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oggetto
Stima di aree edificabili site nel comune di Castagneto Carducci, finalizzata alla determinazione del valore imponibile dell’imposta comunale sugli immobili.
Castagneto Carducci (LI)
Comune di Castagneto Carducci – Area 1 – Ufficio Tributi
committente
Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaterritorio.it – P.I. 06455481009 - C.F. 80416110585
Direzione Regionale per la Toscana
Direzione Regionale per la Toscana ––Ufficio Provinciale di Livorno
Ufficio Provinciale di Livorno
prot. n. 5342
del 26/07/2010
Via Aurelia,2E – 57022 Castagneto Carducci (LI)
Via Campo di Marte, 29/31 –57121 Livorno tel. 0586207411 [email protected]
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prot. 5342 del 26/07/2010
Stima di aree edificabili, site nel comune di Castagneto
Carducci, finalizzata alla determinazione del valore imponibile
dell’imposta comunale sugli immobili.
INDICE
PREMESSA ................................................................................................. 2
PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DELLE SCHEDE NORMATIVE ....................... 2
1 Descrizione schede............................................................................. 2
1.1 Strumenti urbanistici principali............................................................. 2
1.2 Definizioni ......................................................................................... 2
1.3 Identificazione delle schede oggetto di valutazione................................. 3
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE.............................................................. 4
2 Criteri e metodologie estimative........................................................... 4
3 Scopo della stima............................................................................... 5
3.1 Metodologia estimativa adottata – esposizione del procedimento.............. 63.1.1Consistenze commerciali realizzabili ............................................................................. 73.1.2Determinazione dei valori unitari ................................................................................. 73.1.3Definizione della tempistica......................................................................................... 83.1.4Determinazione dei costi: costo tecnico di costruzione.................................................... 93.1.5Determinazione dei costi: oneri di urbanizzazione .......................................................... 93.1.6Determinazione dei costi: costi di gestione.................................................................... 93.1.7Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di trasformazione finanziati dal debito(Ofc)........103.1.8Oneri sull’acquisto del bene da trasformare (Ofa) .........................................................113.1.9Profitto del promotore immobiliare sui ricavi (Up) .........................................................123.1.10 Valore delle aree edificabili (schede normative).....................................................13
4 Conclusioni.......................................................................................14
Valutazione di aree edificabili site nel comune di Castagneto Carducci
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PREMESSA
Il Comune di Castagneto Carducci, nell’ambito della convenzione per la fornitura dei servizi di valutazione tecnico – estimativi e di altri servizi specialistici, stipulata con questa Agenzia in data 8 aprile 2008, ha richiesto, con nota n. 2423 del 10.02.2010 dell’Area 1 – Risorse Finanziarie – Servizi Tributi, la valutazione delle aree edificabili del comune di Castagneto Carducci allo scopo di determinare il valore imponibile per l’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI). Alla richiesta veniva allegata l’elenco delle aree da valutare (schede normative operative) e la documentazione (su supporto informatico) relativa agli strumenti urbanistici (Piano strutturale e regolamento urbanistico) costituita da file in solo formato .pdf (cartografia inclusa). La scrivente Agenzia preso contatti con i competenti uffici del comune provvedeva ad esaminare la specifica richiesta e la documentazione e con nota n. 3162 del 13 maggio 2010 individuava le schede operative da valutare chiedendo formale adesione al Comune. Con nota n. 14972 del 19.07.2010 il comune di Castagneto Carducci dava formale adesione a quanto proposto dalla scrivente Agenzia ed, inoltre, chiedeva l’aggiornamento temporale delle precedenti valutazioni già eseguite con precedenti richieste.
PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DELLE SCHEDE NORMATIVE
1 DESCRIZIONE SCHEDE
1.1 Strumenti urbanistici principali
Il piano regolatore generale del comune di Castagneto Carducci è formato dal Piano Strutturale (PS), quale strumento della pianificazione del territorio e dal Regolamento Urbanistico (RU) quale atto di governo del territorio. Il piano strutturale è stato approvato dal comune di Castagneto Carducci con deliberazione del consiglio comunale n. 38 del 21 giugno 2007. Il regolamento urbanistico è stato approvato dal comune di Castagneto Carducci con deliberazione del consiglio comunale n. 2 del 27 gennaio 2009, pubblicato sul BURT in data 18 marzo 2009.
1.2 Definizioni
Le schede normative, secondo quanto definito dall’art. 2 delle norme tecniche di attuazione (NTA) del RU, individuano
� le aree all’interno del perimetro dei centri abitati sulle quali sono possibili, indipendentemente dal programma integrato di intervento di cui all’art. 56 della L.R. n. 1/2005, l’edificazione di completamento o di ampliamento;
� le aree all’esterno del perimetro dei centri abitati sulle quali sono possibili, indipendentemente dal programma integrato di intervento di cui all’art. 56 della L.R. n. 1/2005, le nuove edificazioni;
Tali aree sono espressamente individuate dalla planimetria delle regole del Regolamento Urbanistico e sono regolate da apposite schede allegate alle norme.
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Per quanto attiene le destinazioni d’uso previste nell’ambito delle singole schede si riporta la specificazione individuata nel P.S, art. 4 degli “Indirizzi normative e criteri per la disciplina del territorio.”
Residenza: edifici residenziali, inclusi gli spazi/annessi di pertinenza.
Attività ricettive: sono quelle definite e consentite dalla L.R. 42/2000 e s.m.i e così suddivise: a) alberghi e residenze turistico – alberghiere (alberghi, pensioni, locanda);
b) case per ferie, ostelli per la gioventù, affittacamere, case o appartamenti per vacanze, residence;
c) campeggi, parchi vacanza, villaggi turistici e aree di sosta; d) stabilimenti balneari.
Attività produttive: attività di produzione e trasformazione di beni, attività di deposito e stoccaggio e attività di servizio alle imprese.
Attività urbane: a) attività commerciale; esercizi di vicinato, attività commerciali con superfici di vendita fino a 150 mq;
� medie strutture di vendita, attività commerciali al dettaglio con superficie di vendita tra 151 a 1500 mq;
� grandi strutture di vendita quali esercizi commerciali aventi superficie di vendita superiore a 1500 mq;
� centro commerciale, media o grande struttura di vendita costituita da più esercizi commerciali inseriti in una struttura a destinazione specifica;
b) attività di somministrazione e pubblici esercizi; c) attività di sportello, agenzie; d) attività direzionali e d’ufficio, studi professionali; e) attività per lo spettacolo, il tempo libero, l’istruzione, la cultura, la pratica sportiva e la cura personale;
f) attività artigianali di ridotte dimensioni non moleste e rumorose.
Attività agricole: sono quelle definite dalla legislazione nazionale e regionale in materia di produzione agraria, allevamento e forestazione. Sono inclusi gli spazi di supporto all’attività di ogni impresa e le attività complementari di agriturismo.
1.3 Identificazione delle schede oggetto di valutazione
Come indicato in premessa, di concerto con i competenti uffici comunali, sono state individuate le schede operative oggetto della presente valutazione. Nello specifico da un primo elenco trasmesso dal comune sono state, così come esplicitate nella nota n. 3162 del 13.05.10, escluse le seguenti tipologie:
� schede normative specifiche per opere pubbliche; � schede normative riguardanti complessi edilizi già esistenti; � schede normative relative ad interventi previsti nell’accordo di pianificazione di cui alla delibera C.C. n. 91 del 10.10.06.
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Si riporta, di seguito, l’elenco delle schede oggetto di valutazione della presente relazione.
Destinazione d'uso
Sch
eda
Norm
ativa
Localizzazione Residenza
[slp]
attività
urbane
[slp]
Attività
ricettiva
alberghiera
[slp]
Industriale
artigianale
(zone D)
H max
[m]
Modalità
attuative
6 Castagneto Carducci X X 7,50 Piano Attuativo
10 Castagneto Carducci X X Intervento operativo
11 Castagneto Carducci X X Intervento operativo
12 Castagneto Carducci X 6,50 Intervento operativo
13 Castagneto Carducci X 6,50 Intervento operativo
14 Castagneto Carducci X 6,50 Intervento operativo
18 Donoratico X 5,00 Intervento operativo
21 Donoratico X Intervento operativo
23 Donoratico X 10,00 Intervento operativo
24 Donoratico X 10,00 Intervento operativo
28 Donoratico X 10,00 Intervento operativo
35 Donoratico X 10,00 Intervento operativo
36 Donoratico X 10,00 Intervento operativo
37A Donoratico X Piano Attuativo
37B Donoratico X 10,00 Piano Attuativo
40 Donoratico X X 10,00 Piano Attuativo
41 Donoratico X 10,00 Intervento operativo
45 Donoratico X 6,50 Intervento operativo
52 Marina di Castagneto X X Intervento operativo
56 Marina di Castagneto X 10,00 Intervento operativo
61 Marina di Castagneto X X Piano Attuativo
62 Marina di Castagneto X 4,00 Intervento operativo
Le singole schede indicano in mq di superficie lorda di pavimento (Slp) la potenzialità edificatoria complessiva. In base all’art. 10 delle NTA del RU la superficie lorda di pavimento è costituita dalla somma della superficie di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati misurate al lordo dei tramezzi interni, vani scale, vani ascensori, ecc e al netto degli elementi verticali (muri perimetrali).
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE
2 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE
Lo scopo della stima, accennato in premessa, ha richiesto un esame preliminare delle metodologie estimali applicabili nella fattispecie, al fine di poter meglio rispondere alla richiesta; per una migliore comprensione del procedimento adottato si ritiene opportuno richiamare alcune definizioni ed alcuni concetti specifici dell’estimo civile. Per “area edificabile” si intende ogni area urbana suscettibile di edificazione, in base allo strumento urbanistico o al regolamento edilizio vigente.
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Per “edificabilità” si intende la dimensione e la tipologia d’uso dell’intervento edilizio realizzabile sull’area nel rispetto dello strumento urbanistico vigente. Il valore di un area edificabile è strettamente dipendente dalla potenzialità edificatoria prevista dallo strumento urbanistico. Un terreno edificabile è un immobile che si trova in una condizione “imperfetta” o di "transizione", in quanto il suo destino urbanistico e commerciale si compirà nel momento in cui saranno costruiti i fabbricati che gli strumenti urbanistici rendono possibili. Per quanto riguarda la scelta dei criteri di stima da adottare bisogna premettere che si tratta di determinare il valore venale in comune commercio dei beni in esame, che nel caso specifico risultano aree, cioè quel valore che in una libera contrattazione tra una pluralità di operatori economici, avrebbe la maggior probabilità di segnare il punto d’incontro tra domanda ed offerta. G li aspetti economici, sotto i quali può essere riguardato un bene, sono connessi allo scopo per il quale la perizia è effettuata; nel caso in esame l’aspetto economico è chiaramente individuato dal “più probabile valore di mercato” della singola scheda urbanistica. La dottrina estimale indica per la determinazione del valore di mercato due diversi procedimenti, aventi per fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale): il primo diretto o sintetico, il secondo indiretto od analitico. Le metodologie utilizzate per determinare il valore di mercato di un bene immobile sono infatti essenzialmente di due tipi:
• metodologie diretta, attuata attraverso procedimenti sintetici, basata sulla comparazione, che si esplica attraverso il metodo comparativo, declinato secondo i diversi procedimenti che ad esso possono ricondursi;
• metodologie indirette, attuate attraverso procedimenti analitici ed utilizzate in assenza di una o più fra le condizioni necessarie all’uso della metodologia diretta; sono basate sulla ricerca indiretta del valore di mercato, tramite uno degli altri criteri di stima utilizzati come procedimenti.
Nel caso in esame, in considerazione delle caratteristiche e tipologia dei beni oggetto di stima, dello scopo della valutazione (determinazione del valore di mercato dei beni ai fini fiscali), nonché della assenza di un mercato delle aree edificabili, attesa la recente approvazione del nuovo strumento urbanistico, che consente l’individuazione di una serie di prezzi (scala dei prezzi noti), unitamente alla circostanza che per i beni in esame risulta consentita la trasformazione (giuridica e tecnica) in altro beni collocabili in altre fasce di mercato si è dell’avviso di redigere la stima di ogni singola scheda urbanistica secondo la metodologia indiretta del valore di trasformazione determinato come differenza fra il valore di mercato dell’immobile trasformato ed il totale dei costi di trasformazione.
3 SCOPO DELLA STIMA
Nel caso in esame, come indicato in premessa, scopo della stima è la determinazione del valore di mercato delle schede urbanistiche identificate al punto 1.3) per la determinazione del valore imponibile relativo all’imposta comunale sugli immobili.
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3.1 Metodologia estimativa adottata – esposizione del procedimento
Come sopraindicato viene utilizzato, per la determinazione del valore delle aree edificabili il procedimento basato sulla determinazione del valore di mercato attraverso l’adozione del valore di trasformazione, ovvero la determinazione del valore del bene suscettibile di trasformazione ottenuto come differenza tra il valore di mercato del prodotto nel quale il bene iniziale potrebbe essere trasformato e i costi di trasformazione, comprensivi del profitto che spetta a chi realizza l’intervento in ragione del mercato. Il procedimento del valore di trasformazione può considerarsi un procedimento derivato, in quanto contiene in sé sia l’approccio del mercato, attraverso il quale si perviene a stimare il valore del bene trasformato, sia l’approccio al costo, mediante il quale vengono definiti i costi della trasformazione. In formula:
VT = Vm –(K+Up)
VT: valore di mercato attuale dell’immobile da trasformare;
Vm: valore di mercato del prodotto della trasformazione; K: costi di trasformazione attuali; UP: utile lordo normale spettante al promotore edilizio per remunerare l’investimento effettuato.
Il valore di trasformazione corrisponde, in altre parole, alla differenza tra l’attivo, rappresentato dal valore del prodotto trasformato, e il passivo, costituito da tutti i costi da sostenere nella trasformazione, tra cui deve essere compreso il profitto del promotore edilizio, ovvero dell’imprenditore che opera la trasformazione. Occorre tenere conto che i ricavi, definiti in termini di valore di mercato dei beni trasformati, e i costi di trasformazione assumono la forma di flussi d’entrata e d’uscita, pertanto, non possono essere sommati o dedotti gli uni dagli altri se prima non sono stati attualizzati e resi equivalenti rispetto al tempo. La formula generale che tiene conto del tempo di trasformazione che viene adottata nel procedimento è la seguente:
VT = Vm/qn –(K+Up)/q
n
Dove con qn = (1+r)
n si indica il montante annuale con r il saggio di
attualizzazione e con n il tempo della normale trasformazione.
Esplicitata in forma più estesa:
Vt = Vm/qn –[Ctc+(Ou+Cg)+(Ofc+Ofa+Ot)+Up] / q
n
Ctc: costo tecnico di costruzione;
Ou: oneri di urbanizzazione ; Cg: costi di gestione; Ofc:oneri finanziari relativi alla quota di debito per i costi della trasformazione; Ofa:oneri finanziari relativi alla quota di debito per l’acquisto del bene da trasformare;
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Ot: altri oneri (spese e relativi interessi passivi per l’acquisto del bene da trasformare;
UP: profitto del promotore immobiliare sui ricavi (%VM).
Si evidenzia che alcune voci di costo sono espresse in percentuale del valore
incognito VT, di conseguenza l’equazione risolutiva è di fatto una equazione di
primo grado nella incognita VT.
Vt = VM-[Ctc+(Ou+Cg) + (Ofc+Ofa+Ot) + Up]
Valore dell'edificio realizzabile VM Valore di mercato del prodotto della trasformazione
Csc costo di trasformazione superfici coperte fuori terra
Cse costo di trasformazione superfici coperte entro terra Ctc costo tecnico di costruzione
Coi costo opere di idoneizzazione
Oups oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
Oucc contributi concessori sul costo di costruzione
Ou oneri di urbanizzazione
Op onorari professionali
Oai oneri per allacciamenti ai pubblici servizi
Sg spese generali
CT costi diretti e indiretti di trasformazione Costi indiretti di
trasformazione
Sc spese di commercializzazione
Cg costi di gestione
Ofc oneri finanziari relativi alla quota di debito per i costi della
trasformazione (CT) Of oneri per interessi passivi dell'investimento
Ofa oneri finanziari relativi alla quota di debito per l'acquisto del bene da
trasformare (VT)
Up profitto del promotore immobiliare sui ricavi (VM)
Ot altri oneri (spese e relativi interessi passivi per l'acquisto del bene da trasformare)
Nei successivi punti saranno meglio specificati i ricavi ed i costi in relazione ai tempi di erogazione adottati nelle tabelle di calcolo delle singole schede allegate alla presente relazione.
3.1.1 Consistenze commerciali realizzabili
Le consistenze commerciali realizzabili sono state desunte dalla potenzialità edificatoria stabilita dalle schede espressa in mq di superficie lorda di pavimento incrementata del 20 % per tenere in conto delle murature perimetrali e delle superfici che pur escluse dal computo della Slp (come indicato all’art. 10 delle NTA) concorrono alla definizione della consistenza commerciale (logge e balconi fino ad una profondità di 2 ml, le superfici al suolo porticate o a pilotis private con profondità inferiore a ml 3,00, ecc).
3.1.2 Determinazione dei valori unitari
Per la determinazione dei valori unitari, del prodotto trasformato saranno presi in esame i valori derivanti dalle indagini di mercato eseguite nell’ambito delle attività di aggiornamento dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare della Provincia di Livorno relativi al comune di Castagneto Carducci. Detti valori sono riferiti al 2 ° semestre 2009 e pubblicati sul sito dell’Agenzia del Territorio: http://www.agenziaterritorio.it
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OMI - Geopoi
I valori dell’OMI vengono utilizzati per la determinazione del valore delle singole schede (come da tabelle di calcolo allegate) del bene trasformato
(VM).
3.1.3 Definizione della tempistica
Nell’ambito del procedimento del valore di trasformazione assume particolare rilevanza la definizione di una tempistica relativa allo specifico intervento ammissibile. Indicando con “n” il numero di anni nell’arco del quale si ipotizza possa effettuarsi l’investimento immobiliare, dato dal periodo intercorrente tra la data di acquisto del bene da trasformare sino al momento in cui a trasformazione è avvenuta si ipotizza la vendita dell’immobile trasformato (non è più nella disponibilità del promotore immobiliare), all’interno della durata complessiva del processo di trasformazione, si possono distinguere verosimilmente tre periodi principali o fasi scandite da altrettante date salienti:
• n1= fase preliminare; è il periodo di tempo, intercorrente tra la data di acquisto dell’immobile da trasformare (coincidente in generale con la data di effettuazione della stima) e la data di inizio dei lavori di trasformazione;
• n2= fase di costruzione; è il periodo di tempo intercorrente tra le date di inizio e di fine dei lavori di trasformazione;
• n3= fase di commercializzazione; è il periodo di tempo intercorrente tra la data di fine dei lavori di trasformazione e la data finale del processo di vendita del bene trasformato.
All’interno di ciascuna delle tre fasi sono poi contenute le ulteriori date di erogazione e/o acquisizione dei capitali la cui individuazione è possibile solo a
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valle dell’analisi di dettaglio dei fattori produttivi elementari che intervengono nel processo e di cui tali capitali rappresentano il costo/ricavo.
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi
Tutti i costi produttivi di dettaglio sono erogati all’interno della tempistica delineata, rispetto alla quale l’epoca della stima si situa al momento dell’acquisto mediante l’attualizzazione dei profitti e dei costi.
3.1.4 Determinazione dei costi: costo tecnico di costruzione
Il costo tecnico di costruzione di ogni specifico intervento realizzativo è determinato attraverso una stima parametrica sulla base di costi ricavati da immobili similari o da prezzari specializzati, supportati da indagini dirette eseguite nell’ambito territoriale di riferimento del mercato edilizio. Il costo di costruzione dell’opera da stimare sarà ottenuto moltiplicando il prezzo unitario ragguagliato, sia delle opere di idoneizzazione che delle superfici coperte e di quelle scoperte, per le rispettive quantità possedute dall’opera da stimare calcolate ciascuna secondo l’unità di misura scelta.
3.1.5 Determinazione dei costi: oneri di urbanizzazione
Il computo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria oltre che al contributo concessori sul costo di costruzione è eseguito utilizzando le tariffe stabilite dal comune di Castagneto Carducci (tabelle comunali).
3.1.6 Determinazione dei costi: costi di gestione
Tra i costi indiretti di trasformazione definiscono i c.d. costi di gestione a carico del promotore dell’intera operazione di trasformazione. Il costo globale di gestione Cg è pari alla somma di quattro differenti aliquote:
Cg= Op + Oal + Sg + Sc
Op-Oneri professionali
Rientrano in questa tipologia di spese tutti i costi dovuti per lo studio urbanistico, per la progettazione architettonica, strutturale, impiantistica e gli oneri legati alla sicurezza, direzione lavori, collaudo, accatastamento, ecc. Tutte queste spese compongono quelle che vengono definite spese tecnico-professionali; detti costi tecnici, comprensivi di spesa forfetaria, si calcolano in percentuale variabile sul costo di costruzione delle opere edilizie. La variazione di percentuale dipende:
– dall’entità dell’intervento edilizio (all’aumentare dell’intervento edilizio diminuisce l’incidenza dei costi fissi);
– dalla ripetitività di parte dei progetti.
Oal-Costi di allacciamento ai servizi
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Tali costi dipendono dalla distanza del punto di fornitura rispetto alla linea di distribuzione delle reti pubbliche (gas, fognature, energia elettrica ecc), dal carico della linea e dal numero di utenze da allacciare. Normalmente queste spese rispetto agli altri costi in gioco sono trascurabili, influendo al massimo per qualche decina di migliaia di euro e vengono annoverate assieme ai costi da sostenere o sostenuti per la distribuzione delle reti tecnologiche all’interno del lotto per la fornitura ed il servizio alle unità immobiliari.
Sg Spese generali e di amministrazione
Rientrano in queste tipologie di spesa, tutti i costi di produzione non direttamente riconducibili alla costruzione e sono generalmente composti da spese tecnico - amministrative di azienda e di cantiere. Sono esempio di queste spese: i salari pagati ai dipendenti non direttamente coinvolti nel processo di costruzione (custodi, vigilanza, addetti alla manutenzione), l’energia elettrica, l’ammortamento degli impianti e dei macchinari, le spese per il montaggio e lo smontaggio del cantiere. G eneralmente tali costi sono fissi con un andamento costante nell’intervallo del processo di costruzione. Ai fini del calcolo degli oneri finanziari, tali spese si considerano distribuite secondo gli stati di avanzamento dei lavori, e vengono stabilite in percentuale sul costo tecnico di costruzione.
Sc Spese di commercializzazione
Per quanto riguarda le spese di commercializzazione del prodotto finito (fabbricato), se ne valuterà l’ammontare con un esame sulla commerciabilità del prodotto finito e sugli usi “ordinari” del mercato di riferimento. In ogni caso saranno computati come costi a detrarre sui ricavi in quanto i relativi esborsi saranno contestuali alle vendite del prodotto finito, per questo normalmente i costi commerciali sono conteggiati in percentuale rispetto al
valore di mercato (VM) ipotizzato per il prodotto ottenibile dalla trasformazione.
3.1.7 Oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di trasformazione finanziati
dal debito(Ofc)
G li oneri verranno calcolati sui costi diretti e indiretti di trasformazione finanziati dal debito applicando la nota formula dell’interesse composto:
I = C x d x (qn - 1)
Dove: � C= capitale investito; � d = percentuale di indebitamento;
� qn = coefficiente di attualizzazione con q=1+i
� i = tasso di interesse sul debito; � n = tempo di maturazione dei fattori economici.
G li interessi passivi sono calcolati con riferimento al numero “t” di anni in cui si protrae il debito, corrispondente al periodo compreso dal momento in cui si ipotizza l’esborso di denaro al momento in cui viene conclusa l’operazione immobiliare (vendita dell’ultima frazione di immobile realizzato) Il tasso “i” rappresenta il saggio di interesse unitario annuo richiesto dall’ente erogante il prestito a favore del promotore immobiliare. In definitiva, con tale operazione si intendono remunerare gli interessi bancari che il
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trasformatore deve corrispondere all’istituto di credito a cui ricorre per poter pagare tutti gli attori del processo edilizio che intervengono nella trasformazione: quota di debito dei costi tecnici della trasformazione (in tabella CT); il saggio di interesse bancario unitario “i” annuo è quello mediamente riscontrabile nel settore per un operatore ordinario, cioè dotato di medie capacità imprenditoriali. G li oneri finanziari sono computati con riferimento ai tempi ipotizzati di erogazione dei capitali, e quindi ai conseguenti tempi di maturazione degli interessi passivi. In particolare:
� gli oneri di urbanizzazione Oups e Oucc possono generalmente considerarsi erogati al tempo n = 1/3 n1, pertanto i relativi oneri finanziari a rigore vanno calcolati, sempre relativamente alla quota parte di capitali presi a prestito, per t = 2/3n1 + n2 + n3 anni
� gli eventuali costi di idoneizzazione Coi possono essere pensati
concentrati al tempo n1 di inizio dei lavori di costruzione, e quindi i relativi oneri finanziari a rigore, sempre relativamente alla quota
parte di capitali presi a prestito, si capitalizzeranno per t = n2 + n3 anni.
� Per i costi Csc e Cse, inglobandovi per semplicità i costi di gestione (Op + Oal + Sg + Sc), nell’ipotesi di costi legati ad esborsi progressivi in favore dell’impresa di costruzione a stati di avanzamento nel tempo n2 e in mancanza di un programma lavori che preveda l’emissione di SAL è lecito formulare delle ipotesi semplificative del tipo:
� anticipo iniziale che, con riferimento alla prassi del settore e all’entità delle costruzioni, può assumersi pari al 30% erogato al tempo n1. La durata da considerare ai fini degli oneri finanziari è pertanto t = n2 + n3
� residuo 70% dei costi di costruzione – in considerazione della circostanza che le opere relativamente più costose (finiture e completamenti impiantistici) si concentrano nella seconda fase dei lavori – si può considerare mediamente addensato a 2/3 dall’inizio lavori e pertanto al tempo n1 + 2/3 n2. La durata da considerare ai fini degli oneri finanziari è pertanto t = 1/3 n2 + n3.
3.1.8 Oneri sull’acquisto del bene da trasformare (Ofa)
G li oneri sul costo di acquisto del bene da trasformare sono la somma degli oneri di trasferimento e degli oneri finanziari sulla quota di debito del promotore; nello specifico: � gli oneri di trasferimento (Ot) – da esprimere in percentuale del valore
incognito VT – che comprendono: - imposta di registro; - oneri di mediazione; - oneri per consulenze tecnico legali; - oneri notarili.
Ot = t VT
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COMMITTENTE: Comune di Castagneto Carducci – Area 1 – Gestione Risorse Finanziarie – Ufficio Tributi.
Via Aurelia 2e – fraz. Donoratico, 57022 Castagneto Carducci (LI).
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� gli oneri finanziari (Ofa) sulla quota coperta dal debito, computati al medesimo saggio di remunerazione già individuato per i costi di trasformazione, con riferimento ai tempi di erogazione del costo del bene da trasformare (che in questo caso coincide con l’istante iniziale, il che significa che detti oneri matureranno per tutta la durata “n” dell’operazione immobiliare), e anch’essi espressi in percentuale del valore incognito Vt.
Ofa = (VT+Ot) d [(1+i)n -1] = VT[(1+t) d [(1+i)n -1] = fVT
3.1.9 Profitto del promotore immobiliare sui ricavi (Up)
Tale costo indiretto remunera, oltre alla capacità organizzativa del promotore, anche il rischio imprenditoriale cui si espone. Il profitto viene dedotto dal mercato e varia quindi in funzione di molteplici parametri legati all’operazione di trasformazione:
� condizioni economiche generali � andamento del mercato � destinazioni d’uso (residenziale, produttivo, terziario, misto, ecc.), � modalità, localizzazione e dimensioni dell’intervento � attendibilità delle previsioni di tempi e costi e ricavi, � eventuali analisi di scenari alternativi.
Ogni differente operazione di trasformazione avrà uno specifico tasso di rischio e quindi di profitto, correlato al settore e all’insieme delle caratteristiche dello sviluppo immobiliare. Ovviamente l’intervento ipotizzato di trasformazione è fattibile finanziariamente se produce un profitto per il promotore immobiliare che gestisce l’operazione. In tal caso il valore di trasformazione (più probabile prezzo di mercato dell’immobile nel suo stato attuale) rappresenta il massimo prezzo di acquisto che l’acquirente è disposto a pagare (massimo prezzo di offerta); un’offerta di vendita maggiore, infatti, andrebbe a discapito del tornaconto atteso. L’utile del promotore può anche essere visto come somma delle due componenti remunerative dei capitali e dei rischi:
• La remunerazione attesa dall’investitore (investor): rappresenta il mancato guadagno sul capitale investito per tutto il tempo che va dalla sua erogazione al rientro a fine operazione e deriva dal fatto che dovrà trascorrere del tempo (il tempo n = n1 + n2 + n3) prima che l’immobile produca reddito, ovvero prima che i capitali investiti diano frutti. Tale remunerazione minima sarà commisurata al rendimento di investimenti alternativi privi di rischi specifici, come ad esempio l’acquisto di un immobile già esistente di pari destinazione d’uso (ovvero di destinazione d’uso maggiormente assimilabile) rispetto a quello da costruire in grado di produrre reddito nell’immediato, o anche l’investimento mobiliare diversificato.
• La remunerazione del rischio specifico del promotore (developer): il profitto che ordinariamente viene ritenuto equo ritrarre, e che il promotore si attende quindi di ottenere, dall’impiego dei capitali, sia propri che presi a prestito, compresi gli oneri finanziari, nell’operazione immobiliare intrapresa e corrisponde all’incremento di valore del suolo dovuto alla trasformazione edilizia subita (capital gain). Infatti, il
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promotore, incassando a fine operazione il valore di mercato, si attende non solo di recuperare tutti i mancati interessi sui capitali investiti ma anche di incamerare un ulteriore premio che lo ripaghi dei rischi specifici affrontati.
3.1.10 Valore delle aree edificabili (schede normative).
I valori delle aree edificabili di cui alle schede normative fornite dal comune, meglio identificate al punto 1.3, vengono calcolate con dei fogli elettronici, allegati alla presente relazione, in coerenza con l’algoritmo di calcolo di cui al punto 3.1.
La determinazione del valore dell’area (VT) deriva dall’attualizzazione della formula riportata al punto 3.1):
posto Kp = Ctc+Ou+Op+Sg+Sc+Ofc+Up : costo complessivo attualizzato
VT=(Vm-Kp)-Ofa-Ot (1)
rd: tasso sul capitale; ra: tasso di attualizzazione; d: rapporto di indebitamento; qi = 1+ri : binomio di interesse
Ofa = f*VT: oneri finanziari sulla quota di indebitamento attualizzati:
Ot = t*VT: oneri di trasferimento
sostituendo nella (1) ed isolando l’incognita VT:
VT= Vm/qn –[Ctc+Ou+Cg+Ot+Up]/q
n – VT (t+f)/qn
Da cui deriva:
Vm/qn –[Ctc+Ou+Cg+Oft+Up]/q
n
VT = [1+(t+f)/q
n]
VT = valore di mercato del bene da trasformare; Vm = valore del bene trasformato; Ctc = costi tecnici di trasformazione; Ou = oneri di urbanizzazione; Cg = costi di gestione dell’operazione immobiliare; Oft =oneri finanziari sulla quota dei costi diretti ed indiretti della trasformazione, finanziata sul debito; Up = utile del promotore; t = percentuale del valore incognito corrispondente agli oneri di trasferimento del bene da trasformare; f = percentuale del valore incognito corrispondente agli oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di acquisto del bene da trasformare;
1/qn = fattore di attualizzazione, con n durata dell’operazione e q = 1+r; r = tasso di rendimento di investimenti privi di rischio di durata pari a quella dell’operazione. Si evidenzia che i conteggi sono stati eseguiti, per tutte le schede, ipotizzando:
� d = 0,60: rapporto di indebitamento;
� rd = 4 % : saggio di indebitamento;
� ra = 3,20 %: saggio di sconto;
� t = 13 %
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4 CONCLUSIONI
Per quanto sopra esposto, considerando i conteggi allegati alla presente relazione si determinano, per le singole schede urbanistiche, i seguenti valori finalizzati alla determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili:
Scheda
Normativa Localizzazione Valore stimato
6 Castagneto Carducci € 454.000,00
10 Castagneto Carducci € 961.000,00
11 Castagneto Carducci € 228.000,00
12 Castagneto Carducci € 725.000,00
13 Castagneto Carducci € 164.000,00
14 Castagneto Carducci € 114.000,00
18 Donoratico € 608.000,00
21 Donoratico € 301.000,00
23 Donoratico € 301.000,00
24 Donoratico € 301.000,00
28 Donoratico € 132.000,00
35 Donoratico € 88.000,00
36 Donoratico € 301.000,00
37A Donoratico € 230.000,00
37B Donoratico € 4.430.000,00
40 Donoratico € 1.872.000,00
41 Donoratico € 88.000,00
45 Donoratico € 182.000,00
52 Marina di Castagneto € 2.326.000,00
56 Marina di Castagneto € 326.000,00
61 Marina di Castagneto € 2.282.000,00
62 Marina di Castagneto € 124.000,00
Livorno 25 agosto ’10
Il Responsabile Tecnico
ing. Antonio De Vito
Il Direttore
ing. Rinaldo Adriani
ALLEGATI
Valori Osservatorio del Mercato Immobiliare 2° - 2009
Schede urbanistiche – valore di trasformazione
1
2
Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaterritorio.it – P.I. 06455481009 - C.F. 80416110585
ALLEGATO 1
Valori Osservatorio del Mercato
Immobiliare
2° semestre 2009
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Schede Urbanistiche
Valore di Trasformazione
SCHEDA URBANISTICA N. 6LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento totale mq 800Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 300Superficie lorda di pavimento - attività ricettive mq 500Altezza max m 7,50Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 2400Sup. per contributo costo di costruzione mq 640
454.000,00€ 567,50 189,17
Dati urbanistici
Castagneto Carducci
Piano attuativo
B1Attivita Urbane + attività ricettive
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 6
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 18
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 24 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 6
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Vm
€/mq
2.484.000
Vm res.
1.90
0,00
€/mq
360
684.000
Vm att. Urb.
3.00
0,00
€/mq
600
1.800.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1100
mq
800
880.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
880.000
Oup
s32
,16
mc
2400
77.184
Oucc
14,93
mq
640
9.55
5
Ou=
(Oup
s+Oucc)
86.739
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€88
0.00
088
.000
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€96
6.73
948
.337
Sc = 3% x Vm
3%€
2.48
4.00
074
.520
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
210.857
1.177.596
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%24
880.00
030
%60
%12
.925
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%12
880.00
070
%60
%14
.784
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%18
86.739
100%
60%
3.15
4
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%24
210.85
730
%60
%3.09
7
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%12
210.85
770
%60
%3.54
2
Ofc
37.503
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
25%
2.48
4.00
0621.000
RICAVI
Valore di mercato del prodo
tto finito - attività urban
e
Valore di mercato del prodo
tto finito - attività ricettive
UTILE DEL PROMOTORE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(dem
olizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg ]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 6
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
2.48
4.00
036
0,90
983
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
264.00
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
616.00
024
0,93
895
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%86
.739
180,95
385
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
63.257
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
147.60
024
0,93
895
d x Ofc
37.503
360,90
983
Up
621.00
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
7,49
%Vt
360,90
983
0,06
82Vt
19,82%
454.084,29
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
34.121
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60%
) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
565.004
1.715.951
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
82.736
61.295
138.58
9
1.116.826
2.260.018
255.81
3
578.39
3
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
2.26
0.01
8
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 6
SCHEDA URBANISTICA N. 10LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento totale mq 1200Superficie lorda di pavimento - residenziale mq 900Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 300Altezza max m -Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 3600Sup. per contributo costo di costruzione mq 960
961.000,00€ 800,83 266,94
Dati urbanistici
Castagneto Carducci
Intervento operativo
B1Residenziale+Attivita Urbane
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 10
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 18
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 10
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Vm
€/mq
4.356.000
Vm res.
3.40
0,00
€/mq
1080
3.672.000
Vm att. Urb.
1.90
0,00
€/mq
360
684.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1150
mq
1200
1.38
0.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
1.380.000
Oup
s61
,07
mc
3600
219.85
2
Oucc
14,93
mq
960
14.333
Ou=
(Oup
s+Oucc)
234.185
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€1.38
0.00
013
8.00
0
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€1.61
4.18
580
.709
Sc = 3% x Vm
3%€
4.35
6.00
013
0.68
0
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
349.389
1.963.574
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
1.38
0.00
030
%60
%20
.269
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
1.38
0.00
070
%60
%23
.184
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
234.18
510
0%60
%8.51
4
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
349.38
930
%60
%5.13
2
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
349.38
970
%60
%5.87
0
Ofc
62.969
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
4.35
6.00
0980.100
RICAVI
Valore di mercato del prodo
tto finito - residen
ziale
Valore di mercato del prodo
tto finito - attività urban
e
UTILE DEL PROMOTORE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg ]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
0
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
4.35
6.00
036
0,90
983
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
414.00
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
966.00
024
0,93
895
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%23
4.18
518
0,95
385
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
104.81
712
0,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
244.57
224
0,93
895
d x Ofc
62.969
360,90
983
Up
980.10
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
7,49
%Vt
360,90
983
0,06
82Vt
19,82%
960.997,79
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
57.291
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
891.724
2.811.787
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
223.37
7
101.56
6
229.64
1
1.862.772
3.963.219
401.16
2
907.02
6
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
3.96
3.21
9
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
0
SCHEDA URBANISTICA N. 11LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento totale mq 500Superficie lorda di pavimento - residenziale mq 200Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 300Altezza max m -Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 1500Sup. per contributo costo di costruzione mq 400
228.000,00€ 456,00 152,00
Dati urbanistici
Castagneto Carducci
Intervento operativo
B1Residenziale+Attivita Urbane
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 11
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 30
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 30
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 15
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 11
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Vm
€/mq
1.500.000
Vm res.
3.40
0,00
€/mq
240
816.000
Vm att. Urb.
1.90
0,00
€/mq
360
684.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1150
mq
500
575.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
575.000
Oup
s61
,07
mc
1500
91.605
Oucc
14,93
mq
400
5.97
2
Ou=
(Oup
s+Oucc)
97.577
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€57
5.00
057
.500
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€67
2.57
733
.629
Sc = 3% x Vm
3%€
1.50
0.00
045
.000
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
136.129
808.706
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
575.00
030
%60
%8.44
6
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
575.00
070
%60
%9.66
0
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
97.577
100%
60%
3.54
8
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
136.12
930
%60
%1.99
9
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
136.12
970
%60
%2.28
7
Ofc
25.940
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
1.50
0.00
0337.500
RICAVI
Valore di mercato del prodo
tto finito - residen
ziale
Valore di mercato del prodo
tto finito - attività urban
e
UTILE DEL PROMOTORE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg ]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
1
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
1.50
0.00
030
0,92
427
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
172.50
06
0,98
437
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
402.50
018
0,95
385
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%97
.577
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
40.839
60,98
437
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
95.290
180,95
385
d x Ofc
25.940
300,92
427
Up
337.50
030
0,92
427
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
6,18
%Vt
300,92
427
0,05
71Vt
18,71%
228.379,19
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
23.975
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
311.941
1.115.289
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
94.551
40.200
90.893
779.373
1.386.405
169.80
4
383.92
5
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
1.38
6.40
5
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
1
SCHEDA URBANISTICA N. 12LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 1000Altezza max m 6,50Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 3000Sup. per contributo costo di costruzione mq 800
725.000,00€ 725,00 241,67
Dati urbanistici
Castagneto Carducci
Intervento operativo
B1Attività ricettiva-alberghiera
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 12
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 12
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 42
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 42
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 21
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 12
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
3.00
0,00
€/mq
1200
3.600.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1200
mq
1000
1.20
0.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
1.200.000
Oup
s26
,8mc
3000
80.400
Oucc
21,33
mq
800
17.064
Ou=
(Oup
s+Oucc)
97.464
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€1.20
0.00
012
0.00
0
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€1.29
7.46
464
.873
Sc = 3% x Vm
3%€
3.60
0.00
010
8.00
0
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
292.873
1.590.337
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%30
1.20
0.00
030
%60
%22
.252
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
1.20
0.00
070
%60
%41
.126
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%21
97.464
100%
60%
4.15
5
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
292.87
330
%60
%4.30
2
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
292.87
370
%60
%4.92
0
Ofc
76.755
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
25%
3.60
0.00
0900.000
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
2
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
3.60
0.00
036
0,90
983
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
360.00
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
840.00
024
0,93
895
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%97
.464
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
87.862
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
205.01
124
0,93
895
d x Ofc
76.755
360,90
983
Up
900.00
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
8,83
%Vt
420,89
561
0,07
91Vt
20,91%
725.417,18
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
69.834
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) del Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
818.847
2.398.309
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
94.442
85.137
192.49
5
1.509.628
3.275.388
348.83
6
788.71
8
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
3.27
5.38
8
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
2
SCHEDA URBANISTICA N. 13LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 150Altezza max m 6,50Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 450Sup. per contributo costo di costruzione mq 120
164.000,00€ 1.093,33
364,44
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Castagneto Carducci
Intervento operativo
B1Residenziale
Valore di trasformazione - SCHEDA 13
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 8
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 26
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 26
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 8 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 13
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 8 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 13
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
3.40
0,00
€/mq
180
612.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1200
mq
150
180.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
180.000
Oup
s61
,07
mc
450
27.482
Oucc
14,93
mq
120
1.79
2
Ou=
(Oup
s+Oucc)
29.273
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€18
0.00
018
.000
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€20
9.27
310
.464
Sc = 3% x Vm
3%€
612.00
018
.360
Cg = (Op+S
g+Sc)
46.824
256.097
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%18
180.00
030
%60
%1.96
3
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%10
180.00
070
%60
%2.51
2
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%13
29.273
100%
60%
762
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%18
46.824
30%
60%
511
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%10
46.824
70%
60%
653
Ofc
6.401
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
23%
612.00
0137.700
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
3
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
612.00
026
0,93
403
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
54.000
80,97
922
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
126.00
016
0,95
887
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%29
.273
130,96
645
Cg = (Op+S
g+Sc)
30,00%
14.047
80,97
922
Cg = (Op+S
g+Sc)
70,00%
32.777
160,95
887
d x Ofc
6.40
136
0,90
983
Up
137.70
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
5,32
%Vt
260,93
403
0,04
97Vt
17,97%
163.895,16
€
Valore
attualizzato
€
571.62
6
571.626
52.878
120.81
8
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
28.291
13.755
31.428
247.170
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
5.824
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
125.284
378.278
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
3
SCHEDA URBANISTICA N. 14LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 100Altezza max m 6,50Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 300Sup. per contributo costo di costruzione mq 80
114.000,00€ 1.140,00
380,00
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Castagneto Carducci
Intervento operativo
B1Residenziale
Valore di trasformazione - SCHEDA 14
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 8
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 26
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 26
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 8 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 13
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 8 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 14
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
3.60
0,00
€/mq
120
432.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1300
mq
100
130.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
130.000
Oup
s61
,07
mc
300
18.321
Oucc
14,93
mq
801.19
4
Ou=
(Oup
s+Oucc)
19.515
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€13
0.00
013
.000
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€14
9.51
57.47
6
Sc = 3% x Vm
3%€
432.00
012
.960
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
33.436
182.951
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%18
130.00
030
%60
%1.41
8
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%10
130.00
070
%60
%1.81
4
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%13
19.515
100%
60%
508
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%18
33.436
30%
60%
365
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%10
33.436
70%
60%
467
Ofc
4.571
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
432.00
097.200
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(dem
olizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
4
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
432.00
026
0,93
403
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
39.000
80,97
922
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
91.000
160,95
887
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%19
.515
130,96
645
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
10.031
80,97
922
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
23.405
160,95
887
d x Ofc
4.57
136
0,90
983
Up
97.200
360,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
5,32
%Vt
260,93
403
0,04
97Vt
17,97%
113.871,65
€
Valore
attualizzato
€
403.50
1
403.501
38.190
87.257
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
18.861
9.82
2
22.442
176.572
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
4.159
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60%
) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
88.435
269.166
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
4
SCHEDA URBANISTICA N. 18LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 2000Altezza max m 5,00Altezza di piano m 4,00Volume urbanistico mc 8000Sup. per contributo costo di costruzione mq 1600
608.000,00€ 304,00 76,00
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Intervento operativo
D1Attivita Urbane
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 18
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 20
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 8
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 40
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 40
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 20
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1=12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 26 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 18
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.20
0,00
€/mq
2000
4.400.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
850
mq
2000
1.70
0.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
1.700.000
Oup
s26
,8mc
8000
214.40
0
Oucc
21,33
mq
1600
34.128
Ou=
(Oup
s+Oucc)
248.528
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
12%
€1.70
0.00
020
4.00
0
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€1.94
8.52
897
.426
Sc = 3% x Vm
3%€
4.40
0.00
013
2.00
0
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
433.426
2.381.954
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%28
1.70
0.00
030
%60
%29
.325
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%14
1.70
0.00
070
%60
%33
.430
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%20
248.52
810
0%60
%10
.073
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%28
433.42
630
%60
%7.47
7
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%14
433.42
670
%60
%8.52
3
Ofc
88.828
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
4.40
0.00
0990.000
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
8
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
4.40
0.00
040
0,90
033
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
510.00
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
1.19
0.00
026
0,93
403
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%24
8.52
820
0,94
886
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
130.02
812
0,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
303.39
826
0,93
403
d x Ofc
88.828
120,96
899
Up
990.00
040
0,90
033
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
8,38
%Vt
400,90
033
0,07
54Vt
20,54%
608.217,24
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
86.073
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
891.327
3.228.278
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
235.81
8
125.99
6
283.38
3
2.250.878
3.961.452
494.18
5
1.11
1.49
6
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
3.96
1.45
2
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 1
8
SCHEDA URBANISTICA N. 21LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 750Altezza max m 10,00Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 2250Sup. per contributo costo di costruzione mq 600
301.000,00€ 401,33 133,78
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Intervento operativo
D1Residenziale
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 21
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 18
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 21
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.30
0,00
€/mq
900
2.070.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
750
787.50
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
787.500
Oup
s61
,07
mc
2250
137.40
8
Oucc
14,93
mq
600
8.95
8
Ou=
(Oup
s+Oucc)
146.366
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€78
7.50
078
.750
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€93
3.86
646
.693
Sc = 3% x Vm
3%€
2.07
0.00
062
.100
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
187.543
1.121.409
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
787.50
030
%60
%11
.567
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
787.50
070
%60
%13
.230
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
146.36
610
0%60
%5.32
2
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
187.54
330
%60
%2.75
5
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
187.54
370
%60
%3.15
1
Ofc
36.024
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
2.07
0.00
0465.750
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 2
1
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
2.07
0.00
036
0,90
983
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
236.25
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
551.25
024
0,93
895
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%14
6.36
612
0,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
56.263
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
131.28
024
0,93
895
d x Ofc
36.024
360,90
983
Up
465.75
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
7,49
%Vt
360,90
983
0,06
82Vt
19,82%
301.035,00
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
32.775
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
423.753
1.522.659
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
141.82
7
54.518
123.26
6
1.066.131
1.883.348
228.92
4
517.59
6
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
1.88
3.34
8
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 2
1
SCHEDA URBANISTICA N. 23LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 750Altezza max m 10,00Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 2250Sup. per contributo costo di costruzione mq 600
301.000,00€ 401,33 133,78
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Intervento operativo
D1Residenziale
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 23
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 18
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 23
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.30
0,00
€/mq
900
2.070.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
750
787.50
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
787.500
Oup
s61
,07
mc
2250
137.40
8
Oucc
14,93
mq
600
8.95
8
Ou=
(Oup
s+Oucc)
146.366
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€78
7.50
078
.750
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€93
3.86
646
.693
Sc = 3% x Vm
3%€
2.07
0.00
062
.100
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
187.543
1.121.409
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
787.50
030
%60
%11
.567
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
787.50
070
%60
%13
.230
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
146.36
610
0%60
%5.32
2
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
187.54
330
%60
%2.75
5
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
187.54
370
%60
%3.15
1
Ofc
36.024
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
2.07
0.00
0465.750
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 2
3
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
2.07
0.00
036
0,90
983
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
236.25
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
551.25
024
0,93
895
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%14
6.36
612
0,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
56.263
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
131.28
024
0,93
895
d x Ofc
36.024
360,90
983
Up
465.75
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
7,49
%Vt
360,90
983
0,06
82Vt
19,82%
301.035,00
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
32.775
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
423.753
1.522.659
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
141.82
7
54.518
123.26
6
1.066.131
1.883.348
228.92
4
517.59
6
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
1.88
3.34
8
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 2
3
SCHEDA URBANISTICA N. 24LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 750Altezza max m 10,00Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 2250Sup. per contributo costo di costruzione mq 600
301.000,00€ 401,33 133,78
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Intervento operativo
D1Residenziale
Valore di trasformazione - SCHEDA 24
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 18
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 24
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.30
0,00
€/mq
900
2.070.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
750
787.50
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
787.500
Oup
s61
,07
mc
2250
137.40
8
Oucc
14,93
mq
600
8.95
8
Ou=
(Oup
s+Oucc)
146.366
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€78
7.50
078
.750
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€93
3.86
646
.693
Sc = 3% x Vm
3%€
2.07
0.00
062
.100
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
187.543
1.121.409
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
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[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
787.50
030
%60
%11
.567
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
787.50
070
%60
%13
.230
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
146.36
610
0%60
%5.32
2
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
187.54
330
%60
%2.75
5
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
187.54
370
%60
%3.15
1
Ofc
36.024
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
2.07
0.00
0465.750
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
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One
ri di urban
izzazion
e sul C
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Ono
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COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
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sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
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ONERI
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cnico di costruzione
Ctc
Val
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CH
ED
A 2
4
VALORE
Simbo
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ta
%
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€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
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attualizzazion
e
1/q^n
Vm
2.07
0.00
036
0,90
983
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
236.25
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
551.25
024
0,93
895
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%14
6.36
612
0,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
56.263
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
131.28
024
0,93
895
d x Ofc
36.024
360,90
983
Up
465.75
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
7,49
%Vt
360,90
983
0,06
82Vt
19,82%
301.035,00
€
Valore
attualizzato
€
1.88
3.34
8
1.883.348
228.92
4
517.59
6
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
141.82
7
54.518
123.26
6
1.066.131
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
32.775
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
423.753
1.522.659
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 2
4
SCHEDA URBANISTICA N. 28LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 300Altezza max m 10,00Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 900Sup. per contributo costo di costruzione mq 240
132.000,00€ 440,00 146,67
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Intervento operativo
D1Residenziale
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 28
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 30
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 30
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 8 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 15
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 8 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 28
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.30
0,00
€/mq
360
828.00
0
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
300
315.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
315.00
0
Oup
s61
,07
mc
900
54.963
Oucc
14,93
mq
240
3.58
3
Ou=
(Oup
s+Oucc)
58.546
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€31
5.00
031
.500
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€37
3.54
618
.677
Sc = 3% x Vm
3%€
828.00
024
.840
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
75.017
448.56
4
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
315.00
030
%60
%3.43
6
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%10
315.00
070
%60
%4.39
6
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%13
58.546
100%
60%
1.52
5
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
75.017
30%
60%
818
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%10
75.017
70%
60%
1.04
7
Ofc
11.221
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
828.00
018
6.30
0
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI M
ERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
ONERI
COSTI D
IRETTI E
INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
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molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
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erali e amministrazione
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INANZIARI
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e Sc = 1% x Vm
Val
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8
VALORE
Simbo
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%
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€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
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attualizzazion
e
1/q^n
Vm
828.00
030
0,92
427
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
94.500
120,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
220.50
020
0,94
886
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%58
.546
170,95
636
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
22.505
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
52.512
200,94
886
d x Ofc
11.221
360,90
983
Up
186.30
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
6,18
%Vt
300,92
427
0,05
71Vt
18,71%
132.39
2,31
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI T
RASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI M
ERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
10.209
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
169.50
1
608.12
9
ONERI S
U CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI T
RASFORMAZIONE [Vt]
55.991
21.807
49.827
428.41
9
765.29
6
91.570
209.22
4
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
765.29
6
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 2
8
SCHEDA URBANISTICA N. 35LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 200Altezza max m 10,00Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 600Sup. per contributo costo di costruzione mq 160
88.000,00€ 440,00 146,67
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Intervento operativo
D1Residenziale
Valore di trasformazione - SCHEDA 35
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 30
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 30
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 8 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 15
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 8 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 35
TABELLA DEI C
OSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.30
0,00
€/mq
240
552.00
0
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
200
210.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
210.00
0
Oup
s61
,07
mc
600
36.642
Oucc
14,93
mq
160
2.38
9
Ou=
(Oup
s+Oucc)
39.031
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€21
0.00
021
.000
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€24
9.03
112
.452
Sc = 3% x Vm
3%€
552.00
016
.560
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
50.012
299.04
2
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
210.00
030
%60
%2.29
1
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%10
210.00
070
%60
%2.93
0
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%13
39.031
100%
60%
1.01
6
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
50.012
30%
60%
545
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%10
50.012
70%
60%
698
Ofc
7.48
1
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
552.00
012
4.20
0
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI F
INANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI D
IRETTI E
INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI M
ERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 3
5
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
552.00
030
0,92
427
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
63.000
120,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
147.00
020
0,94
886
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%39
.031
170,95
636
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
15.003
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
35.008
200,94
886
d x Ofc
7.48
136
0,90
983
Up
124.20
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
6,18
%Vt
300,92
427
0,05
71Vt
18,71%
88.262
,38
€
Valore
attualizzato
€
510.19
7
510.19
7
61.046
139.48
2
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
37.327
14.538
33.218
285.61
1
ONERI S
U CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI T
RASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
6.80
6One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
113.00
1
405.41
8
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI T
RASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI M
ERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 3
5
SCHEDA URBANISTICA N. 36LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 750Altezza max m 10,00Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 2250Sup. per contributo costo di costruzione mq 600
301.000,00€ 401,33 133,78
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Intervento operativo
D1Residenziale
Valore di trasformazione - SCHEDA 36
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 18
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 36
TABELLA DEI C
OSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.30
0,00
€/mq
900
2.070.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
750
787.50
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
787.500
Oup
s61
,07
mc
2250
137.40
8
Oucc
14,93
mq
600
8.95
8
Ou=
(Oup
s+Oucc)
146.366
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€78
7.50
078
.750
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€93
3.86
646
.693
Sc = 3% x Vm
3%€
2.07
0.00
062
.100
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
187.543
1.121.409
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
787.50
030
%60
%11
.567
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
787.50
070
%60
%13
.230
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
146.36
610
0%60
%5.32
2
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%24
187.54
330
%60
%2.75
5
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%12
187.54
370
%60
%3.15
1
Ofc
36.024
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
2.07
0.00
0465.750
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 3
6
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
2.07
0.00
036
0,90
983
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
236.25
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
551.25
024
0,93
895
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%14
6.36
612
0,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
56.263
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
131.28
024
0,93
895
d x Ofc
36.024
360,90
983
Up
465.75
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
7,49
%Vt
360,90
983
0,06
82Vt
19,82%
301.035,00
€
Valore
attualizzato
€
1.88
3.34
8
1.883.348
228.92
4
517.59
6
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
141.82
7
54.518
123.26
6
1.066.131
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
32.775
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
423.753
1.522.659
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 3
6
SCHEDA URBANISTICA N. 37ALocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 1000Altezza max m 10,00Altezza di piano m 4,00Volume urbanistico mc 4000Sup. per contributo costo di costruzione mq 800
230.000,00€ 230,00 57,50
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Piano attuativo
D1Attivita Urbane
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 37(A)
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 20
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 12
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 44
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 44
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 22
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1=12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 26 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 37(A)
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.10
0,00
€/mq
1000
2.100.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
850
mq
1000
850.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
850.000
Oup
s50
,06
mc
4000
200.24
0
Oucc
21,33
mq
800
17.064
Ou=
(Oup
s+Oucc)
217.304
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€85
0.00
085
.000
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€1.06
7.30
453
.365
Sc = 2% x Vm
2%€
2.10
0.00
042
.000
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
180.365
1.247.669
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%28
850.00
030
%60
%14
.662
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%14
850.00
070
%60
%16
.715
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%22
217.30
410
0%60
%9.72
0
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%28
180.36
530
%60
%3.11
1
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%14
180.36
570
%60
%3.54
7
Ofc
47.756
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
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20%
2.10
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0420.000
UTILE DEL PROMOTORE
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ri di urban
izzazion
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Cg
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VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
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COSTI
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One
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One
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COSTO TECNICO DI C
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I URBANIZZAZIONE
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COSTI DIRETTI E INDIRETTI
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Costo di costruzione
Sup
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Ctc
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70,00%
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0,92
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100,00
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0,94
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Sg+
Sc)
30,00%
54.110
160,95
887
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
126.25
630
0,92
427
d x Ofc
47.756
120,96
899
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420.00
040
0,90
033
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13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
9,28
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440,89
092
0,08
27Vt
21,27%
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€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
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Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
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VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
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e
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One
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itale area
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One
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l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
378.139
1.592.556
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
205.11
1
51.884
116.69
4
1.168.142
1.870.932
244.51
2
549.94
1
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
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€
1.87
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2
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CH
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A 3
7(A
)
SCHEDA URBANISTICA N. 37BLocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 45000Altezza max m 10,00Altezza di piano m 10,00Volume urbanistico mc 450000Sup. per contributo costo di costruzione mq 0
4.430.000,00€ 98,44 9,84
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Piano attuativo
D1Attivita produttive "D"
Valore di trasformazione - SCHEDA 37(B)
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 12
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 36
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 12
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 60
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 60
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 30
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1=12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 26 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 37(B)
TABELLA DEI COSTI
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li
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c0
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0
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sc+ΣC
se+ΣO
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a
%(C
tc)x
dx [(
1+ i)
n -1]
4,00
%24
17.1
00.0
0070
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%58
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1
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x [(
1+ i)
n -1]
4,00
%30
1.81
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0%60
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2.179
Of4
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g)xd
x [(
1+ i)
n -1]
4,00
%36
3.46
5.74
330
%60
%77
.894
Of5
= a
%(C
g)xd
x [(
1+ i)
n -1]
4,00
%24
3.46
5.74
370
%60
%11
8.77
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Ofc
1.279.234
Sim
boli
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Coi
+C
sc+
Cse
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Op+
Sg+
Sc)
30,0
0%1.
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0,93
895
Cg
= (
Op+
Sg+
Sc)
70,0
0%2.4
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VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
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COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
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VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
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Val
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asfo
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CH
ED
A 3
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)
SCHEDA URBANISTICA N. 40LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento totale mq 6000Superficie lorda di pavimento - residenziale mq 5000Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 1000Altezza max m -Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 18000Sup. per contributo costo di costruzione mq 4800
1.872.000,00€ 312,00 104,00
Dati urbanistici
Donoratico sud
Piano attuativo
D1Residenziale+Attivita Urbane
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Valore di trasformazione - SCHEDA 40
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 18
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 24
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 48
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 48
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 24
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 18 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 34 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 40
TABELLA DEI COSTI
Sim
boli
Tas
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13.800.000
Vm att. Urb.
1.80
0,00
€/mq
1200
2.160.000
Simbo
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Prezzo
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unità di
misura
quan
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Costo
€
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00
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Csc
1050
mq
6000
6.30
0.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
6.300.000
Oup
s61
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mc
1800
01.09
9.26
0
Oucc
14,93
mq
4800
71.664
Ou=
(Oup
s+Oucc)
1.170.924
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€6.30
0.00
063
0.00
0
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€7.47
0.92
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3%€
15.960
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1.482.346
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0.00
070
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i)n -1]
4,00
%24
1.17
0.92
410
0%60
%57
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i)n -1]
4,00
%30
1.48
2.34
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%60
%27
.488
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%14
1.48
2.34
670
%60
%29
.150
Ofc
354.678
Simbo
lialiquo
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€
Utile
€
COSTI
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22,5%
15.960
.000
3.591.000
RICAVI
Valore di mercato del prodo
tto finito - residen
ziale
Valore di mercato del prodo
tto finito - attività urban
e
UTILE DEL PROMOTORE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
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ggi ecc)
Costo di costruzione
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Costo sistemazione
Sup
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Cse - verde
sul valore de
l ben
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sui costi di gestione
Cg
totale one
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ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
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ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg ]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 4
0
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
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rto alla
erog
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€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
15.960
.000
480,88
162
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
1.89
0.00
018
0,95
385
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
4.41
0.00
034
0,91
462
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%1.17
0.92
424
0,93
895
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
444.70
418
0,95
385
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
1.03
7.64
234
0,91
462
d x Ofc
354.67
848
0,88
162
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3.59
1.00
048
0,88
162
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
10,19%
Vt
480,88
162
0,08
99Vt
21,99%
1.871.662,26
€
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
312.691
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
3.165.897
11.787.507
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
1.09
9.43
9
424.18
1
949.04
8
8.308.919
14.070.655
1.80
2.77
7
4.03
3.47
4
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
Valore
attualizzato
€
14.070
.655
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 4
0
SCHEDA URBANISTICA N. 41LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 200Altezza max m 10,00Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 600Sup. per contributo costo di costruzione mq 160
88.000,00€ 440,00 146,67
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Donoratico Nord
Intervento operativo
D1Residenziale
Valore di trasformazione - SCHEDA 41
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 8
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 26
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 26
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 8 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 13
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 8 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 41
TABELLA DEI COSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RIC
AV
IV
m2.30
0,00
€/mq
240
552.00
0
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
200
210.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
210.00
0
Oup
s61
,07
mc
600
36.642
Oucc
14,93
mq
160
2.38
9
Ou=
(Oup
s+Oucc)
39.031
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€21
0.00
021
.000
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€24
9.03
112
.452
Sc = 3% x Vm
3%€
552.00
016
.560
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
50.012
299.04
2
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
210.00
030
%60
%2.29
1
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%10
210.00
070
%60
%2.93
0
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%13
39.031
100%
60%
1.01
6
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%18
50.012
30%
60%
545
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+
i)n -1]
4,00
%10
50.012
70%
60%
698
Ofc
7.48
1
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
552.00
012
4.20
0
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI F
INANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI D
IRETTI E
INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI M
ERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 4
1
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
552.00
026
0,93
403
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
63.000
80,97
922
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
147.00
016
0,95
887
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%39
.031
130,96
645
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
15.003
80,97
922
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
35.008
160,95
887
d x Ofc
7.48
126
0,93
403
Up
124.20
026
0,93
403
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
5,32
%Vt
260,93
403
0,04
97Vt
17,97%
88.127
,94
€
Valore
attualizzato
€
515.58
5
515.58
5
61.691
140.95
4
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
37.721
14.692
33.568
288.62
6
ONERI S
U CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI T
RASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
6.98
7One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
116.00
7
411.62
0
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI T
RASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI M
ERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 4
1
SCHEDA URBANISTICA N. 45LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 450Altezza max m 6,50Altezza di piano m 3,00Volume urbanistico mc 1350Sup. per contributo costo di costruzione mq 360
182.000,00€ 404,44 134,81
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Donoratico sud
Intervento operativo
D1Attività ricettiva-alberghiera
Valore di trasformazione - SCHEDA 45
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 10
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 16
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 10
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 36
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 10 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 20 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 18
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 12 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 20 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 45
TABELLA DEI C
OSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.40
0,00
€/mq
540
1.296.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1200
mq
450
540.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
540.000
Oup
s26
,8mc
1350
36.180
Oucc
21,33
mq
360
7.67
9
Ou=
(Oup
s+Oucc)
43.859
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€54
0.00
054
.000
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€58
3.85
929
.193
Sc = 3% x Vm
3%€
1.29
6.00
038
.880
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
122.073
705.932
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%26
540.00
030
%60
%8.62
1
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%16
540.00
070
%60
%12
.176
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%26
43.859
100%
60%
2.33
4
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%26
122.07
330
%60
%1.94
9
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%16
122.07
370
%60
%2.75
3
Ofc
27.832
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
22,5%
1.29
6.00
0291.600
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(dem
olizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 4
5
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
1.29
6.00
036
0,90
983
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
162.00
012
0,96
899
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
378.00
024
0,93
895
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%43
.859
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
36.622
120,96
899
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
85.451
240,93
895
d x Ofc
27.832
360,90
983
Up
291.60
036
0,90
983
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
7,49
%Vt
360,90
983
0,06
82Vt
19,82%
182.273,20
€
Valore
attualizzato
€
1.17
9.14
0
1.179.140
156.97
6
354.92
3
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
42.499
35.486
80.234
670.118
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
25.323
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60%
) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
265.306
960.747
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 4
5
SCHEDA URBANISTICA N. 52LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento totale mq 6400Superficie lorda di pavimento - ricettiva mq 5500Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 900Altezza max m 10,00Altezza di piano m 4,00Volume urbanistico mc 25600Sup. per contributo costo di costruzione mq 5120
2.326.000,00€ 363,44 90,86
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Marina di Castagneto nord
Piano attuativo
C1Ricettiva+Attivita Urbane
Valore di trasformazione - SCHEDA 52
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 18
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 24
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 48
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 48
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 24
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 18 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 34 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 52
TABELLA DEI C
OSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Vm
€/mq
17.784.000
Vm res.
2.40
0,00
€/mq
6600
15.840.000
Vm att. Urb.
1.80
0,00
€/mq
1080
1.944.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
6400
6.72
0.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
6.720.000
Oup
s32
,16
mc
2560
082
3.29
6
Oucc
26,8
mq
5120
137.21
6
Ou=
(Oup
s+Oucc)
960.512
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€6.72
0.00
067
2.00
0
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€7.68
0.51
238
4.02
6
Sc = 3% x Vm
3%€
17.784
.000
533.52
0
Cg = (Op+S
g+Sc)
1.589.546
9.270.058
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%30
6.72
0.00
030
%60
%12
4.61
3
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%14
6.72
0.00
070
%60
%13
2.14
6
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%24
960.51
210
0%60
%47
.027
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%30
1.58
9.54
630
%60
%29
.476
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%14
1.58
9.54
670
%60
%31
.258
Ofc
364.519
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
25%
17.784
.000
4.446.000
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
RICAVI
Valore di mercato del prodo
tto finito - ricettivo
Valore di mercato del prodo
tto finito - attività urban
e
UTILE DEL PROMOTORE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 5
2
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
17.784
.000
480,88
162
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
2.01
6.00
018
0,95
385
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
4.70
4.00
034
0,91
462
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%96
0.51
224
0,93
895
Cg = (Op+S
g+Sc)
30,00%
476.86
418
0,95
385
Cg = (Op+S
g+Sc)
70,00%
1.11
2.68
234
0,91
462
d x Ofc
364.51
948
0,88
162
Up
4.44
6.00
048
0,88
162
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
10,19%
Vt
480,88
162
0,08
99Vt
21,99%
2.326.461,46
€
Valore
attualizzato
€
15.678
.730
15.678.730
1.92
2.96
2
4.30
2.37
2
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
901.87
3
454.85
6
1.01
7.68
1
8.599.744
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
321.368
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
3.919.683
12.840.795
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 5
2
SCHEDA URBANISTICA N. 56LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 900Altezza max m 10,00Altezza di piano m 3,50Volume urbanistico mc 3150Sup. per contributo costo di costruzione mq 720
326.000,00€ 362,22 103,49
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Marina di Castagneto Nord
Intervento operativo
C1Attività Ricettive
Valore di trasformazione - SCHEDA 56
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 8
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 18
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 32
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 32
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 8 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 16
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 8 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 56
TABELLA DEI C
OSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.20
0,00
€/mq
1080
2.376.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
900
945.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
945.000
Oup
s32
,16
mc
3150
101.30
4
Oucc
14,93
mq
720
10.750
Ou=
(Oup
s+Oucc)
112.054
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€94
5.00
094
.500
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€1.05
7.05
452
.853
Sc = 3% x Vm
3%€
2.37
6.00
071
.280
Cg = (Op+S
g+Sc)
218.633
1.275.686
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%18
945.00
030
%60
%10
.307
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%10
945.00
070
%60
%13
.187
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%13
112.05
410
0%60
%2.91
8
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%18
218.63
330
%60
%2.38
5
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%10
218.63
370
%60
%3.05
1
Ofc
31.848
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
25%
2.37
6.00
0594.000
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 5
6
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
2.37
6.00
032
0,91
943
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
283.50
014
0,96
392
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
661.50
022
0,94
389
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%11
2.05
419
0,95
135
Cg = (Op+S
g+Sc)
30,00%
65.590
140,96
392
Cg = (Op+S
g+Sc)
70,00%
153.04
322
0,94
389
d x Ofc
31.848
260,93
403
Up
594.00
026
0,93
403
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
6,62
%Vt
320,91
943
0,06
08Vt
19,08%
325.884,04
€
Valore
attualizzato
€
2.18
4.56
6
2.184.566
273.27
1
624.38
3
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
106.60
2
63.223
144.45
6
1.211.935
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
29.747
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
554.814
1.796.496
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 5
6
SCHEDA URBANISTICA N. 61LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento totale mq 6800Superficie lorda di pavimento - ricettiva mq 4500Superficie lorda di pavimento - attività urbane mq 2300Altezza max m 11,00Altezza di piano m 4,00Volume urbanistico mc 27200Sup. per contributo costo di costruzione mq 5440
2.282.000,00€ 335,59 83,90
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Marina di Castagneto sud
Piano attuativo
C1Ricettiva+Attivita Urbane
Valore di trasformazione - SCHEDA 61
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 18
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 24
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 48
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 48
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 12 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 24 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 24
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 18 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 34 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 61
TABELLA DEI C
OSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Vm
€/mq
18.480.000
Vm res.
2.40
0,00
€/mq
5400
12.960.000
Vm att. Urb.
2.00
0,00
€/mq
2760
5.520.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1050
mq
6800
7.14
0.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
7.140.000
Oup
s32
,16
mc
2720
087
4.75
2
Oucc
21,33
mq
5440
116.03
5
Ou=
(Oup
s+Oucc)
990.787
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€7.14
0.00
071
4.00
0
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€8.13
0.78
740
6.53
9
Sc = 3% x Vm
3%€
18.480
.000
554.40
0
Cg = (Op+S
g+Sc)
1.674.939
9.805.727
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%30
7.14
0.00
030
%60
%13
2.40
1
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%14
7.14
0.00
070
%60
%14
0.40
5
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%24
990.78
710
0%60
%48
.509
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%30
1.67
4.93
930
%60
%31
.059
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%14
1.67
4.93
970
%60
%32
.937
Ofc
385.312
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
25%
18.480
.000
4.620.000
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
RICAVI
Valore di mercato del prodo
tto finito - ricettivo
Valore di mercato del prodo
tto finito - attività urban
e
UTILE DEL PROMOTORE
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(de
molizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 6
1
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
18.480
.000
480,88
162
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
2.14
2.00
018
0,95
385
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
4.99
8.00
034
0,91
462
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%99
0.78
724
0,93
895
Cg = (Op+S
g+Sc)
30,00%
502.48
218
0,95
385
Cg = (Op+S
g+Sc)
70,00%
1.17
2.45
834
0,91
462
d x Ofc
385.31
248
0,88
162
Up
4.62
0.00
048
0,88
162
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
10,19%
Vt
480,88
162
0,08
99Vt
21,99%
2.281.584,65
€
Valore
attualizzato
€
16.292
.338
16.292.338
2.04
3.14
7
4.57
1.27
1
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
930.30
0
479.29
2
1.07
2.35
3
9.096.363
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
339.699
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60
%) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
4.073.084
13.509.146
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 6
1
SCHEDA URBANISTICA N. 62LocalizzazioneZona OMI (Osservatorio Mercato Immobilare)Destinazioni d'uso:Modalità di Intervento
Superficie lorda di pavimento mq 300Altezza max m 4,00Altezza di piano m 4,00Volume urbanistico mc 1200Sup. per contributo costo di costruzione mq 240
124.000,00€ 413,33 103,33
Valore stimato complessivo [euro]Valore unitario x Sup. Lorda di Pav. [€/mq di SLP]Valore unitario x volume [€/mc]
Dati urbanistici
Marina di Castagneto Sud
Intervento operativo
C1Attività Urbane
Valore di trasformazione - SCHEDA 62
analisi di fattibilità e acquisto del complesso da trasformare momento iniziale 0
durata del procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico n1 = mesi 8
durata dei lavori fino alla consegna n2 = mesi 12
durata del periodo di commercializzazione dell’immobile n3 = mesi 6
durata totale dell’operazione n = n1 + n2 + n3 = mesi 26
Dettaglio voci
Valore di mercato del prodotto della trasformazione Vm n = n1 + n2 + n3 = mesi 26
costo tecnico di costruzione e costi di gestione a 8 mesi per il 30%
Ctc=(Csc+Cse); Cg= (Op+Sg+Sc) a 12 mesi per il 70%
Ou oneri di urbanizzazione mesi 13
accumulati a n = n1 + n2 + n3
a n1= 8 mesi per il 30%
a n1+(2/3) n2= 16 mesi per il 70%
Oneri di trasferimento relativi al capitale area (erogati al tempo 0) Ot tempo 0
Oneri finanziari sul 60% del capitale area Ofa
TEMPISTICA DELL’OPERAZIONE IMMOBILIARE
accumulati a n = n1 + n2 + n3 a partire dal
tempo 0
Tempo di erogazione
Oneri finanziari Ofc, sul 60 % del costo di trasformazione (Ct)
Valore di trasformazione - SCHEDA 62
TABELLA DEI C
OSTI
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
RICAVI
Vm
2.20
0,00
€/mq
360
792.000
Simbo
li
Tasso o
aliquo
ta
%
TEMPI
Prezzo
unitario
unità di
misura
quan
tità
Costo
€
Coi
00
0
Csc
1000
mq
300
300.00
0
Cse
0mq
00
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
300.000
Oup
s32
,16
mc
1200
38.592
Oucc
14,93
mq
240
3.58
3
Ou=
(Oup
s+Oucc)
42.175
Op = op%
x (ΣC
sc+ΣC
se)
10%
€30
0.00
030
.000
Sg = 5% x (ΣC
sc+ΣC
se+ΣO
u)5%
€34
2.17
517
.109
Sc = 3% x Vm
3%€
792.00
023
.760
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70.869
413.044
Simbo
liTasso I
%
tempo
a fine
periodo
Costi €
Quo
ta costi
[a]
Quo
ta deb
ito
d
One
ri finan
ziari
€
Of1 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%18
300.00
030
%60
%3.27
2
Of2 = a %(Ctc)xdx [(1
+ i)
n -1]
4,00
%10
300.00
070
%60
%4.18
6
Of3 = a %(Ou)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%13
42.175
100%
60%
1.09
8
Of4 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%18
70.869
30%
60%
773
Of5 = a %(Cg)xdx [(1+ i)
n -1]
4,00
%10
70.869
70%
60%
989
Ofc
10.319
Simbo
lialiquo
ta p
%
valore ben
e
trasform
ato
€
Utile
€
COSTI
Up = p x Vm
25%
792.00
0198.000
costo tecnico di costruzione
e relativi one
ri indiretti [C
tf =
Ctc
+ O
u +
Cg]
Spe
se gen
erali e amministrazione
ONERI FINANZIARI
Spe
se di com
mercializzazion
e Sc = 1% x Vm
ONERI
COSTI DIRETTI E INDIRETTI
COSTI
Costi di idon
eizzazione
(dem
olizioni, con
solidam
enti, drena
ggi ecc)
Costo di costruzione
Sup
erfici C
operte fu
ori terra
Costo sistemazione
Sup
erfici E
sterne
Cse - verde
VALORE DI MERCATO DEL PRODOTTO EDILIZIO
Valore di mercato del prodo
tto finito
COSTI
COSTI D
I GESTIONE
One
ri di urban
izzazion
e Prim
aria e Secon
daria
One
ri di urban
izzazion
e sul C
osto di C
ostruzione
Ono
rari profession
ali
COSTO TECNICO DI C
OSTRUZIONE
ONERI D
I URBANIZZAZIONE
UTILE DEL PROMOTORE
sul valore de
l ben
e trasform
ato Vm
sugli one
ri di urban
izzazion
e Ou
sui costi di gestione
Cg
totale one
ri finan
ziari sulla quo
ta d dei costi di trasform
azione
fina
nziata del deb
ito
ONERI
sul costo te
cnico di costruzione
Ctc
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 6
2
VALORE
Simbo
lialiquo
ta
%
impo
rto alla
erog
azione
€
tempi da inizio
periodo
mesi
fatto
re di
attualizzazion
e
1/q^n
Vm
792.00
026
0,93
403
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
30,00%
90.000
80,97
922
Ctc = (Coi+Csc+Cse)
70,00%
210.00
016
0,95
887
Ou=
(Oup
s+Oucc)
100,00
%42
.175
130,96
645
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
30,00%
21.261
80,97
922
Cg = (Op+
Sg+
Sc)
70,00%
49.608
160,95
887
d x Ofc
10.319
260,93
403
Up
198.00
026
0,93
403
Ot
13,00%
Vt
01,00
000
0,13
00Vt
Ofa
5,32
%Vt
260,93
403
0,04
97Vt
17,97%
124.214,07
€
Valore
attualizzato
€
739.75
2
739.752
88.130
201.36
3
Costo te
cnico di costruzione
Costo te
cnico di costruzione
40.760
20.819
47.568
398.640
ONERI SU CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
VALORE DI TRASFORMAZIONE [Vt]
Costi di gestione
One
ri di trasferim
ento relativi al cap
itale area
9.638
One
ri finan
ziari sulla quo
ta di ind
ebitamen
to (60%
) de
l Ct
Utile de
l promotore
COSTO ATTUALIZZATO [ Ct + Ofc + Up ] ]
184.938
593.216
VALORE/COSTO
Valore di mercato del prodo
tto edilizio trasform
ato
Costi di gestione
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [ Ct= Ctc + Ou + Op + Sg + Sc ]
One
ri finan
ziari relativi al cap
itale area di inde
bitamen
to
VALORE DI MERCATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm]
One
ri di urban
izzazion
e
Val
ore
di tr
asfo
rmaz
ione
- S
CH
ED
A 6
2