig. Av den årliga avkastningen på 10,8 procent utgjordes endast 2,6 procent av prisstegring på fastighetsinvesteringarna, med-an hela 8,3 procent var utdelning. För aktier var förhållan-det nästan det omvända.

Skälet är att REITs delar ut den största delen av vinsten varje år, medan vanliga företag ofta behåller merparten el-ler nästan hela vinsten för att kunna växa. Om fastighets-utveckling ej är syftet förekommer ingen större tillväxt i fastighetssektorn. Det betyder att man i stället måste se till de löpande intäkterna. Senare i denna broschyr tittar vi närmare på avkastningen från nordiska fastighetsaktier.

Varifrån kommer avkastningen?Avkastningen på fastigheter kommer huvudsakligen från intäkterna för de uthyrda ytorna. Även ren fastighetsut-veckling, alltså att köpa en tomt för att bygga fastigheter som sedan säljs, har samma utgångspunkt - att någon vill köpa en fastighet när den är färdig beror på att den kan ge hyresintäkter som rättfärdigar investeringen. Den allra största delen av den långsiktiga avkastningen på fastighe-ter kommer från den så kallade direktavkastningen.

100,00

1000,00

10000,00

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

30.1

2.19

77 =

100

Avkastning (total) amerikansk eiendom

REITs-index(10,8%)

S&P 500 (11,0%) Obelånad fastighet(8,8%)

2,6 %

7,8 %

8,3 %

3,1 %

0,0 %

2,0 %

4,0 %

6,0 %

8,0 %

10,0 %

12,0 %

REITS S&P 500

Prisuppgång mot utdelningamerikansk data sedan 1977

Utdelning

Prisuppgång

Källa: ODIN Forvaltning/ Reuters

Källa: ODIN Forvaltning

(Total) avkastning amerikanska fastigheter

Prisuppgång mot utdelningamerikansk data sedan 1977


ODIN OM FASTIGHETER

BruttohyresintäkterDen totala hyra som hyresvärden får från hyrestagaren kall-las bruttohyra. Det kan vara ett fast belopp (vilket normalt är fallet för kontor och lager) eller ett varierande (normalt för omsättningsbaserade verksamheter som handel eller ho-tell) eller en kombination.

Bruttohyran kan också anges som den faktiskt erhållna hy-ran (rental income) eller den hyra som skulle ha erhållits om hela de tillgängliga ytorna var uthyrda (rental value). I bästa fall är de båda siffrorna desamma. Det kan i så fall tolkas an-tingen som att fastighetsförvaltningen är mycket god eller som att hyran ligger under den marknadsmässiga för mot-svarande standard och läge.

Bruttohyran kan stiga endast om den uthyrda ytan ökar (minskad vakansgrad) och/eller om hyresnivån höjs.

Hyreshöjningar kan göras antingen om standarden uppgra-deras, och i så fall måste man ta hänsyn till renoveringskost-naderna, eller om den allmänna ekonomiska utvecklingen gör att efterfrågan på hyresobjekt ökar, så att andra hyres-gäster blir villiga att betala högre hyra för samma lokaler.

DriftnettotFastighetsinvesterare kan dock inte se enbart till brutto-hyran eftersom det är vissa kostnader förenade med att äga och hyra ut fastigheter. Ägarens förvaltningskostnad omfattar normalt:

• fastighetsskatt• kommunalaavgifter• el• underhåll• vaktmästartjänster

När förvaltningskostnaden har dragits av har fastighetsä-garen kvar det så kallade driftnettot. Om inte fastighets-köpet har finansierats med externt kapital blir driftnettot ägarens avkastning.

Är uthyrningen reglerad i långa hyreskontrakt med fast hyra kan driftnettot ökas endast genom att driftskostna-derna sänks. Det enklaste, och mest kortsiktiga, sättet att öka driftnettot är att skära ner kostnaderna för underhåll. Men den metoden innebär att fastighetens värde som in-vestering urholkas på lång sikt eftersom hyran kommer att sjunka när standarden blir mindre attraktiv och/eller en eventuell köpare av fastigheten kommer justera priset utifrån det eftersatta underhållet.


ODIN OM FASTIGHETER

DirektavkastningOm ett fastighetsköp finansieras enbart med eget kapital kommer avkastningen att vara densamma som driftnettot. Genom att dividera driftnettot med fastighetens nominella värde får vi den så kallade direktavkastningen.

Låt oss anta att driftnettot är 600 000 kronor. Om fastig-heten har köpts för 10 000 000 kronor säger vi att direktav-kastningen är:

Detta är ett centralt förhållande i fastighetssektorn efter-som det säger något om den löpande avkastningen, som över tid utgör den största delen av avkastningen på fast-igheter. Ofta används direktavkastningen som referens-mått för ”gällande pris” på fastighetsmarknaden. Om flera liknande fastigheter säljs på en viss avkastningsnivå kan man anta att denna speglar ett rimligt pris. Det säger inte nödvändigtvis något om ifall investeringen är lönsam, utan bara att värderingen är marknadsmässig.

Belåning som hävstångEn investerare kan låna delar av investeringsbeloppet. En del av driftnettot går då till att betala räntekostnaderna, vilket gör att de absoluta intäkterna faller. De relativa in-täkterna kan däremot öka eftersom andelen eget kapital som investeras är mindre. Ett exempel:

Anta att driftnettot som i exemplet ovan är 600 000 kro-nor. Men av investeringsbeloppet på 10 miljoner kronor är 7 miljoner kronor nu lånade och 3 miljoner kronor eget ka-pital. Det centrala är då hur stor del av driftnettot som går till att täcka kostnaderna för lånet.

När räntorna är låga – och lägre än den löpande direktav-kastningen (i vårt exempel 6 procent) – kan den löpande avkastningen på eget kapital ökas med hjälp av belåning. Det kallas positiv hävstångseffekt (positive leverage). Låt säga att räntekostnaderna/räntan på lånet är 5 procent (för enkelhetens skull bortser vi här från skatten). Då blir ut-räkningen följande enligt tabellen i nästa stycke:

Men vad händer om räntan stiger till 8 procent? Då ser vi att avkastningen sjunker. Om lånekostnaden är högre än den löpande direktavkastningen (net yield) har vi en så kallad negativ hävstångseffekt (negative yield spread). Då lönar det sig inte att låna om man inte förväntar sig att priset på fastigheten ska stiga.

Var ligger skärningspunkten?

Låt oss anta att lånekostnaden är 6 procent. Då blir kas-saflödet detsamma oavsett om vi använder externt kapital och hävstångseffekten är noll.

Obelånad Belånad

Investerat belopp 10 000 000 10 000 000

Lån - 7 000 000

Eget kapital 10 000 000 3 000 000

Netto hyresintäkter 600 000 600 000

Räntekostnader (5%) - 350 000

Netto kassaflöde 600 000 250 000

- i % av eget kapital 6% 8%

Obelånad Belånad

Investerat belopp 10 000 000 10 000 000

Lån - 7 000 000

Eget kapital 10 000 000 3 000 000

Netto hyresintäkter 600 000 600 000

Räntekostnader (8%) - 560 000

Netto kassaflöde 600 000 40 000

- i % av eget kapital 6% 1%


ODIN OM FASTIGHETER

Värdering av fastigheterHur värderas fastigheter eller fastighetsbolag? Det finns flera olika metoder som kan användas.

1. MarknadsvärdeMarknadsvärdet får vi genom att analysera köp av fastighe-ter på den fria marknaden. Marknadsvärdet är det belopp som fastigheterna mest sannolikt skulle överlåtas för vid försäljning på en öppen marknad. Principen är här att fast-igheter av samma slag och standard som har likartat geo-grafiskt läge har ungefär samma pris.

2. KassaflödesmodellDet teoretiskt riktiga sättet att räkna ut värdet på en inves-tering är att räkna om alla framtida betalningsströmmar till dagens penningvärde och summera dem.

I denna omräkning justeras graden av osäkerhet hos betal-ningsströmmarna. Modellen kallas kassaflödesanalys och görs med hjälp av följande formel:

Slutvärdet beräknas ofta utifrån det avkastningskrav som kan tänkas ligga till grund för en försäljning år n. Normalt hamnar detta något över dagens nivå för att kompensera för slitage (lägre hyresnivå för slitna lokaler).

V = fastighetens värdeCFn = netto kassaflöde från fastighetsdrift år nSV = slutvärde, det vill säga vad fastigheten kan tänkas bli såld för år nr = avkastningskrav (kapitalkostnaden = riskfri ränta + riskpåslag)

CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 CFn+SV

(1+r) (1+r)2 (1+r)3 (1+r)4 (1+r)5 (1+r)nV = + + + + + ••• +


ODIN OM FASTIGHETER

Läge: Fastigheter i perifera områden löper i allmänhet större risk att bli stående tomma än fastigheter i centrala områden.Teknisk standard: Sämre byggkvalitet ökar risken för oför-utsedda reparationer.Hyresgästernas kreditvärdighet: Hyresgäster som anses ha dålig soliditet ökar risken att hyran inte erläggs liksom att hyresgästen försvinner innan kontraktet löper ut.Hyreskontrakt: Korta kontrakt gör hyresintäkterna osäkra-re, och det osäkra slutvärdet utgör en större andel av to-talvärdet än för långa kontrakt.

4. Återanskaffningsvärde Vi kan också tänka oss en situation där ingen är beredd att betala mer för en befintlig fastighet än vad det kostar att köpa en tomt och uppföra motsvarande byggnad från grun-den. En sådan ”teknisk” värdering baseras på: • prisetförtomten• kostnadenförattbygganytt• avdragförslitage/ålder

Modellen används sällan men kan ge en fingervisning i om-råden där det finns många lediga tomter. I mycket centrala distrikt där det inte finns några lediga tomter att köpa och bebygga är metoden högst osäker.

Cyklisk värderingIbland kan investerare vara beredda att betala mer för fastigheter med korta kontrakt än med långa, även om risken normalt är lägre med långa hyreskontrakt. Så är fallet om hyrorna har stigit jämfört med de gamla kontrakten och nya kontrakt kan ingås på en högre hyresnivå.

I sådana fall ger ett statiskt avkastningskrav en felaktig värdering av en fastighet. Avkastningen från fastigheter kan nämligen liknas vid förhållandet mellan pris och vinst på aktiemarknaden (p/e-talet). Vi vet att i företag med kraftigt varierande vinst kan ett lågt p/e-tal (en låg prissättning av det egna kapitalet i ett företag i förhållande till dess vinst) innebära att företagets aktie ändå är ”dyr”, och omvänt. Det som är intressant är vad vi kan vänta oss i form av framtida vinst. Om vi förväntar oss att hyresintäkterna kommer att stiga kraftigt kan vi vara beredda att acceptera ett högt ”p/e-tal” – för fastigheter alltså en låg avkastning.

Intäkterna i fastighetssektorn styrs dock ofta av långa hyreskontrakt och varierar således mindre än börsbolagens vinster. Normalt sett är det också bara i de mest centralt belägna fastigheterna som hyresnivåerna varierar kraftigt. I områden där det finns gott om ledig tomtareal sätter byggkostnader och tomtpriser ett ”tak” för hur mycket hyrorna kan stiga över tid.

riskfri realränta+ riskpremie för fastighetsinvesteringar+ avskrivning på byggnader (relativt sett mindre för centrala fastigheter där tomten i regel utgör en större andel av värdet)+/- förväntad realutveckling för driftnettot (tillväxt rättfärdigar lägre avkastningskrav)

= direktavkastning

Även om metoden är den mest korrekta är den också myc-ket känslig för felaktiga uppskattningar av framtida betal-ningsströmmar och för uppskattningen av kapitalkostna-derna. Båda dessa faktorer är svårbedömda, och modellen blir inte bättre än de tal vi sätter in i den.

3. Direktavkastning som mått på fastighetsvärde Ett välanvänt mått på en fastighets värde är direktav-kastningen (yield). Direktavkastningen är ett mått på de löpande hyresintäkterna i procent av köpesumman eller fastighetsvärdet. Det kan användas både som mått på av-kastningen på en fastighet och som avkastningskrav.

Om vi frågar oss vad fastigheten är värd baserat på di-rektavkastningsmetoden måste vi även titta på hur avkast-ningen mäts:

• Marknadensavkastningpåfastigheteriallmänheteller för just denna typ av fastigheter• Köparensavkastningskrav(kanavvikafråndetsom gäller på marknaden)• Historiskavkastningsnivå

Generellt sett speglar direktavkastningen:

• avkastningenpåriskfriaplaceringar• investeringensrisknivå

Direktavkastningskravet för det totala kapitalet består av:

Det är inte lätt att hitta några konkreta siffror för risk-premien på fastighetsmarknaden av det slag som har ut-vecklats för aktiemarknaden (kapitalvärdesmetoden eller nuvärdesmetoden). Olika strategier har föreslagits men generellt är uppfattningen att riskpremien (avkastningen över den riskfria räntan) bör ligga i intervallet 2–4 procent.

Generellt kan vi säga att risken i en fastighet beror på föl-jande faktorer:


Börsnoterade fastighetsaktierDet enklaste sättet att få exponering mot fastighetsmark-naden är att köpa börsnoterade fastighetsaktier. Då är det i regel kompetenta fastighetsförvaltare som hanterar dina pengar, särskilt i företag med stora, privata ägare som har hela eller största delen av sin egen förmögenhet investerad.

Den historiska avkastningen på börsnoterade fastighetsak-tier har varit bättre än den generella avkastningen på aktier sedan 1995. Carnegie Real Estate Index har gett något bät-tre årlig avkastning än marknaden i stort, men med lägre risk (mätt i månatliga kurssvängningar).

Index Årlig avkastning (SEK)

Årlig volatilitet (standardavvikelse)

ODIN Eiendom (2000-2012) 15,7 % 15,5 %

Carnegie Real Estate Index (2000-2012) 11,3 % 18,2 %

ODIN Eiendom (Fastighet) har i sin tur gett bättre avkastning än sitt referensindex, Carnegie Real Estate Index:

ODIN Eiendom (Fastighet) mot Carnegie Real Estate Index (i SEK) sedan fonden lanserades i augusti 2000. Avkastning per 31 oktober 2012

aug

2000

= 1

00

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

ODIN Eiendom (Fastighet) Carnegie Real Estate Index

100

200

300

400

500

600

700

0

Källa: ODIN Forvaltning/ Reuters

Avkastning ODIN Eiendom (Fastighet) mot index


ODIN OM FASTIGHETER

Börsnoterade aktier mot direktägda fastigheterDe senaste åren har många privata investerare investerat direkt i fastigheter genom egna eller nystartade aktiebolag som ska köpa fastigheter för uthyrning eller utveckling. Re-sultaten har varit blandade. Många av bolagen har antin-gen haft för få hyresgäster eller för hög risk, och de flesta har saknat professionell ledning.

ODIN anser att de flesta i stället bör investera genom eta-blerade, reglerade och likvida aktiebolag som är börsno-terade. För att minska risken ytterligare i förhållande till avkastningen bör man investera genom en fond.

Fördelarna med att investera genom en fastighetsfond som ODIN Eiendom är:

• Likviditet: En aktiefond handlas dagligen. En investering i direktägda fastigheter kan vara helt illikvid.• Professionell fastighetsförvaltning: Företagen har sysslat med dessa uppgifter i många årtionden.• Intern fastighetsförvaltning: I direktägda fastigheter används ofta konsulter som inte har samma ägande- känsla. • Lägre fasta kostnader: Större uthyrda ytor att slå ut de administrativa kostnaderna på.• Fastighetsutveckling: Meravkastningen från fastigheter bottnar i framgångsrika byggprojekt, inte bara i ren uthyrning eller köp av befintliga fastigheter.• Bättre finansiering: Etablerade fastighetsbolag har bank- relationer som ger dem bättre villkor och gör att de prioriteras i tider då bankerna stramar åt utlåningen.• Transparens: Börsnoterade nordiska fastighetsbolag hör till de bästa på att rapportering. I direktägda fastigheter kan förvaltarna vara återhållsamma eller selektiva med information.

REITsUtomlands finns börsnoterade företag som har ett mer fondliknande mandat. Så kallade Real Investment Trusts (REITs) är börsnoterade bolag som är skyldiga att betala ut större delen av sina vinster som utdelning. Dessa äger därför i första hand så kallade stabila fastigheter och in-vesterar mer sällan i fastighetsutveckling. I Norden finns inga REITs.

Finansiell riskLån är centralt i fastighetssektorn. Om den löpande av-kastningen (yield) är högre än lånekostnaden lönar det sig att låna pengar för att köpa fastigheter. Belåning gör också att avkastningen stiger om fastighetsvärdena stiger. Och ju större del av köpeskillingen som finansieras med lån, desto högre blir vinsten i procent av eget kapital.

Om halva köpeskillingen är lånad fördubblas avkastningen på eget kapital (1/0,5 = 2). Om belåningen är på så mycket som 80 procent femdubblas avkastningen (1/(1-0,80)=5). Detta värde kallas multiplikatorn.

Det innebär att om fastighetspriserna stiger med 10 procent gör en belåningsgrad på 1 (hälften lån och hälften eget kapital) att avkastningen fördubblas från 10 procent till 20 procent. Och ökar vi belåningen till 80 procent (en-dast 20 procent eget kapital) femdubblas effekten på eget kapital så att avkastningen ökar från 10 procent till 50 procent (före avdrag för räntekostnader).

Men detta slår åt båda hållen. Med 80 procents belåning utplånas hela det egna kapitalet om fastigheternas värde sjunker med 20 procent, vilket inte är någon omöjlighet. Ett prisras på 20 procent ger alltså en förlust på 5 x 20 procent = 100 procent. Extra dystert blir det om den lö-pande direktavkastningen dessutom är låg. Prisutvecklin-gen på fastigheter ser nämligen olika ut vid olika avkast-ningsnivåer.

0

5

10

15

20

25

10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 95 %

Multiplikator på egenkapitalen (før fin. kostnader)

Belåningsgrad

Fakt

or

Källa: ODIN Forvaltning

Multiplikator på eget kapital (före finansiella kostnader)


ODIN OM FASTIGHETER

Tillgångsallokering – fastigheter i portföljsammanhangEgenskaperFastigheter är en egen tillgångsklass. Det finns olika defi-nitioner av vad en tillgångsklass är, men i grunden hand-lar det om investeringar som har samma egenskaper med någorlunda likartad risk- och avkastningsprofil. Somliga menar att det bara finns tre tillgångsklasser – aktier, obliga-tioner och kontanter – medan andra laborerar med betyd-ligt fler. De flesta är dock överens om att även fastigheter och råvaror måste placeras i en tillgångsklass för sig.

Detta är viktigt då ett av kriterierna på en egen tillgångs-klass är att avkastningen inte samvarierar särskilt mycket med andra tillgångsslag, alltså att priset på fastigheter och aktier inte faller eller stiger samtidigt, eller i alla fall inte lika mycket. Om fastigheter inte samvarierar med aktier bör man investera i dem för att förbättra sin riskspridning. Genom att inkludera en tillgångsklass som inte samvarierar med andra förbättras förhållandet mellan risk och avkast-ning.

Indexet för fastighetsaktier i Sverige, Carnegie Real Estate Index (CREX), har haft en korrelation på 0,6 mot Stock-holmsbörsens generalindex (OMXSB) sedan 1996.

Det förhållandet gäller om korrelationen mäts på månads-basis. Tittar vi på längre perioder sjunker emellertid kor-relationen, så som grafen visar. Här ser vi att på längre sikt – exempelvis fem år – är korrelationen mellan fastigheter och aktier negativ, och det gör fastigheter attraktiva ur di-versifieringssynpunkt.

-0,80

-0,60

-0,40

-0,20

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Korr

elat

ion

Noterade fastighetsaktier mot direktinvesteringDirektinvestering mot alla aktier

Källa: Leimdörfer

Korrelation mellan fastighetsaktier och direktinvestering i fastighet över tid


ODIN OM FASTIGHETER

AllokeringHur stor del av portföljen bör då placeras i fastigheter? Sva-ret är starkt avhängigt av investerarens befintliga portfölj och risktolerans.

En privatperson som har stora investeringar i fastigheter på annat sätt bör för riskspridningens skull inte äga myc-ket fastigheter genom aktiebolag eller fonder.

För långsiktiga investerare som behöver inflationssäkra sina investeringar kan fastigheter vara ett bättre alterna-tiv än nominella obligationer. Av det skälet har den norska oljefonden, norska statens pensionsfond och andra pensio-nskassor valt att inkludera fastigheter i sina portföljer.

Det går inte att ge något generellt svar på hur stor del av en portfölj som bör investeras i fastigheter, men de flesta institutionella portföljer har mellan 5 och 20 procent pla-cerat i fastigheter.

En annan fråga är om en eventuell omallokering ska tas från portföljens aktie- eller räntedel. Fastigheter har egen-skaper som påminner om både räntepapper (löpande in-täkter) och aktier (svängningar i intäkter och värde). Om fastighetsinvesteringen görs i moderna fastigheter med bra läge och långa hyreskontrakt kan nog en del av ränte-placeringarna bytas ut mot fastigheter.

Investeringar i fastigheter med högre risk, delvis vakanta fastigheter eller fastigheter med korta hyreskontrakt i pe-rifera områden bör i stället få ersätta en del av portföljens aktieinnehav.

Hur är det då med börsnoterade fastighetsaktier? En del investerare vill hellre äga fastigheter direkt eller genom särskilda fastighetsbolag för att uppnå den önskade diver-sifieringen. På kort sikt svänger nämligen börsnoterade fastighetsbolag i hög grad i takt med aktiemarknaden i stort, men så som framgår av figuren till vänster är det inte säkert att så är fallet på lång sikt.

Det betyder att investerare som inte har kraftig exponering mot fastigheter på andra sätt gärna kan inkludera fastig-hetsaktier i portföljen i tillägg till vanliga aktier.


ODIN OM FASTIGHETER

ODINs strategiInom ODIN anser vi att fastighetsaktier är en attraktiv in-vesteringsform. Utdelningen från bolagen är för närvaran-de högre än avkastningen från ränteplaceringar, samtidigt som de bästa företagen även åstadkommer en värdeök-ning på det investerade kapitalet. Räntorna är låga och bra fastighetsföretag kan omförhandla sina lån till bättre vill-kor än de mindre framgångsrika.

ODIN fokuserar alltid på om företagen vi investerar i ger högre avkastning på kapital (return on capital employed) än kostnaden för kapitalet (weighted average cost of capi-tal). Det kriteriet uppfyller bolagen vi äger och har ägt. Se-dan fonden lanserades i augusti 2000 har ODIN Eiendom (Fastighet) gett en årlig avkastning på eget kapital på hela 15,7 procent (per 31 oktober 2012).

Vi föredrar • fastighetsbolagmedaktivaägare• fastighetsbolagmedmarknadsledandeställningiett specifikt geografiskt område• fastighetsbolagsomärspecialiseradepåvissatyperav lokaler (kontor, lager m.m.)• fastighetsbolagmedgodatidigareresultatinom projektutveckling

• fastighetsbolagsomharendecentraliseradorgani- sation och dokumenterad förmåga att hitta hyres- gäster till lediga lokaler• fastighetsbolagsomhartillräckligtstoraytorisamma område för att kunna uppnå stordriftsfördelar i förvaltningen • fastighetsbolagsomharegenpersonalförtekniskoch ekonomisk förvaltning, häribland uthyrning.

Vi är generellt försiktiga med• fastighetsbolagsomharettalltförblandatbestånd• fastighetsbolagsomäralltförinriktadepåtransaktioner.

ODIN fokuserar på att hitta fastighetsbolag som har höga driftnetton med stabil tillväxt tack vare aktiv fastighets-förvaltning och lönsam projektutveckling. Driftnettot är grunden till värdeskapandet i sektorn. Direktavkastningen varierar över tid, men en god ökning av driftnettot innebär alltid högre marknadsvärde på sikt och en bra totalavkast-ning på fastighetsbolagens egna kapital.

ODIN FonderStureplan 13, S-111 45 Stockholm Box 238, S-101 24 StockholmTelefon: +46 8 407 14 00 Fax: +46 8 407 14 66

Kungsportsavenyen 1, S-411 36 GöteborgTelefon: +46 31 360 6900Fax: +46 31 360 6910

E-post: [email protected] www.odinfonder.se Organisationsnummer: ODIN Fonder, filial till ODIN Forvaltning AS, Norge 516402-8044

odin om fastigheter · en investerare kan låna delar av investeringsbeloppet. en del av...

Documents