omrÅderegulering langÅsen froland kommune...en bedre kobling mot dagens sentrum ... nærmere om...

Områdeplan Langåsen - Planbeskrivelse med konsekvensvurderinger

1

OMRÅDEREGULERING LANGÅSEN FROLAND KOMMUNE

PLANBESKRIVELSE OG KONSEKVENSUTREDNING

Vedtatt i kommunestyret 06.11.2014

Merknad [o1]:


2

SAMMENDRAG ................................................................................................................................................ 3

1. BAKGRUNN OG FORMÅL FOR PLANARBEIDET ......................................................................................... 4

1.1. INNLEDNING .............................................................................................................................................. 4 1.2. PLANENS HISTORIKK OG ORGANISERING AV PROSJEKTET ...................................................................................... 4 1.3. BAKGRUNN FOR KONSEKVENSUTREDNING (KU) ................................................................................................ 5 1.4. PREMISSER FOR PLANARBEIDET ...................................................................................................................... 5 1.5. GJELDENDE OG TILGRENSENDE REGULERINGSPLANER ......................................................................................... 7

2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD .................................................................... 8

3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ......................................................................................................... 10

3.1. HOVEDTREKK ........................................................................................................................................... 10 3.2. TRAFIKK OG MYKE TRAFIKANTER .................................................................................................................. 10 3.3. BEBYGGELSE OG UTEROM ........................................................................................................................... 11 3.4. GJENNOMFØRING ..................................................................................................................................... 14

4. ALTERNATIVER ....................................................................................................................................... 14

5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET .................................................................................................... 16

5.1. LANDSKAP ............................................................................................................................................... 16 5.2. LANDBRUK .............................................................................................................................................. 19 5.3. NATURMILJØ ........................................................................................................................................... 21 5.4. KULTURMINNER OG KULTURMILJØ ............................................................................................................... 21 5.5. FORURENSING/STØY ................................................................................................................................. 22 5.6. TEKNISK INFRASTRUKTUR ............................................................................................................................ 24 5.7. NÆRMILJØ/BOMILJØ ................................................................................................................................. 25 5.8. NÆRING, FORRETNING OG KONTOR .............................................................................................................. 26 5.9. STEDSUTVIKLING ....................................................................................................................................... 27 5.10. GJENNOMFØRINGSFASEN MED EGEN ROS-ANALYSE ........................................................................................ 28 5.11. SAMLET AVVEINING ................................................................................................................................... 30 5.12. RISIKO OG SÅRBARHET, GENERELL DEL ........................................................................................................... 30

6. INNSPILL I HØRINGSPERIODEN............................................................................................................... 34

7. VEDLEGG ................................................................................................................................................ 34


3

SAMMENDRAG Froland kommune er planens forslagstiller. Planen legger til rette for sentrumsutvidelse for mange år fremover. Det kan bli mellom 600 og 800 nye boliger, og det er også lagt opp til betydelige arealer for forretning/kontor/tjenesteyting i planområdet, anslagsvis 10.000 m2. Planforslaget sammenlignes med det som gjeldende planstatus legger til rette for, 0-alternativet. Nye forhold ifht gjeldende planstatus:

Planforslaget er nesten dobbelt så stort som 0-alternativet, ca 80 dekar

En dobling av dagens areal for forretning/kontor/tjenesteyting

Et mer konsentrert sentrum

Et mer åpent sentrum (jfr fjellveggen i dag)

Tilrettelegger for mer enn dobbelt så mange boliger som 0-alternativet (utvidet areal og høyere bygg)

Ca 19 dekar dyrket mark er omdisponert

Sentrumsfunksjoner (møteplasser, park, grønt, gatetun mv)

En bedre kobling mot dagens sentrum

Terrenghøyder er definert slik at nye utbyggingsarealer vil bli liggende omtrent på høyde med Fv 42, med fall mot Songe

Hovedtrekk for trafikk og ferdselsårer er fastlagt

Gode løsninger for myke trafikanter

Føringer for anleggsarbeider er utarbeidet

Det er lagt føringer for kompenserende tiltak for tap av dyrket mark Konsekvensvurderinger er en inkludert del av denne planbeskrivelsen. De viktigste konsekvensene vurderes til å være at dyrket mark forsvinner (negativt), og at sentrum kan utvikle seg på en positiv måte. Anleggsarbeidet er omfattende og må utføres på en mest mulig sikker og skånsom måte.


4

1. Bakgrunn og formål for planarbeidet 1.1. Innledning Froland kommune har behov for å utvide sitt sentrum, Osedalen. Dagens sentrum har utviklet seg over mange år og mye av det som har skjedd har vært relativt tilfeldig og resultatet er ikke helt hensiktsmessig. Froland kommune har høy befolkningsvekst, den har vært mer enn 1 % pr år sett over en lengre tidsperiode. Det meste av befolkningsveksten har skjedd i sentrumsnære områder slik at nå bor ca halvparten av kommunens innbyggere innenfor en kjøre-/gangavstand av 4 km. For 30 år siden var det kun en femtedel av innbyggerne i samme område. Nærmere om bakgrunn for sentrumsutvikling kan finnes i ”Utviklingsplan for Osedalen”, se vedlegg. Froland kommune ønsker et sterkt og selvstendig sentrum som skal fungere godt, og som kan ta høyde for en fortsatt stor befolkningsvekst. Derfor er det avgjørende for kommunen å legge til rette for at sentrum kan utvikle seg videre på en langsiktig, helhetlig og planmessig måte. Denne planen er ment å være et viktig redskap for å få det til. 1.2. Planens historikk og organisering av prosjektet Froland kommune er forslagsstiller og det er gjennomført en omfattende medvirkningsprosess forut for planen, se vedlegg ”Utviklingsplan for Osedalen”.

01.09.11: Kommuneplan 2010-2022 vedtatt, Langåsen som tidligere delvis var avsatt til fremtidig boligområde ble avsatt til områdeplanlegging

29.03.12: Vedtok kommunestyret ”Områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen (Langåsen ligger inne i denne planens areal)

30.03.12: Langåsen Panorama, et privat firma, varslet oppstart av planarbeid for deler av Langåsen

21.06.12: Vedtok kommunestyret at et utvalg av politikere sammen med administrasjonen skulle utarbeide en mulighetsstudie med tanke på videre utvikling av Osedalen som kommunesenter.

14.12.12: Vedtok kommunestyret å varsle oppstart av planarbeid for Langåsen, og legge ut forslag til planprogram til offentlig høring

15.05.13: Planprogram for Langåsen vedtatt i kommunestyret

06.02.14: Utviklingsplan for Osedalen tatt opp i kommunestyret

13.03.14: Høringsforslag områdeplan for Langåsen vedtatt i kommunestyret

06.11.14: Vedtak i kommunestyret Sentrumsutvalg/styringsgruppe (politikere):

Ove Gundersen, leder

Vidar Bjørkli

Mari Mykland

Oddvar Østreim

Åge Nystøl


5

Det er egen prosjektleder/-sekretær, Sigurd A Jensen, for utvalget på vegne av rådmannen. Asplan Viak har laget mulighetsstudie, 3D, planbestemmelser, skisser og plankart, og har bistått med planprosessen og plandokumentene ellers. Stærk (rådgivende ingeniører) har vurdert anleggsarbeidene og laget ROS-analyse. Stokkebø (konsulentfirma geoteknikk og geologi) har vurdert fjell og grunnforhold. 1.3. Bakgrunn for konsekvensutredning (KU)

Krav om planprogram og konsekvensutredning utløses av omdisponering av dyrket mark, og nye områder til utbyggingsformål. Kravet følger av Plan og bygningsloven § 4-2, og videre i forskrift om konsekvensutredninger §2d, §3a og §4f,h; §2d: Områderegulering som innebærer nye områder til utbyggingsformål §3a: reguleringsplaner som legger til rette for senere vedtak om utbygging av tiltak nevnt i vedlegg II §4f: innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet Med bakgrunn i økt omfang vurderes på nytt forhold som delvis er avklart i gjeldende plan (Områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen). Konsekvensutredningen er en del av plandokumentet. Nivået på konsekvensutredninger er tilpasset at det er en områdeplan med krav om detaljreguleringer. 1.4. Premisser for planarbeidet Vedtatt planprogram gir føringer for forhold som skal utredes i planen, og dette gjenspeiles i hovedtrekk i temainndelingen. Plan- og bygningsloven av 2009 har i formålsparagrafen vektlagt tre hensyn: Barn og unges oppvekstsvilkår, universell utforming og estetisk utforming av omgivelsene. Særlovene skal i det vesentligste koordineres gjennom plan- og bygningsloven. Av relevante særlover kan nevnes naturmangfoldloven, kulturminneloven, jordloven, vannressursloven og vegloven. Av nasjonale mål og føringer er samfunnssikkerhet og beredskap, folkehelse, støy, oppvekstmiljø og miljøvernpolitikk spesielt relevant, samt Regjeringens ”Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging” fra 2011.

Rikspolitiske retningslinjer (RPR)

T-5/93 ”Samordnet areal- og transportplanlegging”

T-2/08 ”Om barn og planlegging”

T-1442 ”Støy i arealplanlegging”

Høringsutkast for rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Planer og utredninger som ligger til grunn for planen:

Regionplan Agder 2020. Vedtatt juni 2010.

Kommuneplan for Froland kommune 2010-2022. Vedtatt 1.9.2011.

Områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen. Vedtatt 29.3.2012

Utviklingsplan for Osedalen


6

Utsnitt av kommuneplan 2010-2022, vedtatt mars 2012. Froland Kommune har i kommuneplanen samfunnsdel 2010-2022 Hovedmål 1: Gode- og trygge nær- og oppvekstmiljø. Utfyllende innebærer dette hovedmål:

… at boligområdene er utformet fysisk slik at de er trygge å ferdes i mht trafikk og terrenget ellers. Det skal være muligheter for lek både på lekeplasser og i naturen. Det må også være en samordning mellom

befolkningsvekst og andre funksjoner som skole, sykehjem, barnehage, idrettsanlegg etc.

Det er viktig at befolkningen har enkel og trygg adkomst til skole og jobb fra der de bor.

Det er viktig å legge til rette for gående og syklister ved utforming av nye boligområder og endring i

eksisterende.

Det er også viktig å styre utbyggingen slik at flest mulig kan ha muligheten for å benytte seg av

kollektivtransport.

Kommuneplanens samfunnsdel er styrende for områdeplanen, blant annet gjelder dette:

Befolkningsvekst og bosetningsmønster

1 % vekst. Årlig behov for nye boliger økende fra 43 til 55 pr år i planperioden.

Boligstruktur

Mer variert boligmasse. Sentrumsnære boligområder har høyere utnyttelse

Langsiktig areal- og ressursforvaltning

Ivareta hensynet til miljø, biologisk mangfold, naturkvaliteter


7

Kommunen ønsker å ta i bruk arealer til utbygging i samsvar med det forventet befolkningsutvikling

(økning) tilsier, men heller ikke mer.

Offentlige tilbud

I forhold til dagens etterspørsel etter barnehageplasser, forventet befolkningsutvikling og sannsynlig

økt etterspørsel etter barnehageplasser vil kommunen ha behov for en ny 5 avdelings barnehage i løpet

av 3-4 år. Allerede i dag mangler kommunen 10-15 barnehageplasser (kommet til etter inntakspunkt)

og vi vil derfor igangsette midlertidige tiltak, men tar sikte på at en ny kommunal barnehage kan tas i

bruk innen 2-3 år. En slik barnehage vil bli lokalisert til et område som bør ligge i gangavstand til

Mjølhusmoen.

Næringsutvikling og tiltaksarbeid

Tiltaksarbeidet lokalt skal primært rettes innsatsen mot videre utvikling av utvalgte områder:

Blakstadheia næringsområde for industri / anlegg / transport osv. Osedalssenteret, for handel og service

1.5. Gjeldende og tilgrensende reguleringsplaner Nedenfor er en oversikt over gjeldende og tilgrensende reguleringsplaner. Det finnes mer utfyllende beskrivelser i vedlegg til planen. 141r1 – Områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen. 5. mars 2012. 117r10 – Detaljplan for del av Osedalen gnr 13 bnr 3 m.fl. 24.november 2010. 117r1 – Reguleringsplan Osedalen 20.mars 1986 117r2 – Osedalen, endring1 17.oktober 1991 117r8 - Del av Osedalen 12.februar 2004 117r9 – Osedalen, Froland Sentrum 4.oktober 1999. 134r1 – Reg.plan RV.42 Blakstad – Ovelandsheia, MPG (Miljøprioritert gjennomkjøring) 6.mars 2008

Reguleringsstatus for området januar 2013. Areal med svarte streker er planområdet


8

2. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Her beskrives planområdet overordnet, nærmere beskrivelse av dagens situasjon gjøres tematisk sammen med vurdering og konsekvensutredning.

Flyfoto sentrumsområdet med Songe, planens omtrentlige avgrensing er markert Planområdet er ca 80 dekar stort og består av disse hovedelementene:

En skogkledd ås, Langåsen

Dyrket mark

Songebekken

Deler av sentrum, Osedalen

Deler av Fv 42

6 boligeiendommer


9

Dagens sentrum, Osedalen, ligger helt inntil det planlagte utbyggingsområdet. Tidligere har her vært fjernet og planert store mengder fjell for å skaffe plass til sentrumsutvidelse.

Nåværende terreng – perspektiv fra nord

Nåværende terreng – perspektiv fra øst med Remabygget i forgrunnen

NGUs løsmassekart viser at planområdet er definert som ”Hav- og fjordavsetning” (grått) og ellers ”Bart fjell” (lyserødt).


10

Løsmasser NGU, Arealis.

3. Beskrivelse av planforslaget 3.1. Hovedtrekk I planforslaget legges det opp til en stor og langsiktig utvidelse og styrking av kommunesentrum, Osedalen. Områdene nærmest dagens sentrum er avsatt til kombinert bolig- og næringsformål, med et felles gaterun parallelt med Fv 42. Gatetunet med et integrert torg og parkanlegg skal fungere som handlegate og møteplass i et attraktivt og trivelig sentrum. Bebyggelsen skal ha en kvartals-/gatestruktur mot Fv 42 og langs østsiden av gatetunet. Det er lagt vekt på at hele det fremtidige sentrum skal oppleves som ett sammenhengende senterområde mht arealbruk og intern kommunikasjon, bl.a. for å redusere behovet for bruk av bil. Senterområdet planeres på mellom kote 60 og 64 for bl.a. å tilpasse nivået til dagens sentrum og Langåsen boligområde, med en nedtrapping med 2 etasjehøyder mot Songe. Arealene mellom nåværende og nytt bekkeløp fylles opp med utsprengte fjellmasser, både for å dekke et behov for nye sentrumsarealer og for å oppnå en rasjonell anleggsgjennomføring. Mellom Songebekken og utbyggingsområdet etableres gang-/sykkelvei fra Bliksåsen over Songeelva. I gang-/sykkelveien legges nytt hovedanlegg for vann og avløp. 3.2. Trafikk og myke trafikanter Det er viktig at sentrum tilrettelegges for adkomst med bil. Samtidig skal planforslaget bedre forholdene for myke trafikanter som ferdes gjennom sentrum. Parkering for boliger og ansatte skal skje i parkeringskjeller for å få en høy utnyttingsgrad. Parkering for kunder, besøkende og gjester til boligene skal skje på en sentral, større parkeringsplass, i parkeringshus og langs gate/vei. Disse


11

parkeringsplassene skal være offentlige og ha begrenset parkeringstid for å hindre heldagsparkering her som kan oppta plassene for kunder og besøkende til service/offentlig, og dermed utgjøre en hindring for tilgjengeligheten for disse. Parkering for gjester til boligene, kunder og besøkende skal kombineres for å oppnå en sambrukseffekt og best mulig utnyttelse. Trafikk fra dagens boligfelt i Langåsen og de to leilighetsbyggene (Osedalstunet og ”Remabygget”) kan på sikt legges om slik at den ikke går tvers gjennom sentrum, men i ny gate bak Remabygget. Gaten/veien som kommer parallelt med Fv 42 skal ha noen parkeringsplasser langs fortauene. Innkjøring til boligparkeringene kan skje tre steder der det er markert innkjørsel fra Fv 42 og skal føres ned i p-kjeller fortest mulig for å unngå unødvendig trafikk i indre gate/vei. B1-2 er rene boligområder som kan ha adkomst enten felles med den sørligste adkomsten til nye sentrum, eller egen adkomst til Fv 42. Det legges opp til offentlig tilgjengelig gang- og sykkelvei gjennom dette området som kobles mot GS langs Songebekken, Fv 42 og gate/vei i nye sentrum. I tillegg til markerte traseer skal det legges til rette for gående og syklende til boligene og det skal settes av arealer til sykkelparkering. 3.3. Bebyggelse og uterom Det legges opp til blokkbebyggelse i fire til fem etasjer over terreng, med en lamellstruktur mot det åpne landskapet i vest (Songe). Dette gir utsyn fra gatetunet og sol og lys på fasader og inn i uterommene mellom bebyggelsen. Etasjene med fasade mot gatetunet skal disponeres til forretningslokaler. Øvrige deler av bebyggelsen kan nyttes til boliger/kontorer/tjenesteyting. I de delene av bebyggelsen som vender mot Songe vil det være naturlig å ha boliger i alle etasjene. Nedtrappingen mot Songebekken og den planlagte gang-/sykkelveien langs bekken må avklares i forbindelse med detaljregulering. Illustrasjonen under viser prinsipp for utforming som er bundet opp i bestemmelsene til områdereguleringen.

Prinsippsnitt for utforming av nytt bekkeløp med langsgående g/s-vei med forstøtningsmur mot tilstøtende byggeområder


12

Gatetunet skal ha en god bredde for å ivareta fortau, langsgående parkering og et lyst og luftig inntrykk. Park/grønt i Park1 og øvrige grøntområder, samt nærområdene til bebyggelsen gir gode muligheter for å ferdes og oppholde seg utendørs. Samlet er det forsøkt å finne en god balanse mellom utnyttelsesgrad og uterommene. Områdereguleringen gir grovt sett mulighet for en utbygging med totalt vel 60.000 m2 BRA innenfor kombinertområdene. I tillegg kommer områdene som er avsatt til boliger (bl.a. blokkbebyggelse) lenger sør. 3D-illustrasjonene under gir et inntrykk av det utbyggingsvolumet som planen legger opp til. Illustrasjonene er ment å gi et inntrykk av de store linjene, og detaljene vil bli avklart i senere detaljplaner. Det er ikke lagt inn bygninger i boligområdene lengst vekk fra sentrum. Avgrensing mot dyrket mark på Songe er omtrentlig.

Volumstudie – perspektiv fra nord


13

Volumstudie – perspektiv fra nordøst

Volumstudie – perspektiv fra vest


14

Volumstudie – perspektiv fra sørøst

3.4. Gjennomføring Anleggsarbeidene som må til for gjennomføring av planforslaget er store og omfangsrike. Nærhet til boliger, sentrum, dyrket mark og utfordrende grunnforhold gjør at gjennomføringsfasen for anleggsarbeidene er svært viktig. Derfor legges det spesielle føringer for anleggsarbeidene med krav om egen anleggsplan. Det er gjennomført en egen ROS-analyse for gjennomføring av anleggsarbeidene og det er også foretatt en vurdering av fjell- og grunnforhold med tanke på anleggsarbeidene og hvordan utføringen vil bli foretatt. Gjennomføringsfasen blir nærmere beskrevet i kapittel 5.

4. Alternativer Den nylig vedtatte områdeplanen for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen er 0-alternativet for arealbruk på Langåsen. En oversikt over de viktigste endringene:

Planforslaget er nesten dobbelt så stort som 0-alternativet, ca 80 dekar

En dobling av dagens areal for forretning/kontor/tjenesteyting

Et mer konsentrert sentrum

Et mer åpent sentrum (jfr fjellveggen i dag)

Tilrettelegger for mer enn dobbelt så mange boliger som 0-alternativet (utvidet areal og høyere bygg)

Ca 19 dekar dyrket mark er omdisponert

Sentrumsfunksjoner (møteplasser, park, grønt, gatetun mv)


15

En bedre kobling mot dagens sentrum

Terrenghøyder er definert slik at nye utbyggingsarealer vil bli liggende omtrent på høyde med Fv 42, med fall mot Songe

Hovedtrekk for trafikk og ferdselsårer er fastlagt

Gode løsninger for myke trafikanter

Føringer for anleggsarbeider er utarbeidet

Det er lagt føringer for kompenserende tiltak for tap av dyrket mark De mest åpenbare forskjellene mellom planforslaget og 0-alternativet er arealstørrelsen og omdisponering av dyrket mark. Ved 0-alternativet vil det være lite aktuelt å senke Langåsen ned mot høydenivået til sentrum. Dette fordi det vil bli svært kostbart ifht det utbyggingsområdet man ville få, og fordi det meste av Langåsen i 0-alternativet er tiltenkt rent boligområde. Det er ikke samme viktigheten av en god sammenkobling med sentrum for et boligområde som for et kombinert område for bolig/forretning/kontor/tjenesteyting med mange fellesfasiliteter. Områderegulering er valgt som plannivå med bakgrunn i langsiktighet for utbygging som vil kunne strekke seg over en lang periode. 0-alternativet omfatter et areal på totalt 44 dekar, hvorav 32 til bolig, og 12 til kombinert bolig/næring/forretning/kontor. Det vil gå med ca 10 dekar av boligarealet til buffersone (20X500 m) mot dyrka mark og GS-vei pga kravet i reguleringsplanen. Hovedtrekket i 0-alternativet er at det vil bli 34.000 m2 ubyggingsarealer og sentrum vil utvikle seg langs Fv 42. Det er ikke sagt noe spesielt ifht terrenghøyder, og det er heller ikke sagt noe spesielt om fellesfasiliteter som grøntanlegg, park eller parkering.

Gjeldende planstatus med avmerking av forslag (svarte parallelle linjer) og opprinnelig påtenkt planområde (røde ruter)


16

Gjeldende reguleringsplan for Bliksåsen sier følgende om boligområdet (BK) i bestemmelsene: Boliger skal oppføres som konsentrert bebyggelse/ blokkbebyggelse. I detaljreguleringsplan skal sikringstiltak ift skrent mot nybygg i Osedalen gjøres rede for. Vegetasjonstrekk som hindrer silhuettvirkning skal ivaretas. Gang- og sykkelveg langs Langåsen mot Songeelva, samt påkobling til bru, jf § 6 Infrastruktursone, skal inkluderes i detaljreguleringsplan. Buffer mot jordbruksarealene innebærer krav om 20 m tomtegrense til Langåsen fra dyrket mark. I buffersone kan GS etableres, og denne skal i sin helhet ligge innenfor område avsatt til boligformål. Gjeldende reguleringsplan for Bliksåsen sier følgende om arealene langs Fv 42: Kombinert bolig, næring, forretning, kontor (B/N/F/K1-3) Bebyggelse i BNFK3 kan oppføres i inntil 3 etasjer. For BNFK2 og 3 må det gjøres en skjønnsmessig vurdering ved oppstart av planarbeid av formannskap/planutvalg for maksimalt tillatte høyde, basert på kriterier som boligstatus, infrastruktur og sentrumsfunksjoner. Ved omdisponering/ bruksendring av eksisterende boligmasse skal det tilrettelegges for konsentrert bebyggelse tilpasset sentrumsområdenes funksjon. Kjøpesenter/ varehus som er i strid med de til enhver tid gjeldende bestemmelser i Fylkesdelplan for tettstedsutvikling og kjøpesenteretablering er ikke tillatt innenfor området. Næringsvirksomhet som sjenerer naboer, med tanke på støy, støv, lukt m.v., og som ikke ivaretar tidens krav til sentrumsfunksjoner, tillates ikke etablert eller utvidet.

5. Konsekvenser av planforslaget 5.1. Landskap

Fra planprogrammet: Et sentralt tema i planprosessen omhandler fjerning av Langåsen. ……… Konsekvensene av landskapsinngrepet må belyses og illustreres, både nær- og fjernvirkning, og gjennomførbarhet både på kort- og lang sikt med tanke på terrenghøyde og massebalanse må vurderes nøye.

Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet består av en skogkledd åsrygg, dyrket mark, 6 boliger i sør, samt deler av dagens sentrum med Rema-bygget og parkering/vei. Gjennom området går Songebekken som munner ut i Songeelva nord i planområdet. Høyeste punkt er på kote 93 m, og arealene rundt ligger for det meste mellom kote 50 – 65 m. Songe ligger ca 10 meter lavere enn dagens sentrumsarealer, og Songebekken går i et lite dalsøkk i den dyrka marka, 4-5 meter lavere enn terrenget rundt. Planforslaget innebærer at terrenget får en maksimal moh på ca 64 meter, med 4 etasjer ovenpå blir toppen på de høyeste bygningene ca 75-80 moh. Databasen Arealis kart over løsmassegeologi viser at jordbruksarealene defineres som ”tynn marin avsetning”. Den skogkledde åsen har bart fjell på de øverste delene og går fra skrinn furuskog og gradvis over til granskog av middels til høy bonitet i de lavestliggende områdene. Det er tre bygninger registrert i SEFRAK, alle på gbnr 13/2: våningshus, stolpehus og låve. De viktigste influensområdene er kulturlandskapet på Songe, Osedalen sentrum og Fv 42 forbi Langåsen. Med influensområde menes hvilke steder endringene vil merkes i størst grad.


17

Kulturlandskapet på Songe har flere positive kvaliteter. Det er et sammenhengende areal på ca 150 daa med veldrevet dyrket mark og to fine gårdsbruk med velholdte, delvis eldre, bygninger. Arkeologiske funn tyder på at dette er et område som har vært benyttet av mennesker i lang tid. Samtidig er det flere forhold som påvirker kulturlandskapsbildet: en transformatorstasjon, kraftledninger, sagbruk, idrettsområde og skole og 3 nyere bolighus midt i området. Bliksåsen boligområde og adkomstveien i vest, og deler av Osedalen sentrum som er synlige fra kulturlandskapet, har også endret landskapsbildet. Planområdets fremtoning mot Osedalen er dominert av en høy fjellvegg som går opp til ca 90 moh, det vil si 28 meter høyere enn sentrumsarealene mellom Rema og Spar. Den massive fjellveggen sammen med resten av Langåsen og heia i sørøst bidrar til at Osedalen ligger inneklemt med høye terrengformasjoner tett innpå.

Remabygget og Langåsen sett fra Fv 42 overfor Sparbutikken

Verdivurdering Verdien av dagens sentrums visuelle fremtoning og landskapsmessige forhold i influensområdene vurderes her. Kulturlandskapet på Songe vurderes til å ha en middels til stor positiv verdi. Dette begrunnes med at området har kvaliteter ut over det vanlige i lokal sammenheng, men det er ikke unikt verken i regional eller nasjonal sammenheng. Sett fra sentrum vurderes verdien av eksisterende sentrumsbilde å være svært liten. Dette begrunnes med den godt synlige fjellskjæringen mot Langåsen, store parkeringsarealer, rotete struktur på bygninger og veier og Fv 42 som dominerer inntrykket av sentrum på en negativ måte. Sett fra Fv 42 vurderes verdien å være middels/nøytral. Ingen spesielle forhold fremheves her, en ordinær veistrekning.


18

Flyfoto sentrum og Songe

Omfang Omfanget av gjennomføring av planen er vurdert ifht 0-alternativet. For kulturlandskapet på Songe vil det medføre at en reduksjon av det gjenværende arealet tilsvarende den dyrka marka som omdisponeres, ca 19 dekar. Kantsonen vil kanskje ikke bli så forskjellig ved de to alternativene, men den vil komme nærmere gårdsbebyggelsen og veien med planforslaget. Kantsonen mot ny bekk vil bli liggende ca 50 meter fra det nærmeste våningshuset, mot ca 100 meter til skogbrynet i dag. Det vil bli åpent innsyn mellom sentrum og landskapet på Songe. Høyden på bygningene som kommer nærmest vil bli liggende høyere enn dagens terreng, mens det nye terrenget mellom bygningene stort sett vil bli mye lavere enn i dag. 0-alternativet åpner for utbygging av Langåsen uten at det er noen spesielle føringer for utforming og høyder. Arbeidet med å fjerne Langåsen vil bli tilnærmet lik ved begge alternativene, men ved 0-alternativet vil det være et mindre utbyggingsareal å fordele kostnadene på. Selve fjerningen av Langåsen er den mest omfattende og kostbare enkeltfaktoren ved anleggsarbeidene. Derfor vurderes det slik at ved 0-alternativet vil Langåsen ikke bli senket i stor grad, og i alle fall ikke nærmest sentrum der kostnadene er høyest. 0-alternativet har kombinerte formål langs Fv 42 og skogområdet


19

på Langåsen som bolig og buffer/GS-vei mot idrettsplass og skole. Det er derfor heller ikke så viktig å knytte sammen boligområdet med sentrum i 0-alternativet, mens det i forslaget er noe av hovedhensikten å utvide sentrumsfunksjonene. Gjennomføring av planforslaget medfører at den skjemmende fjellveggen mot Osedalen blir tatt vekk, og at det blir lysere og mer åpent i sentrum. Tyngdepunktet vil flyttes fra Fv 42 mot dagens handelssentrum og det nye gatetunet. Disse faktorene vurderes som svært positive. Det vurderes å ha middels negativt omfang for kulturlandskapet, middels positiv for sentrum og for Fv 42 vurderes endringen ikke å ha verken positivt eller negativt omfang. Konsekvensvurdering: Planforslaget vil medføre store endringer ifht 0-alternativet, både positive og negative. Samlet vurderes konsekvensene av endringene for sentrumsbilde og landskapsmessig til å være litt positivt. Dette fordi sentrum vektes høyere enn kulturlandskapet. Avbøtende tiltak Bestemmelsene legger opp til å utarbeide en formingsveileder som skal gi føringer for konkrete prinsipper for utendørs bokvaliteter. Dette vil påvirke utformingen av planområdet i en positiv retning mht hvordan det fremstår for områdene i nærheten både i det store og i det små. Formingsveilederen vil sette krav til utforming av bygninger, fellesområder og andre forhold og vil kunne gi en mer helhetlig og attraktiv fremtoning. Det vil kunne legges inn føringer for bl.a. grøntkorridoren langs bekken som blir buffersone mot kulturlandskapet. 5.2. Landbruk På Songe er det to gårder, gnr 13, bnr 1 og 2. Jordbruksarealene betegnes som vanlig god fastmarksjord som er godt ivaretatt og godt arrondert rundt husene. Det er noe vassjuk jord langs Songebekken, men kvaliteten på jorda er god. I skog og landskaps gårdskartdatabase defineres jorda til å være alt fra svært god, til mindre god kvalitet. Det vesentlig av arealet vil bli å betegne som 2 jord hvis den skulle vært klassifisert i en kommunal oversiktssammenheng, iflg landbruksrådgiveren i kommunen. Totalt på Songe er det i følge jordregisteret 50 dekar tilhørende gbnr 13/2, og 91 dekar tilhørende gbnr 13/1, altså til sammen 141 dekar. Etter innsigelsesvarsel og dialog med fylkesmannen omdisponeres ca 19 dekar dyrket mark til utbyggingsformål i planen. Verdivurdering Verdien av den dyrka marka på Songe er større enn gjennomsnittet i kommunen fordi det er en del av et større sammenhengende landbruksområde med god og lettdrevet jord. Ut fra vurderingssystematikken i Håndbok 140 (Statens vegvesen) vil jorda kunne vurderes til å ha stor verdi, ca 16 av 20 poeng. Endringsomfang Tiltaket vil medføre at det benyttes til sammen ca 19 dekar dyrket mark på begge sider av Songebekken. Av dette er ca 10 dekar på vestsiden mot Songegårdene, og ca 9 dekar på østsiden mot Langåsen. Omfanget vurderes å være middels til stort negativt sett fra nasjonale og kommunale føringer og forhold.


20

Konsekvensvurdering Landbruket er en viktig næring i Froland og kommunen bruker betydelige ressurser på å støtte denne næringen. Samlet sett for kommunen er ikke 19 dekar en stor andel, og slik sett er ikke tapet eller konsekvensen så stort. Viktigste konsekvenser er tap av dyrket mark generelt ifht nasjonale målsettinger, og reduksjon av dyrket mark for det gårdsbruket som mister en stor del av sitt dyrkede areal, 19 av 50 dekar. Dette er en betydelig andel og restarealet av dyrket mark er svært lite for et gårdsbruk i dag. Samlet konsekvensvurdering ut fra omfang og verdi: Konsekvensvurdering landbruk og dyrket mark vurderes til å ha stor negativ konsekvens. Avbøtende tiltak Avbøtende tiltak overordnet: Froland kommune fører generelt en landbruksvennlig politikk. Landbruksrådgiver opplyser om at det de siste 10 årene er omdisponert vel 20 dekar, og dette er gått med til skianlegg (hoppbakken i Osedalen) og utvidelse av kirkegård (Froland kirke). Froland kommune støtter i stor grad landbruket med egne midler og har de siste 10 årene gitt ca 1,5 mill til grøfting og driftsbygninger mv. Ellers prioriterer kommunen en høy grad av service overfor landbruksnæringen. I tillegg til en generelt høy grad av støtte til landbruket er det i dette unntakstilfelle ønskelig å kompensere konkret. Dette kan fx gjøres ved å nydyrke minst tilsvarende areal annet sted, stimulere til nydyrking, eller stimulere til å ivareta dyrka mark i dårlig stand. Avbøtende tiltak for gården: For gården hadde det vært en mulighet å erstatte den dyrka marka med nydyrket mark. Det er ikke slike aktuelle arealer som utpeker seg i nærheten. Dette skyldes dels at sentrum og bebyggelse ligger rundt på nesten alle kanter, og dels topografien. I gårdseiendommens egen skog er det meste av skogen lagt ut til boligområde (Bliksåsen) og den gjenværende skogen er flere kilometers kjøring unna, og består av middels skogsmark i relativt bratt terreng. Om man skulle vurdert andre arealer så er de også et stykke oppe på Songeheia og består av fattig myr og middels skogsmark. Konklusjon avbøtende tiltak Froland kommune ønsker å gjøre kompenserende tiltak for det tapte dyrkede arealet. I forbindelse med gjennomføring av utbyggingen skal det settes av midler til et landbruksfond som minst tilsvarer kostnaden ved å nydyrke et areal tilsvarende det tapte mht størrelse, utforming og beliggenhet. Midlene skal brukes til å fremme oppgradering av dårlig dyrka mark. Fondet etableres og praktiseres i samarbeid med landbruksmyndighetene. Det er ikke funnet noen gode avbøtende tiltak for den berørte gården. Den økonomiske verdien i et utbyggingsområde på eiendommen må forventes å ivareta dette.


21

5.3. Naturmiljø

Utredningsbehov jamfør vedtatt planprogram: Det ble foretatt utredninger av naturmiljø i forbindelse med områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen. Det er ingen registrerte natur/miljøverdier innenfor planområdet.

Konklusjonen fra nylig vedtatt områdeplan for Bliksåsen mv: ”Områdene som er foreslått til utbygging vurderes ikke å inneha spesielle naturkvaliteter. Planen ivaretar prinsippene om offentlig beslutningstaking jf naturmangfoldloven §§ 8 til 12.” Utover dette vil planen spesielt berøre dyrket mark og Songebekken. Songeelva vil også kunne bli berørt, men det er ikke noe som tyder på at det er spesielle forhold der. Det ble utført omfattende forsterkninger og delvis nivåsenking i Songeelva for et par år siden i samarbeid med relevante myndigheter, noe som viser at det er mulig å gjøre tiltak der om det trengs. Nye aktuelle inngrep er bygging av brukar og ytterligere senking av nivået. Dette vil bli avklart i egen prosess og detaljene må avklares med NVE. Songebekken vil bli lagt helt om og dette skal gjøres på en slik måte at hensyn til naturmiljøet ivaretas. Forslagsstiller mener med denne bakgrunn at det ikke er noe som tilsier at planforslaget vil gå ut over naturmiljøet i særlig grad. I forhold til 0-alternativet vil ikke forskjellen i påvirkning være stor fordi planforslaget gir et mye større utbyggingspotensial som et alternativ til utbygging andre steder. Samlet konsekvens vurderes som nøytral. 5.4. Kulturminner og kulturmiljø

Utredningsbehov jamfør vedtatt planprogram: Det er kjente kulturminner på Songeområdet. Under arbeidet med områdeplan for Bliksåsen, Songe og deler av Osedalen ble det utført kulturminneundersøkelser for utbyggingsområder. Det må påberegnes undersøkelser jf kulturminneloven (som maskinell sjakting, hvor matjorden fjernes) for berørte landbruksområdene på Songe.

Kjente kulturminner Innenfor planområdet er det registrert ett arkeologisk minne i Askeladden basen ID:31302. Under opprensking av Songebekken i 1958-59 ble det funnet 12 fiskesøkker av kleberstein, alle med et innrisset merke. I planområdets nærhet er det følgende registrert i Askeladden (10.01.14): Smifjellet, id 70216 Kjempehaugen, id 31297 Kokegroplokalitet, id 149038 Sagfossen i Songeelva, id 121941 Songeelva, id 121942 Jordesbekken, id 122854 Øyvann, id 122767 Songeelva, id 121943 Songefossen, id 121940


22

Kartutsnitt kjente kulturminner, Askeladden Riksantikvaren

Etter avklaring med fylkeskommunen er den dyrka marka ikke blitt undersøkt mht kulturminner. Dette fordi det er vurdert til å være liten sannsynlighet for å finne noe interessant. På det meste av den dyrka marka er det foretatt grøfting og planering. Dette er dokumentert i kommunens gårdsarkiv. Disse arealene er lite aktuelle for videre undersøkelser. De resterende arealene skal undersøkes før planen kan endelig vedtas. Det er ingen SEFRAK-registrerte bygninger i planområdet. Det er tre SEFRAK-registrerte bygninger på Songe, og ett i bunnen av Ovelandsheia. 5.5. Forurensing/støy

Utredningsbehov jamfør vedtatt planprogram: Avhengig av utforming av terreng kan støyutredning bli nødvendig for å dokumentere støybelastning for boligområder. Det er flere støykilder i området, som Fv 42, trafostasjon og sagbruk.

Støy Det er to hovedkilder for støy som påvirker planområdet, Fv 42 og sagbruket på Songe. Sinus AS har utført støyutredning for eksisterende og fremtidige forhold. Støyutredningen gir grunnlag for støysone og byggegrenser. Gul støysone er en vurderingssone, og rød sone er en byggeforbudssone. Rapport med kartskisser er i vedlegg. For sagbruket er det foretatt målinger og utarbeidet en rapport (vedlegg). Sagbruket er i daglig drift og har en del støyende aktiviteter, spesielt saging av tømmerstokker. Støymålingene ble foretatt mens saga var i bruk og de høyeste nivåene ble notert. Mellom 40 og 70 meter unna var lydnivået mellom 67 – 74 dB(A), målestedene er omtrentlig angitt på skisse nedenfor. Lydnivået er betraktelig høyere der man kan se åpningen i veggen der tømmeret lesses inn (se skissen).


23

Det er ca 40 meter fra sagbruksbygget til det nærmeste utbyggingsområdet. Støyrapporten viser at deler av utbyggingsområdet kan få et støynivå på opp til rundt 74 dB(A) som er et godt stykke over gjeldende anbefalte maksimumsnivåer for et boligområde.

Støysonekart fremtidig trafikk med ny rundkjøring, Sinus

Støymåling, Songe sag


24

Det er ingen absolutte maksverdier for lyd i arealplanlegging, men der er utarbeidet retningslinjer (T-1442) som gir føringer for dette. Støyforholdene henger sammen med hvordan eksakt utforming av terreng og bygninger blir. Det settes krav til å utrede dette i forbindelse med detaljregulering. Det er ikke noen spesielle forhold som tilsier at planforslaget medfører økt forurensing i eller fra området. Den største risikoen for forurensing er i forbindelse med grunnarbeidene og det blir ivaretatt med særskilt plan og ellers gjeldende lover og regler. 5.6. Teknisk infrastruktur

Utredningsbehov jamfør vedtatt planprogram: …. Det må gjøres vurderinger av trafikkstrukturen i sentrum. Det bør vurderes å tilrettelegge for fjernvarme og alternative energikilder.

Trafikkforhold Trafikkbildet i Osedalen er stedvis problematisk og uoversiktlig. For barn og unge innebærer skoleveien krysninger av fylkesveinettet, og situasjonen i Frolandssenteret er tidvis uoversiktlig. Det er nylig vedtatt en plan som vil bedre forholdene for gående og syklende gjennom Osedalen (Trygg ferdsel gjennom Osedalen). Trafikkproblematikk gjennom Osedalen og langs FV42 var bakgrunn for Statens vegvesen sin plan fra 2008 ”Rv.42 Blakstad – Ovelandsheia, Miljøprioritert gjennomkjøring”. Her identifiseres flere utfordringer. Lensmannen klager i innspill blant annet på fart. I 40-sonen gjennom Osedalen viser erfaring og UP kontroller at denne fartsgrensen ikke respekteres. Planen gjør det mulig å gjøre en del tiltak som vil bedre trafikkforholdene langs Fv 42 gjennom Osedalen, når Statens vegvesen finner midler til dette. Ny rundkjøring fra Ovelandsheia og Bliksåsen er nylig bygd og den bidrar til å dempe farten gjennom sentrumsområdet mellom rundkjøringene. ÅDT for Fv 42 ligger mellom 3150 – 4750 iflg SVV 2013. Dette vil øke i tiden fremover i takt med utbygging av Bliksåsen og øvrige boligområder ovenfor sentrum.

Hentet fra Google Maps: nordøstover mot Osedalen og innkjørsel til Songe.


25

Planen legger opp til en ny gang- og sykkelvei langs Songebekken som vil gi en sikker ferdselsvei gjennom området for alle som kommer fra de store boligområdene Ovelandsheia og det kommende Bliksåsen. Planen legger også opp til ordnede og trygge trafikkforhold gjennom gatetun og videre. Det er også rekkefølgekrav om fortau langs vestsida av Fv 42, og det er føringer for gode forhold for gående og syklende internt i planområdet. Det er gjort flere grep for å dempe trafikkmengden inn i sentrum ved at det skal være to sentrale innkjøringer tett ved Fv 42 og inn i parkeringsområdene i kjeller, p-plass eller p-hus. Planen gir muligheter for å legge om trafikken fra dagens boligfelt på Langåsen og leilighetene i Remabygget og Osedalstunet. Planen legger også til rette for å beholde dagens avkjørsel til Fv 42fra Songe for de tre aktuelle boligene inntil det skjer en utbygging og fortetting i det området. Transformator Det er en større transformasjonsstasjon ca 150 meter fra nærmeste del av arealene det ble meldt oppstart av planarbeid for. Agder Energi Nett har foretatt analyser av strålingsverdi og byggeforbudssoner, og planområdet ligger utenfor disse. Fjernvarme På Mjølhusmoen finnes det et flisfyringsanlegg. Det er noe ubrukt kapasiteten på anlegget. Det er ikke valgt å vurdere fjernvarme i området på dette stadiet. Vann og avløp Det ligger vann og avløp i vV42, gjennom Osedalen mot Frolands Verk. Det er også nylig lagt VA i veien opp til Bliksåsen boligområde fra pumpestasjonen ved menighetssenteret. Det er beregnet at det vil være nødvendig med ny hovedledning for VA i god tid før Bliksåsen boligområde er utbygd. Det er to hovedalternativer for hovedledning fra knutepunktet ved menighetssenteret: enten gjennom Osedalen, eller over Songe. Uavhengig av Langåsenutbyggingen har Songe blitt vurdert som mest aktuell hittil, og utbyggingen her vil gjøre det alternativet enda mer aktuelt. 5.7. Nærmiljø/bomiljø

Utredningsbehov jamfør vedtatt planprogram: Det skal redegjøres for trygg skolevei over Songe/Langåsen, og hvordan ny gangtrase kan kobles til Mjølhus/Kringla med bro over Songeelva. Planen bør vise hvordan boområder på Bliksåsen og Ovelandsheia kan kobles sammen med Mjølhus og andre idrettsanlegg. Det er viktig å legge klare føringer for universell utforming i planarbeidet, for slik å tydelig forankre tilrettelegging for alle brukergrupper når sentrum skal utvides for fremtiden. Målsetningen bør være at hele det fremtidige sentrumsområdet skal utformes etter prinsippene for universell utforming, og det må legges klare føringer for utforming av uteområder, ferdselsårer og overordnet grøntstruktur.

Forarbeidene til planen (se vedlegg Utviklingsplan for Osedalen) viser at mange innbyggere savner møteplasser i sentrum. Dagens sentrum er uoversiktelig ifht størrelsen og det innbyr ikke til å gå rundt der. Det har vært viktig å ta lærdom av dette i utforming av planen. Det er flere attraktiviteter i kort avstand fra sentrum som Osevollen badepark, idrettsanleggene og badeanlegget på Mjølhus mv. Det har vært sentralt i planarbeidet å knytte disse kvalitetene sammen best mulig. Planen tar overordnete grep for å sikre god fremkommelighet for alle og universell utforming. Ny gang- og sykkelvei langs Songebekken, fortau langs vestsiden av Fv42 og interne gang- og sykkelveier vil gi gode og trygge forhold for myke trafikanter fra boligområdene Ovelandsheia og Bliksåsen samt øvrig ferdsel fra områdene ovenfor. Osevollen badepark er koblet sammen ved at det går en sti fra idrettsanlegget, under brua på Jomåsveien og ned til dette området. Hovedgrepene som er gjort i


26

planen vil sikre god fremkommelighet og universell utforming som hovedprinsipp. Det skal utarbeides en formingsveileder som skal være bestemmende for detaljregulering og utbygging videre. Formingsveilederen vil være med å sikre intensjonene i planen og gi føringer for utformingen av bl.a. uteområder, ferdselsårer og grøntstruktur. Rekkefølgekravene i bestemmelsene ivaretar at gang- og sykkelveier og fortau mv skal være på plass etter hvert som utbygginga skjer. Planen legger opp til en stor grad av fellesområder med park og gatetun, samt friområder langs gang- og sykkelveier. Planen legger også føringer for utforming av uteområder ved at prinsippene for LIV-ROM-HUS og NIBRs notat ”10 sjekkpunkter for utendørs bokvaliteter i by” skal legges til grunn for videre planlegging og prosjektering. 0-alternativet ville ikke kunne koble de nye utbyggingsområdene til dagens sentrum i samme grad. Med 0-alternativet ville høydeforskjellene blitt større og mulighetene for universell utforming ville bli vanskeligere, fx kobling mellom dagens sentrum og det nye boligområdet på Langåsen. Den koblingen ville sannsynligvis skje i nordenden av B1 og dette ville gi en relativt stor avstand ifht planforslaget. 0-alternativet legger ikke opp til noen føringer for trafikk eller anlegg av fellesfasiliteter utenom gang- og sykkelveien i jordkanten mot Songe. Det er heller ikke noen spesielle rekkefølgekrav eller konkrete føringer som sikrer viktige kvaliteter for bo- og nærmiljøet. 5.8. Næring, forretning og kontor

Utredningsbehov jamfør vedtatt planprogram: I planprosessen bør det undersøkes hvordan nye næringsareal kan tilrettelegges mest mulig hensiktsmessig i en fremtidsrettet sentrumsstruktur.

Osedalen som næringssentrum er et av de viktigste forholdene for planen. Målet er at man i størst mulig grad legger til rette for et konsentrert sentrum med gode forhold for handel. I dag er det ca 25 virksomheter totalt i Osedalen, og de bruker et areal på ca 8.000 m2 (inkl kommunehuset). Økningen i næringsareal har vært størst de siste 4-5 årene med Osedalstunet (med biblioteket) og Rema-bygget. Deler av disse arealene er fortsatt ledige, men tendensen er at de ser ut til å fylles opp etter hvert, fx kommer vinmonopolet snart til Osedalen. Planen legger til rette for anslagsvis 10.000 m2 i tillegg til dagens, altså mer enn en dobling av dagens arealer. Arealene er ikke forbeholdt næring, men også kontor og service, utviklingen og markedet vil avgjøre hvordan fordelingen mellom disse blir. Om veksten fortsetter og sentrum utvikler seg i en positiv retning vil de nye arealene dekke behovet et godt stykke fremover. I forhold til 0-alternativet er kombinert formål bolig/næring/forretning/kontor flyttet og utvidet slik at det ikke ligger så langt sørvest langs Fv 42, men er lagt til et nytt gatetun og vei parallelt med Fv 42. I 0-alternativet er det i planforslagets område satt av ca 12 dekar med kombinert bolig/næring/forretning/kontor og i planforslaget er det ca 22 dekar. Det er ikke tatt detaljert stilling til hva slags næring som bør komme i sentrum, det viktigste har vært å gi muligheten for utvikling og økning, men man kan nok se for seg at det vil bli et skille mellom arealintensive næringer som fortrinnsvis vil etablere seg i sentrum, og arealekstensive næringer i andre områder, som fx Blakstadheia industriområde.


27

5.9. Stedsutvikling

Utredningsbehov jamfør vedtatt planprogram: Planen bør redegjøre for fremtidig arealbehov for bolig, næring og tjenestefunksjoner i sentrumsområdene, og det bør foretas plangrep for å sikre en hensiktmessig arealfordeling. I planprosessen må det gjøres vurderinger hvor de antatt kortsiktige negative konsekvensene av tiltak må vurderes opp mot de antatt langsiktige positive konsekvenser av en arealmessig utvidelse av sentrum. Retningslinjene for en samordnet areal- og transportplanlegging kan benyttes som en referanse når de langsiktige konsekvensene skal vurderes.

Stedsutvikling er et vidt begrep som det kan legges mange fortolkninger i. Husbanken skriver på sin hjemmeside at ”Stedsutvikling handler om å skape attraktive boliger og bomiljøer med ulike former for møteplasser som har betydning for sosialt mangfold og sosiale nettverk”. Når man ser på forholdene ved et sentrum som Osedalen er det viktig å ta med at det i utgangspunktet er et veikryss og et handelssted. Positive indikatorer for et sted kan være at det er mange mennesker der, at folk ønsker å flytte dit, at folk ønsker å handle der, eller at folk ønsker å være der og møte andre folk der. Medvirkningsprosessen som er beskrevet i vedlegget ”Utviklingsplan for Osedalen” viser at folk ikke er fornøyd med dagens sentrum, og at det er ønsker om å gjøre sentrum mer attraktivt og tilgjengelig også utenom ren handelsvirksomhet. Forslagsstiller mener at planen vil gi grunnlag for en positiv stedsutvikling for Osedalen på flere områder:

Attraktive boliger og boområder

Enkel, trygg og kort ferdselsvei til en rekke fasiliteter (butikker, skole, idrettsanlegg, Frolandia, Osevollen, bibliotek osv)

Bedrer trafikk- og parkeringsforholdene for besøkende

Legger til rette for universell utforming

Styrker tyngdepunktet i kommunen

Legger til rette for sosiale møteplasser

Nærhet til kollektivtrafikk

Legger til rette for å flytte flere offentlige funksjoner til sentrum En viktig endring som er foretatt ifht 0-alternativet er at planforslaget åpner for å komprimere sentrum og flytte store deler av sentrumsutviklingen nærmere dagens sentrum. Til sammenligning vil 0-alternativet strekke sentrum ut over en strekning på ca 700 meter og gi mindre areal samlet for alle formålene.

Fra Utviklingsplan for Osedalen, delvis oppdaterte tall

Tema / År 1983 2013 2043

Antall boenheter 8 70 500?

Kvm boareal 800 m2 5000 m2 35.000 m2?

Antall beboere 16 140 900?

Antall virksomheter 10 25 75?

Antall ansatte 65 165 450?

Kvm næring og kontor 2.250 m2 8.000 m2 25.000 m2?

Antall offentlige p-plasser

60 285 7-900?


28

Osedalen er et knutepunkt for offentlig transport internt i kommunen, og det er også det viktigste knutepunktet for offentlig transport til og fra kommunen. Planløsningen er i tråd med ønske om å konsentrere utbygging til slike knutepunkter for å legge til rette for økt bruk av offentlige transportmidler. Kommunen ønsker å legge flere funksjoner til sentrumsområdet for å lette tilgjengeligheten og samle offentlige funksjoner sammen med andre funksjoner for å styrke helheten her. Planen legger til rette for dette. Alt i alt vil planen i mye større grad enn 0-alternativet legge til rette for en god stedsutvikling i tråd med kommunens ønsker, og regionale og nasjonale føringer. 5.10. Gjennomføringsfasen med egen ROS-analyse

Utredningsbehov jamfør vedtatt planprogram: I utarbeidelsen av risiko- og sårbarhetsanalysen må gjøres spesielt rede for avbøtende tiltak i forbindelse med sprenging og fjerning av fjellmasse på Langåsen.

Det er anslagsvis nesten 400.000 m3 fast fjell som skal bearbeides. Ca 100.000 m3 av dette vil kunne fylles ut i bekkedalen og heve terrenget her i tråd med planen. Nærmere grunnundersøkelser vil vise om større deler av løsmassene i den dyrka marka må masseutskiftes. Det som fjernes kan erstattes med fjellmasser og volumet som skal transporteres vil bli omtrent det samme; ca 300.000 m3 fast fjell. Omregnet til sprengt fjell gir dette ca 500.000 m3 masse som skal transporteres vekk fra planområdet. Det kan settes opp to (av flere) mulige scenarioer for dette:

1. Fjellet foredles til knuste fraksjoner (veigrus, kult mv) og selges fortløpende ifht markedssituasjonen. Det er anslått av representanter fra næringen at denne mengden kan avsettes i markedet i løpet av ca 6 år med dagens markedssituasjon. Det blir vel 80.000 m3 masse inn i markedet pr år, litt mindre enn fx Klodeborg pukkverk produserer. ÅDT i forbindelse med virksomheten ca 109.

2. Overskuddsmassene transporteres vekk fra planområdet ”ubehandlet” over en periode på ca

2 år. Delvis kan de nok mellomlagres i planområdet, men ellers er det nødvendig å benytte deponier eller lager utenom planområdet. ÅDT i forbindelse med virksomheten ca 325, forutsatt at all overskuddsmasse transporteres bort.

Trafikkøkning som følge av anleggsvirksomheten

ÅDT alt. 1 6 år

ÅDT alt. 2 2 år

Kommentarer

Transport av masser, totalt ca 50.000 X 2

46 137 Alt. 1: 2190 dager Alt. 2: 730 dager

Ansatte 13 38 Ca 60 årsverk

Annen trafikk (besøkende, service mv)

50 150

Sum 109 325 ÅDT (snitt alle dager i året)

Transportbehovet er beregnet slik: 500.000 m3 løsmasser som skal bort, 10 m3 pr lastebillass og to turer pr lass (50.000 X 2 = 100.000 turer totalt). Økning i ÅDT vurderes ikke å være å ha spesielt negativ konsekvens så lenge sikkerhet og miljøhensyn ivaretas. Gjeldende lover og regler, samt kravet i bestemmelsene om anleggsplan ivaretar dette.


29

Tidshorisonten for utbygging og etterspørsel i markedet er svært konjunkturavhengig, men det tas sikte på snarlig oppstart av anleggsarbeidene ut fra helhetlig anleggsplan. Reguleringsplanen gir ikke direkte føringer for om gjennomføringen skal skje på kort eller lang tid, men krav om anleggsplan innebærer at dette er forhold som må vurderes før igangsetting. ROS-analyse Se vedlegg ”ROS-analyse utsprenging av Langåsen”, Stærk. Det er identifisert en rekke hendelser som må tas hensyn til videre. Det er to hendelser som er vurdert til å ha høy risiko og der tiltak er nødvendig iflg rapporten, se nedenfor. Hendelse nr 2. Utglidning (geotermisk stabilitet), fra rapporten: ”Det er registrert til dels svært krevende leirmasser i Osedalen-området tidligere. Undersøkelser i fbm. Blakstad vannverk i 1977 viser at løsmassene flere steder er av stor mektighet. Dette kan også gjelde jordbruksarealene ved Songe. Geotekniske undersøkelser må gjennomføres. Undersøkelsene må gjennomføres seinest før vedtak av planen på grunn av gjennomføringsmessige og økonomiske konsekvenser.” Som følge av dette er det gjort en vurdering av dette i en egen rapport (vedlegg, ”Generell beskrivelse og vurdering av geoteknikk og geologi”, Stokkebø competanse AS). I konklusjonen står det blant annet at ”Vi anser imidlertid på nåværende stadium og med innhentet informasjon at utbyggingen av Langåsen ikke kan anses som spesielt komplisert eller utfordrende, og derfor mulig å gjennomføre ved bruk av tradisjonelle metoder og løsninger.”. Det står også at ”Vi anser faren for flom eller grunnbrudd som svært liten.”. I rapporten er det vurdert ifht ”småhusbebyggelse”, i ettertid har Stokkebø bekreftet at konklusjonen ikke endres av at det blir fire etasjes bygninger i området. Hendelse nr 44D. Anleggstrafikk skolevei: Her beskriver rapporten en rekke hensyn som må tas ifht anleggstrafikken spesielt når det gjelder skolevei. Økningen i mengde sammenlignes med Klodeborg pukkverk som generer en ÅDT på ca 270. dagens ÅDT gjennom Osedalen er ca 4750 (2012), altså en 5 %-økning i anleggsperioden, vel og merke med tunge kjøretøyer. Det beskrives i tillegg en rekke hendelser der tiltak må vurderes, som flomfare, masseras/-skred, fornminner, akutt og permanent forurensing, selve anleggsarbeidet utførelse, møteulykker, ulykker i på- og avkjørsler, boliger, vannforsyning mv. Samlet konklusjon når det gjelder gjennomføring av anleggsfasen er at dette er omfattende, men ikke spesielt komplisert eller farlig. Før igangsetting skal det utarbeides en egen plan for gjennomføring med vekt på miljøfaktorer. Konsekvensen av anleggsfasen er negativ, men tillegges ikke stor vekt fordi den er forbigående. 0-alternativet ville gitt en mindre omfangsrik anleggsfase, men ville heller ikke gi tilnærmet så stort utbyggingsmulighet. Samlet sett vurderes derfor konsekvensen av å gjennomføre planen ifht 0-alternativet en liten negativ konsekvens.


30

5.11. Samlet avveining Det gjøres her en tilnærming til en samlet avveiing av forholdene ut fra fakta og vurderinger i konsekvensutredningen.

Tematisk oversikt Konsekvens

Landskap og estetikk Liten positiv

Landbruk Negativ

Naturmiljø Nøytral

Kulturminner og kulturmiljø Liten negativ

Forurensing/støy Nøytral

Teknisk infrastruktur Svært positiv

Næring, forretning og kontor Svært positiv

Stedsutvikling Svært positiv

Gjennomføringsfasen Liten negativ

Det er ikke mulig å lage et eksakt regnestykke som gir en fasit som alle er omforent om, heller ikke en avveiet konklusjon ved bruk av tall og matematikk. Den viktigste avveiningen for kommunen er at hensynet til landbruk må vike for de øvrige positive konsekvensene av planen. Planen er kommunens beste forslag til hvordan man ønsker å oppnå en rekke ønskede formål. 5.12. Risiko og sårbarhet, generell del Det er gjennomført to ROS-analyser, en generelt for planen, og en spesielt for anleggsarbeidene. Den generelle analysen er gjennomført med utgangspunkt i sjekklisten fra DSB. Analysen er basert på foreliggende eksisterende kunnskap og supplert med inngående lokalkunnskap og grundige gjennomganger av aktuelle og tenkelige scenarioer. Sannsynligheten for hendelsen vektlegges på en skala fra 1-4. Siden vurderes konsekvens av den aktuelle hendelsen på nytt fra 1-4. Det gjøres oppmerksom på at oppdelingen er forskjellig i de to analysene (anleggsfasen og generell del), men prinsippene er de samme. Risikoen er definert som sannsynlighet * konsekvens Vurdering av sannsynlighet for uønsket hendelse er delt i: 4– Svært sannsynlig; kan skje regelmessig; forholdet er kontinuerlig tilstede 3 - Sannsynlig – kan skje av og til; periodisk hendelse 2 - Mindre sannsynlig – kan skje (ikke usannsynlig) 1 - Lite sannsynlig – hendelsen er ikke kjent fra tilsvarende situasjoner/forhold, men det er en teoretisk sjanse Vurdering av konsekvenser av uønskete hendelser er delt i: 1 - Ubetydelig: Ingen person- eller miljøskader; systembrudd er uvesentlig 2 - Mindre alvorlig: Få/små person- eller miljøskader; systembrudd kan føre til skade dersom reservesystem ikke fins 3 - Alvorlig: Alvorlig (behandlingskrevende) person- eller miljøskader; system settes ut av drift over lengre tid 4 - Svært alvorlig: Personskade som medfører død eller varig mén; mange skadd; Langvarige miljøskader; system settes varig ut av drift


31

Karakteristikk av risiko som funksjon av sannsynlighet og konsekvens er gitt i tabell 1.

1. ubetydelig 2. mindre alvorlig 3. alvorlig 4. svært alvorlig

4. svært sannsynlig 4 8 12 16

3. sannsynlig 3 6 9 12

2. mindre sannsynlig 2 4 6 8

1. lite sannsynlig 1 2 3 4

- Hendelser i røde felt (8-16): Tiltak nødvendig - Hendelser i gule felt (4-6): Tiltak vurderes - Hendelser i grønne felt (1-3): Tiltak er ikke nødvendig Tiltak som reduserer sannsynlighet vurderes først. Hvis dette ikke gir effekt eller er mulig, vurderes tiltak som begrenser konsekvensene ROS-sjekkliste. Gjelder forholdene når planen er gjennomført (anleggsfasen vurderes særskilt) Nr Hendelse Sann-

synlighet

Kon-sekvens

Risiko

Problemstilling tiltak

1 Naturgitte forhold

1.1 Er området utsatt for snø- eller steinskred?

1 1 1 Fjellvegg mot dagens sentrum er svært bratt, men er sikret

Vil bli fjernet og bedre forholdene ifht dette

1.2 Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)?

1 3 3 Grunnforhold i bekkedalen kan bestå av ustabile masser

Vil bli ivaretatt. Nødvendige tiltak skal beskrives i plan.

1.3 Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann?

1.4 Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk?

4 1 4 Songeelva og Songebekken flommer

Kapasiteten i Songeelva er nylig økt. Omlegging av Songebekken må ta høyde for tilrenning.

1.5 Er det radon i grunnen?

2 2 4 Ikke sjekket Det er ikke påvist store konsentrasjoner av radongass i kommunen. I h.h.t. gjeldende TEK sikres alle bygningene mot inntrengning av radongass.

1.6 Annet:

2 Infrastruktur

2.1 Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer utgjøre risiko for området?

-hendelser på veg 3 2 6 FV42 går gjennom området og uhell her vil kunne påvirke området.

Trafikksikkerhetstiltak som rundkjøring. En av hensiktene med planforslaget er å gjøre sentrum mer trafikksikkert.

-hendelser på jernbane 0 0 0

-hendelser på sjø/vann/elv

0 0 0


32

-hendelser i luften 0 0 0

2.2 Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området?

-utslipp av giftig gass/væske

1 3 3

-utslipp av eksplosjonsfarlig/brennbar gass/væske

2 3 6 Esso osedalen. Bensinstasjon med store nedgravde tanker, samt eget propan lager.

Esso har eget IKS-system

2.3 Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området?

-elektrisitet 0 0 0

-teletjenester 0 0 0

-vannforsyning 0 0 0

-renovasjon/spillvann 0 0 0

2.4 Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området:

-påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer?

0 0 0

-er det spesiell klatrefare i forbindelse med master?

0 0 0

2.5 Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området?

-til skole/barnehage 2 2 4 Gangvei vil krysse elv Utforming gjøres på en sikker måte

-til nærmiljø- eller idrettsanlegg

2 2 4 Ds. Ds.

-til forretning etc. 1 1 1

-til busstopp 1 1 1

2.6 Brannberedskap:

-enkeltanlegg med spesiell fare ved brann?

2 4 8 Fare ved brann i bensinstasjon med store mengder drivstoff og gass.

Bedrift og bygg følger brannforskriften og eget IKS

-har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)?

1 3 3 Er det for lite kapasitet i en akuttsituasjon?

Ny hovedtrase for VA er en forutsetning for utbygging av området og vil ivareta brannvannforsyningen.

-dårlig tilgang for brannbil?

1 4 4

3 Faremomenter fra tidligere virksomheter?

-gruver: åpne sjakter, steintipper etc.

0 0 0

-militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc.

0 0 0

-industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering

0 0 0

Trafostasjon, Songe 1 4 4 Er sikret med gjerde mv

4 Omgivelser


33

Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is?

0 0 0

Finnes det terreng som utgjør spesiell fare (stup etc.)

0 0 0 Tiltaket vil bedre forholdene

Annet (angi)

5 Sabotasje/terrorhandlinger

- er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål?

0 0 0

- finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten?

1 1 1 Ikke spesielle.

Spesielle, sårbare objekter

Drikkevannsinntak delvis påvirket av avrenning fra området

Ivaretas ved utforming og prosjektering, spesielt overvann og avløp

Osevollen naturpark, badeplass og rekreasjonsområde

Ds.

Nidelva Ds.

Ingen steder er markert i NGUs ”Skredhendelser”.


34

6. Innspill i høringsperioden Alle innspillene er samlet i et vedlegg, det samme er oversikt og kommentarer til innspillene.

7. Vedlegg Vedleggene kan finnes på Froland kommunes hjemmeside: http://www.froland.kommune.no/langasen Eller de kan fås ved henvendelse til Froland kommune, tlf 37235500 / [email protected] Oversikt over vedlegg:

1. Utviklingsplan for Osedalen 2. Mulighetsstudie Langåsen, Asplan Viak 3. Trafikkstøyvurdering, Sinus 4. Støyrapport sagbruket, Beck Arbeidsmiljø 5. Oversikt over dyrket mark, Skog og Landskap 6. ROS-analyse utsprenging av Langåsen (Stærk.) 7. Vurdering grunnforhold Langåsen: Stokkebø Competanse AS 8. Gjeldende og tilgrensende reguleringsplaner 9. a og b. Profiler skråning og bekk: Prinsippillustrasjon, Asplan Viak 10. 10 sjekkpunkter for utendørs bokvalitet; NIBR Jon Guttu 11. Innspill til planen 12. Oversikt og vurdering av innspill

Plankartet og bestemmelser kan finnes på samme vis som vedleggene. Froland 19.11.2014 …………………………………………………………………… ……………………………………………………………………. Sigmund Pedersen, ordfører Willy Hægeland, rådmann
http://www.froland.kommune.no/langasenmailto:[email protected]:[email protected]

omrÅderegulering langÅsen froland kommune...en bedre kobling mot dagens sentrum ... nærmere om...

Documents