市场发展研究 -...

戴德梁行研究部 1

长租公寓市场发展研究戴德梁行研究部

CONTENTS 目录

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2024

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介绍与概述第一章

运营模式及特点分析第四章

长租公寓发展的背景及驱动力分析

第二章

发展与现状第三章

发展趋势及方向第六章分布方式

及其优劣

第五章

美国 EQR 案例借鉴附件


建立购租并举的住房制度自 2015 年被首次提出，作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁住房市场每一步发展都受到极大关注，尤其是2017 年，关于住宅租赁市场的利好消息此起彼伏且影响深刻，一系列政府与市场动作推动住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。

政策密集出台

自广州首提“租购同权”，到九部委联合发文并选取 12 个城市开展住房租赁市场试点，多地火速出台住房租赁市场建设相关指导政策，再到具体实施方案和政府租赁平台陆续上线运营……政策之密集、落实之快速，前所未有。可见政府对租赁市场建设的高度重视。

催生多元化的市场主体

政策红利也吸引了多元化的市场主体参与其中，除了传统已经参与其中的房企、酒店、中介等等，互联网巨头京东、支付宝，金融巨头中国银联、建设银行等也已从运营、金融支持等多方位切入租赁市场。

租赁市场在金融领域的创新取得了较大进展

“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和保利地产自持租赁住房类 REITs 均于 10 月获准发行。至此，国内首单权益型公寓类 REITs 和自持租赁住房类 REITs 均实现破冰。

多渠道增加租赁住宅供应

下半年以来，上海、北京、广州、深圳等地先后推出多宗只租不售的租赁住宅用地，标志着房地产市场真正迈向“租购并举”时代。低于常规商品住宅用地的土地价格也为租金回报率的提升带来空间，进一步提高企业运营租赁住房的积极性。与此同时，城中村综合整治也成为重要的租赁用房来源。规模化的供应将从本质上带动住宅租赁市场的大发展。

介绍与概述第一章

4 戴德梁行研究部

长租公寓发展的背景及驱动力分析

第二章

与热度居高不下的房地产买卖市场相比，中国住宅租赁市场在过去多年并没有受到足够的重视，发展缓慢，市场供应主体主要是个人房东和中介二房东，由于缺乏相关规范，问题漏洞繁多。除此之外，虽然政府供应的公租房也解决了一部分人群的租房问题，但毕竟我国人口数量庞大，政府力量难以覆盖所有租住需求。随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住宅租赁市场成为迫切的任务。

长租公寓以企业作为新的市场供应主体，从房屋品质到日常管理再到社交培训等增值服务，提供更加契合市场需求的租赁房源，且有利于规模化经营、盘活存量资产等，是住房租赁市场的重要组成部分。尤其是今年以来，随着“租购同权”的提出，各项租赁市场相关政策及组织架构得到快速推进，长租公寓市场也从此迎来了“最好的时代”。

随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住宅租赁市场成为迫切的任务。


1、房价居高不下，居住矛盾突出

房价飙升

2016 年前后，全国房价又一次经历了大幅飙升，且不只是一二线城市及其周边区域，受楼市轮动效应带动以及棚改货币化安置等利好因素影响，沉寂多年的中小城市在此轮房价上升过程中也表现抢眼，涨幅创历史新高。从北上广深到宁杭成渝，从一二线城市到三四线城市，房价持续高企，逐渐超出普通家庭的承受能力。

在商品住房价格逐渐脱离普通人购买力的同时，

流动人口规模扩大

根据《中国流动人口发展报告 2017》统计，截止 2016 年末，我国流动人口高达 2.45 亿人，在今后较长一段时期，大规模的人口流动仍将持续。根据教育部官方通报，近 10 年来，高校毕业生以年均增长约 30 万人，2017 届全国高校毕业生预计 795 万人。一方面是数量庞大的流动人口和屡创新高的高校应届毕业生，另一方面是高企的房价致使城镇居住矛盾更加突出。

住房租赁市场是缓解居住矛盾的必然出口

58 同城数据显示，2016 年较 2012 年，全国租房需求增长 102%，出租房源供应量增长93%。四个一线城市 2016 年租房需求较 2012 年增长了 120%，其整体需求量占全国总需求量的20%。与此同时，以成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的重点城市全面崛起，2016 年对比2012 年，租房需求增长超 150%。据相关研究，预计到 2030 年，中国房屋租赁市场规模将超 4.6万亿，而不论是从数量还是质量上，仅仅由分散的个人房东和中介二房东构成的供应市场显然不能满足市场需求。住房租赁市场的一片蓝海对各类资本具有极大的吸引力。

2、租购并举的长效机制之下，从中央到地方的强力推进加速租赁市场发展

政策密集

自 2015 年起，中央已多次在重要会议中提出或颁布具体文件指导住房租赁市场的发展，至2017 年下半年，住房租赁市场迎来了“爆发式”发展：中央层面，九部委联合联合发文并选取 12个城市开展住房租赁市场试点；在地方，广州首提“租购同权”后，武汉、郑州、杭州、成都等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策。

落实迅速

同时，相关的落实工作也被火速推进：研究立法建设、搭建住房租赁平台、培育龙头租赁企业、明确金融支持政策等。10 月末，落地性政策《广州市房屋租赁合同网上备案规则》已经出台，广州和北京的官方住房租赁服务平台也已上线运行。而我国第一部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁管理条例》预期将提速完成，进一步凸显了政府对于建立租购并举长效机制，加快租赁市场发展的高度重视。前所未有的政策支持力度带动租赁市场进入快车道。

3、传统租房市场痛点多，规模化规范化的长租公寓更加契合市场需求

传统的以私人出租为主的租赁市场大多面临着中介服务不规范、租期不稳定、品质无保证、监管漏洞多等各种问题。不仅如此，供需双方在租赁活动中的不对等也制约租赁市场的发展——对房东来说，装修费时费力，租客频繁更换，空置期长，房屋维修保洁等都是需要担心的问题。而另一方面，消费不断升级，带来了更高的居住体验要求，传统租住方式难以满足；与此同时，随着九零后乃至千禧一代的崛起，他们对生活环境有着更为多元化的要求。

而长租公寓经过专业的装修设计，从外观到内部家具家电配置较大部分出租房都有着明显优势。再加上长租公寓一般都会打造融合社交、创业、休闲娱乐等多种元素的平台，对青年人群有着很大的吸引力。规模化规范化的经营，以及专业的服务也在很大程度上减少了矛盾纠纷。

4、长租公寓是盘活存量资产的有效路径之一

经过多年的开发建设，城市里存在着大量的空置或低效利用建筑，如国有企业在转型后空置的厂房、集体所有的农民房、经营不善的商务楼等等。与此同时，城市建设与发展面临着用地紧缺、地价居高不下、房价飞涨的局面。大量的闲置物业亟需盘活以提高利用效率、推动功能升级。

《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》也对存量房的运营进行了肯定和鼓励。大部分的长租公寓正是基于对存量物业的改造而提供房源，包括老旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房源等。通过重新装修设计和整合，房屋空间、外观、和公共空间等均得到优化，存量资源得以盘活，为城市、社会、运营方等带来多赢局面。


5、发展长租公寓、涉足住房租赁市场契合房企转型需求

经过十几年高速发展的房地产行业，为居住条件的改善做出了巨大贡献，全国城镇人均住房建筑面积从 1998 年的 18.7 平方米提高到了 2016 年的 36.6 平方米，已经超过了部分发达国家的水平。房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代，传统的依靠规模化和高周转实现高利润的路径难以长期持续。强化品牌价值、提升产品溢价、加强成本控制，增强经营能力，是企业获得更大发展空间的必由之路。

长租公寓可以很好的和金融产品相结合，注重运营、服务，有助于实现轻资产化，十分契合房企的转型需求，因此吸引大量企业投身其中。虽然在初期长租公寓市场尚未形成良好的盈利模式，但并不妨碍房企将之作为战略转型的重要方向大力培育。

6、大量资本流入助推市场升温

长租公寓备受市场关注，除了市场化因素及内外部环境影响外，大量资金的流入亦是其快速升温的诱因。2014 年 9 月，顺为基金联合联创策源投资 YOU+ 公寓 1 亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代；2015 年 06 月 04日，互联网 + 二房东魔方公寓融资 2 亿美金成为了长租品牌公寓的爆炸性新闻，一度超越YOU+ 公寓；据统计，2016 年长租公寓全年的融资事件数量达到 13 宗……诸多大手笔股权融资助推长租公寓快速拓展，同时也吸引了舆论的极大关注。

除此之外，各大机构积极探索引入REITs，以实现可持续的融资。“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和保利地产自持租赁住房类 REITs 均于 10 月获准发行，至此，国内首单权益型公寓类 REITs 和自持租赁住房类 REITs 均实现破冰。这为国内住房租赁市场开展资产证券化和 REITs 的全面启动起到了重要的示范作用，预计相关政策立法等都将加速推进，未来长租公寓的融资环境将会进一步改善，进而推动市场的长足发展。



参与主体多元化

面对长租公寓市场的巨大蓝海，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌；具备丰富经验的酒店集团也积极布局；结合了资本和互联网优势的独立公寓品牌亦异军突起。除此之外，支付宝推出信用租房，京东、中国银联等积极参与住房租赁服务平台建设运营，建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20 多项住房租赁金融产品。多个行业巨头利用其互联网、金融等特色优势成为租赁市场的新兴力量，发展势如破竹。

市场规模不断扩大

据统计，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达 300 多家，管理房间数量超过 200 万间。

龙头企业加速成长

自 2010 年长租公寓开始发端，短短几年时间内，龙头企业已初具规模，行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万。如较早布局长租公寓市场的链家自如管理房屋数量已超过 40 万间；世联红璞业务覆盖 27 个城市，全国签约间数 4 万多间；魔方公寓拥有 200 家门店，超过 3 万间房；万科泊寓覆盖 24 个城市，累计开业 82 个项目，开业约 2.4万间。

发展与现状第三章

经过前期摸索后盈利模式有望逐渐清晰

由于我国长租公寓市场尚处于前期投入期，大多企业还没有收到可观的回报。不过经过多年探索，不少企业也逐渐找到了适合自己的经营模式，如新派公寓的基金持有模式、YOU+ 公寓的资产托管模式、城家公寓的降本增效模式等等，虽然这些模式都还会面临新的问题，需要在实践中不断调整，但前景必定会越来越清晰。

虽然目前在市场中的影响仍然较小，但在政策强力引导和各方的积极参与下，毫无疑问长租公寓市场已经进入了加速发展的新阶段，并逐渐在不远的未来迎来质的升级。


自 2010 年长租公寓开始发端，短短几年时间内，龙头企业已初具规模，行业排名前十位的企业管理的房屋间数都已过万。

运营模式及特点分析第四章

不同的参与主体以其自身的资源及优势介入长租公寓市场而形成对应的运营模式。在此，我们以参与主体将长租公寓划分为以下几类，结合其运营模式、具体特征展开分析。

房企从开发到运营的全周期模式

虽然相对于买卖时代的高盈利高流转来说，眼下长租公寓能带来的收益并不可观，但随着房地产市场发展到后半场，市场空间巨大以及能够带来持续现

金流的长租公寓对房企来说仍然是战略性布局的重要方向。

拿地建设是开发商提供租赁

房源的重要渠道

随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地推向市场。2016 年 12 月万科低价拍下北京土地招拍挂市场上首宗 100% 自持土地开启了“只租不售”新时代。此后，各地陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地或租赁住房用地。未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，甚至持续终生，逐渐培养起全周期的租赁习惯。长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。在此市场领域，开发商可以通过公开招拍挂获取租赁住宅用

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地并进行开发建设，这也成为有别于其他市场主体的进入方式。

从开发实力到物业设施经验，开发

商都具备较高的起点

首先，拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求和偏好有着深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。其次，在拿地以及自身拥有的存量物业优势使得开发商更容易获取房源。再者，利用集团企业的背景，将大大降低融资成本。对于房企来说，积极介入长租公寓市场，除了作为战略转型的方向之外，还有其他诸多益处，如大数据时代，大量的客户信息对房企来说弥足珍贵，建立基础数据库可为各类业务的开展提供研究样本；租赁业务与销售业务共享客户资源，通过深入精准营销，市场联动，促进项目去化；在房企管理的物业中，统筹闲置房源推向

眼下长租公寓能带来的收益并不可观，但随着房地产市场发展到后半场，市场空间巨大以及能够带来持续现金流的长租公寓对房企来说仍然是战略性布局的重要方向。

市场，有助于实现房企、业主、客户的三方共赢。未来，伴随着越来越多的租赁住房用地入市，积极拿地开发的房企也将成为长租公寓市场的核心力

量。万科泊寓、招商壹栈、龙湖冠寓、保利地产 UOKO 公寓、金地集团自在遇、远洋地产擎峯公寓等等均已占领了一定的市场份额，甚至已开始产品升级，在探索中不断发展。据统计，在目前的 TOP30房企中已有 1/3 切入了长租公寓领域，预计这一数字在未来还会持续攀升。


概况

链家自如、我爱我家相寓等中介背景的长租公寓也是重要的市场参与者。房地产中介直接接触房东和租客，对市场有着更为深刻的了解，同时具备丰富的用户数据积累，有助于高效获取分散式房源和推出更加契合客户需求的产品，进而快速扩张。当然，实力较强的企业在发展到一定阶段后也会逐步增加集中式公寓的比重，以更好的发挥客源优势，同时以集中式公寓为中心吸收周边的分散式房源，加速规模扩张。如起步较早的自如已管理价值 3000 亿的房屋资产，拥有自如房屋 40 万间，8 栋自如寓，服务着北京、上海、深圳、杭州、南京超过 100 万自如客，成为行业龙头。

对于拥有较多分散式房源的经营者来说，由于服务距离相对较长，容易陷于成本难以把控或服务不到位的状况，如何降低单位面积的运营成本以及更好的提供增值服务是此类模式持续优化运营的重点。

中介 /房地产服务商承租后分租的新“二房东”模式

世联红璞是世联行旗下的长租公寓平台，以存量物业为基础，面对青年租房市场，致力于为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。红璞以集中式公寓为主，70% 以上的的房源是整栋楼宇。世联行在房地产行业多年的服务经验及在多地的深耕为红璞公寓的发展奠定了一定的基础。截止至 2017 年 6月 30 日，红璞公寓已经进入了深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等 27 个城市，全国签约间数 4 万多间，覆盖核心一二线城市。并占据了广州、杭州、武汉的集中式公寓市场的第一名。在九部委公布的 12 个首批住房租赁试点城市，全部有常设团队，并且在其中 10 个城市已经开展了长租公寓工作。2017 上半年世联长租公寓业务共实现收入为 6767 万，同比上升接近 5 倍。

经过近两年的探索发展，红璞公寓的出房率已稳定在良好状态，公寓构建后一个月出租率达 91.2%，第二个月出租率为94.5%。红璞公寓产品风格多样化，以客户需求研究为基础，提供人性化的装修设计，以更小的面积实现基础功能，舒适美观，同时为客户提供公共交流空间、组织多样化的社群活动、璞客讲堂等增值服务。未来，以租客为基础，结合世联多元业务，导入金融服务、物品购买、家私家电租赁等都可能成为衍生服务的领域。可见，日渐积累的经验使其在房源获取、成本控制、运营管控等方面优势渐显。

典型案例

世联红璞

简介


大事记

展示

2015.8 2016 2017.3 2017.6 2017 2020

首个项目豫章苑在广州落地

相继在武汉、杭州、南京、合肥、深圳、苏州、成都、东莞、北京、宁波等城市签约或开业

图片来源于网络

红璞公寓已经进入 27 个城市全国签约间数 4 万多间

覆盖核心一二线城市

计划达到50-60 万间房源

完成红璞 25 城全国布局签约项目超过 150 个

计划达到10 万间房源


2009 年 6 月，魔方公寓位于南京戴家巷的第一家门店开业。作为国内较早进入长租公寓领域的公寓品牌，近年来获得了飞跃式的发展。2013 年 3 月，魔方公寓获得德同资本、华平投资 6000 万美元 A 轮融资；2015 年 5 月，获得华平投资近 2 亿美元 B 轮融资；2016 年 4 月，获得华平投资和中航信托 3 亿美元 C 轮融资。伴随资金的流入，魔方公寓快速扩张，在全国已拥有 200 家门店，超过 3 万间房，全年平均入住率超过 95%。与此同时，产品和服务升级也在持续进行。公寓行业首套标准化模型、公寓产品 2.0、子品牌“9 号楼”、中高端公寓品牌“魔尔公寓”等先后亮相。魔方以公寓为核心，结合互联网技术，整合线下流量与生活服务行业资源，构筑了一个全新的生态圈。在客户方面，除了物业、保洁、收快递等基本服务外，还有职场培训、金融、联合办公等多样化的延伸活动。为住客提供了全新的生活方式。以公寓作为线下流量入口，在服务方面的深入挖掘为企业带来了无可限量的发展空间，也是不可或缺的收入组成部分。

典型案例

魔方公寓

简介

概况

独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分，多个优质公寓品牌已获得了 B 轮甚至 C 轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。如 YOU+ 公寓、优客逸家、青客公寓等。虽然缺乏资源优势，但利用自身灵活的经营思路和方式，往往能够在某些细分领域做出特色，形成竞争优势。如 YOU+ 公寓致力于建设创业者之家、蘑菇公寓锁定白领群体、蜜柚公寓纯粹专注于女性客群等等。如此种种特色优势的打造离不开团队对细分市场的敏锐嗅觉、团队高效的执行力、商业模式的适应性，再加上精细的产品打造和对成本的良好把控，将共同助力品牌公寓在市场竞争中独树一帜。

YOU+ 国际青年公寓

蘑菇租房

蜜柚公寓

创业者之家

靠近科技园区、房间用吊床形式、定期举办创业讲座交流等

白领租房平台

房源均位于地铁站附近，为租户提供100M 光纤网络，满足客户商务和娱乐需求

对租住有品质需求的年轻单身白领女性

纯粹专注于女性客群，提供稳定、优质、安全的租住体验，并提供社交、沙龙等增值服务

定位

特征

定位

特征

定位

特征

与社会资本相结合的独立公寓品牌经营灵活


大事记

展示

2009.6

2016.9

2010.8

2016.12

2013.3

2017.3

2015.5 2016.1.14 2016.4

魔方公寓的第一家门店位于江苏省南京市的

戴家巷店开业

魔方公寓子品牌“9 号楼”在深圳登场，成为业内首家“航

母级”长租公寓

魔方公寓成立，首创连锁集中式公寓租赁模式

魔方公寓推出中高端公寓品牌“魔尔公寓”魔方在山东青岛即墨市建成人才公寓

获得华平投资近 2 亿美元 B 轮融资

获得华平投资和中航信托 3 亿美元 C 轮融资

魔方公寓获得德同资本、华平投资 6000 万美元 A

轮融资

拥有 200 家门店超过 3 万间房

全年平均入住率超过 95%

魔方公寓宣布门店数达到 100 家同时在行业内首次面向全国公开

招募 “公寓体验师”

图片来源于网络


其他新型主体金融和互联网巨头

随着支付宝正式推出信用租房模式；中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作协议；京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方；建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等 20 多项住房租赁金融产品……自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场。预计后续还将有更多极具影响力的主体进入市场，加速租赁市场发展变革。

酒店线下运营经验丰富

连锁酒店与长租公寓在诸多方面都存在对标性，在存量物业获取、标准化管理和服务、品牌溢价能力等方面优势明显。华住酒店旗下城家公寓、亚朵酒店旗下缤润亚朵、铂涛集团的窝趣公寓、如家旗下的逗号公寓等已纷纷布局。酒店集团与其他运营主体相比，更擅长线下精准运营——每一个产品以合理的成本放在合适的位置，每一项服务精准的提供给特定的客户，运营效率具有先发优势。同时，可以和母公司共享开发资源、营销体系、IT 系统等、低成本获取物资；借助母公司的力量，融资成本也会相应降低，在经营过程中减少试错次数。当然，酒店背景的长租公寓也有自身的劣势，比如相对于中介转型而来的运营主体更难以获得分散性的房源，相对于房企资金获取优势不足等。


银行——金融支持

“租购并举”提出后不久，敏感性极高的银行闻风而动，积极投身租赁市场建设。建设银行深圳分行与招商、万科、星河等 11 家房地产公司以及比亚迪、方大集团等 11 家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式进入深圳住房租赁市场。目前建行已与房企签署了 5481 套住房租赁权转让协议，房源均为精装修新房，租户可通过建行“CCB 建融家园 "APP 提供的房源在线租房。此外，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款享基准利率，最快 1个工作日放款。“CCB 建融家园”首批推出的长租房源润达圆庭，已经租赁一空。而建设银行与星河合作推出的星河荣御，是深圳市场上唯一的整体长租社区，未来租户可以向深圳建行申请 “按居贷”个人住房租赁贷款，用于支付其本人的长租租金，租金一次性进入开发商账户，租户分期向建行还贷，利率在 3.63% － 3.96% 之间，低于目前的个人住房按揭贷款基准利率。

银行拥有更低的资金成本、强大的资金整合能力和多元化的金融服务，对于离不开金融支持的住房租赁行业来说至关重要；各地政府积极搭建的住房租赁服务平台将会是未来租赁市场中的基础环节，而中国银联、京东等基于金融、互联网、大数据优势与政府进行合作。诸如此类的新兴力量将会从营销、金融、运营等方方面面对市场产生深远影响，并带动住房租赁市场加速发展。

支付宝——租赁平台

支付宝租房平台首批入驻房源已超过 100万套，覆盖上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州 8 座城市。初期包括魔方、泊寓等知名品牌在内的 8 家知名长租公寓已经入驻，并已在对接洽谈 300 家品牌公寓方。

租客在支付宝平台初步了解房源后，就可以预约带看，继而实现线上电子签约，通过支付宝在线支付房租等。对租客来说，支付宝租房最大的特点在于真房源、凭芝麻信用分免押金、按月交租。在未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评，并计入对方的芝麻信用租房档案。对于长租公寓来说，支付宝因其便于解决实名认证、真房源、诚信及信用认证等难点问题以及涵盖金融支持、生活服务等多项功能，能够为长租公寓业务带来巨大支持，二者具有天然的合作属性，长租公寓亟待搭建或正在进行中的 IT 系统，都会与支付宝产生千丝万缕的联系。

在线了解房源

线上预约日常服务

在线支付房租

预约带看

房东租客互评

线上电子签约

STEP 1

STEP 5

STEP 4

STEP 2

STEP 6

STEP 3

分布方式及其优劣第五章

按照空间分布情况，长租公寓可以分为集中式和分散式两种。集中式长租公寓房源一般是整栋或整栋中的几层。而分散性公寓一般从个人房东处获取房源，每套房都处于相对独立的环境中。由于分布方式不同，从房源获取到日常管理及服务提供均有不同的特点。

　集中式长租公寓分散式长租公寓

典型代表魔方公寓、万科泊寓自如、蘑菇公寓

房屋来源旧工业厂房、商业用房、原有的酒店或者开

发商手中的闲置房产从个人房东处获取闲置房源

房源位置集中式房源获取难度较高，物业性质决定了

大多数都会处于相对偏远的位置

分散性房源，所处的位置具有更大的灵活性，

地铁沿线、商业配套丰富、生活便利的区域

备受青睐

公共空间公共空间统一装修改造，配置大堂、休息区

等统一的公共空间，依托房源所在社区

出租形式一般以小面积单套房间的形式出租一般为“N+1” 形式，按间对外出租

服务

社区化服务；公共区域配备娱乐休闲设施，

便于组织面对面的线下活动；服务半径短，

成本低

由于距离问题，可提供给租客的公共服务相

对较少

客户情况个人和集体个人为主

分布方式


优劣对比

规模扩张

分散式长租公寓由于房源选择灵活，房源获取难度较低，对改造能力要求低，更有利于在短期内积累大量房源进而实现快速扩张。而对于集中式公寓，整栋或整层的可供出租改造的物业比分散式房源要少，而且要经过较长的谈判期，需要较高的整体改造装修能力，所以在规模扩张方面缺乏优势。

资产增值

从资产增值来看，如果是通过购买而获取的整栋长租公寓房源，经过整体改造运营，从建筑本身到外部环境，都会得到很好的改善，加上资产价格的上升，资产增值效果明显。如新派公寓2013 年初推出的新派公寓 CBD 旗舰店，由整栋收购的大厦改造而来，短短五年时间其房产增值就已达 3 倍多。这种情况对于集中式长租公寓存在着更大的可能性。而分散式公寓由于房源一般属于个人房东，资产增值受益方为房东所享有。

运营服务

从运营服务来看，集中式公寓由于房源集中，易于设置服务设施和开展服务活动，便于管理，运营成本较低。而房源之间都存在一定距离的分散式长租公寓服务半径拉长，较难开展服务活动，提供较多的服务则大大提升成本。

集中式长租公寓房源一般是整栋或整栋中的几层。而分散性公寓一般从个人房东处获取房源，每套房都处于相对独立的环境中。



发展趋势及方向第六章

仍然处于初始发展阶段的长租公寓市场与其他任何新兴事物一样，都面临着诸多挑战，然而，市场跨越式发展的大幕已经拉开，与之相关的政府、企业等多方的共同努力最终会引领市场走向合理健康的发展之路。未来长租公寓市场还会有哪些动作，发展趋势如何？对此，我们做出了大胆的预测：

“立法先行，预计全国性和地方性的住房租赁法律法规、监管服务平台都将陆续颁布和投入使用，令市场得以规范发展”

“只有协调各方，剥离附加在房产上的特殊价值，将资源的配给广泛覆盖居民，才能推动租购同权的实现”

建立明确的市场规范是住房租赁市场发展的第一步。多年来，我国缺乏完善的租赁市场法律法规，市场乱象丛生难以根治。自“租购并举”、“租购同权”被提出，租赁市场受到越来越多的重视，从中央到地方相关政策规范陆续出台。自 7 月份多地发布指导性文件再到两个月以后实施措施即陆续出台，一方面体现了政府对租赁市场建设的高度重视，另一方面也可见建立相关法律法规的迫切性。预计在未来全国性和地方性的住房租赁法律法规、监管服务平台都将陆续颁布和投入使用，以明确市场规范，引导市场发展方向，维护良好的租赁环境，为租赁市场的建设奠定基础。

租赁市场的繁荣离不开供给端的发力，更离不开需求端的支撑。多年以来，虽然房价屡涨，但人们对于购买住宅的热情依然旺盛，甚至举一家三代之力购房。虽然这受我国传统居住习惯的影响，但另一方面也是受公共环境所困。首当其冲便是子女入学问题，其后还有医疗、社保等公共资源的占用问题。诸多问题导致人们奋力涌向购房市场，置办房产的同时获得享用对应公共资源的权力，房产也因此被附加了更多的价值。而租购同权的提出，虽然并不能从根本上解决教育资源和医疗资源等的不充分和不平衡问题，但以此为契机有望展开一系列深入的革新，进而推动真正意义上的租购同权的实现，培养租房习惯。这将不仅具有建立房地产市场长效机制的意义，更是改善社会民生的重大作为。

戴

德梁行观

点


“租赁市场的快速发展需依托多渠道的供应来源，其中控制租赁用地价格以降低开发成本能一定程度上支持租赁住房的新建”

“包括租赁住房 Reits 在内的金融创新加快大大助力租赁市场，但相应的防范资本盲目追捧可能引发的金融风险也应得到重视”

在我国大多数重点城市，住宅租金回报率往往不足 2%，与国际上 5%左右的平均水平相差甚远。这是长租公寓长期面临盈利难题的一个重要因素，而其背后的根本原因在于高企的土地价格。随着住房租赁市场建设进入快车道，下半年以来，上海、北京、广州、深圳等地先后推出多宗低于市场价的只租不售租赁住宅用地。可以预见，未来将会有更多的租赁住宅用地被推出，专门的租赁用地的价格体系有望形成，以较低的成本来保障物业的租金收益率，提高企业参与热情。

另一方面，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给，都将推动租赁住房市场的规模化发展。以深圳为代表的通过城中村综合整治开展规模化租赁既有利于改善城市面貌，也是重要的房源筹集渠道，未来有望在其它城市得到实践。同时，允许符合条件的商业用房按规定改建为租赁住房、新出让土地中配建租赁用房也在多地得到实施。

融资是进入住房租赁市场绕不开的课题，被业界公认的有效途径 REITs 在我国尚未得到全面推行，不过与之相关的尝试从未间断。2017 年，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划”先后发行，标志着长租公寓在资产证券化道路上迈出了较大的一步。而“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和“保利地产自持租赁住房类REITs”获批使权益型公寓类 REITs 和自持租赁住房类 REITs 在较短的时间内均实现破冰。快速推进的长租公寓金融创新尝试，既昭示了政府对此的鼓励和支持，也为国内住房租赁市场开展资产证券化的全面启动起到重要的示范作用。随着租赁市场的快速发展，相信与之相关的金融创新也会愈加深入，而在多地文件中已有提及的税收优惠也有望得到广泛实施，助力住房租赁行业的发展壮大。

另一方面，越来越多的信贷资金和社会资金涌入租赁领域是必然趋势。在大力支持租赁市场发展的背景下，租赁贷款获批较为容易，而相关审查制度并不健全，后期监管耗费成本高，所以存在被挪作他用的风险，如流入楼市成为炒房资金，或者被信用较低的人群套现等等。而住宅租赁企业在获取大量融资之后是否完全合规的投入到租赁业务、是否会面临经营风险都是需要谨慎考虑的问题。相信随着租赁市场规模越来越大，相关监管措施也会及时推进，以防范金融风险。

对政府

戴

德梁行观

点


对企业

“可以预计大型国有企业将成为带动行业发展的重要力量”

积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务是住建部等 9 个部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的明确要求。南京的相关试点方案更明确提出，扶持国有企业发展规模化租赁，2017 年国有规模化租赁企业不少于 14 家。11 月 16 日，越秀集团、珠江实业集团在广州宣布各自成立住房租赁公司，负责开展资金筹措、房源建设以及出租业务，广州成立国有租房公司的计划得到落实。深圳市属国有独资公司深圳市人才安居住房集团更是在 2016 年 10 月就已揭牌成立并于今年 11 月10 日竞得深圳首宗“住房全年期 (70 年 ) 只租不售”的居住用地。

除了政府的明确倡导与鼓励外，国企在资源、实力、企业公民义务方面，都更具备引领市场发展的能力与责任。首先，国企大多手握很多区位优越但闲置或低效利用的存量土地和房屋，将这些资源投入住房租赁市场能够在较短时间内增加产品供应、稳定租金走势。同时，国企的政府背景决定，国有企业对于配建教育、医疗等公共服务资源的积极性更高，这对于提高租赁住宅居住环境十分重要。另一方面，国企更易于获取融资便利、税收补贴和优惠、低成本土地等，对于开展租赁住房建设十分有利。正因如此，国有企业是提供质优价廉租赁资源不可或缺的力量。随着国企在租赁市场逐步实现规模化和专业化经营，其对市场的带动和引导力也将随之提升。

“多方力量将共筑租赁市场形成新格局”从土地获取到开发建设，从融资到运营服务，住房租赁涉及到多个环节，而在不同的

环节，均有专业的供应商及服务商：手握土地资源或闲置房屋的政府、企业或其他主体是房源供应方，开发商从事开发建设，装修团队从事家装，银行、保险等金融机构提供融资，品牌公寓进行运营服务，IT 提供平台建设支持。而当前长租公寓市场所呈现的多元化发展趋势恰是伴随着长租公寓整个生命周期中的参与各方积极介入而产生的。未来，会有更多的专业服务者从不同的切入点参与到住房租赁市场建设中来，提供科学的住房租赁解决方案，构建良性循环可持续发展的市场格局。

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点


总体来看，长租公寓市场仍处于前期投入期。但不可否认，2017 年已然成为住房租赁市场元年。未来，随着居住观念的升级和市场的调整，与之相关的诸如租购同权、税收、金融支持等都会逐步甚至以超常规的速度实现，巨大的住房租赁市场将呈现在我们面前，彼时租购并举的局面也将应运而生。

“在快速发展的长租公寓市场，参与者不得不持续提升专业度，优化运营模式，培育竞争优势”

目前我国长租公寓市场尚未出现龙头型企业，但争做龙头应该是大多数参与者的目标，毫无疑问，扩大规模可以降低采购、管理等多项成本，对于长租公寓的盈利来说至关重要。未来的数年间将会是各大品牌竞相抢占市场的阶段。与此同时，与传统开发业务不同，长租公寓的难点更在于找到适合自身的运营模式，扩大规模的同时，提升专业度，持续改善运营能力，培育竞争优势必不可少。

尽管当前长租公寓的盈利前景仍不甚明朗，但是经过几年的探索之后，也初步形成了几种各有特色的经营模式，为未来的进一步发展奠定了一定的基础。如魔方公寓的平台服务模式——在积累了大量线下租户客源之后，通过生活服务平台 APP 将线下客源导流到线上，提供各类生活服务，如餐饮、购物、家政、培训、社交等等，涵盖租户生活的方方面面，进而从中获得进一步的收益。当然通过社区服务赚钱并不是一件容易的事，这还有待于进一步的探索。而与魔方相反，城家公寓则尽量简化服务，控制成本，降低租金。如在产品设计上满足租客需要即可，不追求极致，尽量减少大堂等公共空间，通过互联网技术实现公寓无服务员，只提供保洁、快递、维修等基本服务…控制成本的措施使租金得以下降，满足租客对性价比的追求。还有起步较早的 YOU+ 公寓，曾经以提供以创业活动为中心的社区服务而被业界津津乐道，然而由于大多数服务和设施都是免费的，收费项目也由于客群基数小而难以盈利。资金回流不足，使得 YOU+ 难以实现规模扩张。不过 YOU+ 在公寓运营服务方面的经验却有着较大的知名度，也被业界认可。基于此，通过为缺乏运营经验的其他长租公寓公司提供运营服务，YOU+ 找到了新的出路，即资产托管模式，也是轻资产模式。

虽然不同企业所选择的模式不尽相同，但无疑都是结合自身优势实现利润最大化。随着行业的深入发展，未来还将有越来越多的经营创新和愈加成熟的经营模式出现。

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美国 EQR 案例借鉴附件

发展历程

成立于 1969 年的 Equity Residential（EQR）是美国最大的公寓运营商。1993 年，EQR 正式上市，成为美国第一家上市的公寓类 REITs。2001 年，EQR 成为第一家公寓类标准普尔 500指数的成员。在波士顿、纽约、华盛顿、南加利福尼亚、旧金山湾区和西雅图等经济繁荣、人口稠密的地区均有 EQR 的业务。2016 年，EQR 拥有物业数量 302 个，公寓房间数共计 7.75 万间。从空间分布、产品类型到服务对象，EQR 都呈现多元化特征。

2016

1993

2001

1969

EQR 公寓房间数共计 7.75 万间

EQR正式上市

EQR 成为第一家公寓类标准普尔 500

指数的成员

Equity Residential (EQR) 成立


精细化

通过优惠的租户政策和全方位的服务体系，EQR 为客户带来良好的居住体验。

EQR 为租客提供跨城市转租政策、30 天无理由换房服务和租金抵扣房款计划。只要租户租期超过一定年限，并在租房期购买指定开发商的房子，就可以获得最高 20% 的租金返还用于购房。

EQR 提供轻酒店化的居住服务，24 小时不间断快速响应。2000 年引入网上支付系统和呼叫中心，成为全美最早引入网上支付的出租公寓。EQR 也为租客打造了可以与邻居分享和交流的在线平台。还有多样化、个性化服务，如与汽车租赁公司 Zipcar 合作，为住户提供租车服务。当 EQR 住户租车时，能够享受相应的折扣。

专业化

自 2002 起，EQR 发现规模的持续扩张并不能继续提高利润率和培养核心竞争力，于是逐渐从出租率低的市场退出，核心城市的公寓占比不断提升。对于前期扩大的业务范围，EQR 同样进行了精简，如剥离家具出租业务等等，进而专注于公寓运营。

规模化

在 2001 年以前，EQR 通过多渠道融资和大规模的并购，使公司规模实现了飞速扩张，占领市场。规模扩大后，EQR与供应商的谈判能力和价格把控能力大幅提升，其管理费用率（管理费用 / 主营业务收入）维持在 2-2.5%，仅为平均管理费用水平的一半。

EQR 的产品类型包括花园式洋房、中高层住宅和军队住地。前两种产品一般都提供健身房、游泳池、洗衣房、甚至桑拿、漩涡浴、SPA 等多种服务。若物业位于城市中心，一般还配备有停车场和零售商业。

EQR 的客户覆盖了包括白领、蓝领、学生、教师、老人、驻扎在军事基地的军官和家属、企业外派员工和实习生等在内的多层次人群。



本报告是由张晓端领导的华南及华西区研究团队撰写。张晓端拥有多年丰富的华南及华西地区房地产市场研究经验。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业等，张晓端也是我们大中华区住宅卓越中心的负责人。如对戴德梁行华南及华西区和住宅研究有任何问题，请联系：

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缪舒怡华中区研究部主管[email protected]

林荣杰大中华区研究部董事总经理[email protected]

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