Čo netreba podceniť pri revitalizácii bytových domov · Čo nás čakápre dobrý koniec 1....

Čo netreba podceniťpri revitalizácii

bytových domov

ENERMA, s.r.o. ŽilinaIng. Peter Mančík

e S ENERGIOU EFEKTÍVNE V BYTOVÝCH DOMOCH

ING. PETER MANČÍK, 24. 5. 2011 - TRENĆÍN

Čo nás čaká pre dobrý koniec

1. NÁPAD 8. VÝBER STAVEB. DOZORU

2. PRIORITY 9. VÝBER ZHOTOVITEĽA

3. ZÍSKANIE ODBORNÍKA 10. ZMLUVA O DIELO

4. ZADANIE ROZSAHU 11. REALIZÁCIA STAVBY

5. VÝBER PROJEKTANTA12. PREBRATIE STAVBY OD

ZHOTOVITEĽA

6. VYPRACOVANIE PD 13. KOLAUDÁCIA + EC

7. PREHODNOTENIE / POTVRDENIE PRIORÍT

14. VYHODNOTENIE PRÍNOSOV

e S ENERGIOU EFEKTÍVNE V BYTOVÝCH DOMOCH


e

NÁPADAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY

3. ZÍSKANIE ODBORNÍKA

4. ZADANIE ROZSAHU PD

5. VÝBER PROJEKTANTA

6. VYPRACOVANIE PD


8. VÝBER STAVEB. DOZORU

9. VÝBER ZHOTOVITEĽA

10. ZMLUVA O DIELO

11. REALIZÁCIA STAVBY

12. PREBRATIE STAVBY OD ZHOTOVITEĽA

13. KOLAUDÁCIA + EC


Impulzy pre uvažovanie o revitalizácii:

• Poruchy (zatekanie, opadávanie omietky, trhliny a pod.)

• Vysoké náklady na energie• Plesne• Kladné poznatky z iných BD

Plesne

S ENERGIOU EFEKTÍVNE V BYTOVÝCH DOMOCH


e

NÁPADAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Zatekanie cez škáry

Zatekanie cez detaily



e

PRIORITYAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





• Zateplenie strechy?• Zateplenie obvodového plášťa?• Zateplenie stropov nad technickým podlažím?• Výmena výplní otvorov?• Rekonštrukcia lodžií a balkónov?• Hydraulické vyregulovanie vykurovacej

sústavy?• Rekonštrukcia TZB?

Jednoznačná odpoveď je – čím viac bodov naplníme, tým bude naša spokojnosť a kvalita bývania lepšia.



e


1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





• Vlastné investície z fondu opráv• Úvery a dotácie od štátu

• ŠFRB• Vládny program zatepľovania• Dotácie na odstránenie systémových porúch

• Stavebné sporenie• Úvery z bánk• Iné programy (Ekofond, SLOVSEFF)• Úver od iného subjektu splácaný úsporami

Kde na to vziať?

Získanie ďalších obyvateľov BD pre myšlienku revitalizácie



e


1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Trocha teórie do rozhodovania

tep.tok Q

37,4W/m´=54%

tep.tok Q

68,9W/m´=100%Tsi=13,7°C

Pre tepelnú pohodu platí : Ti + Tp = 38°C,čo znamená pri Ti=20°C teplotu povrchov 18 °C.Zateplením sa dosiahne zvýšenie teploty nielen kútov, ale aj stropov a stien priliehajúcich k exteriéru.

Tp=18,0°C Tp=13,7°C

po zateplení jestvujúci stav

Tsi=9,2°C

Zvýšením teploty povrchov môžeme znížiť teplotu vzduchu pri tej istej tepelnej pohode (ďalšie úspory).



e


1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Po zateplení nasleduje úprava priorítZateplením je možné výrazne znížiť potrebu energie na vykurovanie a dostane sa do popredia potreba energie na prípravu teplej vody a potreba elektrickej energie.

Z toho vyplynie ďalšia etapa zameraná na úspory.



e

ZÍSKANIE ODBORNÍKA -PORADCU

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Skúsený odborník by mal spĺňať nasledovné:• Preverený z iných stavieb• S kladnými referenciami z prípravy a realizácie• Nemať vzťah s určitým zhotoviteľom• Neosvedčilo sa „použiť“ niekoho priamo z BD• Chybou je v tejto etape priamo oslovovať

dodávateľov (vzniká chaos a nemožnosťporovnať ponuky)

• Vhodnými osobami sú osoby s oprávnením na stavebný dozor, alebo projektanti

Nepripravujte svoju zásadnú investíciu bez pod-pory odborníka. Nie každý stavbár je odborník na revitalizáciu a celý cyklus prípravy a realizácie!



e

VYPRACOVANIE ZADÁVACÍCH PODMIENOK PRE PD

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





V spolupráci s vybratým odborníkom nasleduje zosumarizovanie potrieb používateľov BD do zadania pre projektovú dokumentáciu (PD):

• Rozsah prác po jednotlivých konštrukciách• Rozsah rozpočtov v podobnom členení• Názor na farebné riešenie• Prípadné alternatívy v hrúbkach tepelných

izolantov a type výplní otvorov• Termíny ukončenia PD

Odporúčam do projektu zadať viac požiadaviek,ako je predpokladaný rozsah investície.



e

VÝBER PROJEKTANTAAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Druhou úlohou odborníka - poradcu je výber projektanta. Ten musí byť:• Preverený z iných stavieb• S kladnými referenciami z prípravy projektov• Nemať vzťah s určitým zhotoviteľom• Neosvedčilo sa „použiť“ niekoho priamo z BD• Veľmi dobré je, ak vybratý odborník – poradca už

má kladné skúsenosti s projektovým tímom• Projektant – vedúci projektového tímu má mať

autorizáciu na „Komplexné architektonické a inžinierske služby“, t. zn. červenú pečiatku

• Je ochotný realizovať autorský dozor pri výstavbe

Už veľakrát sa potvrdilo, že „lacný“, alebo skopírovaný projekt nenavrhol dlhodobo funkčné a vhodné riešenia.



e

VYPRACOVANIE PROJEKTOVEJ DOKUMENTÁCIE

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Projektová dokumentácia nie je len výsledkom práce projektového tímu, ale i investora a jeho poradcu. Je vhodné, ak projektant:• Navrhuje a diskutuje o variantných riešeniach• Dáva návrhy na doplnenie a spresňuje zadávacie podmienky

• Vie poradiť pri štruktúrovaní PD• Ovláda stavebnú sústavu BD a jej nedostatky• Nepracuje na projekte „od stola“, ale realizuje diagnostiku priamo na objekte, vrátane posúdenia prípadných systémových porúch

• Pravidelne konzultuje rozpracovanú PD• Je ochotný realizovať vybavenie stavebného povolenia a autorský dozor počas výstavby



e


AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Diagnostika musí stanoviť príčiny porúch, aby sa predišlo prekrytiu prípadných iných ako tepelnotechnických porúch



e


AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Orientačný rozsah PD:

• Sprievodná a súhrnná technická správa (SaSTS)• Tepelnotechnický posudok• Správa požiarnej ochrany• Statické posúdenie priťaženia konštrukcií(v SaSTS)

• Nakladanie s odpadmi (v SaSTS) • Stavebno-konštrukčná časť (výkresy pôdorysov, rezov, vrátane farebných pohľadov, detailov)

• Výkresy TZB (pokiaľ ich rozsah stanovuje)• Rozpočtová časť (ak je potrebné, tak delená podľa dohody), výkazy výmer - zadanie



e


AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO







e

VYPRACOVANIE PD A INŽINIERSKA ČINNOSŤ

PRE STAVEBNÉ POVOLENIE

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Po spracovaní PD je potrebné vybaviť stavebnépovolenie. Táto časť nie je priamo projektovou činnosťou. Je vhodné ju zadať projektantovi (vyhneme sa prípadným problémom s nekom-pletnou PD). Nie je to však podmienkou. Pri žiadanío SP je potrebné dokladovať, okrem PD,:

• Vlastnícke vzťahy a súhlas vlastníkov• Stanovisko HaZZ• Stanovisko hlavného architekta• Stanovisko OÚ ŽP• Ďalšie, podľa požiadaviek stavebného úradu



e

PREHODNOTENIE PRIORÍTAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Po odovzdaní PD projektantom je vhodnéprehodnotiť pôvodné priority. Porovnaťmožnosť získania úverov s rozpočtovou časťou PD. Následne v spolupráci s poradcom stanoviť ďalší postup:

• Potvrdiť pôvodný zámer a prejsť na výber stavebného dozoru (ak ním nie je poradca),resp. na výber zhotoviteľa stavebných prác

• Prehodnotiť pôvodný zámer s tým, že sa stanovia etapy podľa možností získania investičných prostriedkov



e

VÝBER STAVEBNÉHO DOZORUAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Odborník na stavebný dozor musí, okrem vlastnostíspomenutých v časti 3 (odborník - poradca), vedieťzabezpečiť:• Prípravu podkladov a zmluvných vzťahov pri výbere zhotoviteľa stavby

• Pri výbere zhotoviteľa vie posúdiť navrhovanériešenia súťažiacich

• Pozná cenové a rozpočtové pravidlá• Pozná požiadavky BoZP a vyžaduje ich• Pozná legislatívu potrebnú ku kolaudácii stavby a vyžaduje jej plnenie od zhotoviteľa

Zástupcovia BD musia rešpektovať názory odborníka na stavebný dozor, ktorého si vybrali.



e

VÝBER ZHOTOVITEĽAAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Tento krok je dobré realizovať až po ujasnení si financovania stavby a rozsahu diela. K tomu je potrebné:• Stanoviť presné zadávacie podmienky v zmysle PD, rozpočet je nedeliteľnou súčasťou PD

• Stanoviť podmienky – kritériá súťaže (referencie, doba výstavby, počty vyškolených zamestnancov, licencia na práce, cena a platobné podmienky, záručná doba), nutnosť obhliadky

• Na výbere by mal byť zúčastnený, okrem stavebného dozoru, aj projektant a zástupca bytového domu

Opäť upozorňujem, že nie najlacnejší zhotoviteľje najlepší. Referencie je dobré si preveriť!



e

ZMLUVA O DIELOAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Výsledný dokument prípravy môže zásadne ovplyvniťzáverečný výsledok. Preto je vhodné zapracovaťdo ZoD najmä:• kontrolu kvality (skúšobný plán je prílohou)• harmonogram prác s čiastkovými termínmi, ktorémôžu byť sankcionované

• kontrolu BoZP a zodpovedných pracovníkov• možnosti využitia priestorov v BD ako zariadenia staveniska + poskytovanie médií (voda, EI)

• platobné podmienky, odporúčam bez záloh• zádržné po ukončení stavby

Je vhodné, aby návrh, okrem technikov ZoD,preveril aj právnik so skúsenosťami v stavebníctve!



e

REALIZÁCIA STAVBYAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Pri dôslednom SD ide o sledovanie a zabezpečenie:

• odovzdanie staveniska• kontrolu kvality (skúšobný a kontrolný plán)• kontrolu harmonogramu prác• kontrolu vedenia stavebného denníka a BoZP• kontrolu vykonaných prác a fakturáciu• vedenie kontrolných dní za účasti projektanta, dodávateľa a zástupcov investora

Pripomíname: Osobu stavebného dozoru a jeho technické názory musí akceptovať kontrolný orgán BD.



e

REALIZÁCIA STAVBYAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO







e

PREBRATIE STAVBY OD ZHOTOVITEĽA

AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Prakticky posledná možnosť zaistiť, aby aj nedokončené práce boli podchytené a dokončenév určenom čase. Nezastupiteľná je úloha SD, môže byť doplnená aj obyvateľmi BD. Ak sa vymieňali oknáalebo sanovali lodžie, mali by obyvatelia identifikovaťprípadné nedostatky a konzultovať ich so SD. Úlohou preberacieho konania je:

• zhodnotiť kvalitu prác a vytipovať všetky nedorobky – preberací protokol

• zhromaždiť potrebné doklady, atesty, certifikáty, revízie ku kolaudácii

• zabezpečiť záverečnú fakturáciu, uvedenie staveniska do pôvodného stavu



e

KOLAUDÁCIAAKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





Vhodné je poveriť SD aj zabezpečením kolaudácie. Má k tomu takmer všetky doklady a informácie. Navyše je potrebné:

• zabezpečiť spracovanie energetického certifikátu• spracovať návody na používanie diela vrátane návodov na údržbu a kontrolu realizovaných častí(vhodné riešiť ešte v spolupráci zhotoviteľa a SD, resp. vybratého poradcu )

• zabezpečiť u príslušnej firmy doregulovanie vykurovacej sústavy

• zabezpečiť záverečné vyúčtovanie všetkých nákladov



e

VYHODNOTENIE AKO POSTUPOVAŤ

1. NÁPAD

2. PRIORITY




6. VYPRACOVANIE PD




10. ZMLUVA O DIELO





• získať spotreby energie pred realizáciou obnovy• zhromaždiť údaje o spotrebe energie po realizácii

obnovy • zhodnotiť aspoň jedenkrát ročne stav

revitalizovaných konštrukcií a prípadné nedostatky ihneď dať odstrániť v rámci záruky

• aj po záručnej dobe ihneď odstraňovať prípadnéporuchy a poškodenia, aby nedochádzalo k ďalším následným škodám

• pokračovať v ďalšom znižovaní spotrebovanejenergie a revitalizácii TZB a konštrukcií v ďalších oblastiach

• zadržané čiastky zhotoviteľovi vyplatiťv dohodnutých termínoch



ENERMA, s.r.o. ŽilinaIng. Peter Mančí[email protected]

0905 35 85 93

e

Ďakujem za pozornosť




ING. PETER MANČÍK, 24. 5. 2011 - TRENĆÍNe

Čo netreba podceniť pri revitalizácii bytových domov · Čo nás čakápre dobrý koniec 1....

Documents