2014年第一季度投資報告

深圳市漢威 華金股權投資企業

（有限合伙）

目錄

01. 基金基本信息

03. 主要投資活動

04. 市場概況

06. 項目報告

10. 財務報告

普通合伙人/執行事務合伙人 深圳市漢威華基股權投資有限公司

資金保管人 招商銀行股份有限公司上海分行

項目資產管理人 華潤（上海）有限公司

基金審計師 德勤華永會計師事務所有限公司

基金法律顧問 上海市錦天城（深圳）律師事務所

項目資產評估師 戴德梁行有限公司

基金基本信息

相關各方

01基金基本信息

名稱

深圳市漢威華金股權投資企業 （有限合伙）(“基金”)

類型

封閉式基金

註冊地

深圳

規模

人民幣12億元

存續期限

4+1+1年

第一次資金募集 到位時間

2013年12月24日

到期時間

2017年12月23日

產品費率

- 基金管理費

2.15%/年(支付予普通合伙人，按實繳出資額計算)

- 資金託管費

(i) 0.05%/年(支付予招商銀行股份 有限公司，按託管金額計算)

(ii) 0 .05%/年(支付予專項資產管理 計劃，按實繳出資額計算)

基金基本要素

02 基金基本信息

基金大事表

日期 事件

2013/12/05 各合伙人簽署有限合伙協議

2013/12/06 基金成立投資委員會

2013/12/20 第一次資金募集通知書發出

2013/12/24 第一次資金募集到位

2014/03/27 第二次資金募集通知書發出

購買日期 理財產品名稱 金額 ( 人民幣 )

2013/12/27 歲月流金 51385 號 59,000,000

2013/12/27 歲月流金 55862 號 59,000,000

2014/02/19 歲月流金 51393 號 29,000,000

2014/02/28 點金池 7003 號 30,000,000

主要投資活動

資金募集

基金於2013年12月24日成功完成了共3億元人民幣的第一次資金募集。

第二次資金募集的通知書已於2014年3月27日發出，計劃召集余下的9億元。

基金現金管理

第一次資金募集的余額投資於招商銀行發行的保本理財產品，以尋求較高收益，詳情如下：

03主要投資活動

市場概況

04 市場概況

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

受惠於經濟增長，上海甲級

寫字樓租金於2013年持續上行，

第四季度的租金環比增長0.7％

至每天每平米9.2元。按地區劃

分，核心地區如靜安區和浦東的

租金分別是每天每平米11.3元和

9.3元，而新興商務區的租金環比

上漲5.4％，升幅高於整體市場水

平，其中虹口和閘北的租金分別

為每天每平米5.6元和6.8元，與核

心商業區的租金相比仍有約35％

的差距，因此相信上海寫字樓市

場去中心化的趨勢將持續。

在投資市場方面，2013年第

四季度上海寫字樓投資市場表現

非常活躍。根據第一太平戴維斯

的報告，期內有九宗整棟項目完

成交易，總成交金額為185億元。

較受注目的交易包括交通銀行和

光大控股聯合收購位於陸家嘴的

東方匯經中心，以及瀋陽首源收

購虹橋的古北財富中心一期。古

北財富中心一期位於虹橋路1452

號，距離上海萬象城項目僅約5公

里，總建築面積3.55萬平米，是

次成交價為14.64億元，折合每平

米價格高達41,239元，顯示投資

者對大虹橋商務區前景的信心。

展望2014年，上海寫字樓市

場供應量將有所反彈，第一太平

戴維斯預測將會有10個新甲級寫

字樓項目入市，新增供應面積67

萬平米，當中浦西佔32萬平米，

而浦東供應較多，有35萬平米。

這一批新增供應將會給寫字樓租

金上升趨勢帶來一定壓力，但虹

橋商務區籍其獨特的地理位置、

獨特的政策定位、成熟的交通網

絡和較核心商務區相宜的租金

水平，預期能吸引更多的跨國公

司、國內金融機構和專業服務行

業企業進駐，虹橋商務區的寫字

樓市場發展將平穩向上。

長遠而言，人民幣國際化、

上海的國際金融中心定位和2012-

2030年城市規劃將進一步增強上

海的國際競爭力，上海作為中國

面向世界的窗口，金融、貿易和

相關的專業服務行業對經濟的貢

獻將不斷擴大，金融業和專業服

務行業佔上海甲級寫字樓需求的

份額將從現在的27％和16％水平

進一步向上提升，從而帶動對高

質量寫字樓長期穩定的需求。

數據來源: 萊坊研究部

百萬平米 供應面積 吸納面積

上海主要商務區甲級寫字樓供需走勢 (2003年至2013年)

05市場概況

項目介紹

項目由上海萬象城城市綜合體的A、B、C和D四棟超甲級寫字樓組成，總建築面積約6.1萬平米，其中寫字樓面積約5.7萬平米，配套底商面積約4,000平米。項目定位於打造低密度、綠色環保的辦公環境，並帶有超甲級硬件配置。

項目位於上海大虹橋區域的吳中路商圈，北沿吳中路、西臨外環高架，處於上海西部的核心位置，距虹橋交通樞紐僅2公里（10分鐘車程），一小時可輻射長三角經濟圈。此外，項目位處上海市軌道交通10號線紫藤路站上蓋，與地鐵網絡無縫連接，來往上海市區十分方便。

作為大虹橋的核心區域，吳中路已聚集商務辦公樓群，頂新國際集團亦已將總部搬至吳中路，加上正在開發的七寶商務區，吳中路一帶未來的商業蓬勃發展，日漸成為上海最重要的新興商務區之一。

項目是華潤置地旗下高端綜合體品牌“萬象城”的一部份。上海萬象城由24萬平米頂級購物中心、11棟共計約14萬平米超甲級寫字樓集群、3萬平米國際精品酒店式公寓、3萬平米生態空中花園等組成，總體量達約53萬平米。項目周邊3公里內30萬人口，聚集韓國、日本、台灣和香港人社區，但缺少大型高端商業配套。

項目正在施工階段，並將於2015年第二季以竣工狀態交付。華潤置地上海團隊將負責日後的資產管理，以便基金獲益於其對上海萬象城整體的資產管理服務。

項目報告

項目 上海萬象城A、B、C和D棟寫字樓

地址 上海市閔行區吳中路與紫藤路交界

建築面積 A 棟：15,121 平米 B 棟：15,121 平米 C 棟：12,237 平米 D 棟：14,765 平米 配套商業：3,845 平米 總計：61,089 平米

（以上為預測面積，最終面積以實測為準）

所有權 100%

目標交付日期 2015年第二季

06 項目報告

項目位置

07項目報告

棟及配套商業： 33,698平米

寫字樓A、B和D棟的土建結構已按計劃時間表完成封頂，而C棟的土建結構亦已興建至5層，土建部份完

工率為71％，預計於2014年6月封頂，工程進度符合預期。

二次結構工程正在進行中，A、B棟已基本完成。

預計四棟寫字樓將按時於2015年二季度竣工交付。

售樓處已完工，而樣板房工程正在進行中，完成約50%，預計第二季度完成。

工程進度

08 項目報告

已選定國際知名物業顧問世邦魏理仕擔任項目的租賃代理，相關招商工作隨即展開。

目標客戶對象包括有意搬出上海核心商業區的企業、跨國企業、在閔行區活躍的韓國企業和長三角的地區

性企業。

經過前期項目推廣，積累的潛在客戶包括世界500強的醫藥公司、外資化妝品公司、汽車公司、中外資銀

行和國企等等。

二季度的重點工作包括舉辦大型招商發布會、閔行區外企路演、媒體訪問、豎立大型戶外廣告和利用微博

和微信等線上平台進行宣傳等等。

租賃進度

09項目報告

資產 2014 年 3 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 負債及所有者權益 2014 年 3 月 31 日 2013 年 12 月 31 日

流動資產： 流動負債：

貨幣資金 60,689,457.69 2,062,671.23 短期借款

短期投資 59,000,000.00 118,000,000.00 應付票據

應收票據 應付帳款

應收帳款 預收帳款

減 ：壞賬準備 應付工資

應收帳款淨額 應付福利費

其他應收款 900,226,410.88 73,063.03 應付股利（利潤）

預付帳款 179,793,000.00 179,793,000.00 應交稅金

應收補貼款 其他應交款

存貨 其他應付款 70,273.97 3,287.67

待轉其他業務支出 預提費用

待攤費用 預計負債

待處理流動資產淨損失 一年內到期的長期負債

一年內到期的長期債權投資

其他流動負債

其他流動資產 流動負債合計 70,273.97 3,287.67

流動資產合計 1,199,708,868.57 299,928,734.26 長期負債：

長期投資： 長期借款

長期股權投資 應付債券

長期債權投資 長期應付款

合併價差 專項應付款

長期投資合計 - - 其他長期負債

固定資產： 其中：特種儲備資金

固定資產原價 長期負債合計 - -

減：累計折舊 遞延稅款：

固定資產淨值 遞延稅款貸項

減：固定資產減值準備 負債合計 70,273.97 3,287.67

固定資產淨額 少數股東權益

工程物資 合伙人 ( 所有者 ) 權益

在建工程 合伙人資本 1,200,000,000.00 300,000,000.00

固定資產清理 資本公積

待處理固定資產淨損失 盈餘公積

固定資產合計 - - 其中：法定盈餘公積

無形資產及遞延資產 公益金

無形資產 補充流動資本

遞延資產 未確認的投資損失

無形資產及遞延資產合計 - - 未分配利潤 -361,405.40 -74,553.41

專項工程：（施工行業） 外幣報表 折算差額

專項工程 所有者權益合計 1,199,638,594.60 299,925,446.59

遞延稅項：

遞延稅項借款

資產總計 1,199,708,868.57 299,928,734.26 負債及所有者權益總計 1,199,708,868.57 299,928,734.26

合并資產負債表（未經審計）

10 財務報告

項 目 2014 年 1 月 1 日 - 3 月 31 日 2013 年 11 月 28 日 - 12 月 31 日

一、主營業務收入

減：主營業務成本

主營業務稅金及附加

二、主營業務利潤

加：其他業務利潤

減：營業費用

管理費用 1,660,684.93 147,616.44

財務費用 6,923.99 -

三、營業利潤 -1,667,608.92 -147,616.44

加 :投資收益 1,380,756.93 73,063.03

營業外收入

減：營業外支出

四、利潤總額 -286,851.99 -74,553.41

減 :所得稅

五、淨利潤 -286,851.99 -74,553.41

合并利潤表（未經審計）

11財務報告

項 目 2014 年 1 月 1 日 - 3 月 31 日 2013 年 11 月 28 日 - 12 月 31 日

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

收到的稅費返還

收到的其他與經營活動有關的現金

現金流入小計 - -

購買商品、接受勞務支付的現金 1,593,698.63 144,328.77

支付給職工以及為職工支付的現金

支付的各項稅費

支付的其他與經營活動有關的現金 6,923.99 -

現金流出小計 1,600,622.62 144,328.77

經營活動產生的現金流量淨額 -1,600,622.62 -144,328.77

二、投資活動產生的現金流量：

收回投資所收到的現金 118,000,000.00 -

取得投資收益所收到的現金 1,227,409.08 -

處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金淨額

收到的其他與投資活動有關的現金

現金流入小計 119,227,409.08 -

購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金 - 179,793,000.00

投資所支付的現金 59,000,000.00 118,000,000.00

支付的其他與投資活動有關的現金

現金流出小計 59,000,000.00 297,793,000.00

投資活動產生的現金流量淨額 60,227,409.08 -297,793,000.00

三、籌資活動產生的現金流量：

吸收投資所收到的現金 - 300,000,000.00

借款所收到的現金

收到的其他與籌資活動有關的現金

現金流入小計 - 300,000,000.00

償還債務所支付的現金

分配股利、利潤或償付利息所支付的現金

支付的其他與籌資活動有關的現金

現金流出小計 - -

籌資活動產生的現金流量淨額 - 300,000,000.00

四、匯率變動對現金的影響

五、現金及現金等價物淨增加額 58,626,786.46 2,062,671.23

加 :期初現金及現金等價物餘額 2,062,671.23

六、期末現金及現金等價物餘額 60,689,457.69 2,062,671.23

合并現金流量表（未經審計）

12 財務報告

本投資報告包含了關於深圳市漢威華金股權投資企業(有限合伙)（“基金”）及其所有關聯方的一般性

信息，有關信息僅供參考。本投資報告所含信息不構成基金或其關聯方所管理之任何基金份額的出售要約，

亦不構成關於購買該等基金份額的要約邀請，且不構成投資建議。

本投資報告所載資料的來源及觀點的出處皆被基金認為可靠，但基金不保證其準確性或完整性。本投資

報告所含有關預測、策略或觀點，僅依賴於過往及當前的市場狀況及/或非關聯性第三方提供的數據或信息

（基金未就該等第三方數據或信息進行獨立核實），且可能在未經通知的情況下發生變化。對基金進行的任

何投資，均具有投機性並包含重大風險（包括損失部分甚至全部投資的風險）。除法律或規則規定必須承擔

的責任外，基金不對因使用此投資報告的材料而引致的損失負任何責任。收件人更不應單純依靠此報告代替

自身的獨立判斷。

免責聲明

13免責聲明

深圳市漢威華基股權投資有限公司(蓋章)