서울회생법원 제4 부 대지개발 주식회사㈜한올은 삼성에버랜드㈜가 표면상...

1

서울회생법원 제 4 부 대지개발 주식회사

2018 회합 100053 회생사건

조 사 보 고 서

조 사 위 원

삼 정 회 계 법 인

제출자:삼정회계법인, 제출일시:2018.04.20 20:19, 출력자:문병동, 다운로드일시:2018.04.20 20:48

2

조 사 보 고 서

사 건 2018 회합 100053 회생

채 무 자 대지개발 주식회사

경기 양평군 지평면 대평평장길 113-8(대평리, 양평 TPC 골프클럽)

법률상관리인 대표이사 문병동

위 사건에 관하여 2018 년 3 월 21 일 귀 원으로부터 조사위원으로 선임되어 채무자가 귀 원에

제출한 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제 90 조 내지 제 92 조 소정의 사항에 관한 조사보고

서에 기재된 사항의 적정성 여부, 채무자가 제출한 동 보고서에 기재된, 채무자의 사업을 계속

할 때의 가치가 채무자의 사업을 청산할 때의 가치보다 큰 지의 여부 및 회생절차를 진행함이

적정한지의 여부에 관한 부분의 적정성 여부, 이사 등의 중대한 책임으로 인하여 회생절차개

시의 원인이 발생하였는지 여부 및 이와 같은 이사 등의 중대한 책임이 있는 행위에 지배주주

및 그 친족 기타 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령이 정하는 범위의 특수관계에 있는

주주가 상당한 영향력을 행사하였는지 여부, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제 100 조 내지

제 104 조의 규정에 의하여 부인할 수 있는 행위의 존부 및 범위, 회생계획안에 의한 변제방법

이 채무자의 사업을 청산할 때 각 채권자에게 변제하는 것보다 불리하지 아니하게 변제하는

내용인지 여부 및 회생계획안의 수행이 가능한지 여부 등에 대한 의견과 함께 그 조사결과를

다음과 같이 보고합니다.

2018 년 4 월 20 일

서울시 강남구 테헤란로 152 (역삼동, 강남파이낸스센터 27 층)

삼 정 회 계 법 인

대표이사 김 교 태

상무이사 김 태 훈


3

목 차

조사결과 요약 ------------------------------------------------- 5

Ⅰ. 조사의 개요 ----------------------------------------------- 24

Ⅱ. 채무자의 개요 --------------------------------------------- 27

Ⅲ. 채무자 회사의 재산상태 등에 대한 기재사항의 적정성 검토 ------------- 32

(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제 90 조 내지 제 92 조 소정의 사항에 관한

기재 사항의 적정성 검토)

1. 채무자 회사의 재산상태 기재사항에 대한 검토

2. 우발채무 및 제공된 지급보증 등 관련 사항 기재의 적정성 검토

Ⅳ. 계속기업가치와 청산가치의 비교 적정성에 대한 검토 ------------------- 39

1. 계속기업가치 산정의 적정성에 대한 검토

2. 청산가치 산정의 적정성에 대한 검토

3. 계속기업가치 및 청산가치 비교의 적정성에 대한 검토

4. 회생절차 계속 진행 여부에 관한 부분의 적정성 검토

Ⅴ. 회생절차 개시의 원인 발생에 대한 이사 등의 책임 여부에 대한 검토 -------- 77

1. 채무자 제시 회생절차 개시 원인에 대한 검토

2. 채무자의 이사 등에 대한 책임 여부에 대한 기재의 적정성 검토

3. 소결

Ⅵ. 부인할 수 있는 행위의 존부 및 범위의 적정성에 대한 검토 ------------------------ 79

(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제 100 조 내지 제 104 조 대상 행위의 존부 및 범위)

1. 부인할 수 있는 행위 기재의 적정성 검토

2. 소결


4

Ⅶ. 회생계획안의 청산가치 보장 여부에 대한 검토 -------------------------------------- 84

1. 청산 배당률 산정의 적정성 검토

2. 회생계획안상의 변제율 산정의 적정성 검토

3. 소결

Ⅷ. 회생계획안의 수행가능성에 대한 검토 -------------------------------------------------- 88

1. 채무자 회사의 향후 자금수지 추정의 적정성 검토

2. 소결

IX. 조사위원의 의견 -------------------------------------------- 90

1. 회생절차를 계속 진행함이 적정한지 여부에 관한 검토 의견

2. 회생계획안의 청산가치 보장 및 수행 가능성에 대한 검토 의견


대지개발주식회사 조사보고서

5

조사결과 요약



6

1. 조사의 개요

본 조사는 대지개발 주식회사(이하 “채무자 회사”)가 서울회생법원(이하 “귀 원”)에

신청한 프리패키지 회생절차 신청과 관련하여 2018 년 3 월 14 일에 제출한 프리패키지

실사보고서(이하 “사전 조사보고서” )상에 기재된 회생절차 개시신청에 이르게 된

원인과 회생절차 개시의 타당성 및 회생절차를 계속 진행함에 대한 적정성,

사전회생계획안의 청산가치 보장여부 및 수행가능성 등의 적정성을 조사하기 위한

것으로서 2018 년 3 월 21 일을 조사기준일로 하여 조사를 실시하였습니다.

2. 회사의 개요

채무자회사는 2000 년 1 월 4 일에 설립되어 골프장업, 콘도미니엄업, 부동산임대업 및

부동산판매업 등을 사업목적으로 하고 있으며, 경기도 양평군 지평면 대평리

산 112 번지에 위치한 양평 TPC 컨트리클럽을 운영하고 있습니다. 채무자회사의 골프장

규모는 약 2 백만㎡, 총 27 홀이며, 2011 년 10 월 13 일자로 관할관청에 체육시설업을

등록하고 영업 중에 있습니다.

3. 회생절차 개시신청을 고려하게 된 원인

채무자회사가 회생절차 개시신청을 고려하게 된 주요 원인은 다음과 같습니다.

가. 골프장 공급과잉 및 개별소비세 재부과로 인한 영업환경의 악화

나. 원천적인 자기자본 부족으로 인한 수익성 저하

다. 만기도래 입회보증금 반환 요구 급증 및 반환청구로 인한 유동성 위기

4. 회사의 손해배상청구권 또는 출자이행청구권 등의 발생여부

(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제 115 조 제 1 항)

가. 회사의 손해배상청구권 발생여부

조사기준일 현재 상법 399 조에 의거 이사가 법령 또는 정관을 위반한 행위를 하거나

그 임무를 해태 함으로 인하여 회사에 대하여 손해를 발생케 하는 경우에는 그 이사는

회사에 대하여 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다.



7

사전 조사보고서상 채무자 회사는 손해배상 관련 특이사항은 발견되지 아니하였다고

하였으나 조사위원의 조사결과 의성소재 토지 매각에 따른 매각가액의 적정성 여부에

따라 이사 등의 손해배상 책임이 존재 할 가능성이 있다고 사료됩니다. 한편, 잔금 수령

이전에 등기를 이전한 행위 및 저가 매각 등에 따른 손해배상청구권은 해당 토지 매각

거래에 대한 부인권 행사 여부에 따라 변경 될 수 있습니다.

나. 출자이행청구권의 발생여부

조사일 현재 상법 제 428 조 규정에 의거 신주의 발행으로 인한 변경등기가 있은 후에

아직 인수하지 아니한 주식이 있거나 주식인수의 청약이 취소된 때에는 이사가 이를

공동으로 인수한 것으로 봅니다.

조사위원의 조사결과 채무자 회사의 이사 등에 대한 출자이행청구권이나 주금납입

청구권은 발견되지 아니하였습니다.

5. 주주의결권 제한 사유 및 자본의 감소 사유의 발생여부

(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제 146 조 제 3 항, 제 205 조 제 3 항 및 제 4 항)

조사기준일 현재 수정후 재무상태표 상 자산총계는 159,401 백만원이며, 부채총계는

128,647 백만원으로 자산이 부채를 30,753 백만원만큼 초과하고 있습니다. 따라서,

채무자회생및파산에관한법률 제 146 조 제 3 항에 따라 주주의결권 제한사유에 해당되지

않습니다.

6. 부인권 사유의 해당여부

(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제 100 조 내지 제 104 조)

채무자 회사의 과거 감사보고서상 영업이익, 감사의견 및 감사의견 제한 사유는 다음과

같습니다.

구분 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년

영업이익(손실) △43 억 △13 억 7 억 5 억

감사의견 한정의견 한정의견 한정의견 한정의견



8

구분 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년

한정의견 사유 -계속기업가정 불확

실

-특수관계자거래내역

불확실

-내부회계관리제도

취약

-회계처리 위반

-계속기업가정 불확

실

-입회금 반환소송


불확실


취약



실

-입회금반환소송



실



상기 감사보고서상 감사의견 제한 사유 및 채무자회사가 주장하고 있는 입회반환금의

청구에 따른 회생절차 신청 사유 등을 고려 할 때 채무자 회사는 2013 년부터 재무적

곤경에 처하여 있었다고 사료됩니다.

한편 회사의 과거 주요 자산의 매각 내역은 다음과 같습니다

년도 매각자산 매각금액 매수자 관계 비고

2014 년 동백스포랜드㈜,

㈜오투벨리리조

트, 라미드관광

㈜ 주식

64 억원 ㈜산호씨앤

디대부

특수관계자 매각대금중 56 억원은 ㈜산호씨앤

디대부에 대한 차입금과 상계

2014 년 ㈜썬바이오 주식 11 억원 문병욱 특수관계자 매각대금중 7 억원은 문병욱에 대

한 차입금과 상계

2015 년 ㈜한올 주식 56 억원 문병욱 특수관계자 매각대금중 54 억원은 문병욱에

대한 차입금과 상계

2016 년 의성 토지 150 억원 ㈜바이오컨

트리클럽

특수관계자 채무자회사가 부담하였던 토지대

금 28 억원 만큼 저가 매각

2017 년 ㈜한올 주식 15 억원 ㈜라군 특수관계자 매각대금은 ㈜라군에 대한 차입

금과 상계

(1) 2014 년 동백스포츠㈜ 등 지분 매각

채무자 회사는 2014 년중 채무자회사 소유 동백스포츠㈜(특수관계자에 해당) 등의

지분을 다른 특수관계자인 ㈜산호씨앤디대부에 64 억원에 매각하였으며 동 매각대금중

56 억원은 현금으로 채무자 회사에 유입되지 아니하고 ㈜산호씨앤디대부에 대한

차입금과 상계하였습니다. 매각 당시 동백스포츠㈜ 등의 순자산에 대한 채무자 회사의

지분가액(장부가액과 동일)은 58 억원입니다.



9

(2) 2014 년 ㈜썬바이오 주식 매각

채무자 회사는 2014 년중 채무자회사 소유 ㈜썬바이오 주식을 특수관계자인 문병욱에게

11 억원에 처분하였으며 매각대금 중 7 억원은 기존의 문병욱에 대한 차입금과

상계하였습니다. 매각 당시 ㈜썬바이오의 장부가액은 7 억원 입니다.

(3) 2015 년 ㈜한올 주식 매각

채무자 회사는 2015 년중 채무자 회사 보유 ㈜한올 주식을 문병욱에게 56 억원에

매각하였으며 이를 통하여 당시 계상되어 있던 문병욱에 대한 차입금 54 억원 전액을

상계처리 하였습니다. ㈜한올은 삼성에버랜드㈜가 표면상 최대주주(16.11%)이나

채무자회사(0.94%)를 비롯하여 특수관계자 보유 지분은 모두 18.08%(엠스클럽㈜ 10.93%,

문병욱 4.46%, ㈜라군 1.75%) 로서 채무자 회사 및 특수관계자들이 실질적인

최대주주인 것으로 파악됩니다. (㈜한올 2017 년 감사보고서)

(4) 2016 년 의성 토지 매각

채무자 회사는 의성 바이오컨트리클럽의 9 홀 공사와 관련하여 토지매입대금

2,813 백만원 및 기타 공사비 5,890 백만원 등 총 8,703 백만원의 자금을 부담한 이후

㈜바이오컨트리클럽이 잔여 공사 대금을 부담하였으며 2013. 3. 의성군청의 간주취득세

조사시에 9 홀의 지목변경 관련 공사비 등으로 총 18,873 백만원이 산정 되었고 이 중

채무자 회사가 부담한 기타 공사비 5,890 백만 원을 차감한 공사비 12,982 백만 원을

㈜바이오컨트리클럽이 부담한 것으로 추정하였습니다. 한편 채무자 회사와

㈜바이오컨트리클럽 사이의 의성 9 홀 부동산매매 거래는 2016. 6. 30. 기준으로

나라감정평가법인이 평가한 평가금액 27,939 백만 원 중 위 ㈜바이오컨트리클럽이

부담한 것으로 추정한 12,982 백만원을 차감한 14,956 백만을 채무자 회사가 부담한

것으로 계산하여 매매금액을 15,000 백만 원으로 정하여 거래를 하였습니다.

감정평가금액에 포함되지 않은 티하우스 1 동(57.75 ㎡)과 예치물창고 1 동(210 ㎡)은

대지개발㈜ 장부가액 73 백만 원(부가세 별도)을 가산하여 2018. 2. 22. 수정계약을

체결하였습니다.

상기 거래내역 산정에 있어 ㈜바이오컨트리클럽이 부담한 것으로 추정되는

잔여공사비는 과세표준금액에서 채무자 회사가 부담한 공사비 5,890 백만원뿐만이 아닌

채무자 회사가 부담한 토지매입대금 2,813 백만원까지 고려되어 산출 되어야 하며 이에

따른 ㈜바이오컨트리클럽이 부담한 잔여공사비는 12,982 백만원이 아닌 10,173 백만원

(18,873 백만원-5,890 백만원-2,813 백만원)이 타당한 것으로 사료됩니다. 이럴 경우

합리적이라고 판단되는 매매가액은 15,000 백만원이 아닌 17,800 백만원(27,973 백만원-

10,173 백만원)이 타당하다고 사료됩니다.



10

한편 의성 토지에 대한 채무자회사의 취득원가와 관련하여 상기 취득 추정 가액은

매매계약(2015 년 2 월 6 일) 이후 1 년 이상이 경과한 시점(2016 년 6 월 30 일)에서

이루어진 감정평가금액을 기준으로 하여 역산 한 것에 불과하며 실제 취득원가를

기준으로 매매가액의 적정성 및 처분 손익 등을 판단 하여야 하는 바 해당 토지 및

코스 등에 대한 채무자 회사의 취득원가는 불분명 합니다. 예로서 채무자 회사의

2014 년 재무제표에 대한 감사보고서상 후속사건으로 ‘당사는 2015 년 2 월 6 일자로 당사

소유의 경북 의성군 봉양면 신평리 595 일원의 토지, 코스 및 건물(장부금액

16,111,034 천원)을 (주)바이오컨트리클럽에 150 억원에 매도하기로 하는 계약을

체결하였습니다. 이와 관련하여 2015 년 2 월 10 일에 (주)바이오컨트리클럽으로부터

매매계약금/중도금 90 억원을 수령하였습니다.’라고 기술되어 있습니다.

그러나 그 이듬해인 채무자 회사의 2015 년 재무제표에 대한 감사보고서상에는 ‘당사는

한국외환은행과의 부동산담보신탁 계약에 따라 경상북도 의성군에 소재한 장부금액

2,831,982 천원과 5,890,612 천원의 토지와 코스를 한국외환은행에 신탁하고

엠에스그린제일차유한회사에게 우선수익권증서를 발행하였습니다.’ 라고 기술되어 있는

바 2014 년 장부금액 16,111,034 천원과 상당한 취득원가의 차이를 보이고 있으며 또한

재무제표상 명확한 처분 관련 내역 및 처분 손익 등이 기술되어 있지 아니하고 또한 동

감사보고서상 채무자 회사의 의성군 봉양면 소재 토지의 장부가액(취득원가)은

10,200,589 천원 및 공시지가는 17,475,197 천원으로 기재되어 있는 등 토지 및 코스의

취득 원가가 불분명 합니다.

(5) 2017 년 ㈜한올 주식 매각

채무자 회사는 2017 년중 채무자 회사 보유 ㈜한올 주식을 ㈜라군에게 15 억원에

매각하였으며 이를 통하여 매매대금 전액을 당시 계상되어 있던 ㈜라군에 대한

차입금과 상계처리 하였습니다. ㈜한올은 삼성에버랜드㈜가 표면상

최대주주(16.11%)이나 채무자회사(0.94%)를 비롯하여 특수관계자 보유 지분은 모두

18.08%(엠스클럽㈜ 10.93%, 문병욱 4.46%, ㈜라군 1.75%) 로서 채무자 회사 및

특수관계자들이 실질적인 최대주주인 것으로 파악됩니다. (㈜한올 2017 년 감사보고서)

상기 내용과 관련하여 채권자협의회가 추천한 법무법인(율촌)은 특수관계인에 대한

채무를 우선 변제한 행위는 편파행위로 고의부인으로 판단될 가능성이 있으나 각

행위들의 상당성이 입증될 경우 부인권의 대상에서 제외될 가능성이 있다고 의견을

제시하였으며, 채무자회사가 선임한 법무대리인(김&장)은 객관적 요건뿐만 아니라

주관적 요건도 고려하여야 하며 이 경우 사해의사가 있었다는 것을 입증할 수 없으므로

부인권의 대상이 아니다라는 의견을 제시한 바 있습니다. (별첨 참조).



11

7. 회사의 재산상태

채무자 회사가 제시한 2017 년 12 월 31 일 기준 채무자 회사의 재산상태는 다음과

같습니다.

(단위: 원)

계정과목 2017-12-31

회사제시 비고

자산

I.유동자산 7,491,385,513

(1)당좌자산 7,491,385,513

현금및현금성자산 13,117,070

단기대여금 50,000,000

단기대여금 대손충당금 (50,000,000)

매출채권 32,012,000

매출채권 대손충당금 (1,660,000)

미수금 8,997,729,371

미수금 대손충당금 (1,699,159,858)

선급금 1,460,481,127

선급금 대손충당금 (1,420,000,000)

선급비용 108,849,923

주임종단기채권 4,200,810

주임종단기채권 대손충당금 (4,200,810)

당기법인세자산 15,880

II.비유동자산 148,366,669,565

(1)투자자산 3,443,692,521

매도가능증권 3,361,638,980

퇴직연금운용자산 82,053,541

(2)유형자산 144,891,477,044

토지 134,950,836,000

건물 9,914,455,200

건물 감가상각누계액 (297,433,656)

기계장치 76,900,000

기계장치 감가상각누계액 (53,194,904)

차량운반구 100,366,666

차량운반구 감가상각누계액 (28,826,301)

비품 50,508,508

비품 감가상각누계액 (29,871,258)



12

계정과목 2017-12-31

회사제시 비고

시설장치 217,080,000

시설장치 감가상각누계액 (10,943,211)

건설중인자산 1,600,000

(3)기타비유동자산 31,500,000

보증금 31,500,000

자산총계 155,858,055,078

부채 -

I. 공익채권 38,466,542

공익채권-직원 미지급급여 38,223,542

공익채권-미지급상거래 243,000

II. 회생담보권 15,558,496,575

회생담보권 금융기관대여채무 15,558,496,575

III. 회생채권 111,712,279,947

회생채권 입회금(일반) 76,296,820,039

회생채권 입회예수금(일반) 12,291,794,521

회생채권 입회금(특수관계자) 13,457,131,480

회생채권 입회예수금(특수관계자) 1,540,371,039

회생채권 특수관계자채무 4,739,584,024

회생채권 상거래채무 431,373,659

회생채권 조세채무 2,871,376,185

회생채권 미확정구상채무 83,829,000

부채총계 127,309,243,064

자본 -

I.자본금 500,000,000

보통주자본금 500,000,000

II.기타포괄손익누계액 72,948,336,993

재평가잉여금 72,948,336,993

III.결손금 (44,899,524,979)

미처리결손금 (44,899,524,979)

자본총계 28,548,812,014

부채와자본총계 155,858,055,078



13

조사위원 검토 결과

채무자 회사가 제시한 2017 년 12 월 31 일 기준 채무자 회사의 재산상태에 대한 조

사위원의 검토결과 하기의 사항을 제외하고는 채무자 회사가 제시한 채무자 회사

의 재산상태는 적정 하다고 사료됩니다.

단기대여금중 100%의 대손충당금이 설정된 개인특수관계자에 대한 대여금(50 백만

원)은 동 특수관계인이 타 관계회사의 대표이사를 역임하고 있으므로 변제 여력은

충분할 것으로 판단되며, 선불카드미수금(1,609 백만원)은 라미드 관광에서 발행한

선불카드를 양평 TPC 에서 사용함으로 인하여 발생하는 미수금으로서 라미드 관광

은 차입금을 이용하여 선불카드 미수금을 변제하려는 계획에 있으며, 라미드관광

의 과거 재무제표 검토 결과 지속적으로 영업이익이 발생하고 있고 또한 현재 지

속적으로 동 미수금에 대한 상환이 이루어 지고 있으므로 자산성이 인정되어야 한

다고 사료됩니다.

부채의 경우 채무자 사전 조사보고서 작성일 기준 부채가액은 적정한 바 이후 추

가적인 입회금의 변동 등에 따라 변동 될 수 있습니다.



14

8. 청산가치 산정의 평가

채무자 회사가 제시한 사전 조사보고서 기준일(2017 년 12 월 31 일) 현재의 청산가치는

다음과 같습니다.

(단위:원)

계정과목 2017-12-31

청산가치 비고

(1) 당좌자산 5,156,936,168


매출채권 28,394,400

미수금 등 5,115,424,698

(2) 투자자산 1,893,433,030

매도가능증권 1,811,379,489


(3) 유형자산 18,356,202,760

토지 11,924,840,177

건물 6,356,851,241

기계장치 9,482,039

차량운반구 42,351,896

비품 2,063,728

시설장치 20,613,679

(4) 기타비유동자산 3,150,000

보증금 3,150,000

청산가치 25,409,721,957


조사위원이 채무자 회사의 청산가치 산정 내역에 대하여 검토한 결과 ㈜라미드관

광에 대한 선불카드미수금(1,609 백만원) 이 청산가치 산정 시 누락되어 있습니다.

한편 회사가 보유하고 있는 매도가능증권의 경우 피투자회사의 순자산가액에 대한

지분 해당 금액이 장부금액을 초과하고 있으며, 계속적으로 영업이익을 기록하고

있다는 점 및 일부 주식의 경우 최근 특정 매입 가격으로 매수 제안이 있었다는

점 등을 고려하여 매도가능증권의 청산가치평가에 대한 재검토가 필요하다고 사료

됩니다.

또한 채무자 회사가 청산가치가 없는 것으로 반영한 특수관계인(개인)에 대한 대여

금은 현재 타 특수관계회사의 대표이사로 재임 중 인 점 등을 고려하여 청산가치

를 재 산정하여야 할 것으로 사료됩니다.



15

이외 채무자 회사가 청산가치 산정을 위하여 사용한 제반 가정은 적정하다고 사료

됩니다.

9. 계속기업가치 및 청산가치 비교에 대한 타당성 검토

가. 계속기업가치의 산정에 대한 타당성 검토 전제 조건

채무자 회사는 현재 운영되고 있는 형태인 회원제로 향후 계속적으로 운영할 경우

채무자 회사의 계속기업가치는 청산가치를 하회한다고 판단하고 있으며 조사위원의

조사결과 채무자 회사의 판단이 합리적이라고 사료되므로 회원제 운영의 경우에 있어

계속기업가치 산정 등에 대한 타당성 검토는 본 조사보고서상에 기술하지 아니하며

향후 대중제로 운영할 경우의 계속기업가치 산정의 타당성에 대하여 검토한 결과를 본

조사보고서상 기술합니다.

나. 계속기업가치의 산정에 대한 타당성 검토 결과

채무자 회사가 제시한 2018 년 6 월 중 대중제 골프장 전환시를 가정하여 산정한

계속기업가치는 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구분 금액 비율

회생기간동안의 현금흐름의 가치 53,852,090,721 62.3%

회생기간이후의 현금흐름의 가치 30,734,168,622 35.6%

비영업용 자산의 가치(주 2) 1,811,379,489 2.1%

계속기업가치 86,397,638,832 100.0%

(주 2) 비영업용자산은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

비영업용자산 금액 비고

매도가능증권 1,811,379,489 한올 주식 등

채무자 회사가 계속기업가치의 산정을 위하여 사용한 제반 가정 및 이러한 제반

가정에 대한 타당성을 검토한 조사위원의 검토 결과 의성 토지 매각 대금 미수금

7,213 백만원이 비영업용자산에 포함되어 있지 아니하며 영업용 자산인 미수금의

운전자본 효과가 반영되지 하였는 바 이러한 미수금을 비영업용 자산에 포함 시킬

경우 및 순운전자본 증가로 반영할 경우 채무자 회사의 계속기업가치는 증가합니다.



16

또한, 채무자회사는 계속기업가치 산정을 위하여 선정한 골프장 중 조성비골프장인 남여주

CC, 교직원 공제회 운영에 따른 할인 대상 소피아 그린 CC, 저가 퍼블릭 골프장인 아리지

CC 는 비교대상이 될 수 없는 바 객단가 산정 시 반영하는 것이 적합하지 않을 수

있습니다. 이러한 골프장을 제외 시 계속기업가치가 증가할 수 있습니다.

다. 계속기업가치 및 청산가치의 비교에 대한 타당성 검토 결과 채무자 회사가 제시한 계속기업가치와 청산가치의 비교는 다음과 같습니다.

(단위: 백만원)

계속기업가치 청산가치 차이

86,398 25,410 60,988

채무자 회사는 채무자 회사의 계속기업가치를 86,398 백만원으로 추정하였으며,

청산가치 평가액은 25,410 백만원으로 계속기업가치가 청산가치를 60,988 백만원

초과하고 있습니다.

조사위원의 조사 결과 채무자 회사의 계속기업가치가 청산가치를 초과하고 있다는

채무자 회사의 주장은 그 타당성이 인정 됩니다.



17

10. 채무현황

조사기준일 현재 채무자 회사의 채무현황은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구분 원금 개시전 이자 시인액

1. 회생담보권

금융기관대여채무 15,500,000,000 51,226,438 15,551,226,438

소계 15,500,000,000 51,226,438 15,551,226,438

2. 회생채권

입회금(일반) 71,714,851,571 5,635,281,423 77,350,132,994

미확정구상채무 83,829,000 - 83,829,000,

입회예수금(일반) 12,033,000,000 758,794,521 12,791,794,521

입회금(특수관계자) 12,531,305,966 217,102,226 12,748,408,192

특수관계자채무 5,104,238,703 - 5,104,238,703

입회예수금(특수관계자) 1,290,371,039 - 1,290,371,039

상거래채무 287,927,097 140,892,647 428,819,744

소계 103,045,523,376 6,752,070,817 109,713,765,193

3. 조세채무

조세채무 2,893,897,750 450,224,030 3,344,121,780

소계 2,893,897,750 450,224,030 3,344,121,780

4. 공익채무

공익채무 38,466,542 - 38,466,542

소계 38,466,542 - 38,466,542

합계 121,477,887,668 7,253,521,285 128,647,579,953

11. 우발부채(보증채무 등)등의 내역

본 조사위원은 회사의 우발(보증)채무 현황을 조사하였으며, 우발(보증)채무내역은


(1) 지급보증 현황

가. 지급보증 내역

채무자 회사는 과거 아래와 같이 의성 토지 및 건물에 대한 물상보증 및

연대보증을 제공하였으나, 2018 년 3 월 6 일 토지 및 건물에 대한 소유권 이전이

완료됨에 따라 물상보증을 해제하였고, 각 보증처로부터 동의서를 징구하여

연대보증 또한 해제하였습니다. 따라서 조사기준일 현재 회사가 제공한



18

지급보증은 없습니다.

(단위: 원)

제공받은자 보증처 보증금액 비고

㈜바이오컨트리클럽 대구축산업협동조합외 9 처 39,000,000,000물상보증및연대입보

엠에스그린제일차(유) 고령성주축산업협동조합외 8 처 23,400,000,000물상보증및연대입보

합계 62,400,000,000

나. 지급보증 받은 내역

(단위: 원)

제공자 제공받은자 보증 내용 보증금액

㈜서울보증보험 의성군청 등 원상복구비 등 83,829,000

라미드관광㈜ 우리은행 차입금 담보(토지 및 건물) 3,000,000,000

대주주 우리은행 차입금 보증 20,400,000,000

합계 23,483,829,000

(*) 상기 지급보증 받은 내역 중 ㈜서울보증보험 보증금액은 회생채권 미확정보증채무로

시인되었으며, 대주주 보증금액은 회생담보권 금융기관대여채무로 시인되었으므로,

중복시인할 수 없어 시인하지 않았으며, 라미드관광은 주채무가 소멸 되었다고 하여

시인하지 않았습니다.

(2) 소송 현황

조사기준일 현재 회사를 피고로 계류중인 입회금 반환 소송 등의 소송현황은


(단위: 원)

신청인(원고) 관할법원 사건번호 원고소가 사건내용

위너관광개발㈜ 서울고등법원 2017 나 2037865 10,000,000,000 정산금지급청구

서울올림픽기념국민

체육공단 서울동부지방법원 2017 가합 112933 228,661,153 부가금청구

㈜나라감정평가법인 서울중앙지방법원 2017 가단 97089 50,109,400 감정평가수수료

이순희 외 5 명 수원지방법원 여주지

원 2013 타경 18016 1,208,120,806 부동산강제경매

NH투자증권 외 32건

(주 1)

수원지방법원 여주지

원 등 2013 여주가합 2992 등 10,495,000,000 지급결정

(주 1) 2017 년 12 월 31 일 현재 회원권 반환지연에 따른 지급명령 결정으로 발생한

지연이자는 하기 금액으로 추정되며, 향후 추가적인 소의 제기 및 지급명령 확정 판결

시 금액이 증가할 수 있습니다.



19

(단위: 원)

사건번호 채권자 소가 지연이자

중앙 2015 차 27234 프라임저축 2,560,000,000 801,665,753

여주 2013 가합 2992 NH 투자증권 1,900,000,000 1,395,068,493

중앙 2012 가합 98961 조상범,정성수,홍성관 810,000,000 643,704,064

중앙 2014 가합 590768 토마토저축은행 640,000,000 277,742,466

중앙 2014 차전 227691 부산상호저축 640,000,000 403,989,041

동부 2013 가합 100307 ㈜삼보기술단 570,000,000 555,945,205

중앙 2011 가합 90342 최병명,안상구 520,000,000 60,312,565

여주 2012 가합 2926 차후영 350,000,000 335,976,986

고양 2012 가합 50971 이순희(이종호) 290,000,000 301,282,192

남부 2011 가합 10823 박영호 290,000,000 173,576,077

동부 2016 가합 828 이인기 290,000,000 78,776,712

기타 1,635,000,000 1,107,488,952

합계 10,495,000,000 6,135,528,508

(3) 담보 제공 내역

(단위: 원)

구분 근저당권자 채무자 최고액 설정일

양평 토지, 건물(주 1) 우리은행 대지개발 33,600,000,000 2006-12-07

(주 1) 우리은행 차입금 15,500,000,000 원에 대해 담보설정하였습니다.

(주 2) 의성 토지 및 건물 근저당설정금액 1,200,000,000 원은 2018 년 3 월 6 일에 소유권이전

되었으므로 제외하였습니다.

12. 채권자별 배당률 및 변제율의 적정성에 대한 검토

(1) 채권자별 배당률

2017년 12월 31일 기준 채무자 회사가 제시한 채권액 및 각 채권자 조별 청산배당률은


한편 하기 채권금액은 조사기준일 현재 채권금액 128,647백만원과 액 1,338백만원 차이

가 발생하는 바 전체적인 청산 배당률에 있어 미치는 영향은 미미하다고 사료됩니다.

(단위: 원, %)

구분 채권금액 배당액 배당률

금융기관채무(담보) 15,558,496,575 15,558,496,575 100.0%

특수관계자채무 4,739,584,024 302,502,310 6.4%

상거래채무 431,373,659 27,532,274 6.4%



20


입회금(특수관계자) 13,457,131,480 858,896,759 6.4%

입회금(일반) 76,296,820,039 4,869,618,132 6.4%

입회예수금(특수관계자) 1,540,371,039 98,313,648 6.4%

입회예수금(일반) 12,291,794,521 784,519,531 6.4%

미확정보증채무 83,829,000 미확정 미확정

조세채무 2,871,376,185 2,871,376,185 100.0%

공익채무 38,466,542 38,466,542 100.0%

합계 127,309,243,064 25,409,721,957 20.0%

(2) 변제율

채무자 회사가 향후 대중제로 전환할 경우 2017 년 12 월 31 일 현재 변제 대상 채무

를 기준으로 채무자 회사가 회생계획안상에서 제시하고 있는 채권자 조별 변제 계

획에 의하여 현금 변제할 채무는 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구분 원금 개시전이자 합계

1.회생담보권

금융기관채무 15,500,000,000 58,496,575 15,558,496,575

소계 15,500,000,000 58,496,575 15,558,496,575

2.회생채권

특수관계자채무 - - -

상거래채무 431,373,659 - 431,373,659

입회금(특수관계자) - - -

입회금(일반) 71,058,411,566 - 71,058,411,566

입회예수금(특수관계자) - - -

입회예수금(일반) 11,533,000,000 - 11,533,000,000

미확정보증채무 미확정 미확정 미확정

조세채무 2,871,376,185 - 2,871,376,185

소계 85,894,161,410 - 85,894,161,410

3.공익채무

공익채무 38,466,542 - 38,466,542

소계 38,466,542 - 38,466,542

합계 101,432,627,952 58,496,575 101,491,124,527

한편 회생채권 미확정보증채무는 현실화되지 않는 것으로 가정하였습니다. 관련 채무가

현실화되는 경우 변제액은 변동될 수 있습니다.



21

채무자 회사가 제시한 상기 채무변제계획(안)에 따라 변제하여야 할 채무와

개시후이자의 연도별 변제계획은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구분 변제대상채무 개시후이자 합계

2018 년 60,195,418,744 127,397,260 60,322,816,004

2019 년 - - -

2020 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2021 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2022 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2023 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2024 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2025 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2026 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2027 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2028 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

2029 년 4,129,570,578 - 4,129,570,578

합계 101,491,124,527 127,397,260 101,618,521,787

채무자 회사가 제시한 회생절차 계속 진행시의 변제율은 다음과 같습니다.

(단위: 원, %)

구분 채권금액 변제액현가 변제율

금융기관채무(담보) 15,558,496,575 15,685,893,835 100.8%

특수관계자채무 4,739,584,024 - 0.0%

상거래채무 431,373,659 431,373,659 100.0%

입회금(특수관계자) 13,457,131,480 - 0.0%

입회금(일반) 76,296,820,039 60,229,123,928 78.9%

입회예수금(특수관계자) 1,540,371,039 - 0.0%

입회예수금(일반) 12,291,794,521 9,775,373,119 79.5%


조세채무 2,871,376,185 2,871,376,185 100.0%

공익채무 38,466,542 38,466,542 100.0%

합계 127,309,243,064 89,031,607,268 69.9%

(3) 변제율과 배당률 비교 검토



22

채무자 회사가 제시한 회생절차 진행시 변제율과 청산시 배당률의 비교는 다음과

같습니다.

(단위: %)

구분 변제율 배당률 차이

금융기관채무(담보) 100.8% 100.0% 0.8%p

특수관계자채무 0.0% 10.01% △6.4%p

상거래채무 100.0% 10.01% 93.6%p

입회금(특수관계자) 0.0% 10.01% △6.4%p

입회금(일반) 78.9% 10.01% 72.6%p

입회예수금(특수관계자) 0.0% 10.01% △6.4%p

입회예수금(일반) 79.5% 10.01% 73.1%p

합계 69.2% 21.04% 51.1%p

(주 1) 의결권이 없는 조세채무 등은 제외하여 계산하였음

조사위원의 검토 결과 채무자 회사가 제시한 변제율은 채무자 회사가 2017 년 12 월

31 일 현재의 계속기업가치 및 회생채권 등을 기준으로 하여 산정한 변제율 및

배당률인 바 2017 년 12 월 31 일 이후 개시결정일까지의 회생채권 추가 시인분에

해당하는 금액만큼 변제대상 채권의 차이가 발생 합니다. 다만 그 차이는 채권자

조별 현가변제율과 청산배당율의 차이에 미치는 영향이 미미하며 계속기업가치의

상승가능성을 고려할 경우 동 차이 금액을 반영한다고 하더라도 회생절차를 계속

진행할 때의 현가변제율이 청산시 청산배당률을 상회합니다.

13. 회생계획안 검토

(1) 회생계획안의 수행 가능성 여부에 대한 검토

본 조사위원이 채무자 회사가 귀 원에 제출한 사전 조사보고서 및 회생계획안을 검

토한 결과 채무자 회사의 향후 대중제 골프장 전환을 가정한 계속기업가치는 채무

자 회사의 청산시 청산가치를 상회하는 것으로 파악 되었는 바 채무자 회사에 대한

회생절차를 계속 진행하는 것이 적정하다고 사료 됩니다. 한편 채무자 회사의 자산

으로서 사전 조사보고서 및 회생계획안상에 누락된 비영업용 자산 등에 대한 명확

한 사후 관리 및 회생계획안 등에 반영을 위하여 누락된 자산들은 추가적으로 회생

계획안에 반영이 필요하다고 사료 됩니다.

(2) 회생 채권자 등에 대한 청산가치 보장



23

채무자 회사가 제시한 회생계획안상 변제 계획에 의할 경우 회생 채권자 등에 대한

현가변제율은 69.2%로서 청산시 배당률 21.04%를 51.1%P 초과합니다. 따라서 채무자

회사가 제시한 회생계획안상의 변제 방법은 채무자 회사의 사업을 청산할 때 각

채권자에게 변제하는 것보다 불리하지 아니하게 변제하는 것이라고 사료 됩니다.

14. 회생절차를 계속 진행함이 적정한지 여부에 관한 조사위원의 의견

조사위원이 채무자 회사가 제시한 사전 조사보고서상의 계속기업가치의 적정성을 검토

한 결과 채무자 회사가 제시한 대중제 전환을 가정하여 회생절차 계속진행시의 계속기

업가치 86,398 백만원은 채무자 회사가 제시한 청산가치 25,410 백만원을 60,988 백만원

초과합니다. 다만 의성 토지 매각 대금 미수금 7,213 백만원이 비영업용자산에 포함되어

있지 아니하고 영업관련 미수금 1,609 백만원이 순운전자본으로 추가 반영되어야 하는

바 이러한 미반영 사항을 추가적으로 계속기업가치 및 자금수지에 반영할 경우 채무자

회사의 계속기업가치는 청산가치를 훨씬 상회 할 것으로 사료 됩니다.

또한 회생절차를 진행할 경우 회생 채권자 등에 대한 현가변제율은 69.2%로서 청산시

배당률 21.04%를 51.1%P 초과합니다. 따라서 이러한 사항을 고려할 때 회생절차를 계

속 진행하는 것이 타당하다는 채무자 회사가 제시한 사전 조사보고서상의 결론은 적정

하다고 사료됩니다.

한편 채무자 회사가 제시한 회생계획안은 그 수행가능성이 인정되며 채권자의 청산가

치를 보장하고 있다고 사료 됩니다.



24

Ⅰ. 조사의 개요



25

I. 조사의 개요 1. 본 조사는 대지개발 주식회사(이하 “채무자 회사”)가 서울회생법원(이하 “귀 원”)에

신청한 프리패키지 회생절차 신청과 관련하여 2018 년 3 월 14 일에 제출한 프리패키지

실사보고서(이하 “사전 조사보고서” )상에 기재된 회생절차 개시신청에 이르게 된

원인과 회생절차 개시의 타당성 및 회생절차를 계속 진행함에 대한 적정성,

사전회생계획안의 청산가치 보장여부 및 수행가능성 등의 적정성을 조사하기 위한

것으로서 2018 년 3 월 21 일을 조사기준일로 하여 조사를 실시하였습니다.

2. 본 조사는 사전 조사보고서상의 다음 기재 내역에 대하여 그 적정성에 대한 검토를

수행하였습니다.

가. 채무자 회사의 재산상태 등에 대한 기재사항

나. 계속기업가치와 청산가치의 산정 및 비교에 대한 기재사항

다. 회생절차 개시의 원인 발생에 대한 이사 등의 책임 관련 기재사항

라. 부인대상 행위의 존부 및 범위에 대한 기재사항

마. 회생계획안의 청산가치 보장 여부에 대한 기재사항

바. 회생계획안의 수행가능성에 대한 기재사항

3. 채무자 회사의 재산상태는 회사가 제시한 2017 년 12 월 31 일 현재의 재무상태표와

부속명세서를 기초로 조사하였으며, 또한 개시결정일 기준 재무상태표를 기준으로

실사결과 발견한 실사사항을 적절히 수정하였습니다. 또한 각 계정별로 회사 제시

재무제표일자(2017 년 12 월 31 일) 부터 개시결정일(2017 년 3 월 21 일) 까지 발생한 중요

변동내역에 대하여 파악하는 절차를 수행하였습니다.

4. 회사의 경제성과 수익성 및 자금수지를 검토함에 있어서 회사가 제시한 사업계획서

등과 회사가 처해있는 현재의 현실적인 여건 등을 고려하였습니다.

5. 이 보고서에서 사용한 주요 용어의 정의는 다음과 같습니다.

가. 조사대상 「사건본인회사」인 「대지개발 주식회사」를 「채무자 회사」로 표현하

였습니다.

나. 재산상태의 조사에 있어서 「실사조정」이라 함은 회사가 제시한 2017년 12월 31일



26

현재의 재무상태표를 기준으로 자산, 부채 및 자본의 적정성을 조사하여 실제와 일

치하지 아니한 내용을 실제와 일치하도록 가감한 것을 의미합니다.

다. 「청산가치」란 회사를 청산하는 경우에 채권자를 비롯한 이해관계인에게 배당될

수 있는 회사의 모든 개별자산을 분리하여 처분할 때의 가액을 합산한 금액을 의미

합니다.

라. 「계속기업가치」란 회사재산을 해체·청산함이 없이 이를 기초로 하여 기업활동을

계속할 경우의 가치로 이는 회사의 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하는 현금흐름

할인법에 의하여 산정된 금액에 영업활동에 제공하지 않는 비영업용자산의 처분가

치를 합산한 금액을 의미합니다.

마. 본 조사에 있어서 「조사기준일」은 2018년 3월 21일 현재를 의미합니다.



27

Ⅱ. 채무자 회사의 개요



28

II. 채무자의 개요

1. 회사의 업무현황

가. 상 호: 대지개발 주식회사

나. 본 점: 경기도 양평군 지평면 대평평장길 113-8

다. 대표 이사: 문병동

라. 설립연월일: 2000년

마. 회사 정관상 주요 사업목적

골프장 및 스키장업

콘도미니엄업 및 숙박업

관광사업(여행알선 및 선전대행)

공중목욕장업

종합휴양업

부동산 임대 및 매매업

위 각호에 부대되는 사업일체

2. 회사의 연혁

회사의 주요연혁은 다음과 같습니다.

구분 내 역

1999.04. 경기도 양평군 지평면 대평리 일대 골프장 사업권 양수

1999.11. 회사 설립(상호: 대지개발 주식회사 설립)

2000.04. 대표이사 안인호 취임

2001.01 양평 27 홀 회원제 골프장 착공

2001.12 유상증자 150 백만원(납입자본금 50 백만원 → 200 백만원)

2002.04 대표이사 변경(안인호 → 문병근)

2002.05 경기도 양평군 회원제 골프장 양평 TPC 로 명명

2004.05 양평 TPC 시범라운드 개시

2005.04 유상증자 300 백만원(납입자본금 200 백만원 → 500 백만원)

2005.06 양평 TPC CLUB HOUSE 준공

2008.12 경상북도 의성군 봉양면 신평리 일대 대중제 9 홀 골프장 실시계획 승인

2009.04 의성 대중제 9 홀 공사 착공

2011.02 대표이사 변경(문병근 -> 문병동)



29

구분 내 역

2012.08 양평 TPC 정식오픈

2013.08 KLPGA OPEN(김영주 배)

2013.12 경상북도 의성지점 설치

2014.08 경상북도 의성 대중제 9 홀 준공

2015.05 의성 골프장 OPEN

3. 자본현황

가. 자본금(실사기준일 현재): 500,000,000원

나. 자본금 변동상황

회사의 자본금은 500 백만원이며, 변동상황은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

일자 주식종류 주식수 주당발행가 자본금증가액 비고

1999.04.02 보통주 10,000 5,000 50,000,000 설립 자본금

2001.12.31 보통주 30,000 5,000 150,000,000 유상증자

2005.04.25 보통주 60,000 5,000 300,000,000 유상증자

다. 주주현황

회사의 2017 년 12 월 31 일 현재 주주현황은 다음과 같습니다.

(단위: 주, %)

주주명 주식수 지분율 비고

문병욱 90,000 90.00%

문병근 5,000 5.00%

백형희 5,000 5.00%

합계 100,000 100.00%

(주 1) 회사제시 주주 명부 기준



30

4. 회사의 조직과 인원현황

2017 년 12 월 31 일 기준 9 명이 재직중에 있으며, 내역은 다음과 같습니다.

가. 회사의 조직도

나. 회사의 인원 현황

회사의 인원현황은 다음과 같습니다.

(단위: 명)

구 분 2014.12 2015.12 2016.12 2017.12

임원 1 1 2 4

정규직 7 7 6 5

합 계 8 8 8 9

다. 임원현황

실사기준일 현재의 임원현황은 다음과 같습니다.

직 책 성 명 비고

대표이사 문병동

대표이사 민상기

사내이사 오도환

감사 박정원

(주 1) 동 임원은 등기사항 전부증명서상 임원을 기재하였습니다,

5. 주요거래 금융기관

- 주거래은행: 우리은행

- 주채권은행: 우리은행

회장

대표이사

지원팀 영업팀



31

6. 회사의 성장과정 및 현재의 사업 현황

가. 성장과정

채무자 회사는 1999 년 11 월에 경기도 양평군 지평면 대평리 산 112 일대 골프장의

사업권을 취득하여 양평 TPC 라는 상호의 27 홀 회원제 골프코스를 준공하였습니다.

그 후 양평 TPC 양수 과정의 사업권 소송으로 인하여 정식개장을 하지 못하고 2004

년 5 월 경 시범라운드를 개시하였고, 소송이 마무리 된 후 2012 년 8 월경 정식으로

개장 하였습니다.

2009 년 4 월 경 경상북도 의성군 봉양면 신평리 산 107-1 일대에 대중제 9 홀을 착공

하여 2014 년 8 월경에 준공하였습니다. 2015 년 5 월경 의성 대중제 9 홀 골프장을 개장

하였고, 의성 대중제 9 홀 골프장의 경우 주식회사 바이오컨트리클럽에게 위탁하여

임대운영하고 있습니다.

나. 현재의 사업 현황

채무자 회사는 2009 년 금융 위기 이후 골프장 과잉 및 개별소비세 재부과로 인하여

어려움을겪었으며, 원천적인 자기자본 없이 PF 대출을 일으킴에 따른 원금 및 이자

상환으로 인하여 어려움을 겪었습니다. 또한, 회원권의 시세 또한 납입금에 미치지

못하는 수준에서 거래되어 회원들이 납입금 반환요구 및 소송을 회사에 제기함에 따

라 회사의 유동성 압박은 가중되고 있는 상황입니다.



32

Ⅲ. 채무자 회사의 재산상태 등에 대한

기재사항의 적정성 검토



33

Ⅲ. 채무자 회사의 재산상태 등에 대한 기재사항의 적정성 검토

1. 채무자 회사의 재산상태 기재사항에 대한 검토

채무자 회사의 재산상태에 대한 검토는 다음과 같습니다.

채무자 회사 제시 사전 조사보고서

채무자 회사가 제시한 2017 년 12 월 31 일 기준 채무자 회사의 재산상태는 다음과

같습니다.

(단위: 원)

계정과목 2017-12-31

회사제시 비고

자산

I.유동자산 7,491,385,513

(1)당좌자산 7,491,385,513


단기대여금 50,000,000

단기대여금 대손충당금 (50,000,000)

매출채권 32,012,000

매출채권 대손충당금 (1,660,000)

미수금 8,997,729,371

미수금 대손충당금 (1,699,159,858)

선급금 1,460,481,127

선급금 대손충당금 (1,420,000,000)

선급비용 108,849,923

주임종단기채권 4,200,810

주임종단기채권 대손충당금 (4,200,810)

당기법인세자산 15,880

(2)재고자산 -

일반자재 -

II.비유동자산 148,366,669,565

(1)투자자산 3,443,692,521

매도가능증권 3,361,638,980


(2)유형자산 144,891,477,044

토지 134,950,836,000

건물 9,914,455,200

건물 감가상각누계액 (297,433,656)

기계장치 76,900,000



34

계정과목 2017-12-31

회사제시 비고

기계장치 감가상각누계액 (53,194,904)

차량운반구 100,366,666

차량운반구 감가상각누계액 (28,826,301)

비품 50,508,508

비품 감가상각누계액 (29,871,258)

시설장치 217,080,000

시설장치 감가상각누계액 (10,943,211)

건설중인자산 1,600,000

(3)기타비유동자산 31,500,000

보증금 31,500,000

자산총계 155,858,055,078

부채

I. 공익채권 38,466,542

공익채권-직원 미지급급여 38,223,542

공익채권-미지급상거래 243,000

II. 회생담보권 15,558,496,575

회생담보권 금융기관대여채무 15,558,496,575

III. 회생채권 111,712,279,947

회생채권 입회금(일반) 76,296,820,039

회생채권 입회예수금(일반) 12,291,794,521

회생채권 입회금(특수관계자) 13,457,131,480

회생채권 입회예수금(특수관계자) 1,540,371,039

회생채권 특수관계자채무 4,739,584,024

회생채권 상거래채무 431,373,659

회생채권 조세채무 2,871,376,185

회생채권 미확정구상채무 83,829,000

부채총계 127,309,243,064

자본

I.자본금 500,000,000

보통주자본금 500,000,000

II.기타포괄손익누계액 72,948,336,993

재평가잉여금 72,948,336,993

III.결손금 (44,899,524,979)

미처리결손금 (44,899,524,979)



35

계정과목 2017-12-31

회사제시 비고

자본총계 28,548,812,014

부채와자본총계 155,858,055,078


채무자 회사가 제시한 2017 년 12 월 31 일 기준 채무자 회사의 재산상태에 대한 조

사위원의 검토결과 하기의 사항을 제외하고는 채무자 회사가 제시한 채무자 회사

의 재산상태는 적정 하다고 사료됩니다.

단기대여금중 100%의 대손충당금이 설정된 개인특수관계자에 대한 대여금(50 백만

원)은 동 특수관계인이 타 관계회사의 대표이사를 역임하고 있으므로 변제 여력은

충분할 것으로 판단되며 선불카드미수금(1,609 백만원)은 라미드 관광에서 발행한

선불카드를 양평 TPC 에서 사용함으로 인하여 발생하는 미수금으로서 라미드 관광

은 차입금을 이용하여 선불카드 미수금을 변제하려는 계획에 있으며, 라미드관광

의 과거 재무제표 검토 결과 지속적으로 영업이익이 발생하고 있고 또한 현재 지

속적으로 동 미수금에 대한 상환이 이루어 지고 있으므로 자산성이 인정되어야 한

다고 사료됩니다.

부채의 경우 채무자 사전 조사보고서 작성일 기준 부채가액은 적정한 바 이후 추

가적인 입회금의 변동 등에 따라 변동 될 수 있습니다.



36

2. 우발채무 및 제공된 지급보증 등 관련 사항 기재의 적정성 검토

하기의 지급보증, 소송사건, 제 3 자 담보 등의 내역은 회사제시자료와 회생채권신고서

기준으로 파악된 내용입니다. 하지만, 채권 신고 기한 이내에 미신고된 회생채권과 관련

자료 누락으로 인해 향후 변동 가능성이 있습니다.

(1) 지급보증 현황

가. 지급보증한 내역

채무자 회사는 과거 아래와 같이 의성 토지 및 건물에 대한 물상보증 및 연대보증을

제공하였으나, 기준일 이후 사건으로 2018 년 3 월 6 일 토지 및 건물에 대한 매각이

완료됨에 따라 물상보증을 해제하였고, 각 보증처로부터 동의서를 징구하여 연대보증

또한 해제하였습니다. 따라서 조사일 현재 회사가 제공한 지급보증은 없습니다.

(단위: 원)

제공받은자 보증처 보증금액 비고

㈜바이오컨트리클럽 대구축산업협동조합외 9 처 39,000,000,000물상보증및연대입보

엠에스그린제일차(유) 고령성주축산업협동조합외 8 처 23,400,000,000물상보증및연대입보

합계 62,400,000,000

(출처: 회사제시자료 및 감사보고서)

나. 지급보증 받은 내역 (단위: 원)

제공자 제공받은자 보증 내용 보증금액

㈜서울보증보험 의성군청 등 원상복구비 등 83,829,000

라미드관광㈜ 우리은행 차입금 담보(토지 및 건물) 3,000,000,000

대주주 우리은행 차입금 보증 20,400,000,000

합계 23,483,829,000

(출처: 회사제시자료 및 감사보고서)

(주 1) 지급보증 받은 내역 중 ㈜서울보증보험 보증금액은 회생채권 미확정보증채무로

시인되었으며, 대주주 보증금액은 회생담보권 금융기관대여채무로 시인되었으므로, 중복시인할

수 없어 시인하지 않았으며, 라미드관광은 주채무가 소멸 되었다고 하여 시인하지 않았습니다.



37

(2) 소송 현황

가. 계류중인 소송 사건 내역

실사일 현재 회사를 피고로 계류중인 소송현황은 아래와 같습니다.

(단위: 원)

신청인(원고) 관할법원 사건번호 원고소가 사건내용

위너관광개발㈜ 서울고등법원 2017 나 2037865 10,000,000,000 정산금지급청구

서울올림픽기념국민

체육공단 서울동부지방법원 2017 가합 112933 228,661,153 부가금청구

㈜나라감정평가법인 서울중앙지방법원 2017 가단 97089 50,109,400 감정평가수수료

이순희 외 5 명(주 1) 수원지방법원 여주지원 2013 타경 18016 1,208,120,806 부동산강제경매

NH 투자증권 외 32 건

(주 2) 수원지방법원 여주지원 등

2013 여주가합 2992

등 10,495,000,000 지급결정

(주 1) 실사기준일 현재 경매 진행 중인 사건 현황은 하기 표와 같습니다.

(단위: 원)

사건번호 채권자 금액

2013 타경 18016(모사건) 이순희 349,112,328

2014 타경 13643(중복) 김영수 489,008,478

2015 타경 10221(중복) 비전랜드 320,000,000

2016 타경 8911(중복) 김근수 50,000,000

(주 2) 실사기준일 현재 지급명령 결정으로 발생한 지연이자는 하기 금액으로 추정되며, 향후

추가적인 소의 제기 및 지급명령 확정 판결시 추가 발생할 수 있습니다.

(단위: 원)


중앙 2015 차 27234 프라임저축 2,560,000,000 801,665,753

여주 2013 가합 2992 NH 투자증권 1,900,000,000 1,395,068,493

중앙 2012 가합 98961 조상범,정성수,홍성관 810,000,000 643,704,064

중앙 2014 가합 590768 토마토저축은행 640,000,000 277,742,466

중앙 2014 차전 227691 부산상호저축 640,000,000 403,989,041

동부 2013 가합 100307 ㈜삼보기술단 570,000,000 555,945,205

중앙 2011 가합 90342 최병명,안상구 520,000,000 60,312,565

여주 2012 가합 2926 차후영 350,000,000 335,976,986

고양 2012 가합 50971 이순희(이종호) 290,000,000 301,282,192

남부 2011 가합 10823 박영호 290,000,000 173,576,077

동부 2016 가합 828 이인기 290,000,000 78,776,712



38


기타 1,635,000,000 1,107,488,952

합계 10,495,000,000 6,135,528,508

(3) 담보자산 상세 내역

(단위: 원)

구분 근저당권자 채무자 최고액 설정일

양평 토지,건물 (주 1) 우리은행 대지개발 33,600,000,000 2006-12-07

(주 1) 우리은행 차입금 15,500,000,000 원에 대해 담보설정하였습니다.

(주 2) 의성 토지,건물 근저당설정금액 1,200,000,000 원은 2018 년 3 월 6 일에 소유권이전 되었으

므로 제외하였습니다.



39

Ⅳ. 계속기업가치와 청산가치의 비교 적정성에 대한 검토



40

Ⅳ. 계속기업가치와 청산가치의 비교 적정성에 대한 검토

1. 계속기업가치 산정의 적정성에 대한 검토

채무자 회사가 제시한 계속기업가치 산정의 적정성을 검토함에 있어 매출액, 매출원가, 판

매비와관리비, 영업이익에 대한 법인세, 유동항목 조정 및 자본적 지출 등으로 세분하여

검토하였으며 그 검토 내역 및 각 항목별 겸토 결과는 다음과 같습니다.

(1) 매출액 추정의 검토

채무자 회사는 향후 매출액 추정에 있어 입장료수입, 카트료 임대 수입, 식음료 수입

및 임대 수입 등으로 구분하여 추정하였습니다.

1) 입장료수입의 추정

① 내장객의 추정


채무자 회사는 2018년중 회원객 내장객 수 추정에 있어 회원제가 유지되는2018년

1월부터 5월까지는 2017년 동일기간의 회원객 인원을 적용하였으며 비회원객 인원

에 대하여는 회원제가 유지되는2018년 1월부터 5월까지는 2017년 비회원객 인원을

적용하였으며 잔여기간에는 2017년 동일기간의 비회원객 인원에 추가적으로 회원

객인원의 80%가 비회원객으로 발생하는 것을 가정하였습니다.

한편, 2018년 이후 내장객 추정은 2014년 경기지역 대중제 골프장의 평균 내장객

(참조:골프저널)의 90% 수준이 발생하여 2023년에는 100%에 도달하여 유지되는 것

을 가정하였으며 그 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 명)

구분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

내장객 103,982 109,734 112,782 115,830 118,878 121,926 121,926

(단위: 명)

구분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년

(11 차년도) 합 계

내장객 121,926 121,926 121,926 121,926 121,926 1,414,690



41


향후 회원제가 유지되는 2018년 1월부터 5월까지 내장객 인원을 추정함에 있어 20

18년 1월~3월의 경우 실제 내장객정보를 적용하는 것이 타당하다고 사료됩니다.

② 입장료단가의 추정


채무자 회사는 향후 대중제 전환시 경기 지역의 대중제 골프장을 기준으로 입장료

를 추정하였습니다. 추정된 단가는 약 112,446원이며, 향후 단가가 퍼블릭 골프장

이용료 과거 3개년 단가인상율(0.71%)(참조 : 레저백서2016)을 고려하여 상승하는

것으로 가정하였습니다. 채무자 회사가 비교대상으로 선정한 대중제 골프장은 다

음과 같습니다.

(단위: Km, 분, 홀, 원)

구분 거리(서울~) 거리(양평~) 소요시간(분) 홀수 단가 비고

양평 tpc 68.1km 0km 76 분

360 도컨트리클럽 86.8km 39.5km 80 분 18 홀 116,883

남여주골프클럽 86.3km 32.8km 68 분 36 홀 94,156

소피아그린컨트리클럽 95.1km 42.4km 79 분 27 홀 110,390

신라컨트리클럽 73.2km 21.3km 72 분 27 홀 116,883

아리지컨트리클럽 82.5km 37.5km 73 분 27 홀 98,701

페럼클럽퍼블릭 89.3km 36.6km 68 분 18 홀 137,662

소계(평균) 85.5km 35.km 73 분 112,446


채무자 회사가 향후 대중제 골프장으로의 전환을 가정하여 입장료의 추정에 참조

된 대중제 골프장의 경우 조성기금으로 운영되거나(남여주골프클럽) 교원공제회에

서 운영되어 입장료의 할인이 발생하거나(소피아그린컨트리클럽) 쿠폰 및 이벤트

등의 사용을 통해 실질적으로 낮은 입장료를 적용하고(아리지컨트리클럽) 있어 채

무자 회사와 같은 고급 대중제 골프장을 지향하는 사례를 충분히 대변하기에는 무

리가 있다고 판단됩니다. 또한 2023년 완공 및 개통이 예정된 송파-양평 고속도로

로 인해 이동시간이 40분대로 들어서게 되면 수도권내 타 고급 대중제 골프장보다

접근성의 측면에서 유리한 위치를 차지할 수 있어 상기 채무자 회사가 추정한 입

장료단가는 향후 상승의 여력이 상당히 높다고 사료되는 바 채무자 회사와 유사한

타 골프장의 사례가 추가적으로 분석 되어야 할 것으로 사료됩니다.



42

2) 카트매출액의 추정


채무자 회사는 과거 3개년 카트매출액을 부가세가 제외된 카트요금으로 나누어 카

트대여건수를 산출하고 내장객을 카트대여건수로 나누어 팀당 평균인원을 추정하

였으며 그 내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 원, 명)

구분 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 3 개년 평균

카트매출액 1,499,883,636 1,525,261,818 1,424,528,558 1,417,879,972 1,455,890,116

내장객수 115,480 116,053 107,912 110,119 111,361

팀당 카트요금 72,727 72,727 72,727 72,727 72,727

팀당수익인식금액 50,909 50,909 50,909 50,909 50,909

팀당 평균인원 3.92 3.87 3.86 3.95 3.89

한편 회사는 2018년 1월 중 라미드에이치엠으로부터 카트의 매입을 가정하여 향후

카트매출액의 100%를 대지개발의 수익으로 인식하는 것을 가정하였습니다.


2018년 1월 중 카트대여계약의 해지가 이루어졌으나 별도의 매입계약은 체결되지

않았습니다. 임대계약 해지합의서가 3월부로 작성되었으며 개시결정일 현재의 재

무제표의 차량운반구 금액이 전기말 잔액에 카트의 취득금액이 가산된 금액으로

나타나고 있어 2018년 1월 및 2월에는 기존과 같이 매출액의 70%를 수익으로 적

용하고 잔여기간에는 100%를 수익으로 적용하는 것이 타당하다고 판단됩니다.

3) 식음료매출액의 추정 검토


채무자 회사는 후니드와의 식당운영위탁계약을 체결하여 후니드의 식당운영에서

발생하는 매출액의 16%를 식음료매출액으로 계상하고 있습니다.

채무자 회사는 과거 3개년의 식음료 매출액을 내장객으로 나누어 인당 평균 식음

료매출액을 산출하여 2018년 인당 식음료매출액으로 적용하고 2019년부터 과거 5

개년 평균 소비자물가상승률(1.24%)(참조:한국은행 경제통계시스템)이 적용되는 것

을 가정하였는 바 과거 인당 식음료 매출액은 다음과 같습니다.



43

(단위 : 원, 명)

구분 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 과거 3 개년

평균

식음료매출액 294,098,517 294,010,223 298,863,402 310,857,699 301,243,775

내장객수 115,480 116,053 107,912 110,119 111,361

인당

식음료매출액 2,547 2,533 2,770 2,823 2,709


식음료매출액의 추정에 있어 채무자 회사가 사용한 가정은 타당하다고 판단됩니다.

4) 임대매출액의 추정 검토


채무자 회사는 예스런던과의 프로샵 임대계약에 따라 매월 6.25 백만원(부가세포함)

의 임대매출액이 발생할 것으로 예상되며 2019 년부터 과거 5 개년 평균 소비자물

가상승률(1.24%)(참조:한국은행 경제통계시스템)이 적용되는 것을 가정하였습니다.

의성 부동산에 대한 임대매출의 경우 소유권이 이전되어 향후 발생하지 않는 것을

가정하였습니다.


임대매출액을 추정함에 있어 채무자 회사가 사용한 가정은 타당하다고 판단됩니다.

5) 추정 총 매출액


채무자 회사가 제시한 채무자 회사의 향후 총 매출액의 추정내역은 다음과 같습니

다.

(단위: 천원)

구분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

입장료수입 9,430,951 12,339,098 12,772,077 13,210,593 13,654,702 14,104,462 14,204,810

카트매출액 1,941,743 2,049,140 2,106,061 2,162,981 2,219,902 2,276,822 2,276,822



44

구분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

식음료매출액 281,648 300,906 313,093 325,535 338,238 351,205 355,553

임대매출액 68,182 69,026 69,880 70,745 71,621 72,508 73,405

합계 11,722,524 14,758,170 15,261,111 15,769,854 16,284,463 16,804,997 16,910,590

(*) 2018 년은 준비년도로서 2018 년 1 월 1 일부터 2018 년 12 월 31 일까지의 추정치입니다.

(단위: 천원)

구분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


입장료수입 14,305,872 14,407,654 14,510,159 14,613,393 14,613,393 162,167,164

카트매출액 2,276,822 2,276,822 2,276,822 2,276,822 2,276,822 26,417,581

식음료매출액 359,954 364,410 368,921 373,488 378,112 4,111,063

임대매출액 74,314 75,234 76,165 77,108 78,063 876,251

합계 17,016,962 17,124,120 17,232,067 17,340,811 17,346,390 193,572,059


채무자 회사가 제시한 향후 총 매출액의 산정은 채무자 회사의 입장료 단가 산정

시 채무자 회사와 유사한 타 대중제 골프장의 사례에 대한 추가적인 참고가 필요

하다고 사료되며, 이를 제외한 향후 매출액의 추정은 적정합니다.

(2) 매출원가 추정의 타당성 검토

1) 과거 매출원가 분석

채무자 회사의 과거 3 개년의 매출원가는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년

코스관리원가 1,615,641 966,596 1,000,629 2,288

경기관리원가 - 614,862 597,250 168,608

위탁경영원가 - 1,791,421

기타매출원가 1,162 - - -

감가상각비 847,283 857,406 877,855 498,443

합계 2,464,086 2,438,864 2,475,734 2,460,760



45

채무자 회사의 매출원가는 코스관리원가, 경기관리원가, 위탁경영원가 등으로 구성

되어 있습니다. 채무자 회사는 2016년도까지 골프장에서 발생하는 실제경비를직접

계정성격별로 인식하였으나, 2017년부터는 경기도 양평군 골프장을 위탁관리하고

있는 주식회사 라군이 청구하는 실제경비를 모두 위탁경영원가로 인식하고 있습니

다. 2017년 이후의 코스관리원가는 차량유지비, 국유자산대부료 등의 잡비로 구성

되며, 경기관리원가는 프론트 및 예약관리 인원인 영업팀의 급여 및 기타 비용으

로 구성되어 있습니다. 다만, 채무자 회사는 라군에서 2018년 1월 31일에 위수탁계

약 해지를 통보하였으므로, 향후 채무자 회사가 직접 운영하는 것으로 가정하여

인건비 및 기타 매출원가를 추정하여 제시하였습니다.

2) 매출원가 추정 근거의 상세 검토

채무자 회사는 주식회사 라군과의 위탁경영계약이 해지됨에 따라 향후 매출원가는

크게 코스 및 경기관리인원의 급여 및 퇴직급여와 복리후생비, 변동매출원가, 고

정매출원가로 구성되는 것을 가정하였는 바 채무자회사가 추정한 향후 매출원가

추정액 및 매출원가율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

매출액 11,722,524 14,758,170 15,261,111 15,769,855 16,284,463 16,804,998 16,910,591

매출원가 2,842,374 3,551,273 3,677,870 3,809,662 3,946,787 4,058,310 4,130,788

원가율 24.25% 24.06% 24.10% 24.16% 24.24% 24.15% 24.43%


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


매출액 17,016,963 17,124,120 17,232,068 17,340,812 17,346,390 193,572,065

매출원가 4,206,252 4,284,766 4,366,401 4,450,482 4,526,968 47,851,933

원가율 24.72% 25.02% 25.34% 25.66% 26.10% 24.72%



46

채무자 회사가 추정한 향후 매출원가 세부내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

급여 및 퇴직급여 902,869 1,233,116 1,298,325 1,366,515 1,437,811 1,512,344 1,562,843

복리후생비 243,960 333,195 350,815 369,240 388,505 408,644 422,289

변동매출원가 1,141,001 1,436,473 1,485,426 1,534,944 1,585,033 1,635,699 1,645,977

고정매출원가 25,014 25,324 25,637 25,955 26,276 26,601 26,931

감가상각비 529,530 523,165 517,667 513,008 509,162 475,022 472,748

합계 2,842,374 3,551,273 3,677,870 3,809,662 3,946,787 4,058,310 4,130,788


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


급여 및 퇴직급여 1,615,029 1,668,956 1,724,685 1,782,274 1,841,786 17,946,553

복리후생비 436,390 450,961 466,019 481,580 497,661 4,849,259

변동매출원가 1,656,330 1,666,760 1,677,267 1,687,852 1,688,395 18,841,157

고정매출원가 27,264 27,602 27,943 28,289 28,639 321,475

감가상각비 471,239 470,487 470,487 470,487 470,487 5,893,489

합계 4,206,252 4,284,766 4,366,401 4,450,482 4,526,968 47,851,933

① 급여 및 퇴직급여

채무자 회사 제시 추정 내역

회사는 2018 년 1 월 주식회사 라군으로부터 위탁경영계약을 해지를 통보 받아 향

후 코스관리 및 경기관리업무를 자체적으로 수행할 것을 계획하고 있습니다. 그

과정에서 기존에 주식회사 라군 소속의 인원 24 명이 모두 대지개발로 소속이 변

경되어 해당 인원에 대한 급여 및 퇴직급여가 발생할 것을 가정하였습니다.

또한 회사는 대중제 골프장으로 전환시 내장객에게 대응하기 위한 인원계획으로

매출액 증가율에 150%라는 임의의 비율을 적용하여 2019 년부터 매기간 증원을 가

정하였으며 그 내역은 다음과 같습니다.



47

(단위: 명)

구분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

종업원수 33 44 45 46 47 48 48


(단위: 명)

구분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


종업원수 48 48 48 48 48 551

2018 년 급여는 2017 년의 직급별 평균급여를 적용하였으며 2018 년 이후에는 과거 5 개년의 평

균 임금인상률(3.34%)(참조: 한국은행 경제통계시스템)만큼 증가하는 것을 가정하였습니다.

퇴직급여는 매기간 급여의 1/12 만큼 발생하는 것을 가정하였으며 상기 가정들을 적용한 회사의

향후 인건비 및 퇴직급여의 추정 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

급여 833,417 1,138,261 1,198,454 1,261,398 1,327,210 1,396,010 1,442,625

퇴직급여 69,451 94,855 99,871 105,117 110,601 116,334 120,219

합계 902,868 1,233,116 1,298,325 1,366,515 1,437,811 1,512,344 1,562,844


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


급여 1,490,796 1,540,575 1,592,017 1,645,176 1,700,110 16,566,049

퇴직급여 124,233 128,381 132,668 137,098 141,676 1,380,504

합계 1,615,029 1,668,956 1,724,685 1,782,274 1,841,786 17,946,553


채무자 회사는 2019 년 전기 대비 약 11 명이 증가한 44 명의 종업원을 예상하였으나

이는 같은 홀수를 갖는 타 대중제 골프장과 비교할 경우 적은 인원이라고 판단됩니

다. 따라서 향후 채무자 회사 운영에 있어 필요한 인원을 재 분석하여 반영하는 것

이 타당하다고 사료 됩니다.



48

② 복리후생비


과거 4 개년 노무비대비 복리후생비의 비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 평균

복리후생비(A) 225,068 208,903 184,249 145,248 190,867

노무비(B) 657,956 661,425 661,786 619,209 650,094

비율(A/B) 34.21% 31.58% 27.84% 23.46% 29.27%

채무자 회사는 과거 4 개년 노무비대비 복리후생비의 비율이 향후에도 적용되는 것

을 가정하였으며 이에 따른 복리후생비 추정 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

복리후생비 243,960 333,195 350,815 369,240 388,505 408,644 422,289


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


복리후생비 436,390 450,961 466,019 481,580 497,661 4,849,259


향후 매출원가에 포함되는 복리후생비를 추정함에 있어 채무자 회사가 사용한 가정

은 타당하다고 판단됩니다.

③ 변동매출원가


회사는 차량유지비, 운반비, 소모품비, 용역비, 판매촉진비 및 기타코스관리에서 발

생하는 원가로 구성되어 있으며 과거 3 개년 발생내역은 다음과 같습니다.



49

(단위: 천원)

구 분 2015 년 2016 년 2017 년

차량유지비 38,897 47,475 42,832

운반비 622 211 493

소모품비 54,596 43,353 47,640

용역비 280,410 284,885 356,656

판매촉진비 - - 204

코스비용 408,065 327,315 276,343

잡비 △8,772 - -

합계 773,818 703,239 724,168

채무자 회사는 향후에도 과거 3 개년 매출액대비 변동제조원가 발생률의 비율로 변

동제조원가가 발생할 것으로 가정하였습니다. 단, 용역비의 경우 2017 년 중 잔디관

리업체에 대한 요율이 증가하여 2017 년 비율을 적용하였고 잡비는 향후 발생하지

않는 것으로 가정하였으며 그 내역은 다음과 같습니다.

구 분 2015 년 2016 년 2017 년 과거 3 개년

평균 비율 적용비율

차량유지비 0.50% 0.60% 0.52% 0.54% 0.54%

운반비 0.01% 0.00% 0.01% 0.01% 0.01%

소모품비 0.70% 0.55% 0.58% 0.61% 0.61%

용역비 3.60% 3.59% 4.34% 3.84% 4.34%

판매촉진비 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

코스비용 5.23% 4.13% 3.36% 4.24% 4.24%

상기 적용비율에 따른 향후 변동제조원가 추정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

차량유지비 63,243 79,620 82,334 85,078 87,855 90,663 91,233

운반비 650 818 846 874 903 932 938

소모품비 71,364 89,844 92,906 96,003 99,136 102,305 102,948

용역비 508,535 640,225 662,043 684,112 706,437 729,018 733,599

판매촉진비 97 122 126 130 135 139 140



50

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

기타코스비용 497,112 625,843 647,171 668,745 690,568 712,642 717,120

합계 1,141,001 1,436,472 1,485,426 1,534,942 1,585,034 1,635,699 1,645,978


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


차량유지비 91,807 92,385 92,967 93,554 93,584 1,044,323

운반비 944 950 956 962 962 10,735

소모품비 103,595 104,248 104,905 105,567 105,601 1,178,422

용역비 738,213 742,862 747,545 752,262 752,504 8,397,355

판매촉진비 141 142 143 143 143 1,601

기타코스비용 721,631 726,175 730,753 735,364 735,601 8,208,725

합계 1,656,331 1,666,762 1,677,269 1,687,852 1,688,395 18,841,161


채무자 회사가 향후 변동매출원가를 추정함에 있어 사용한 가정은 타당하다고 판단

됩니다.

④ 고정매출원가

회사의 조사보고서

회사는 여비교통비, 통신비, 지급임차료, 수선비, 보험료, 교육훈련비, 도서인쇄비, 사

무용품비, 지급수수료, 세금과공과에서 발생하는 원가로 구성되어 있으며 과거 3 개

년 발생내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2015 년 2016 년 2017 년 평균 금액

여비교통비 1,732 1,204 - 979

통신비 305 6 6,519 2,277

지급임차료 6,805 6,919 26,879 13,534

수선비 262 190 6,936 2,463

보험료 1,942 1,950 1,258 1,717

교육훈련비 360 560 - 307

도서인쇄비 4,207 2,193 72 2,157



51

구 분 2015 년 2016 년 2017 년 평균 금액

사무용품비 1,712 1,580 193 1,162

지급수수료 2 177 - 60

세금과공과 - 163 - 54

합계 17,327 14,942 41,857 24,709

채무자 회사는 과거 3 개년 평균 고정매출원가에 매기간 과거 5 개년 평균 물가상승

률(1.24%)(참조:한국은행 경제통계시스템)이 적용되는 것을 가정하였으며 그 내역은


(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

여비교통비 991 1,003 1,015 1,028 1,041 1,053 1,066

통신비 2,305 2,333 2,362 2,391 2,421 2,451 2,481

지급임차료 13,702 13,872 14,043 14,217 14,393 14,571 14,752

수선비 2,493 2,524 2,555 2,587 2,619 2,651 2,684

보험료 1,738 1,759 1,781 1,803 1,826 1,848 1,871

교육훈련비 310 314 318 322 326 330 334

도서인쇄비 2,184 2,211 2,238 2,266 2,294 2,323 2,351

사무용품비 1,176 1,190 1,205 1,220 1,235 1,251 1,266

지급수수료 60 61 62 63 63 64 65

세금과공과 55 56 56 57 58 59 59

합계 25,014 25,323 25,635 25,954 26,276 26,601 26,929


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


여비교통비 1,080 1,093 1,107 1,120 1,134 12,731

통신비 2,512 2,543 2,575 2,607 2,639 29,620

지급임차료 14,934 15,119 15,306 15,496 15,688 176,093

수선비 2,717 2,751 2,785 2,820 2,854 32,040

보험료 1,894 1,918 1,941 1,965 1,990 22,334

교육훈련비 338 343 347 351 355 3,988

도서인쇄비 2,380 2,410 2,440 2,470 2,501 28,068

사무용품비 1,282 1,298 1,314 1,330 1,346 15,113



52

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


지급수수료 66 67 67 68 69 775

세금과공과 60 61 62 62 63 708

합계 27,263 27,603 27,944 28,289 28,639 321,470


채무자 회사가 향후 고정매출원가를 추정함에 있어 사용한 가정은 타당하다고 판단

됩니다.

⑤ 감가상각비


채무자 회사는 조사기준일 현재의 유형자산 중 감가상각대상인 항목에 2017 년 감가

상각비 발생이 차지하는 비율(1.6%)이 향후에도 유지될 것으로 가정하였습니다. 또

한 2018 년 1 월 중 라미드에이치엠㈜로부터 골프카트를 273 백만원에 매입하여 5 년

간 정액법으로 상각하는 것을 가정하였습니다.

2018 년부터 감가상각비 발생액의 20%를 재투자하여 2026 년에는 100%까지 재투자

비율이 증가하고 이후 기간에는 유지되는 것을 가정하였으며 감가상각비의 제조원

가(56.9%)와 판매미와관리비(43.1%)의 비율은 2017 년 비율이 유지되는 것을가정하였

으며 회사의 향후 감가상각비 추정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

제조원가 529,530 523,165 517,667 513,008 509,162 475,022 472,748

판매비와관리비 400,519 395,705 391,547 388,022 385,113 359,291 357,571

합계 930,049 918,870 909,214 901,030 894,275 834,313 830,319


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


제조원가 471,239 470,487 470,487 470,487 470,487 5,893,489

판매비와관리비 356,430 355,861 355,861 355,861 355,861 4,457,642

합계 827,669 826,348 826,348 826,348 826,348 10,351,131



53


채무자 회사의 감가상각비 계산에 있어 의성관련 부동산의 소유권 이전 시기 및 라

미드에이치엠㈜에 대한 골프카트 취득내역이 추가로 반영되어야 하며 그 외 향후

감가상각비의 추정에 있어 회사가 사용한 가정은 타당하다고 판단됩니다.

⑥ 추정 총 매출원가

채무자 회사가 추정한 채무자 회사의 향후 총 매출원가의 추정내역은 다음과 같습

니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

급여 및 퇴직급여 902,868 1,233,116 1,298,325 1,366,515 1,437,811 1,512,344 1,562,844

복리후생비 243,960 333,195 350,815 369,240 388,505 408,644 422,289

변동매출원가 1,141,001 1,436,472 1,485,426 1,534,942 1,585,034 1,635,699 1,645,978

고정매출원가 25,014 25,323 25,635 25,954 26,276 26,601 26,929

감가상각비 529,530 523,165 517,667 513,008 509,162 475,022 472,748

합계 2,842,373 3,551,271 3,677,868 3,809,659 3,946,788 4,058,310 4,130,788


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


급여 및 퇴직급여 1,615,029 1,668,956 1,724,685 1,782,274 1,841,786 17,946,553

복리후생비 436,390 450,961 466,019 481,580 497,661 4,849,259

변동매출원가 1,656,331 1,666,762 1,677,269 1,687,852 1,688,395 18,841,161

고정매출원가 27,263 27,603 27,944 28,289 28,639 321,470

감가상각비 471,239 470,487 470,487 470,487 470,487 5,893,489

합계 4,206,252 4,284,766 4,366,401 4,450,482 4,526,968 47,851,933



54

(3) 판매비와관리비 추정

채무자 회사의 2014년부터 2017년까지 판매비와관리비 발생내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년

매출액 7,601,647 7,798,084 7,929,432 8,221,465

급여 및 퇴직급여 274,231 230,980 279,176 147,103

복리후생비 93,277 93,194 97,644 25,080

세금과공과 3,105,458 3,209,865 3,430,118 2,809,720

변동판매비와관리비 2,495,419 565,540 532,540 947,139

고정판매비와관리비 492,973 600,074 602,000 585,387

감가상각비 5,441 7,515 11,684 377,006

합계 6,466,799 4,707,168 4,953,162 4,891,435

판매비와관리비비율 85.07% 60.36% 62.47% 59.50%

채무자 회사의 판매비와관리비는 급여 및 퇴직급여, 복리후생비, 세금과공과, 변동

판매비와관리비, 고정판매비와관리비, 감가상각비로 구성되어 있습니다.

채무자 회사는 인건비성항목(급여 및 퇴직급여, 복리후생비)의 경우 2016년까지는

발생금액을 직접 인식하였으나 2017년부터 주식회사 라군과 위탁경영관리 계약을

체결하여 주식회사 라군으로부터 청구받는 위탁경영원가를 매출원가로 포함하고

있습니다. 세금과공과는 대부분 재산세 및 종합부동산세로 구성되어 있으며 감가

상각비의 경우 2017년부터 클럽하우스에서 발생하는 감가상각비를 제조원가가 아

닌 판매비와관리비로 계상하고 있습니다. 채무자 회사는 이는 매출총이익에 영향

을 미칠 수 있으나 계속기업가치의 추정에 중요하지 않은 금액이라고 판단하여 상

기 매출원가의 분석에서 별도로 고려하지 않았습니다.

채무자 회사의 변동판매비와관리비는 지급수수료, 용역비 등으로 구성되며 고정판

매비와관리비는 전력비, 수도광열비, 임차료, 보험료 등으로 구성되어 있습니다.

상기 가정에 의하여 채무자 회사가 추정한 판매비와관리비의 항목별 내역은 다음

과 같습니다.



55

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

매출액 11,722,524 14,758,170 15,261,111 15,769,854 16,284,463 16,804,997 16,910,590

급여 및 퇴직급여 205,842 208,012 210,255 212,573 214,968 217,443 220,001

복리후생비 68,686 69,410 70,159 70,932 71,732 72,557 73,411

세금과공과 765,893 777,959 790,222 802,685 815,351 828,224 841,308

변동판매비와관리비 1,357,292 1,708,774 1,767,007 1,825,912 1,885,496 1,945,766 1,957,992

고정판매비와관리비 603,196 610,663 618,223 625,876 633,624 641,467 649,408

감가상각비 400,519 395,705 391,547 388,022 385,113 359,291 357,571

합계 3,401,428 3,770,523 3,847,413 3,926,000 4,006,284 4,064,748 4,099,691


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


매출액 17,016,962 17,124,120 17,232,067 17,340,811 17,346,390 193,572,059

급여 및 퇴직급여 222,645 225,376 228,199 231,116 234,130 2,630,560

복리후생비 74,293 75,204 76,146 77,120 78,126 877,776

세금과공과 854,606 868,121 881,857 895,819 910,009 10,032,054

변동판매비와관리비 1,970,308 1,982,716 1,995,214 2,007,805 2,008,451 22,412,733

고정판매비와관리비 657,447 665,586 673,825 682,167 690,611 7,752,093

감가상각비 356,430 355,861 355,861 355,861 355,861 4,457,642

합계 4,135,729 4,172,864 4,211,102 4,249,888 4,277,188 48,162,858

채무자 회사가 추정한 향후 연도별 판매비와관리비 추정액과 매출액대비 비율의

추세는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

매출액 11,722,524 14,758,170 15,261,111 15,769,855 16,284,463 16,804,998 16,910,591

판매비와관리비 3,401,428 3,770,523 3,847,413 3,926,000 4,006,284 4,064,748 4,099,691

판매비와관리비비율 29.02% 25.55% 25.21% 24.90% 24.60% 24.19% 24.24%




56

(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


매출액 17,016,963 17,124,120 17,232,068 17,340,812 17,346,390 193,572,065

판매비와관리비 4,135,729 4,172,864 4,211,102 4,249,888 4,277,188 48,162,858

판매비와관리비비율 24.30% 24.37% 24.44% 24.51% 24.66% 24.88%

① 급여 및 퇴직급여의 추정


채무자 회사는 판매비와관리비로 계상되는 종업원이 임원 3 인과 CRO 가 선임되어

총 4 인으로 유지되는 것으로 가정하였으며 그 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 명)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

관리인 1 1 1 1 1 1 1

CRO 1 1 1 1 1 1 1

전무 1 1 1 1 1 1 1

감사 1 1 1 1 1 1 1

합계 4 4 4 4 4 4 4


(단위: 명)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


관리인 1 1 1 1 1 12

CRO 1 1 1 1 1 12

전무 1 1 1 1 1 12

감사 1 1 1 1 1 12

합계 4 4 4 4 4 48

채무자 회사는 임원에 대한 급여의 감액은 발생하지 않으며 관리인은 매월 3 백만

원, 전무 및 감사는 2017 년 평균급여가 적용되고 CRO 는 2018 년 1 월 중 선임되어

2 백만원의 급여가 적용되는 것을 가정하였으며 2018 년 이후에는 매기간 과거 5 개



57

년 평균 임금상승률(3.34%)(참조:한국은행 경제통계시스템)이 적용되는 것을 가정

하였습니다.

채무자 회사는 퇴직급여는 매기간 급여의 1/12 만큼 발생하는 것을 가정하였으며

상기 가정들을 적용한 회사의 향후 인건비 및 퇴직급여의 추정 내역은 다음과 같

습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

급여 190,008 192,011 194,082 196,221 198,432 200,717 203,078

퇴직급여 15,834 16,001 16,173 16,352 16,536 16,726 16,923

합계 205,842 208,012 210,255 212,573 214,968 217,443 220,001


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


급여 205,518 208,039 210,645 213,337 216,120 2,428,208

퇴직급여 17,127 17,337 17,554 17,778 18,010 202,351

합계 222,645 225,376 228,199 231,115 234,130 2,630,559


조사위원 검토 결과 CRO 의 선임과 관련하여 실제 선임 시기 및 급여가 반영되어

야 하며 그 외 향후 급여 및 퇴직급여의 추정에 있어 회사가 사용한 가정은 타당

하다고 판단됩니다.

② 복리후생비


채무자 회사의 과거 4 개년 급여 대비 복리후생비의 비율은 다음과 같습니다.



58

(단위: 천원)

구 분 2014 년 2015 년 2016 년 2017 년 평균

복리후생비(A) 93,277 93,194 97,644 100,052 96,042

급여(B) 255,470 226,233 277,176 315,992 268,718

비율(A/B) 36.51% 41.19% 35.23% 31.66% 36.15%

채무자 회사는 과거 4 개년 급여 대비 복리후생비의 비율이 향후에도 적용되는 것

을 가정하였으며 이에 따른 복리후생비 추정 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

복리후생비 68,686 69,410 70,159 70,932 71,732 72,557 73,411


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


복리후생비 74,293 75,204 76,146 77,120 78,126 877,776


향후 판매비와관리비에 포함되는 복리후생비를 추정함에 있어 회사가 사용한 가정

은 타당하다고 판단됩니다.

③ 세금과공과


채무자 회사의 세금과공과는 재산세, 종합부동산세, 기타공과금으로 구성되어 있으

며 2018 년 6 월 1 일부로 대중제 골프장으로의 전환을 계획하고 있어 향후 재산세

의 중과 대상에서 제외될 것으로 예상됩니다. 채무자 회사는 세금과공과의 대부분

을 구성하는 재산세와 종합부동산세를 별도로 추정하였습니다.

채무자 회사는 2017 년 과세표준을 사용하여 대중제 전환시 발생하는 재산세와 종

합부동산세를 재계산하였습니다. 대중제 전환시 양평의 재산세 납부대상 토지는

종합합산과세와 분리과세에서 별도합산과세로 분류되며 분리과세로 분류되던 건물



59

은 일반과세에 따른 세율을 적용받게 됩니다. 종합부동산세의 경우 납부대상 토지

가 종합합산과세에서 별도합산과세로 변경되며 그 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분(*) 과세표준 재산세 등 납부액

토지(별도합산과세) 64,034,148 305,924

건물(일반과세) 5,894,923 21,563

재산세 합계 69,929,071 327,487

(단위: 천원)

구 분(*) 과세표준 종합부동산세 등 납부액

토지(별도합산과세) 66,781,884 264,581

종합부동산세 합계 66,781,884 264,581

(*) 의성 소재 부동산은 소유권의 이전으로 포함하지 않았습니다.

기타공과금은 등록면허세, 차량 환경개선부담금, 가산세 및 각종 미납지연금 등으

로 구성되어 있으며 과거 3 개년 발생내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2015 년 2016 년 2017 년 평균

기타세금과공과 336,457 642,986 12,304 330,582

가산세 △63,578 △442,313 - △168,630

가산세 제외

기타세금과공과 272,879 200,673 12,304 161,952

채무자 회사는 대중제 전환을 가정하여 산출한 2017 년 재산세와 종합부동산세에

과거 3 개년 평균 과세표준 증가율(1.42%)을 적용하고 가산세를 제외한 세금과공과

금은 과거 5 개년 평균 소비자물가상승률(2.14%)을 적용하여 향후 세금과공과 금액

을 추정하였으며 그 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

재산세 332,142 336,862 341,650 346,506 351,431 356,426 361,492

종합부동산세 268,341 272,155 276,023 279,946 283,925 287,961 292,054

기타세금과공과 165,410 168,941 172,548 176,232 179,995 183,838 187,763

합계 765,893 777,958 790,221 802,684 815,351 828,225 841,309



60


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


재산세 366,630 371,841 377,126 382,486 387,922 4,312,514

종합부동산세 296,205 300,415 304,684 309,015 313,407 3,484,131

기타세금과공과 191,771 195,866 200,047 204,318 208,681 2,235,410

합계 854,606 868,122 881,857 895,819 910,010 10,032,055


채무자 회사는 기타세금과공과의 추정에 과거 5 개년 평균 소비자물가상승률을 2.1

4%로 적용하였으나 1.24%(참조:한국은행 경제통계시스템)로 확인었는 바 이에 대

한 수정이 필요합니다. 그 외 향후 세금과공과 금액의 추정에 있어 회사가 사용한

가정은 타당하다고 사료됩니다.

④ 변동판매비와관리비

채무자 회사의 사전 조사보고서

채무자 회사는 대손상각비, 광고선전비, 판매촉진비, 지급수수료, 소모품비, 위탁경

영수수료, 용역비, 잡비를 변동판매비와 관리비로 분류하였으며 과거 3 개년 발생내

역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2015 년 2016 년 2017 년

대손상각비 - △628 -

광고선전비 540 - 144

판매촉진비 1,661 3,880 1,564

지급수수료 417,667 376,383 420,980

소모품비 16,664 8,583 2,736

위탁경영수수료 127,793 - -

용역비 - 143,409 521,501

잡비 1,214 912 214

합계 565,539 532,539 947,139



61

채무자 회사는 변동판매비와관리비가 매출액에 비례하여 발생하는 것으로 가정하

였으며 과거 3 개년 매출액 대비 변동판매비와관리비의 비율은 다음과 같습니다.

구 분 2015 년 2016 년 2017 년 평균 적용비율

대손상각비 0.00% △0.01% 0.00% 0.00% 0.00%

광고선전비 0.01% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

판매촉진비 0.02% 0.05% 0.02% 0.03% 0.03%

지급수수료 5.36% 4.75% 5.12% 5.07% 5.07%

소모품비 0.21% 0.11% 0.03% 0.12% 0.12%

위탁경영수수료 1.64% 0.00% 0.00% 0.55% 0.00%

용역비 0.00% 1.81% 6.34% 2.72% 6.34%

잡비 0.02% 0.01% 0.00% 0.01% 0.01%

합계 7.25% 6.72% 11.52% 8.50% 11.58%

채무자 회사는 대손상각비와 위탁경영수수료가 향후에 발생하지 않고 용역비의 경

우 2017 년 발생비율이 향후에도 적용되는 것을 가정하였으며 이에 따른 향후 변동

판매비와관리비의 추정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

대손상각비 - - - - - - -

광고선전비 339 427 441 456 471 486 489

판매촉진비 3,488 4,391 4,541 4,692 4,845 5,000 5,032

지급수수료 594,847 748,887 774,408 800,224 826,337 852,751 858,109

소모품비 13,880 17,475 18,070 18,672 19,282 19,898 20,023

위탁경영수수료 - - - - - - -

용역비 743,579 936,135 968,038 1,000,308 1,032,950 1,065,969 1,072,667

잡비 1,159 1,459 1,509 1,559 1,610 1,662 1,672

합계 1,357,292 1,708,774 1,767,007 1,825,911 1,885,495 1,945,766 1,957,992




62

(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


대손상각비 - - - - - -

광고선전비 492 495 498 502 502 5,598

판매촉진비 5,063 5,095 5,127 5,160 5,161 57,595

지급수수료 863,507 868,945 874,422 879,940 880,223 9,822,600

소모품비 20,149 20,276 20,404 20,533 20,539 229,201

위탁경영수수료 - - - - - -

용역비 1,079,414 1,086,211 1,093,059 1,099,956 1,100,310 12,278,596

잡비 1,683 1,693 1,704 1,715 1,715 19,140

합계 1,970,308 1,982,715 1,995,214 2,007,806 2,008,450 22,412,730

조사위원

향후 변동판매비와관리비의 추정에 있어 회사가 사용한 가정은 타당하다고 사료됩

니다.

⑤ 고정판매비와관리비


채무자 회사는 수도광열비, 임차료, 수선비, 전력비 등을 고정판매비와관리비로 분

류하고 있으며 과거 3 개년 발생내역은 다음과 같습니다.

(단위 : 천원)

구 분 2015 년 2016 년 2017 년 평균

여비교통비 3,050 405 - 1,152

통신비 14,710 14,614 11,064 13,463

수도광열비 51,444 63,225 278,821 131,163

임차료 92,183 220,724 205,102 172,670

수선비 157,187 49,842 39,756 82,262

보험료 15,837 14,992 31,408 20,746

운반비 559 45 25 210

차량유지비 6,417 6,369 5,854 6,213

도서인쇄비 933 405 153 497

교육훈련비 3,395 55 - 1,150

전력비 254,359 231,324 - 161,894



63

구 분 2015 년 2016 년 2017 년 평균

화재비 - - - -

협회비 - - 13,204 4,401

합계 600,074 602,000 585,387 595,820

채무자 회사는 과거 3 개년 평균발생액이 향후에도 발생하고 매기간 과거 5 개년

평균 소비자물가상승률(1.24%)(참조:한국은행 경제통계시스템)만큼 증가하는 것을

가정하였으며 추정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

여비교통비 1,166 1,180 1,195 1,210 1,225 1,240 1,255

통신비 13,630 13,798 13,969 14,142 14,317 14,494 14,674

수도광열비 132,787 134,431 136,095 137,779 139,485 141,212 142,960

임차료 174,807 176,971 179,162 181,380 183,625 185,898 188,199

수선비 83,280 84,311 85,355 86,411 87,481 88,564 89,660

보험료 21,003 21,263 21,526 21,792 22,062 22,335 22,612

운반비 212 215 218 220 223 226 229

차량유지비 6,290 6,368 6,447 6,527 6,608 6,689 6,772

도서인쇄비 503 509 516 522 528 535 542

교육훈련비 1,164 1,179 1,193 1,208 1,223 1,238 1,253

전력비 163,898 165,927 167,981 170,061 172,166 174,297 176,455

화재비 - - - - - - -

협회비 4,456 4,511 4,567 4,623 4,680 4,738 4,797

합계 603,196 610,663 618,224 625,875 633,623 641,466 649,408




64

(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


여비교통비 1,271 1,287 1,303 1,319 1,335 14,986

통신비 14,855 15,039 15,226 15,414 15,605 175,163

수도광열비 144,730 146,521 148,335 150,171 152,030 1,706,536

임차료 190,529 192,888 195,275 197,693 200,140 2,246,567

수선비 90,770 91,894 93,032 94,183 95,349 1,070,290

보험료 22,892 23,175 23,462 23,752 24,046 269,920

운반비 231 234 237 240 243 2,728

차량유지비 6,856 6,941 7,027 7,114 7,202 80,841

도서인쇄비 548 555 562 569 576 6,465

교육훈련비 1,269 1,285 1,301 1,317 1,333 14,963

전력비 178,639 180,851 183,090 185,356 187,651 2,106,372

화재비 - - - - - -

협회비 4,856 4,917 4,977 5,039 5,101 57,262

합계 657,446 665,587 673,827 682,167 690,611 7,752,093


향후 고정판매비와관리비의 추정에 있어 채무자 회사가 사용한 가정은 타당하다고

사료됩니다.

⑥ 감가상각비


채무자 회사의 향후 감가상각비 추정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

제조원가 529,530 523,165 517,667 513,008 509,162 475,022 472,748

판매비와관리비 400,519 395,705 391,547 388,022 385,113 359,291 357,571

합계 930,049 918,870 909,214 901,030 894,275 834,313 830,319




65

(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


제조원가 471,239 470,487 470,487 470,487 470,487 5,893,489

판매비와관리비 356,430 355,861 355,861 355,861 355,861 4,457,642

합계 827,669 826,348 826,348 826,348 826,348 10,351,131


조사위원의 검토 결과 의성관련 부동산의 소유권 이전 시기와 관련된 감가상각을 이전

하시기 조정 및 라미드에이치엠㈜에 대한 골프카트의 실 취득 시기 등을 고려한 감가상

각비 수정이 필요하며 그 외 향후 감가상각비의 추정에 있어 채무자 회사가 사용한 가

정은 타당하다고 사료됩니다.

(4) 영업외손익(비영업용자산)


채무자 회사는 영업외손익의 추정에 많은 시간과 노력이 소요되는 반면 금액적 중

요성이 작아 계속기업가치 산정에 큰 영향을 미치지 아니하므로 영업외손익은 발

생하지 않는 것으로 가정하였습니다.


조사위원 검토 결과 채무자 회사가 비영업용자산으로 분류한 매도가능증권에 대한

처분계획이 자금수지 등에 반영되어야 하며 만약 채무자 회사의 장부가액과 상이

한 가액으로 처분 된다면 이에 대한 관련 처분 손익 또한 영업외 손익으로 반영이

되어야 할 것으로 사료됩니다. 또한 소유권이 이전된 의성 부동산의 경우 매매계

약이 체결된 매각대금에서 장부가액을 차감하여 해당 손익을 반영하되 처분 관련

수수료를 반영하여야 할 것으로 사료됩니다. 한편 동 처분 자금(매각미수금)은 향

후 자금수지에도 반영이 되어야 합니다.



66

(5) 법인세


채무자 회사는 법인세등(주민세 포함)은 소득금액조정 등 세무조정사항이 없는 것

으로 가정하고 매 사업연도 세전이익에서 법인세법상 이월결손금을 차감한 금액에

현행 세율(2 억원이하:11%, 2 억원초과 200 억원 이하: 22%, 200 억원 초과:24.2%)을

적용하여 계산하였습니다. 또한, 이자비용에 대한 법인세효과를 고려하였으며 추정

내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

기초이월결손금 △10,461,868 △7,556,067 △3,419,694 - - - -

과세표준 - - 1,016,134 5,334,194 5,631,393 5,981,936 6,025,112

법인세 등 - - 201,549 1,151,523 1,216,907 1,294,026 1,303,525


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


기초이월결손금 - - - - - △21,437,629

과세표준 6,109,983 6,191,490 6,269,564 6,345,443 6,337,234 55,242,483

법인세 등 1,322,196 1,340,128 1,357,304 1,373,998 1,372,192 11,933,348


향후 법인세 등의 추정에 있어 채무자 회사가 사용한 가정은 타당하다고 판단됩니

다.

(6) 순운전자본의 추정


채무자 회사는 각 계정의 과거 평균보유기간 등에 따라 회전기일을 추정하여 증감

하는 것으로 가정하여 순운전자본의 변동을 추정 하였으며 그 내역은 다음과 같습

니다.



67

(단위:천원)

구 분 2017 년 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

유동자산 30,352 24,363 30,672 32,002 33,347 34,708 34,926

유동부채 - - - - - - -

순운전자본 30,352 24,363 30,672 32,002 33,347 34,708 34,926

증감 △5,989 6,309 1,045 1,057 1,070 1,082


(단위: 천원)

구 분 2024 년

(6 차년도)

2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


유동자산 35,145 35,366 35,589 35,814 36,040 36,051 434,375

유동부채 - - - - - - -

순운전자본 35,145 35,366 35,589 35,814 36,040 36,051 434,375

증감 219 221 223 224 226 12 5,699


조사위원의 검토 결과 채무자 회사는 특수관계자인 라미드관광에 대한 선불카드

미수금 1,608 백만원에 대하여 전액 대손충당금을 설정하고 있으나 라미드 관광은

2014 년부터 보유하고 있는 남양주 CC 를 9 홀에서 18 홀로 변경하는 공사의 투자에

자금을 소요함으로 인하여 미수금의 상환이 지연되고 있는 것으로 파악되었으며

향후 차입 등을 통하여 동 대금을 채무자 회사에 변제할 계획이고 실재로 2018 년

1 월부터 3 월까지 약 327 백만원이 회수 되었습니다. 따라서 조사위원은 채무자 회

사의 재산상태 검토과정에서 이러한 라미드관광에 대한 미수금의 회수가능성을 인

정 하였는 바 이에 따라 채무자 회사의 향후 순운전자본 추정에 있어 라미드관광

에 대한 미수금 1,608 백만원이 추가로 반영되어야 할 것으로 사료됩니다. 이외 향

후 순운전자본의 추정에 있어 채무자 회사가 사용한 가정은 타당하다고 사료됩니

다.



68

(7) 자본적지출의 추정


채무자 회사는 사전 조사보고서 작성 기준일 현재의 유형자산 중 감가상각대상인

항목에 2017 년 감가상각비 발생이 차지하는 비율(1.6%)이 향후에도 유지될 것으로

가정하였습니다. 또한 2018 년 1 월 중 라미드에이치엠㈜로부터 골프카트를 273 백

만원에 매입하여 5 년간 정액법으로 상각하는 것을 가정하였습니다.

2018 년부터 감가상각비 발생액의 20%를 재투자하여 2026 년에는 100%까지 재투자

비율이 증가하고 이후 기간에는 유지되는 것을 가정하였으며 향후 자본적지출의

추정내역은 다음과 같습니다.

(단위:천원)

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

감가상각대상 자산 54,849,403 54,149,045 53,544,056 53,031,287 52,608,072 52,272,202 52,021,908

감가상각비 비율 1.6%

감가상각비 875,449 864,270 854,614 846,430 839,675 834,314 830,319

재투자비율 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

자본적지출 175,090 259,281 341,846 423,215 503,805 584,020 664,255


(단위: 천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


감가상각대상 자산 51,855,844 51,773,078 51,773,078 51,773,078 51,773,078 631,424,129

감가상각비 비율

감가상각비 827,669 826,347 826,347 826,347 826,347 10,078,128

재투자비율 90% 100% 100% 100% 100%

자본적지출 744,902 826,347 826,347 826,347 826,347 7,001,802


채무자 회사는 조사기준일 현재 의성관련 부동산의 소유권을 이전하였는 바 해당

부동산은 감가상각대상 및 자본적 지출 대상 항목에서 제외되어야 하며 또한 라미

드에이치엠㈜에 대한 골프카트 취득금액이 90 백만원으로 확인되었으며 임대계약의



69

해지가 2018 년 3 월에 합의되어 2018 년 1 월과 2 월에는 관련 감가상각비가 발생하

지 아니하므로 해당 자본적 지출금액은 발생하지 않는 것으로 수정되어야 합니다.

그 외 향후 자본적지출의 추정에 있어 채무자 회사가 사용한 가정은 타당하다고

사료됩니다.

(8) 비영업용자산


채무자 회사가 계속기업가치 산정시 계속기업가치에 반영한 비영업용자산은 다음

과 같습니다.

(단위: 원)

지분증권 비영업용자산 실사가치 청산가치

(주)한올 188,111 주 652,800,000 456,960,000

(주)산호씨앤디대부 10,000 주 20,520,791 10,260,395

(주)바이오피드백 648 주 288,318,189 144,159,094

(주)바이오컨트리클럽 240,000 주 2,400,000,000 1,200,000,000

합계 3,361,638,980 1,811,379,489


조사위원 검토 결과 채무자 회사가 계속기업가치 산정시 반영한 비영업용자산 내

역에는 채무자 회사의 자산중 비영업용 자산에 해당하는 의성토지 매각과 관련 ㈜

바이오컨트리클럽에 대한 미수금 7,213 백만원이 누락되어 있는 바 이러한 토지 매

각 대금 미수금은 정확한 계속기업가치의 산정 및 향후 후속 관리를 위하여 비영

업용 자산으로서 계속기업가치에 반영되어야 함이 타당하다고 사료됩니다.

(9) 계속기업가치의 추정


채무자 회사가 제시한 상기 가정들을 종합하여 산출 및 귀 원에 제시한 계속기업

가치는 다음과 같습니다.

(단위:천원)



70

구 분 2018 년

(준비년도*)

2019 년

(1 차년도)

2020 년

(2 차년도)

2021 년

(3 차년도)

2022 년

(4 차년도)

2023 년

(5 차년도)

2024 년

(6 차년도)

영업이익 5,478,722 7,436,373 7,735,828 8,034,194 8,331,393 8,681,936 8,680,112

법인세 - - 201,549 1,151,523 1,216,907 1,294,026 1,303,525

법인세차감후영업이익 5,478,722 7,436,373 7,534,279 6,882,671 7,114,486 7,387,910 7,376,587

비현금흐름가산 930,049 918,870 909,214 901,030 894,275 834,314 830,319

총영업현금흐름 6,408,771 8,355,243 8,443,493 7,783,701 8,008,761 8,222,224 8,206,906

유동항목조정 5,989 △6,309 △1,045 △1,057 △1,070 △1,082 △219

유형자산의 취득 등 △448,090 △259,281 △341,846 △423,215 △503,805 △584,020 △664,255

순영업현금흐름 5,966,670 8,089,653 8,100,602 7,359,429 7,503,886 7,637,122 7,542,432

추정기간현금흐름의

현재가치(A) 5,492,401 6,854,730 6,318,412 5,284,027 4,959,495 4,646,342 4,223,991

(*) 2018 년은 준비년도로서 2018 년 1 월 1 일부터 2018 년 12 월 31 일까지입니다.

(단위:천원)

구 분 2025 년

(7 차년도)

2026 년

(8 차년도)

2027 년

(9 차년도)

2028 년

(10 차년도)

2029 년


영업이익 8,674,983 8,666,490 8,654,564 8,640,443 8,542,234 97,557,272

법인세 1,322,196 1,340,128 1,357,304 1,373,998 1,372,192 11,933,348

법인세차감후영업이익 7,352,787 7,326,362 7,297,260 7,266,445 7,170,042 85,623,924

비현금흐름가산 827,669 826,347 826,347 826,347 826,347 10,351,128

총영업현금흐름 8,180,456 8,152,709 8,123,607 8,092,792 7,996,389 95,975,052

유동항목조정 △221 △223 △224 △226 △12 △5,699

유형자산의취득 등 △744,902 △826,347 △826,347 △826,347 △826,347 △7,274,802

순영업현금흐름 7,435,333 7,326,139 7,297,036 7,266,219 7,170,030 88,694,551

추정기간현금흐름의

현재가치(A) 3,833,030 3,476,540 3,187,490 2,921,737 2,653,895 53,852,090

잔존가치의현재가치(B) 30,734,169

비영업용자산의 청산가

치(C) 1,811,379

계속기업가치(A+B+C) 86,397,638




71

채무자 회사의 계속기업가치 산정의 적정성에 대한 조사위원의 검토 결과 채무자

회사의 계속기업가치 산정에 있어 순운전자본 추정시 누락된 라미드관광에 대한

미수금 1,609 백만원 및 비영업용자산에서 누락된 의성 토지 관련 ㈜바이오골프클

럽에 대한 미수금 7,213 백만원이 각각 순운전자본 변동 및 비영업용자산에 추가로

반영되어야 할 것으로 사료됩니다.



72

2. 청산가치 산정의 적정성 검토

(1) 청산가치 검토기준

청산가치란 도산기업이 파산적 청산을 통하여 해체 또는 소멸되는 경우에 기업을 구

성하는 개별자산을 분리하여 처분할 때의 가액을 합산한 금액을 말합니다.

가. 청산가치 검토의 전제

청산가치는 회사를 단기간내에 청산할 경우 회수할 수 있는 자산의 가치를 산정한 것

이며, 정상적인 기업운영을 통하여 자산을 처분 또는 회수하는 것이 아니기 때문에 실

질가치에 비하여 상당한 감액이 이루어지므로 결국 최소한의 회수가능한 가치를 의미

합니다. 회사의 청산을 위해서는 청산인의 보수, 전문가의 자문료, 법적 절차비용 등

제비용이 추가될 것으로 예상되나 비용의 추정이 곤란하여 이들 비용은 청산가치 산

정시 고려하지 아니하였습니다.

나. 청산가치 검토시 적용한 기본원칙

채무자 회사의 청산가능한 자산을 그 성격별로 구분하여 다음의 사항을 고려하여 청

산가치를 평가하였습니다. 해당 자산의 시장가치가 형성되는 객관적인 시장이 존재할

경우 동 시장에서 형성되는 객관적인 시가로 청산가치를 산정하였습니다.

해당자산의 성격상 거래되는 시장이 형성되지 아니하거나 불완전한 경우에는 조사수

정 후 금액에서 회수비용(각 자산별 성격에 따라 별도 산정함)을 차감한 금액으로 청

산가치를 산정하였습니다.

기업청산시의 처분가격은 기업이 파산적 청산을 통하여 해체 및 소멸하고 기업을 구

성하는 개별자산이 분리되어 개별 매각되는 것을 전제로 하므로 기업활동을 정상적으

로 계속 영위할 때 의 정상거래가격보다는 통상적으로 낮게 평가된다는 점을 고려하

였으며, 이로 인한 영향을 가급적 객관적으로 계량화하여 청산가치 판단시 고려하였습

니다.



73

(2) 청산가치의 평가에 대한 적정성 검토


채무자 회사가 제시한 사전 조사보고서 기준일(2017 년 12 월 31 일) 현재의 청산가치는


(단위:원)

계정과목 2017-12-31

청산가치 비고

(1) 당좌자산 5,156,936,168


매출채권 28,394,400

미수금 등 5,115,424,698

(2) 투자자산 1,893,433,030

매도가능증권 1,811,379,489


(3) 유형자산 18,356,202,760

토지 11,924,840,177

건물 6,356,851,241

기계장치 9,482,039

차량운반구 42,351,896

비품 2,063,728

시설장치 20,613,679

(4) 기타비유동자산 3,150,000

보증금 3,150,000

청산가치 25,409,721,957

채무자 회사가 청산가치 산정시 시용한 주요 가정은 다음과 같습니다.

가. 현금 및 금융자산

현금및현금성자산 중 보통예금은 자산의 성격상 파산적 청산이라는 특수한 상황에

도 전액 회수 가능하다고 판단되므로 실사가치를 청산가치로 평가하였습니다.

나. 매출채권 및 미수금

매출채권 및 미수금의 회수된 부분은 회수액을 청산가치로 평가하였습니다. 또한,

회수금액을 제외한 순매출채권 및 미수금 실사가치의 경우 거래처의 신용도(카드



74

사 및 국가기관은 90%, 지속 거래중인 우량업체는 70%, 거래중단업체 50%, 부도

업체 0% 회수가정)에 따라 회수됨을 가정하였습니다.

다. 선급금ㆍ선급비용

선급금 및 선급비용은 이연계정의 성격이므로 청산가치율을 0%로 평가하였습니다.

라. 기타유동자산

주임종단기채권 및 당기법인세자산은 청산시 회수가 불확실한 금액으로 청산가치

율을 0%로 평가하였습니다.

마. 투자자산

매도가능증권은 일반 비상장회사는 70%, 특수관계자의 경우는 50%의 청산가치율

을 적용하여 청산가치를 산정하였습니다.

사. 유형자산

토지 중 양평 소재 토지는 회원제 골프장이므로 골프장 사업권 취소 후 임야 등으

로 용도변경 후 매각하는 것으로 가정하여 사업부지외의 면적당 감정평가액을 적

용하여 실사가치 재산정 후 각 지목의 낙찰가율을 적용하여 산출하였습니다. 상세

내역은 아래와 같습니다.

건물은 클럽하우스 등의 체육시설로 통상적으로 사업부지인 체육용지에 포함하여

매각됨에 따라 체육용지의 낙찰가율과 동일한 용도별 낙찰가율(임야)을 적용하였습

니다.

차량운반구는 경기지역 최근 1 년(2017 년 1 월~2017 년 12 월) 중기의 낙찰가율 59.2%

를 적용하였습니다.

기계장치는 청산시 재판매 될 수 있는 가능성을 고려하여 40%, 비품은 10%의 청

산가치율을 적용하여 산정하였습니다.

건설중인자산은 청산시 회수가능성이 없는 리모델링 비용등으로 청산가치를 0 으로

산정하였습니다.



75

사. 기타비유동자산

기타비유동자산은 전액 보증금이며, 한국전력공사에 납입한 보증금 32 백만원은 전

력비 미납에 대비한 선급금 성격의 보증금입니다. 향후 청산 절차 진행시 전력비

납부가 정상적으로 이루어질 가능성이 낮아 그 회수가 불확실하므로 보수적인 관

점에서 10% 청산가치를 적용하였습니다.


조사위원이 채무자 회사의 청산가치 산정 내역에 대하여 검토한 결과 ㈜라미드관

광에 대한 선불카드미수금이 청산가치 산정시 누락되어 있습니다. 한편 회사가 보

유하고 있는 매도가능증권의 경우 피투자회사의 순자산가액에 대한 지분 해당 금

액이 장부금액을 초과하고 있으며, 계속적으로 영업이익을 기록하고 있다는 점 및

일부 주식의 경우 최근 특정 매입 가격으로 매수 제안이 있었다는 점 등을 고려하

여 청산가치에 대한 재검토가 필요하다고 사료됩니다.

또한 채무자 회사가 청산가치가 없는 것으로 반영한 특수관계인(개인)에 대한 대여

금은 현재 타 특수관계회사의 대표이사로 재임 중 인 점 등을 고려하여 청산가치

를 재 산정하여야 할 것으로 사료됩니다.

이외 채무자 회사가 청산가치 산정을 위하여 사용한 제반 가정은 적정하다고 사료

됩니다.



76

3. 회생절차 계속 진행 여부에 관한 부분의 적정성 검토


채무자 회사가 제시한 계속기업가치와 청산가치의 비교는 다음과 같습니다.

계 속 기 업 가 치 86,397 백만원

청 산 가 치 27,846 백만원

초 과 금 액 58,551 백만원

채무자 회사가 제시한 계속기업가치는 86,397 백만원이며 채무자 회사의 청산가치

를 67,423 백만원 만큼 상회하고 있습니다.


조사위원의 검토 결과 채무자 회사가 계속기업가치 산정시 누락한 일부 영업용 자

산(선불카드 미수금 1,609 백만원) 및 비영업용 자산(의성 토지 매각 미수금 7,213

백만원, 단기대여금 50 백만원) 등의 계속기업가치 반영시 계속기업가치 상승효과

및 특수관계자에 대한 채권의 회수가능성에 따른 청산가치 상승효과를 고려한다면

채무자 회사의 계속기업가치는 추가적으로 상승하게 되는 바 이러한 사항을 고려

할 때 회생절차를 계속 진행하는 것이 타당하다는 채무자 회사가 제시한 사전 조

사보고서상의 결론은 적정하다고 사료됩니다.



77

Ⅴ. 회생절차 개시의 원인 발생에 대한 이사 등의

책임 여부에 대한 검토



78

Ⅴ. 회생절차 개시의 원인 발생에 대한 이사 등의 책임 여부에 대한 검토

1. 채무자 제시 회생절차 개시 원인에 대한 검토


채무자 회사는 회생절차 개시 원인으로서

가. 골프장 공급과잉 및 개별소비세 재부과로 인한 영업환경의 악화

나. 원천적인 자기자본 부족으로 인한 수익성 저하

다. 만기도래 입회보증금 반환 요구 급증 및 반환청구로 인한 유동성 위기

등의 원인을 언급하고 있습니다.


조사위원의 검토 결과 채무자 회사가 회생절차를 신청하게 된 원인으로서 채무자

회사가 사전 조사보고서상 제시한 제반 원인은 그 타당성이 인정 된다고 사료됩니

다.

2. 채무자의 이사 등에 대한 책임 여부에 대한 기재의 적정성 검토

채무자 회사는 귀 원에 제출한 사전 조사보고서상 채무자의 이사 등에 대한 회사의

손해배상청구권은 발견되지 아니한다고 기술하고 있습니다.

그러나 조사위원의 조사결과 의성 토지 매각과 관련하여 채무자 회사의 투입원가 대

비 낮은 가격으로 매각 하였을 경우 이에 대한 채무자 회사의 이사등에 대한 손해배

상의 책임 문제도 발생 할 수 있다고 사료되며 이에 대한 귀 원의 법률적 판단이 필

요합니다. 다만 해당 사항에 대하여 부인권이 행사된다면 이러한 이사 등에 대한 손해

배상청구권 문제는 발생 되지 아니할 것으로 사료됩니다.



79

Ⅵ. 부인할 수 있는 행위의 존부 및 범위의

적정성에 대한 검토



80

Ⅵ. 부인할 수 있는 행위의 존부 및 범위의 적정성에 대한 검토

1. 부인할 수 있는 행위 기재의 적정성 검토


채무자 회사는 부인권 사유에 해당될 가능성이 있는 사항으로서 의성 토지의 저가

매각 등을 검토 하였으며 검토 결과 부인권 대상에 해당되지 아니한다고 기술하였

습니다.


채무자 회사의 과거 감사보고서상 영업이익, 감사의견 및 감사의견 제한 사유는


구분 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년

영업이익(손실) △43 억 △13 억 7 억 5 억

감사의견 한정의견 한정의견 한정의견 한정의견

한정의견 사유 -계속기업가정 불확

실


불확실


취약



실

-입회금 반환소송


불확실


취약



실




실



상기 감사보고서상 감사의견 제한 사유 및 채무자회사가 주장하고 있는 입회반환

금의 청구에 따른 회생절차 신청 사유 등을 고려 할 때 채무자 회사는 2013 년부터

재무적 곤경에 처하여 있었다고 사료됩니다.



81

한편 회사의 과거 주요 자산의 매각 내역은 다음과 같습니다.

.

년도 매각자산 매각금액 매수자 관계 비고

2014 년

동백스포랜드㈜,

㈜오투벨리리조

트, 라미드관광

㈜ 주식

64 억원 ㈜산호씨앤

디대부

특수관계자 매각대금중 56 억원은 ㈜산호씨앤

디대부에 대한 차입금과 상계

2014 년 ㈜썬바이오 주식 11 억원 문병욱 특수관계자 매각대금중 7 억원은 문병욱에 대

한 차입금과 상계

2015 년 ㈜한올 주식 56 억원 문병욱 특수관계자 매각대금중 54 억원은 문병욱에

대한 차입금과 상계

2016 년 의성 토지 150 억원 ㈜바이오컨

트리클럽

특수관계자 채무자회사가 부담하였던 토지대

금 28 억원 만큼 저가 매각

2017 년 ㈜한올 주식 15 억원 ㈜라군 특수관계자 매각대금은 ㈜라군에 대한 차입

금과 상계

(1) 2014 년 동백스포츠㈜ 등 지분 매각

채무자 회사는 2014 년중 채무자회사 소유 동백스포츠㈜(특수관계자에 해당) 등의

지분을 다른 특수관계자인 ㈜산호씨앤디대부에 64 억원에 매각하였으며 동 매각대

금중 56 억원은 현금으로 채무자 회사에 유입되지 아니하고 ㈜산호씨앤디대부에 대

한 차입금과 상계한 것으로 사료됩니다. 매각 당시 동백스포츠㈜ 등의 순자산에

대한 채무자 회사의 지분가액(장부가액과 동일)은 58 억원입니다.

(2) 2014 년 ㈜썬바이오 주식 매각

채무자 회사는 2014 년중 채무자회사 소유 ㈜썬바이오 주식을 특수관계자인 문병욱

에게 11 억원에 처분하였으며 매각대금중 7 억원은 기존의 문병욱에 대한 차입금과

상계한 것으로 사료됩니다. 매각 당시 ㈜썬바이오의 장부가액은 7 억원 입니다.

(3) 2015 년 ㈜한올 주식 매각

채무자 회사는 2015 년중 채무자 회사 보유 ㈜한올 주식을 문병욱에게 56 억원에

매각하였으며 이를 통하여 당시 계상되어 있던 문병욱에 대한 차입금 54 억원 전액

을 상계처리 하였습니다. ㈜한올은 삼성에버랜드㈜가 표면상 최대주주(16.11%)이나

채무자회사(0.94%)를 비롯하여 특수관계자 보유 지분은 모두 18.08%(엠스클럽㈜

10.93%, 문병욱 4.46%, ㈜라군 1.75%) 로서 채무자 회사 및 특수관계자들이 실질적

인 최대주주인 것으로 파악됩니다. (㈜한올 2017 년 감사보고서)



82

(4) 2016 년 의성 토지 매각

채무자 회사는 의성 바이오컨트리클럽의 9 홀 공사와 관련하여 토지매입대금 2,813

백만원 및 기타 공사비 5,890 백만원 등 총 8,703 백만원의 자금을 부담한 이후 ㈜

바이오컨트리클럽이 잔여 공사 대금을 부담하였으며 2013. 3. 의성군청의 간주취득

세 조사시에 9 홀의 지목변경 관련 공사비 등으로 총 18,873 백만원이 산정 되었고

이 중 채무자 회사가 부담한 기타 공사비 5,890 백만 원을 차감한 공사비 12,982 백

만 원을 ㈜바이오컨트리클럽이 부담한 것으로 추정하였습니다. 한편 채무자 회사

와 ㈜바이오컨트리클럽 사이의 의성 9 홀 부동산매매 거래는 2016. 6. 30. 기준으로

나라감정평가법인이 평가한 평가금액 27,939 백만원 중 위 ㈜바이오컨트리클럽이

부담한 것으로 추정한 12,982 백만원을 차감한 14,956 백만원을 채무자 회사가 부담

한 것으로 계산하여 매매금액을 15,000 백만 원으로 정하여 거래를 하였습니다. 감

정평가금액에 포함되지 않은 티하우스 1동(57.75㎡)과 예치물창고 1 동(210㎡)은 대

지개발㈜ 장부가액 73 백만 원(부가세 별도)을 가산하여 2018. 2. 22. 수정계약을 체

결하였습니다.

상기 거래내역 산정에 있어 ㈜바이오컨트리클럽이 부담한 것으로 추정되는 잔여공

사비는 과세표준금액에서 채무자 회사가 부담한 공사비 5,890 백만원뿐만이 아닌

채무자 회사가 부담한 토지매입대금 2,813 백만원까지 고려되어 산출 되어야 하며

이에 따른 ㈜바이오컨트리클럽이 부담한 잔여공사비는 12,982 백만원이 아닌 10,173

백만원 (18,873 백만원-5,890 백만원-2,813 백만원)이 타당한 것으로 사료됩니다. 이럴

경우 합리적이라고 판단되는 매매가액은 15,000 백만원이 아닌 17,800 백만원(27,973

백만원-10,173 백만원)이 타당하다고 사료됩니다.

한편 의성 토지에 대한 채무자회사의 취득원가와 관련하여 상기 취득 추정 가액은

매매계약(2015 년 2 월 6 일) 이후 1 년 이상이 경과한 시점(2016 년 6 월 30 일)에서

이루어진 감정평가금액을 기준으로 하여 역산 한 것에 불과하며 실제 취득원가를

기준으로 매매가액의 적정성 및 처분 손익 등을 판단 하여야 하는 바 해당 토지

및 코스 등에 대한 채무자 회사의 취득원가는 불분명 합니다.

예로서 채무자 회사의 2014 년 재무제표에 대한 감사보고서상 후속사건으로 ‘당사

는 2015년 2월 6일자로 당사 소유의 경북 의성군 봉양면 신평리 595 일원의 토지,

코스 및 건물(장부금액 16,111,034 천원)을 (주)바이오컨트리클럽에 150 억원에 매도

하기로 하는 계약을 체결하였습니다. 이와 관련하여 2015 년 2 월 10 일에 (주)바이

오컨트리클럽으로부터 매매계약금/중도금 90 억원을 수령하였습니다.’라고 기술되어



83

있습니다.

그러나 그 이듬해인 채무자 회사의 2015 년 재무제표에 대한 감사보고서상에는 ‘당

사는 한국외환은행과의 부동산담보신탁 계약에 따라 경상북도 의성군에 소재한 장

부금액 2,831,982 천원과 5,890,612 천원의 토지와 코스를 한국외환은행에 신탁하고

엠에스그린제일차유한회사에게 우선수익권증서를 발행하였습니다.’ 라고 기술되어

있는 바 2014 년 장부금액 16,111,034 천원과 상당한 취득원가의 차이를 보이고 있

으며 또한 재무제표상 명확한 처분 관련 내역 및 처분 손익 등이 기술되어 있지

아니하고 또한 동 감사보고서상 채무자 회사의 의성군 봉양면 소재 토지의 장부가

액(취득원가)은 10,200,589 천원 및 공시지가는 17,475,197 천원으로 기재되어 있는

등 토지 및 코스의 취득 원가가 매우 불분명 하며 차액 또한 상당한 금액에 이르

고 있습니다.

(5) 2017 년 ㈜한올 주식 매각

채무자 회사는 2017 년중 채무자 회사 보유 ㈜한올 주식을 ㈜라군에게 15 억원에

매각하였으며 이를 통하여 매매대금 전액을 당시 계상되어 있던 ㈜라군에 대한 차

입금과 상계처리 하였습니다. ㈜한올은 삼성에버랜드㈜가 표면상 최대주주(16.11%)

이나 채무자회사(0.94%)를 비롯하여 특수관계자 보유 지분은 모두 18.08%(엠스클

럽㈜ 10.93%, 문병욱 4.46%, ㈜라군 1.75%) 로서 채무자 회사 및 특수관계자들이

실질적인 최대주주인 것으로 파악됩니다. (㈜한올 2017 년 감사보고서)

상기 내용과 관련하여 채권자협의회가 추천한 법무법인(율촌)은 특수관계인에 대한

채무를 우선 변제한 행위는 편파행위로 고의부인으로 판단될 가능성이 있으나 각

행위들의 상당성이 입증될 경우 부인권의 대상에서 제외될 가능성이 있다고 의견을

제시하였으며, 채무자회사가 선임한 법무대리인(김&장)은 객관적 요건뿐만 아니라

주관적 요건도 고려하여야 하며 이 경우 사해의사가 있었다는 것을 입증할 수 없으므로

부인권의 대상이 아니다라는 의견을 제시한 바 있습니다. (별첨 참조).



84

Ⅶ. 회생계획안의 청산가치 보장 여부에 대한 검토



85

Ⅶ. 회생계획안의 청산가치 보장 여부에 대한 검토

1. 청산 배당률 산정의 적정성 검토

채무자 회사 제시 사전 조사보고서 및 회생계획안

채무자 회사가 귀 원에 제출한 사전 조사보고서 및 회생계획안 상에 기재된 각 채

권자 조별 청산배당률은 다음과 같습니다.

(단위: 원, %)


금융기관채무(담보) 15,558,496,575 15,558,496,575 100.0%

특수관계자채무 4,739,584,024 302,502,310 6.4%

상거래채무 431,373,659 27,532,274 6.4%

입회금(특수관계자) 13,457,131,480 858,896,759 6.4%

입회금(일반) 76,296,820,039 4,869,618,132 6.4%

입회예수금(특수관계자) 1,540,371,039 98,313,648 6.4%

입회예수금(일반) 12,291,794,521 784,519,531 6.4%


조세채무 2,871,376,185 2,871,376,185 100.0%

공익채무 38,466,542 38,466,542 100.0%

합계 127,309,243,064 25,409,721,957 20.0%


채무자 회사가 제시한 청산배당률 산정의 적정성 검토 결과 본 조사보고서상에 기

술하였던 일부 자산의 누락(선불카드미수금, 개인특수관계자에 대한 대여금 등)에

따라 청산가치가 과소 평가 되어 있는 바 이러한 점을 고려하면 채권자 조별 청산

배당률은 상승할 것으로 사료 됩니다. 한편 청산 배당률 산정을 위한 채권자별 우

선순위 및 청산대상 재산의 배당 순위 그리고 청산 배당률의 계산등은 적정한 것

으로 사료됩니다.



86

2. 회생계획안상의 변제율 산정의 적정성 검토


채무자 회사가 귀 원에 제출한 사전 조사보고서 및 회생계획안 상에 기재된 대중

제 골프장으로 전환시 각 채권자 조별 변제율은 다음과 같습니다.

(단위: 원, %)

구분 채권금액 변제액현가 변제율

금융기관채무(담보) 15,558,496,575 15,685,893,835 100.8%

특수관계자채무 4,739,584,024 - 0.0%

상거래채무 431,373,659 431,373,659 100.0%

입회금(특수관계자) 13,457,131,480 - 0.0%

입회금(일반) 76,296,820,039 60,229,123,928 78.9%

입회예수금(특수관계자) 1,540,371,039 - 0.0%

입회예수금(일반) 12,291,794,521 9,775,373,119 79.5%


조세채무 2,871,376,185 2,871,376,185 100.0%

공익채무 38,466,542 38,466,542 100.0%

합계 127,309,243,064 89,031,607,268 69.9%


채무자 회사가 제시한 회생계획안상의 현가변제율 산정의 적정성 검토 결과 본 조

사보고서상에 기술하였던 일부 자산의 누락(의성 토지 미수금, 선불카드미수금, 개

인특수관계자에 대한 대여금 등) 및 비영업용 자산으로 제시하였던 매도가능증권

의 자금수지반영 누락 등을 추가적으로 고려 할 경우 향후 변제 재원의 증가가 예

상 되며 이러한 점을 고려하면 채권자 조별 청산 배당률은 상승할 것으로 사료 됩

니다. 한편 현가변제율 산정을 위한 채권자별 변제 우선순위 및 현가변제율 계산

등은 적정한 것으로 사료됩니다.



87

3. 회생계획안의 청산 가치 보장 여부


채무자 회사가 귀 원에 제출한 사전 조사보고서 및 회생계획안 상에 기재된 대중

제 골프장으로 전환시 각 채권자 조별 변제율 및 배당률의 비교는 다음과 같습니

다.

(단위: %)

구분 변제율 배당률 차이

금융기관채무(담보) 100.8% 100.0% 0.8%p

특수관계자채무 0.0% 6.4% △6.4%p

상거래채무 100.0% 6.4% 93.6%p

입회금(특수관계자) 0.0% 6.4% △6.4%p

입회금(일반) 78.9% 6.4% 72.6%p

입회예수금(특수관계자) 0.0% 6.4% △6.4%p

입회예수금(일반) 79.5% 6.4% 73.1%p

미확정보증채무 미확정 미확정 미확정

합계 69.2% 18.1% 51.1%p

채무자 회사는 상기 표에서 보는 바와 같이 2018 년 중 대중제 골프장으로 전환하

는 것을 조건으로 회생절차를 계속 진행 할 경우 채권자에 대한 현가변제율은

69.2%로서 청산시 배당률 18.1%를 51.1%p 만큼 초과하므로 채무자 회사가 귀 원에

제출한 회생계획안은 채권자들의 청산가치를 보장하고 있다고 기술하고 있습니다.


조사위원 검토 결과 본 조사보고서에서 조사위원이 언급한 채무자 회사가 누락한

자산 들의 청산 배당률 및 현가변제율에 미치는 효과를 고려하더라도 채무자 회사

가 귀 원에 제출한 회생계획안은 채권자들의 청산가치를 보장하고 있는 것으로 사

료됩니다.



88

Ⅷ. 회생계획안의 수행가능성에 대한 검토



89

Ⅷ. 회생계획안의 수행가능성에 대한 검토

1. 채무자 회사의 향후 자금수지 추정의 적정성 검토

채무자 회사 제시 사전 회생계획안

채무자 회사는 향후 손익 및 자금수지의 작성시 적용한 제반 가정하에 채무변제계

획(안)에 따라 채무의 상환유예, 발생이자 면제, 이자율경감 등이 이루어질 경우

채무자 회사는 회생기간 동안 영업활동 및 재무활동을 통하여 창출된 자금으로 채

무변제계획을 이행하고 회생기간 동안 자금 부족 현상이 발생하지 아니하며 회생

기간 종료일인 2029 년 12 월 31 일에는 약 1,494 백만원의 잉여자금이 발생하는 것

으로 예측하였습니다.


조사위원의 검토 결과 채무자의 회생계획안상의 자금수지 추정에 있어 회생계획안

상의 변제계획(안)에 따라 변제 할 경우 매년 변제 계획을 이행하고도 지속적인

여유자금을 보유하는 것이 가능하다고 사료되며 따라서 채무자 회사가 귀 원에 제

출한 회생계획안은 수행이 가능하다고 사료됩니다.

한편 채무자 회사가 누락한 비영업용자산(7,213 백만원) 및 운전자본(1,609 백만원)

그리고 자산에는 누락되지 아니하였으나 자금수지상 반영되지 아니한 매도가능증

권(1,811 백만원)의 처분 가액 등의 변제재원 증가효과를 할 경우 채무자 회사는 매

년 거액의 여유자금을 보유할 것으로 추정되며 이러한 변제재원의 채권자 추가변

제 등에 대하여 고려가 필요하다고 사료 됩니다.



90

IX. 조사위원의 의견



91

IX. 조사위원의 의견

1. 회생절차를 계속 진행함이 적정한지 여부에 관한 검토 의견

본 조사위원이 채무자 회사가 귀 원에 제출한 사전 조사보고서 및 회생계획안을 검

토한 결과 채무자 회사의 향후 대중제 골프장 전환을 가정한 계속기업가치는 채무

자 회사의 청산시 청산가치를 상회하는 것으로 파악 되었는 바 채무자 회사에 대한

회생절차를 계속 진행하는 것이 적정하다고 사료 됩니다. 한편 채무자 회사의 자산

으로서 사전 조사보고서 및 회생계획안상에 누락된 비영업용 자산 등에 대한 명확

한 사후 관리 및 회생계획안 등에 반영을 위하여 누락된 자산들은 추가적으로 회생

계획안에 반영이 필요하다고 사료 됩니다.

2. 회생계획안의 청산가치 보장 및 수행 가능성에 대한 검토 의견

본 조사위원이 조사결과 채무자 회사가 귀 원에 제출한 사전 조사보고서 및 회생계

획안을 검토한 결과 채무자 회사의 향후 대중제 골프장 전환시를 가정한 회생계획

안은 각 채권자별 청산가치를 보장하고 있으며 또한 그 수행이 가능하다고 사료됩

니다. 한편 채무자 회사의 자산으로서 사전 조사보고서 및 회생계획안상에 누락된

비영업용 자산 등에 대한 명확한 사후 관리 및 회생계획안 등에 반영을 위하여 누

락된 자산들은 추가적으로 회생 계획안에 반영이 필요하다고 사료 됩니다.


별첨


서울 종로구 사직로8길 39 (우)03170

Tel: 02-3703-1114 Fax: 02-732-7935 E-mail: [email protected]

직통 02-3703-4599 (변호사 홍정호) [email protected]

02-3703-8508 (사무장 장승필) [email protected]

사 건 2018회합100053 회생

신청인(채무자) 대지개발 주식회사

의 견 서

2018. 4. 20.


대리인 김ㆍ장 법률사무소

변호사 임치용

변호사 김장훈

변호사 홍정호

변호사 구영한

서울회생법원 제4부 귀중


2/8 서울 종로구 사직로8길 39 (우)03170




의 견 서

사 건 2018회합100053 회생


위 사건에 관하여 신청인은 법무법인 율촌(이하 “율촌”)의 2018. 4. 19.자 법률의견서 관

련하여 다음과 같이 의견을 제출합니다.

다 음

1. 부인권 관련 의견

(1) 우선 율촌은 부인권이 행사되었을 경우와 그렇지 않은 경우의 청산배당율을

비교하여 단순히 부인권이 행사되었을 경우의 청산배당률이 더 높은 경우,

고의부인의 객관적 요건으로서 “유해한 행위”에 해당한다고 판단하였습니다.

그런데, 율촌은 청산가치를 자체적으로 산정하면서 주식은 검토 대상 행위

당시의 ‘거래가격’으로, 부동산은 ‘감정평가액’ 그대로를 청산가치로 산정하

였습니다. 율촌은 자체적으로 청산조정을 하기 어렵다는 이유를 들고 있으나

주식과 부동산은 모두 합리적으로 적용가능한 청산조정률이 존재하는 자산

입니다. 조사위원 역시 주식에 대하여는 청산조정률 50∼70%를 적용하고 부

동산에 대해서는 임야 낙찰가율 60.7%를 적용하여 청산가치를 산정하였는데,


3/8 서울 종로구 사직로8길 39 (우)03170




율촌은 검토대상 자산 이외의 다른 자산들은 조사위원의 청산조정율을 반영

하면서도 유독 검토대상 자산에 대하여는 거래가격과 감정평가액 그대로를

반영하였습니다. 그러나 부인권 행사가 확정되어 대상자산들이 채무자회사

재산으로 복귀하는 경우 이를 다시 청산하는 경우를 가정하여 배당률을 추

정하여야 하므로, 부인대상 거래에서의 실제 거래가격이 그대로 청산가치가

될 수는 없고, 1 다른 자산과 마찬가지의 청산조정율이 적용되어야 마땅합니

다.

율촌은 스스로도 자체적으로 별도의 청산조정을 하기 어렵다는 이유를 들고

있으므로, 다른 자산과 마찬가지로 조사위원이 가정한 자산 유형별 청산조정

율(주식: 30%, 토지: 29.3%)을 적용하지 아니할 이유가 없습니다. 특히 사실상

주식회사 바이오컨트리클럽(이하 “바이오컨트리클럽”이라 합니다)만이 매수

인이 될 수 있는 의성 토지의 특수성을 고려하면 의성 토지의 청산조정률은

64% 이상이 될 수도 있을 것으로 보입니다.

율촌이 청산배당율 산정 관련하여 범한 또 다른 오류는 토지에 대한 부인권

행사로 인하여 토지가 채무자 회사의 소유로 복귀하는 경우 증가하는 청산

가치를 270억 원으로 산정하면서 증가하는 회생채권의 금액을 150억 원으로

산정하였다는 것입니다. 율촌은 바이오컨트리클럽이 해당 토지에 투입한 공

사비 약 120억 원을 일종의 상계로 처리하였다고 보면서도 정작 부인권 행

사의 결과 바이오컨트리클럽이 회복하는 회생채권을 270억 원이 아닌 150억

1 실제로 부인권 행사로 효력이 부정되는 거래에서의 가격을 그대로 청산가치 산정에 적용한다는 것 자체가 이유 모순입니다.


4/8 서울 종로구 사직로8길 39 (우)03170




원으로 본 것입니다. 이는 매매거래와 관련된 상계합의 또는 대물변제의 합

의까지를 전체적으로 부인 대상으로 보는 율촌의 논리와 일관되지 않습니다.

즉 논리가 일관되기 위해서는 회복되는 토지의 가치를 270억 원으로 보는

경우 부활하는 회생채권 역시 270억 원으로 보아야 하고, 반대로 회복되는

토지의 가치를 150억 원으로 보는 경우 부활하는 회생채권 역시 150억 원으

로 보아야 합니다.

이렇듯 조사위원이 적용한 청산조정율을 반영하고, 반환되는 토지가액과 부

활하는 회생채권의 가치를 논리일관시킬 경우 부인권 행사 전후의 일반채권

자에 대한 배당율 차이 역시 크게 감소하는 것은 물론, 토지에 대한 청산조

정률 적용에 따라서는 부인권 행사시 오히려 일반채권자들의 배당률이 더

불리해질 수도 있습니다.

구체적으로 조사위원이 적용한 청산조정율을 반영하고 부인권 행사로 반환

되는 토지의 가치와 부활하는 회생채권의 가치를 각각 270억 원, 150억 원으

로 볼 경우 일반채권자에 대한 청산배당율은 각각 13.1%, 9.5%로 부인권 불

행사시의 청산배당율과 큰 차이가 없습니다. 여기에 더하여 부인권 행사로

반환되는 토지의 가치와 부활하는 회생채권의 가치를 각 150억 원으로 하여

토지의 청산조정률을 64%로 적용하는 경우 일반채권자의 청산배당율은

6.3%로, 부인권을 행사하지 않았을 경우인 6.4%와 비교하여 오히려 불리해

지는 결과가 발생합니다.


5/8 서울 종로구 사직로8길 39 (우)03170




이상에서 살펴본 바와 같이 율촌의 핵심 논리인 청산배당율 비교와 관련하

여 율촌이 택한 방법론은 적절하지 않을 뿐만 아니라 그 자체로 큰 논리모

순이 있음이 분명합니다.

(2) 율촌은 배당률을 비교해서 유해성을 판단한다는 회생사건실무서의 기재와

함께 인용된 판시 취지2에 따라 검토한 것으로 보이는데, 과연 대법원 판결

이 배당율만을 단순 비교하여 유해성을 판단한다는 취지인지 대단히 의문이

며, 상식에 비추어 보아도 도저히 납득하기 어렵습니다.

율촌이 함께 인용한 대법원 판결을 상세히 검토해 보면, 유해성을 판단함에

있어 단순히 행위 전후의 일반채권자에 대한 배당률만을 비교하라는 것이

아니라, 제반사정도 참작해서 유해성을 판단하라는 취지의 판결입니다. 해당

판결은 일체로 이루어진 행위에 대한 파산법상 부인권 행사의 요건으로서

유해성은 그 행위 전체가 파산채권자에게 미치는 영향을 두고 판단되어야

할 것이며, 그 전체를 통틀어 판단할 때 파산채권자에게 불이익을 주는 것이

아니라면 개별약정만을 따로 분리하여 그것만을 가지고 유해성이 있다고 판

단하여서는 안 된다는 입장입니다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2001다39473 판

결).

만약 율촌의 견해처럼 유해성에 대하여 지나치게 단순화한 기준을 적용하는

논리를 일관하게 되면, 회생을 신청한 채무자의 회생절차개시결정 전 모든

2 서울중앙지방법원 파산부, 회생사건실무 (상) 제4판, 박영사, 2014, 318면.


6/8 서울 종로구 사직로8길 39 (우)03170




금전 지출 또는 거래 행위가 부인권 대상에 해당한다는 부당한 결론에 도달

하게 됩니다. 왜냐하면 채무자의 현가할인 회생채권 변제율이 100%가 되지

않는 재무상황에서 한 거래행위는 항상 일반채권자의 청산배당율을 저해하

는 거래를 한 것이 되기 때문입니다.

이 경우 누가 보더라도 정상적인 상거래에 해당하는 행위 역시 비록 유해하

더라도 개별적으로 따져 행위의 어렵사리 상당성을 입증하여야만 부인권 행

사의 위험에서 벗어날 수 있다는 논리가 될 것인데, 이는 거래의 안전을 심

각하게 해치는 과격한 결론입니다.

(3) 부인 대상인지 여부는 객관적 요건(채무자행위, 유해성, 상당성) 뿐만 아니라

주관적 요건도 요구되는데, 율촌은 주관적 요건은 제대로 검토조차 하지 않

았습니다. 사해의사는 채무자가 행위 당시에 채권자들에 대한 유해성을 인식

하였음을 의미하는데, 부채초과 회사가 아닌 이상 유해성은 청산을 가정하여

채권자들에게 손해가 된다는 점이 될 것입니다. 이를 쉽게 풀이하면 채무자

가 “회사가 곧 망할 것 같으니 특수관계인들에게 먼저 100% 갚아줘야겠다”

라는 인식이 있어야 한다는 것입니다. 그런데 율촌에서도 말하고 있듯이

2013년부터 자산초과이고 순자산이 300억 원인 회사가 회생절차개시신청 3

년, 2년 전에 거래하면서 위와 같은 인식을 갖고 있었다는 점은 납득하기 어

렵고, 향후 소송에서 관리인이 입증하기도 어려울 것으로 보입니다.

2013년 이후 채무자 회사가 입회보증금 반환청구에 적시에 응하지 못하여


7/8 서울 종로구 사직로8길 39 (우)03170




일부 입회보증금 반환채권자들의 반환소송을 당한 것은 사실입니다. 그러나

전국 회원제 골프장 중 입회보증금 반환채권자들의 모든 반환청구에 즉시

반환이 가능한 곳은 거의 없고, 시장에서는 이들 대부분의 회원제 골프장들

이 일부 어려움을 겪고 있는 것은 사실이나 정상적인 운영이 가능한 것으로

보는 시각이 일반적입니다. 율촌의 논리를 일관하면 일부 채무와 관련하여

소송이 제기되어 있고, 패소 확정 이후에도 즉시 변제를 지연하고 있는 모든

회사들의 변제 행위가 부인권 행사 대상이 된다는 것인데, 이와 같은 주장이

부당함은 다언을 요하지 않습니다.

(4) 마지막으로 부인권의 행사가 일반채권자에게도 불리한 결과로 작용할 가능

성이 상당합니다. 우선 위에서 살펴본 이유로 승소 가능성을 장담하기 어렵

습니다. 더구나 비상장주식이나 골프장과 같은 특정 목적의 부동산의 경우

아파트처럼 매각이 용이한 유형의 자산도 아니어서 부인시켜서 복귀한 후

다시 매각이 어렵고, 재취득시 수억 원의 취득세, 이후 환가 과정에서 양도

세, 부동산 거래수수료 등 막대한 비용이 발생하여 부인권 행사의 결과 일반

채권자들 역시 이익을 볼 수 없는 상황이 초래될 수 있습니다.

2. 결론

위에서 살펴본 바와 같이 율촌의 부인권 관련 의견은 많은 법리적 오류를 포함

하고 있습니다. 부인권 행사 명령을 발령하심에 있어 위와 같은 오류를 고려하

여 주시기 바랍니다.


8/8 서울 종로구 사직로8길 39 (우)03170




2018. 4. 20.

위 신청인(채무자) 대리인

김ㆍ장 법률사무소

변호사 임치용

변호사 김장훈

변호사 홍정호

변호사 구영한

서울회생법원 제4부 귀중


서울회생법원 제4 부 대지개발 주식회사㈜한올은 삼성에버랜드㈜가 표면상...

Documents