「觀光旅館價格評估」

簡報人：黃名義博士

單 位： 國立屏東大學 不動產經營學系所主任

日 期：中華民國105年10月31日

簡報大綱

壹 傳統估價方法回顧

貳

旅館估價方法 參

旅館估價案例討論 肆

伍 結論

大量估價方法回顧

2

市場比較法

成本法

收益還原法

壹、 傳統估價 方法回顧

傳統估價方法回顧-比較法（Sales Comparison Approach）

不動產估價技術規則第18條：比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為比較價格。

比較法應用原則：先將勘估不動產加以分類，以使用分區區分、以鄰近地區的售價為比較對象、再依比較標的進行期日補正、區域因素與個別因素調整。

3

壹

傳統估價方法回顧-比較法（Sales Comparison Approach）

缺點：

1.「估價程序偏離」問題：初學者無經驗，估價過程較深思熟慮；資深者易不遵循估價程序，主觀認定資料取捨，造成程序偏誤。

2.「案例模式蒐集偏離」問題：估價人員會因時間因素、自身估價經驗豐富，而減少交易案例之搜尋，並產生「預知價格」現象。

（Hirshleifer, 2001; Diaz, 1990）

3.必須有充分交易資料。

4.影響因素和修正比例主觀。

4

壹

傳統估價方法回顧-收益法（Income Approach）

不動產估價技術規則第28條：收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。 依前項方法所求得之價格為收益價格。

收益法應用原則：預測原則，應用範圍為具有收益性之不動產，多以商業不動產為主。

缺點：

1.流動性限制：許多交易只發生在某一區域。

2.缺乏可比較銷售案例。

3.市場動態變化影響價格預測。

4.折現率決定不易。

5

壹

傳統估價方法回顧-成本法（Cost Approach）

不動產估價技術規則第48條：成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。

依前項方法所求得之價格為成本價格。

建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。

重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。

重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。

缺點：

1.只適用於建物。

2.只計算成本，不具備市場性。

6

壹

7

大量估價定義

多元迴歸分析（特徵價格法）

類神經網路分析

貳、 大量估價 方法回顧

大量估價方法回顧-大量估價定義

8

大量估價定義：在給定的日期，利用標準化程序與統計檢定，對一群不動產進行系統性之估價，所以電腦輔助大量估價，就是利用電腦輔助來提供一套標準化程序之大量估價。（國際不動產估價協會，1996）

實施：美國自1996年開始以電腦輔助公部門進行不動產稅務估價。

貳、 大量 估價

大量估價方法回顧-多元迴歸分析

9

多元迴歸分析（multiple regression analysis）：以特徵價格理論為基礎，將不動產各種特徵屬性放入迴歸方程式中，藉由計算各特徵屬性的係數值，來判斷該特徵對價格之影響，又稱特徵價格法。

模型表示：

註：房屋總價（price）、面積（area）、屋齡（age）、房（room1）、廳（room2）、衛（room3）、移轉層（floor1）、總樓層（floor2）

貳、 大量 估價

Lnprice= 0 + 1 area+ 2 age+ 3 room1+ 4 room2+ 5 room3+ 6 floor1+ 7 floor2+ε

大量估價方法回顧-多元迴歸分析

10

缺點：

1.大量資料蒐集不易。

2.價格和影響因素之函數型態不清楚。

3.有時間和地區之限制。

貳、 大量 估價

大量估價方法回顧-類神經網路分析

11

類神經網路（artificial neural network ）：是一種計算系統，包括軟硬體，使用大量簡單相連的人工神經元來模仿生物神經網路能力，從外界環境或人工神經元取得資訊，加以運算和轉換，再輸出結果。

特性：類神經網路具備學習、記憶、容錯與預測能力特質。

貳、 大量 估價

大量估價方法回顧-類神經網路分析

12

貳、 大量 估價

類神經網路基本架構圖

大量估價方法回顧-類神經網路分析

13

貳、 大量 估價

缺點：

1.需要大樣本來訓練評估，推行不易。

2.運用的模式與參數不同，可能造成相反之結果。（Mcgreal et al., 1998）

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旅館估價方法文獻

收益資本還原法

現金流量折現法

參、 旅館估價方法

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參、 旅館 估價

旅館估價方法-文獻

英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS)（1995）指出旅館估價的主要方法是收益資本還原法（income capitalization methodology），以及現金流量折現法（Discounted Cash Flow, DCF），並指出後者應該是主要的估價方法，因他的技術優於其他方法。類神經網路具備學習、記憶、容錯與預測能力特質。

Verginis and taylor（2004）指出以現金流量折現法（DCF）估計之旅館價格最適當；旅館業者、估價師和金融機構都支持此一方法。

16

參、 旅館 估價

旅館估價方法-文獻

RICS（1990）指出旅館應經由公開市場價值（open market valuation, OMV）來估價，計算過程如下：

17

參、 旅館 估價

旅館估價方法-收益資本還原法/現金流量折現法

收益資本還原法（永續年金現值/直接資本還原法）

PVA = PMT/(1+i)1 + PMT/(1+i)2 + PMT/(1+i)3

+ PMT/(1+i)4 +…

以等比級數簡化

PVA= PMT/ i

現金流量折現法

PVA = PMT/(1+i)1 + PMT/(1+i)2 + PMT/(1+i)3

+…+ PMT/(1+i)n + Fn/(1+i)n

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參、 旅館 估價

旅館估價方法-收益資本還原法/現金流量折現法

特性：

1.應具備良好意識與通常之使用能力之收益。

2.收益必須能繼續且有規則地產生。

3.應為安全確實之收益：須以現在之收益為基礎，參酌過去之實績，及考慮將來趨勢。

19

xx民俗村

新竹xx城

肆、 旅館估價案例

20

肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

基本資料

一、勘估標的

（一）不動產：地號：xx縣xx鄉****段89地號等196筆

建號：xx縣xx鄉****段7建號等147筆

門牌：xx縣xx鄉三芬路30號等

（二）動產：包含有人工瀑布、下水道系統排水工程、

太空翻轉遊樂機械設備、旅館及基礎相關設施等

18項

（三）土地面積：155,257.07坪。

（四）建物面積：21,241.06坪。

土地價值以比較法進行評估/建物以成本法進行評估

營運資訊以現金流量折現法評估

價格日期：2010.06.04

21

肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

價格形成主要因素分析

一、一般因素分析

經濟成長率、就業率、景氣對策訊號

二、亞太地區遊樂區營運分析

主題樂園、綜合性樂園、旅遊休閒社區

三、國內地區遊樂區營運分析

年遊客量、面積、投資金額、稅前盈虧、

獲利率

22

肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

價格形成主要因素分析

四、國內旅遊市場分析

旅遊率、日期、目的、地區、天數、活動

類型、平均消費

五、區域因素分析

區域描述（位置、產業、土地面積、人口

、地區特色）、近鄰地區土地利用情況、

近鄰地區建物利用情況、近鄰地區公共設

施概況、交通狀況

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肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

價格形成主要因素分析

六、個別因素分析

土地個別條件、不動產利用情況、環境評

估、公共設施便利性、建物與基地及周遭

環境適合性分析

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肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

價格分析

一、本案土地以比較法評估

二、地上建物採成本法評估其殘餘價格

三、營運以收益法評估。

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肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

比較法案例（勘估標的與比較標的總調整率表）

項 目 比較標的一 比較標的二 比較標的三

交易價格 42.2萬元/坪 40.0萬元/坪 52.0萬元/坪

價格型態 成交價格 成交價格 成交價格

情況因素調 整 率 100% 100% 100%

情況因素調整後價格 42.2萬元/坪 40.0萬元/坪 52.0萬元/坪

價格日期調整調 整 率 100% 99% 100%

價格日期調整調整後價格 42.2萬元/坪 39.6萬元/坪 52.0萬元/坪

區域因素調 整 率 100% 100% 100%

區域因素調整後價格 42.2萬元/坪 39.6萬元/坪 52.0萬元/坪

個別因素調 整 率 107% 111% 87%

試算價格 45.2萬元/坪 44.0萬元/坪 45.2萬元/坪

比較標的加權數 35% 35% 30%

最後推定比較價格 44.8萬元/坪

調整方法 1.百分率法 2. 差額法 3.計量模型分析法 (五倍,判定係數不得低於0.7,P≦5%)

26

肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

地上建物採成本法評估其殘餘價格

不動產估價技術規則第44條第1項之規定「成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。

依前項方法所求得之價格為成本價格。」

此外，建物因使用期間之增加而導致折舊，不動產估價技術規則規定折舊計算已定額法為原則，公式如下：

Dn＝C×〔（1-s）／N〕×n

其中：Dn：累積折舊額。C ：建物總成本。s ：殘餘價格率。

n ：已經歷年數。N ：耐用年數。

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肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

勘估標的全區試算金額

類型 地用類別/建物 面積(坪) 比較法(元/坪) 比較法總值

土地部分

山坡地保育區遊憩用地 118,691.68 12,300.00 1,459,907,664

山坡地保育區農牧用地 33,479.79 2,700.00 90,395,433

山坡地保育區林業用地 3,063.33 1,890.00 5,789,694

山坡地保育區交通用地 22.27 2,149.00 47,857

園區花木 19,872,905

地上建物部份 建物 21,241.06 166,878,211

動產附屬設施部分(園區附屬設施暨遊樂設備) 71,130,784

合計 1,814,022,548

28

肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

收益法之現金流量分析

1、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現

率等資料。

2、推算有效總收入。

3、推算總費用。

4、計算淨收益。

5、決定收益資本化率或折現率。

6、計算收益價格。

29

肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

勘估標的旅館及園區營運分析參數假設 勘估標的旅館房間數有132間

假設營運天數365天

房價含餐飲價格：

住用率參數設定：

年度 單價設定

2010~2013 1,800元

2014~2015 2,000元

2016~2019 2,200元

年度 住用率參數設定

2010~2012 70%

2013 75%

2014~2019 80%

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肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

勘估標的旅館及園區營運分析參數假設 根據國際觀光旅館營運利潤資訊，營運利潤率設定為20%。

遊客人數設定：以2010年為基期，設定為30,000人，2011年~2012年遊客人數成長30%；2013年~2016年期間每年遊客人數成長50%，之後成長率設定為20%，預估2019年遊客人數將成長至554,407人。

園區每遊客人數消費金額設定，在2010年~2012年之間為350元/人，2013年之後設定為500元/人。

園區營運利潤參數設定為30%。

依歷年股東權益報酬率最高值2.5%為基礎，加上2%物價因素調整，本案勘估標的DCF折現率設定為4.5%。

債務比率50％*債務成本8％+自有資金比率50％*自有資金報酬0.89％，加權平均計算後，資本化率設定為3.45%。

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肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

勘估標的營運價值評估（1）

年度 2010 2011 2012 2013 2014

遊客成長率 30% 30% 50% 50%

遊客人數 30,000 39,000 50,700 76,050 114,075

消費(門票+購物)價格 350 350 350 500 500

預估營業收入(遊樂區) 10,500,000 13,650,000 17,745,000 38,025,000 57,037,500

平均房價 1,800 1,800 1,800 1,800 2,000

房間間數 132 132 132 132 132

住宿率 70% 70% 70% 75% 80%

營業天數 365 365 365 365 365

預估營業收入(旅館) 60,706,800 60,706,800 60,706,800 65,043,000 77,088,000

合計營業收入 71,206,800 74,356,800 78,451,800 103,068,000 134,125,500

遊樂區營業成本率(人事+管銷+折耗) 80% 80% 80% 80% 80%

遊樂區營業成本(人事+管銷+折耗) 8,400,000 10,920,000 14,196,000 30,420,000 45,630,000

旅館營業成本率(人事+管銷+折耗) 70% 70% 70% 70% 70%

旅館營業成本(人事+管銷+折耗) 42,494,760 42,494,760 42,494,760 45,530,100 53,961,600

營業淨利 20,312,040 20,942,040 21,761,040 27,117,900 34,533,900

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肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

勘估標的營運價值評估（2）

年度 2015 2016 2017 2018 2019

遊客成長率 50% 50% 50% 20% 20%

遊客人數 171,113 256,670 385,005 462,006 554,407

消費(門票+購物)價格 500 500 500 500 500

預估營業收入(遊樂區) 85,556,500 128,335,000 192,502,500 231,003,000 277,203,500

平均房價 2,000 2,200 2,200 2,200 2,200

房間間數 132 132 132 132 132

住宿率 80% 80% 80% 80% 80%

營業天數 365 365 365 365 365

預估營業收入(旅館) 77,088,000 84,796,800 84,796,800 84,796,800 84,796,800

合計營業收入 162,644,500 213,131,800 277,299,300 315,799,800 362,000,300

遊樂區營業成本率(人事+管銷+折耗) 80% 80% 80% 80% 80%

遊樂區營業成本(人事+管銷+折耗) 68,445,200 102,668,000 154,002,000 184,802,400 221,762,800

旅館營業成本率(人事+管銷+折耗) 70% 70% 70% 70% 70%

旅館營業成本(人事+管銷+折耗) 53,961,600 59,357,760 59,357,760 59,357,760 59,357,760

營業淨利 40,237,700 51,106,040 63,939,540 71,639,640 80,879,740

33

肆、

估價 案例

旅館估價案例-xx民俗村

根據上述營運現金流量表之資訊配合折現率、資本化率之設定，堪估標的之營運價值為新台幣1,831,422,000 元。

經由比較法所求得之勘估標的全區價值為新台幣1,814,022,548 元。

本案給予收益法之現金流量折現分析30%權重，比較法70%權重之評估基礎下，園區整體運價值為新台幣1,819,242,000元。

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肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

基本資料

一、勘估標的

（一）不動產：地號：新竹市****段****地號

建號：新竹市****段1738等71筆建號

門牌：新竹市中央路239號等戶

（二）土地面積：11,920.32坪。

（三）建物面積：103,101.62坪，勘估標的地上建物有停車塔

、旅館、辦公室、百貨商場、地下停車場等型態。

採用比較法、收益法、現金流量折現分析等估價方法進行評估

價格日期：2010.01.05

35

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

建物基本資料

項目 樓層 面積(坪)

停車塔 B4~9F 17,378.82

旅館 B5~12F 9,035.85

辦公室 B3~9F 15,720.03

百貨商場 B5~12F 54,153.23

地下停車場 1,113格 6,813.69

合計 103,101.62

36

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

價格形成之主要因素分析

一、一般因素分析

經濟成長率、就業率、景氣對策訊號、辦公

室場、旅館市場、零售購物中心

二、區域因素分析

區域描述（位置、產業、土地面積、人口

、地區特色）、近鄰地區土地利用情況、

近鄰地區建物利用情況、近鄰地區公共設

施概況、交通狀況

37

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

價格形成之主要因素分析

三、個別因素分析

土地個別條件、不動產利用情況、環境評

估、公共設施便利性、建物與基地及周遭

環境適合性分析

38

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

價格分析

旅館比較法分析

將比較標的平均單價進行交易情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。並依比較案例權重調整，最終得到勘估標的各樓層之比較價格。

類型 評估方法 停車塔 以比較價格為基礎 旅館 比較法 現金流量折現分析

辦公室 比較法 收益法 百貨商場 比較法 現金流量折現分析

地下停車場 以比較價格為基礎

39

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

旅館現金流量折現分析

勘估標的旅館及園區營運分析參數假設 勘估標的旅館房間數有165間

假設營運天數365天

平均房價：3600元

住用率70％

假設旅館房價每三年成長5%

新竹地區主要觀

光旅館營運資訊

名稱 房間數 住客率 平均房價

新竹國賓 254 約70% 3,825

新竹老爺 198 約65% 3,411

40

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

營業成本分析

現金流量折現分析參數假設

名稱 營業支出比率

新竹國賓 95.09%

新竹老爺 95.19%

平均值 95.14%

自有資金比率 30%

自有資金成本 7%

貸款資金比率 70%

貸款資金成本 3.00%

WACC--折現率 4.20%

自有資金比率 30%

自有資金利息 0.89%

貸款資金比率 70%

貸款利息 3.5%

加權平均資本化率 2.7%

41

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

本案餐飲、洗衣、附屬事業收入、其他收入分析

觀光旅館各項收入占客房收入比率

餐飲收入 洗衣收入 附屬營業收入 服務費收入 其他收入

新竹國賓 116.76% 3.10% 4.86% 14.26% 12.17% 新竹老爺 56.46% 0.17% 7.19% 5.25% 0.26% 平均值 86.61% 1.64% 6.03% 9.76% 6.22%

42

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

現金流量分析

年度 2010 2011 2012 2013 2014

營業收入分析

客房收入 308,709,700 308,709,700 324,178,400 324,178,400 324,178,400

餐飲 267,373,471 267,373,471 280,770,912 280,770,912 280,770,912

洗衣 5,047,404 5,047,404 5,300,317 5,300,317 5,300,317

附屬事業收入 18,599,759 18,599,759 19,531,749 19,531,749 19,531,749

其他收入 19,186,308 19,186,308 20,147,688 20,147,688 20,147,688

營業總收入 618,916,642 618,916,642 649,929,065 649,929,065 649,929,065

營業費用 588,825,741 588,825,741 618,330,382 618,330,382 618,330,382

營業淨利 30,090,901 30,090,901 31,598,683 31,598,683 31,598,683

43

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

現金流量分析

年度 2015 2016 2017 2018 2019

營業收入分析

客房收入 340,406,300 340,406,300 340,406,300 357,393,400 357,393,400

餐飲 294,825,896 294,825,896 294,825,896 309,538,424 309,538,424

洗衣 5,565,643 5,565,643 5,565,643 5,843,382 5,843,382

附屬事業收入 20,509,480 20,509,480 20,509,480 21,532,952 21,532,952

其他收入 21,156,252 21,156,252 21,156,252 22,212,000 22,212,000

營業總收入 682,463,571 682,463,571 682,463,571 716,520,158 716,520,158

營業費用 649,283,103 649,283,103 649,283,103 681,683,905 681,683,905

營業淨利 33,180,468 33,180,468 33,180,468 34,836,253 34,836,253

44

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

現金流量分析評估結果

現金流量資本化項目 分析結果

NPV--2010~2019 235,779,990

期末處分收入 1,290,231,605

期末處分收入折現值 855,047,982

營運價值 1,090,827,972

45

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

價格決定

旅館

樓層 面積(坪) 比較法

價格(元/坪) 比較法總價

收益法 (DCF)價格

12F 694.38 129,500 89,922,210

1,090,827,972

11F 694.38 129,500 89,922,210 10F 693.41 129,500 89,796,595 9F 674.64 129,500 87,365,880 8F 674.64 129,500 87,365,880 7F 675.41 129,500 87,465,595 6F 543.20 129,500 70,344,400 5F 956.04 129,500 123,807,180 4F 446.05 129,500 57,763,475 3F 455.45 159,960 72,853,782 2F 551.26 186,620 102,876,141 1F 895.92 266,600 238,852,272 B1 623.18 79,980 49,841,936 B3 222.26 53,320 11,850,903 B4 117.89 53,320 6,285,895 B5 117.74 53,320 6,277,897

合計 9,035.85 1,272,592,251 1,090,827,972

46

肆、

估價 案例

旅館估價案例-新竹xx城

勘估總結

勘估標的鑑定正常價格總值為新台幣壹佰壹拾伍億柒仟零陸拾參萬參仟元整。

(NT$ 11,570,633,000.-)。

型態 比較法總價 收益法總價 法拍價格總價 停車塔 1,050,800,000 1,050,800,000 1,050,800,000

旅館 1,272,592,251 1,090,827,972 908,511,061 辦公室 1,304,827,377 1,442,133,070 981,646,270

百貨商場 7,790,517,317 9,161,336,000 5,315,947,229 地下停車場 411,810,000 411,810,000 411,810,000

合計 11,830,546,945 13,156,907,042 8,668,714,560 權重 35.00% 40.00% 25.00%

勘估標的總值 (取千分位)

11,570,633,000

47

結論與建議 伍、 結論

48

伍、

結論 結論與建議

觀光旅館價格評估以收益還原法中之現金流量折現模型為主。

以市場調查分析來建立相關之假設參數。

未來收益期限長短會影響旅館現值結果。

應以兩種以上估價方法評估，並給予適當權重。

敬 請 指 教 …

簡報結束~