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日本国内における成功事例

（岩手県紫波町オガール・プロジェクト）

議題３資料

令和元年第1回行革推進委員会

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【目次】

1.オガール・プロジェクトの概要(p2～p24)2.比較事例(青森・アウガ ) (p26～p37)

紫波町の概要

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• 人 口：33,170 人• 世帯数：11,925世帯

(平成30年度末)

• 面積：239 km²

【特産品】• もち米• そば• 麦• りんごやぶどうなど

【盛岡駅から電車で約20分】ポイント！盛岡市人口288,816人花巻市人口 95,501人

オガールの経緯• 日詰商店街の空洞化が問題視

(江戸時代から奥州街道として栄えていた)

＝その活気を取り戻す、よくある地方自治体の悩み

2018/6/19 3

駅前地区を新たな町の中心地としての期待

＜３つの行政課題＞

① 紫波中央駅前の未利用町有地10.7ha

② 役場本庁舎の老朽化、分散している庁舎

③ 図書館新設の要望

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オガール・プロジェクトとは

• 日本一高い「雪置き場」と言われていた空き地をPPP手法などを用いて、民間投資を呼び込み、人が集うエリア作り

• 具体的には、公共施設(紫波町図書館、子育て応援センター)と民間テナント(農産物直売施設、クリニック、飲食店等)が入る官民複合施設オガールプラザと岩手県フットボールセンターなどを整備

「１００万人の集う街へ」

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プロジェクトの流れ

平成19年 4月:公民連携の推進の東洋大学と紫波町との協定書締結

平成21年 2月:紫波町公民連携基本計画策定

3月:都市再生整備事業（紫波中央駅前地区）策定

6月:オガール紫波株式会社設立

平成22年 3月:オガール・デザインガイドライン策定

平成23年 4月:「岩手県フットボールセンター」 開場

平成24年 6月:中核施設官民複合施設「オガールプラザ」 オープン

8月:[紫波町図書館] 開館（オガールプラザ内）

平成25年 10月:オガールタウン日詰二十一区 宅地分譲開始

平成26年 6月:エネルギーステーション 完成

7月:民間複合施設「オガールベース」 オープン

平成27年 5月:[紫波町役場新庁舎] 開庁

平成28年 12月:民間複合施設「オガールセンター」 オープン

平成29年 4月:[オガール保育園] 開園 6

キーパーソン

＜藤原孝(たかし)市長＞• ４期１６年、リンゴ農家、運送業者の会長(民間感覚)

• 自称『ぶっ壊れたテープレコーダー』

→トップがブレなかった

＜岡崎正信(まさのぶ)氏＞• 地域振興整備公団(現都市再生機構)[1995年]

• 岡崎建設株式会社[2003年]

• 東洋大に行き、海外のPPP事例を学ぶ。(岩手から通う。)

→数々の難題を乗り越え、プロジェクトを推進

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オガール・プロジェクト概要

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オガールプロジェクトにおける公民連携施設・手法

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　2011.4　岩手県フットボールセンター　約1.75億円

　代理人方式PPP　<RFQ（資格審査）・RFP（技術提案審査）　２段階方式>　賃貸借

　2012.6　オガールプラザ/官民複合　約10.7億円　約5,882㎡

　代理人方式PPP　<RFQ・RFP２段階方式>　事業用定期借地権設定

　オガールプラザ㈱　近代建築研究所＋中居敬一都市建築設計　佐々木建設・橘建設JV

　2014.7　オガールベース/民間複合　約7.2億円　約4,267㎡

　事業者公募　事業用定期借地権設定

　オガールベース㈱　らいおん建築事務所＋木村設計A・T　橘建設

　2014.7　エネルギーステーション　約5億円　約155㎡

　随意契約　事業用定期借地権設定

　2015.5　紫波町新庁舎　約33.8億円　約6,650㎡

　PFI（BTO(建築-譲渡-運営）方式）

　紫波シティホール㈱（紫波町出資SPC)　久慈設計　橘建設・佐々木建設JV

　2016.12　オガールセンター/官民複合　約3.1億円　約1,189㎡

　代理人方式　定期借地権設定

　オガールセンター㈱　みかんぐみ　佐々木建設

　2017.4　オガール保育園/民設民営　約3.3億円　約1,192㎡

　事業者公募　事業用定期借地権設定

　社会福祉法人共助会　みかんぐみ　小松組・佐々木建設JV

　オガールプロジェクトにおける公民連携施設・手法

オガールプラザの事業ストラクチャー

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紫波シティホール金銭面

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オガールベース全てが民間による複合施設運営：オガールベース株式会社

〈人がくる仕組み〉

国際基準の床材が設置された体育館

＋

宿泊施設

＋

飲食スペースなど

↓

国際基準のバレーボールの合宿場として。

（実際にプロチームなどが強化合宿などのために使用）

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オガールベース

オガールアリーナ

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日本初のバレーボール専用コート。オリンピックでも正式採用されているフランスGerflor社製タラフレックスを床材に使用。高さ11メートル、縦34メートル、横24メートル。スクリーン完備。

隙間戦略

オガールベース

オガールイン

宿泊施設。

バレーボール日本国内のプロチームの合宿に活用。

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オガールベース

その他施設

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日本国内における失敗事例

（青森市再開発事業）

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比較する失敗事例として取り上げるのは青森市の市街地再開発事業“アウガ”である

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青森市における都市開発の失敗事例

• 青森市駅前の再開発を担っていた第三セクター「青森駅前再開発ビル」が運営する複合商業施設「アウガ」が事実上の経営破綻に陥った

• 青森市の第三セクター「青森駅前再開発ビル」が運営する複合商業施設「アウガ」が事実上の経営破綻に陥っている問題で、副市長2人の相次ぐ辞職など市政の混乱が深刻化している。市はアウガから商業施設を撤去し、公共施設化する計画を持つが、市議会の一部は鹿内博市長に辞職を申し入れており、収拾の気配は見えない。

アウガは2001年、空洞化したJR青森駅前ににぎわいを取り戻すためオープンし、コンパクトシティの先進例ともてはやされた。しかし、開業当初から赤字に陥り、経営危機が続いてきた。身の丈に合わない開発と甘い収支見通しが招いた典型的な失敗例といえそうだ。 （産経新聞）

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そもそもアウガとは一体どんな都市開発事業の１つだったのか当初の計画は、2001年 青森駅前第二地区第一種市街地再開発事業の１つとして建設された駅前複合施設である。

• 市街地再開発事業とは、地利用の細分化や老朽化した木造建築物の密集、十分な公共施設がないなどの都市機能の低下がみられる地域において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的とする事業

アウガ

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この事業は国土交通省の再開発における取り組み方策にも紹介されていて、非常に注目されていた取り組みであった

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破たんに至る時系列

事の起因は「青森駅前第二地区第一種市街地再開発事業」が１９８７年に都市計画決定されたことに始まる

• 第一種事業「権利変換方式」

土地の高度利用によって生み出される新たな床（保留床）の処分（新しい居住者や営業者への売却等）などにより、事業費を賄う方式。従前建物・土地所有者等は、従前資産の評価に見合う再開発ビルの床（権利床）を受け取る方法

• つまりこの事業においても再開発により建設されたアウガ内にテナント料などの収益で投資を回収する予定だった

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しかし、開業初年度の２００１年度から当初の予想を下回る結果に

当初予測５２億円の半分以下 ２３億円にとどまった

•青森市は2008年、金融機関の債権23億円余りを約8億5000万円で買い取って三セク会社の金利負担を軽減、2010年に2億円の融資や5億6000万円の増資などを実施

•しかしそうした努力は実らず、2016年には実質的な破たん状況に陥り、当時の青森市長と副市長が辞任するという事態に至った

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理由は大きく２つが考えられる

①そもそも身の丈に合わない政策であったという点

・再開発事業としてアウガを建設することは妥当であったのだろうか

・当然のことながら駅前開発でも、青森市は周辺に大都市もなく、40万程度の都市圏にしか過ぎない

②事前のリスクの洗い出し不足とガバナンスの欠如

※第３セクターであっても、事前のリスクの洗い出しを十分に行い、リスクに対する責任の所在を明確にしてガバナンスすることができれば事業は成立する。

→ この反対が経営悪化の根源となる！

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PPPを計画する際には、市場性を見極めることが重要である。また、既存のコミュニティや商業界に大きな影響を及ぼすことから住民の参画や意見が大切となる。

身の丈に合わない投資であったのではないかということは言及されている

こういった“官主導”での開発事業による経営破たんは後を絶たない

いずれも甘い収支見通しや

身の丈に合わない開発の失敗例といえる

同じ2017年1月には山梨県梨県南アルプス市の観光農園運営会社「南アルプスプロデュース」が経営破綻した。

大阪市が1200億円もの巨費を投じて1995年に開業した「大阪ワールドトレードセンタービルディング」はバブル崩壊後の煽りを受け空きフロアが続出し経営破たんした。

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竣工着工時から入居率100％

設計華美な設計

工事テナントがはいるだろうという思い込み

テナント誘致テナントが入らずオープン時からリスク

竣工

空室の発生

市場調査・テナント誘致家賃相場の確認

容積設定必要床面積の設定

設計・工事ファイナンスからの工事価格設定

オープン

事業計画容積率で計画

満室営業

○オガール●アウガ

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そしてアウガが複合商業施設であるという点で、既存の都市構成が足を引っ張った点が考えられる

“青森駅前から東西方向に延びる新町商店街が廃れていくなかでその地域に新たな複合商業施設の建設をしてしまった”

• 長年アウガ問題に関わってきた元青森公立大教授の天野巡一氏は

全国の三セクで赤字のケースが増える中で進めてきた政策のツケ。最初から無理があった

「昔ながらの個店とアウガが客を取り合っている」とし、既存の商店街とアウガが併存し、“二律背反”となっている街づくりそのものの問題点を挙げている

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こうした都市再生整備計画は失敗する一方で大橋・石坂の実証分析によると青森市のコンパクトシティ政策自体は一部効果があった

• 具体的には２０００年以降の青森市の人口分布はコンパクト化の理念に沿った動きを見せている。つまり２０００年 ２００５年はアウター減少、ミッドでの増加が減少し、中心部のインナーの人口が安定する状況になる

• では何故市内人口のうちインナー（中心部地域）に住む人口割合が減少してない中でこのような経営破たんに陥ることとなったのか。

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～まとめ～こうして同じ再開発事例でも大きく結果が変わってしまったことはなぜか

オガールプロジェクトと比較してみる

• 富山市と並び第一号で中心市街地活性化法に基づき内閣総理大臣から認定されるなど公共セクター側のなりものいり的な施策として始まった。

• 同じような商業施設と公共施設の複合施設であるものの民間資本が入ってこなかった。

• また地権者から借りた床を貸す形であり、収益性が低いスキームになってしまった

• またバブル期の流れを汲む90年代の第3セクター制度を用いた手法であり、責任が曖昧になりやすいまた首長と議会における対立で効果的な対策を取ることが出来なかった。

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～まとめ２～

公民連携/PPPには既に数多くの事例が存在する

今後は以下の内容を実現している事例の応用、展開を検討

■新しい事業手法を取り入れているもの

■新しい機能の組み合わせによって、付加価値の高い空間やサービスを

実現しているもの

■必ずしも大企業、大資本が誘導するものではなく、地元の企業と行政

がしっかりとパートナーシップを結んで展開しているもの

■事業者がパブリックマインドを持って、公益性、公共性を担保しなが

ら力強い経営を行っているもの

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