方正东亚﹒方兴86号昆明农投债权投资集合资金信...

方正东亚﹒方兴86号昆明农投债权投资集合资金信托计划

发行方简介

方正东亚信托有限责任公司

方正东亚信托有限责任公司，是经中国银监会于2010年1月23日批准重组成

立的非银行金融机构。

公司股东为北大方正集团有限公司、东亚银行有限公司和武汉经济发展

投资（集团）有限公司。公司注册资本为12亿元人民币，注册地为湖北武汉。

公司业务范围包括资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他

财产或财产权信托，固有业务项下存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资

等本外币业务，以及法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他

业务。

截至2013年12月底，公司累计发行600余个信托项目、管理信托资产规模

突破2000亿元，经营管理成效显著。

目录目录

一、项目总体概况

二、融资方昆明农投概况

三、担保方昆明城投概况

四、昆明市财政概况

五、应收款概况

六、总体评价与建议

一一、项目介绍

一、项目介绍

1.1项目背景

1.2项目的基本情况

1.3还款来源及偿债能力分析

1.1项目背景

我司对昆明农业发展投资有限公司（以下简称“昆明农投”）

因昆明市饮用水水源地保护区工程项目（松华坝水库和云龙

水库）而对昆明市人民政府合法拥有的合同债权设定信托，

以实现应收账款的流动化。

本信托计划规模约5亿元，期限1年。昆明市城建投资开发有

限责任公司(以下简称“昆明城投”)提供不可撤销连带责任

担保。

一、项目介绍

1.1项目背景

信托名称方正东亚﹒方兴86号昆明农投债权投资集合资金信托计划

信托期限 1年

信托规模 5亿

收益分配方式按季度付息

预期年化收益率 100万-300万：8.8% 300万以上：9.2% 1000万以上9.5%

资金用途

用于受让昆明农投拥有的对昆明市政府因昆明市饮用水水源地保护区

工程项目（松华坝水库一级保护区核心区移民搬迁安置项目和云龙水

库一级保护区移民搬迁安置项目）所产生的不低于5.6亿元的债权（具

体金额及比例以专项审计报告为准）。昆明农投在信托成立前出具专

项审计报告。

风险等级本集合计划属于中等风险收益品种

一、项目介绍

一、项目介绍

1.2项目基本情况介绍 1.2.2交易结

构

本信托计划代偿款主要由昆明农投经营收入为还款

来源。

昆明市2014年有2个发债名额，昆明农投为其中之

一，预计发债规模不超过30亿元，期限不低于7年，现

已获得国资委批复，上海新世纪资信评估投资服务有限

公司4月17日对其主体信用评级AA级，目前正在进行发

债准备阶段。

还款来源

一、项目介绍

1.3还款来源及保证措施

增

信

措

施

一、项目介绍 1.3还款来源及保证措施

（3）资金归集：设定资金归集方案。

（2）连带责任保证：昆明农投与昆明城投提供连带责任保证担保；

（1）应收帐款确权：昆明市政府针对此笔债务确认金额与还款时间，承担偿还债权义务；昆明市财政局承诺函（公函）每年拨付4.6亿元水利建设专项资金。

二、昆明农投基本情况

2.1基本情况介绍

2.2经营情况

2.3财务情况

公司名称昆明农业发展投资有

限公司

注册地址昆明市盘龙路25号

法人代表杨崇华

注册资本 31328.73万元

实收资本 31328.73万元

成立时间 2009年6月29日

股东架构

二、基本情况 2.1 基本情况介绍

注册信息

公司业务经营范围：农业项目投资及对所投资项目进行管理；涉农范围的投融资；土地开发投资；土地整理；物业管理；水利项目投资；农业产业化项目投

资；农业水利资产经营。

二、基本情况 2.2 公司经营

公司是昆明市国资委下属的一级融资平台，主要

负责农业水利项目的投融资。

昆明市国资委将昆明市内的农业水利资源整合注

入公司，获得的政府支持力度较大。2013 年昆明

市国资委将昆明市内民政相关资产无偿划入公司，

增强公司的经营性现金流，提高其偿债能力。


根据2014年3月31日最新的地方政府融资平台统计表显示，昆明农投为名单内全覆盖类平台公司。

昆明市2014年有2个发债名额，昆明农投为其中之一，预计发债规模不超过30亿元，期限不低于7年，

现已获得国资委批复，上海新世纪资信评估投资服务有限公司4月17日对其主体信用评级AA级，目前正在进行发债准备阶段。


2012年以前公司主要从事水利项目建设、都市农庄建设和土地一级开发。

2013年以来公司大力拓展农业产业化经营项目和

民政项目，推进公司产业化转型。昆明市国资委相继无偿划拨柴石滩水库资产和昆明市殡仪馆资产。

2014年，昆明农投致力于商业化转型，市场化运作，打好“农”字牌，念好“商”字经。


公司目前正在积极推进涉农经营性产业化项目开发建设（都市农庄项目）

农产品流通体系建设（泛亚农产品配送中心项目）安宁红星农场3570亩土地

一二级联动开发、昆明市殡仪馆改扩建和生态墓地的建设等，发挥昆明市农业水利投融资功能提供现

金流保障。


（一）农业水利产业

都市农庄是集生产、加工、经营、旅游观光、农事体验、休闲娱乐、运动、住宿、餐饮、购物等生产、服务功能为一体的新型农业产业。市政府每年专项安排1500亩建设用地指标，专项用于保障都市农庄配套设施建设需求，主要实现土地从农用地转变为城市用地

的功能。

（二）民政产业（生态公墓及殡葬业务，养老产业）

根据昆明市人民政府办公厅《关于落实市级农口资金、资源及资产注入市昆明农投有关工作的通知》，未来

昆明农投将包括殡葬、养老等项目。


（二）民政产业

（1）社会福利院及其土地上房屋资产经营收入，该笔资产的注入，充实了昆明农投的资产，并提供了优良的融资资产，昆明市社会福利院改扩建项目拟建场址属昆明市社会福利院自有土地及相邻可征用的20亩土地，总用地面积74925m²，净用地面积53600m²，项目建成后，将成为昆明市首家医护型养老院。

（2）市殡仪馆改扩建。昆明市殡仪馆在昆明市被老百姓称为“跑马山”，是昆明市最大、最受欢迎的殡葬园林，一期开发面积500多亩，已全部售出，昆明市政府将殡葬馆经营权注入昆明农投，并计划对其扩建700亩。


（三）土地一级开发

公司目前开发的土地主要有东白沙河853 亩土地及安宁红星农场3570亩土地资源。东白沙河土地均为商业及住宅用地，截至2013年末，东白沙河土地项目中285亩土地已开发完成；另一宗568 亩土地尚在开发过程中。

根据昆明市人民政府昆政发[2010]19 号文，市级融资平台公司将获得土地出让收入的85%作为土地储备和城市建设支出的返还10%。目前，东白沙河周边相同用途土地的成交价格在400 万每亩左右。红星农场3570 亩土地全部是农场用地，公司将对片区内土地进行整理熟化，建设昆明市现代农业产业化示范园。


（四）财政专项资金收入

昆明市财政局承诺函（公函）每年拨付4.6亿

元水利建设专项资金，每年昆明市财政局均从土地出让收入中专门提取“水利建设专项资金”用于向昆明市农投进行水利建设，该笔资金来源稳

定。

二、基本情况 2.3 财务情况

资产负债表

科目 2011年12月31日 2012年12月31日 2013年12月31日

货币资金 68,610,413.65 153,226,109.86 18,046,263.56

其他应收款 817,145,362.57 1,576,908,454.53 923,901,456.99

存货 85,480,253.72 127,551,190.43 163,190,420.14

预付款项 2,029,614.82 3,802,337.82 2,911,558.00

应收票据 - - 2,608,866.00

其它流动资产 - 75,817,915.00 -

流动资产合计 975,645,681.26 1,958,659,593.61 1,138,625,499.46

长期应收款 1,357,960.51 1,357,960.51 1,357,960.51

长期股权投资 159,167,148.52 159,066,155.18 171,641,168.44

投资性房地产 30,653,873.94 29,796,390.42 28,938,906.90

固定资产净值 624,025,087.94 622,357,115.75 3,532,198,679.06

生产性生物资产 307,323.94 488,773.86 -

无形资产 389,730,773.08 389,717,600.20 1,387,603,297.84

其他长期资产 - 1,037,441,863.40 1,252,660,630.42

在建工程 791,971,943.37 433,019,325.68 463,670,631.23

非流动资产合计 1,997,214,111.30 2,673,245,185.00 6,838,071,274.40

资产合计 2,972,859,792.56 4,631,904,778.61 7,976,696,773.86


资产负债表

截至2013年12月末，公司资产总额79.77亿元，较年初增加72.55%，其中：流动资产11.39亿元，占资产总额的14.27%，较年初减少41.28%；非流动资产68.38亿元，占资产总额的85.73%，较年初增长154.8%，具体情况分析如下：


资产负债表

序号单位名称金额（元）

1

昆明市土地储备中心-土地管理费收入 4,304,879.00

2

昆明市土地储备中心-土地成本投资回报收入 23,662,055.77

3 合计 27,966,934.77

应收账款2,796.69万元，占流动资产2.46%，占资产总额的0.35%，较年初增长30.97%。应收账款全部为公司根据《昆明市土地储备管理办法》，对土地开发过程中所投入的费用计提的3%开发管理费收入，以及16%的土地开发投资回报。目前公司正对位于东白沙河片区的852亩国有农用地及红星农场土地进行开发，公司按照权责发生制，对土地开发过程中的实际投入，按上述比例确认收入。


单位名称欠款金额占总额比例%

农投 93,465.69 99.85%

一、拨付政府项目贷款本息 68,011.67 72.66%

二、各县区土地整理项目 6,328.73 6.76%

三、垫支政府农业基础设施建设项目 11,859.80 12.67%

1.垫支人畜饮水工程项目款 28.00 0.03%

2.寻甸县木嘎利水库工程建设款 440.00 0.47%

3.各县区中低产田项目款 4,043.00 4.32%

4.垫付禄劝县水务局“四群”工作示范村建设经费 300.00 0.32%

5.垫付菜篮子蔬菜基地建设资金 2,000.00 2.14%

6.宜良万亩蔬菜基地建设资金 948.80 1.01%

7.宜良柴石滩水库建设资金 500.00 0.53%

8.垫付水供公司地下水封停管网改造项目资金

3,600.00

3.85%

其他应收账款


4.1 拨付政府公益性项目资金及垫付利息余额74,340.4万元，主要包含：（1）中低产田地改造项目本息9,135.73万元；（2）拨付各县区的土地整理项目资金6,328.73万元；（3）松华坝移民搬迁安置项目本息53,546.12万元；（4）抗旱救灾项目本息5,329.82万

元。

按照《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的投资》（昆政发【2010】68号）文及《昆明市人民政府关于印发昆明市土地储备支出核算管理办法的通知》（昆政发【2010】75号）文，公司所垫付的项目本息除中低产田地改造项目由财政安排资金偿还外，其他项目资金在公司土地一级开发后，从政府返还的土地开发

成本中收回。


四、单位往来 7,265.49 7.76%

1.与实质债务人杨家全之间的往来 4,402.95 4.70%

1.1云南双全投资有限公司（三农场股权交易款） 3,452.80 3.69%

1.2昆明市白沙河农工商有限公司（改制成本） 311.65 0.33%

1.3昆明市白沙河农工商有限公司（周转金借款） 80.00 0.09%

1.4昆明市白沙河农工商有限公司（农管局代付货款） 558.50 0.60%

2.原农垦公司转入的下属企业改制前借款

577.54 0.62%

2.1昆明天阳牛奶有限公司 242.54 0.26%

2.2昆明前进乳业有限责任公司 50.00 0.05%

2.3云南省祖代肉种鸡场 285.00 0.30%


4.3 接收原农垦总公司移交的与实质债务人杨家全之间的往来4,402.95万元，扣除预收佳农公司合作分红款400万元，实际应收4,002.95万元。

根据《关于昆明农业发展投资有限公司与云南佳农实业集团公司经济事项处理方案的请示》（昆农投发【2010】134号）及市国资委《关于昆明农业发展投资有限公司与云南双全投资公司及云南佳农实业有限公司相关经济事宜处理方案的批复》（昆国资【2010】299号），其中：（1）3,452.8万元因交易资产的过户问题，公司正在与佳农公司协商逐步回收；（2）950.15万元（扣除预收佳农实业集团有限公司利润预付款400万元）实际应收回550.15万元。


四、单位往来 7,265.49 7.76%

3.与原农场管理局之间的往来（现农业局） 150.00 0.16%

4.天津信托理财产品收益 500.00 0.53%

5.昆明市盘龙区房屋拆迁有限责任公司 551.98 0.59%

6.昆明旭日天宇置业有限公司 392.57 0.42%

7.云南工程农业示范园有限公司 54.15 0.06%

8.云南省花卉产业办公室（接收花卉园支付原欠款）

636.30

0.68%

盛世桃源 141.75 0.15%

1.1安宁太平新城拆迁办 141.75 0.15%

合计 93,607.45 100.00%


其他应收款9.2亿元，占流动资产81.14%，占资产总额的11.58%，较年初减少40.66%。

存货1.63亿元，占流动资产14.33%，占资产总额的2.05%，较年初增加27.61%，主要为公司土地一级开发支出的耕地开垦费、新增建设用地使用费、征地补偿费，及前期费用，其中：白沙河285亩土地13,243.45万元，白沙河586亩土地1,333.46万元，红星农场1,450.67万元。


2011-2013年末，该公司非流动资产分别为19.97亿元，28.64亿元和68.38亿元，以固定资产、无形资产、其他非流动资产、在建工程和长期股权投资为主。

近三年，公司固定资产分别为6.24亿元、6.22亿元和35.32亿元，以水库资产和殡仪馆资产为主，2013年末昆明市国资委无偿注入柴石滩水库资产及昆明市殡仪馆资产，使得当年固定资产大幅提高。


近三年，公司无形资产分别为3.90亿元和13.88亿元，主要以土地使用权为主，均为划拨性质， 2013年新增的无形资产主要为柴石滩水库的土地使用权。


资产负债表（续）

短期借款 240,000,000.00 650,000,000.00 -

预收款项 2,340,731.20 346,879,145.37 57,399,494.12

应付职工薪酬 224,103.63 37,012.00 124,740.53

应交税费 8,553,851.73 6,287,421.43 5,574,372.08

应付利息 25,666.67 145,666.67 265,666.67

其他流动负债 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00

流动负债合计 453,655,203.46 1,613,033,267.18 1,189,716,873.66

应付债券 - - -

长期借款 230,000,000.00 441,000,000.00 366,000,000.00

长期应付款 303,000,000.00 139,227,000.00

专项应付款 354,578,537.37 223,649,054.75 242,017,053.95

非流动负债合计 584,578,537.37 967,649,054.75 747,244,053.95

负债合计 1,038,233,740.83 2,580,682,321.93 1,936,960,927.61

二、基本情况

2.3 财务情况

资产负债表（续）

实收资本 313,287,300.00 313,287,300.00 313,744,700.00

资本公积 1,334,762,899.69 1,334,762,899.69 1,415,452,099.69

盈余公积 28,540,683.67 39,754,522.38 40,730,192.01

未分配利润 255,037,556.64 351,226,073.22 360,924,704.64

少数股东权益 2,997,611.73 12,191,611.39 3,908,884,149.91

股东权益合计 1,934,626,051.73 2,051,222,406.68 6,039,735,846.25

负债和股东权益总计

2,972,859,792.56 4,631,904,728.61 7,976,696,773.86

资产负债率 34.92% 55.72% 24.28%


资产负债表

截止2013年年末公司负债总额193,696.09 万元，较年初减少24.94%，其中：流动负债118,971.69 万元，占负责总额的 61.42%，较年初减少 26.24%；非流动负债74,724.41万元，占负债总额的38.58%，较年初减少22.78%。


预收账款

项目金额备注

土地一级开发整理费

5,000.00 预收土地平整费

房屋、土地租金

224.67

预收租金

都市农庄项目前期费用

515.28 预收项目开发前期费

预收账款5,739.95万元, 占负债总额的2.96%，较年初减少83.45%，昆明农投预收有：土地一级开发整理费；房产、土地的租金；都市农庄项目前期费用


资产负债表

长期借款36,600万元，占总负债的18.9%，较年初减少17.01%，分别为：

（1）公司以拥有的位于环城南路701号写字楼等相关资产用于农行贷款抵押担保，根据昆明市人民政府国有资产监督管理委员会文件，办理相关资产抵押手续，与农行签订共计6亿元贷款合同，截至2013年年末债务余额为31,600万元。


资产负债表

（2）公司以所拥有的9块划拨土地用于国家开发银行贷款抵押担保，签订总借款为1亿元的借款合同，并与国家开发银行签订编号为D1253100004的抵押合同。截至2013年年末债务余额为5,000万元。


长期应付款

序号主要债权单位金额（万元）

1

复兴水库（昆明炬星投资有限责任公司） 90

2 天津信托有限责任公司 13,832.70

3 合计 13,922.70

6.1 复兴水库（昆明炬星投资有限责任公司）90万，为昆明

农投收到昆明炬星投资有限责任公司拨入的新复兴水库项目融资款1,000万元，已归还910万元。

6.2 天津信托有限责任公司13832.7万元，为昆明农投应付天津信托长期应付款余额13832.7万元。


资产负债表

序号主要债权单位金额（万元）

1 农投 24,111.94

2 2010年抗旱救灾捐款 17.42

3 水利工程建设资金 16,367.70

4 明朗水库工程建设资金 4,450.00

5 跑马山164亩土地征地补偿款 3,096.93

6 房屋修缮金 2.28

7 东川区水务局BT项目资金 177.61

8 盛世桃源 89.76

9 财政税费转移支付资金 30.00

10 未付改制成本 59.76

专项应付款24,201.71万元，占总负债总额的12.49%，较年初增加8.21%。


损益表

科目 2011年 2012年 2013年

一、营业收入 7,578,095.50 32,466,594.03 20,206,771.94

减：营业成本 1,414,257.19 1,994,780.71 2,235,592.79

主营业务税金及附加 603,339.16 2,075,915.05 1,137,972.06

营业费用 0.00 0.00 0.00

管理费用 15,128,918.63 10,662,575.56 13,495,787.92

财务费用 -719,809.82 451,203.15 587,361.35

资产减值损失

555,190.13 570,000.00 285,000.00

投资收益 1,718,465.47 -2,744,344.75 183,879.26

二、营业利润 -7,685,334.32 13,967,774.81 2,648,937.08

加：营业外收入

293,119,633.09 100,697,134.20 13,875,966.57

减：营业外支出 168,758.64 1,430,889.49 940,160.78

三、利润总额 285,265,540.13 113,234,019.52 15,584,742.87

减：所得税 8,337,985.75 5,837,614.57 4,910,245.13

四、净利润 276,927,554.38 107,396,404.95 10,674,497.74


损益表

2011-2013年，公司实现营业收入0.08亿元、0.32亿元和0.20亿元，营业毛利0.06亿元、0.30亿元和0.18亿元。近三年，公司净利润分别为2.77亿元、1.07亿元和0.11亿元。


现金流量表

项目 2011年 2012年 2013年

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金

5,145,516.59

13,333,167.79

12,708,012.58

收到的其他与经营活动有关的现金 746,464,200.11

1,946,559,322.54

1,597,272,803.74

现金流入小计 751,609,716.70

1,959,892,490.33 1,609,980,816.32

购买商品、接受劳务支付的现金 86,861,766.98

329,717.22 45,757,979.12

支付给职工以及为职工支付的现金 4,379,263.10

6,142,889.07 7,300,512.06

支付的各项税费 3,797,025.77

11,220,350.58 8,103,551.32

支付的其他与经营活动有关的现金 237,920,731.53

1,983,675,552.83 797,360,022.89

现金流出小计 332,958,787.38

2,001,368,509.70 858,522,065.39

经营活动产生的现金流量净额 418,650,929.32 -

41,476,019.37 751,458,750.93


现金流量表

二、投资活动产生的现金流量

收回投资所收到的现金

240,000,000.00

89,182,085.00

75,817,915.00

取得投资收益所收到的现金

1,745,452.12

-

137,410.20

处置固定资产等收到的现金净额

71,281,320.14

-

52,959,562.20

收到的其他与投资活动有关的现金

10,000.00

-

4,992,027.20

现金流入小计

313,036,772.26

89,182,085.00

133,906,914.60

购建固定资产等所支付的现金

792,125,840.37

390,263,548.00

927,380.47

投资所支付的现金

188,000,000.00

280,850,000.00

4,200,000.00

支付的其他与投资活动有关的现金 -

241,865,340.00

89,619,145.61

现金流出小计

980,125,840.37

912,978,888.00

94,746,526.08

投资活动产生的现金流量净额 -

667,089,068.11

-

823,796,803.00

39,160,388.52


三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资所收到的现金

243,000,000.00

20,000,000.00 457,400.00

取得借款所收到的现金

242,000,000.00

1,278,000,000.00 600,000,000.00

收到的其他与筹资活动有关的现金

-

8,532,864.58 -

现金流入小计

485,000,000.00

1,306,532,864.58 600,457,400.00

偿还债务所支付的现金

200,000,000.00

264,000,000.00 1,474,600,000.00

分配股利、利润和偿付利息所支付的现金

10,784,221.04

92,644,346.00 51,656,385.75

支付的其他与筹资活动有关的现金

-

- -

现金流出小计

210,784,221.04

356,644,346.00 1,526,256,385.75

筹资活动产生的现金流量净额

274,215,778.96

949,888,518.58 -925,798,985.75

五、现金及现金等价物净增加额

25,777,640.17

84,615,696.21 -135,179,846.30


2011-2013年，该公司经营性现金流净额分别为4.19亿元、-0.41亿元和7.51亿元。

2013年度，公司收回昆明市国资委下属企业的往来款，同时向昆明市内融资平台公司资金周转，使得当年度公司的经营性现金流净额大幅上升。


近三年，该公司投资性现金流净额分别为-6.67亿元、-

8.24亿元和0.39亿元。其中2013年收回投资收到的现金主要系收到的旭日天宇公司及安宁太平街道办的拆迁补偿款；投资支付主要系云龙水库移民搬迁项目支出；支付其他与投资活动有关的现金主要系水利项目支出。

公司筹资活动产生的现金流量净额分别为2.74亿元、9.50亿元和-9.26亿元。

二、基本情况 2.4资信状况

昆明农投在金融机构信用等级评定为AA类企业，在中国人民银行征信系统中无违约、无逾期、无不良贷款、无对外担保，信用记录良好

截至2014年3月17日，昆明农投金融机构授信合计55,600.00万元，但是大部分为政策性贷款。

三、昆明城投基本情况

3.1基本情况介绍

3.2经营情况

3.3财务情况

公司名称昆明市城建投资开发有限责任公司

注册地址昆明市华昌路128号

法人代表朱伟峰

注册资本 365195.5万元

实收资本 365195.5万元

成立时间 1997年5月15日

三、基本情况 3.1 基本情况介绍

昆明市城市基础设施建设和区域性城市综合运营商。根据2014年3月31日最新的地方政府融资平台统计表显示，昆明城投为名单内全覆盖类平台公司。

2012年4月，昆明城投发行了22亿元市政项目建设债券，根据2013年8月7日最新一次的鹏元资信评估有限公司对昆明城投2012年4月13日发行的22亿元市政项目建设债券2013年跟踪评级结果为：维持本期债券信用等级为AA+，维持公司主体长期信用等级为AA+，评级展望维持为稳定。

三、基本情况 3.2 公司经营

交易对手股东

名称

出资方式投资额注册资本占

比

实收资本占比

昆明市人民政府国有资产监督管理委员会

货币 255195.5 69.88% 69.88%

大连华信信托股份有限公司

货币 80000 21.91% 21.91%

昆明发展投资集团有限公司

货币 30000 8.21% 8.21%

合计 365195.5万元 100% 100%

股东为昆明市人民政府国有资产监督管理委员会、大连华信信托股份有限公司和昆明发展投资集团有限公司

股东情况及历史沿革


目前公司承担的主要业务包括基础设施建设、土地收储整

理开发、旧城改造及全域城镇化、地下管网开发、特许经

营权等五个板块。

（一）基础设施项目

目前昆明城投承担的重点基础设施建设融资项目包括环湖

南路建设工程、珥季路改扩建工程、官南路改扩建、海源

南路改扩建、北京路延长线改扩建及寺瓦路改扩建工程。


（二）土地收储整理开发项目

根据昆明市政府的批复，目前昆明城投具有土地一级开发收益权11.9万亩，

签订土地一级开发协议的9.7万亩。包括龙江片区、东白沙河片区、南连

接线片区、晋宁新街片区、中坝片区、市委党校原址及周边片区、环湖

南路周边片区等土地开发项目。

（三）旧城改造、全域城镇化项目

昆明城投承担的“旧城改造、旧村改造”项目有书林街片区、永昌片区、

昆锐新天地、西山区城中村改造3号、8号、11号、12号、25号、38号、

50号地块、团结乡中心片区全域城镇化项目。


（四）地下管网开发

昆明城投下属管网公司专门负责城市地下管网的开发与运营，成立于2003年8月。管网公司自成立以来先后建设总投资超过10亿元的昆洛路、广福路综合管沟，云南首批220KV、110KV电力专用隧道和金马路、老民航路、南三环、北京路延长线、西二环等一批弱电联建管道和电力通道。其中，昆洛路、广福路综合管沟作为云南省第一条集监控、火宅报警、安保监视、有线通信等诸多智能为一体的综合管沟，对提升昆明城市管网建设水平和规范市政管线管理向现代化转型，具有划时代的意义。


（五）特许经营权——加油站项目

与中石油云南销售分公司合作开发环湖南路等六条城市道路沿线合作开发建设38座加油（气）站项目，目前已到位资金4.55亿元。现公司正积极推进该项目关于商务、规划、国土、住建、安监等前期要件办理工作，经协调，现已获得规划、国土部门初步意见以及省商务厅20座加油站的立项批复，计划于今年年内大致明确若干成熟站点的地块情况。

三、基本情况 3.3 财务情况

资产负债表

科目 2010年12月31日 2011年12月31日 2012年12月31日

货币资金 1,280,528,214.22 769,106,427.64 1,294,271,655.0

应收账款 1,134,161,148.16 56,020,159.15 49,648,121.64

其他应收款 12,810,551,642.33 14,037,746,551.34 16,427,539,168.48

存货 12,215,27,216.11 11,060,061,381.66 11,020,813,557.40

预付款项 9,305,043.45 10,694,550.54 10,681,180.24

流动资产合计 27,449,822,264.27 25,933,629,070.33 28,802,953,682.85

长期股权投资 37,813,594.32 4,836,429.17 27,255,744.89

固定资产净值 5,772,440,921.09 1,676,92,960.65 1,567,503,378.89

无形资产 1,573,925,904.75 2,425,650,310.77 2,446,019,817.12

在建工程 7,729,755,350.41 9,100,741,007.24 10,921,163,597.20

非流动资产合计 15,132,699,953.65 13,241,714,133.84 15,570,120,352.86

资产合计 42,582,522,217.92 39,175,343,204.17 44,373,074,035.71

三、基本情况

2.3 财务情况

资产负债表

昆明城投作为昆明市大型国企，资产实力雄厚，截止2013年12月31日，公司总资产达到了465.28亿元，较2012年末的443.73亿元增长了21.55亿元，较2011年末的391.75亿元增长了73.53亿元，近两年总资产的增长速度较快。

三、基本情况

3.3 财务情况

资产负债表(续)

短期借款 380,000,000.00 50,000,000.00 150,000,000.00

应付账款 ,433,365,621.32

93,303,275.82 232,293,042.61

应付票据 324,243,840.29 1,058,822,888.50

预收款项 458,593,588.14 623,984,019.81 620,777,227.71

其他应付款 2,382,550,650.77 3,996,217,033.67 2,805,432,557.01

流动负债合计 7,064,832,478.44 8,030,960,323.96 10,076,760,787.17

应付债券 1,568,661,369.87 1,500,000,000.00 2,183,637,499.99

长期借款 12,727,518,000.00 117,626,676,000.00 13,132,411,200.00

非流动负债合计 14,296,179,369.87 13,262,676,000.00 15,429,815,541.15

负债合计 21,361,011,848.31 21,293,636,323.96 25,506,576,328.32

实收资本 3,201,955,000.00 3,501,955,000.00 3,501,955,000.00

资本公积 16,821,211,531.14 12,717,866,883.76 13,102,341,997.25

未分配利润 1,044,883,322.61 1,420,288,490.83 1,901,944,231.34

股东权益合计 21,221,510,369.61 17,822,204,901.12 18,866,497,707.39

负债和股东权益总计 42,582,522,217.92 39,175,343,204.17 44,373,074,

35.71

资产负债率 50.16% 54.35% 57.48%

流动比率 3.89 3.23 2.86

速动比率 2.16 1.85 1.76


资产负债表

2013年12月，公司总负债为2710131.77万元，较2012年的2550657.63万元增加了159474.14万元，其中流动负债为1201280.39万元，含短期借款55000万元，全部为浦发银行的短期借款；


资产负债表

在非流动负债的部分，主要是长期借款组成，其中国家开发银行 447775万元，工行汇通支行225165.4万元，中国银行103950万元，兴业银行昆明分行80000万元，中信银行昆明分行80000万元。

2013年，公司的资产负债率为58.25%，近几年企业快速增长，资产负债率较为平稳，公司在长期内具有一定的偿债压力，但从流动比率和速度比率看，企业的负债呈改善趋势，在短期内依然具有较高的偿债能力。


资产负债表

短期借款明细

长期借款明细

借款种类期末余额（单位：元）

信用借款

抵押借款

担保借款

质押借款 550000000

种类借款人余额（单位：元）

环湖南路、官南路、海源南路应收帐账款信托

国联信托 1,000,000,000.0

0

加油站项目五矿信托 642,350,000.00

昆洛路改扩建工程国家开发银行

613,000,000.00

环湖公路南段（马金铺－海口）

海源南路（人民西路至明家地）

官南路(广福路至环湖东路)改扩建项目

昆明主城东三环道路

南二环、西二环长城资产管理公司 405,000,000.00

羊肠片区土地一级开发农发行潘家湾支行 342,000,000.00

合计 3,002,350,000.0

0


损益表

科目 2011年 2012年 2013年

一、营业总收入 1,706,161,886.69 1,364,062,826.12 1,228,712,514.62

其中：营业收入 1,706,161,886.69 1,364,062,826.12 1,228,712,514.62

二、营业总成本 1,697,452,670.78 1,320,729,546.03 1,192,198,181.96

其中：营业成本 1,661,050,580.32 1,265,336,775.84 1,150,095,375.47

营业税金及附加 6,096,560.41 11,277,897.62 5,393,882.99

销售费用 2,043,802.52 13,494,466.49 7,077,609.00

管理费用 28,362,807.87 38,975,158.33 37,137,534.85

财务费用 -125,235.46 -8,525,803.70 -7,594,634.48

资产减值损失 24,155.12 171,051.45 88,414.13

加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

3,157,288.00

投资收益（损失以“－”号填列）

24,276,242.62 -180,684.28 8,004,858.78

三、营业利润（亏损以“－”号填列）

32,985,458.53 43,152,595.81 47,676,479.44

加：营业外收入 413,154,098.39 507,397,026.75 381,984,437.89


损益表

科目 2011年 2012年 2013年

减：营业外支出 374,073.50 932,044.07 544,068.07

其中：非流动资产处置损失

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）

445,765,483.42 549,617,578.49 429,116,849.26

减：所得税费用 20,224,037.87 14,951,864.80 18,155,912.36

五、净利润（净亏损以“－”号填列）

425,541,445.55 534,665,713.69 410,960,936.90

归属于母公司所有者的净利润

425,626,974.16 536,482,652.57 409,142,496.09

少数股东损益 -85,528.61 -1,816,938.88 1,818,440.81

毛利润率 1.93% 3.16% 3.88%

净利润率 24.94% 39.20% 33.45%


损益表

近几年，公司主营业务收入逐年下降，这与昆明城投的公司特点有关，营业外收入一直是昆明城投收入的重要组成部分，昆明城投作为政府融资平台，自身盈利能力一般，但是随着非公益性项目的增多，昆明城投的未来经营状况将会更好，盈利能力将会提升。


现金流量表项目 2011年 2012年 2013年

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 3,443,389,549.64 788,639,220.77 1,750,488,386.03

收到的税费返还 34,404.02 15,002,500.00

收到其他与经营活动有关的现金 3,902,800,799.05 1,153,956,415.39 6,656,998,133.52

经营活动现金流入小计 7,346,224,752.71 1,942,595,636.16 8,422,489,019.55

购买商品、接受劳务支付的现金 1,603,211,171.58 427,768,956.23 534,303,986.15

支付给职工以及为职工支付的现金 13,615,995.02 19,579,189.44 23,799,378.65

支付的各项税费 48,687,778.10 51,767,131.83 37,596,143.26

支付其他与经营活动有关的现金 1,648,224,293.86 1,150,408,693.23 4,163,789,890.87

经营活动现金流出小计 3,313,739,238.56 1,649,523,970.73 4,759,489,398.93

经营活动产生的现金流量净额 4,032,485,514.15 293,071,665.43 3,662,999,620.62


现金流量表（续）

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 5,000,000.00 20,000,000.00

取得投资收益收到的现金 9,407.77 8,627,643.13

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额

1,396,500.00 6,340.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -

收到其他与投资活动有关的现金 61,200,000.00

投资活动现金流入小计 5,009,407.77 21,396,500.00 69,833,983.13

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

2,450,611,131.07 1,202,148,184.28

1,158,253,235.18

投资支付的现金 2,000,000.00 14,600,000.00 41,300,000.00

质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 173,284,940.07

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 2,452,611,131.07 1,390,033,124.35 1,199,553,235.18


现金流量表

（续）三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 38,000,000.00 65,650,000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 38,000,000.00 65,650,000.00

取得借款收到的现金 1,846,000,000.00 6,151,950,000.00

4,934,280,000.00

发行债券收到的现金 2,181,300,000.00

收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计 1,884,000,000.00 8,398,900,000.00 4,934,280,000.00

偿还债务支付的现金 2,772,228,594.00 4,072,549,406.00

5,757,997,041.24

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,172,835,372.68 1,242,730,139.01

1,587,266,906.11

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金 35,241,610.75 1,832,890,268.62

257,594,504.70

筹资活动现金流出小计 3,980,305,577.43 7,148,169,813.63 7,602,858,452.05

筹资活动产生的现金流量净额 -2,096,305,577.43 1,250,730,186.37 -2,668,578,452.05


现金流量表（续）

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额

-511,421,786.58

175,165,227.45

-135,298,083.48

加：期初现金及现金等价物余额

1,280,528,214.22

769,106,427.64

944,271,655.09

六、期末现金及现金等价物余额

769,106,427.64 944,271,655.09

808,973,571.61


损益表

现金流主要来源于经营活动产生的现金流量。2013年，经营活动产生的现金流量净额为36.6亿元。

投资活动产生的现金流净额为-11.3亿元；筹资活动产生

的现金流净额为-26.7亿元。


损益表

企业经营活动正常，盈利性项目逐步增多，经营活动产生的现金流保持着较快的增长。同时，为保证稳定的资金链需求，企业近几年不断扩张融资渠道，筹资活动产生的现金流呈现同步增长，为项目开发保证提供充足的融资。

四、当地财政

四、当地财政实力

科目 2013年 2012年 2011年

地区GDP(亿元) 3450 3011 2500

可支配财政收入(万元） 7179953 5884832 8104163

市级地方财政一般预算收支情况：

地方财政一般预算收入总计： 4972312 4597934 3806963

财政一般预算收入 2044407 1720137 1473618

上级补助收入 1916429 2138271 1832302

下级上解收入 419168 403863 325503

调入资金 518673 270993 55200

债券转贷收入 13500 21147

上年结转 48336 48395 99193

上年结余 11799 16275

地方财政一般预算支出总计： 4966608 4592274 3767280

财政一般预算支出 2349739 2166807 1817643

上解上级支出 1220664 1017422 707143

补助下级支出 1339225 1386963 1229174

债券转贷支出 1500 13320

地方政府债券还本支出 37462

结转支出 18018 21082


科目 2013年 2012年 2011年年终结余： 5704 5660 39683

市级政府性基金预算收支情况：

政府性基金预算收入总计： 3428305 2304320 5004343

政府性基金预算收入 3119006 2078667 4854361

上级补助收入 110314 52657 43680

上年结转 198985 172996 106302

政府性基金预算支出总计： 3428305 2304320 4784239

政府性基金预算支出 2617550 1747770 4689100

补助下级支出 186916 51137 95139

调出资金 508939 245646

结转支出 114900 259767

年终结余： 220104


近三年，昆明市财政状况良好，2013年全年完成生产总值3450亿元，市级地方财政一般预算收入总计497亿元，其中一般预算收入204.4亿元。

地方政府债务余额为421.37亿元，地方综合财力968亿元，地方生产总值3450亿元，债务率43.5%。


地方债务（2013.4）金额（万元）地方财力（2012）金额（万元）

（一）直接债务余额 421466 （一）地方一般预算本级收入

3783951

1、外国政府贷款 2533 1、税收收入 3388740

2、国际金融组织贷款 8583 2、非税收入 395211

（1）世界银行贷款 8583 （二）转移支付和税收返还收入

2182286

（2）亚洲开发银行贷款 1、一般性转移支付收入 556510

（3）国际农业发展基金会贷款

2、专项转移支付收入 1337164

（4）其他国际金融组织贷款 3、税收返还收入 288612

3、国债转贷资金 7000 （三）国有土地使用权出让收入

3620460

4、农业综合开发借款 1、国有土地使用权出让金 3337877

5、解决地方金融风险专项借款

6945 2、国有土地收益基金

6、国内金融机构借款 396405 3、农业土地开发资金

（1）政府直接借款 4、新增建设用地有偿使用费

（2）由财政承担偿还责任的融资平台公司借款

396405 （四）预算外财政专户收入 99397


（二）担保债务余额 7584464

1、政府担保的外国政府贷款 258467

2、政府担保的国际金融组织贷款

54770

（1）世界银行贷款 15079

（2）亚洲开发银行贷款 39691

（3）国际农业发展基金会贷款

（4）其他国际金融组织贷款

3、政府担保的国内金融机构借款

6821227

4、政府担保的融资平台债券融资

450000

5、政府担保向单位、个人借款

6、其他

地方政府债务余额＝（一）＋（二）×50％

4213698 地方综合财力＝（一）＋（二）＋（三）＋（四）

9686094

债务率＝（地方政府债务余额÷地方综合财力）×100%

43.5%


本次信托期限为1年，市级2014年财政预算安排为：市级地

方公共财政预算收入安排229.48亿元，比2013年增长12%；地方公共财政预算支出安排256.27亿元，比2013年增长9%。就目前情况来讲，昆明市政府短期内具有一定的偿债压力，但对于5亿元的信托贷款偿还的的能力较好。

五、应收账款情况


⑴“松华坝一级保护区移民搬迁安置项目”

昆明农投于2012年11月22号与昆明市人民政府

签署《委托代建协议》，协议约定，昆明市

人民政府应支付昆明农投BT项目全部委托建

设资金（包括建设资金与融资成本），回购

资金的支付方式采用分期支付。


昆明市松华坝水库是昆明市主城区的

重要供水水源地之一，对昆明市的城

市供水和防洪安全起着至关重要的作

用。水库始建于1958年，位于昆明市

北郊的盘龙江上，跨盘龙、官渡两行

政区，距市区15公里。1988年至1995年

进行加固扩建，库容1.05亿立方米，

日供水在40万立方米左右，水库面积

8.07平方公里。


协议约定昆明市人民政府委托昆明农投负责松华坝一级保

护区移民搬迁安置项目，投资金额为10.29亿元。

截止目前，项目已投入资本金5.4亿元，占项目总投的

52.48%，项目资本金投入比例符合法律的规定。


（2）云龙水库一级保护区移民搬迁安置项目

2012年11月22号与昆明市人民政府签署《委托代建协议》，协议约定，昆明市人民政府应支付昆明农投BT项目全部委托建设资金（包括建设资金与融资成本），回购资金的支付方式采用分期支付。



云龙水库是昆明市掌鸠河饮水供水工程的水源地，为对水源加以保护，2009年3月16日，昆明市委、市政府下发了《关于进一步加强集中式饮用水源保护的实施意见》，从各个方面对云龙水库的保护做了规定。根据该实施意见，昆明市政府规划将云龙水库一级保护区范围内的人口迁出，于是设立了云龙水库一级保护区移民搬迁安置项目。



项目区域内涉及到的移民已经全部迁出。安置小区房屋房屋建筑完成总工程量的73.5﹪。桥梁方面已完成工程量的75％。路网方面已完成工程总量的83.5％。高边坡治理方面已完成总工程量的94.5%。

投资金额为14.34亿元。截至目前，项目累计到位资金7.5亿元。


根据BT协议，昆明市人民政府应支付昆明农投的BT项目合计回购资金总额不低于人民币24亿元。

我司受让两个水库项目所产生的合计不低于5.6亿元的债权（其中云龙水库约为3.1亿元，松花坝水库应收账款约为2.5亿元，具体金额及比例以专项审计报告为准）。


昆明市政府针对此笔债务确认金额与还款时间，如果上述回购资金不能完全补偿昆明农投的投资成本、融资成本及合理收益，不足部分由昆明市人民政府根据实际情况另行补偿。

六、总体建议与评价


综上，本部认为本项目信托架构明确，项目资产质量有保证，各方交易对手信用较好，通过落实其他风险控制措施等，项目的安全性可得到有效保障，信用风险低


昆明市盛世桃源实业有限公司（以下简称“盛世桃源”），

前身为昆明市红星农场。2009年6月，根据昆明市政府相关

部门的批复，昆明市红星农场改制变更设立为盛世桃源（国

有独资），2009年8月，根据政府相关文件，盛世桃源移交

给农投管理，现为农投下属全资子公司。公司注册资本为

16,679.42万元，经营范围为蔬菜、水果、园艺花卉作物，

苗木种植及销售，养殖业，绿化工程施工等。

特别声明

本资料仅为宣传用品，不作为任何法律文件，所提及的产

品收益率均为预期收益率，不构成对投资者的任何承诺。

各方的权利义务以《方正东亚﹒方兴86号昆明农投债权投

资集合资金信托计划信托合同》为准，投资者在加入本计

划前，应认真阅读相关文件。

投资有风险，投资需谨慎。

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