PROCENA

OPTIMALNE ISKORIŠĆENOSTI

Svrha procene optimalne iskorišćenosti neke parcele jeste da

omogući osnovu za preciznu procenu tržišne vrednosti. Ovaj analitički

postupak bi trebalo da je direktan i da čvrsto odražava tržište nekretnina.

Optimalna iskorišćenost se za potrebe procene definiše kao upotreba ili

nastavak raspoložive, legalne i fizički izvodljive upotebe za koju postoji

dovoljno potražnje a koja dovodi do najverovatnije vrednosti na tom

lokalitetu. Institut za procenu daje varijaciju ove definicije, koja kaže da je

optimalna iskorišćenost „razumski i zakonski moguća upotreba

neiskorišćenog zemljišta ili izgrađenog objekta, koja je fizički moguća, na

odgovarajući način podržana i fiinansijski izvodljiva, a koja kao rezultat

daje najveću vrednost nekretnine“.

Raspoloživa upotreba

Raspoloživa upotreba se odnosi na onu upotrebu zemljišta čije

sprovođenje ima najviši stepen izvesnosti u bliskoj budućnosti. Ono što se

ovde isključuje, su upotrebe koje su vremenski udaljene, za koje postoji

samo pretpostavka i koje teško da se mogu razviti u predvidljivoj

budućnosti. Pažljiva analiza trenda razvoja zajednice, posebno direktnog

okruženja, bi trebalo da potvrdi ili odbaci izglede za buduću upotrebu koja

bi mogla da se realizuje na procenjenoj parceli u sledećih tri do pet

godina.

1

Legalna upotreba

Legalnu upotrebu treba razmatrati na samom početku analize

optimalne iskorićenosti. Ona se relativno jednostavno identifikuje i može

eliminisati mnoge verovatne upotrebe. Prvobitno ukazivanje na legalnost

je obezbeđeno opštinskim zoniranjem zemljišta. Nikada ne treba

zanemariti master plan ili ažurirani plan lokacije. Ovaj dugoročni plan

određuje lolakna vlast sa namerom da usmeri upotrebu zemljišta u

određenom pravcu. Na primer, optimalna iskorišćenost procenjene parcele

može biti u velikoj meri dostignuta ukoliko se razvije kao stambena

porodična parcela, ako sadašnje zoniranje dopušta takvu upotrebu, ali

trenutni plan određuje zemljište kao budući javni park. U izveštaju o

proceni klijenta treba informisati o ovakvoj budućoj javnoj upotrebi

zemljišta.

Pri analizi optimlane iskorišćenosti, neophodno je razmotriti

dugoročni zakup zemljišta koji ograničava korišenje. Slično tome,

procenitelj mora biti upoznat sa restriktivnim odredbama parcelisanja

slobodnog zemljišta, koji mogu regulisati njegovu upotrebu. (vidi raspravu

o ovoj temi u poglavlju 4). Ostala zakonska ograničenja na upotrebu

obuhvataju opštinske kodekse o gradnji, pravo prolaza, i ograničenja

vezana za zaštitu čovekove sredine. Kodeks ponašanja u građevinarstvu

reguliše izgled, materijale, korišćenost i gradnju objekata pod kontrolom

države ili lokalnih vlasti. Ukoliko određena zajednica ima zastareli kodeks

gradnje ili neki drugi propisi u velikoj meri povećavaju troškove gradnje,

onda bi to imalo veliki uitcaj na određivanje optimalne iskorišćenosti

parcele u toj zajednici.

Raznovrsna prava prolaza takođe mogu ograničiti buduću upotrebu

parcele. Ovde se misli pre svega na vodove gasa i energije, kanalizacionu

i vodovodnu mrežu, propise o očuvanju pejzaža i elemente konzervacije

zemljišta (vidi poglavlje 22). Ovi poslednji mogu čak zabraniti buduću

gradnju ili ograničiti vlasnika nekrentine da seče drveće ili ruši istorijska

znamenja. Zemljišta koja su pod zabranom, kao npr. plavna područja i

2

klizišta, mogu biti neraspoloživa za mnoge oblike gradnje. Takođe, zemlja

može biti pod zaštitom države ili lokalnih vlasti, kao npr. vojske.

Mogućnost ponovnog zoniranja

Parcela možda neće biti zonirana za aktivnosti koje zadovoljavaju

sve ostale kriterijume za moguću optimalnu iskorišćenost. Ipak, buuduće

ponovno zoniranje ne treba automatski odbaciti. To jest, pretpostavljena

optimalna iskorišćenost ne bi trebalo da bude neiskorišćena samo zbog

zoniranja. Ali je ovde potrebno dodatno istraživanje. Ključna tačka pri

određivanju da li je optimalna iskorišćenost validna, je mogućnost

ponovnog zoniranja1.

Pri određivanju da li je ponovno zoniranje potrebno kako bi se

dostigla određena optimalna iskorišćenost procenitelj bi trebalo da proceni

trendove upotrebe zemljišta u okruženju; istoriju, posebno noviju,

korišćenja parcela koje imaju sličnu ili istu zonu kao i predmetna parcela,

kako bi se dozvolila bolja iskorišćenost; kao i mogućnost da se procenjeno

zemljište ponovo zonira, kako su navedeli nadležni organi za prostorno

planiranje. Ova linija istraživanja bi trebalo da pre svega razmotri

verovatnoću da predmetna parcela dobije drugačiju zonu. Konačno,

trebalo bi da se obavi informativna procena vezana za troškove stručne

pomoći, kao što su intervencije građevinskog ili saobraćajnog inženjera,

pravne troškove i troškove kašnjenja koji bi nastali prilikom realizovanja

ponovnog zoniranja. Ponekad lokalne vlasti zahtevaju jake dokaze kao

preduslov za dobijanje nove zone. Svi ovi različiti troškovi, kašnjenja i

nesigurnost mogu u velikoj meri negativno da utiču na finansijsku korist pri

dobijanju druge zone neophodne za optimalnu iskorišćenost.

1 u svom članku „Procena mogućnosti ponovnog zoniranja“ („Žurnal procenitelja vrednosti“, april 1988.), o tome kako odlučiti koju zonu pripisati predmetnoj nepokretnosti, u slučaju da postoji mogućnost ponovnog zoniranja, Dž.D.Iton kaže: „Ako postoji i najmanja sumnja da će doći do ponovnog zoniranja za predmetnu nepokretnost a razlika u iznosu koji bi se primenio na prodaju u drugoj zoni bude minimalna, savetujemo da se prodaja vrši kao da se radi o višoj zoni. S druge strane, ukoliko postoji samo zanemarljivo povećanje u vrednosti koje bi moglo da se pripiše ponovnom zoniranju, generalno je najbolje koristiti poređenje prodaje nekretnina koje pripadaju istoj zoni kao i predmetna nepokretnost koja se procenjuje, pa kasnije izvršiti usaglašavanje vrednosti.“

3

Fizički dozvoljena upotreba

Fizički dozvoljene upotrebe obuhvataju one aktivnosti koje

dozvoljava fizička karakteristika parcele. Fizička ograničenja su detaljnije

opisana u poglavlju 4. i obuhvataju pitanja kao što su veličina, oblik,

površina i podpovršinski sloj, dubina vodenih nalaga, opasnost od

poplava, klizišta, konfiguraciju terena, prilaz, kao i raspoloživost

komunalnih sistema. Ova fizička ograničenja za optimalnu iskorišćenost

parcele su detaljno opisana u poglavlju 8. kao i u 14., 22. i 23. Parcela

može biti odgovarajuće veličine za određene aktivnosti ali može biti suviše

mala ili velika za realizovanje svoje optimalne iskorišćenosti. Slično, može

biti previše uzana kako bi se izvela neka gradnja ili njena konfiguracija

može zadavati ozbiljna ograničenja kada je u pitanju prilaz vozilima ili

parking. Samo tlo može biti suviše erozivno, ili može biti previše kamenito

ili toliko isušeno da je onemogućen rad bilo kakvih pojedinačnih septičkih

sistema. Dubina vodenih naslaga, prisustvo klizišta i sezonske poplave

mogle bi ometati potpunu iskorišćenost parcele. Teren na lokalitetu može

povećati ili umanjiti svoju vrednost ili troškove gradnje do te mere da takva

parcela postane neprihvatljiva za mnoge upotrebe. Bez adekvatnog

prilaza i kapaciteta komunalnih sistema, parcela teško može dostići svoju

optimalnu upotrebu i potencijalnu vrednost.

Dovoljan nivo potražnje

Nivo potražnje za specifičnu upotrebu zemljišta je ključni test

optimalne iskorišćenosti zemljišta. Čak i ako su svi ostali zahtevi za zadatu

optimalnu iskorišćenost ispunjeni, bez dovoljnog interesovanja zakupaca

ili kupaca, optimalna iskorišćenost se ne može realizovati. Pri merenju

jačine potrebe za određenu namenu, procenitelj bi trebalo da razmotri

poredbenu ponudu i potražnju za konkurentne lokalitete, kao i potražnju

na tržištu za moguću optimalnu iskorišćenost. Na primer, u određenom

sektoru poslovnih objekata, poslovni parkovi sadrže 219.120 kvadrata

prostora i nivo zauzetosti od 90% (197.208 kvadrata). Šest meseci

kasnije, poslovni park se povećao na 259.600 kvadrata dok je stopa

4

iskorišćenosti pala na 87% (225.852). Dakle, izgrađeno je dodatnih 40.480

kvadrata dok je pri tom absorbovano svega 28.644, što je kao rezultat dalo

negativnu stopu absorpcije.

Trajanje i intenzitet korišćenja parcele

Primetiti da je oprtimalna iskorišćenost parcele stambena, na

primer, može biti i nedovoljno i zbunjujuće. Problem sa tako sažetom

izjavom procenitelja je da klijent mora da zameni svoj sud zato što

procenitelj ne navodi objašnjenja koliko dugo bi data upotreba ili upotrebe

trebalo da traju, a posebno kakva je prognoza za određenu namenu. Kao

primer, za predmetnu parcelu data je sledeća prognoza upotreba

zemljišta:

godine 0-3 godine 4 - 10 godine 11 – 40farma golf teren aparatmani sa baštom

Kratkoročna trenutna ili buduća upotreba je poznata kao

privremena upotreba. Ponekad privremena upotreba obezbeđuje dovoljno

sredstava za isplatu odgovarajućih poreza na nekretnine. Stoga se

kratkotrajan zakup takvog zemljišta, kao što je zakup šljunkovitog zemljišta

za parking, ponekad označava kao „isplata za porez“. Odnosno, upotreba

donosi prihod tek toliko dovoljan da pokrije poreze na nekretnine i

eventualnu otplatu premija za osiguranje. Zasnovana na razumevanju

elemenata optimalne iskorišćenosti parcele u gornjem primeru, procenitelj

može zaključiti da će optimalna iskorišćenost parcele za 11 godina biti

apartmani sa baštom, gustine 14 stambenih jedinica po aru.

Najverovatnija vrednost lokacije

Najveći stepen pouzdanosti za procenu vrednosti se događa kada

je stroga regionalna, lokalna i analiza lokacije same dovedu do optimalne

iskorišćenosti lokacije. Postoji neporeciva i ključna povezanost između

5

analize oprtimalne iskorišćenosti lokacije i njene procenjene tržišne

vrednosti. Ukoliko analiza optimalne iskorišćenosti precizno identifikuje

upotrebu parcele ili uspeh pravno i fizički moguće i izvodljive namene za

koju postoji i dovoljno potražnje, onda bi prikupljanje i analiza podataka

trebalo da dovedu do dobro rezonovane i ubedljive procene vrednosti.

Tendencija kod nekih procenitelja da u proceni ili ignorišu ili da u

velikoj meri skrate temeljnu analizu optimalne iskorišćenosti, bi moglo

dovesti do slabog rezultata procene, kao kod impulsivne osobe čiji se

proces donošenja odluka može opisati sa „priprema, pozor, start“.

Suprotno tome, uređen, temeljan pregled i razmatranje svih uticaja na

optimalnu iskorišćenost nekretnine, nedvosmilseno dovodi do odbranjive

procene njene najverovatnije vrednosti.

Višak zemljišta i suvišno zemljište

Ponekad je procenitelj pozvan da proceni izgrađene objekte koji

oko sebe poseduju više zemljišta nego što je to prosek. Takvi zadaci

mogu se odnositi ili na porodičnu kuću ili se radi o komercijalnim i

industrijskim parcelama. U tim prilikama se postavljaju dva pitanja. Šta je

sa viškom zemljišta i kako ga proceniti? Višak zemljišta je zemljište koje

nije neophodno za ostvarivanje namene postojećih ili budućih objekata.

Postoje dve varijacije viška zemljišta. Pojedine agencije za nekretnine i

zajmodavci hipotekarnih stambenih zajmova neće davati zajmove za

nepokretnosti koje poseduju dodatnu površinu, koja nije procenjena kao

neophodna za potrebe tipične namene (ili namenu uobičajenu za

određeno okruženje). To jest, ukoliko je pola ara plac koji je tipičan za

kuće koje imaju određenu cenu u okruženju u predgrađu, onda će dodatna

površina biti isključena iz transakcije i zajmoprimac će morati da je kupi

kešom. Procenitelj će samo proceniti odgovarajući lokalitet i gradnju. Ipak,

ukoliko je nepohodno da se proceni i dodatna površina zemljišta, to se

može jednostavno uraditi, bez bilo kakvog popusta u jedinici vrednosti, jer

ima vrednost kao odvojeni ekonomski entitet.

6

Slično tome, nekretnine koje donose prihod imaju optimalnu

veličinu i višak zemljišta se može isključiti iz procene ekonomskog entiteta.

Da bi se došlo do sličnih ukazatelja vrednosti korišćenjem pristupa

depresiranih troškova i prihoda, dodatno zemljište bi trebalo da se uredi

odvojeno, u pristupu zasnovanom na prihodu a kasnije da se doda, kako

je prikazano niže.

vrednost do koje se došlopristupom zasnovanim na nabavnoj ceni USD 1.200.000vrednost do koje se došlo pristupom zasnovanim na prihodu USD 1.000.000

Razlika od USD 200.000 je rezultat kapitalizovanog prihoda od

gradnje koji ne obuhvata prihod od izdavanja viška zemljišta, ali je njegova

vrednost obuhvaćena pristupom zasnovanim na nabavnoj ceni. Razlika se

može usaglasiti dodavanjem procenjene vrednosti viška zemljišta, što je u

ovom slučaju USD 200.000. Ista zemljišna jedinica koja je razvijena u

pristupu zasnovanom na nabavnoj ceni, će se primeniti za neproduktivno

zemljište u pristupu zasnovanom na prihodu.

Zemljište koje predstavlja višak tipične veličine jedne parcele, ne

mora predstavljati višak ukoliko se podržava primarna aktivnost pri

upotrebi zemljišta. Na primer, parking prostor i rezervni septički sistem su

neophodni za primarnu upotrebu. Stoga ovo ne predstavlja višak zemljišta

jer oni podržavaju glavnu aktivnost.

Suvišno zemljište se odnosi jedino na postojeće objekte a ne na

projektovane predloge objekata ili hipotetičke objekte. Suvišno zemljište

se javlja kada su objekti na parceli tako smešteni da je pokrivaju u

potpunosti. Suvišno zemljište ne podržava niti je neophodno za optimalnu

iskorišćenost postojećih objekata, ali usled svog položaja koji je vezan za

zgradu, ne mogu se tržišno obraditi kao poseban entitet. Na primer,

stambena jedinica koja je smeštena u dva niza zgrada. Pretpostavimo da

se ti nizovi u okruženju prodaju za otprilike USD 125.000. Da li će

kombinovana dva niza vredeti USD 250.000? Teško je da će oba niza

7

zgrada dostići svoju punu cenu jer su u kombinaciji, te tako predstavljaju

zapravo samo jedan niz, iako se radi praktično o veličini dva tipična niza.

Štaviše, niti jedan od dva predmetna niza ne može se prodati odvojeno,

jer oslanjaju jedan na drugi.

Najverovatnija upotreba

Neki procenitelji više vole koncept najverovatnije upotrebe pre nego

koncept optimalne iskorišćenosti parcele, jer on ima svoje poreklo na

tržištu i niti je teoretski, što je idealno za poimanje maksilmalne vrednosti,

niti je „apstraktni set uslova koji se verovatno ili najverovatnije nikada neće

ispuniti“. Najverovatnija upotreba se definiše kao upotreba za koju će

lokalitet najverovatnije biti namenjen. Osim toga, zasnovan je na stvarnim

modelima ponašanja aktivnih učesnika na tržištu.

Često, najverovatnija upotreba služi potrebama klijenta bolje od

optimalne iskorišćenosti u svrhu procene. Logično vodi procenitelja do

očekivane upotrebe procenjene parcele i, za uzvrat, do sličnih poredbenih

prodaja. Ovaj koncept procene polazi od ideje vrednovanja parcele na

osnovu upotreba koje će maksimalno doprineti njenoj vrednosti. Umesto

da se traga za upotrebom koja će vrednost podići do maksimuma, što je

obično cilj prodavca (dok je kupac motivisan da plati najnižu moguću

cenu), ova alternativna linija rezonovanja traga za identifikovanjem

najverovatnije upotrebe koja će dovesti do najverovatnije cene koju je

kupac spreman da plati.

Proučavanja optimalne iskorišćenosti

Svrha proučavanja optimalne iskorišćenosti je da odredi optimalnu

upotrebu zemljišta. Investitor će možda biti zainteresovan za kupovinu

parcele za neku od nekoliko mogućih namena. Svakako da će želeti da

izabere onu upotrebu koja će maksimalno uticati na sadašnju vrednost

parcele. Analitički proces koji se koristi u traganju za maksimalnom

vrednošću parcele je sličan onome koji se koristi u proceni optimalne

iskorišćenosti u izveštaju o proceni, ali je mnogo savremeniji. Analiza

8

optimalne iskorišćenosti je deo izveštaja o proceni, dok proučavanje

optimalne iskorišćenosti predstavlja čitav poseban izveštaj. Izveštaj o

optimalnoj iskorišćenosti se često koristi kao smernica budućeg razvoja

parcele kako bi se izgradio najprofitabilniji set objekata. Najviša sadašnja

vrednost može se procenjivati bilo putem metoda eskontnog toka novca

bilo kroz metod ostatka zemljišta. Metod eskontnog toka novca je prikazan

u tabeli 17.2 u Poglavlju 17. Metod ostatka zemljišta za pronalaženje

najviše sadašnje vrednosti parcele je prikazan u tabeli 5.1. U ovom

primeru, izgradnja zgrade sa četiri apartmana je optimalna iskorišćenost

za neiskorišćeni niz objekata, jer time proizvodi najveću vrednost parcele.

tabela 5.1 - Analiza optimalne iskorišćenosti metodom ostatka zemljišta

dve stambene jedinice četiri stambene jedinicepotencijalni bruto godišnji prihod dve stambene jedinice (USD 750 x 2 x 12 meseci) 18.000 četiri stambene jedinice (USD 700 x 4 x 12) 33.600manje gubici usled neiskorišćenosti i neredovne naplate (8%) 1.440 2.688efektivni bruto godišnji prihod 16.560 30.912manje operativni troškovi menadžment (76%) 1.159 2.164 porezi na nekretnine (1,8% x troškovi gradnje*) 1.287 2.268 održavanje i popravke (uključujući i preprodaju) 700 1.250 osiguranje 250 425 komunalije (vodovod i kanalizacija) 800 1.500 nadzor 300 450 rezerva za krov, instalacije i ugrađeni aparati 600 1.150 ukupno operativni troškovi 5.096 9.207neto operativni troškovi 11.464 21.705manje prihod koji se pripisuje predloženoj gradnjidve stambene jedinice(USD65x1.100 kvadrata) (0,138†) 9.867četiri stambene jedinice(USD60 x 2.100 kvadrata) (0,138) 17.388neto prihod od ostatka zemljišta 1.597 4.317vrednost zemljišta:dve stambene jedinice

9

(USD 1.597 / 11,8%‡) 13.534četiri stambene jedinice(USD 4.317 / 11,8%) 36.585

* s obzirom da zgrada još nije izgrađena, nema poreskih olakšica koje su uključene u procenjene objekte na nekretnini. Ipak, novčani iznos mogućih poreskih olakšica može se proceniti primenom efektivne poreske stope na trenutne troškove gradnje predloženih zgrada. U ovom slučaju, nekretnina se procenjuje na punu tržišnu vrednost. U suprotnom, nominalna poreska stopa bi bila množena proporcijom procene (procenjena vrednost + tržišna vrednost)

† stopa kapitalizacije gradnje = kamatna stopa 0,100+ stopa povraćaja 100% / 50 godina 0,020+ efektivna poreska osnova za nekretnine

0,0180,138

‡ kamatna stopa (0,100) + efektivna poreska stopa (0,018) = 0,118; odnosno 10% stope kapitalizacije zemljišta + 1,8% poreske stope na nekretine.

Rezime

Svrha određivanja optimalne iskorišćenosti parcele je da obezbedi

osnove za preciznu procenu tržišne vrednosti. Optimalna iskorišćenost je

ona upotreba ili nastavak upotrebe koji je pravno moguć i fizički izvodljiv i

za koji postoji dovoljno potražnje koja dovodi do najverovatnije sadašnje

vrednosti lokacije. Raspoloživa upotreba se odnosi na onu upotrebu

zemljišta koja će se najverovatnije izabrati za određenu parcelu uz

razumno visok stepen izvesnosti u bliskoj budućnosti.

Legalnu upotrebu treba razmatrati u ranoj fazi analize optimalne

iskorišćenosti. Pravila proistekla iz opštinskog zoniranja zemljišta i

ažurirani urbanisitčki plan daju osnovne naznake. Druga pravna

ograničenja za korišćenje parcele su opštinski kodeks gradnje, prava na

prolaz i ograničenja vezana za životnu sredinu. Parcela trenutno možda

nije zonirana za aktivnost koja ispunjava sve druge kriterijume za buduću

optimalnu iskorišćenost. Tačka oslonca za verovatnoću optimalne

iskorišćenosti je moguća promena zone posle ponovljenog zoniranja.

Fizički moguće namene su one koje su izvodljive uzimajući u obzir

fizičke karatkeristike parcele. Fizička ograničenja obuhvataju pitanja kao

10

što su veličina, oblik, površina, podpovršinski slojevi i uslovi zemljišta,

dubina vodenih ploča, opasnost od popolava, klizišta, nagib terena, prilaz i

raspoloživost komunalnih usluga. Nivo potražnje za specifičnom

upotrebom zemljišta je ključni test optimalne iskorišćenosti lokacije. Čak i

ako svi drugi zahtevi za datu optimalnu iskorišćenost budu ispunjeni, bez

dovoljnog interesovanja kupaca ili zakupaca, optimalna iskorišćenost se

ne može postići.

Analiza optimalne iskorišćenosti bi trebala da odredi koliko dugo će

data upotreba biti moguća a posebno kakve su prognoze vezane za

predviđenu namenu. Redovna, temeljna kontrola i razmatranje svih uticaja

na optimalnu iskorišćenost nekretnine nepogrešivo vodi ka definisanju

odbranjive procene sume najverovatnije vrednosti. Vremenom, procenitelji

se pozivaju da procene izgrađene objekte koji poseduju zemljišne

površine koje prevazilaze prosek; višak zemljišta je zemljište koje nije

neophodno da bi se održala trenutna ili sprovela verovatna upotreba

objekta u budućnosti. Najverovatnija upotreba je ona upotreba koja će se

najverovatnije koristiti na lokalitetu. Zasnovana je na stvarnim modelima

ponašanja aktivnih učesnika na tržištu. Svrha izveštaja o optimalnoj

iskorišćenosti često predstavlja smernicu ka budućem razvoju parcele pri

izgradnji najprofitabilnijeg seta objekata.

11