OHJE HYVÄSTÄVUOKRAVÄLITYSTAVASTA

OHJE HYVÄSTÄ VUOKRAVÄLITYSTAVASTAJohdanto

Hyvää vuokravälitystapaa koskevan ohjeen tavoitteena on luoda vuokravälitys-markkinoille yhtenäiset toimintatavat, jotka koskevat tässä ohjeessa kaikkiavuokrahuoneiston välitysliikkeitä. Vuokrahuoneiston välityksenä pidetään sel-laista toimintaa, jossa vuokrauksen sopijapuolet saatetaan kosketuksiin toisensakanssa asunnon vuokrasopimuksen aikaansaamiseksi.

Tässä ohjeessa selvitetään hyvän välitystavan mukaista toimintaa silloin, kunkyse on kuluttajasuhteesta. Ohjetta ei tämän vuoksi voida sellaisenaan soveltaavuokralaiseen tai vuokranantajaan, joka ei ole kuluttaja.

Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000), eli ns.välityslaki säätelee välitysliikkeen ja kuluttajan välisiä suhteita.Välityslakia sovelletaan myynti- ja ostotoimeksiantojen lisäksi vuokraustatai muun käyttöoikeuden luovutusta koskeviin toimeksiantoihin. Lainsoveltamisen kannalta on huomattava se, että kunkin toimeksiantajan jatämän vastapuolen osalta lain soveltuvuus tulee määritellä erikseen.Esim. vuokraustoimeksiannon toimeksiantajana voi olla vuokranantaja,joka vuokraa elinkeinotoimintaansa kuuluvaa asuntoa. Tällöin välityslakiei tule vuokranantajan ja välitysliikkeen välillä sovellettavaksi. Mikälivuokralaiseksi tällöin tulee kuluttaja, sovelletaan välityslakia kuitenkinkuluttajan ja välitysliikkeen välillä. Kun taas toimeksiantajana on kuluttaja,joka haluaa esim. vuokrata omistamansa asunnon pelkästään yritykselletyösuhdeasunnoksi, sovelletaan lakia vuokranantajan ja välitysliikkeenväliseen suhteeseen. Sen sijaan vuokralaista, joka on yritys ja jokahankkii vuokra-asunnon elinkeinotoimintaansa varten, esim.työsuhdeasunnoksi, laki ei koske.

Välityslaki on luonteeltaan kuluttajansuojalaki. Tämän vuoksi laintulkinnassa tulee lähteä siitä, että sekä vuokralaista että vuokranantajaa,näiden ollessa kuluttajia, tulee kohdella samoin samanlaisessatilanteessa.

YleistäHyvä vuokravälitystapa sisältää ohjeet siitä, miten vuokravälitystä harjoitetaanottaen huomioon vuokralaisten ja vuokranantajien edut. Vuokranantajan ollessatoimeksiantajana välitysliikkeen tulee hyvän vuokravälitystavan mukaisesti laatiaasianmukainen toimeksiantosopimus ja suorittaa vuokrakohteessa katselmus,hankkia asiakirjat ja muut tapauskohtaisesti tarvittavat selvitykset, laatia esite,huolehtia kohteen markkinoinnista, esitellä kohdetta, antaa vuokrakohteestatietoja, vastaanottaa tarjouksia, käydä neuvotteluja molempien osapuoltenkanssa vuokrasopimuksen ehdoista, laatia vuokrasopimus sekä huolehtiamuista vuokrauksen toteuttamisen edellyttämistä tehtävistä.

Vuokralaisen ollessa toimeksiantajana välitysliikkeen tulee laatia asianmukainentoimeksiantosopimus, käydä läpi vuokrakohdetta koskevat tiedot yhdessä vuok-ranantajan kanssa ja suorittaa vuokrakohteessa katselmus, hankkia asiakirjat jamuut tapauskohtaisesti tarvittavat selvitykset, hoitaa ilmoittelu, antaa vuokra-kohteesta tietoja, laatia vuokrasopimus sekä huolehtia muista vuokrauksentoteuttamisen edellyttämistä tehtävistä.

2

Toimeksiantosopimus

Lähtökohtaisesti yksi toimeksiantosopimus vuokrasopimusta kohden

Hyvän vuokravälitystavan mukaista on, että välitysliike tekee toimeksiantosopi-muksen jommankumman osapuolen kanssa eli joko vuokranantajan tai vuokra-asunnonhakijan. Mikäli välitysliike on tehnyt jo toimeksiantosopimuksen toisenosapuolen kanssa, ei välitysliike saa edellyttää toista osapuolta tekemäänkanssaan toimeksiantosopimusta vuokrasopimuksen syntymiseksi tai esim.kyseisen asunnon esittelemiseksi.

Välitysliike on tehnyt toimeksiantosopimuksen vuokranantajan kanssakohteen vuokraamisesta. Välitysliike aloittaa kohteen markkinoinnin.Asunnonhakija ottaa ilmoituksen perusteella yhteyttä välitysliikkeeseen.Välitysliike ei voi asunnon esittelemiseksi tai vuokrasopimuksentekemiseksi vaatia asunnonhakijaa tekemään toimeksiantosopimusta.

Välityslain mukaan on kuitenkin mahdollista se, että toimeksiantosopimuksetkohtaavat ja välityspalkkio jaetaan osapuolten kesken.

Tällainen aito toimeksiantosopimusten kohtaaminen syntyy esim.seuraavassa tilanteessa:

Välitysliike tekee toimeksiantosopimuksen vuokranantajan kanssa, jokatarjoaa vuokrattavaksi Helsingin keskustan ulkopuolelta kaksiota, jossaei ole saunaa. Tämän jälkeen välitysliikkeeseen ottaa yhteyttävuokralainen, joka etsii saunallista kaksiota Helsingin keskustasta.Välitysliikkeellä välitettävänä oleva kohde ei siten vastaa vuokralaisenvaatimuksia. Välitysliike ja vuokralainen tekevät toimeksianto-sopimuksen ja välitysliike aloittaa asunnon etsimisen vuokralaiselle.Jonkin ajan kuluttua toimeksiannon tehnyt vuokralainen ottaa yhteyttävälitysliikkeeseen ja ilmoittaa, että hän tarvitseekin asunnon heti eikäsiksi asunnon sijainnilla eikä saunalla olekaan enää merkitystä. Mikälitällöin vuokrasopimus syntyy edellä mainittujen vuokranantajan javuokralaisen välillä, voidaan välityspalkkio jakaa osapuolten kesken.

Kahden toimeksiantosopimuksen kohdatessa välityspalkkio voidaanjakaa toimeksiantajien kesken. Kumpikin toimeksiantaja onlähtökohtaisesti velvollinen suorittamaan 50 % omantoimeksiantosopimuksen mukaisesta välityspalkkiosta.

Toimeksiantajana vuokranantaja

Vuokranantajan tehdessä välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksenvuokrauksesta, välitysliikkeen tulee ryhtyä välittömästi sopimuksen allekirjoitta-misen jälkeen markkinoimaan kohdetta, ellei toimeksiantajan kanssa nimen-omaan sovita toisin. Välitysliikkeen tulee muullakin tavoin mahdollisuuksienmukaan etsiä vuokralaisia. Mikäli vuokranantajan asettamien kriteerienmukainen vuokralainen löytyy ja vuokrasopimus syntyy, vuokranantajatoimeksiantajana maksaa sovitun välityspalkkion.

3

Välityspalkkion maksamisvelvollisuus saattaa syntyä toimeksianto-sopimuksen ehtojen mukaisesti myös muissakin tilanteissa. Tällainenehto voi esimerkiksi olla ehto, jonka mukaan toimeksiantaja onvelvollinen maksamaan välityspalkkion, mikäli hän kieltäytyy tekemästätoimeksiantosopimuksen ja sen liitteenä olevan asuntotietolomakkeenehtojen mukaista sopimusta.

Toimeksiantosopimus tulee tehdä välityslain mukaiset muotovaatimuksettäyttäen (kts. kohta toimeksiantosopimuksen muoto). Toimeksiantosopimuksenliitteeksi laaditaan tällöin vuokranantajan allekirjoittama asuntotietolomake.

Rahanpesulainsäädäntö edellyttää useimmiten asiakkaan tunnistamista. Tämänvuoksi välitysliikkeen on tunnistettava toimeksiantajana oleva vuokranantaja.Välitysliikkeen tulee tunnistaa toimeksiantajana oleva vuokranantaja todenta-malla hänen henkilöllisyytensä hyväksytystä henkilöllisyystodistuksesta(ajokortti, poliisiviranomaisen antama henkilökortti, passi, kuvallinen Kela-kortti).Myös toimeksiantajan puolesta toimiva henkilö on tunnistettava. Välitysliikkeenon säilytettävä asiakkaan tunnistamistiedot luotettavasti vähintään viisi vuottaasiakassuhteen päättymisestä. Säilytettäviä tietoja ovat edellä kerrotuttunnistamistiedot sekä tiedot käytetystä tunnistamismenettelystä, tiedottunnistamisessa käytetyistä lähteistä tai jäljennökset tunnistamisessa käytetyistäasiakirjoista.

Oikeushenkilön (yhteisö tai säätiö) henkilöllisyys on vastaavalla tavallatodennettava luotettavalla asiakirjalla, joita ovat muun muassa kauppa-rekisteriote sekä vastaava ote julkisesta rekisteristä. Vastaavastitunnistamistiedot tulee säilyttää.

Toimeksiantajana vuokralainen

Vuokralaisen tehdessä välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksen asunnonetsimisestä, välitysliikkeen tulee ryhtyä välittömästi sopimuksen allekirjoittami-sen jälkeen etsimään vuokralaiselle hänen ilmoittamiensa kriteerien mukaistaasuntoa. Välitysliikkeen tulee hankkia vuokralaistoimeksiantajalta vuokrasopi-muksen solmimisen kannalta merkitykselliset tiedot, esim. asuntoon muuttavienhenkilöiden lukumäärä tai käyttötarkoitukseen liittyvä tarkoitus. Mikälihakukriteerien mukainen asunto löytyy ja vuokrasopimus syntyy, vuokralainentoimeksiantajana maksaa sovitun välityspalkkion. Toimeksiantosopimus tuleetehdä välityslain mukaiset muotovaatimukset täyttäen (kts. kohtatoimeksiantosopimuksen muoto).

Välitysliikkeen tulee rahanpesulainsäädännön mukaisesti tunnistaatoimeksiantajana oleva vuokralainen todentamalla hänen henkilöllisyytensähyväksytystä henkilöllisyystodistuksesta (ajokortti, poliisiviranomaisen antamahenkilökortti, passi, kuvallinen Kela-kortti). Myös toimeksiantajan puolestatoimiva henkilö on tunnistettava. Tunnistamistiedot on säilytettävä edelläkerrotulla tavalla.

Oikeushenkilön (yhteisö tai säätiö) henkilöllisyys on vastaavalla tavallatodennettava luotettavalla asiakirjalla, joita ovat muun muassakaupparekisteriote sekä vastaava ote julkisesta rekisteristä.

4

Välitysliikkeen tulee aina ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista varmistaavuokralaisen maksukyky tarkistamalla vuokralaisen luottotiedot. Välitysliikkeentulee luottotietolain mukaisesti ennakkoon ilmoittaa vuokralaiselle henkilöluotto-tietojen käytöstä sekä siitä, mistä rekisteristä luottotiedot on tarkoitus hankkia taion hankittu. Tiedot voidaan antaa esimerkiksi markkinoinnin yhteydessä,asiakaskirjeissä tai vakiosopimuksissa. Ilmoituksen tekeminen voidaan osoittaamyös vuokralaiselta saatavalla suostumuksella.

Toimeksiantosopimuksen muoto

Välityslain mukaan toimeksiantosopimus tulee tehdä välityslaissa säädetytmuotovaatimukset täyttäen. Toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti taisähköisesti siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuttaa.Muotovaatimuksen täyttävänä on pidettävä sopimusta, joka on tehty kirjallisestikahtena kappaleena (joista toinen toimeksiantajalle ja toinen välitysliikkeelle) jajonka toimeksiantaja ja välitysliike ovat allekirjoittaneet.

Pelkkä välitysliikkeelle lähetetty sähköpostiviesti ei täytä em. lain muotovaa-timusta, eikä sitä voida siten pitää pätevänä toimeksiantosopimuksena.

Lain mukaan on mahdollista tehdä sähköinen toimeksiantosopimus sähköisestäkaupankäynnistä annetun direktiivin mukaisesti henkilökortin tai varmenteenavulla siten, että tietoja ei voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvättoimeksiantajan saatavilla. Jos sopimus tehdään sähköisesti, toimeksiantajallatulee olla mahdollisuus esimerkiksi tulostaa sopimusehdot tai tallentaa netietokoneensa muistiin.

Käytännössä sähköinen sopiminen edellyttää kuitenkin sitä, että välitysliikkeilläja heidän palveluitaan käyttävillä kuluttajilla on tarvittavat sähköisenallekirjoituksen käyttämisen mahdollistavat välineet käytössään. Tältä osintullaan antamaan tarkemmat ohjeet, kun välitysliikkeillä on yleisesti valmiudetsähköisen toimeksiantosopimuksen tekemiseen.

Toimeksiantosopimuksessa tulee olla seuraavat vähimmäistiedot: o toimeksiantajan nimi ja osoite, o välitysliikkeen toiminimi, o käyntiosoite ja asiaa hoitavan henkilön nimi, o toimeksiannon sisältö,o välityspalkkio riittävästi yksilöitynä,o toimeksiannon vastaanottopäivä ja o voimassaoloaika.

Lisäksi toimeksiantosopimuksessa välitysliikkeen tunnistetietoihin tulee merkitäY-tunnus.

5

Muut yhteydenotot kuin toimeksiannot

Vuokra-asunnonhakija voi myös tehdä välitysliikkeelle ilmoituksen siitä, että etsiivuokra-asuntoa. Tällainen ilmoitus voidaan tehdä esim. vuokra-asunto-hakemuslomakkeella, puhelimitse tai sähköpostilla. Ilmoitus sinällään ei kuiten-kaan ole toimeksiantosopimus, eikä sen tekemällä synny sitovia vaikutuksia taivelvoitteita asunnonhakijalle/vuokralaiselle. Tällaisen ilmoituksen perusteella eimyöskään välitysliike voi vielä aktiivisesti etsiä vuokralaiselle asuntoa esim.markkinoimalla siten, että välitysliike ilmoittaisi heillä olevan tietynlaisia vuokra-laisia. Mikäli siis vuokralainen/asunnonhakija haluaa välitysliikkeen aktiivisestietsivän hänelle asuntoa, tulee välitysliikkeen kanssa tehdä välityslain muoto-vaatimukset täyttävä toimeksiantosopimus.

Mikäli välitysliikkeellä on tiedossaan myös vuokranantajia, jotka eivät ole halun-neet solmia toimeksiantosopimusta, ei välitysliike voi esitellä tai ilmoittaa näistävuokranantajista tai heidän vuokrakohteistaan vuokralaiselle, ennen kuinjompikumpi taho on tehnyt toimeksiantosopimuksen välitysliikkeen kanssa.Hyvän välitystavan vastaisena pidetään sellaista toimintaa, jossa välitysliike vainkerää tietoa sekä vuokralaisista että vuokranantajista ja sen jälkeen pyrkiiperimään jommaltakummalta taholta välityspalkkion.

Asuntotietolomakkeen käyttö ilman vuokranantajan kanssa tehtyätoimeksiantosopimusta

Vuokranantaja voi myös tehdä välitysliikkeelle ilmoituksen siitä, että hänellä onvuokra-asunto, joka on esim. vapautumassa tai tyhjillään. Tällainen ilmoitusvoidaan tehdä esim. puhelimitse tai sähköpostilla. Ilmoitus ei kuitenkaan oletoimeksiantosopimus, eikä sen tekemällä synny sitovia vaikutuksia tai velvoit-teita vuokranantajalle. Tällaisen ilmoituksen perusteella ei ole välttämätöntätäyttää asuntotietolomaketta. Tällaisen ilmoituksen perusteella välitysliike ei voivielä aktiivisesti etsiä asuntoon vuokralaista esim. markkinoimalla kohdetta taijärjestämällä asunnossa yleisesittelyjä. Mikäli siis vuokranantaja haluaavälitysliikkeen aktiivisesti etsivän hänelle vuokralaista, tulee välitysliikkeenkanssa tehdä välityslain muotovaatimukset täyttävä toimeksiantosopimus.

Kun välitysliike ottaa vuokralaistoimeksiannon perusteella yhteyttävuokranantajaan tai vuokranantaja ottaa yhteyttä välitysliikkeeseen ja kyseinenvuokranantaja ilmoittaa halukkuutensa asunnon vuokraamiseen, tällöin tuleetäyttää asuntotietolomake.

6

Aiemmin saadun asuntotietolomakkeen myöhempi käyttö

Jos toimeksiannon tehnyt vuokralainen, jolle on tarjottu asuntotietolomakkeentarkoittamaa asuntoa, ei kuitenkaan halua vuokrata ko. asuntoa itselleen, onvälitysliike oikeutettu säilyttämään asuntotietolomakkeen vastaista käyttöävarten. Kun välitysliike tekee uuden toimeksiantosopimuksen jonkun toisenvuokralaisen kanssa, välitysliike voi kertoa tälle em. asuntotietolomakkeenmukaisesta kohteesta. Tällöin välitysliikkeen tulee kuitenkin ensin varmistaavuokranantajalta, että kohdetta voidaan edelleen tarjota vuokrattavaksi.

Vuokranantajalle ja vuokralaiselle annettavat tiedot

Välitysliikkeen on välityslain mukaisesti annettava toimeksiantajalle ja hänenvastapuolelleen kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa sopimuksensolmimiseen. Vuokranantajan ollessa toimeksiantajana välitysliikkeen tuleeennen toimeksiantosopimuksen tekemistä kertoa esimerkiksi oma arvionsavuokran määrästä sekä arvio siitä ajasta, jonka vuokraustoimeksiannonsuorittaminen kestää. Vastaavasti vuokralaistoimeksiantajalle on esitettävä arviotoimeksiannon suorittamisajasta sekä kerrottava yleisestä vuokratasosta.

Markkinointi

Markkinointi edellyttää aina toimeksiantosopimuksen olemassaoloa. Sitenainoastaan sellainen välitysliike, jolla on toimeksiantosopimus, voi ilmoittaa, ettäheillä on vuokralainen tietyntyyppiseen asuntoon, esim. ”Asiakkaamme etsiikaksiota tai kolmiota Töölöstä”. Markkinoinnissa tulee kuitenkin aina pyrkiäsiihen, että toimeksiantajat ja heidän hakemansa kohteet yksilöitäisiin riittävällätavalla. Ilmoitusten ja muun markkinoinnin sisällön tulee muutoinkin ainaperustua todellisiin voimassaoleviin tietoihin.

Jos toimeksiantajana on vuokranantaja, on välitysliikkeen asuntoamarkkinoidessaan ilmoitettava hyvän vuokravälitystavan mukaisesti asuntojenmarkkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen(asuntomarkkinointiasetus) edellyttämät asuntoa ja vuokrasuhdetta koskevatperustiedot, joita ovat: asunnon sijainti ja tyyppi sekä huoneluku, pinta-ala,sopimuksen kesto (määräaikainen / toistaiseksi voimassa oleva), hallinnanluovutushetki, vuokra, mahdollinen ennakkovuokra ja vakuus. Lisäksiilmoituksessa tulee mainita, mikäli huoneisto vuokrataan keskeneräisenä tai, josvuokrattavan huoneiston varustus on puutteellinen. Lisäksi hyvänvuokravälitystavan mukaista on ilmoittaa vuokrasopimuksen solmimisenkannalta merkitykselliset rajoitukset ja vuokrattavan kohteen puutteet.

Hyvän vuokravälitystavan mukaisesti välitysliikkeen tulee jo kohdettamarkkinoitaessa korostaa, että kohde vuokrataan määräajaksi. On hyvänvuokravälitystavan vastaista aloittaa neuvottelut määräaikaisen sopimuksentekemisestä vasta vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä. Joskohdetta on ryhdytty markkinoimaan siten, että se vuokrataan toistaiseksivoimassa olevalla sopimuksella, voivat osapuolet kuitenkin keskenään sopiamyös toisin.

7

Vuokralaisen ollessa toimeksiantajana, on hänen kanssaan sovittavamarkkinoinnissa mahdollisesti käytettävistä vuokralaista koskevista tiedoista(esim. ammatti tai ikä).

Asunnon esittely

Kun välitysliike tekee toimeksiantosopimuksen vuokrauksesta vuokranantajankanssa, voidaan toimeksiantosopimuksen tekemisen jo sinällään katsoa osoit-tavan, että vuokranantaja antaa suostumuksensa asunnon esittelemiseen asun-nonhakijoille.

Mikäli vuokraus- tai myyntitoimeksiannon kohteena oleva asunto on vielävuokrattuna, tulee esittelystä sopia etukäteen nykyisen asukkaan kanssa senmukaisesti, mitä hyvästä vuokratavasta annettu ohje1 edellyttää. Hyvän vuokra-välitystavan mukaisesti kohteen esitteleminen uudelle vuokralaisehdokkaalletulee järjestää ottaen huomioon molempien osapuolten kannalta kohtuullinenajankohta ja tapa. Välitysliikkeen tulee hyvän vuokravälitystavan mukaisestihuomioida tällaisessa tilanteessa, että välitettävänä oleva kohde on vuokralaisenkoti.

Välitysliikkeen tulee sopia vuokralaisen kanssa asunnon valokuvaamisesta,Myös tällöin on otettava huomioon vuokralaisen yksityisyys. Valokuvaamisestaon syytä sopia vuokralaisen kanssa hyvissä ajoin ennakkoon. Näin vuokralainenpääsee itse vaikuttamaan siihen, mitä tavaroita valokuvissa näkyy ja millaisessakunnossa huoneisto on sitä kuvattaessa. Asuttua asuntoa ei saa kuvata sillätavoin, että vuokralaisen henkilökohtaiset tavarat ovat näkyvissä, ellei vuokralai-nen anna siihen lupaa. Vuokralainen ei kuitenkaan – ei asunnon näyttämisestätai kuvaamisesta sovittaessa – saa kohtuuttomasti hankaloittaa huoneistoonpääsyä. Mikäli vuokralainen kieltäytyy päästämästä vuokranantajanvaltuuttamaa kiinteistönvälittäjää huoneistoon sen esittelemiseksi, voi välitysliikepyytää poliisiviranomaiselta virka-apua huoneistoon pääsemiseksi.

Välitysliikkeen tulee hyvän vuokravälitystavan mukaisesti kertoa vuokra-asunnonhakijalle vuokrattavaa kohdetta koskevat erityiset tiedot. Välitysliikkeentulee esimerkiksi kertoa, mitkä asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvatlaitteet ja muut esineet, jotka ovat asunnossa sitä esiteltäessä, sisältyvät tai eivätsisälly vuokrasopimukseen.

Kun vuokralainen on toimeksiantajana eikä vuokranantajan kanssa siten oletehty toimeksiantosopimusta, on välitysliikkeen saatava vuokranantajaltanimenomainen suostumus esitellä asuntoa vuokralaistoimeksiantajille.

Välitysliikkeen on tarvittaessa pystyttävä osoittamaan tällaisen suostumuksenolemassaolo. Suostumus voidaan hankkia esim. siten, että vuokranantajaallekirjoittaa ns. asuntotietolomakkeen, jonka ehdoissa ko. seikka on mainittu.

1 Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Vuokranantajat SVA ry, VuokralaistenKeskusliitto ry ja Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry ovat laatineetyhteistyössä ohjeistuksen hyväksi vuokratavaksi asuinhuoneistojenvuokraamisessa. Ohje on luettavissa kokonaisuudessaan mm. VuokralaistenKeskusliitto ry:n internetsivuilla www.vuokralaistenkeskusliitto.fi ja SuomenVuokranantajat ry:n internetsivuilla www.suomenvuokranantajat.fi.

8

Suositeltavaa on, että ko. suostumus hankitaan vuokranantajalta kirjallisesti,mutta muullakin tavoin saatua suostumusta voidaan pitää pätevänä.

Vuokra-asuntoa koskevassa esitteessä on mainittava edellä lueteltujen lisäksiainakin vuokralaisen käytettävissä olevat asunnon ulkopuoliset tilat kutenpesutupa ja sauna, keskeiset liikenneyhteydet ja palvelut, päätetyt tai muutenvarmuudella tiedossa olevat peruskorjaukset sekä tieto mahdollisestaalivuokrasuhteesta tai jälleenvuokrasuhteesta. Lisäksi esittelyssä on ainalähtökohtaisesti antaa oltava saatavilla esite, jossa edellä mainitut tiedot ovat.Lisäksi nähtävillä tulee olla energiatodistus ja isännöitsijäntodistus.

Kun vuokrauksen kohteena on omakotitalo, välitysliikkeen tulee kiinnittääosapuolten huomiota siihen, että pihan hoidosta ja kunnossapidosta sovitaanerikseen. Esitteessä tulee olla tästä maininta.

Ennen vuokrasopimuksen solmimista välitysliikkeen on lisäksi esitettävävuokralaiselle selvitys siitä, mihin vuokranantajan oikeus antaa huoneistovuokralle perustuu. Jos välitysliikkeellä on oikeus ottaa vastaan toimeksiantajalletarkoitettuja rahasuorituksia, asiasta on esitettävä selvitys.

Välityspalkkion maksamisvelvollisuus

Välityslain välityspalkkion maksuvelvollisuus syntyy lähtökohtaisesti silloin, kunvuokrasopimus on saatu solmituksi, ts. kun vuokranantajalle on löydetty vuokra-lainen tai vuokralaiselle vuokra-asunto. Välityslain mukaan välityspalkkionmaksaa aina toimeksiantaja. Kun asunto vuokrataan työsuhdeasunnoksiyritykselle, saa kuitenkin vuokralaisena olevalta yritykseltä periä välityspalkkion,vaikka toimeksiantajana on vuokranantaja. Edellytyksenä on kuitenkin se, ettätästä on sovittu erikseen.

Hyvän vuokravälitystavan mukaan on sallittua, että välityspalkkio laskutetaanvuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä. Välityslain mukaan osapuolet voivatkuitenkin sopia myös toisin.

Osapuolet voivat siten halutessaan sopia esim. yksittäisistä toimenpidepalkki-oista, edellyttäen että sopimus tehdään välityslain muotovaatimuksia noudat-taen. Siten toimeksiannon tehneeltä vuokranantajalta voidaan periä sopimuksenmukaisesti esim. ilmoituskuluja tai isännöitsijäntodistuksen hankkimisestaaiheutuneita kuluja.

Toimeksiannon tehneen vuokralaisen kanssa voidaan myös sopia esim. yksit-täisten toimenpidepalkkioiden perimisestä tai aiheutuneiden kulujen perimisestä.Tällaisia kuluja voivat olla esim. ilmoituskulut, toimistokulut tai luottotietojenhankkimisesta aiheutuneet kulut. Mikäli vuokralaistoimeksiantajan kanssa onsovittu toimistokulujen perimisestä, tulee niiden olla kohdistettavissa juurikyseiseen asiakkaaseen.

Esimerkiksi, kun vuokralaista koskevien tietojen kirjaaminenvälitysliikkeen toimeksiantopäiväkirjaan sekä muiden asiakas-suhteesta johtuvien asiapapereiden täyttäminen vie välittäjäntyöaikaa tietyn määrän, voidaan sopia, että vuokralaistoimek-siantaja korvaa välitysliikkeelle tästä aiheutuneet kulut.

9

Hyvän vuokravälitystavan vastaista on periä vuokrattavaa asuntoa katsomaanhaluavilta sisäänpääsymaksu vuokra-asunnon esittelyyn pääsemiseksi.Vastaavasti hyvän vuokravälitystavan vastaista on periä maksu henkilöiltä, jotkahaluavat jättää hakemuksen vuokra-asunnosta (kyse ei siis ole vuokraustarjouk-sista, joiden vakuudeksi sen sijaan voidaan maksaa välityslain 18 § mukainenvarausmaksu).

Muuta huomioon otettavaa

Vuokrasopimus

Vuokrasopimus laaditaan hyvää vuokratapaa sekä asuinhuoneistojenvuokrauksesta annettua lakia noudattaen (AHVL).

Vuokrasopimus voidaan sopia olemaan voimassa toistaiseksi tai määräajan.Määräaikaisessa sopimuksessa voidaan vuokralaiselle antaa oikeus päättäävuokrasopimus, esim. yhden kuukauden ilmoitusaikaa noudattaen, ennenmääräajan päättymistä. Tästä sopimuksen päättämisoikeudesta korvauksenavoidaan sopia, että sopimuksen päättävä osapuoli suorittaa vastapuolellekohtuullisen vakiokorvauksen.

Jos osapuolet eivät halua tehdä määräaikaista vuokrasopimusta, mutta hehaluavat kuitenkin vuokrasopimuksen aluksi kestävän jonkin tietyn ajan,voidaan vuokrasopimus tehdä toistaiseksi voimassa olevana. Sopimuksessavoidaan tällöin sopia ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajanalkamispäivästä (AHVL 52 §) seuraavasti:

Irtisanomisajan alkaminenEnsimmäinen irtisanomisajan alkamispäivä on ___/___20__(esim. 1.7.2009) ja sen jälkeen ______________ (esim.irtisanomiskuukauden viimeinen päivä).

Hyvän vuokravälitystavan mukaisesti välitysliikkeen tulee selvittää osapuolille,mitä yllämainittu irtisanomisajan määrittely tarkoittaa.

Tällaiseen vuokrasopimukseen voidaan osapuolten niin sopiessa sisällyttäävelvollisuus kohtuullisen vakiokorvauksen suorittamiseen sopimuksenennenaikaisen päättämisen johdosta. Mikäli sopimukseen otetaan tällainen ehto,tulee sen olla molempia osapuolia sitova.

Vuokrasopimukseen tai sen liitteeseen on hyvän vuokravälitystavan mukaistakirjata, mikäli välitysliike toimii vuokranantajan tai vuokralaisen edustajana taikkalukuun vuokrasuhteen kestäessä. Myös mahdolliset välitysliikkeen hoidettavaksisovitut vuokrasopimukseen liittyvät asiat tulee kirjata vuokrasopimukseen tai senliitteeseen. Tällaisia kirjattavia asioita ovat ainakin vakuuden säilyttäminen,tiedoksiantojen vastaanotto, vuokrankorotusten ilmoittaminen japuutteellisuuksia koskevien ilmoitusten vastaanotto.

Välitysliikkeelle maksetut rahasuoritukset

10

Mikäli välitysliikkeellä on oikeus ottaa vastaan toimeksiantajalle tarkoitettujarahasuorituksia, tulee välitysliikkeen esittää tästä selvitys. Tällaiset vuokralaisentekemät vuokrasopimukseen liittyvät suoritukset tulee säilyttää asiakasvaratilillätilitykseen saakka. Tilityksestä on hyvän vuokravälitystavan mukaan sovittavaselkeästi.

Vuokran määrä

Vuokranantajalla on oikeus määritellä vuokran määrä sellaiseksi, että se jollakinkohtuullisella aikavälillä kattaa kaikki vuokranantajalle vuokrauksesta aiheutuvatkulut, myös välityspalkkion. Kohtuullisena aikavälinä voidaan yleensä pitäävähintään kolmea (3) kuukautta. Hyvän vuokravälitystavan mukaista eikuitenkaan ole käyttää markkinoinnissa korotetun vuokran -käsitettä senharhaanjohtavuuden vuoksi.

Vuokran määrä voi olla erisuuruinen. Lainmukaisena voidaan pitää menettelyä,jossa välitysliike markkinoi kohdetta seuraavasti:- kaksio, jonka vuokra työsuhdeasuntona on 400 eur/kk, mutta yksityisellevuokrattuna 450 eur/kk

Avaimen luovutus

Hyvän vuokravälitystavan mukaisesti vuokrattavan kohteen avaimia ei saaluovuttaa vuokralaiselle ennen kuin vuokrasopimus on allekirjoitettu ja sovittuvakuus maksettu, ellei vuokranantajan kanssa ole sovittu toisin. Hyvänvuokravälitystavan mukaista on vuokrasopimusta laadittaessa sopia siten, ettävuokrattavan kohteen hallintaa ei luovuteta ennen kuin vakuus on maksettu.

Muut maksut

Mikäli välitysliike vuokraustoimintaansa liittyen tuottaa tai muuten tarjoaatoimeksiantajalle muita kuin välityspalveluja (esim. muuttopalvelut,huoneistoremontit, siivouspalvelut, expat- ja relocation-palvelut sekävuokrareskontrapalvelut), tulee näistä palveluista ja niiden kustannuksistaerikseen kirjallisesti sopia.

Jos välitysliike tekee vuokraustoimeksiannon päättymisen jälkeen osapuoltenpyynnöstä muutoksia aiemmin tekemäänsä vuokrasopimukseen, on kyseerillisistä asiantuntijapalveluista. Välitysliikkeellä on oikeus periä tällaisistatoimista erillinen maksu. Hyvän vuokravälitystavan mukaista on, että välitysliikekertoo näistä toimenpiteistä perittävistä maksuista ennakkoon.

11

Ohjeen voimaantulo

Tämä ohje astuu voimaan 7.11.2008, jolloin se julkistetaan. Samalla ohje korvaaSuomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n (SKVL) laki- ja lausuntovaliokunnan25.1.2002 antaman ohjeen hyvästä vuokravälitystavasta.

Ohjeen työstämiseen osallistuneet tahot

Ohjeen työstämiseen ovat osallistuneet seuraavat tahot:

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry:n (aiemmin SKVL:n) laki- jalausuntovaliokunta.

Tapio Nevala Kiinteistölaki Tapio Nevala, puheenjohtajaJaana Anttila-Kangas Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry.Tuomas Aulanko Osuuspankkikeskus Juha Julin Korson Koti Lkv Juha Julin OyTimo A. Järvinen Asianajotoimisto Oy Juridia AbPetri Keskitalo Kiinteistömaailma OyMartti Leskinen Realia Group OyMarianne Palo Lakiasiaintoimisto Palo, Tolvanen & Alppi-TakkinenOyErja Pulli Realia Group Oy Mikko Savolainen LKV Savolin OyMauri Sirén Turun Seudun OP-Kiinteistökeskus Oy

Ohjeen antamiseen ovat lisäksi osallistuneet:

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry:n vuokravälitysvaliokunta:

Timo Metsola Vuokraturva Oy, puheenjohtajaTiina Aho Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ryTimo Ervelä Aktia Kiinteistönvälitys Turku OyArif Hamidulla Kiinteistötoimisto Takio LKVJaana Nikula LIT-Kiinteistönvälitys OyJussi Stucki Lahden Isännöitsijätoimisto OyIngemar Tåg Aktia Kiinteistönvälitys Vaasa Oy

sekä

Suomen Vuokranantajat ryVuokralaisten Keskusliitto ry

12