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推薦序一

房地產是結合經典、藝術、自然、環保的事業／林東誼 004

推薦序二

「要在別人貪婪的時候恐懼，而在別人恐懼的時候貪婪！」

──華倫．巴菲特／黃秉宏 008

導　讀　 011

第一章　序言 014

第二章　您了解柬埔寨嗎？ 020

第三章　為什麼要投資柬埔寨房地產？ 044

第四章　柬埔寨房地產投資安全性及法令介紹 086

　　　　第一節 主管機關、法令、稅務層面問題 089

　　　　第二節 在當地金融機構狀況相關問題 099

　　　　第三節 購買房產流程 109

第五章　金邊市區域分析，您找對地方了嗎？ 132

第六章　東南亞未來房地產潛力發展分析 168

第七章　參訪柬埔寨只看到房地產嗎？ 192

附錄一　台灣方面：金邊國際管理顧問有限公司 202

附錄二　柬埔寨方面：誠摯投資顧問有限公司 204

柬埔寨

目　錄

房地產投資聖經 入門篇

第 章

44

　台中新地標秋紅谷（照片提供：程謨宏先生）　

就是要讓您有感覺……

時光交錯：台中新地標秋紅谷VS.金邊地標加華&安達

大樓

三 為什麼要投資柬埔寨房地產？

　金邊地標加華&安達大樓　

第 章

45

第三章

為什麼要投資柬埔寨房地產？

從上一章了解整個柬埔寨過往至今的變化之後，應該讓身為

投資者的您對柬埔寨已經有些改變了吧？現在的柬埔寨已

經慢慢走出過往，邁向新的紀元，因此，我們現在就透過這章告

訴您，柬埔寨目前的優勢在哪？未來的機會在哪？為什麼要投資

柬埔寨的房地產？

「不要在停留在過去了，機會不是在過去，而是放眼在現在

與未來！」

‧ 真的嗎？投資柬埔寨買房真的有很多優勢嗎？

‧ 真的嗎？當地交通真的不停地在建設嗎？

‧ 真的嗎？柬埔寨當地的經濟環境真的好嗎？

‧ 真的嗎？柬國機會真的有留給台灣人嗎？台資企業有哪些？

‧ 真的嗎？真的很多國家的資金願意進入這裡嗎？尤其是歐美、

日、韓他們真的願意投入柬埔寨嗎？

‧ 真的嗎？首都金邊土地開發如此迅速，衛生條件真的好嗎？還

是如過往一般？

‧ 真的嗎？柬埔寨人民給我們普遍貧窮的印象，我們投資房產真

的只能租給外國人嗎？

‧ 真的嗎？當地的手機、網路真的方便嗎？尤其是中文真的能通

行？

‧ 真的嗎？除了住的問題之外，其他食、衣、行、育、樂以及一

些文化上是否真的有隔閡？

‧ 真的嗎？當地的治安真的好嗎？

‧ 真的嗎？印尼、菲律賓等地皆有地震海嘯，柬埔寨是否真的有

類似的天災存在？

柬埔寨房地產投資聖經 入門篇

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柬埔寨房地產投資聖經 入門篇

‧ 真的嗎？柬埔寨房地產投報率真的高嗎？

‧ 真的嗎？聽說很多外國人到此投資，出租房屋真的供不應求

嗎？

讓我們從以上問題，來一一告訴您，為什麼要投資柬埔寨的

房地產。

真的嗎？投資柬埔寨買房真的有很多優勢

嗎？

如下列七點優勢分析。

問題一

重　點

??

!!

讓我們告訴您

!

一、 柬埔寨氣候宜人，年均溫27度，無颱風，無地震，被國際媒

體評為最適合人居退休之地。

二、 位居東盟十國正中心，政治穩定，地大物博，天然資源豐富

（木材、媒、鐵、金、寶石、石油等），人口1,500萬，國

土面積18萬平方公里，GDP成長率7.0％以上，每年人口以

40萬左右增長，平均年齡27歲。

三、 對外國人投資採全面開放，鼓勵外國人買房定居，為東南亞

金融最自由國家（有東南亞小瑞士之稱），美元為流通貨

幣，學中文、英文（語文能力與薪資掛勾），是包容性最大

的國家，國人大多有華人血統，吸引了中國、台灣、香港、

新加坡、日本、韓國等國際資金投入，是很友善的國家。

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第三章

為什麼要投資柬埔寨房地產？

四、 平均基本工資128美元／月，為東南亞最低。越南排華及泰

國軍事政變後，許多世界工廠紛紛移至柬埔寨，外國移民湧

入，房地產供不應求，地價飆漲，未來十年是金邊市房地產

黃金十年。國際大型地產公司紛紛入開發大型建案。

五、 建築規範寬鬆，無地目區分，無容積率、建蔽率規定，可創

造土地最大開發價值，租金投報率在8～15％左右，建案投

報率在4～6倍左右。

六、 東盟各國首都房價以金邊2,000美元／m2最低，在中國泛

亞鐵路及高速公路建設下，未來增值空間最大。（曼谷在

10,000美元／m2，胡志明12,000美元／m2）

七、 柬國經濟四大產業：建築業（金邊市）、旅遊業（吳哥

窟）、農業、成衣業。以此四大產業為基礎，吸引了周邊

產業鏈相繼進入，包括金融業（台灣已有6家銀行在金邊設

點）、餐飲業、房仲業，婚紗攝影、汽車買賣、汽修服務、

醫療服務、旅行社、休閒娛樂業等，市面一片欣欣向榮，有

如40年前的台北市、新竹市、台中市、台南市、高雄市，被

國際房產業評為未來房產最具發展潛力的城市。

真的嗎？當地交通真的不停地在建設嗎？

鐵路、公路、航空、海運年年增長，中

國與日本更在柬埔寨及東南亞其他國家

爭相投入交通基礎建設。

問題二

重　點

??

!!

讓我們告訴您

!

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柬埔寨房地產投資聖經 入門篇

以下我們會將鐵路、公路、航空、海運以及中國政策影響面

逐一為身為投資者的您做一個整體性的分析，讓您了解整個柬埔

寨交通的願景，同時，也讓您知道，現在這個國家充滿活力的源

頭，就是從交通基礎建設開始。

※ 主管機關：柬埔寨公共工程及運輸部（Ministry of Public Works

and Transport）

Ⅰ.鐵路方面：

（A）泛亞鐵路：

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第三章

為什麼要投資柬埔寨房地產？

柬埔寨金邊市位於泛亞鐵路東線上，在交通位置上極為重

要，主要是改善東南亞半島物流、貨運及雙邊貿易，預計2020年

完工。泛亞鐵路有東線、中東線、中線、西線四個方案，金邊位

於東線上。

然而，值得注意的是，泛亞鐵路已經成為國際政治角力戰，

不同國家希望對該鐵路有不同的主導權，所以未來整合工作就成

為一個關鍵因素。

（B）柬埔寨國內鐵路

目前在柬埔寨運行及興建中的鐵路分別如下：

起迄點 公里數 附註

金邊市～西哈努克省 256公里 運行中

金邊市～波比（柬泰邊境） 337公里 興建中

暹粒～士芬 未定 考察中

仕倫（桔井省）～越南 未定 考察中

仕倫（桔井省）～寮國 未定 考察中

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Ⅱ.公路方面：

（A）柬埔寨高速公路規劃：

序號 起迄點 公里 線道

1 金邊～材楨 150公里 四線道

2 金邊～西港（3號路） 195公里 四線道

3 金邊～西港（4號路） 205公里 四線道

4 金邊～泰國 380公里 四線道

5 金邊～布迭棉芷 390公里 四線道

6 金邊～磅針 130公里 四線道

7 上丁～磅針 225公里 四線道

8 暹粒～國公 230公里 四線道

9 國公～西港 145公里 四線道

10 貢不～白馬 35公里 四線道

11 金邊環形路 145公里 八線道

（B）根據中國「河南省交通規劃勘查設計院有限責任公

司」新聞稿

為明確柬埔寨高速公路遠景發展目標、佈局框架，指導高

速公路建設，2013年3月，柬埔寨王國公共設施和運輸部組織開

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第三章

為什麼要投資柬埔寨房地產？

展《柬埔寨王國高速公路總體發展規劃》，由該公司負責研究工

作。

2014年1月，柬埔寨運輸部主持召開規劃評審會。結合規劃

評審意見，2014年4月完成了最終版規劃報告，並已正式交付柬

埔寨運輸部實施。

規劃至2040年，柬埔寨高速公路路網總規模約2,200公里，

包括6條金邊放射線、2條縱線、2條聯絡線和1條金邊環線組成，

總里程約2,230公里。

▲柬埔寨公路網路圖（資料來源：柬埔寨公共工程及運輸部）