宜蘭市運動公園附近地區省道以東地區...

宜蘭市運動公園附近地區

(省道以東地區)市地重劃區

說明會資料

主辦單位：宜蘭縣政府

中華民國 103 年 3 月 29 日

宜蘭市運動公園附近地區(省道以東地區)市地重劃區說明會資料

- - 1

一、前言

宜蘭運動公園除扮演休閒運動機能的角色，亦為地區重要地區意象特

色，故配合開發周邊附近地區可提供完善公共設施、優質居住環境，並帶來

完整之交通系統以健全生活機能，改善居民生活品質。本次計畫為辦理省道

以東部分，「變更宜蘭市都市計畫(運動公園附近地區)細部計畫(修正市地重劃

事業計畫－省道以東部分）案」，經宜蘭縣都市計畫委員會第 168、175、177及 179 次會議審議通過，現辦理市地重劃實質作業程序，藉此健全本細部計

畫區之全面發展。

依市地重劃實施辦法第 16 條第 1 項規定，重劃計畫書核定後，主管機關

應即依法公告，及通知土地所有權人，並舉行說明會，說明重劃意旨及計畫

要點。

二、計畫背景

（一）計畫範圍及四至

依「變更宜蘭市都市計畫(運動公園附近地區)細部計畫(修正市地重

劃事業計畫-省道以東部分)案」，本案重劃面積共 9.41 公頃，其位置詳圖

1 所示。範圍四至為：

東以北迴鐵路宜蘭線為界；

西以中山路為界；

南以宜蘭市都市計畫南側範圍線為界；

北以宜蘭 B 聯絡道(13-1 號道路)為界。

圖 1 市地重劃範圍圖

宜蘭B 聯絡道

北

迴

鐵

路

宜

蘭

線

市

中

山

路

宜蘭都計畫

圍南側範

線


- - 2

（二）土地使用及公共設施計畫

「變更宜蘭市都市計畫(運動公園附近地區)細部計畫(修正市地重

劃事業計畫-省道以東部分)案」，業經 102 年 10 月 22 日宜蘭縣都市計

畫委員會第 179 次會議審議通過，宜蘭縣政府 102 年 11 月 13 日府建

城字第 1020184636A 號公告發布實施。

表 1 都市計畫土地使用分區面積表

項目面積（公頃）百分比(%) 備註

土地使用

分區

第二種住宅區 4.56 48.46%

第三種住宅區 0.94 9.99%

第二種工商特

定專用區 1.06 11.26%

小計 6.56 69.71%

無償公共

設施用地

綠地用地 0.48 5.10%

人行步道用地 0.02 0.21%

廣場用地 0.04 0.43%

道路用地 2.31 24.55%

小計 2.85 30.29%

合計 9.41 100.00%

註：表內面積僅供參考，實施時應以核定計畫書圖實際釘樁測量面積為準


- - 3

圖 2 土地使用分區示意圖

（三）容許使用項目

工商特定專用區，分為第一種工商特定專用區及第二種工商特定

專用區，其土地及建物之容許使用項目(依據中華民國行業標準分類)：

批發及零售業(不包含化學材料及其製品批發業、燃料及相關產品批發

業、燃料零售業)、運輸及倉儲業、住宿及餐飲業(不包含民宿)、金融

及保險業、不動產業、資訊及通訊傳播業、專業、科學及技術服務業、

支援服務業、教育服務業、醫療保健及社會工作服務業、藝術、娛樂

及休閒服務業(不包含博奕業、特殊娛樂業)、其他服務業(不包含洗衣

業及殯葬服務業)、經宜蘭縣都市計畫委員會同意容許使用項目。

（四）建蔽率、容積率及最小開發規模

本計畫區內供重劃分配之可建築土地為「第二種住宅區」、「第三


- - 4

種住宅區」及「第二種工商特定專用區」，其第二種住宅區、第三種住

宅區及第二種工商特定專用區之建蔽率、容積率及最小開發規模分別

如下表所示。

表 2 各使用分區之建蔽率、容積率及最小開發規模綜整表

土地使用項目建蔽率容積率最小開發規模

最小寬度最小深度

第二種住宅區 55% 150% 8 公尺 15 公尺

第三種住宅區 55% 200% 15 公尺 18 公尺

第二種工商特

定專用區 60% 200%

街廓編號 R2-1-2、R2-15 為指定整體開發地區，應整體規劃使用。

街廓編號 C2-1、C2-2、C2-3 為鼓勵整體開發地區，經合併開發者，獎

勵基準容積率之 15％。街廓編號 C1-1、C1-2 申請納入毗鄰整體開發

地區者，獎勵基準容積率之 15%。整體開發地區之建築物高度，經都

市設計審議同意者，得不受本土地使用管制要點第四點規定之限制。

計畫區內建築基地臨接 13-1 號、42 號道路（即高速公路聯絡道）

側及 1 號道路東側之第三種住宅區（街廓編號 R2-1-2 及 R2-1-1），不

得設置汽機車出入口。


- - 5

圖 3 整體開發地區位置示意圖

（五）退縮相關規定

（1）各街廓退縮規定範圍應依附圖「變更宜蘭市都市計畫（運動公園

附近地區）細部計畫（修正市地重劃事業計畫－省道以東部分）

案建築基地退縮示意圖」為準，退縮部分得計入法定空地。本計

畫區免設騎樓。

（2）退縮土地自道路境界線起算 2 公尺範圍內應維持公眾通行，並僅

供步道、車道、綠化、設置或埋設民生用戶管溝等相關設施使用，

且不得開挖地下室、設置圍牆及綠籬。

（3）供公眾通行範圍，其地面舖裝應平整，並應符合「宜蘭縣都市計

畫地區法定騎樓或無遮簷人行道設置辦法」規定設置。

（4）退縮土地自道路境界線起算 2 公尺範圍於重劃工程一併施作，提

供公眾通行及埋設民生用戶管溝相關設施使用，並由道路主管機

關管理維護者，獎勵該 2 公尺範圍土地面積之建築容積。

相關土地使用分區管制要點請參閱宜蘭縣政府建設處城鄉計畫

科網站網址：http://up.e-land.gov.tw/c03_011.aspx?Town=4


- - 6

三、重劃負擔概述

依平均地權條例第 60 條及平均地權條例施行細則第 82 條及市地重劃實

施辦法第 21 條規定，土地所有權人應共同負擔項目包含公共設施用地負擔及

費用負擔。

（一）公共設施用地負擔：

指重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、

廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，

扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記等土地後，由參加重

劃土地所有權人按其土地受益比例所算得之負擔。

上述之供公共使用之道路，包括道路之安全島、綠帶及人行步道；

供公共使用之溝渠，指依都市計畫法定程序所劃設供重劃區內公共使

用之排水用地。

且上述十項用地不包括下列用地：

（1）重劃前業經主管機關核准興建之兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、

綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等八種用地。

（2）重劃前政府已取得者。

（二）費用負擔：

指工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依

其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付之負擔。

（1）工程費用：指道路、路燈、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、

廣場、綠地等公共設施之規劃設計、施工、整地、材料、工程管

理費用及應徵之空氣污染防制費。

（2）重劃費用：包括土地改良物或墳墓拆遷補償費、地籍整理費及辦

理本重劃區必要之業務費。

（3）貸款利息：則以作業費、工程費、地上物補償費之加總，利用當

時年利率與預計工期求算。

（三）預估重劃總平均負擔比率：

重劃總平均負擔比率＝公共設施用地平均負擔+費用平均負擔

=27.67%+10.33%=38.00%

依平均地權條例第 60 條第 3 項之規定：「依第一項規定折價抵付

共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十

五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積


- - 7

超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。」

四、土地改良物查估說明

（一）查估相關法令規定

本重劃區之土地改良物查估補償標準，依市地重劃實施辦法第 38

條規定，並參照宜蘭縣政府訂頒之標準辦理查估補償。

1.農作改良物參照：「宜蘭縣辦理徵收土地農林作物及漁類畜產補償

遷移費查估基準」辦理。

2.建築改良物參照「宜蘭縣興辦公共設施用地房屋拆遷查估補償自治

條例」辦理。

（二）查估疑義的實務作法

辦理現場勘查，作成勘查紀錄並拍照或錄影存證。

種植或建築顯與正常情形不相當者，可向農林航測所購買相關時期

之航照圖比對或農情調查，以釐清疑慮。

（三）查估結果之異議處理

重劃區內應行拆遷之土地改良物或墳墓，以有妨礙重劃土地分配

或重劃工程施工所必須拆遷者為限。因重劃拆遷之土地改良物或墳

墓，應給予補償。補償金額由主管機關查定之，於拆除或遷移前，將

補償金額及拆遷期限公告 30 日，並通知其所有權人或墓主。

土地改良物所有權人對於補償金額有異議時，得於公告期間內以

書面向主管機關提出，經主管機關重新查處後，如仍有異議，主管機

關應將該異議案件提交地價評議委員會評定之。

五、開發效益

（一）土地價值增漲

重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔，但重劃辦理完成後，區

內公共設施完備，土地分配井然有序，地價自隨之上漲。

（二）享受減稅之優惠

（1）地價稅之減免：

1.辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，地價稅或


- - 8

田賦全免。

2.自完成之日起其地價稅或田賦減半徵收二年。

（2）土地增值稅之減輕：經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，自土地漲價總數額

減去重劃負擔總費用後，其土地增值稅減徵百分之四十。

（3）損害補償之免稅：因政府舉辦公共工程或市地重劃而開發土地，依拆遷補償辦

法規定發給損害補償免納所得稅，惟自動拆除獎勵金應申報所得

稅。

（三）促進都市健全發展

重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，完成

各項公共設施建設，環境美化，可形成良好居住環境，加強居民對地

區之關懷。

（四）公平負擔

市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施，可避免犧牲公

共設施保留地所有人之利益。

（五）健全地籍管理

重劃後地籍重新整理，便於管理，減少土地經界糾紛，並可消除

畸零地之問題。

六、結論

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土

地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方

整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土

地所有權人，故土地所有權人均可享受到土地開發後之效益。


- - 9

建築基地退縮示意圖

名稱市地重劃實施辦法第 31 條

修正日期民國 102 年 12 月 23 日

重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原

有路街線者為準，其調整分配方法如下：一、同一土地所有權人在重劃區內有數宗土地，其每宗土地應分配之面積已

達原街廓原路街線最小分配面積標準者，除依第二十二條規定辦理外，

應逐宗個別分配；其未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，按應分

配之面積較大者集中合併分配。但不得合併分配於公共設施用地及依法

不能建築之土地。二、同一土地所有權人在重劃區內所有土地應分配之面積，未達或合併後仍

未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，除通知土地所有權人申請

與其他土地所有權人合併分配者外，應以現金補償之；其已達重劃區內

最小分配面積標準二分之一者，得於深度較淺、重劃後地價較低之街廓

按最小分配面積標準分配或協調合併分配之。三、同一宗土地跨占分配線兩側，其各側應分配之面積已達原街廓原路街線

最小分配面積標準者，應於分配線兩側個別分配之；其中一側應分配之

面積，未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，應向面積較大之一側

合併分配之。四、分別共有土地，共有人依該宗應有部分計算之應分配面積已達原街廓原

路街線最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數

之同意或其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有；其

未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，得依第二款規定辦理或仍分

配為共有。五、重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及

土地分配者，按原有位置分配之。六、重劃區內之都市計畫公共設施用地，除道路、溝渠用地外，在重劃前業

經主管機關核准興建者，應仍分配與原土地所有權人。七、重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地或非共同負擔之公共設施用

地，經以公有土地、抵費地指配者，其分配位置由主管機關視土地分配

情形調整之。重劃前各宗土地如已設定不同種類之他項權利，或經法院查封、假扣押、假

處分、破產登記或其他依法律所為禁止處分之登記者，不得合併分配。主管機關辦理市地重劃時，為配合整體建設、大街廓規劃或興建國民住宅之

需要，得經協調後調整相關土地分配位次，不受第一項分配方法之限制。重劃前政府已取得之公共設施用地，已依計畫闢建使用，且符合本條例施行

細則第八十二條第一款規定之道路、溝渠、河川等用地，依本條例第六十條

第一項規定辦理抵充；其餘不屬該條款用地仍按原位置、原面積分配，不得

辦理抵充。

合併分配申請書

申請人等所有位於貴府舉辦之宜蘭市運動公園附近地區(省道以東

地區)市地重劃區內下列土地，請重劃後惠予合併分配，隨文檢附申請人國民身

分證影本（切結與正本相符）各乙份，請予核准。

土地標示：（面積單位：平方公尺）

鄉鎮市區段小段地號面積所有權人持分備註

（如不敷填寫請依式加頁於後）

此致

宜蘭縣政府

申

請

人

姓名或名稱地址蓋章連絡電話

中華民國年月日

同意書立同意書人等人共有之後列土地，坐落在貴府舉辦之

宜蘭市運動公園附近地區(省道以東地區)市地重劃區內，業經共有人過半數及其

應有部分合計過半數（或逾三分之二）之同意，請貴府依照市地重劃實施辦

法第 31 條第 1 項第 4 款規定分配為個別所有。其重劃後之分配位次業經各共有

人協定（如附位次圖認章略圖二份及同意分配個別所有之共有人印鑑證明書各

一份），特具本同意書二份，請予核准。

此致

宜蘭縣政府

重劃前位次圖認章略圖（按筆繪製並註明地號）姓名持分住址蓋章

中華民國年月日

土地標示備註

鄉鎮市區段小段地號面積（平方公尺）

北

宜蘭市運動公園附近地區 省道以東地區...

Documents

宜蘭市運動公園附近地區省道以東地區...