桃園縣「南崁新市鎮都市計畫」桃園縣「南崁新市鎮都市計畫」((多功能藝文園區多功能藝文園區))區段徵收成果報告區段徵收成果報告

報告人報告人：桃園縣政府地政局：桃園縣政府地政局

蔡副局長金鐘蔡副局長金鐘中華民國中華民國102102年年22月月55日日

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壹、計畫緣起

貳、事業計畫概述

參、土地權屬、徵收範圍

及配置面積

肆、辦理經過

伍、財務收支情形

陸、效益評估

柒、檢討及建議

2/51

簡報大綱

計畫區位置

A20

A19

A16

A14a

A14a(T3)A13(T2)

A11

A9

A8

A7

A5A4 A3

大園航空貨

運園區

大園都市計畫

林口特定區計畫

南崁地區都市計畫

蘆竹(大竹)都市計畫

中壢(平鎮)

都市計畫

中壢(龍岡)都市計畫

八德(大湳)都市計畫

龜山都市計畫

桃園市都市計畫

桃園高鐵青埔特定區

A17

A21

A12(T1)

A6

A15

大園(菓林)都市計畫

A10

新莊市

中壢市

台灣桃園機場

蘆竹鄉

高速鐵路

中壢及內壢交流道特定區

台灣海峽

A18

縱貫公路桃園內壢間都市計畫

西濱快速

公路

計畫區範圍

縱貫鐵路

國道三號

國道一號

國道二號

高速鐵路

國道一號

3/51

航空城計畫3211公頃

藝文展演中心

計畫區土地使用現狀項目 計畫面積(公頃) 使用面積(公頃) 使用率(％)

土

地

使

用

分

區

住宅區 520.19 405.35 77.92 低密度住宅區 0.97 0.97 100.00 商業區 26.50 12.89 48.64 工業區 772.71 618.39 80.03 零星工業區 6.54 6.38 97.55 貨櫃貨物轉運中心區 26.60 26.60 100.00 工商綜合專用區 5.12 5.00 97.66 行政區 2.03 - -文教區 2.99 2.99 100.00 保存區 0.40 0.40 100.00 河川區 94.12 農業區 1,274.47 保護區 70.06

小計 2,802.70 1,078.97 38.50

公

共

設

施

用

地

機關用地 26.17 23.26 88.88 學校用地 65.19 57.79 88.65 公園用地 14.77 13.65 92.42 綠地綠帶 43.88 0.13 0.30 兒童遊樂場用地 5.54 2.70 48.74 藝文展演用地 5.29 5.29 100.00 省立育幼院用地 1.59 1.59 100.00 市場用地 0.48 0.16 33.33 加油站用地 0.69 0.45 65.22 停車場用地 0.21 0.21 100.00 變電所用地 1.58 0.91 57.59 電路鐵塔用地 0.01 0.01 100.00 溝渠用地 0.16 0.16 100.00 污水處理場用地 18.09 - -殯儀館用地 0.89 0.80 89.89 墓地 2.70 2.54 94.07 道路用地 271.79 216.61 79.70 鐵路用地 11.49 11.49 100.00 鐵路用地(供高速鐵路

使用)5.79 5.79 100.00

鐵路用地(供高速鐵路

兼道路使用)3.72 3.72 100.00

捷運設施用地 1.71 1.71 100.00 捷運車站用地 0.92 0.92 100.00 捷運車站用地(兼供道

路使用)0.01 0.01 100.00

小計 482.67 349.90 72.49 合計 3,285.37 調查日期：97年5月 4/51

高速鐵路

高鐵特定區(青埔站)

桃園國際機場

G17G17

G16G16

G15G15

G14G14

G13G13

G12G12

G11G11

G10G10

G8G8

G7G7

G9G9

G6G6

G5G5

G4G4

G3G3

G2G2

G07G07

A7A7

A8A8

A9A9

A1A100

A11A11A12A12

A13A13

A14A14

A14aA14a

A16A16

A17A17

A18A18

A20A20

A21A21

A22A22

A19A19

A15A15

中壢站中壢站

永豐路站永豐路站

內壢站內壢站

國際路站國際路站

中原大學站中原大學站

桃園站桃園站

鳳鳴站鳳鳴站

機廠

Bb11Bb11

B11B11B12B12

B13B13

B14B14

B15B15

Bb13Bb13

Bb14Bb14G1G1

機場捷運預定2013年通車機場捷運預定2013年通車

鐵路高架捷運化預定2017年通車鐵路高架捷運化預定2017年通車

航空城捷運線航空城捷運線

高速鐵路高速鐵路G07G07 桃園火車站桃園火車站

中壢火中壢火

車站車站

A16A16

A15A15

A11A11

桃園縣捷運路網

Bb12Bb12

A23A23

G32G32

5/51

航空城計畫3211公頃

藝文展演中心

66/51

藝

文

展

演

中

心

壹 計畫緣起：桃園縣政府為加速本計畫區之開發及促進土地資源

有效利用，兼顧地利共享原則，並依循原都市計畫附帶 條件「應整體設計方得開發」之要求，本計畫區之開發 方式係採區段徵收方式辦理，以打造具民眾親和力、休 閒、文化教育及服務功能之「多功能藝文園區」，並結 合計畫區內之商業區，形塑精緻之文化休閒園區，成為 桃園地區居民聚集交誼之場所，加速推動本區之開發建 設，並藉以取得相關公共設施用地。

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區段徵收之定義區段徵收之定義

係政府基於特定目的之需要，對一定區域 之土地，全部予以徵收，於重新規劃、整 理、開發後，就公共設施需用之土地，由 政府直接支配使用，可供建築之土地，部 分由原土地所有權人折算抵付

地價領回，剩餘土地則採公開標售、標租或設定地上權之方式租售出，並以處分土地之收入抵付開發總費用。與市地重劃一樣，是一種綜合性自償性的土地開發措施。

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貳 事業計畫概述 ：3-1本計畫區原為「南崁新市鎮都市計畫」區內之市鎮中

心（含文事中心及中心商業區），該計畫於民國60年10月 3日公告發布實施，依該計畫規定市鎮中心應作整體設計

方得開發，後於民國73年2月10日發布實施第一次通盤檢 討，因該計畫市鎮中心尚未辦理整體設計，以致民眾無法 申請建照進行開發，在長期限制發展之情況下，基地內建 物稀落，土地或未開發或為農業使用。

為使本區土地儘早開發使用，同時適應近年來快速發 展，本府積極辦理「變更南崁新市鎮都市計畫【市鎮中心 (中心商業區)為藝文展演用地及商業區、市鎮中心(文事

中心)為商業區】」案及「擬定南崁新市鎮都市計畫(多功 能藝文園區)細部計畫」案，並分別於92年1月16日及93年 3月15日公告實施，同時規定以區段徵收方式開發，藉以

引導都市健全發展。9/51

貳 事業計畫概述：3-2 (開發前照片)

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貳 事業計畫概述：3-3都市計畫圖

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模擬圖

一、土地權屬、徵收範圍：本計畫區位於桃園市中正

路、新埔六街、南平路及大興西 路間。西鄰30公尺中正路，東鄰 20公尺新埔六街，南鄰30公尺大 興西路，北鄰20公尺南平路，並 由同德五街與同德六街劃分為三 個完整之街廓。

區段徵收範圍包括桃園市新 埔段526地號等235筆私有土地面 積合計15.6公頃，另公有土地面 積0.5公頃，合計面積16.1公

頃。（參照本案區段徵收計畫書）12/51

參 土地權屬、徵收範圍及配置面積：

二、配置面積

：

項 目 面積(公頃) 百分比(%) 備 註

土地使用分區

商業區 8.68 53.91%

小計 8.68 53.19%

公共設施用地

藝文展演

用地

5.16 32.05%供多功能藝

文中心使用

綠地 1.64 10.19%得多目標供

地下停車場

使用

道路用地 0.62 3.85%

小計 7.42 46.09%

合 計 16.1 100.00%

南崁新市鎮都市計畫(多功能藝文園區)土地使用配置面積表

擬定南崁新市鎮都市計畫

綠地

圖例

大

興

西

路

中

正

路

南

平

路

新

埔

六

街

同

街

六

德

同

德

五

街

綠

綠

綠

商業區

藝文展演用地(供多功能藝文中心使用)

道路用地

計畫範圍線

C52

C97

(一)

(二)

(三)

綠

8M-1

8M-2

8M-1

8M-2

N

(多功能藝文園區)細部計畫圖

1/1000

中正路

新埔六

街

南平路

大興西路

13/51

一、召開協議價購、區段徵收

公聽會

二、計畫書之撰製及審核

三、公告、通知及異議處理

四、各項補償費發放情形

五、抵價地申請、核定及分配

六、拆遷戶安置計畫執行情形

七、管理機關領回土地分配情形

八、工程規劃、設計、施工

九、地籍整理及交地

十、土地之處分

肆 辦理經過：

14/51

一、召開協議價購、區段徵收公聽會

3-1

依土地徵收條例第11條規定，分別於93年4月10日及93年6月26日會同有關單位邀集土地所有權人假桃園縣同安國民小學大禮堂召開協議價購及區段徵收公聽會，惟會中未能與

所有權人達成協議價購，隨即接續召開區段徵收說明會，說 明區段徵收之範圍、目的、各項補償標準，抵價地比例及抵 價地之申請事項，土地增值稅之減免，耕地三七五租約、他 項權利或其他負擔之處理及都市設計等事項。

15/51

一、召開協議價購、區段徵收公聽會

3-2

16/51

一、召開協議價購、區段徵收公聽會

3-3

17/51

(一)抵價地比例報核本特定區區段徵收發還抵價地總面積，係依據土地徵收

條例第39條及區段徵收實施辦法第16條規定，考量各地區特 性，開發目的、開發總費用、公共設施比例、土地使用強

度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素綜合評 估，報經內政部93年8月9日內授中辦地字第0930011267號函

核准，其已課徵工程受益費部分為徵收總面積百分之四十 七，其他未課徵工程受益費部分土地為徵收總面積百分之四

十二。後因考量地下停車場其興建費用不納入區段徵收之費用

負擔，復報奉內政部94年4月19日內授中辦地字第0940044844 號函核准，調整抵價地面積比例，已課徵工程受益費部分土

地為百分之五十二，其他未課徵工程受益費部分土地為百分 之四十七。

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二、計畫書之撰製及審核：3-1

(一)抵價地比例報核：全國各區段徵收案分回抵價地比例統計表

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

高速鐵路桃園車站特定區區段徵收案

桃園航空客貨運園區特定區區段徵收案

台北縣淡海新市鎮綜合示範社區區段徵收案

台北縣淡海新市鎮第一發展區第二期開發區段徵收案

台北大學特定區區段徵收案

宜蘭縣縣政中心區段徵收案

宜蘭縣龍潭湖風景特定區區段徵收案

台中縣大里（草湖地區）區段徵收案

高速鐵路嘉義車站特定區區段徵收案

擴大嘉義縣縣治所在地第一期發展區區段徵收案

高速鐵路新竹車站特定區區段徵收案

高速鐵路台中車站特定區區段徵收案

高速鐵路台南車站特定區區段徵收案

嘉義市劉厝地區區段徵收案

高雄縣過埤子地區區段徵收案

高雄縣灣子頭地區區段徵收案

高雄縣橋頭新市鎮第一期發展區區段徵收案

彰化伸港（全興地區）區段徵收案

台中市振興路以南區段徵收案

台南市和順寮區段徵收案

高雄市小港高坪特定區第一期區段徵收案

台北市士林官邸附近地區區段徵收案

台北市南港經貿園區區段徵收案

台北市基隆河成美橋至南湖大橋段河道整治地區區段徵收案

台北市基隆河中正橋至成美橋段河道整治地區區段徵收案

桃園縣多功能藝文園區（未課徵工程受益費範圍）區段徵收案

桃園縣多功能藝文園區（已課徵工程受益費範圍）區段徵收案

二、計畫書之撰製及審核：3-2

19/51

(二)區段徵收計畫書報核依土地徵收條例第38條及土地徵收條例施行細則第35條

規定，擬具區段徵收計畫書並檢附徵收土地圖冊、土地使用 計畫圖及區段徵收說明會紀錄各2份於93年9月23日以府地區 字第0930246883號函陳報內政部審議，案經內政部土地徵收 審議委員會第107次會議審議通過，並於93年10月21日以內授 中辦地字第0930726312號函復區內公私有土地及土地改良物

一併准予辦理徵收。

二、計畫書之撰製及審核：3-3

20/51

(一)公告及通知1.本府遂於93年10月22日以府地區字第0930276636號函公告徵收，並以府地區字第0930276644號函通知區內土地所有權人及關係人完成法定程序。

2.公告區段徵收期間自93年10月26日起至93年11月25日止計30日，有關土地及地上物補償清冊暨區段徵收土地計畫書陳列於閱覽處供公開閱覽公告。

(二)異議處理本區段徵收範圍內土地所有權人於公告期間內依土地徵收條

例第22條規定向本府提起異議計有284人，異議內容包括徵收處分、補償費及都市計畫規畫內容等。就補償費疑義部份，本府依規定查明處理，並將查處情形以書面通知異議人，惟仍有202人對於查處結果不服，提起復議，本府旋依程序提本縣地價評議委員會復議，因有部分地主仍不服復議結果，提起訴願、行政訴

訟。

三、公告、通知及異議處理：

21/51

發放類別 發放金額(元) 發價期間 備註

地價補償費 2,528,562,710 93年12月7日~10日

(發價地點:土地銀 行桃園分行)

徵收公告期間：93年10

月26日起至93年11月25 日止，公告30日

地上物補償費(建物補償費)

26,915,12794年5月3日至94年5

月6日(發價地點:土 地銀行桃園分行)

徵收公告期間：94年3

月28日起至94年4月27 日止，公告30日

合 計 2,555,477,837

「多功能藝文園區」區段徵收補償費發放情形表

四、各項補償費發放情 形：

22/51

第一次抵價地申請期間自93年10月26日至同年11月25日止，申請件數計149

件。又本案執行過程因地主反應地下停車場興建費用不應納入區段徵收開發總費 用負擔，經本府陳報內政部核准，調整抵價地面積比例為百分之四十七，已課徵 工程受益費部分土地為百分之五十二。復於94年4月27日至94年5月27日辦理第二 次受理申請發給抵價地，申請件數計17件。經審核准予發給抵價地件數計161

件，參與分配土地件數計153件（核定161件中5件改領現金、3件未達最小分配權 利價值亦未申請合併）。

抽籤作業剪影—監籤人辦理驗籤作業 抽籤作業剪影—抽籤戶辦理抽籤

配地作業剪影—分配戶身份查驗 配地作業剪影—分配戶辦理土地分配

五、抵價地申請、核定及分配：2-1

23/51

「多功能藝文園區」區段徵收抵價地土地分配成果圖

五、抵價地申請、核定及分配：2-2

24/51

93年10月27日訂定『桃 園縣「南崁新市鎮都市計畫 （多功能藝文園區）特定

區」區段徵收範圍內合法建 物拆除後之安置計畫』，以 減低合法建物所有權人因區 段徵收造成之生活衝擊。

六、拆遷戶安置計畫執行情形：

25/51

撥用種類 權屬來源 申請報准日期及文號 管理單位

有償撥用

國有土地94年5月16日台財產局接字第

0940014172號函

財政部國有財產局新埔段529地號等10筆國有土地及

同段532等4筆公私共有土地持分

台北市93年3月23日北市財五字第

0933079060-0號函

台北市政府財政局新埔段771地號土地1筆

無償撥用 國有土地94年8月18日院授財產接字第

0940024725號函

財政部國有財產局新補529-1地號等9筆國有土地及

同段535地號等5筆公私共有土地

持分

本區公有土地包括國有、台北市有，案經函詢管理機關財政部國

有財產局、台北市政府，同意以作價或無償方式撥供本府統籌規劃， 是以本案公有土地並未參與分配土地，茲將申請或報准文號分為有償 及無償撥用整理如下：

附註：

1、土地徵收條例第43條第一項：「區段徵收圍內之公有土地，管理機關應以作價或領回土地方式撥

供該管區段徵收主管機關統籌規劃開發、分配。但區段徵收前已作為第44條第一項第二款用地使用

者，應無償撥供主管機關統籌規劃開發。」。

2、土地徵收條例第44條第一項第二款：「道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、

體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有。」

七、管理機關領回土地分配情形：

26/51

(一)委託招標1.委託規劃、設計、監造、地質鑽探及品管檢驗督導服務本項採購依政府採購法相關規定於94年2月23日上網公告招標，94年3月15日辦理評選，94年3月22日決標。

2.公共工程施工本項採購依政府採購法相關規定於94年8月3日上網公告招標，因投標家數不足流標，94年9月6日第二次上網公告招標，94年9月14日決標。

(二)施作工作項目施工項目包括整地、排水、排水管涵、側溝、道路、汙水管線、寬頻管道、人行道、景觀綠化、公共空間照明、道路照明設備、管線設備、交通工程、號誌、標線、標誌、雜項工程等。

(三)完工驗收與工程品質公共工程施工自94年9月14日展辦，至95年11月8日完工驗收，期間經本府工程查核小組於95年4月18日查核區段徵收公共工程品質及變更設計，查核平均成績為82分(甲等)，成績優異。

八、工程規劃、設計、施工：2-1

27/51

八、工程規劃、設計、施工：2-2

28/51

(一)地籍整理目的

為促進本案土地之合理利用以區段徵收方式開發。徵收後土地，重新規

劃調整地形地界，使每筆土地坵形方正能面臨道路作合理分配與使用，

提高土地利用價值，以利地籍管理。

(二)都市計畫樁位成果圖表

本區都市計畫細部計畫樁位成果圖表，業經本府93年10月1日府城都字

第09302453801號公告，並於93年11月17日以府城都字第0930300498號

函請轄管地政事務所辦理地籍逕為分割測量。

(三)地籍整理計畫及段界調整

本案數值地籍測量實施計畫案，經報奉內政部94年2月25日台內地字第

0940004207號函同意，另土地段名代碼編定亦經內政部95年台內中地字

第0950042384號函送代碼異動通知，嗣後轄管地政事務所旋即辦理增修

土地段名代碼事宜。

(四)公告地籍整理結果

95年6月27日以府地區字第0950184637號公告本區地籍整理結果（公告

期間30日，自95年6月28日起至同年7月28日止）。

九、地籍整理及交地：2-1

29/51

(五)囑託登記及土地點交

本區段徵收案於95年7月28日完成抵價地分配成果圖冊公告後，本府於95年10

月17日函請桃園地政事務所辦理土地登記，該所並於同年10月30日函知本府已

於95年10月27日辦峻土地所有權移轉登記，遂依區段徵收實施辦法第38條規定

，分別於95年11月29日及11月30日辦理土地點交事宜。

九、地籍整理及交地：2-2

30/51

(一)95年12月29日辦理第1次土地標售，本次標售桃園市同德段9地號等4筆土地，面積18,273.29平方公尺，標售底價新台幣32億809萬1,600元整，脫標金額為新台幣34億元整。(每坪平均標售金額為615,087元)

十、土地之處分：6-1

31/51

(二)96年10月5日辦理第2次土地標售，本次標售桃園市同德段38地號等3筆土地，面積9,863.21平方公尺，標售底價新台幣17億5,559萬3,370元整，脫標金額為新台幣19億2,526萬4,780元整。(每坪平均標售金額為645,278元)

十、土地之處分：6-2

32/51

(三)97年10月24日辦理第3次土地標售，本次標售桃園市同德段25地號等4筆土地，面積17,117.60平方公尺，標售底價新台幣31億8,412萬2,530元整，惟本次標售截至開標日上午9時為止，均無人投標，因此本次標售確定流標，究其原因，係受全球金融風暴、資金成本提高、經濟景氣趨緩消費緊縮、不動產需求減少的影響下，使得本次標售土地無法順利售出。

十、土地之處分：6-3

33/51

(四)98年10月2日辦理第4次土地標售，本次標售第3次未售出之標的，脫標

金額為新台幣38億4,625萬5,588元整。(每坪平均標售金額為742,796元)

十、土地之處分：6-4

34/51

十、土地之處分：6-5

35/51

十、土地之處分：6-6

36/51

伍 財務收支情形：一、開發總收入：

1.可標售土地收入 91億7,152萬368元整

2.差額地價收入 738萬8,274元整

3.利息收入 1,494萬9,628元整

開發總收入合計 91億9,385萬8,270元整

二、開發總支出：

1.地價補償費 25億2,856萬2,710元整

2.補償費(地上物)及遷移費 2,691萬5,127元整

3.公有土地作價金額 9,076萬104元整

4.公共設施費用 1億40萬3,315元整

5.土地整理費用 8,965萬9,553元整

6.管理費用 1,217萬3,221元整

7.貸款利息 1億3,030萬6,864元整

開發總支出合計 29億7,878萬894元整37/51

陸 效益評估：一、取得公共設施用地

本案藝文展演用地、綠地、8米道路等公共設施面積計7.42公頃，

區段徵收執行後，一次取得公共設施用地，全區公設比例達46.09%， 有助整體都市發展及建設。

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陸 效益評估：二、營造桃園都會區藝文展演空間

本計畫區冀望營造出具民眾親和力、休閒、文化教育及服務功能

之「多功能藝文園區」，目前藝文展演用地興建之桃園縣展演中心， 已於98年12月19日開幕啓用，提供展演空間、藝文展場等功能，結合 周邊藝文廣場與景觀綠地之開放空間，提昇桃園縣成為文化創意產業 大縣，成功達成原都市計畫目標。

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陸 效益評估： 桃園縣展演中心現況

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陸 效益評估： 99年11月金馬獎頒獎典禮在桃園

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陸 效益評估：三、帶動週邊都市發展

區段徵收之落實，使都市計畫目標得以實現，除營造本區為桃園

都會區重要之藝文展演空間與商業區域外，並由內而外，漸次帶動週 邊發展，商業活動與居住需求逐步提升，成為桃園新的都市核心發展 地區。

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陸 效益評估： 截至102年1月本區基地之開發現況

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陸 效益評估： 截至102年1月本區基地之開發現況

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陸 效益評估：桃園縣自民國96年始於本藝文特區 辦理跨年晚會(近20萬人)

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陸 效益評估： 2010桃園燈會

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陸 效益評估： 2011桃園燈會

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陸 效益評估： 開發前後公告現值之差異開發前後公告現值之差異：(以桃園市同德段9地號為例)

年期公告現值

(元/平方公尺)公告現值(元/坪)

09501 38,836 128,383

09601 76,296 252,218

09701 131,370 434,280

09801 131,370 434,280

09901 150,370 497,090

10001 198,699 656,856

10101 207,080 684,561

10201 215,296 711,722

102年擬評市價249381元/㎡，即824400元/坪。 48/51

柒 檢討及建議：2-1一、成立駐點服務站，建立並加強與當地居民參

與之管道，透過公共對話模式及其意見的重視並充分與地區民眾溝通，適時解決民眾疑義及需求，以化解抗爭及阻力。

二、加強計畫理念、政策行銷與績效宣導，爭取民眾認同，共創未來發展願景。

三、參與都市計畫規劃過程，共同研議運用多元化手段從事自償性開發。

四、對新開發案之可行性評估作業應更審慎，除就政策面及財務面之考量外，亦應加強區位分析，俾使開發計畫更具可行性。

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柒 檢討及建議：2-2

五、公平合理查估協議價格及徵收補償市價六、運用資訊及網路提供專案開發區之分享及

公共溝通、互動平台，以提昇開發品質。七、妥善研擬拆遷安置計畫，以減少徵收之阻

力。八、都市計畫附帶條件整體規劃設計開發之地

區宜儘速執行

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簡報結束

敬請指教

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